Associacao Ecoville x Ecoville Porto Velho Empreendimentos Imobiliarios Ltda e outros
ID: 258345439
Tribunal: TJRO
Órgão: Porto Velho - 10ª Vara Cível
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 0021516-02.2014.8.22.0001
Data de Disponibilização:
17/04/2025
Polo Ativo:
Advogados:
QUILVIA CARVALHO DE SOUSA
OAB/RO XXXXXX
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NATALIA AQUINO OLIVEIRA
OAB/RO XXXXXX
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AMANDA KELLY PINHO SOUZA
OAB/RO XXXXXX
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MARCELO FEITOSA ZAMORA
OAB/AC XXXXXX
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SAYURI GIOVANNA ROSAS DE SOUZA
OAB/RO XXXXXX
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MIRELE REBOUCAS DE QUEIROZ JUCA
OAB/RO XXXXXX
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THALES ROCHA BORDIGNON
OAB/RO XXXXXX
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LUIZ FELIPE DA SILVA ANDRADE
OAB/RO XXXXXX
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ERIKA CAMARGO GERHARDT
OAB/RO XXXXXX
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RICHARD CAMPANARI
OAB/RO XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA COMARCA DE PORTO VELHO 10ª Vara Cível Fórum Geral da Comarca de Porto Velho - Av: Pinheiro Machado, nº 777, 7º andar, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Central de A…
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA COMARCA DE PORTO VELHO 10ª Vara Cível Fórum Geral da Comarca de Porto Velho - Av: Pinheiro Machado, nº 777, 7º andar, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Central de Atendimento: (69)3309-7000, e-mail: pvhca@tjro.jus.br atendimento ao advogado (69)3309-7004. Gabinete: telefone/WhatsApp: (69) 3309-7066, e-mail: pvh10civelgab@tjro.jus.br PROCESSO Nº 0021516-02.2014.8.22.0001 CLASSE: Procedimento Comum Cível ASSUNTO: Obrigação de Fazer / Não Fazer AUTOR: ASSOCIACAO ECOVILLE ADVOGADOS DO AUTOR: LUIZ FELIPE DA SILVA ANDRADE, OAB nº RO6175, ERIKA CAMARGO GERHARDT, OAB nº RO1911, RICHARD CAMPANARI, OAB nº RO2889 REU: ECOVILLE PORTO VELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, EUZEBIO ANDRE GUARESCHI ADVOGADOS DOS REU: THALES ROCHA BORDIGNON, OAB nº AC4863, MIRELE REBOUCAS DE QUEIROZ JUCA, OAB nº RO3193, MARCELO FEITOSA ZAMORA, OAB nº AC4711, AMANDA KELLY PINHO SOUZA, OAB nº RO8628 SENTENÇA ASSOCIAÇÃO ECOVILLE ingressou em juízo contra ECOVILLE PORTO VELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e EUZÉBIO ANDRÉ GUARESCHI com ação ordinária de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais com pedido de tutela antecipada e alegou que em 2010 a requerida lançou o empreendimento Ecoville, composto de 441 lotes, numa área de 537.563,00m² cercado de verde, além de infraestrutura de pavimentação, paisagismo, segurança, rede elétrica, rede de água e esgoto, portaria, complexo de lazer, incluindo piscinas, quadras de tênis, quadra poliesportiva, quadra de vôlei de areia, campo de futebol society, salão de festas, brinquedoteca, academia, cinema, sala de jogos, espaço gourmet, quiosques, sauna, praças, lago, jardins, trilhas projetadas, playground, conforme Memorial Descritivo. A autora afirmou que além da infraestrutura, a requerida anunciou que o acesso ao empreendimento seria aplicado com a duplicação da Av. Engenheiro Anysio Compasso; que os lotes menores foram vendidos pelo valor inicial médio de R$ 130.000,00 e os maiores pelo valor de R$ 240.000,00; que todos os contratos foram formalizados como contratos de adesão, sob a condição de que todos os compromissários-compradores assumiriam a posição de associados da Associação Ecoville e se responsabilizariam pelo pagamento das taxas de manutenção quando da conclusão do empreendimento, mas a requerida se antecipou e, em 26/06/2014, lançou todo o conjunto de bens e obras inacabadas por meio de envio de carta de boas vindas comunicando que o empreendimento Ecoville estava entregue; que sempre se manifestou no sentido de que a entrega dependeria de vistoria com elaboração de relatório final por comissão técnica nomeada em assembleia. Disse a autora que a requerida, mesmo após várias reuniões registradas em ata, deixou o empreendimento à própria sorte, com vários itens do Memorial Descritivo e propaganda vinculada faltantes; que em momento algum houve qualquer ato de recebimento da sua parte; que a carta de boas vindas foi emitida por WELCON INCORPORADORA mas todos os contratos foram celebrados com a requerida; que a requerida mesmo inadimplente com as obrigações assumidas no Memorial Descritivo e material de propaganda veiculado retirou todo equipamento e pessoal do empreendimento desde 26/06/2014, quando expediu a carta de boas vindas; que em agosto foi noticiada com corte no fornecimento de energia e notificação de ligações clandestinas; que descobriu que não há escritura nem doação das áreas comuns. Tratou a autora sobre a tutela específica; sobre a razão jurídica para o provimento do pleito por afronta a direito contratualmente assumido e violação ao Código de Defesa do Consumidor; sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; sobre a responsabilidade de indenizar os danos materiais; sobre o provimento antecipatória de mérito. Após discorrer sobre os fundamentos do seu pretenso direito, a autora requereu a concessão da gratuidade processual; a antecipação de tutela para indisponibilidade de 18 lotes remanescentes e declarar a desconsideração da personalidade jurídica da requerida bem como imediato retorno das obras até efetiva conclusão, sob pena de multa; a aplicação do CDC e inversão do ônus da prova; a conversão da medida liminar em definitiva; a declaração de nulidade da cláusula décima, item 10.1 do Contrato de Compra e Venda do Loteamento Fechado Ecoville; a condenação da requerida na obrigação de fazer consistente na finalização das obras constantes do Memorial Descritivo anexo ao contrato e veiculados por material de propaganda, sob pena de multa diária; a restituição em dobro à autora dos valores despendidos com a manutenção de todo o complexo de bens entregues prematuramente, pelo período compreendido entre a expedição de carta de boas vindas e o término efetivo das obras de conclusão do empreendimento Ecoville; na destinação dos 18 lotes remanescentes para a associação caso não sejam cumpridos em sua integralidade o empreendimento; na entrega de termo de doação das áreas comuns do empreendimento Ecoville e demais documentos que dizem respeito à associação autora e que ainda estam em poder da requerida. A autora juntou procuração e documentos. DECISÃO: inicialmente foi indeferida a gratuidade processual e postergada a análise do pedido de liminar para após a contestação (ID 18538478, fl. 95/97). CONTESTAÇÃO ECOVILLE: regularmente citada (ID 18538496, fl. 2) a requerida apresentou contestação (ID 18538496, fls. 4/20) e alegou que a Associação Ecoville foi criada em 05/04/2010; que há diferença entre Loteamento fechado e Condomínio e o Ecoville é Loteamento Fechado regido pela Lei Federal 6.766/79 e artigo 7º do Decreto Lei 271/67 e após o processo de aprovação é inscrito no Ofício de Registro de imóveis e as áreas públicas passam automaticamente para o poder público municipal; que a cobrança da taxa de manutenção tem sua origem na prestação de serviços que beneficia todos os proprietários. Afirmou a requerida que em dezembro de 2013 realizou Assembleia Geral para entrega do loteamento pois tinha obtido Certificado de Conclusão do Loteamento junto à Prefeitura, em 27/12/2013, o que possibilitou o início das construções das residências no local; que arcou com a taxa de manutenção até julho de 2013 e as obras foram concluídas em abril de 2014; que o documento legal para declarar uma edificação concluída é o "habite-se" que foi emitido em 09/04/2014 para o clube, a portaria direita e a esquerda; que realizou o evento de boas vindas somente em junho de 2014; que notificou os proprietários em dezembro de 2013 sobre a possibilidade de início das edificações e em junho de 2014 sobre a entrega global do empreendimento. Informou a requerida que o prazo para a conclusão da obra de duplicação da Avenida Engenheiro Anysio da Rocha Compasso não se confunde com o memorial descritivo do empreendimento em razão de que o impacto no trânsito local, desse modo, somente ocorrerá após a existência de moradores no local; que o laudo juntado pela autora é parcial; que todos os custos da taxa de manutenção se referem a gastos da própria autora e moradores com a utilização dos espaços do loteamento; que em razão da integral conclusão das áreas que se encontram sendo utilizadas pelos proprietários, não há amparo para pagamento de taxa pela requerida. Arguiu a requerida que de acordo com o constante no contrato de venda, os acontecimentos de caso fortuito e força maior não devem ser computados no prazo de tolerância de conclusão da obra e no caso ocorreu carência de mão de obra especializada em razão do aumento de demanda da construção civil em Porto Velho com as obras das Usinas Hidrelétricas de Jirau e Santo Antônio; que não há caracterização de devolução em dobro pois caracterizada a responsabilidade da requerente pelo pagamento da taxa de manutenção do loteamento e por não haver prática de