Pollyanna Azevedo Sobrinho Dias x Fgr Jardins Gramados Spe Ltda

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2. 25/06/2025 - Intimação
   Órgão: Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª | Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
   Poder Judiciário do Estado de GoiásComarca de GOIÂNIAGabinete do Juiz da 1ª Vara Cível1ª UPJ das Varas Cíveise-mails da Escrivania: 1upj.civelgyn@tjgo.jus.br  e/ou  2upj.civelgyn@tjgo.jus.br PROCESSO Nº 5917904-98.2024.8.09.0051NOME DA PARTE AUTORA......: Pollyanna Azevedo Sobrinho DiasNOME DA PARTE REQUERIDA: Fgr Jardins Gramados Spe LtdaNATUREZA DA AÇÃO..............: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível SENTENÇA. Trata-se de AÇÃO REVISIONAL DE CLAUSULAS CONTRATUAIS, proposta por POLLYANNA AZEVEDO SOBRINHO DIAS, contra FGR JARDINS GRAMADOS SPE LTDA, ambas qualificadas nos autos. A parte autora diz ter firmado um contrato particular de compromisso de compra e venda com a(s) empresa(s) requerida(s), em 16.11.2020, tendo por objeto um lote no loteamento Jardins Marselha, pela quantia de R$ 619.442,90 (seiscentos e dezenove mil e quatrocentos e quarenta e dois reais e noventa centavos). Alega a existência de irregularidades no contrato, tais como: I) Capitalização mensal de juros - ato que segundo dispõe a Lei 9.514/97 só é permitido pelas empresas pertencentes ao Sistema Financeiro Nacional, o que não é o caso do Requerido. II) Tabela Price -para a amortização do débito temos que o Requerido incorreu em prática de anatocismo, o que é vedado. III) Nulidade da cláusula décima terceira, parágrafo primeiro - que impõe ao adquirente o pagamento do ITU/IPTU do imóvel, mesmo sem a garantia da posse do bem. Requer a concessão de liminar lhe deferindo em resumo, as seguintes medidas: 1) - o direito de depositar em juízo o valor das parcelas na forma que entende devidas; 2) – seja suspensa toda e qualquer cobrança de ITU/IPTU, antes da posse do referido imóvel; Tece outros comentários e termina por requerer o julgamento procedente da ação para reconhecer as abusividades apontadas, com a condenação da parte requerida ao ônus da sucumbência. Juntou documentos. Foi deferido a parte autora o direito de depositar o valor integral das parcelas na forma prevista no contrato (evento 30).  Citada, a parte requerida apresentou CONTESTAÇÃO (evento 62), suscitando a preliminar de incompetência deste juízo em razão da cláusula de eleição do foro.  No mérito, alega em resumo inexistência de capitalização de juros e possibilidade de utilização da Tabela Price, que os encargos pactuados estão em consonância com a legislação vigente e que as disposições contratuais foram livremente ajustadas entre as partes, devendo ser respeitada e cumprida em face do Princípio Pacta Sunt Servanda. Sustenta não haver abusividade na cláusula contratual que atribui à parte autora a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas de condomínio.  Afirma que caso os pedidos sejam acolhidos, requer que eventual devolução de valores pagos indevidamente pelo autor ocorra de forma simples.  Tece outros comentários e termina por requerer o julgamento improcedente dos pedidos iniciais. Juntou documentos. Houve impugnação à contestação (evento 65). Intimadas a especificarem as provas a produzir, a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide, enquanto a parte requerida pela produção de prova pericial contábil (eventos 55 e 56). RELATADOS. DECIDO. O feito se encontra em ordem não havendo nulidades a sanar. O processo versa sobre questões de direito e de fato, sendo que estes estão provados nos autos por documentos, motivo pelo qual não vejo necessidade de dilação probatória com a colheita de prova oral em audiência, em nada contribuirá para o deslinde da presente causa. DA PROVA PERICIAL: Em se tratando de ação revisional de contrato, enquanto não houver sentença determinando a revisão do contrato ou de alguma cláusula dela, o contrato deve ser cumprido, pois faz lei entre as partes. Diante disso, qualquer perícia que for feita neste momento nos autos deve se basear única e exclusivamente nas cláusulas do contrato, razão pela qual entendo que a perícia contábil requerida pela parte autora não contribuirá em nada para o deslinde da presente causa. Nesse sentido, vejamos o seguinte julgado:  APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . PLEITO DE AFASTAMENTO DA CAPITALIZAÇÃO MENSAL. ENCARGO NÃO CONSTANTE NO AJUSTE. INCOMPORTABILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE IGPM. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO. 1. Tratando-se de discussão de dívida decorrente de contrato pactuado entre os litigantes, e tendo em vista que o aspecto fático da controvérsia é demonstrado através de prova documental (ajuste propriamente), reputa-se desnecessária a realização de prova pericial, não configurando cerceamento ao direito de defesa do autor, o julgamento antecipado da lide. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA”. (TJGO, Apelação (CPC) 5106589- 53.2017.8.09.0051, Rel. FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 19/09/2019, DJe de 19/09/2019)  Dessa forma, INDEFIRO O PEDIDO DE PERÍCIA CONTÁBIL neste momento. Diante disso, julgo antecipadamente a lide com fundamento no art. 355, I, do Código de Processo Civil. Quanto a preliminar de incompetência deste juízo: Na contestação a parte requerida suscitou a incompetência da justiça comum para o julgamento da presente demanda, diante da existência de cláusula compromissória (compromisso arbitral). Contudo, sem razão a parte requerida. Após a vigência da Lei n. 9.307/96, os particulares podem optar, de forma contratual ou extracontratual, que suas desavenças sejam solucionadas via arbitragem, uma vez que a controvérsia envolve apenas direitos disponíveis. Todavia, com relação à cláusula compromissória constante do contrato que vincula as partes, dúvida não há sobre a efetiva nulidade (art. 51, VII, do CDC), pois, segundo entendimento assente no e. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás e no próprio Superior Tribunal de Justiça, que em se tratando de relação jurídica de natureza consumerista, em que a contratação decorreu de anuência por simples adesão, a cláusula compromissória arbitral, cheia ou vazia, deve ser entendida como simples promessa de constituir o juízo arbitral, e, como tal, não condiciona ou inviabiliza o acionamento imediato do Poder Judiciário pelo consumidor. Nesse sentido, vejamos o enunciado da Súmula 45, do TJGO: “ENUNCIADO: Em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do art. 51, VII, do CDC, que considera nula de pleno direito, cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que porventura satisfeitos os requisitos do artigo 4º, §2º, da Lei n. 9.307/96, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor, quando proposta a ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória quando a iniciativa da arbitragem é do próprio consumidor.” Vejamos ainda o(s) seguinte(s) julgado(s) sobre o tema: TJ-GO) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. CULPA EXCLUSIVA DA COMPRADORA. RETENÇÃO DE VALORES. CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA AO COMPROVADOR. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO NO CONTRATO. 