Trata-se de ação ajuizada por PABLO SANTIAGO CHAUSSE em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF) com o fim obter (Pág. 15, Petição Inicial, Evento 1):
“5.1. Seja concedida a tutela antecipada de urgência, para suspender quaisquer atos que visem a alienação extrajudicial do imóvel localizado na Estrada Santa Eugênia, nº 2000, Apto. 205, Bloco 12, Santa Cruz, Rio de Janeiro – RJ, CEP 23.520-560 e manter o Autor na posse do imóvel, informando tutela antecipada deferida à CEF e ao 4° Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro;
Petição inicial acompanhada de procuração e documentos (Evento 1, Docs. 02/11).
Consta pedido de gratuidade de justiça formulado na inicial.
Conclusos, decido.
Inicialmente, defiro o pedido de gratuidade da justiça, ante a declaração de hipossuficiência no sentido de comprometimento da subsistência da parte autora em arcar com as despesas processuais (Evento 1, Doc. 05).
Nos termos do artigo 300, do CPC, a concessão da tutela de urgência depende da presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
No caso concreto, o inadimplemento é fato incontroverso. E nesta análise preliminar, não se evidencia vício no procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF.
É de ver-se que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a posterior venda do imóvel em leilão pressupõem o inadimplemento do devedor fiduciante.
E para fins de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, o inadimplemento não se restringe à ausência de pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora). Abrange também o comportamento contrário à continuidade da avença, sem a ocorrência de fato (culpa) imputável ao credor, como o que se evidencia no caso concreto.
Assim, frustrado o procedimento de cobrança e expirado o prazo para a purgação da mora, reconhece-se o direito à consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, com base nos arts. 26, §7º, e 26-A, ambos da Lei nº 9.514/97.
Quanto a designação das datas do leilão, tem-se que a intimação do devedor acerca da data de realização do leilão extrajudicial tornou-se obrigatória, a partir da Lei nº 13.465/2017. Ou seja, nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/1997, ainda que realizada a notificação pessoal do devedor para purgar a mora, tornou-se indispensável sua renovação para a realização do leilão extrajudicial.
Trata-se de formalidade procedimental expressamente exigida no art. 27, §2º-A da Lei nº 9.514/97, que busca garantir ao antigo devedor fiduciário a possibilidade de exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida corresponde ao saldo devedor da operação de alienação fiduciária e seus acréscimos, conforme disposto no §3º do mesmo artigo, e não somente às prestações vencidas. Isso porque, com o seu vencimento antecipado, a dívida se torna integralmente exigível pelo credor.
Veja-se que, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor da credora fiduciária e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel.
Sobre a questão, orienta o Superior Tribunal de Justiça:
"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA. 1. Controvérsia em torno da possibilidade de purgação da mora pelo devedor até a data de lavratura do auto de arrematação do imóvel, sendo alegada a violação da regra do art. 34 da Lei 9.514/97. 2. Precedente específico desta Terceira Turma analisando essa questão sob o prisma de duas situações distintas e sucessivas ensejadas pela edição da Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou o art. 34 da Lei 9.514/97 (REsp 1649595/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020). 3. No período anterior à Lei n. 13.465/2017, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, era admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, §1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS). 4. "Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária." (REsp 1.649.595/RS) 5. "Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no §2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997." (REsp 1.649.595/RS).6. No caso, a demanda foi proposta pelo devedor recorrente apenas em 25/09/2017, buscando suspender os leilões aprazados para os dias 27/09/2017 e 04/10/2017, e requerendo autorização para depositar em juízo os valores para purgar a mora. 7. Reconhecimento pelo acórdão recorrido de que a consolidação da propriedade em nome do credor recorrido ocorrera em 30.08.2017, quando já vigente a regra do art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017. 8. Acórdão recorrido em perfeita sintonia com o precedente desta Terceira Turma. 9. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO."
[STJ, REsp nº 1.818.156/PR, Terceira Turma, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 18/6/2021]
Registre-se que a certidão da matrícula de imóvel aponta que o Cartório do Ofício de Títulos e Documentos procedeu à intimação da parte autora por meio do Edital de Intimação nos dias 28/03/2024, 01/04/2024 e 02/04/2024 para quitar as obrigações relativas à alienação fiduciária em garantia na forma dos artigos 26 e 26-A, da Lei 9.514/97 (AV-13- Evento 1, Doc. 10, Pág. 05).
Este procedimento se segue após a tentativa frustrada de notificação pessoal do devedor para purgar a mora. Não há elementos para se presumir que o regramento próprio afeto à execução de Contratos de Financiamento com Garantia de Alienação Fiduciária não tenha sido observado.
Ainda que a demandante alegue nulidade do procedimento executivo, em razão da falta de notificação pessoal sobre a data do leilão, conclui-se pela ciência da autora do procedimento ocorrido.
Ademais, a via da tutela antecipada não é própria para satisfazer o mérito da ação antes de finda a instrução processual.
Ante o exposto, e em observância ao art. 298 do CPC, por não evidenciar, de plano, a presença de elementos embasadores, quer da urgência, quer da evidência, da pretensão contida na inicial, indefiro o pedido de tutela provisória requerida, para assegurar a regular instrução do devido processo legal, que possibilite o julgamento da causa no mérito.
Cite-se a parte ré, oportunidade em que deverá manifestar-se acerca do interesse em eventual composição consensual em face do pedido formulado na inicial, além de especificar as provas que pretende produzir, com base no art. 336, do CPC.
Apresentada a contestação, abra-se vista à parte autora, pelo prazo de 15 (quinze) dias, momento no qual deverá indicar as provas que pretende produzir, justificando-as.
Após, venham os autos conclusos para decisão de saneamento e organização do processo, nos termos do art. 357 do CPC, se necessário, ou prolação de sentença.
Publique-se. Intimem-se.
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