conduta pela requerida que dê ensejo ao pagamento em dobro; que embora requeira devolução de valores a requerente não apresentou comprovação dos gastos, somente planilha orçamentária, sendo improvável a inversão do ônus da prova neste ponto. Tratou a requerida sobre a impossibilidade de inversão do ônus da prova, de desconsideração da personalidade jurídica e concessão de gratuidade processual por ausência de requisitos legais; impugnou os documentos apresentados pela requerente. Ao final, a requerida pugnou pela improcedência dos pedidos iniciais; a revogação da decisão que concedeu antecipação de tutela; e pela produção de provas. Juntou procuração e documentos. DECISÃO: foi parcialmente concedida a antecipação de tutela para determinar a indisponibilidade de imóveis que se encontravam em nome da empresa requerida e outros com hipoteca; para desconsiderar a personalidade jurídica e incluir EUZÉBIO ANDRÉ GUARESCHI como requerido. Foi indeferido o pedido de liminar para retomada de obras pela empresa requerida (ID 18538496, fls. 84/88). AGRAVO DE INSTRUMENTO DA ASSOCIAÇÃO ECOVILLE: a autora informou a interposição de agravo de instrumento (ID 18538496, fl. 95) da decisão que deferiu parcialmente a liminar e requereu a manifestação do juízo (ID 18538650, fls 68/69) que após certidão da escrivania (ID 18538650, fl. 81), se manifestou no ID 18538650, fl. 83. No agravo não foi concedido efeito suspensivo (ID 18538650, fl. 77). AGRAVO DE INSTRUMENTO DA ECOVILLE PORTO VELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.: a requerida informou a interposição de agravo de instrumento (ID 18538650, fls. 53/66) da decisão que deferiu parcialmente a liminar. No agravo não foi concedido efeito suspensivo (ID 18538650, fl. 73). Foi negado provimento ao agravo interposto pela requerida (ID 18538650, fls. 86/88), bem como negado provimento ao recurso do requerido EUZÉBIO (ID 18538764, fls. 41/45). INDISPONIBILIDADE DE LOTES: o 1º Serviço Registral da Comarca de Porto Velho confirmou o cumprimento da decisão que determinou a indisponibilidade de 18 lotes, sendo os lotes com registro 59.258, 59.220, 59.312, 59.083, 59.141, 59.296, 59.317, 58.963, 59.119, 59.126, 58.917, 58.918, 58.913, 58.916, 58.982, 59.013, 58.919, 58.926 (ID 18538526, fl. 22). O requerido pugnou pela reconsideração da decisão que determinou a indisponibilidade de lotes (ID 18538708, fls. 59/68) o que foi indeferido (ID 18538728, fls. 59/60), mas a autora se manifestou informando consentir com a liberação (ID 18538744, fls. 1/2 e fls. 92/93 e ID 18538764, fls. 4/5, fls. 10/13), com o que concordaram os requeridos (ID 18538764, fls. 47/48). Após determinação judicial (ID 18538764, fls. 50/55) a autora reafirmou interesse no feito e pugnou pela manutenção de bloqueio somente de dez lotes (ID 18538764, fls. 97/98). Houve a liberação de oito lotes, os de matrícula n. 59.141, 58.963, 59.982, 59.312, 59.296. 59.126, 58.926, 58.317 que estavam liminarmente bloqueados (ID 18538786, fls. 59/60) e posteriormente, um outro lote foi liberado, o de matrícula 58.917 (ID 20557485). RÉPLICA À CONTESTAÇÃO ECOVILLE: a autora impugnou a contestação apresentada (ID 18538526, fls. 24/39) e reafirmou que a requerida não concluiu o empreendimento Ecoville; que a requerida confirmou que o certificado de loteamento está datado de dezembro de 2013 mas a requerida permaneceu realizando obras até julho de 2014; que em momento algum os proprietários foram notificados de que o empreendimento estivesse concluído; que a requerida não fez prova da conclusão das obras; que a requerida confirmou que não realizou as obras de duplicação da via de acesso ao loteamento; que nenhum documento foi apresentado corroborando os argumentos da requerida. No mérito, a autora arguiu que todas as vistorias realizadas constaram com a presença de profissionais vinculados à requerida. Juntou novas fotos sobre a situação atual do empreendimento a fim de demonstrar obras inacabadas; reafirmou a existência de itens não entregues; que relatório realizado pelo Ministério Público apontou várias pendências existentes no condomínio; que a requerida em contestação juntou fotos somente de itens entregues e obras acabadas que não se relacionam com os itens cobrados na inicial; que várias obras de paisagismo foram realizadas pela própria autora; que há liminares em outros processos propostos por particulares suspendendo o pagamento de taxa de manutenção pela autora; que os gastos mensais superam R$ 100.000,00. Com a réplica, a autora reiterou os argumentos e pedidos da petição inicial, bem como juntou novos documentos. CONTESTAÇÃO EUZÉBIO: regularmente citado (ID 18538669, fl. 9), o requerido EUZÉBIO apresentou contestação (ID 18538669, fls. 12/24) e alegou que o verdadeiro interesse da parte autora é alterar a data de entrega para se ver ressarcida dos gastos e alterar a data de cobrança de juros dos contratos individuais; que algumas intervenções urbanas foram assumidas perante a Prefeitura e não perante a autora pois construções externas ao loteamento são destinadas ao Município de Porto Velho; que a obrigação principal a ser cumprida era a liberação dos lotes para os adquirentes. O requerido afirmou que consta na ata de dezembro de 2013 o registro de que a partir de tal data os compradores estavam liberados para iniciar a construção e que toda a estrutura essencial para o loteamento já estava concluída; que as áreas comuns só vieram a ser entregues no meio do ano de 2014; que o convite para a festa de boas vindas aos compradores foi assinada pela Welcon Incorporadora Imobiliária Ltda por ser a sócia majoritária da Ecoville Porto Velho; que em dezembro de 2013 a Prefeitura de Porto Velho já havia entregue o Termo de Conclusão de Loteamento ao empreendimento e somente faltavam algumas benfeitorias das áreas comuns; que se alguma benfeitoria acessória não foi cumprida caberia ação de indenização em razão da diminuição do preço e não descumprimento de obrigação acessória. Arguiu o requerido que o próprio parecer juntado pela autora comprova que o empreendimento atende às exigências urbanísticas essenciais; que realmente existem pendências mas se referem a medidas mitigatórias de trânsito exigidas pela Prefeitura e não estão mencionadas no memorial descritivo do loteamento; que em ações individuais ajuizadas por alguns moradores foi reconhecido o prazo de julho de 2014 como data definitiva de entrega dos lotes; que a perícia realizada pela autora é parcial por ter sido contratada por ela própria mas atesta que obrigações principais foram cumpridas; que não há dever de indenizar os gastos a título de administração do condomínio. O requerido argumentou que em agosto de 2015 a requerida ECOVILLE requereu sua recuperação judicial e não pode dispor de seu patrimônio, perdendo o objeto a liminar concedida; que todos os lotes cuja indisponibilidade foi decretada já estavam vendidos com alienação fiduciária e por isso ainda estavam em nome da requerida. Ao final, o requerido pugnou pelo reconhecimento da imissão na posse da autora em julho de 2014; a improcedência do pedido de término das obras inacabadas e o pedido de restituição em dobro dos valores gastos pela autora; pela revogação da liminar concedida. Juntou procuração e documentos. RÉPLICA À CONTESTAÇÃO DE EUZÉBIO: a autora impugnou a contestação apresentada pelo requerido EUZÉBIO (ID 18538669, fls. 67/83) e disse que os requeridos deixaram de cumprir diversos itens constantes do memorial descritivo anexo ao contrato e material de propaganda; que o Certificado de Conclusão de loteamento expedido pela Prefeitura não comprovou a conclusão das obras; que os requeridos confirmaram que permaneceram realizando obras até julho de 2014; que não houve expedição de notificação dando conhecimento aos proprietários de que o empreendimento estivesse concluído; que os requeridos não comprovaram a conclusão das obras; que a impugnação ao laudo juntado na inicial foi genérico; que o requerido confirmou que as obras de duplicação não foram realizadas. A autora alegou que os requeridos não produziram provas; que no processo 0015077-72.2014.8.22.0001 (da 8ª Vara Cível de Porto Velho) foi produzida prova pericial confirmando a pendência de serviços a serem feitos; que há carta enviada pela requerida em setembro de 2014 informando que vários itens seriam entregues em 90 dias; que funcionários da requerida retornaram ao local em meados de outubro de 2014 e permaneceram até março de 2015; que a falta de mão de obra não é suficiente para caracterização de caso fortuito e força maior; que há ações com liminares deferidas para interrupção de pagamento de taxas por moradores; que não deve ser acatada a tese de cumprimento substancial do contrato em razão de que não houve entrega de muitos itens necessários; que a doação das áreas comuns só foram feitas em 17/04/2015; que a taxa de manutenção está sendo cobrada de forma indevida pois as obras não foram concluídas. A autora juntou documentos; reafirmou a inicial em todos os seus termos e pugnou pela procedência de seus pedidos. RESERVA DE CRÉDITO: a autora solicitou a inclusão de crédito no valor de R$4.573.375,25 no processo de recuperação judicial da autora (ID 18538708, fls. 2/3) e foi determinada a expedição de ofício ao juízo