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Andreia De Oliveira Lopes Leiner e outros x Dionisio Dirceu Baja e outros

ID: 257590486

Tribunal: TJPR Órgão: 14ª Vara Cível de Curitiba Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0008083-10.2025.8.16.0001

Data de Disponibilização: 16/04/2025

Polo Ativo:

ANDREIA DE OLIVEIRA LOPES LEINER DANIEL LEINER

Polo Passivo:

DIONISIO DIRCEU BAJA IVANIR TEREZINHA CLERICI BAJA

Conclusão

Advogados:

ALCEU CONCEICAO MACHADO NETO

OAB/PR XXXXXX Desbloquear

BIANCA ASSUMPÇÃO WOSCH

OAB/PR XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 14ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI MATEUS LEME, 1142 - 3º ANDAR - Centro Cívico - Curitib… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 14ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI MATEUS LEME, 1142 - 3º ANDAR - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: 41-3253-3521 - Celular: (41) 98753-8191 - E-mail: b425@tjpr.jus.br Autos nº. 0008083-10.2025.8.16.0001 Processo: 0008083-10.2025.8.16.0001 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Obrigação de Fazer / Não Fazer Valor da Causa: R$491.884,42 Autor(s): Andreia de Oliveira Lopes Leiner Daniel Leiner Réu(s): ESPÓLIO DE DIONISIO DIRCEU BAJA representado(a) por IVANIR TEREZINHA CLERICI BAJA IVANIR TEREZINHA CLERICI BAJA Vistos e examinados 1. Recebo a competência para processar e julgar o presente processo. Apense-se aos autos n. 0022093-96.2024.8.16.0194. 2. Trata-se de ação de obrigação de fazer proposta por DANIEL LEINER e ANDREIA DE OLIVEIRA LOPES LEINER em face de IVANIR TEREZINHA CLERICI BAJA e ESPÓLIO DE DIONÍSIO DIRCEU BAJA. Na inicial, alegaram os autores, em síntese: a) que firmaram com os réus, em 26/04/2021, contrato de promessa de compra e venda e outras avenças, tendo como objeto o imóvel de matrícula n. 33.131 do Registro de Imóveis de Itapema/SC, pelo valor de R$ 2.200.000,00, em caráter irretratável e irrevogável, conforme cláusula 8ª; b) que o imóvel está onerado com hipoteca para a garantia de dívida contraída pelo Posto Acaraí Ltda perante as empresas Ipiranga Produtos de Petróleo S/A e AM/PM Comestíveis Ltda., razão pela qual as partes estabeleceram que o imóvel seria alugado aos autores, por meio de contrato de locação de imóvel residencial, durante o prazo necessário para proceder a baixa do gravame e concretizar a venda; c) que foi pactuado no contrato de promessa de compra e venda que os autores teriam o prazo de 6 meses, contados da baixa do gravame hipotecário, para concretizar a venda, pelo valor de R$ 2.200.000,00; d) que foi estabelecido que os valores pagos a título de aluguel seriam abatidos do valor da venda, conforme cláusula 11ª do contrato de promessa de compra e venda; e) que até a presente data não houve a baixa do gravame hipotecário e já pagaram o total de R$ 271.884,42 a título de aluguéis, que devem ser abatidos do valor da venda do imóvel; f) que foram notificados extrajudicialmente pelos réus para que desocupassem o imóvel, por não possuírem interesse em renovar o contrato de locação, em manifesta má-fé, pois tal negócio jurídico apenas foi firmado para que os autores pudessem estar na posse do imóvel enquanto se aguardava a baixa do gravame hipotecário; g) que enviaram contranotificação aos réus, informando que iriam permanecer na posse do imóvel e exercer a opção de compra do imóvel pelo valor estabelecido na cláusula 2ª do contrato de promessa de compra e venda, bem como solicitando que os réus comprovassem a baixa da hipoteca; h) que os réus ajuizaram ação de despejo em face dos autores, sem mencionar a existência de contrato de promessa de compra e venda, na tentativa de descumprir as obrigações assumidas e se locupletar dos valores já recebidos. Assim, requereram a concessão liminar de tutela provisória de urgência antecipada para autorizar que os autores permaneçam na posse do imóvel até julgamento definitivo da presente demanda. 