Aparecida Lourenço Da Silva x Maanaim Engenharia Construtora E Incorporadora Me e outros

Intimações e Editais

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2. 18/06/2025 - Intimação
   Órgão: Jussara - 1ª Vara Cível | Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
                                 PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁSCOMARCA DE JUSSARA1ª VARA JUDICIAL (CÍVEL, JUIZADO ESPECIAL CÍVEL, INFÂNCIA E JUVENTUDE E FAMÍLIA E SUCESSÕES)Rua Rebouças, 685, Bairro São Francisco, CEP 76.270-000(62) 3373-4018 / comarcadejussara@tjgo.jus.brProcesso n.°: 5678741-25.2022.8.09.0097Polo ativo: Aparecida Lourenço Da SilvaPolo passivo: Maanaim Engenharia Construtora E Incorporadora MeEste ato judicial possui força de mandado de citação/intimação, ofício, alvará judicial, inclusive, carta precatória, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria-Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.Art. 136. Fica autorizada a adoção do despacho - mandado pelos magistrados, o qual consiste na prolação de ato decisório cujo teor sirva automaticamente de instrumento de citação, intimação, ofício ou alvará judicial, com exceção do alvará de soltura, por incompatibilidade com a Resolução n.º 417/2021 do Conselho Nacional de Justiça e com o Código de Processo Penal. SENTENÇA  I. RELATÓRIO  Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA, INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, ajuizada por APARECIDA LOURENÇO DA SILVA em face de MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e TORRE FORTE EMPREENDIMENTOS EIRELI, partes devidamente qualificadas.Narra a autora que em 30/03/2021 adquiriu junto à empresa MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA-ME do Lote de Terras na quadra 35, Lote 29 localizado, no Loteamento denominado Residencial Solar Nobre, por meio de financiamento num total de R$ 43.120,00 (quarenta e três mil e cento e vinte reais), pago em 229 parcelas, bem como valor de R$ 2.071,30 (dois mil e setenta e um reais e trinta centavos); sendo a entrada no valor de R$ 100,00 (cem reais), 1 (uma) parcela no valor de R$ 88,30 (oitenta e oito reais e trinta centavos) e 10 (dez) parcelas no valor de R$ 188,30 (cento e oitenta e oito reais e trinta centavos) cada, a título de corretagem.Verbera que vinha realizando fielmente os pagamentos mensais, cessando em outubro de 2021, pois não foi entregue o lote nos termos e prazos acordados. Afirma ainda que, no momento da venda dos imóveis, nos panfletos distribuídos livremente e nos outdoors, a ré, acompanhada da administradora do contrato, fizeram várias promessas, dentre elas a que mais chamou atenção, foi a breve data de entrega dos lotes aptos para construção com toda infraestrutura findada, já que adquiriu o bem pensando em construir no local sua moradia. Com essa narrativa fática, requereu, em sede de liminar, a concessão da tutela provisória de urgência, para determinar a suspensão das cobranças relacionadas ao contrato, bem como que a requerida se abstenha de efetuar restrições de seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito, ou sua exclusão. Pugnou, ainda, pelo deferimento da assistência judiciária gratuita, a inversão do ônus da prova e a inaplicabilidade da cláusula arbitral. No mérito, requereu a procedência dos pedidos para seja rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, com a condenação das rés à restituir todos os gastos já pagos, acrescido com multa penal e a taxa referente ao valor da intermediação imobiliária, assim como o pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais).Na mov. 6, a parte autora apresentou emenda à inicial. Na oportunidade, juntou documentos, a fim de comprovar a hipossuficiência alegada, bem como retificou o valor da causa. Na mov. 10, após ser intimada, a parte autora juntou fotos do imóvel.Na mov. 12, foi deferida a tutela de urgência.Audiência de conciliação realizada sem acordo (mov. 21).Na contestação, apresentada à mov. 24, a requerida MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, arguiu, preliminarmente, a ilegitimidade passiva, pois o imóvel objeto da ação pertence à TORRE FORTE EMPREENDIMENTOS EIRELI. No mérito, defendeu que, à exceção do asfaltamento das vias, a infraestrutura básica do loteamento foi entregue antes da assinatura do contrato, não havendo responsabilidade pelo inadimplemento alegado. A empresa contestou os pedidos de danos