da recuperação judicial para informar acerca do deferimento parcial de antecipação de tutela indisponibilidade de lotes (ID 18538708, fls. 12/13), tendo o requerido pedido a reconsideração da decisão (ID 18538708, fls. 19/21), mas a decisão foi mantida (ID 18538708, fl. 33). AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO e SUSPENSÃO DO FEITO: em audiência foram apresentadas propostas de acordo, mas a tentativa de acordo entre as partes foi infrutífera, sendo determinada a suspensão do feito pelo prazo de 180 dias (ID 18538708, fls. 39/40). A autora interpôs agravo de instrumento contra a decisão que determinou a suspensão do feito (ID 18538728, fls. 34/42), mas o recurso não foi admitido (ID 18538744, fls 96/100). DECISÃO: foi proferida decisão mantendo a restrição sobre lotes e determinação a expedição de ofícios (ID 18538728, fls. 59/60). INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO: o Ministério Público informou sobre a tramitação do inquérito civil 2011001060000148 instaurado para apurar a regularização do loteamento requerido (ID 18538728, fls. 77/79); bem como sobre arquivamento de procedimento investigando fraude contra credores (ID 18538728, fls. 82/83). DECISÃO: foi determinada a suspensão do feito até decisão do juízo falimentar (ID 18538786, fl. 8), mas posteriormente determinada a liberação de oito lotes que estavam liminarmente bloqueados (ID 18538786, fls. 59/60). MANIFESTAÇÃO SOBRE PROVAS: a autora requereu prova testemunhal, pericial e documental (ID 18538786, fls. 61/63) e os requeridos pugnaram pela produção de prova pericial e testemunhal (ID 18538786, fls. 65/100). DECISÃO SANEADORA: foi deferida a realização de prova pericial e prova testemunhal, sendo nomeado perito e determinou a expedição de carta precatória (ID 18538786, fls. 68/69). DIGITALIZAÇÃO DO PROCESSO: ante a migração do cartório da vara para o Centro de Processamento Eletrônico, foi determinada a digitalização do processo (ID 18538806, fl. 9). PROVA PERICIAL: foi deferido o rateio, entre as partes, do valor dos honorários periciais (ID 25795777) e ambas confirmaram o depósito (ID 25940822 e e ID 27752855), sendo expedido alvará em favor do perito (ID 32463170 e ID 52666030). O laudo pericial foi juntado no ID 35642568 e sobre ele se manifestou a autora (ID 38173038) e os requeridos (ID 38283508). O perito apresentou esclarecimentos sobre as alegações das partes (ID 43850013), tendo os requeridos se manifestado no ID 46538754. OUTRAS PROVAS: após determinação judicial (ID 48752765) os requeridos informaram não possuir interesse em outras provas (ID 49910465) e a autora requereu a oitiva de testemunhas e depoimento pessoal dos requeridos (ID 50034042). 1ª AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO: foi realizada audiência de instrução (ID 56356716) na qual foi determinada a expedição de ofício ao Ministério Público para informações acerca de TAC firmado entre as partes; foram fixados pontos controvertidos; foram ouvidos o preposto da autora Gilberto Pereira da Silva, do requerido Euzebio Andre Guareschi, e ouvidos os informantes Cristian Cleverson de Campos Tupan, Aníbal Franqueiro da Silva e Leda Maria Guareschi Kasper; foi homologada a dispensa de testemunhas; foi determinada a oitiva de pessoas como testemunhas de referência; foi determinada a apresentação de avaliação dos lotes penhorados nos autos, a juntada de planilha pela autora com informações sobre o objeto da causa, a juntada de TAC celebrado junto ao Ministério Público pelas partes, a expedição de ofício à Prefeitura com informações sobre fornecimento de água e esgoto. MANIFESTAÇÕES: os requeridos se manifestaram solicitando dilação de prazo para cumprimento de diligências; informaram dados de testemunha, informaram que no procedimento/processo n. 2011000106000001-48 não possui TAC firmado e o processo n. 2016.000101436 não guarda relação com as partes (ID 57055256). Juntou avaliação de imóveis (ID 57149844). A autora se manifestou e apresentou dados atualizados sobre os gastos realizados e indicação de dados de testemunha (ID 57056016). A Prefeitura de Porto Velho prestou informações sobre o loteamento Ecoville (ID 58089409). MANIFESTAÇÕES: após determinação judicial (ID 58397954) os requeridos se manifestaram e informaram que não houve acordo entre as partes; discorreram sobre o atestado de conclusão do empreendimento e aprovação do sistema de água e esgoto emitidos pela prefeitura e Caerd; requereu a juntada de documentos e impugnou avaliação apresentada pela autora (ID 59059499). A autora reafirmou a não ocorrência de acordo entre as partes, impugnou documentos e informou ter disponibilizado os documentos requeridos pela parte ré (ID 59110354). Os requeridos informaram a realização de acordo entre as partes no processo 7020551-31.2016.8.22.0001 e fizeram pedido de autorização para venda do Lote n.03 Quadra n.02 (ID 60458926), com o que não concordou a autora (ID 61498433). Em decisão judicial foi indeferido o desbloqueio do Lote n.03 Quadra n.02 e determinada a entrega de documentos da autora para os requeridos (ID 64991178). 2ª AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO: foi realizada uma segunda audiência de instrução na qual foi ouvida a testemunha Alice Feitosa, os informantes Raul Salamon, Alessandro de Oliveira Lima, Antonio Bento Neto e Wagner Tardelli Neto (ID 83398051). ALEGAÇÕES FINAIS DOS REQUERIDOS: os requeridos apresentaram alegações finais (ID 84802399) e alegaram que em razão de todas as provas existentes não há atraso em entregar a obra que justifique o pedido de restituição em dobro dos valores gastos com manutenção; que a manutenção e prazo de garantia que consta do Manual de entrega, findou em 26/06/2019; que o material publicitário continha informações com imagens meramente ilustrativas e não há obrigação legal de padronização das calçadas; que o pomar frutífero foi entregue no local proposto; que não consta parque ecológico no memorial descritivo e a área foi doada à SEMA com acordo para se fazer uma reserva ambiental a passarela sobre o lago que consta no memorial foi entregue; que a praça da fogueira foi construída e todos os equipamentos de ginástica contidos no Memorial Descritivo foram entregues de acordo como tal; que a trilha foi entregue conforme autorização da SEMA e da SEMUR, foi construído e entregue uma trilha natural, sem piso de concreto na parte que adentrava a mata; que o lago sofreu diversas limpezas, anterior e posterior a entrega, mas a manutenção deveria ter sido feita pela associação, que, por se tratar de ambiente natural, sempre teria folhas, galhos e terra e não há qualquer compromisso no sentido de fazer manutenção no empreendimento após a entrega. Os requeridos informaram que não houve ligação clandestina de energia, mas apenas ligação provisória da obra, atestada pela Ceron; que a cerca elétrica foi substituída por entrega de Plano Diretor de Segurança; que os parâmetros e projetos atinentes ao sistema de abastecimento de água não foram disponibilizados à perícia, de forma ser impraticável a verificação quanto ao correto dimensionamento ou não do sistema; que no empreendimento há dois poços artesianos que geram uma vazão de 104.000 l/d, o que atenderia aproximadamente 40% das 443 residências e a Caerd não avançou com a construção da rede e se negou a receber o projeto sob a alegação de que não foi realizada com acompanhamento de engenheiro da própria companhia; que a Estação de Tratamento de Esgotos foi entregue em pleno funcionamento e, conforme manual de operações e manutenção, deve ter manutenção periódica para garantia de eficiência e eficácia e a própria perícia realizada concluiu que atende às normas técnicas. Argumentaram os requeridos que a manutenção do local é de responsabilidade da autora; que tudo que estava no material descritivo foi entregue e não constava previsão de praça e calçada; que quando aprovado o projeto do empreendimento, não foi exigida a execução de calçada nos lotes, de modo que a exigência passou a ser prevista em uma legislação superveniente à conclusão do empreendimento; que a duplicação da Av. Anysio Compasso e asfaltamento do Ramal Belmont não tem vinculação comercial com o consumidor, pois era um compromisso com a prefeitura, que, por culpa do próprio ente municipal, não foi possível concluir a contento; que executou corretamente o sistema de água e a ligação pública está feia, mas o Estado não realizou o fornecimento; que os valores apresentados pela autora divergem do memorial descritivo do empreendimento; que várias melhorias foram feitas por decisão da autora e não constavam no memorial descritivo; que melhorias como postes, aparelhos de academia, caixas de som, novos postes e luminárias, trocas de peças de madeira do deck, terra preta no jardim, se referem a manutenção ordinária que deveria ter sido feita pela própria autora. Os requeridos impugnaram valores apresentados pela autora sob o argumento de que se referem a coisas que não constavam no memorial descritivo ou que seriam de responsabilidade da própria autora ou que não possuem comprovação de valores; que as provas orais colhidas confirmaram a tese de ausência de vícios e de insatisfação exagerada da Associação com alguns pontos irrelevantes, como