2.1. À luz do preceituado no art. 300, caput e § 3º, do CPC, “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo”, não se concedendo a de natureza antecipada “quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão”. Ainda, consoante o § 2º do mesmo artigo, “A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia”. No caso em tela, infere-se que estão presentes os pressupostos processuais indispensáveis ao deferimento da tutela perquirida. O documento juntado ao mov. 1.3 demonstra que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda e outras avenças em 26/04/2021, com firmas reconhecidas em 28 e 29 de abril de 2021 (ou seja, antes do óbito de DIONÍSIO DIRCEU BAJA). O contrato de locação de imóvel residencial juntado ao mov. 1.4 foi firmado e teve as assinaturas reconhecidas nas mesmíssimas datas e nos mesmos tabelionatos (Serviço Distrital do Pinheirinho e 6º Tabelionado de Notas) que a promessa de compra e venda. Além disso, verifica-se a existência de disposições contratuais que entrelaçam os dois negócios jurídicos: a) No caput da cláusula segunda da promessa de compra e venda foi avençado o preço de R$ 2.200.000,00, mesmo valor da cobertura do seguro anual que os autores/locatários/compradores se comprometeram a fazer na cláusula segunda, parágrafo único, do contrato de locação; b) Pela cláusula quarta do contrato de locação os autores ficaram responsáveis pelos tributos incidentes sobre o imóvel, pelas despesas de condomínio e pelas despesas provenientes da sua utilização, como ligação e consumo de luz, água e gás. Essa disposição contratual foi identicamente reproduzida na cláusula quarta da promessa de compra e venda, o que leva à conclusão de que, se os autores estavam obrigados a arcar com as despesas decorrentes da utilização do imóvel também por força do contrato de promessa de compra e venda, significa que o referido negócio jurídico foi capaz de lhes conferir a posse do bem (de modo que a retomada da posse pelos réus não poderia se dar através de ação de despejo). c) Na cláusula sexta, caput, do contrato de promessa de compra e venda foi imposta aos autores a obrigação de “zelar pela conservação e limpeza do imóvel, assim como por sua integral manutenção, por força de contrato de aluguel firmado entre as partes, até findar o prazo daquele e/ou transformar em compra e venda definitiva”. Em outras palavras, as partes previram duas possibilidades: i) findaria o prazo do contrato de locação e a promessa de compra e venda se transformaria em definitiva; ou ii) a promessa de compra e venda se transformaria em definitiva. Assim, seja qual fosse a hipótese a se concretizar, percebe-se que a intenção das partes era, no fim das contas, a compra e venda do imóvel. d) No parágrafo único da cláusula décima primeira da promessa de compra e venda constou de modo expresso que, caso ocorresse a efetivação da compra, os autores poderiam “descontar os custos dos alugueres e encargos até então pagos”, ou seja, os valores pagos a título de aluguel, avençado no contrato de locação, serviriam como parte do pagamento do preço ajustado pela compra e venda. Portanto, em um juízo de cognição sumária, vislumbra-se que a celebração concomitante dos referidos contratos, aliada às disposições contratuais supralistadas, é capaz de corroborar a alegação trazida na inicial de que o contrato de locação foi firmado como um subterfúgio para que os autores exercessem a posse sobre o imóvel antes que se pudesse lavrar a escritura pública de compra e venda, obstada pela existência de ônus hipotecário, e para que os réus pudessem receber o adiantamento de parte do preço. Tal prática não é incomum e, inclusive, já foi enfrentada pela jurisprudência, como se observa nos seguintes julgados: APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer c.c. devolução de valores. Demanda julgada parcialmente procedente e procedente a reconvenção. Instrumento particular de contrato de locação de imóveis para fins residenciais e o instrumento particular de outorga de opção de compra e outras avenças. Contratos firmados concomitantemente e que revelam se tratar de compra e venda disfarçada de locação. Subterfúgio do empreendimento a fim de se esquivar da aplicação do artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor. Relação de relação de consumo. Rescisão pela parte autora, com devolução parcial dos valores pagos. Contrato celebrado após vigência da Lei 13.786/2018. Retenção de 25% do valor pago pelos compradores, nos termos do art. 67-A, inciso II da referida lei. Precedentes. Juros moratórios a partir do trânsito em julgado. Ação parcialmente procedente e reconvenção improcedente. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1007791-27.2022.8.26.0068; Relator (a): Rodolfo Cesar Milano; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/05/2024; Data de Registro: 22/05/2024) APELAÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO - CLÁUSULA DE OPÇÃO DE COMPRA DO IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUITADAS – RETENÇÃO DE VALORES CORRESPONDENTE AO ALUGUEL ARBITRADO PARA O PERÍODO DE OCUPAÇÃO, BEM COMO DA INDENIZAÇÃO PELO DISTRATO. MANUTENÇÃO DO JULGADO 1 – Partes que firmaram contrato de locação com reserva de opção de compra do imóvel. O pacto firmado não pode ser considerado como uma simples locação. Os valores envolvidos e as cláusulas estipuladas, não deixam dúvidas de que prevaleceu a intenção de compra e venda do imóvel. 2 – Requerida que deu causa à rescisão, sendo que os valores quitados, no total de R$ 54.500,00, devem ser restituídos, ficando autorizada a retenção do montante correspondente ao aluguel arbitrado pelo período de ocupação, além de 10% a título de indenização; 2 - Manutenção da r. decisão por seus próprios e bem lançados fundamentos – artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo. RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1001803-13.2020.8.26.0127; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Carapicuíba - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/07/2021; Data de Registro: 23/07/2021) Não é demais destacar que o contrato de promessa de compra e venda previu na cláusula oitava que aquele instrumento estava sendo realizado em caráter irrevogável e irretratável, salvo em caso de inadimplemento contratual ou em razão da hipoteca e eventual ação de execução. No caso, não está demonstrado que alguma das exceções previstas na cláusula oitava se concretizou (inadimplemento dos autores ou execução da hipoteca), de modo que o caráter irrevogável e irretratável da promessa de compra e venda continua produzindo efeitos. Nesse ponto, saliente-se que os réus – que são autores na ação de despejo – foram devidamente intimados para se manifestar sobre o pedido de reconsideração feito pelos autores (réus da ação de despejo) ao mov. 51 dos autos n. 0022093-96.2024.8.16.0194. Todavia, deixaram de comprovar a ocorrência de alguma “situação que inviabilizasse a celebração do contrato definitivo” de compra e venda (mov. 53 a 56 dos autos n. 0022093-96.2024.8.16.0194). Dessa forma, inexistindo a possibilidade de arrependimento da compra e venda, não é possível o despejo dos autores, ainda que transcorrido o prazo de vigência do contrato de locação. Em sentido semelhante, veja-se o que decidiu o E. TJPR: DIREITO CIVIL. CONTRATOS. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. PROCEDÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO. PRELIMINARES DE NULIDADE DE SENTENÇA AFASTADAS – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – PROVA PERICIAL DESNECESSÁRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA – VÍNCULO CONTRATUAL LOCATÍCIOS QUE SE TRANSMUDA EM PROMESSA DE VENDA COM O EXERCÍCIO DO DIREITO DE OPÇÃO – AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO DE CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO PARA O NOVO CONTRATO – DENÚNCIA IMOTIVADA – INVALIDADE – OPÇÃO DE COMPRA EXERCIDA DENTRO DOS PARÂMETROS CONTRATADOS. PREVISÃO CONTRATUAL DO VALOR ATRIBUÍDO À TRANSAÇÃO – VALOR CONSIGNADO EM JUÍZO. CONTRATO LOCATÍCIO ENCERRADO EM RAZÃO DA COMPRA E VENDA – DESPEJO IMPROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. (TJPR - 11ª Câmara Cível - 0053684-15.2016.