morais, restituição de valores pagos e inversão do ônus da prova, e requereu a aplicação da Lei nº 13.786/2018 para eventual retenção de valores, além da improcedência dos pedidos de devolução de corretagem e cláusula penal.Impugnação à contestação (mov 26).Instadas a se manifestarem, a requerente pugnou pelo julgamento antecipado do feito (mov.31). Já a requerida, pleiteou pela produção de prova oral (mov.30).Na decisão constante na mov. 33, este juízo rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva aventada pela 1ª requerida e determinou a inclusão da  empresa TERRA FORTE EMPREENDIMENTOS EIRELI no polo passivo. Citada, a 2ª requerida apresentou contestação (mov. 38), suscitando a preliminar de ilegitimidade passiva, alegando que a responsabilidade pela entrega da infraestrutura do loteamento é da MAANAIM ENGENHARIA, não da TORRE FORTE, que é apenas proprietária do lote. Pontuou que o contrato previu expressamente a obrigação da requerida MAANAIM pela referida etapa das obras, havendo clausula específica, em que pse a falta de assinatura da autora. Argumentou que a responsabilidade da TORRE FORTE exauriu com a demarcação da área e piqueteamento dos lotes. Alternativamente, asseverou que os atrasos foram causados por culpa exclusiva de terceiro, ante as exigências supervenientes da SANEAGO para implantação do sistema de esgotamento sanitário. Ademais, sustentou que, apesar das dificuldades impostas pela SANEAGO, as obras de infraestrutura foram concluídas e não há descumprimento contratual por parte da TORRE FORTE. Caso seja determinada a rescisão contratual, a requerida pede a aplicação da Lei 13.786/18, permitindo a retenção de até 10% do valor do contrato e demais retenções, como fruição do imóvel e despesas de IPTU. Por fim, a TORRE FORTE argumenta que não há fundamento para o pedido de indenização por danos morais, nem para a devolução integral dos valores pagos, pois a rescisão ocorreu por culpa da parte autora, que não cumpriu com suas obrigações contratuais.Impugnação à contestação (mov 41).Instados novamente a se manifestarem, a requerente pugnou pelo julgamento antecipado do feito (mov. 47). A 1ª requerida pleiteou pela produção de prova oral (mov. 48), e a 2ª requerida, por sua vez, também requereu  julgamento antecipado da lide (mov. 50).A decisão saneadora na mov. 51 afastou as preliminares, fixou como pontos controvertidos: i) se os fatos imputados a terceiros pela requerida em sede de contestação são suficientes para afastar sua responsabilidade; ii) se a situação narrada enseja a rescisão contratual, a devolução de quantias pagas em relação ao contrato principal e a taxa de corretagem e o pagamento em seu favor da multa de 10% da cláusula penal, bem como inverteu o ônus da prova.Intimadas as rés para se manifestarem acerca da possibilidade de utilização da prova emprestada em substituição à prova oral pleiteada, ambas as rés concordaram pela utilização da prova emprestada, todavia, pugnaram pela realização da designação de audiência de instrução e julgamento, com o objetivo de colher o depoimento pessoal da autora (movs. 55 e 56).A decisão na mov. 58 deferiu o pedido de prova emprestada, bem como determinou a designação da audiência de instrução e julgamento.A decisão na mov. 90 deferiu os pedidos de desistência da audiência de instrução e julgamento.Intimadas, ambas as partes apresentaram alegações finais por memoriais (movs. 94, 97 e 98).Vieram-me os autos conclusos.É o relatório. Decido.II. FUNDAMENTAÇÃOInexistindo questões preliminares a serem ultrapassadas, dispensada a dilação probatória em face da natureza das alegações em debate e não havendo irregularidades a serem sanadas, adentro, pois, ao exame do mérito da controvérsia, com base no art. 355, I, do CPC.Trata-se de ação de rescisão contratual, decorrente de contrato de promessa de compra e venda de um lote residencial, pela qual o autor pugna a declaração de rescisão, com devolução das quantias pagas, por culpa das requeridas, em virtude do não cumprimento do cronograma de execução das obras destinadas à implementação do loteamento.Nessa linha é a orientação da jurisprudência:"[...] Já decidiu esta Corte Superior que o Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção das unidades imobiliárias, mediante financiamento. Precedentes." (STJ, AgInt no REsp n. 1.854.579/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/9/2020, DJe de 21/9/2020).Visualizada, assim, relação