equipamentos de academia, telhados dos quiosques; que os argumentos da parte autora não foram comprovado com as provas existentes nos autos. Pugnou pela improcedência total dos pedidos iniciais e juntou documentos. ALEGAÇÕES FINAIS DA AUTORA: a autora apresentou alegações finais (ID 59110357) e apresentou um relatório sobre o processo; alegou atraso na entrega de obras ou entrega de obras inacabadas (ou de forma distinta daquelas exibidas em propagandas e prospecções), o fornecimento de equipamentos subdimensionados ou não conformes aos usos, cargas ou normas técnicas, além da ausência de conclusão ou início de obras compensatórias; relatou os pedidos constantes na petição inicial; apresentou relatório sobre as oitivas realizadas. A autora pontuou que os principais problemas analisados se referem a instalações hidráulicas inacabadas, ausência de cerca elétrica, ausência de bombas d’água, insuficiência dos poços perfurados para o regular abastecimento do empreendimento, problemas elétricos, problemas gerais de acabamento (infiltrações, deterioração de materiais, ausência de cabos ou proteções em quadros, subdimensionamento de materiais, etc.), problemas com a implantação do paisagismo, problemas com a pavimentação asfáltica, problemas com a estação elevatória e de tratamento de esgoto, problemas com os revestimentos e iluminação de quadras, não conclusão de trilhas, ausência de calçamento prometido em material propagandístico e publicitário, inexistência de duplicação da via de acesso, falta das obras compensatórias, ausência de depósito de lixo, dentre outras. Alegou a autora que os problemas relatados foram provados durante a instrução processual; que a presidência da associação foi exercida pelos requeridos até o final do ano de 2013 (pág. 3 do ID 58089409); que os requeridos devem ressarcir os gastos da autora e que deve ser considerada o cumprimento das obrigações ainda em aberto e o ressarcimento com as despesas de manutenção até a entrega material ou até que uma linha de corte a ser determinada pelo juízo; que eventuais crimes devem ser apurados pelo Ministério Público; que a questão versa sobre relação de consumo e que a utilização de material construtivo de péssima qualidade ou subdimensionados em muitos casos tornaram a obra imprópria à finalidade a que se destina ou implica diminuição do valor da coisa; que a valorização do empreendimento só foi possível com a intervenção de capital da autora; que deve ocorrer a inversão do ônus da prova; que pelos fatos comprovados há o dever de os requeridos indenizarem a autora. Ao final, a autora requereu a integral procedência dos pedidos iniciais e juntou documentos novos. MANIFESTAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO: o Ministério Público se manifestou (ID86909943) e informou que no ano de 2011 foi instaurado inquérito civil envolvendo as partes a fim de apurar violações de ordem urbanística decorrente da implantação do loteamento ECOVILLE e que em 23/01/2023 foi firmado Termo de Ajustamento de Conduta – TAC que se encontra pendente de homologação do Conselho Superior do Ministério Público. O TAC firmado foi juntado no ID 86905760 e se refere ao inquérito civil 2011001060000148. DECISÃO: ID89990402, convertido o feito em diligência para determinar a juntada da inicial e sentença dos processos n. 0015077-72.2014.8.22.0001 da 8ª Vara Cível, 0018380-94.2014.8.22.0001, da 9ª Vara Cível e processo 0018381-79.2014.8.22.0001, da 3ª Vara Cível, para verificação de coisa julgada; determinada a juntada do material de publicidade; informações quantos aos lotes bloqueados; e ofício a 6ª Vara solicitando informações quanto a reserva de crédito no processo n. 7001149-95.2015.8.22.0001. Por fim, aberto o prazo para manifestação e juntada de homologação do TAC ID86905760. MANIFESTAÇÕES: a parte autora juntou o material publicitário e requereu a manutenção da constrição dos lotes de matrícula n. 59258; 59220; 59083; 59119; 59126; 58913; 58916; 59013; 58919 e 58926 (ID91041765). A requerida ECOVILLE EMPREENDIMENTOS se manifestou no ID91069146 informando que os lotes bloqueados são Quadra 01 - Lote 19 - Matrícula 58913; Quadra 02 - Lote 03 - Matrícula 58916; Quadra 02 - Lote 05 - Matrícula 58918; Quadra 02 - Lote 06 - Matrícula 58919; Quadra 06 - Lote 17 - Matrícula 59013; Quadra 08 - Lote 14 - Matrícula 59083; Quadra 10 - Lote 09 - Matrícula 59119; Quadra 15 - Lote 13 - Matrícula 59220; Quadra 17 - Lote 13 - Matrícula 59258 e juntou petição inicial e sentença dos processos n. 0015077-72.2014.8.22.0001 da 8ª Vara Cível, 0018380-94.2014.8.22.0001, da 9ª Vara Cível e processo 0018381-79.2014.8.22.0001, da 3ª Vara Cível. Os requeridos manifestaram-se no ID92111789, argumentando que a parte autora não comprovou que o material publicitário era o utilizado na venda dos lotes, impugnando os documentos. Além disso, vindica pelo indeferimento da manutenção da constrição dos lotes, haja vista que a autora não fundamentou seu pedido. A requerente apresentou resposta no ID91004227, alegando que o material publicitário é o mesmo introduzido junto com a inicial e que cumpriu a determinação do juízo quanto à manutenção da constrição junto aos lotes. Por derradeiro, requereu a condenação dos requeridos em litigância de má-fé e a ratificação das alegações finais. MANIFESTAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO: intimado (ID93131621), o MPRO informou que houve homologação do Termo de Ajustamento de Conduta - TAC, porém existiam dificuldades para execução do projeto, uma vez que o orçamento da obra estava além do que Assembleia Geral do Condomínio permitia. Consequentemente, encontram-se fixando novos prazos para cumprimento. Juntou procedimento administrativo de acompanhamento de TAC no ID93276824. DESPACHO: as partes foram intimadas para se manifestarem e ratificarem as suas alegações finais (ID94519614). Os requeridos ratificaram as alegações finais de ID84802399 (ID94890581 e 94890584). A parte requerente ratificou suas alegações finais de ID59110357 e razões ID91004227, além disso, pontuou que o documento ID9327270 do MPRO corrobora com suas alegações. Requereu a procedência da demanda. DESPACHO: determinada intimação do Ministério Público para informar a situação do Termo de Ajustamento de Conduta (ID99962909). MANIFESTAÇÕES DO MINISTÉRIO PÚBLICO: no ID99962909, o MPRO informou que encontrava-se aguardando posicionamento da prefeitura quanto à drenagem. Juntou documentos nos ID’s 103933251, 103933256, 103933267, 103933271, 103933365, 103933366 e 103933367. A parte autora ratificou novamente as alegações finais no ID104714845. Ato seguinte, juntou os documentos de: Termo de Compromisso SEI N.º 3/2023/17ª PJ – PVH; Aditivo ao Termo de Ajustamento de Conduta; e Contrato de Fornecimento de Bens e Serviços, sob o Regime de Empreitada Global e pugnou para que fosse dado vistas aos requeridos. DESPACHO: ID110474883, intimado o requerente para informar as pendências restantes e manifestação do MP. MANIFESTAÇÃO DA PARTE AUTORA: no ID111272305, fez um breve resumo do feito, alegando que as pendências remanescentes são: finalização das obras do complexo da portaria e áreas comuns; reparos significativos nas infraestruturas de drenagem e esgoto, cujo subdimensionamento foi confirmado, entrega de áreas como a Praça Central e instalações de lazer, que apresentam não conformidades, dentre outros. Informa que o TAC não engloba todas as obrigações listadas na inicial. Aponta gasto adicional de R$2.779.397,14 para reparação das obrigações não cumpridas pelos requeridos, que não engloba todas as pendências. Pontua que a requerida não efetuou nenhuma ação ou reparação referente ao processo. Ratificou as alegações finais de ID59110357 e pugna pela dispensa de nova audiência de conciliação; que o cumprimento das obrigações seja efetuado em cumprimento de sentença e pelo julgamento da lide. O Ministério Público informou que o TAC 31432, se encontra aguardando homologação pelo Conselho Superior do Ministério Público e que após a homologação adotará as medidas necessárias para a implementação dos ajustes pactuados (ID111359297). MANIFESTAÇÃO DA REQUERIDA: intimada (ID111741103), os requeridos informaram que o empreendimento foi entregue adequadamente. Argumenta que foi refeita as instalações elétricas, conforme IDID 84802400 a 84804413. Pontua que a Estação de Tratamento de Esgoto-ETE, entregue pela ré, foi demolida pela requerente, sem que houvesse o saneamento do mal funcionamento alegado. Informa que em assembleia do 23/06/2018, o próprio gerente da Associação disse que foram encontrados sacos de cimento e resto de obra e ligações pluviais que ocasionaram o transbordamento da ETE e que estes fatores demonstram má gestão. Argumenta que na ata da Assembleia Geral Ordinária realizada no dia 13/12/2018, foi informado que muitas construções estavam sendo feitas com a ligação de suas redes de coleta de águas pluviais ligadas na rede de esgoto, sendo que a ETE não conta com águas pluviais. No que diz respeito ao sistema de segurança afirma que era responsável pelo projeto, mas a implantação era de responsabilidade da requerente. Argumenta que fez a rede de drenagem necessária para duplicação da Avenida Anísio Compasso, mas a prefeitura perdeu o prazo para lançar a capa