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR RUY MUGGIATI - J. 06.12.2018) Do acima exposto, conclui-se que está presente a probabilidade do direito dos autores. Ainda, é inegável a existência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo caso não seja deferida a tutela provisória, porquanto os réus já ajuizaram ação de despejo em face dos autores, na qual foi, inclusive, deferido liminarmente o pedido de desocupação. Por fim, não se observa perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, eis que, se constatado posteriormente que os autores não possuíam direito a serem mantidos na posse do imóvel, a liminar de despejo pode ser restabelecida, arcando os autores com eventuais prejuízos sofridos pelos réus. 2.2. Com essas considerações, em sede de cognição sumária, defiro a tutela provisória para determinar a manutenção dos autores na posse do imóvel de matrícula n. 33.131 do Registro de Imóveis de Itapema/SC até o julgamento definitivo desta demanda ou o proferimento de oura decisão em sentido contrário. Consequentemente, revogo a tutela provisória concedida na decisão de mov. 14.1 dos autos n. 0022093-96.2024.8.16.0194. 3. Remetam-se os autos ao CEJUSC – Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania para a realização de audiência de conciliação/mediação, como determina o art. 334 do CPC. 4. Cite-se e intime-se a parte ré para comparecer ao ato pessoalmente ou por intermédio de representante constituído por procuração específica, com poderes para negociar ou transigir, e acompanhado de advogado, ciente de que a ausência injustificada é considerada ato atentatório à dignidade da justiça, sendo sancionada com multa de até 2% (dois por cento) da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa (CPC, art. 334, § 8º). 4.1. Cientifique-se a parte ré de que, não havendo interesse na autocomposição, deverá indicar nos autos por petição, com antecedência de 10 (dez) dias, contados da data da audiência (CPC, art. 334, § 5º). 4.2. Cientifique-se, ainda, que o prazo para contestação (15 dias úteis) será contado a partir da audiência ou do protocolo do pedido de cancelamento (CPC, art. 335, I e II), sob pena de revelia (CPC, art. 344). 4.3. Ocorrendo a hipótese do § 4º do art. 334 do CPC, retire-se de pauta. 5. Apresentada contestação, intime-se a parte para que se manifeste no prazo de 15 (quinze) dias, na forma dos artigos 350 e 351 do CPC, podendo corrigir eventual irregularidade ou vício sanável no prazo de 30 (trinta) dias, nos termos do art. 352 do CPC. 6. Apresentada a impugnação, ou esgotado o prazo sem a sua apresentação, intimem-se as partes para que, no prazo de 10 (dez) dias: a) informem sobre eventual possibilidade de conciliação em audiência; b) apontem, de maneira clara, objetiva e sucinta, as questões de fato e de direito que entendam pertinentes ao julgamento da lide; c) quanto às questões de fato, deverão indicar a matéria que consideram incontroversa, bem como aquela que entendem já provada pela prova trazida, enumerando nos autos os documentos que servem de suporte a cada alegação; d) com relação ao restante, remanescendo controvertida, deverão especificar as provas que pretendem produzir, justificando, objetiva e fundamentadamente, sua relevância e pertinência; e) o silêncio ou o protesto genérico por produção de provas serão interpretados como anuência ao julgamento antecipado, indeferindo-se, ainda, os requerimentos de diligências inúteis ou meramente protelatórias; f) quanto às questões de direito, para que não se alegue prejuízo, deverão, desde logo, manifestar-se sobre a matéria cognoscível de ofício pelo Juízo, desde que interessem ao processo. 7. Intimações e diligências necessárias. Curitiba, datado eletronicamente. ANNE REGINA MENDES Juíza de Direito Substituta

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