jurídica típica de consumo, torna-se impositiva a aplicação da principiologia e regras do Código de Defesa do Consumidor, notadamente em matéria de proteção contratual, o que não afasta, todavia, a incidência do regramento do Código Civil, em diálogo das fontes.De antemão, registra-se que a relação jurídica de direito material sub examine possui natureza de consumo. Isso porque, a promessa de compra e venda não foi firmada entre particulares, afastando-se, assim, o caráter estritamente civil ou comercial do negócio. Em verdade, a parte requerida é pessoa jurídica destinada à venda/construção de unidades imobiliárias, enquadrando-se no conceito de fornecedor, ao passo que a requerente, que se obrigou a adquirir o imóvel como destinatário final, é consumidor, preenchendo-se os requisitos para caracterização da relação de consumo, nos moldes dos artigos 2º e 3º do CDC.Nessa linha é a orientação da jurisprudência:EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA NÃO INSCRIÇÃO SERASA. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR . POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ . FORMA DE DEVOLUÇÃO IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE. HONORÁRIOS RECURSAIS . 1.Presentes a figura do fornecedor, representado pela empreendedora imobiliária, bem como pelo adquirente que contratou a entrega de produto (imóvel) na condição de destinatário final, revela-se autêntica a existência de relação de consumo, pelo que se reconhece a incidência do CDC. 2.É possível a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa de qualquer dos contratantes, o que impõe o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, conforme Súmula 543 do STJ . 3.Nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo comprador, a cumulação das cláusulas referentes à multa penal e ao percentual de retenção reflete uma percentagem abusiva contra o consumidor, porquanto perfaz quantia superior ao máximo admitido pela jurisprudência pátria, a saber, 25% (vinte e cinco por cento) do total das quantias pagas pelo compromitente. 4.As disposições da Lei nº 13 .786/2018 (Lei do Distrato) não se aplicam a contratos firmados antes da sua entrada em vigor, em razão da vedação constitucional à retroatividade da lei e, também, em respeito ao ato jurídico perfeito. 5.Não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 6 .Em contratos submetidos ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ? integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Tema 577, STJ). 7.A majoração da verba honorária mostra-se cabível, com fundamento no artigo 85, § 11, do CPC . RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 51673724220228090178, Relator.: DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2023)EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. APLICAÇÃO CDC. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR . POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO DESEMBOLSO . HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. Presentes a figura do fornecedor, representado pela empreendedora imobiliária, bem como pelo adquirente que contratou a entrega de produto (imóvel) na condição de destinatário final, revela-se autêntica a existência de relação de consumo, pelo que se reconhece a incidência do CDC. 2 . É possível a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa de qualquer dos contratantes, o que impõe o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, conforme Súmula 543 do STJ. 3. Nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo comprador, mesmo que haja cláusula contratual expressa contendo outros percentuais, revela-se razoável e proporcional a retenção de 10 % (dez por cento) dos valores pagos a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada. 4 . As disposições da Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplicam a contratos firmados antes da sua entrada em vigor, em razão da vedação constitucional à retroatividade da lei e, também, em respeito ao ato jurídico perfeito. 5 . Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, já que visa apenas salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, não constituindo em acréscimo ou penalidade. 6. Ante o desprovimento do recurso de apelação cível, bem como a preexistente condenação da parte recorrente em honorários, torna-se impositiva a majoração da sucumbência a cargo desta (art. 85, § 11, do CPC) .RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E NÃO PROVIDO.