asfáltica. Informa que a rede de drenagem foi comprometida ante o abandono da prefeitura. Argumenta que a necessidade de duplicação ocorreu em momento posterior. Acrescenta que foi apresentado projeto de duplicação através de uma parceria entre a Associação e a Prefeitura, onde foi aprovado o pagamento do valor de R$320.000,00 (trezentos e vinte mil reais) para que fosse feita a drenagem novamente e, por outro lado, a Prefeitura faria a pavimentação. Contudo, pontua que a requerente informa o valor de R$2.779.397,14 (dois milhões setecentos e setenta e nove mil trezentos e noventa e sete reais e quatorze centavos), que decorre do fato da Associação estar assumindo responsabilidades maior que o assumido pela requerida na aprovação do empreendimento. Sustenta que a construção de empreendimentos que gerou grande crescimento populacional, a modificação na estrutura de drenagem é de responsabilidade do poder público. Sustenta que a necessidade de realização de novas obras de drenagens devem ser arcadas pela requerente que assumiu responsabilidades além do que deveria e a obra de pavimentação do asfalto na entrada do condomínio é de responsabilidade do Município de Porto Velho. Finalizou vindicando pela improcedência da demanda e declaração de entrega do empreendimento. Juntou as atas de assembleias. Ato seguinte, a parte requerida habilitou novas patronas no ID118782788 e apresentou manifestação complementar, reforçando as defesas apresentadas; o reconhecimento do cumprimento substancial das obrigações; declaração de inexigibilidade da obrigação de fazer e condenação em custas e honorários, conforme ID119256695. É o relatório. Decido. FUNDAMENTOS DO JULGADO Da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor Inicialmente destaco que o caso será analisado considerando as determinações constantes no do Código de Defesa do Consumidor, porque o caso retrata situação típica de relação consumerista, estando bem delineadas as figuras do consumidor(consumidores - moradores do empreendimento Ecoville, representados pela Associação Ecoville: CDC, arts. 2°, 17 e 29) e do fornecedor do serviço (requerido: CDC, art. 14), de modo que lhe é aplicável a teoria objetiva da responsabilidade civil, em razão da qual é devida indenização aos consumidores lesados desde que comprovado dano sofrido e o nexo de causalidade entre este e a conduta do respectivo causador. DO MÉRITO Cinge-se a controvérsia dos autos em verificar se a parte ré estaria ou não obrigada a cumprir a propaganda veiculada, através de mídia digital e folders, consistentes em fornecer aos consumidores os serviços e facilidades veiculados, conforme se observa dos documentos anexados ao ID91041765, assim como, se quando da entrega ao empreendimento da estação de tratamento de esgoto observou a norma NBR 12209 de abril de 1992 (item 5.1 da norma). A fim de se fazer uma limitação temporal dos autos, que tramitam há mais de 10 anos, as partes foram intimadas para esclarecer as pendências restante, ocasião em que a autora trouxe no ID111272305, que restam pendentes o cumprimento da finalização das obras do complexo da portaria áreas comuns; reparos significativos nas infraestruturas de drenagem e esgoto e entrega de áreas como a Praça Central e instalações de lazer. Argumenta que a conclusão parcial das diversas instalações com recursos próprios já totaliza o valor de R$3.551.737,73 (três milhões quinhentos e cinquenta e um mil setecentos e trinta e sete reais e setenta e três centavos). Além disso, assevera que em razão das obrigações não cumpridas pelos requeridos, há um orçamento de R$2.779,397,14, para realização das pendências. Enquanto a requerida em última manifestação pontuou que cumpriu todas as suas obrigações e que os problemas na Estação de Tratamento de Esgoto são oriundos da ligação pluvial direta à estação de tratamento de esgoto (ID112513895 e ID119256695). Na primeira audiência de instrução foram ouvidos os requerentes e requeridos, além dos informantes Cristian, Aníbal e Leda. Sobre os fatos, em audiência o preposto da autora, Gilberto Pereira da Silva apresentou sua qualificação e experiência profissional em gestão de condomínios; disse que assumiu em julho de 2016 e o empreendimento já estava funcionando e entregue e constatou alguns problemas; que a engenheira Aline Feitosa auxilia com questões técnicas; de imediato verificou que não havia local adequado para descarte de lixo sendo necessário adquirir container para lixo e regularizar a coleta; Os dois poços de água instalados no empreendimento não eram suficientes para o abastecimento do empreendimento e foi necessária a construção de um terceiro poço para suprir a demanda do condomínio, pelo valor aproximado de 55 mil reais o poço; a estação de tratamento de esgoto causava muito mal cheiro e se demonstrou insuficiente para atender o condomínio, sendo necessária a construção de uma nova estação de esgoto pelo valor em torno de um milhão e cinquenta mil reais; também havia problema com a parte elétrica que não segurava a energia e às vezes eventos eram interrompidos pois a energia caia e foi necessária alteração no quadro. Havendo informações de que o cabeamento deveria ser ajustado e substituído por outro de melhor qualidade, sendo gastos algo em torno de sete mil reais; a entrada do condomínio não tinha iluminação suficiente, sendo gasto em torno de R$ 80.000,00 para regularizar; que constatou grandes rachaduras nos blocos central, de serviço e administração e que causaram problemas como infiltrações; que constatou problemas nos bancos e pergolados, haja vista terem sido confeccionados com material inadequado, sendo necessário demolir estruturas, sob pena de risco à integridade dos usuários; informou que constatou vários problemas que precisam de reparos e a maioria já foram reparados, como na Tenda Zen, estruturas de telhado em razão da inadequação de calhas e rufos não tratadas para ferrugem, nos espaços kids, nos sanitários do clube social, no cinema, no salão de festas, na academia , no apodrecimento no mirante do lago, na piscina e no bar molhado, na pavimentação asfáltica, no calçamento inexistente em 100% dos lotes residenciais (área comum e particular), com a ausência de pavimentação asfáltica nos ramais de entorno, bem assim de calçadas e meio fio, com ausência de portões no empreendimento, com ausência dos sistemas de segurança, inclusive da infraestrutura para a instalação dos equipamentos; que todos os problemas encontrados eram relatados para os requeridos que, em diversas ocasiões não realizou os reparos, haja vista os custos envolvidos; que foi constatada a ausência de espera elétrica e hidráulica em alguns lotes, precisando a requerente rasgar o asfalto do empreendimento em alguns pontos para permitir a ligação das casas dos moradores aos sistemas de abastecimento; que constatou problemas nas caixas de passagem, irregularmente implantadas; disse que os meios fios estão se desfazendo; que verificou infiltração e rachaduras nos espelhos d’agua da piscina e chafariz; que constatou problemas com paisagismo, cerca de 70% precisou ser modificado; informou que atualmente a taxa de condomínio é em torno de R$650,00 e em torno de 40% da arrecadação é comprometida com reparos ou instalação de equipamentos faltantes; disse que os containers são praxe em empreendimentos da natureza; que o empreendimento não possui ligação com a rede de águas públicas; que os reparos elétricos nas quadras e no quadro dos salões de festas foram custeados pelos requeridos mas continuou com problemas; que entende que não é comum a implantação de taxas extras nos primeiros 5 anos de empreendimentos novos, sendo as taxas extras implantadas no caso são para suprir estruturas não entregues; que manutenções e gastos de área comum são habituais, sendo preventivas e corretivas; que mesmo com manutenções preventivas, algumas estruturas receberam manutenções corretivas; que foram instaladas lâmpadas de LED no condomínio em razão da ausência de lâmpadas comuns para os equipamentos que as requerem no empreendimento; que os equipamentos de academia entregues pelos requeridos foram insuficientes para atender ao empreendimento; que procurou a incorporadora para delimitar o peso dos veículos que acessavam o empreendimento e que até os dias atuais se utiliza dos valores informados pelos requeridos, não sendo permitida a entrada de veículos com cargas maiores; que a pavimentação lateral foi realizada pela Prefeitura que posteriormente solicitou a instalação de calçadas, sarjetas e meio-fio; que todos os empreendimentos, salvo o Ecoville, foram entregues com calçadas e que, mesmo havendo destruição nas obras particulares, os moradores que danificam precisam fazer os reparos. O requerido Euzebio Andre Guareschi disse em juízo que é engenheiro civil e proprietário da empresa Ecoville Empreendimentos que se trata de uma SPE de propriedade da Welcon, a recuperação judicial foi deferida ao grupo econômico. O engenheiro responsável pelo desenvolvimento do empreendimento Ecoville era o sr. Alessandro de Oliveira Lima, e o Raul Salamon era o responsável pela execução da obra; que participava assiduamente da obra, atendendo os clientes até 5 anos após o habite-se; que tomava as decisões junto aos técnicos; que tinham