1. Conforme entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça e na esteira da disciplina legal contida no art. 51, VII, do CDC e no art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96, somente se admite a arbitragem nos conflitos envolvendo relações de consumo quando esta é condicionada à iniciativa do consumidor ou à sua livre aceitação após o surgimento do conflito, o que não se verificou na hipótese, impondo-se reconhecer a competência da jurisdição estatal para processamento e julgamento da lide ajuizada, cassando-se, em consequência, a sentença apelada. (TJGO, Apelação (CPC) 0444688-75.2015.8.09.0051, Rel. Ronnie Paes Sandre, 3ª Câmara Cível, julgado em 25/05/2020, DJe de 25/05/2020) TJ-GO) APELAÇÃO CÍVEL NOS AUTOS DA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA NÃO CONDICIONA OU INVIABILIZA O ACIONAMENTO DO PODER JUDICIÁRIO. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de relação jurídica de natureza consumerista, em que a contratação decorreu de anuência por simples adesão, a cláusula compromissória arbitral, cheia ou vazia, deve ser entendida como simples promessa de constituir o juízo arbitral, e, como tal, não condiciona ou inviabiliza o acionamento imediato do Poder Judiciário pelo consumidor. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, Apelação (CPC) 5451510-24.2017.8.09.0051, Rel. ORLOFF NEVES ROCHA, 1ª Câmara Cível, julgado em 14/05/2019, DJe de 14/05/2019) Assim, ao contrário do que afirma a parte requerida, não há falar em incompetência do Poder Judiciário para processar e julgar a presente demanda, razão pela qual REJEITO ESSA PRELIMINAR. Sem outras preliminares, passo a análise do mérito do pedido. DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E TABELA PRICE: Inicialmente, cabe destacar que é vedada a capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com construtoras ou incorporadoras, uma vez que tais empresas não se equiparam a instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. O artigo 5º da Medida Provisória n. 2.170-36, de 23 de agosto de 2001, repetindo a norma jurídica que entrou em vigor, no dia 31/03/2000 (artigo 5º da Medida Provisória n. 1963-17), estabelece que somente “nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano”. Como a empresa requerida não integra o Sistema Financeiro Nacional é vedado a ela praticar a capitalização mensal de juros, sendo permitida apenas a capitalização anual dos juros, de acordo com o artigo 4º, do Decreto n. 22.626, de 07 de abril de 1933, vejamos: Art. 4º. E proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano. Nesse sentido:  (...). 4. É vedada a prática de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora, visto que esta não se equipara à instituição financeira, admitindo-se, apenas, a capitalização anual. Não aplicação das Súmulas nº 539 e541, ambas do STJ. (...). APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, Apelação(CPC) 5454269-58.2017.8.09.0051, Rel. Des. GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5ª Câmara Cível, julgado em 30/03/2020, DJe de 30/03/2020). grifo meu Na hipótese, observado o contrato de compra e venda, verifica-se do ITEM IV – DOS VALORES DO PRESENTE INSTRUMENTO – no item C (evento 34, doc.3), relativamente ao Valor do Saldo Total a Financiar, há a seguinte previsão: “C- Todas as parcelas "tipo reajustáveis" constantes da tabela acima estão com juros mensais de 0,4860% (zero vírgula quatrocentos e oitenta e seis por cento), já inclusos, calculados conforme TABELA PRICE e serão reajustadas mensalmente pelo IPCA (ÍNDICE NACIONAL DE PREÇOS AO CONSUMIDOR AMPLO), tomando-se como base o mês de 11/2020.” Verifica-se, a partir da análise da cláusula contratual em questão, que houve a expressa previsão de capitalização mensal dos juros, o que configura flagrante afronta ao princípio da legalidade, vez que a incorporadora/vendedora não integra o rol de instituições financeiras autorizadas a estipular a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual, conforme previsto no art. 2º da Medida Provisória nº 2.172-32/2001, e no art. 4º do Decreto nº 22.626/33 (Lei da Usura). Dessa forma, a cláusula que prevê a capitalização mensal dos juros mostra-se nula de pleno direito, devendo ser afastada do pacto contratual, com a consequente revisão dos valores cobrados de maneira indevida. Outrossim, além de estipulada a capitalização mensal dos juros, foi eleita a Tabela Price como sistema de amortização do débito, método este caracterizador do anatocismo, pois impõe a incidência de juros sobre juros.  A previsão de que juros incidirão mês a mês, cumulativamente, significa que os juros não pagos são acrescidos ao saldo devedor, aumentando a base de cálculo para a incidência de juros posteriores. A parcela não paga (juros) é financeiramente internalizada no saldo devedor, produzindo novos juros” (in Juros e Correção Monetária Judiciais. 2ª ed. Salvador: Jus PODIVM, 2022, p. 48). Uma vez que as sociedades empresárias não integram o Sistema Financeiro Nacional, não é possível convalidar a capitalização mensal dos juros. Nessa linha de pensamento, é vedado a elas praticar a capitalização mensal de juros/tabela price, sendo permitida apenas a capitalização anual dos juros, de acordo com o art. 4º do Decreto n. 22.626, de 07 de abril de 1933. Veja-se, portanto, que por ser resultado de uma indevida capitalização dos juros, a substituição da metodologia de amortização é medida impositiva. Outrossim, há de se perquirir acerca do sistema de Amortização a ser utilizado, levando-se em consideração o Sistema de Amortização Constante (SAC) como método amortizador do débito. Porquanto, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), esta utiliza mensalidades constantes, na qual os juros são calculados sobre o saldo devedor, devendo ser considerado o método de amortização, por ser mais benéfico ao consumidor, ora autor, ante a impossibilidade de uso do sistema Price pelas entidades não integrante do Sistema Financeiro de Habitação. Vejamos o seguinte julgado sobre o tema: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. COMPRA E VENDA IMÓVEL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO SUCINTA. HIGIDEZ DO JULGADO. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS MENSAIS. INSTITUIÇÃO NÃO PERTENCENTE AO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. VEDAÇÃO A CAPITALIZAÇÃO MENSAL. AMORTIZAÇÃO PELO SISTEMA DA TABELA PRICE. IMPOSSIBILIDADE. UTILIZAÇÃO DO SAC ? SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. ILEGALIDADE DA COBRANÇA. SEGURO PRESTAMISTA. PACTUAÇÃO REGULAR. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Cabe ao magistrado, como destinatário da prova, de acordo com o princípio de livre convencimento, analisar quais são as necessárias para o deslinde da demanda, não caracterizando cerceamento de defesa o indeferimento de prova que julgar irrelevante para o deslinde do feito. Limitando-se a tese inicial à abusividade da cobrança dos juros, bem como da ausência de mora, é desnecessária a realização da prova pericial para análise de ação revisional, uma vez que a apresentação do contrato é suficiente para deslinde da demanda.   2. O Édito Sentencial deve, necessariamente, ser fundamentado, sob pena de ofensa ao princípio da motivação das decisões judiciais, art. 93, IX da Constituição República, o que enseja sua nulidade absoluta. Todavia, fundamentação sucinta não se equivale a sua ausência. O relevante é que a decisão apresente pertinência temática e tenha analisado completamente a questão. Constatada a satisfação desses dois elementos, a motivação do julgado, mesmo que concisa, não representa qualquer tipo de vício.   