(TJ-GO - Apelação Cível: 5313608-56.2021.8 .09.0029 CATALÃO, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)No caso dos autos, ambas as requeridas integraram a cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário. A MAANAIM ENGENHARIA figura expressamente no laudo da SANEAGO como "Responsável pelo Empreendimento" e assinou o termo de cessão de uso das obras de infraestrutura, demonstrando sua participação ativa na execução e entrega das obras. A TORRE FORTE EMPREENDIMENTOS, por sua vez, figura como proprietária do imóvel e promitente vendedora no contrato celebrado com a autora. Ambas beneficiaram-se economicamente do empreendimento e devem responder solidariamente pelos eventuais vícios ou defeitos na prestação dos serviços.Fixada essas premissas, avança-se ao exame do mérito.III. DO MÉRITOConforme se depreende da documentação acostada aos autos, verifica-se que a cláusula 21ª do contrato estabeleceu o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para a entrega da obra de infraestrutura do loteamento compreendendo fornecimento de água, rede de esgoto, pavimentação asfáltica e meio-fio admitindo-se a prorrogação por mais 180 (cento e oitenta) dias, nos termos do parágrafo 1º da cláusula 22ª, a contar da data da assinatura do instrumento contratual. O referido contrato foi celebrado em 30/03/2021, de modo que o prazo final para conclusão das obras se encerraria em 30/03/2023, prorrogável até 30/09/2023. Nos termos da jurisprudência consolidada, impõe-se, nos contratos de compra e venda de imóvel, a estipulação de prazo certo, expresso e inteligível para a entrega do imóvel ou conclusão da infraestrutura, sendo inadmissível subordinar esse prazo a evento futuro e incerto. A propósito, confira-se:APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Procedência parcial da ação – Irresignação do autor. I. DA MORA NA ENTREGA DO BEM – Ausência de estipulação de data certa para entrega das chaves, condicionando a evento futuro e incerto (registro junto ao CRI do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a promitente vendedora e o agente financiador da obra) – Prazo alternativo contado a partir da assinatura do contrato de financiamento pelo promitente comprador – Consumidor colocado em desvantagem exagerada – Abusividade configurada (art. 51, IV do CDC)– Contrariedade à tese firmada em sede de IRDR por este E. Tribunal, no sentido de que o contrato deve estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, prazo certo para entrega de imóvel – Não sendo esse o caso, e ocorrendo dúvida, a interpretação das condições do contrato deve se dar na forma mais favorável ao consumidor – Precedentes – Pretensão do autor que não pode subsistir – Juntada de prova inidônea para respaldar o pleito (contratos de terceiros com a ré) – Previsão de construção de 46 blocos – Inverossímil que a entrega de todas as unidades autônomas seja realizada na mesma data – Sentença que fixou data ainda mais favorável ao autor do que a realmente devida – Vedação à 'reformatio in pejus' – Pretensão rejeitada. II. DA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – Não caracterizada a mora da promitente vendedora na entrega do bem, não há que se falar em dano moral. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10006045620178260451 SP 1000604-56.2017.8.26.0451, Relator: Manoel Ribeiro, Data de Julgamento: 11/09/2019, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2019) - Negritei.APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE PRAZO PARA A ENTREGA DAS CHAVES, A CONTAR DA DATA DA ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO. DANO MORAL DEMONSTRADO. MANUTENÇÃO DA R. SENTENÇA. 1. Mostra-se abusiva a cláusula contratual que fixa o prazo de entrega do imóvel e, ao mesmo tempo, admite a possibilidade de entrega em data diversa, sem previsão expressa, cujo termo inicial seria especificado em futuro contrato de financiamento. 2. Prevalência do prazo contratual de julho/2011, com a prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias. 3. Prazo findo em janeiro/2012 e imóvel entregue somente em abril/2013. 3. Reembolso das despesas de aluguel devidas no período. 4. Dano moral configurado. Frustração da legítima expectativa do adquirente de realizar o sonho da casa própria, no prazo prometido. 5. Manutenção da R. Sentença. 6. Negativa de provimento ao recurso.