Alex Gomes Lordelo x Imobiliaria E Construtora Universal Ltda

Intimações e Editais

1. 01/07/2025 - Intimação
   Órgão: Serra - Comarca da Capital - 4ª Vara Cível | Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
   ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 4ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574820 PROCESSO Nº 5018548-39.2023.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: ALEX GOMES LORDELO REQUERIDO: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA Advogados do(a) REQUERENTE: ALAN OLIVEIRA BRASIL ALVES SILVA - ES32637, BIANCA TEIXEIRA LIMA - ES32573, SILVANIA DIAS TEIXEIRA - ES14779 Advogado do(a) REQUERIDO: CAIO MARTINS ROCHA - ES22863 D E C I S Ã O / O F Í C I O Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA ajuizada por ALEX GOMES LORDELO em face de IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA. Narra a petição inicial, em suma, que: i) o autor intermediou negociações que resultaram em incorporação imobiliária realizada pela ré para a implantação do loteamento Capuba Ville; ii) como forma de pagamento por seus serviços de corretagem, foi acordado verbalmente que, em vez de comissão imediata, o autor receberia exclusividade na venda dos lotes do empreendimento imobiliário por 03 (três) meses após o lançamento e seria previamente comunicado para se preparar, o que caracterizou condição suspensiva para cumprimento da obrigação; iii) o empreendimento foi lançado em 14/09/2022, todavia, não houve comunicação prévia, o que configurou o rompimento do contrato verbal; iv) o impedimento de realizar as vendas com exclusividade gera direito à cobrança da comissão de corretagem original, de 6% sobre o valor do bem incorporado, e indenização por danos morais. Requer a condenação da parte ré ao pagamento de , a título de corretagem, e de indenização por danos morais de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Pugna pela concessão da gratuidade da justiça e pela prioridade de tramitação. Despacho no ID 34694501, deferindo a gratuidade da justiça. Contestação no ID 38710609, em que a ré argui preliminares de ilegitimidade passiva, prescrição e impugnação à gratuidade. No mérito, sustenta: i) a inexistência do contrato verbal de exclusividade de vendas; ii) o autor já foi comissionado, pois se tornou sócio da empresa Realize Imóveis LTDA, a qual recebeu 10% dos resultados das vendas do empreendimento; iii) os serviços de corretagem foram contratados pela Capuba SPE, pessoa jurídica diversa da ré e que é a responsável por eventual pagamento a este título; iv) a obrigação da corretagem foi extinta pela obrigação de exclusividade, caracterizando novação da dívida; v) o autor tinha conhecimento do lançamento do empreendimento, pois é sócio de empresa que compõe o quadro societário da SCP criada para a implementação do empreendimento; vi) o valor cobrado está incorreto; vii) inexistem os danos morais pleiteados. Réplica no ID 52938624. É o relatório. Decido. O momento processual de saneamento se presta à organização do feito, com a resolução de questões processuais pendentes, se houver, delimitação de questões de fato sobre as quais recairá atividade probatória e questões de direito relevantes à decisão de mérito, além da definição de ônus probatório (art. 357 do CPC). DA PRIORIDADE DE TRAMITAÇÃO DEFIRO o pedido de prioridade de tramitação formulado pelo autor (ID 29087092), nos termos do art. 1.048, I, do CPC, determinando à Secretaria que registre a respectiva anotação na autuação do feito. DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA Ao apresentar defesa, a ré impugna a gratuidade da justiça concedida à autora, alegando que a parte não comprovou a hipossuficiência financeira. O autor é pessoa natural, de modo que, a teor do previsto no art. 99, § 3º, do CPC, a alegação de hipossuficiência por ele deduzida (ID 28711927) possui presunção de veracidade. Sendo assim, o benefício da gratuidade somente não poderia ser concedido caso a ré/impugnante apresentasse provas hábeis a demonstrar a inexistência ou desaparecimento dos requisitos essenciais à concessão, o que não ocorreu no caso concreto, apesar das alegações tecidas. Ao propor a demanda, a parte autora afirmou que há algum tempo não realizava vendas como corretor de imóveis e, posteriormente, comprovou vínculo empregatício posterior ao ajuizamento, com salário-base de R$ 1.383,73 (mil trezentos e oitenta e três reais e setenta e três centavos) (ID 30279556), fatos que corroboram a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência. Não tendo a parte impugnante se desincumbido do ônus que lhe cabia, REJEITO a impugnação. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA A ré argui preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando que a obrigação de pagar a comissão de corretagem, se devida, é da empresa Capuba Participações Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda - ME, que o contratou. A legitimidade ad causam, como se sabe, é aferida em estado de asserção, ou seja, com base nas alegações contidas na petição inicial. Considerando que o autor afirma que o contrato verbal para pagamento da corretagem relacionada à incorporação foi firmado com a ré, e não com outra empresa, resta delineada a sua pertinência subjetiva na lide. A discussão sobre a responsabilidade da ré à eventual condenação se trata de questão de mérito, e não se confunde com a legitimidade. Sendo assim, REJEITO a preliminar. DA PRESCRIÇÃO A ré suscitou a prescrição da pretensão de cobrança de comissão de corretagem, pois o prazo quinquenal se iniciou em 11/09/2015, data da constituição da Sociedade em Conta de Participação (SCP). O autor, por outro lado, aduz a existência de condição suspensiva no contrato verbal (a comunicação prévia do lançamento do empreendimento para a realização das vendas com exclusividade) e que, como a comunicação não foi realizada, o marco inicial para a contagem do prazo prescricional é a data em que tomou conhecimento do lançamento do empreendimento, por meio de reportagem veiculada em jornal (14/09/2022). Nesse contexto, entendo que a análise da prescrição depende da prova da existência e dos termos do alegado contrato verbal e da suposta condição suspensiva. Isso porque, se a condição suspensiva for provada e seu termo inicial for a data do lançamento do empreendimento, a pretensão não estaria prescrita; se, contudo, se entender que é devida a comissão pela intermediação imobiliária (e da constituição da SCP), a prescrição quinquenal de fato pode ter se operado. Sendo assim, deixo, por ora, de me manifestar sobre a prescrição, que será examinada definitivamente em cognição exauriente. DOS PONTOS CONTROVERTIDOS Inexistindo outras questões prejudiciais ou preliminares pendentes de análise, delimito como controvertidos os seguintes pontos: i) a existência e os termos do alegado contrato verbal de corretagem entre as partes, incluindo a suposta promessa de exclusividade na venda dos lotes e a condição suspensiva de comunicação prévia sobre o lançamento do empreendimento; ii) se o autor foi efetivamente comissionado pela intermediação realizada, por meio da participação da empresa Realize Imóveis LTDA nos resultados das vendas da SCP do empreendimento Capuba Ville; iii) se houve descumprimento por parte da ré da alegada obrigação de comunicar previamente o autor sobre o lançamento do empreendimento Capuba Ville; iv) se houve novação da suposta dívida; v) o valor da comissão de corretagem, caso devida. vi) a ocorrência de danos morais e sua extensão, se configurado o inadimplemento contratual. Não havendo particularidades que demandem a inversão da regra geral prevista no art. 373 do CPC, ficará a cargo da parte autora o ônus da prova relacionada aos pontos i, iii, v e vi (art. 373, I, do CPC). A cargo da parte ré, ficam os ônus probatórios relacionados aos pontos iii e iv, e à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo dos demais direitos reclamados pelo autor (art. 373, II, do CPC). A fim de sanar a controvérsia, DEFIRO a produção das provas orais testemunhais. INDEFIRO o depoimento pessoal da parte ré, pois requerida por ela mesma, o que não se admite (art. 385 do CPC). DESIGNO AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO para o dia 17/09/2025, quarta-feira, às 15h00. Advirto que cabe ao advogado da(s) parte(s) informar ou intimar a(s) testemunha(s) por ele arrolada(s) do dia, da hora e do local da audiência designada, dispensando-se a intimação do juízo, que somente ocorrerá nas hipóteses do § 4º do art. 455 do CPC. Deverá o advogado da parte juntar aos autos cópia da correspondência de intimação e do comprovante de recebimento, com antecedência mínima de três dias da audiência, quando a intimação for realizada por carta com aviso de recebimento. A ausência de testemunha(s) arrolada(s) pela parte que tenha se comprometido a trazê-la(s) à audiência independentemente da intimação de que trata o § 1º, será presumida como desistência de sua inquirição (art. 455, § 2º, do CPC). A inércia do advogado na intimação da(s) testemunha(s) na forma estabelecida no art. 455, § 1º, importará desistência na inquirição da testemunha. Considerando que algumas das testemunhas arroladas residem fora da Grande Vitória (ID 52938624), SERVE O PRESENTE DE OFÍCIO a ser encaminhado às comarcas de Cachoeiro de Itapemirim/ES e Teixeira de Freitas/BA, solicitando a utilização de Sala Passiva das referidas comarcas para a oitiva das testemunhas Vasni Barbosa de Oliveira e Jairo Barbosa de Oliveira, respectivamente, a ser realizada no dia da audiência ora designada (17/09/2025, às 15h00 horas). Ante o exposto, DOU O FEITO POR SANEADO. INTIMEM-SE as partes, por meio de seus advogados, para, no prazo comum, de 05 (cinco) dias, manifestarem-se acerca do ora decidido, propondo eventuais esclarecimentos e ajustes, caso queiram, nos termos do art. 357, § 1º, do CPC. Nada sendo requerido, ULTIMEM-SE as diligências contidas nesta decisão. DILIGENCIE-SE. Serra/ES, na data da assinatura eletrônica. CINTHYA COELHO LARANJA Juíza de Direito