3. A capitalização mensal de juros somente é admitida pelo nosso ordenamento jurídico em contratos de mútuo realizados por instituições integrantes do Sistema Financeiro de Habitação. Tratando-se de um contrato de compra e venda no qual figura como vendedora uma empresa que atua no ramo imobiliário, esta não tem autorização para exigir juros compostos, devendo tal conduta ser reconhecida como prática ilícita.   4. É vedada a prática de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora, haja vista que esta não se equipara à instituição financeira, nos termos do disposto no artigo 2º da Medida Provisória nº 2.172/32 de 23 de agosto 2001, vigente por força da EC nº 32, e art. 4º do Decreto nº 22.623/33, admitindo-se, tão somente, a capitalização em periodicidade anual.   5. Reconhecendo-se a impossibilidade de utilização da Tabela Price, o sistema de amortização deve observar o Sistema de Amortização Constante "SAC", eis que usual no mercado imobiliário e mais benéfico ao consumidor.  6. A cobrança de taxa de administração em contratos imobiliários pactuado com empresa não integrante do sistema financeiro, é ilegal porque não representa serviço da instituição financeira prestada ao tomador do empréstimo, devendo ser restituída, de forma simples ao adquirente.  7. Tendo em vista que a contratação de seguro prestamista nas modalidades de empréstimos vinculados ao SFH é obrigatória, deve-se aplicar a mesma regra aos contratos formalizados com sociedade empresária não integrante desse sistema, sendo facultada ao mutuário, unicamente, a escolha da empresa seguradora. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5432810-79.2021.8.09.0044, Rel. Des(a). HÉBER CARLOS DE OLIVEIRA, 1ª Câmara Cível, julgado em 10/04/2024, DJe de 10/04/2024) grifo meu DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IMPOSTOS E TAXAS PÚBLICAS DO IMÓVEL ANTES DA IMISSÃO NA POSSE: O comprador alega a cláusula décima é abusiva por impor onerosidade excessiva ao comprador, por transferir ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de impostos e taxas públicas do imóvel desde a data da assinatura da proposta de compra e venda. A este respeito, a despeito dos argumentos da parte ré, tenho que sua conduta mostra-se nitidamente abusiva, vez que a obrigação de adimplir ITU/IPTU é da vendedora, ou seja, o autor só deve ser compelido a adimplir tais obrigações tributárias após a efetiva imissão na posse do bem imóvel, vez que, antes desse momento não pode ser considerado tecnicamente possuidor por não ter de fato a real possibilidade de exercer adequadamente os atributos inerentes à propriedade, especialmente o uso e fruição da coisa, nos termos do art. 1.196 do Código Civil.  Diante de tal contexto, entendo abusiva e, por isso, nula de pleno direito a CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – PARÁGRAFO PRIMEIRO, do contrato firmado entre as partes (que impõe ao comprador a obrigação pelo pagamento de tributos ITU/IPTU antes da efetiva imissão na posse do imóvel), por inserir o consumidor em situação de desvantagem exagerada e por estar em desacordo com o sistema de proteção do consumidor, mormente o princípio do equilíbrio, conforme dispõe o art. 51, incisos IV e XV, do CDC. Nesse sentido, vejamos os seguintes julgados: “RECURSO ESPECIAL Nº 1795590 - SP (2017/0255663-0. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO. COMPRA E VENDA DE LOTE. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE TRIBUTOS SOBRE O IMÓVEL AO ADQUIRENTE ANTES DA CONCESSÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. O posicionamento da Corte local está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas com IPTU é do adquirente a partir da obtenção da posse, e não da assinatura do contrato. 2. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO” (STJ - REsp: 1.795.590 SP 2017/0255663-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Publicação: DJ 14/05/2020). “EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C OBRIGAÇÃO DE PAGAR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO DECENAL. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE IMPÕE RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO DE IPTU/ITU AO PROMITENTE COMPRADOR ANTES DA ENTREGA DA POSSE DO IMÓVEL. NULIDADE. DEVER DE RESTITUIR OS VALORES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Recurso Inominado Cível 5331207-68.2023.8.09.0051, Rel. Fernando César Rodrigues Salgado, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 22/03/2024, DJe  de 22/03/2024) (originais sem grifo) Assim, as despesas com impostos ITU/IPTU que recaem sobre o bem só são devidas pelo promitente comprador a partir de sua imissão na posse do imóvel. DA RESTITUIÇÃO EM DOBRO: O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que: "a aplicação da repetição do indébito em dobro, prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC, somente é possível quando há a inequívoca comprovação da má-fé por parte do fornecedor de produtos ou serviços" (AgInt nos EDcl no AREsp 1006702/SP).  No caso em questão, não houve comprovação inequívoca de má-fé por parte da requerida pela simples cobrança dos encargos contratados. Além disso, embora indevida, a capitalização diária estava expressamente prevista no contrato. Assim, uma vez reconhecida a abusividade da capitalização diária de juros e a cobrança de encargos ilegais durante o período de normalidade, os valores pagos a maior pelo requerido deverão ser restituídos na forma simples, conforme estabelece o art. 876 do Código Civil, com o montante a ser apurado na fase de liquidação de sentença. Pelo exposto e pelo que consta dos autos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL para: I) Afastar a capitalização mensal dos juros e utilização da Tabela Price, autorizando assim a capitalização anual com amortização pelo sistema SAC, com a consequente revisão do saldo devedor, cujo valor deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença por maio de perícia contábil/financeira, com o custo integral a ser arcado pela parte ré que deu causa à ação, devendo eventual pagamento a maior feito pela parte autora, ser compensado no saldo devedor (caso exista) ou ser restituído pela ré à parte ré, de forma simples, com acréscimo de correção monetária pelo INPC desde o desembolso, até 29/08/2024, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação até o dia 29/08/2024. E a partir do dia 30.08.2024, o valor deverá ser atualizado monetariamente pelo IPCA (art. 389 do Código Civil, com nova redação), mais juros de mora pela taxa SELIC, deduzindo-se o IPCA do mês de AGOSTO DE 2024, nos termos do art. 406, § 1º, do Código Civil, com sua nova redação determinada pela Lei 14.905/2024.  