(TJRJ - APL: 00169113620158190203, Relator: Des(a). GILBERTO CLÓVIS FARIAS MATOS, Data de Julgamento: 02/04/2019, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL)  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. OBRA ESTIMADA PARA ACABAR EM DEZEMBRO DE 2012. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA QUE NÃO PODE FICAR CONDICIONADO A FATO INCERTO E INDETERMINADO. COLOCAÇÃO DO CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. EXCLUDENTES DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADAS. EVENTOS INERENTES A ATIVIDADE DESENVOLVIDA PELO APELANTE. ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE JUROS DE EVOLUÇÃO DA OBRA APÓS EXAURIMENTO DO PRAZO PARA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. APELO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-RN - AC: 08004330420138200124, Relator: DILERMANDO MOTA PEREIRA, Data de Julgamento: 11/06/2020, Primeira Câmara Cível, Cível, Data de Publicação: 15/06/2020 - Negritei.Da análise pormenorizada da prova documental, constata-se que as rés adimpliram integralmente suas obrigações contratuais. Quanto à energia elétrica, a autorização para ligação pela concessionária ENEL data de 11/06/2019, portanto, anterior à celebração do contrato.Em relação aos sistemas de água e esgotamento sanitário, o Laudo de Recebimento de Obras/Serviços da SANEAGO nº 39/2020, emitido em 21/10/2020, atesta formalmente a conclusão das respectivas obras, situação igualmente reconhecida pelo TJGO no Agravo de Instrumento nº 5591496-44.2020.8.09.0000, que expressamente consignou a comprovação da conclusão das obras de esgotamento sanitário e abastecimento de água.Ademais, o Ministério Público promoveu o arquivamento do Inquérito Civil nº 202022253530 após verificar a efetiva conclusão da infraestrutura do empreendimento (mov. 38),As fotografias datadas comprovam a conclusão das obras de pavimentação asfáltica em outubro de 2022, portanto dentro do prazo contratual que se estendia até 30/09/2023 (mov. 24, arquivo 9).De outro vértice, restou evidenciado o inadimplemento substancial da autora, que, apesar de haver pactuado o pagamento de 229 (duzentas e vinte e nove) parcelas no valor de R$ 188,30 cada totalizando R$ 43.120,00 quitou apenas cinco, no montante de R$ 960,08, todas com atraso considerável. Os pagamentos cessaram em outubro de 2021, período em que a infraestrutura básica já se encontrava disponível. Notificada para purgar a mora, permaneceu inerte, vindo a ajuizar a presente demanda apenas em 04/11/2022, após mais de um ano de inadimplência integral. Incide, portanto, a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil: Art. 476. "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro." Assim, não se afigura razoável imputar às rés o inadimplemento contratual, quando a autora se encontrava inadimplente há mais de um ano. Por se tratar de contrato firmado em 30/03/2021, aplica-se a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que introduziu o art. 32-A na Lei nº 6.766/79, disciplinando o regime aplicável às hipóteses de rescisão imputável ao adquirente, veja-se:Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.Referido dispositivo prevê que deverão ser restituídos os valores pagos, podendo ser descontados: 10% do valor atualizado do contrato a título de multa penal e despesas administrativas; 0,75% por mês de fruição do imóvel; tributos e taxas do período de posse; comissão de corretagem; e encargos moratórios das parcelas pagas em atraso. O contrato, por sua vez, reproduz fielmente tais previsões nos parágrafos 1º e 2º da cláusula trigésima sexta, bem como na cláusula trigésima sétima, veja-se:(…) Parágrafo Primeiro: Ocorrida a rescisão de que trata esta Cláusula, a PROMITENTE VENDEDORA promoverá o cancelamento do registro do Contrato no cartório imobiliário, ficando autorizada a reintegrar-se imediatamente na posse do imóvel.Parágrafo Segundo: O(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) incorrerá(ao) em Multa Penal correspondente a 10% (dez por cento), sobre o valor do contrato, nos termos do disposto no Art. 32-A, inciso II, da Lei n.º 6.766/79, inserido pela Lei n.º 13.786/18 em consonância com art. 408 e seguintes do Código Civil de 2002, caso venha a dar motivo à rescisão deste instrumento, não se isentando das responsabilidades contidas neste contrato.CLÁUSULA TRIGÉSIMA SÉTIMA: Nos termos do Art. 32-A, inciso I, da Lei n.º 6.766/79, inserido pela Lei n.