conhecimento que o Governo e a Prefeitura iria implantar o plano de construção de redes de esgoto e de água em Porto Velho, que havia verba liberada para as obras, que previa no memorial de custos com ligação junto a concessionária de água; que o poço artesiano foi para atendimento inicial, assim como o esgoto; que era de conhecimento que o empreendimento receberia fornecimento de água e esgoto pela CAERD; que as propagandas constavam que o fornecimento de água e esgoto seriam públicos; havia diversas imobiliárias e corretores atuando na venda dos imóveis; que o Alessandro ofertou o treinamento aos corretores; que as calçadas não eram obrigatórias pela prefeitura municipal de Porto velho, tendo a lei sendo alterada no curso da construção, que o projeto foi aprovado sem calçada e não foi feito adequação; que o empreendimento foi entregue em 2014; que foi feito acordo com munícipio para melhorias na urbanização em torno do empreendimento, como forma de compensação a prefeitura exigiu uma praça na frente do condomínio e a infraestrutura de drenagem, base e sub-base e tratamento de sub leito para receber a imprimação e a capa asfaltica da rua; contudo a prefeitura não conseguiu realizar o asfalto, refizeram o serviço, foi feita a imprimação pela prefeitura, contudo foi paralisado pela CAERD que estava fazendo rede de agua, sendo que a concessionária assumiu a obrigação de refazer o trabalho e com as chuvas e mudanças de legislação não foram feitos o serviço; assumiram a responsabilidade em TAC para realização do serviço; foi pactuado no TAC o calçamento no entorno do empreendimento; que inicialmente foi reduzido o condomínio prejudicando a manutenção do empreendimento, que pagaram o serviço e material da parte elétrica, sendo conduzido pelo condomínio. Que tudo que estava previsto no memorial descritivo foi entregue, que a obra foi recebida por uma equipe e que tinham divergências quanto ao pavimento e a parte da arborização; que entregou 3 empreendimentos com o nome Ecoville, em Rio Branco; Ji-Paraná e Porto Velho; que era a mesma equipe; que não tiveram problemas com os demais Ecoville de Ji-Paraná e Rio Branco; informa que há diferenciação da mão de obra e qualificação no estado de Rondônia; que não recebeu reclamações quanto ao esgoto, uma vez que não se encontra integralmente ocupado; não se recorda se o Sr. Kuroda trabalhava na CAERD; que houve questionamentos sobre o subdimensionamento e que a associação contratou pessoas inexperiente para realizar o dimensionamento; que abandonaram a estação feita pelo empreendimento e fizeram uma nova por conta própria; que havia ligação para receber captação de água da rede pública; que houve dimensionamento de outro poço em razão da ausência da CAERD; que fizeram o segundo poço voluntariamente; que possui 41 anos de atividades de engenharia; que nunca viu situação parecida com a de Porto Velho; que não se recorda quando foi cancelada as obras de infraestrutura por parte da prefeitura e estado; que o projeto foi autorizado pelos órgãos competentes e que não foram feitos cálculos para ausência dos serviços de tratamento de esgoto e água pela CAERD; que havia água para atender os moradores da época; o cancelamento de fornecimento de água e esgoto, pela CAERD, foi antes do habite-se. O informante Cristian Cleverson de Campos Tupan disse em juízo que é morador do Ecoville há 6 anos, que faltava água, que quando acionava a iluminação das áreas comuns havia queda de energia; que não tinha informações sobre o fornecimento de água pela CAERD e imaginava que seria fornecido pelo condomínio; que comprou o terreno junto a um corretor da Social Imóveis; o paisagismo parecia normal e depois o condomínio contratou empresas para manutenção da jardinagem; não tinha calçada no condomínio; que a fiação era aérea, mas na venda lhe foi informado que seria subterrâneo; que se recorda que ETE transbordava com frequência e causava mau cheiro próximo as quadras; que os problemas começaram entre 2017/2018; que foi feito uma chamada de capital para compra de equipamentos de segurança; que recebeu o CD junto com o contrato; que não se recorda da redução de taxa de condomínio; que tinha proprietários que não aceitavam a entrega dos lotes e por isso não pagavam a taxa; que atualmente a inadimplência é baixa. O informante Aníbal Franqueiro da Silva disse em juízo que reside no condomínio e adquiriu o lote em 2015 e encerrou a construção da casa em 2018, que não teve problemas de falta de energia; que após a mudança teve problema com iluminação e que mora perto de uma estação de esgoto, às vezes ficava com mau cheiro; que houve construção de nova estação; que não há calçadas no lotes; não há problemas de asfalto na quadra; não sabe a quantidade de plantas; que a piscina foi interditada duas vezes por infiltração e que a cascata não funcionava; que a quadra tem o piso rachado; que houve majoração do valor da taxa de condomínio para realizar serviços que não foram feitos pela construtora; que houve rupturas no asfalto; que não teve problema com energia elétrica e fornecimento de água; que comprou o lote de terceiros e não se recorda do memorial descritivo; que havia um pouco de inadimplência de taxa; quando comprou já tinha casas construídas e se usava muito pouco as áreas comuns; que havia muitos buracos na entrada e foi corrigido pelo condomínio; que tinha mau odor entre 2018 e 2020 e se encerrou em 2020. A informante Leda Maria Guareschi Kasper disse em juízo que é engenheira civil e era responsável pela gestão Ecoville e outros empreendimentos, que era subordinada ao Alessandro e ele era o gestor principal, que o conceito Ecoville é igual nos empreendimentos de Ji-Paraná, Rio Branco e Porto Velho, só mudando o tamanho; que os empreendimentos deveriam ser abastecidos pela CAERD, com implantação provisória de um poço para a obra; que acreditaram que a CAERD atenderia o local; que foram a CAERD informar que tinha rede disponível para infraestrutura de água; que o poço provisório atenderia os primeiros anos; que Raul Salamon participou da terraplanagem, implantação e desenvolvimento de projetos e havia três engenheiros na obra Wagner Tardelli, Tiago e Jordani Salamon e a obra foi entregue e finalizada pelo Wagner. Que a SEMUR informou que a legislação estava mudando e que o empreendimento foi aprovado sem as calçadas; que não participou a aquisição de folders, sendo terceirizado e que as imagens eram ilustrativas, e não constavam no memorial descritivo; que não foi informada sobre a ETE, que não residem no Ecoville, não sabe informar a quantidade de lotes que possui, que os lotes custam entre 250 a 300 mil; que o memorial descritivo foi entregue junto ao contrato de compra e venda, e que era entregue e devolvida pelo corretor e que estavam presentes em algumas entregas; que foi repassado todas as informações técnicas aos corretores; que não houve distrato por questões de infraestruturas; que todos os pontos do memorial descritivo foi efetivado; somente havia o memorial descritivo; que não foi entregue especificidades a prefeitura, apenas a parte técnica construtiva; foi feito manutenções pontuais em relação a elétrica e água; que as demandas procedentes foram solucionadas; que não foi solicitada administrativamente a construção de calçadas; não houve alterações no projeto, que fizeram a infraestrutura da via, porém a prefeitura não cumpriu o acordo; as calçadas poderiam ser destruídas com a realização de obras; as calçadas das areas comuns estavam em boas condições; a trilha natural não foi concretada em razão de ser uma Area de Preservação Permanente; que estava ocorrendo assembleias antes da entrega do empreendimento; que a carta de convocação era apenas reforço de informações já repassadas; que a ETE foi construído por empresa especializada, que causou estranheza a construção de nova ETE; foi entregue a estrutura com reservatório semienterrado para vazão de água; existia um recuo no muro para reserva do lixo para coleta; que recebeu recomendações da empresa de segurança; que 10mil³ não atenderia a todos os moradores; que não foi calculado risco de não atendimento pela CAERD; a empresa ECOETE fez a ETE; que a cerca elétrica não foi feita conforme memorial descritivo. Na segunda audiência de instrução foram ouvidos os informantes Aline Feitosa, Raul Salamon, Alessandro de Oliveira Lima, Antônio Bento Neto e Wagner Tardelli Neto. A testemunha Aline da Silva Feitosa disse em juízo que trabalhava para a administração da Associação Ecoville, que exercia a função de fiscal de obras, que prestava auxílio em relação a manutenção; que havia problemas com a elétrica; que a hidromassagem não possuía motor e foi entregue pelo empreendimento; que haviam problemas na piscina, como ausência de bombas e tubulações, que houve problemas de subdimensionamento elétrico e foi solucionado pela administração com autorização da Eletrobrás; que os problemas poderiam ocasionar danos como incêndio; que alguns quadros eram ruins e não foram bem executados pela ausência de proteção do barramento; que alguns imóveis não tinham ligação com água e/ou energia elétrica; que precisaram intervir, inclusive com corte de asfalto; que a ETE foi entregue e depois identificaram que a ETE não atendia 100% do empreendimento e