II) Declarar nula a cláusula que impõe ao comprador a obrigação pelo pagamento de tributos ITU/IPTU antes da efetiva imissão na posse (CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – PARÁGRAFO PRIMEIRO) do contrato firmado entre as partes, devendo a parte requerida restituir o valor eventualmente pago pela parte autora a título de IPTU/ITU desde a assinatura da avença até a efetiva imissão na posse pela parte autora, cujo valor eventualmente pago pela parte autora, deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, até o dia 29.08.2024. E a partir do dia 30.08.2024, o valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA (art. 389 do Código Civil, com nova redação dada pela Lei nº 14.905/2024), e acrescida de juros de mora pela taxa SELIC, deduzindo-se o IPCA daquele mês - agosto de 2024 (segundo o art. 406, § 1º, do Código Civil, com nova redação dada pela Lei nº 14.905/2024). E considerando que o princípio da causalidade, pois foi a parte ré que deu motivo ao ajuizamento desta ação e que a requerida foi vencida na maior parte dos pedidos iniciais, condeno-a ao pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência, verba esta que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Determino que a(s) requerida(s) cumpra(m) esta sentença no prazo de 15 dias contados do trânsito em julgado desta sentença, e após ser intimada dos cálculos, pena de incorrer na multa de 10% sobre o débito, com fundamento no art. 523, §1º, do Código de Processo Civil. P. R. I. Cumpra-se. Goiânia, 18 de junho de 2025. Jonas Nunes Resende     Juiz de Direito(assinado eletronicamente)
3. 25/06/2025 - Intimação
   Órgão: Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª | Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
   Poder Judiciário do Estado de GoiásComarca de GOIÂNIAGabinete do Juiz da 1ª Vara Cível1ª UPJ das Varas Cíveise-mails da Escrivania: 1upj.civelgyn@tjgo.jus.br  e/ou  2upj.civelgyn@tjgo.jus.br PROCESSO Nº 5917904-98.2024.8.09.0051NOME DA PARTE AUTORA......: Pollyanna Azevedo Sobrinho DiasNOME DA PARTE REQUERIDA: Fgr Jardins Gramados Spe LtdaNATUREZA DA AÇÃO..............: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível SENTENÇA. Trata-se de AÇÃO REVISIONAL DE CLAUSULAS CONTRATUAIS, proposta por POLLYANNA AZEVEDO SOBRINHO DIAS, contra FGR JARDINS GRAMADOS SPE LTDA, ambas qualificadas nos autos. A parte autora diz ter firmado um contrato particular de compromisso de compra e venda com a(s) empresa(s) requerida(s), em 16.11.2020, tendo por objeto um lote no loteamento Jardins Marselha, pela quantia de R$ 619.442,90 (seiscentos e dezenove mil e quatrocentos e quarenta e dois reais e noventa centavos). Alega a existência de irregularidades no contrato, tais como: I) Capitalização mensal de juros - ato que segundo dispõe a Lei 9.514/97 só é permitido pelas empresas pertencentes ao Sistema Financeiro Nacional, o que não é o caso do Requerido. II) Tabela Price -para a amortização do débito temos que o Requerido incorreu em prática de anatocismo, o que é vedado. III) Nulidade da cláusula décima terceira, parágrafo primeiro - que impõe ao adquirente o pagamento do ITU/IPTU do imóvel, mesmo sem a garantia da posse do bem. Requer a concessão de liminar lhe deferindo em resumo, as seguintes medidas: 1) - o direito de depositar em juízo o valor das parcelas na forma que entende devidas; 2) – seja suspensa toda e qualquer cobrança de ITU/IPTU, antes da posse do referido imóvel; Tece outros comentários e termina por requerer o julgamento procedente da ação para reconhecer as abusividades apontadas, com a condenação da parte requerida ao ônus da sucumbência. Juntou documentos. Foi deferido a parte autora o direito de depositar o valor integral das parcelas na forma prevista no contrato (evento 30).  Citada, a parte requerida apresentou CONTESTAÇÃO (evento 62), suscitando a preliminar de incompetência deste juízo em razão da cláusula de eleição do foro.  No mérito, alega em resumo inexistência de capitalização de juros e possibilidade de utilização da Tabela Price, que os encargos pactuados estão em consonância com a legislação vigente e que as disposições contratuais foram livremente ajustadas entre as partes, devendo ser respeitada e cumprida em face do Princípio Pacta Sunt Servanda. Sustenta não haver abusividade na cláusula contratual que atribui à parte autora a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas de condomínio.  Afirma que caso os pedidos sejam acolhidos, requer que eventual devolução de valores pagos indevidamente pelo autor ocorra de forma simples.  Tece outros comentários e termina por requerer o julgamento improcedente dos pedidos iniciais. Juntou documentos. Houve impugnação à contestação (evento 65). Intimadas a especificarem as provas a produzir, a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide, enquanto a parte requerida pela produção de prova pericial contábil (eventos 55 e 56). RELATADOS. DECIDO. O feito se encontra em ordem não havendo nulidades a sanar. O processo versa sobre questões de direito e de fato, sendo que estes estão provados nos autos por documentos, motivo pelo qual não vejo necessidade de dilação probatória com a colheita de prova oral em audiência, em nada contribuirá para o deslinde da presente causa. DA PROVA PERICIAL: Em se tratando de ação revisional de contrato, enquanto não houver sentença determinando a revisão do contrato ou de alguma cláusula dela, o contrato deve ser cumprido, pois faz lei entre as partes. Diante disso, qualquer perícia que for feita neste momento nos autos deve se basear única e exclusivamente nas cláusulas do contrato, razão pela qual entendo que a perícia contábil requerida pela parte autora não contribuirá em nada para o deslinde da presente causa. Nesse sentido, vejamos o seguinte julgado:  APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . PLEITO DE AFASTAMENTO DA CAPITALIZAÇÃO MENSAL. ENCARGO NÃO CONSTANTE NO AJUSTE. INCOMPORTABILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE IGPM. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO. 1. Tratando-se de discussão de dívida decorrente de contrato pactuado entre os litigantes, e tendo em vista que o aspecto fático da controvérsia é demonstrado através de prova documental (ajuste propriamente), reputa-se desnecessária a realização de prova pericial, não configurando cerceamento ao direito de defesa do autor, o julgamento antecipado da lide. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA”. (TJGO, Apelação (CPC) 5106589- 53.2017.8.09.0051, Rel. FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 19/09/2019, DJe de 19/09/2019)  Dessa forma, INDEFIRO O PEDIDO DE PERÍCIA CONTÁBIL neste momento. Diante disso, julgo antecipadamente a lide com fundamento no art. 355, I, do Código de Processo Civil. Quanto a preliminar de incompetência deste juízo: Na contestação a parte requerida suscitou a incompetência da justiça comum para o julgamento da presente demanda, diante da existência de cláusula compromissória (compromisso arbitral). Contudo, sem razão a parte requerida. Após a vigência da Lei n. 9.307/96, os particulares podem optar, de forma contratual ou extracontratual, que suas desavenças sejam solucionadas via arbitragem, uma vez que a controvérsia envolve apenas direitos disponíveis. Todavia, com relação à cláusula compromissória constante do contrato que vincula as partes, dúvida não há sobre a efetiva nulidade (art. 51, VII, do CDC), pois, segundo entendimento assente no e. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás e no próprio Superior Tribunal de Justiça, que em se tratando de relação jurídica de natureza consumerista, em que a contratação decorreu de anuência por simples adesão, a cláusula compromissória arbitral, cheia ou vazia, deve ser entendida como simples promessa de constituir o juízo arbitral, e, como tal, não condiciona ou inviabiliza o acionamento imediato do Poder Judiciário pelo consumidor. Nesse sentido, vejamos o enunciado da Súmula 45, do TJGO: “ENUNCIADO: Em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do art. 51, VII, do CDC, que considera nula de pleno direito, cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que porventura satisfeitos os requisitos do artigo 4º, §2º, da Lei n. 9.307/96, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor, quando proposta a ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória quando a iniciativa da arbitragem é do próprio consumidor.” Vejamos ainda o(s) seguinte(s) julgado(s) sobre o tema: TJ-GO) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. CULPA EXCLUSIVA DA COMPRADORA. RETENÇÃO DE VALORES. CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA AO COMPROVADOR. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO NO CONTRATO. 1. Conforme entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça e na esteira da disciplina legal contida no art. 51, VII, do CDC e no art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96, somente se admite a arbitragem nos conflitos envolvendo relações de consumo quando esta é condicionada à iniciativa do consumidor ou à sua livre aceitação após o surgimento do conflito, o que não se verificou na hipótese, impondo-se reconhecer a competência da jurisdição estatal para processamento e julgamento da lide ajuizada, cassando-se, em consequência, a sentença apelada. (TJGO, Apelação (CPC) 0444688-75.2015.8.09.0051, Rel. Ronnie Paes Sandre, 3ª Câmara Cível, julgado em 25/05/2020, DJe de 25/05/2020) TJ-GO) APELAÇÃO CÍVEL NOS AUTOS DA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA NÃO CONDICIONA OU INVIABILIZA O ACIONAMENTO DO PODER JUDICIÁRIO. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de relação jurídica de natureza consumerista, em que a contratação decorreu de anuência por simples adesão, a cláusula compromissória arbitral, cheia ou vazia, deve ser entendida como simples promessa de constituir o juízo arbitral, e, como tal, não condiciona ou inviabiliza o acionamento imediato do Poder Judiciário pelo consumidor. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, Apelação (CPC) 5451510-24.2017.8.09.0051, Rel. ORLOFF NEVES ROCHA, 1ª Câmara Cível, julgado em 14/05/2019, DJe de 14/05/2019) Assim, ao contrário do que afirma a parte requerida, não há falar em incompetência do Poder Judiciário para processar e julgar a presente demanda, razão pela qual REJEITO ESSA PRELIMINAR. Sem outras preliminares, passo a análise do mérito do pedido. DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E TABELA PRICE: Inicialmente, cabe destacar que é vedada a capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com construtoras ou incorporadoras, uma vez que tais empresas não se equiparam a instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. O artigo 5º da Medida Provisória n. 2.170-36, de 23 de agosto de 2001, repetindo a norma jurídica que entrou em vigor, no dia 31/03/2000 (artigo 5º da Medida Provisória n. 1963-17), estabelece que somente “nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano”. Como a empresa requerida não integra o Sistema Financeiro Nacional é vedado a ela praticar a capitalização mensal de juros, sendo permitida apenas a capitalização anual dos juros, de acordo com o artigo 4º, do Decreto n. 22.626, de 07 de abril de 1933, vejamos: Art. 4º. E proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano. Nesse sentido:  (...). 4. É vedada a prática de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora, visto que esta não se equipara à instituição financeira, admitindo-se, apenas, a capitalização anual. Não aplicação das Súmulas nº 539 e541, ambas do STJ. (...). APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, Apelação(CPC) 5454269-58.2017.8.09.0051, Rel. Des. GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5ª Câmara Cível, julgado em 30/03/2020, DJe de 30/03/2020). grifo meu Na hipótese, observado o contrato de compra e venda, verifica-se do ITEM IV – DOS VALORES DO PRESENTE INSTRUMENTO – no item C (evento 34, doc.3), relativamente ao Valor do Saldo Total a Financiar, há a seguinte previsão: “C- Todas as parcelas "tipo reajustáveis" constantes da tabela acima estão com juros mensais de 0,4860% (zero vírgula quatrocentos e oitenta e seis por cento), já inclusos, calculados conforme TABELA PRICE e serão reajustadas mensalmente pelo IPCA (ÍNDICE NACIONAL DE PREÇOS AO CONSUMIDOR AMPLO), tomando-se como base o mês de 11/2020.” Verifica-se, a partir da análise da cláusula contratual em questão, que houve a expressa previsão de capitalização mensal dos juros, o que configura flagrante afronta ao princípio da legalidade, vez que a incorporadora/vendedora não integra o rol de instituições financeiras autorizadas a estipular a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual, conforme previsto no art. 2º da Medida Provisória nº 2.172-32/2001, e no art. 4º do Decreto nº 22.626/33 (Lei da Usura). Dessa forma, a cláusula que prevê a capitalização mensal dos juros mostra-se nula de pleno direito, devendo ser afastada do pacto contratual, com a consequente revisão dos valores cobrados de maneira indevida. Outrossim, além de estipulada a capitalização mensal dos juros, foi eleita a Tabela Price como sistema de amortização do débito, método este caracterizador do anatocismo, pois impõe a incidência de juros sobre juros.  A previsão de que juros incidirão mês a mês, cumulativamente, significa que os juros não pagos são acrescidos ao saldo devedor, aumentando a base de cálculo para a incidência de juros posteriores. A parcela não paga (juros) é financeiramente internalizada no saldo devedor, produzindo novos juros” (in Juros e Correção Monetária Judiciais. 2ª ed. Salvador: Jus PODIVM, 2022, p. 48). Uma vez que as sociedades empresárias não integram o Sistema Financeiro Nacional, não é possível convalidar a capitalização mensal dos juros. Nessa linha de pensamento, é vedado a elas praticar a capitalização mensal de juros/tabela price, sendo permitida apenas a capitalização anual dos juros, de acordo com o art. 4º do Decreto n. 22.626, de 07 de abril de 1933. Veja-se, portanto, que por ser resultado de uma indevida capitalização dos juros, a substituição da metodologia de amortização é medida impositiva. Outrossim, há de se perquirir acerca do sistema de Amortização a ser utilizado, levando-se em consideração o Sistema de Amortização Constante (SAC) como método amortizador do débito. Porquanto, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), esta utiliza mensalidades constantes, na qual os juros são calculados sobre o saldo devedor, devendo ser considerado o método de amortização, por ser mais benéfico ao consumidor, ora autor, ante a impossibilidade de uso do sistema Price pelas entidades não integrante do Sistema Financeiro de Habitação. Vejamos o seguinte julgado sobre o tema: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. COMPRA E VENDA IMÓVEL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO SUCINTA. HIGIDEZ DO JULGADO. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS MENSAIS. INSTITUIÇÃO NÃO PERTENCENTE AO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. VEDAÇÃO A CAPITALIZAÇÃO MENSAL. AMORTIZAÇÃO PELO SISTEMA DA TABELA PRICE. IMPOSSIBILIDADE. UTILIZAÇÃO DO SAC ? SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. ILEGALIDADE DA COBRANÇA. SEGURO PRESTAMISTA. PACTUAÇÃO REGULAR. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Cabe ao magistrado, como destinatário da prova, de acordo com o princípio de livre convencimento, analisar quais são as necessárias para o deslinde da demanda, não caracterizando cerceamento de defesa o indeferimento de prova que julgar irrelevante para o deslinde do feito. Limitando-se a tese inicial à abusividade da cobrança dos juros, bem como da ausência de mora, é desnecessária a realização da prova pericial para análise de ação revisional, uma vez que a apresentação do contrato é suficiente para deslinde da demanda.   2. O Édito Sentencial deve, necessariamente, ser fundamentado, sob pena de ofensa ao princípio da motivação das decisões judiciais, art. 93, IX da Constituição República, o que enseja sua nulidade absoluta. Todavia, fundamentação sucinta não se equivale a sua ausência. O relevante é que a decisão apresente pertinência temática e tenha analisado completamente a questão. Constatada a satisfação desses dois elementos, a motivação do julgado, mesmo que concisa, não representa qualquer tipo de vício.   3. A capitalização mensal de juros somente é admitida pelo nosso ordenamento jurídico em contratos de mútuo realizados por instituições integrantes do Sistema Financeiro de Habitação. Tratando-se de um contrato de compra e venda no qual figura como vendedora uma empresa que atua no ramo imobiliário, esta não tem autorização para exigir juros compostos, devendo tal conduta ser reconhecida como prática ilícita.   4. É vedada a prática de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora, haja vista que esta não se equipara à instituição financeira, nos termos do disposto no artigo 2º da Medida Provisória nº 2.172/32 de 23 de agosto 2001, vigente por força da EC nº 32, e art. 4º do Decreto nº 22.623/33, admitindo-se, tão somente, a capitalização em periodicidade anual.   5. Reconhecendo-se a impossibilidade de utilização da Tabela Price, o sistema de amortização deve observar o Sistema de Amortização Constante "SAC", eis que usual no mercado imobiliário e mais benéfico ao consumidor.  6. A cobrança de taxa de administração em contratos imobiliários pactuado com empresa não integrante do sistema financeiro, é ilegal porque não representa serviço da instituição financeira prestada ao tomador do empréstimo, devendo ser restituída, de forma simples ao adquirente.  7. Tendo em vista que a contratação de seguro prestamista nas modalidades de empréstimos vinculados ao SFH é obrigatória, deve-se aplicar a mesma regra aos contratos formalizados com sociedade empresária não integrante desse sistema, sendo facultada ao mutuário, unicamente, a escolha da empresa seguradora. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5432810-79.2021.8.09.0044, Rel. Des(a). HÉBER CARLOS DE OLIVEIRA, 1ª Câmara Cível, julgado em 10/04/2024, DJe de 10/04/2024) grifo meu DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IMPOSTOS E TAXAS PÚBLICAS DO IMÓVEL ANTES DA IMISSÃO NA POSSE: O comprador alega a cláusula décima é abusiva por impor onerosidade excessiva ao comprador, por transferir ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de impostos e taxas públicas do imóvel desde a data da assinatura da proposta de compra e venda. A este respeito, a despeito dos argumentos da parte ré, tenho que sua conduta mostra-se nitidamente abusiva, vez que a obrigação de adimplir ITU/IPTU é da vendedora, ou seja, o autor só deve ser compelido a adimplir tais obrigações tributárias após a efetiva imissão na posse do bem imóvel, vez que, antes desse momento não pode ser considerado tecnicamente possuidor por não ter de fato a real possibilidade de exercer adequadamente os atributos inerentes à propriedade, especialmente o uso e fruição da coisa, nos termos do art. 1.196 do Código Civil.  Diante de tal contexto, entendo abusiva e, por isso, nula de pleno direito a CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – PARÁGRAFO PRIMEIRO, do contrato firmado entre as partes (que impõe ao comprador a obrigação pelo pagamento de tributos ITU/IPTU antes da efetiva imissão na posse do imóvel), por inserir o consumidor em situação de desvantagem exagerada e por estar em desacordo com o sistema de proteção do consumidor, mormente o princípio do equilíbrio, conforme dispõe o art. 51, incisos IV e XV, do CDC. Nesse sentido, vejamos os seguintes julgados: “RECURSO ESPECIAL Nº 1795590 - SP (2017/0255663-0. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO. COMPRA E VENDA DE LOTE. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE TRIBUTOS SOBRE O IMÓVEL AO ADQUIRENTE ANTES DA CONCESSÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. O posicionamento da Corte local está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas com IPTU é do adquirente a partir da obtenção da posse, e não da assinatura do contrato. 2. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO” (STJ - REsp: 1.795.590 SP 2017/0255663-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Publicação: DJ 14/05/2020). “EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C OBRIGAÇÃO DE PAGAR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO DECENAL. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE IMPÕE RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO DE IPTU/ITU AO PROMITENTE COMPRADOR ANTES DA ENTREGA DA POSSE DO IMÓVEL. NULIDADE. DEVER DE RESTITUIR OS VALORES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Recurso Inominado Cível 5331207-68.2023.8.09.0051, Rel. Fernando César Rodrigues Salgado, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 22/03/2024, DJe  de 22/03/2024) (originais sem grifo) Assim, as despesas com impostos ITU/IPTU que recaem sobre o bem só são devidas pelo promitente comprador a partir de sua imissão na posse do imóvel. DA RESTITUIÇÃO EM DOBRO: O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que: "a aplicação da repetição do indébito em dobro, prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC, somente é possível quando há a inequívoca comprovação da má-fé por parte do fornecedor de produtos ou serviços" (AgInt nos EDcl no AREsp 1006702/SP).  No caso em questão, não houve comprovação inequívoca de má-fé por parte da requerida pela simples cobrança dos encargos contratados. Além disso, embora indevida, a capitalização diária estava expressamente prevista no contrato. Assim, uma vez reconhecida a abusividade da capitalização diária de juros e a cobrança de encargos ilegais durante o período de normalidade, os valores pagos a maior pelo requerido deverão ser restituídos na forma simples, conforme estabelece o art. 876 do Código Civil, com o montante a ser apurado na fase de liquidação de sentença. Pelo exposto e pelo que consta dos autos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL para: I) Afastar a capitalização mensal dos juros e utilização da Tabela Price, autorizando assim a capitalização anual com amortização pelo sistema SAC, com a consequente revisão do saldo devedor, cujo valor deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença por maio de perícia contábil/financeira, com o custo integral a ser arcado pela parte ré que deu causa à ação, devendo eventual pagamento a maior feito pela parte autora, ser compensado no saldo devedor (caso exista) ou ser restituído pela ré à parte ré, de forma simples, com acréscimo de correção monetária pelo INPC desde o desembolso, até 29/08/2024, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação até o dia 29/08/2024. E a partir do dia 30.08.2024, o valor deverá ser atualizado monetariamente pelo IPCA (art. 389 do Código Civil, com nova redação), mais juros de mora pela taxa SELIC, deduzindo-se o IPCA do mês de AGOSTO DE 2024, nos termos do art. 406, § 1º, do Código Civil, com sua nova redação determinada pela Lei 14.905/2024.  