º 13.786/18, o PROMITENTE VENDEDOR poderá reter os valores correspondentes à fruição do imóvel. A retenção em questão, será no importe de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador. Desse modo, o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) estará(ao) sujeito(s) ao pagamento decorrente da seguinte operação: “A” 0,75 (setenta e cinco centésimos por cento) MULTIPLICADO POR “B” (valor atualizado do Contrato) MULTIPLICADO POR “C” (número de meses em que o imóvel esteve em sua posse, devendo ser considerada a data de restituição como termo final).Ademais, o STJ firmou tese com repercussão geral (tema 1002) em idêntico sentido: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. Não obstante, quanto à comissão de corretagem, destaco que o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos, entendeu como válida a sua transferência ao consumidor, desde que claramente estabelecido no contrato. Segue a ementa do julgado: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICOIMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitentevendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnicoimobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE. (REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) Importante destacar que o profissional de intermediação de vendas de imóveis tem sua profissão regulamentada pela Lei nº 6.530/78, com o “status” de Corretor de Imóveis. Assim, o Corretor de Imóveis utiliza de seus próprios argumentos comerciais e persuasivos para a intermediação dos negócios imobiliários, trabalha sem a subordinação de um superior hierárquico que represente a imobiliária ou a incorporadora, administrando seu tempo de labor, podendo se fazer substituir por outro corretor e comercializar, inclusive, imóveis de terceiros. Nesse contexto, o Código Civil estabelece: “Art.725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.” A propósito: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONHECIMENTO COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO LIMINAR DA POSSE. INDEFERIDA NA ORIGEM. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. TRANSCURSO DO PRAZO. RESCISÃO DO CONTRATO PELO NÃO PAGAMENTO. POSSE PRECÁRIA. DECISÃO REFORMADA. 1. De acordo com os artigos 474 e 475, ambos do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, podendo o credor optar pela resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 2. A respeito da interpretação do artigo 474 do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1789863, manifestou-se no sentido de que, se houver cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento, dispensa-se a manifestação judicial para tanto. 3. Na hipótese, há expressa previsão contratual acerca da rescisão do pacto de compra e venda de imóvel residencial em caso de inadimplemento do comprador. Consta, ainda, que os vendedores notificaram extrajudicialmente o comprador para, além de oportunizar a purgação da mora, cientificá-lo da rescisão da avença pelo seu inadimplemento. 4. Reconhecida a validade da cláusula resolutiva expressa, ressai a presença dos requisitos previstos no art. 561 do CPC, para justificar a proteção possessória vindicada, como deferimento do pedido liminar de reintegração de posse. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADOS. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 5110011-89.2024.8.09.0051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/06/2024) Assim, a posterior rescisão por culpa da compradora não afeta o direito à remuneração do corretor, que cumpriu sua obrigação. No tocante a discussão acerca do pagamento do IPTU/ITU, o STJ fixou a seguinte tese em precedente qualificado (tema repetitivo nº 209):Tema repetitivo nº 209/STJ: 1. A incidência tributária do imposto sobre a propriedade territorial rural - ITR (de competência da União), sob o ângulo do aspecto material da regra matriz, é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do Município (artigos 29, do CTN, e 1º, da Lei 9.393/96).2. O proprietário do imóvel rural, o titular de seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, à luz dos artigos 31, do CTN, e 4º, da Lei 9.393/96, são os contribuintes do ITR . (...)4. Os impostos incidentes sobre o patrimônio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU) decorrem de relação jurídica tributária instaurada com a ocorrência de fato imponível encartado, exclusivamente, na