Condominio Residencial Florenca Life x Caixa Econômica Federal - Cef

DESPACHO/DECISÃO

Trata-se de execução de título extrajudicial movida por CONDOMINIO RESIDENCIAL FLORENCA LIFE em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, referente a débito condominial do apartamento 102, bloco 11, situado na Av. Cesário de Melo – Nº 9077 –Campo Grande – Rio de Janeiro.

Citada, a CEF não promoveu o pagamento, tampouco apresentou embargos à execução (evento 12).

Foi realizada diligência SISBAJUD, sendo alcançado o bloqueio de R$ 89.046,65, correspondente à integralidade atualizada do crédito exequendo (evento 32).

Intimada quanto à penhora, a CEF apresentou exceção de pré-executividade, sustentando sua ilegitimidade passiva em virtude da existência de devedor fiduciante imitido na posse direta do imóvel no período correspondente ao débito condominial executado (evento 35). No mesmo ato, promoveu o depósito do valor integral da execução (evento 35.3)

Em impugnação, o condomínio exequente sustentou a responsabilidade solidária do credor fiduciário e do devedor fiduciante (evento 44).

É o relato do essencial. Passo a decidir.

A exceção de pré-executividade, construção jurisprudencial e doutrinária, é uma das formas de defesa do executado em processo de execução para a alegação de questões de ordem pública que não necessitam de dilação probatória. É essencial, para seu cabimento, que a matéria versada seja de ordem pública, ou seja, cognoscível de ofício pelo juízo, de modo que não sofra os efeitos da preclusão temporal, possibilitando o manejo da impugnação sui generis em qualquer fase que o processo se encontre.

No caso, a alegação de ilegitimidade passiva pela existência de devedor fiduciante na posse direta do imóvel é de ordem pública e pode ser demonstrada documentalmente, razão porque a exceção deve ser conhecida.

No mérito, todavia, não lhe assiste razão. Conforme a jurisprudência do STJ, a natureza propter rem do débito condominial se mostra suficiente para que a dívida seja executada em face do credor fiduciário, não servindo as disposições do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 para isentá-lo das dívidas perante terceiros, mas apenas para regular a responsabilidade entre os contratantes, subrogando-se o credor fiduciário nos direitos do exequente quando realizado o pagamento. Cito:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)

Ante o exposto, REJEITO a exceção de pré-executividade.

Não obstante, tendo em vista o depósito do valor integral no evento 35.3, deverá ser levantada a constrição realizada via SISBAJUD, independentemente da preclusão desta decisão.

Preclusa esta decisão, intime-se o exequente para que requeira o que entender de direito quanto aos valores depositados no evento 35.3.

Intimem-se.