II) Declarar nula a cláusula que impõe ao comprador a obrigação pelo pagamento de tributos ITU/IPTU antes da efetiva imissão na posse (CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – PARÁGRAFO PRIMEIRO) do contrato firmado entre as partes, devendo a parte requerida restituir o valor eventualmente pago pela parte autora a título de IPTU/ITU desde a assinatura da avença até a efetiva imissão na posse pela parte autora, cujo valor eventualmente pago pela parte autora, deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, até o dia 29.08.2024. E a partir do dia 30.08.2024, o valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA (art. 389 do Código Civil, com nova redação dada pela Lei nº 14.905/2024), e acrescida de juros de mora pela taxa SELIC, deduzindo-se o IPCA daquele mês - agosto de 2024 (segundo o art. 406, § 1º, do Código Civil, com nova redação dada pela Lei nº 14.905/2024). E considerando que o princípio da causalidade, pois foi a parte ré que deu motivo ao ajuizamento desta ação e que a requerida foi vencida na maior parte dos pedidos iniciais, condeno-a ao pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência, verba esta que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Determino que a(s) requerida(s) cumpra(m) esta sentença no prazo de 15 dias contados do trânsito em julgado desta sentença, e após ser intimada dos cálculos, pena de incorrer na multa de 10% sobre o débito, com fundamento no art. 523, §1º, do Código de Processo Civil. P. R. I. Cumpra-se. Goiânia, 18 de junho de 2025. Jonas Nunes Resende     Juiz de Direito(assinado eletronicamente)
4. 25/06/2025 - Documento obtido via DJEN
   Sentença Baixar (PDF)
5. 09/06/2025 - Intimação
   Órgão: Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª | Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
   Poder Judiciário do Estado de Goiás Comarca de GOIÂNIA Gabinete do Juiz da 1ª Vara Cível 1ª UPJ das Varas Cíveis e-mails da Escrivania: 1upj.civelgyn@tjgo.jus.br  e/ou  2upj.civelgyn@tjgo.jus.br   PROCESSO Nº 5917904-98.2024.8.09.0051 NOME DA PARTE AUTORA......: Pollyanna Azevedo Sobrinho Dias NOME DA PARTE REQUERIDA: Fgr Jardins Gramados Spe Ltda NATUREZA DA AÇÃO..............: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível   DECISÃO   Embora o atual Código de Processo Civil não preveja fase exclusiva de especificação de provas e delimitação dos pontos controvertidos de fato e de direito, entendo que, do espírito do diploma processual, não é possível atingir a fase de organização e saneamento do processo sem que as partes tenham a possibilidade de influenciar a decisão judicial (art. 9º do CPC). Ademais, a legislação instrumental veda a prolação de decisões que surpreendam as partes (art. 10 do CPC), de modo que as providências decisórias do art. 357, por seu potencial de interferir na situação processual das partes, devem ser precedidas de oportunização ao contraditório. Pelo exposto, determino a intimação das partes a especificar as provas que desejam produzir, justificando a necessidade das mesmas, no prazo de 05 dias, pena de julgamento do feito no estado em que se encontra. Goiânia, 6 de junho de 2025   Jonas Nunes Resende     Juiz de Direito (assinado eletronicamente)
6. 09/06/2025 - Intimação
   Órgão: Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª | Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
   Poder Judiciário do Estado de Goiás Comarca de GOIÂNIA Gabinete do Juiz da 1ª Vara Cível 1ª UPJ das Varas Cíveis e-mails da Escrivania: 1upj.civelgyn@tjgo.jus.br  e/ou  2upj.civelgyn@tjgo.jus.br   PROCESSO Nº 5917904-98.2024.8.09.0051 NOME DA PARTE AUTORA......: Pollyanna Azevedo Sobrinho Dias NOME DA PARTE REQUERIDA: Fgr Jardins Gramados Spe Ltda NATUREZA DA AÇÃO..............: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível   DECISÃO   Embora o atual Código de Processo Civil não preveja fase exclusiva de especificação de provas e delimitação dos pontos controvertidos de fato e de direito, entendo que, do espírito do diploma processual, não é possível atingir a fase de organização e saneamento do processo sem que as partes tenham a possibilidade de influenciar a decisão judicial (art. 9º do CPC). Ademais, a legislação instrumental veda a prolação de decisões que surpreendam as partes (art. 10 do CPC), de modo que as providências decisórias do art. 357, por seu potencial de interferir na situação processual das partes, devem ser precedidas de oportunização ao contraditório. Pelo exposto, determino a intimação das partes a especificar as provas que desejam produzir, justificando a necessidade das mesmas, no prazo de 05 dias, pena de julgamento do feito no estado em que se encontra. Goiânia, 6 de junho de 2025   Jonas Nunes Resende     Juiz de Direito (assinado eletronicamente)
7. 23/05/2025 - Intimação
   Órgão: Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª | Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
   PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete da Desembargadora Sirlei Martins da Costa____________________________________________________Agravo interno no agravo de instrumento de autos n. 5292373-25.2025.8.09.0051Comarca de Goiânia Agravante: FGR Jardins Gramados Spe Ltda.Agravada: Pollyana Azevedo Sobrinho DiasRelatora: Desembargadora Sirlei Martins da Costa EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. REVISÃO CONTRATUAL. INDEFERIMENTO DA LIMINAR. AUTORIZAÇÃO DE DEPÓSITO JUDICIAL DAS PARCELAS INCONTROVERSAS. INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. DECISÃO UNIPESSOAL REVOGADA. EFEITO SUSPENSIVO DEFERIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de agravo interno interposto por FGR Jardins Gramados Spe Ltda. contra a decisão monocrática que negou provimento ao agravo de instrumento, nos seguintes termos (mov. 14): EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. DEPÓSITO JUDICIAL DE PARCELAS CONTRATUAIS. DECISÃO MANTIDA.(…)IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso conhecido e desprovido.Tese de julgamento: "1. A concessão de tutela provisória que autoriza o depósito judicial das parcelas nos valores contratados e condiciona a suspensão dos efeitos da mora à regularidade desses depósitos é válida, desde que observados os requisitos do art. 300 do CPC e a reversibilidade da medida. 2. Nas ações revisionais de contrato, a suspensão dos efeitos da mora depende da consignação integral das parcelas contratadas, não sendo suficiente o depósito de valores incontroversos."Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 932, IV, “a”.