titularidade de direito real, razão pela qual consubstanciam obrigações propter rem, impondo-se sua assunção a todos aqueles que sucederem ao titular do imóvel. (…)6. O promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel, bem como seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis), consoante entendimento exarado pela Primeira Seção do STJ, quando do julgamento dos Recursos Especiais 1.110.551/SP e 1.111.202/SP (submetidos ao rito do artigo 543-C, do CPC), são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU (Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, julgado em 10.06.2009, DJe 18.06.2009). (…) (STJ, REsp 1073846/SP, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe. (grifo no original)Por oportuno, transcrevo o art. 31 da Lei 5.172/1966, denominada de Código Tributário Nacional – CTN, veja: "Art. 31. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título." (grifei)Com efeito, sendo o IPTU um imposto de natureza propter rem, ou seja, vinculado ao imóvel, a obrigação de pagá-lo recai sobre o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Contudo, no caso do possuidor, sua responsabilidade subsiste apenas durante o período em que exerceu a posse.Assim, a parte autora deve arcar com o tributo do período em que esteve na posse do imóvel.No tocante aos danos morais, a pretensão indenizatória revela-se improcedente. Isso porque, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual ou frustração de expectativa não configura, por si só, dano moral in re ipsa, impondo-se a comprovação do efetivo abalo. Essa é, aliás, a orientação da jurisprudência superior:"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E COMPENSATÓRIA POR DANOS MORAIS. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CULPA DO VENDEDOR E/OU CONSTRUTOR. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL QUE JUSTIFIQUE A COMPENSAÇÃO. NÃO CABIMENTO. SÚMULA N. 568/STJ. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e compensatória por danos morais. 2. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que não é cabível a condenação compensatória por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do imóvel pela incorporadora, pois o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de simples inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana. Precedentes. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido." (AgInt no AREsp n. 2.355.686/ES, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023).Nesse ponto, importa consignar que, não obstante a inversão do ônus da prova ser direito do consumidor, este não é dispensado da comprovação mínima dos fatos constitutivos do seu direito, consoante sedimentado pelo STJ:"[...] 4. Consoante orientação jurisprudencial desta Corte, "a inversão do ônus da prova não dispensa a comprovação mínima, pela parte autora, dos fatos constitutivos do seu direito" (AgInt no REsp 1.717.781/RO, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 15.6.2018). 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial." (AgInt no AREsp n. 1.745.386/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/4/2021, DJe de 12/5/2021.)No caso, a parte autora não logrou comprovar o alegado abalo psíquico sofrido em razão do desfazimento do negócio. Dessa forma já se pronunciou o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA DE INFRAESTRUTURA. ASFALTAMENTO DAS VIAS. RECONHECIMENTO DA CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA/CONSTRUTORA PARA O DESFAZIMENTO DO CONTRATO. FIXAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA COM BASE NO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. § 2º DO ARTIGO 85 DO CPC/15. DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. SENTENÇA MANTIDA. [...] 6. Não é cabível a condenação da construtora/segunda recorrida em danos morais, pelo mero descumprimento do contrato de compra e venda de imóvel. A inobservância das regras pactuadas, não abre espaço para o reconhecimento presumido de lesão imaterial e, por si só, não expõe a contratante a situação vexatória ou desabonadora, capaz de atingir sua honra ou imagem." (TJGO, Apelação Cível 5374125-17.2021.8.09.0097, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, julgado em 02/05/2023, DJe de 02/05/2023) g.n.Nesse sentido:PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador William Costa Mello EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DO CDC. OBRA DE INFRAESTRUTURA . ATRASO NA ENTREGA. CULPA PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS . AFASTADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A relação entre as partes possui natureza consumerista, pois a ré é pessoa jurídica que comercializa, no mercado imobiliário, bens imóveis, tal qual o que foi adquirido pelos autores, na condição de destinatários finais do produto comercializado, situação que se amolda aos comandos legais insertos nos arts . 