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 380; TJGO, Agravo de Instrumento 5133659-91.2024.8.09.0021, Rel. Des. Zacarias Neves Coelho, 2ª Câmara Cível, j. 02.04.2024; TJGO, Agravo de Instrumento 5762500-25.2022.8.09.0051, Rel. Des. Reinaldo Alves Ferreira, 2ª Câmara Cível, j. 17.04.2023. Em suas razões recursais (mov. 20), informa que a decisão unipessoal deve ser revista, na medida em que “o perigo de dano no presente caso é na realidade reverso, ora o objetivo da agravada na lide de origem é reaver para si valores que supostamente foram pagos a maior, em nenhum momento a autora, ora agravada, requereu a rescisão contratual, apenas a revisão de cláusulas pontuais, inclusive, o imóvel, objeto do contrato firmado entre as partes, segue em posse da agravada.”, portanto, “estando o imóvel, objeto da lide, em posse da agravada, a única razão pela qual poderia ser concedido o direito ao depósito das parcelas contratuais em juízo, seria um suposto risco de a agravada não restituir os supostos valores pagos a maior, contudo, bem pontuado no decorrer destes autos, o risco da não restituição é inexistente.” Conclui que, em sendo assim, “não há qualquer justificativa plausível para que a agravada siga em posse do imóvel, obtendo os benefícios do contrato firmado com a agravante, enquanto, essa, por sua vez, fique sem receber os valores da contraprestação, sob pena de perigo de dano reverso.” Encerra assim postulando: Diante do exposto, requer-se:a) a concessão do efeito suspensivo requerido no bojo do agravo de instrumento, a fim de revogar a decisão que deferiu à parte autora o direito de depositar o valor das parcelas em conta judicial;b) no mérito, que o agravo interno seja conhecido e provido pra: (i) reconhecer a ausência de preenchimento dos requisitos autorizadores para a concessão da tutela de urgência, nos termos do artigo 300 do CPC; (ii) reconhecer que não estão preenchidos nenhum dos requisitos autorizadores para o cabimento da ação de consignação em pagamento, nos termos do artigo 335 do CC; e, (iii) reformar a decisão de evento 30 dos autos de origem e, consequentemente, indeferir o pedido de depósito em juízo das parcelas contratuais. Preparo regular. É o relatório. Decido. O Código de Processo Civil determina que: Art. 1.021. Contra a decisão proferida pelo relator, caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, observadas, quanto ao processamento, as regras do regimento interno do tribunal.(…)§2º O agravo será dirigido ao relator, que intimará o agravado para manifestar-se sobre o recurso no prazo de 15 (quinze) dias, ao final do qual, não havendo retratação, o relator leva-lo-á a julgamento pelo órgão colegiado, com inclusão em pauta. Havendo possibilidade de exercício do juízo de retratação, entendo por bem exercê-lo, porque os fundamentos utilizados na decisão monocrática, para desprover o agravo de instrumento, não se sustentam. Extrai-se dos autos de origem que, na verdade, a pretensão da autora se limita à revisão de cláusulas contratuais, diante da alegada abusividade. Vejamos como os pedidos foram formulados: Diante de todo o exposto, requer-se o que segue:(…)III. Preliminar ao mérito, a concessão de tutela provisória de urgência, em caráter liminar inaudita altera pars, para a antecipação parcial da tutela referente à obrigação de fazer, para que:a) seja determinado o pagamento das parcelas tão somente com relação ao valor incontroverso, nos termos do parecer contábil apresentado, conforme tabela reproduzida abaixo: (…)b) seja suspensa toda e qualquer cobrança de ITU/IPTU, antes da posse do referido imóvel.(…)VII. A total procedência da presente ação para DECLARAR a abusividade, e, portanto, nulidade:a) do campo-IV, item C, do Quadro de Resumo, bem como da cláusula quinta, parágrafo terceiro e quinto, do contrato em revisão, que tem aplicado ao financiamento imobiliário a capitalização mensal de juros, por parte de instituição não integrante do Sistema Financeiro Nacional;b) bem como da cláusula décima terceira, parágrafo primeiro, do contrato em revisão, que tem imposto o pagamento de ITU/IPTU de imóvel, ao adquirente, sem ter garantido a posse do bem.VIII. A total procedência da presente ação para determinar a devolução, com as devidas correções, dos valores cobrados indevidamente a título de ITU/IPTU. O magistrado singular, a partir dos elementos de prova documental, colacionados à inicial, indeferiu a pretensão liminar, mas autorizou o “depósito do valor integral das parcelas” (mov. 30, autos de origem). Por pertinente: Pelo exposto, INDEFIRO A LIMINAR PLEITEADA nos três (03) primeiros itens acima enumerados.DEFERE DEPÓSITO DO VALOR INTEGRAL DAS PARCELAS:Contudo, DEFIRO À PARTE AUTORA O DIREITO DE DEPOSITAR O VALOR INTEGRAL DAS PARCELAS NA FORMA PREVISTA NO CONTRATO, DEVIDAMENTE ATUALIZADA, mês a mês, nas datas dos respectivos vencimentos das parcelas, em conta judicial remunerada, comprovando os depósitos nos autos todos os meses, enquanto se discute o presente contrato nestes autos. Ou caso não faça os depósitos mensais das parcelas nos autos, deverá a parte autora provar o pagamento do valor das parcelas diretamente à parte ré nos autos todos os meses, no curso do feito, sob as penas da lei. E caso a parte autora comprove nos autos o depósito integral do valor das parcelas na forma e nos prazos previstos no contrato, fica deferido a suspensão dos efeitos da mora até sentença final a ser proferida nestes autos, e neste caso fica deferida a manutenção da parte autora na posse do bem. Na decisão unipessoal agravada, a relatora entendeu que “(…) Em sede de tutela de urgência, a demandante pleiteou a determinação do pagamento das parcelas tão somente com relação ao valor incontroverso, nos termos do parecer contábil apresentado. Alternativamente, pleiteou o deferimento do depósito das parcelas, em forma de consignação, no valor contratado, expurgando-se a mora. A seu turno, na decisão recorrida (mov. 30, dos autos 5917904-98.2024.8.09.0051), o magistrado deferiu apenas em parte o pleito antecipatório, condicionando o afastamento dos efeitos da mora ao depósito das parcelas, no valor efetivamente contratado, o que se coaduna com verbete sumular do Superior Tribunal de Justiça (380/STJ) e com o entendimento jurisprudencial deste Tribunal.” Todavia, o pedido alternativo mencionado inexiste. Em razão disso, não se revela plausível que, na origem, o juiz singular indefira a pretensão liminar, justamente em razão da ausência de probabilidade do direito invocado pela autora/agravada e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC), e autorize o depósito judicial dos valores descritos na inicial como “incontroversos”. A manutenção da ordem, claramente, restringe o exercício pleno do direito da ré/agravante quanto ao cumprimento das cláusulas previstas contratualmente. Em resumo: se não há motivos para deferimento da liminar pleiteada, não há motivos para determinar o depósito judicial, seja para elidir os efeitos da mora, ou não. Aparentemente, existe contradição. Ao teor exposto, exerço o juízo de retratação e revogo a decisão unipessoal proferida na mov. 14. Ainda, nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, concedo a liminar recursal para suspender os efeitos da decisão proferida na origem. Comunique-se, com urgência, o juízo de origem. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso, na forma do art. 1.019, inc. II, do CPC. Goiânia, datado e assinado eletronicamente. Desembargadora Sirlei Martins da CostaRelatora1L