2º e 3º do CDC. 2. O contrato celebrado entre as partes prevê a promessa de entrega da obra para outubro de 2016 e quando do envio/recebimento da notificação para constituição do vendedor em mora, em 29/01/2019, já haviam se passado mais de dois anos de atraso na entrega da obra. 3 . Restou claramente configurada a culpa da ré, vendedora do empreendimento, pela rescisão contratual, sendo irrelevante o fato de que o autor requereu a rescisão após a data de entrega da obra. 4. Não há que se falar em restituição dos valores pagos de outro modo, senão como reconhecido pela instância primeva que aplicou o entendimento da Súmula nº 543, do STJ. 5 . O simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano extrapatrimonial indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, o que não ocorreu no caso em voga. 6. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 5082709-94 .2019.8.09.0040 EDÉIA, Relator.: Des(a) . WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)Nesse cenário, não demonstrada nenhuma excepcionalidade que ultrapassasse a frustração de expectativas inerente ao cotidiano das relações contratuais, capaz de violar a honra ou a imagem da parte requerente, o pedido de compensação por dano moral deve ser indeferido.IV. DISPOSITIVOAnte o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:i) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes em 30 de março de 2021, referente ao Lote 29, Quadra 35 do Residencial Solar Nobre, por culpa exclusiva da autora;ii) CONDENAR as rés, solidariamente, a restituírem à autora o montante de R$ 960,08, devidamente corrigido pelo IPCA desde os respectivos desembolsos, autorizadas as retenções previstas no art. 32-A da Lei nº 6.766/79, a saber: (i) 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato a título de multa penal e despesas administrativas; (ii) 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) por mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período de fruição do imóvel; (ii) Valor do IPTU/ITU referente ao período de posse pela autora; (iv) Encargos moratórios das parcelas pagas em atraso; e (v) Comissão de corretagem no valor de R$ 2.071,30, por se tratar de serviço efetivamente prestado;iii) DETERMINAR que a restituição será realizada parceladamente, em até 12 (doze) parcelas mensais, com início no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual, nos termos do art. 32-A, §1º, II, da Lei 6.766/79;iv) REVOGAR a tutela antecipada concedida (mov. 12);v) JULGAR IMPROCEDENTE os pedidos de aplicação de cláusula penal em favor da autora e indenização por danos morais; vi) DETERMINAR que a posse do imóvel seja retomada pelas requeridas, devendo ser expedido mandado após o trânsito em julgado;Em razão da sucumbência recíproca, considerando que a autora obteve apenas a rescisão do contrato e foi vencida nos demais pedidos principais, CONDENO a parte autora ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, e as requeridas a 30% (trinta por cento), refletindo a sucumbência predominante da autora. Com base no art. 85, § 2º, do CPC, ARBITRO os honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Em relação à parte autora, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade, na forma do art. 98, § 3º do CPC, por ser beneficiária da gratuidade.Interposto recurso de apelação, INTIME-SE a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo legal, e, não arguindo o(s) apelado(s) questão referida no §1º, art. 1.009, CPC, ou recorrendo adesivamente, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça com as cautelas de praxe e homenagens deste juízo.Cumpra-se.Jussara/GO, datado e assinado digitalmente. BEATRIZ SCOTELARO DE OLIVEIRAJuíza Substituta(Decreto Judiciário n.° 1.392/2025)
3. 18/06/2025 - Documento obtido via DJEN
   Sentença Baixar (PDF)
4. 22/04/2025 - Intimação
   Órgão: Jussara - 1ª Vara Cível | Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
   ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)