quando chovia alagava, vazava detritos que ia para o lago, causando poluição ambiental; havia material indevido na ETE; que a manutenção era feito NEOMAX; que há uma grade separadora de detritos; que poderia extravasar mesmo sem material indevido; que havia reclamações de mau cheiro; que a ETE foi instalado em local adequado a época; que havia goteiras na administração e no refeitório, que a laje estava danificada, em virtude da impermeabilização má realizada; que o rejunte da piscina era de má qualidade; que havia fissuras e rachaduras nas quadras; não acompanhou as obras do empreendimento; não tem conhecimento sobre orçamento da associação; que fez o conserto da parte elétrica foi feito inicialmente pela associação; que não sabe informar se havia ligação direta de água para ETE. O informante Raul Salamon disse em juízo que é engenheiro civil e foi responsável pela execução do empreendimento entre 2011 a 2013; que participou dos ajustes do projeto e da execução; que não participou dos acabamentos; que não havia calçadas no projeto; que se optou por ter grama nas residências; que os projetos foram aprovados pela prefeitura; que acompanhou a questão pista dupla e a praça em frente ao condomínio; que ajudou a contratar a empresa que construiu a ETE; que o número de unidades não se alterou; que foi consultado sobre as quadras; que a ETE foi projetada conforme a quantidade de unidades; que não tinha conhecimento sobre problemas com a piscina e sauna; que participou da execução da rede de energia elétrica; que as ligações foram feitas conforme exigido; que havia tubulações correspondentes aos lotes; que podem ter ocorrido falhas; que a rede de água corre dos dois lados da rua; que pode ter ocorrido alguma falha; que não participou da construção civil; que a impermeabilização foi feita por uma empresa de Manaus; que para construção é necessário termos de viabilidade; e que a CAERD informou que seria interligado ao condomínio; que foi feito reservatório em concreto para bombear água da CAERD; que não sabe se a água chegou; que constava tubulação e rede para os sistemas de segurança; que não participou de projeto de viabilidade terrestre; que o condomínio pode determinar por onde as pessoas devem transitar; que viu as atas e a perícia realizada; que conhece o Alessandro de Oliveira Lima; que os postes ficam de um lado e há tubulações para conectar os terrenos do lado oposto; que se recorda de um poço sendo perfurado e mais um previsto, até que a CAERD fizesse a conexão de abastecimento de água; que não participou da elaboração dos folders e do material de propaganda. O informante Alessandro de Oliveira Lima disse em juízo que prestou serviços para a requerida; que é engenheiro civil, que participou da concepção e aprovação do empreendimento junto a prefeitura; que acompanhou o projeto da estação de tratamento de esgoto baseado em números de unidades, que pode ter ocorrido abertura da rede para obras, chuvas ou terra; que tem rede específica para água fluvial e para esgoto; não recebeu reclamações quanto ao subdimensionamento; não tinha conhecimento sobre os problemas elétricos, piscina e hidromassagem; que a associação foi constituída antes da entrega do empreendimento; que coordenou os projetos e que foi desenvolvido por múltiplos profissionais; que não havia calçadas nos projetos; que não podia ter calçamento interno; que era obrigação do proprietário fazer a calçada; que nunca fez projeto com calçada; que lembra da instalação da ETE e o critério de escolha foi o tamanho da empresa, os clientes e as referências; que o projeto de segurança possuía etapas de implantação e o empreendimento fornecia os cabeamentos e estrutura; que era responsabilidade dos moradores; que participou dos projetos dos poços; que o projeto foi feito pelo Sr. Kuroda; que havia duas possibilidades: ou de ser atendido pela CAERD ou de poços artesianos, e que os poços deveriam ser perfurados conforme demanda e pela Associação; que o projeto elétrico foi aprovado; que não tem conhecimento do subdimensionamento. O informante Antônio Bento Neto disse em juízo que fez a estação de tratamento de esgoto do Ecoville e não houve reclamações quanto a água de chuva; que a ETE foi projetada para 160l por pessoa ao dia de acordo com a NBR7229, havendo dimensionamento de filtro superior a 12 horas; que ocorre falta de manutenção preventiva; que possui representação em Porto Velho da Atibaia Saneamento; que a Associação não contratou manutenção preventiva; que precisa de manutenção a cada 15 dias para desobstrução de sólidos e cada seis meses para retirada de sólidos; que o sistema se chama zona de raízes igual o Hospital João Paulo II, que se utiliza de plantas; que presta serviços de manutenção nestes locais; que precisa de treinamento específico para esse tipo de ETE; que a Associação Ecoville e NEOMAX não fizeram treinamento específico. O informante Wagner Tardelli Neto disse que foi funcionário da requerida entre 2013 e 2015, que é engenheiro civil, que houve vistoria na entrega; que não teve problemas com impermeabilização e que o escritório da obra ficava na sala da administração; que passou dois ciclos de chuva; que o fornecimento de água era feito através de poço artesiano; que era previsto no projeto a expansão da rede para CAERD; que havia dois poços para atendimento inicial; que se recorda do Alessandro e da sua nomeação como presidente durante as obras; que foi feito o check list por engenheiros e arquitetos por parte da associação; que a vistoria foi visual e não foi feito teste de performance; que o consumo de água era estimado em 200 litros por pessoa; que a associação possui padrões mínimos de construção a ser aprovado; que o condomínio Ecoville é de alto padrão com até 600m²; que um apartamento de 200m² consumiria cerca de 160 litros diários; que o presidente era um proprietário do loteamento; que a Wellcom realizou reparos após apontamentos; que houve um casamento no salão de festa no início do empreendimento; que foi feito projeto de escoamento; que estava na obra quando foi entregue a CERON; que não houve impugnação; que foi deixada a infraestrututa do sistema de segurança. Assim sendo, passa-se a análise dos pedidos e da defesa. NULIDADE DA CLÁUSULA 10.1 DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO LOTEAMENTO FECHADO ECOVILLE Inicialmente, a parte requer que seja declarada a nulidade da cláusula 10.1 do Contrato de Compra e Venda, firmado pelos associados, que dispõe: 10.1- As partes estabelecem que o Loteamento será tido como concluído na data de postagem de carta a ser enviada pela VENDEDORA ao COMPRADOR, comunicando a conclusão do empreendimento. É importante mencionar que a associação possui legitimidade para representar os interesses coletivos dos moradores e proprietários, uma vez que foi instituída em 2010, conforme Ata de Constituição de ID18538414, pág. 49-53, ou seja, instituído há mais de um ano da propositura da ação. Somado a isso, o Estatuto da Associação Ecoville dispõe em seu art. 3º que: Artigo 3° - A ASSOCIAÇÃO tem atuação restrita à área "intramuros" (perímetro aprovado e definido junto à Prefeitura do Município de Porto Velho) do loteamento fechado ECOVILLE, tendo por objeto preservar as características urbanísticas do empreendimento, conforme as restrições urbanísticas e condições especiais de uso estipuladas para o referido loteamento, atuando junto à comunidade e aos poderes públicos competentes a fim de: [...] X) representar, no âmbito de sua atuação, os legítimos interesses da entidade e associados na qualidade de substituto processual, na forma dos dispositivos constitucionais, podendo, em juízo ou fora dele, em qualquer instância ou tribunal, propor ações, interpor recursos, discordar, concordar, transigir e/ou apresentar defesa nas contrárias. A jurisprudência entende o seguinte: EMENTA: APELAÇÃO. LOTEAMENTO. FALTA DE IMPLANTAÇÃO DA INFRAESTRUTURA BÁSICA NECESSÁRIA. PRELIMINAR . CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. LEGITIMIDADE ATIVA DA ASSOCIAÇÃO. RECONHECIDA . MUNICÍPIO. RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DANOS . MORAIS. FIXAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO EM CONCRETO . A ausência de produção de prova especificada a tempo e modo, mas inútil ao correto desate da lide, não caracteriza cerceio de defesa. Deve ser reconhecida a legitimidade ativa da Associação de moradores, formada com fins de administrar e representar os proprietários dos imóveis, ou moradores do loteamento, para defender os interesses coletivos destes. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sendo possível se cobrar do loteador o cumprimento de suas obrigações, é subsidiária a responsabilidade do Município pelas obras de infraestrutura necessárias à regularização de loteamento privado. A fixação do quantum a ser solvido a título de dano moral deve ser feita com lastro nas circunstâncias do caso em concreto e em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. (TJ-MG - AC: 10625040370045003 MG, Relator.: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 07/11/2019, Data de Publicação: 20/11/2019) PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE ATIVA. INOCORRÊNCIA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE LOTEAMENTO QUE TEM PLENA LEGITIMIDADE PARA EXIGIR CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES PREVISTAS EM SEU ESTATUTO . AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. INOCORRÊNCIA. HIPÓTESE EM QUE OS RÉUS PERMANECERAM INERTES QUANTO À REGULARIZAÇÃO DO MURO ERGUIDO EM SEU IMÓVEL EM CONTRARIEDADE ÀS NORMAS ESTABELECIDAS NO ESTATUTO, MESMO APÓS NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E IMPOSIÇÃO DE MULTA. INEFICÁCIA DAS MEDIDAS ADMINISTRATIVAS ADOTADAS PELA ASSOCIAÇÃO, RESTANDO-LHE RECORRER À VIA JUDICIAL, O QUE FEZ PELA VIA PROCESSUAL ADOTADA, MEDIANTE A PROPOSITURA DE AÇÃO COMINATÓRIA . MATÉRIAS REJEITADAS. LOTEAMENTO. RÉUS QUE CONSTRUÍRAM UM MURO NA DIVISA LATERAL DE SEU IMÓVEL, EM CONTRARIEDADE AO ARTIGO 52 DO ESTATUTO DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO LOTEAMENTO, QUE LIMITAVA A ALTURA DOS MUROS LINDEIROS A 2,00 METROS. MURO CONSTRUÍDO PELOS RÉUS QUE, DE ACORDO COM LAUDO TÉCNICO DE ENGENHARIA CONSTANTE DOS AUTOS, TERIA 3,40 METROS . AUSÊNCIA, ADEMAIS, DE ACABAMENTO ADEQUADO, IGUALMENTE EXIGIDO PELO ESTATUTO DA ASSOCIAÇÃO. RÉUS QUE EXPRESSAMENTE ANUÍRAM AOS TERMOS DO ESTATUTO, CONSOANTE OS TERMOS DA PRÓPRIA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL, NÃO PODENDO ALEGAR O SEU DESCONHECIMENTO. AUTONOMIA DE VONTADE DAS PARTES. RÉUS QUE FORAM CONDENADOS, ACERTADAMENTE, A ADEQUAREM A CONSTRUÇÃO AOS TERMOS DO ESTATUTO, NO PRAZO DE 90 DIAS, SOB PENA DE MULTA COMINATÓRIA ÚNICA DE R$ 3 .000,00. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10015383220198260681 SP 1001538-32 .2019.8.26.0681, Relator.: Vito Guglielmi, Data de Julgamento: 03/03/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/03/2021) Sendo assim, verifica-se presente a legitimidade da parte autora para requerer a nulidade da cláusula de entrega do loteamento, por se tratar de questão de interesse coletivo. Superada a questão da legitimidade, passa-se a análise da nulidade da referida cláusula 10.1, no que tange ao estabelecimento da entrega dos lotes a entrega postagem da carta de boas vindas e recebimento pelo comprador. Verifica-se que o imóvel é considerado concluído a partir da expedição da Carta de Habite-se, que se trata do laudo técnico expedido pelo Município atestando a conclusão de obra devidamente licenciada, e que autoriza a sua utilização. A Lei Complementar n. 560/2014, que institui o Código de Obras e Edificações do Município de Porto Velho dispõe que: Art. 2º. Para os efeitos de aplicação deste código são adotadas as seguintes definições: [...] XXVI – Habite-se: atestado de verificação da regularidade da obra, quando da sua conclusão, correspondendo à autorização da Prefeitura para a sua ocupação e uso; Ademais, a referida lei, dispõe que o deferimento do habite-se somente ocorre após comprovada a execução da obra de acordo com os projetos e especificações aprovados, veja-se: Art. 39. Concluída a construção, modificação ou ampliação, a edificação só poderá ser utilizada após a obtenção do habite-se junto à municipalidade, que só o deferirá comprovada a execução da obra de acordo com os projetos e especificações aprovadas. Parágrafo único A conclusão da obra inclui a execução do fechamento do lote, nos casos aplicáveis, sendo que a obtenção do habite-se a que se refere o caput deste artigo, nos casos de licenciamento simplificado, não está vinculada a comprovação da execução das calçadas, estando o proprietário sujeito aos procedimentos previstos no art. 264-A e art. 264-B da Lei nº 53- A, de 27 de dezembro de 1972, que trata do Código Municipal de Posturas no caso de sua inexecução ou desconformidade. Nesse sentido, a Carta de Habite-se n. 039/2014 e 040/2014 do empreendimento Ecoville encontra-se juntado no ID18538496, pág. 26-27, referente às portarias; n. 041/2014 referente ao clube, emitido em 09 abril de 2014. Há também nos autos a Certidão de Conclusão de Loteamento emitida pela Secretaria Municipal de Regularização Fundiária e Habitação, juntada no ID18538496, pág. 21, expedido em 27 de dezembro de 2013. Portanto, considerando que a Carta de Boas Vindas foi expedida após a emissão do Habite-se, que atestou a conclusão da obra, não há que se falar em nulidade da cláusula 10.1. Esse é o entendimento jurisprudencial: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. LUCROS CESSANTES . TERMO FINAL. DATA DA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE . INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. DECISÃO MANTIDA . 1. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 2 . No caso concreto, a Corte local assentou que o "habite-se" - concedido à agravada em 2/4/2012 - seria o marco final das obrigações contratuais da empresa, pois tal documento atestaria a conclusão da unidade adquirida, e não a conclusão parcial das obras. Entender de modo contrário, acolhendo a pretensão de revisar a mora da incorporadora até a entrega das chaves e de deferir a apuração dos lucros cessantes até referido evento, exigiria a análise de matéria fática, inviável em recurso especial. 3. "A incidência das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça impede o exame de dissídio jurisprudencial, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual o Tribunal de origem deu solução à causa" (AgInt no AREsp n . 1.232.064/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/12/2018, DJe 7/12/2018). 4 . Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1653697 PR 2017/0029749-6, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 26/11/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/12/2019) Agravo de instrumento. Ação de obrigação de fazer. Entrega de unidades imobiliárias. Atraso . Cumprimento de sentença. Expedição do “habite-se”. Providência inerente à obrigação de fazer contida no título judicial. O “habite-se” é o documento que certifica que o imóvel foi construído nos moldes das exigências legais estabelecidas pelo município e está pronto para ser habitado, sendo considerado, portanto, o primeiro passo para a entrega do empreendimento; é formalidade inerente e indispensável ao cumprimento da obrigação de fazer imposta (conclusão da obra) e à efetivação do direito, judicialmente reconhecido, dos adquirentes, o que afasta o argumento de que tal providência não faz parte do título executivo em questão, pois nele está implícito . (TJ-RO - AI: 08026856520178220000 RO 0802685-65.2017.822.0000, Data de Julgamento: 27/03/2019) Ante o exposto, o pedido de nulidade da cláusula décima, item 10.1, do Contrato de Compra e Venda do Loteamento Fechado deve ser julgado improcedente. CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO Superada a questão da data de entrega da obra, passa-se a análise da conclusão do empreendimento conforme memorial descritivo. Aqui faz-se necessário uma breve distinção entre a conclusão formal, por meio de habite-se e a conclusão de todos os itens da obra. A Ministra Nancy Andrighi, do Superior Tribunal de Justiça, no voto do Recurso Especial n. 2079995 - MG (2023/0207011-3) estabeleceu o seguinte: 18. Ainda na esteira da jurisprudência desta Corte Superior, imperioso reiterar que o termo final da mora do construtor, isto é, o momento em que as chaves estariam à disposição do comprador se todas as partes estivessem com suas obrigações adimplidas, não se confunde com o da concessão do habite-se haja vista que, após isso, ainda existem outras providências a serem adotadas pelo construtor até que o adquirente possa efetivamente usufruir do imóvel. Assim sendo, após a expedição do habite-se e da consequente carta de boas vinda, ainda haviam pendências a serem cumpridas pela construtora. Analisando detidamente toda a documentação acostada aos autos verifica-se que o empreendimento não foi concluído de acordo com o que foi ofertado às partes no momento da assinatura do contrato de promessa de compra e venda. A documentação apresentada pela parte autora nos ID18538443, pág. 74 a 100 e 1 a 95 do ID18538458, ID18538548, sendo reuniões, vistorias, laudos e comprovantes de pagamento de serviços que demonstram que diversos itens do condomínio não haviam sido finalizados. Eis a conclusão da perícia realizada por determinação do juízo iniciada em 17/07/2018, baseando-se no Memorial Descritivo à ID 18538414, pg. 86; no Folder à ID 18538414, pg. 90 e no Encarte Publicitário à ID 18538443, pg. 15, concluindo que: “Do exposto, em que pese a perícia não poder validar de forma categórica todas as irregularidades apontadas no Relatório Técnico de Recebimento de Obras produzido pela requerente, fato é que foi possível a confirmação de diversas e variadas falhas no empreendimento construído pela requerida, desde aquelas de grau com menor potencial de dano, até os vícios relevantes como o subdimensionamento da estação de tratamento de esgotos e a deterioração dos pavimentos das quadras esportivas. Em tempo, a perícia anota que em momento algum a requerida trouxe evidências de mitigação ou justificação dos apontamentos carreados pela requerente, limitando-se a informar que o empreendimento foi oficialmente recebido pelas autoridades ambientais, fato que, conforme sustentado alhures, não é suficiente para afastar eventual responsabilidade dos construtores por anomalias, danos, defeitos e/ou vícios oriundos da ação e/ou omissão de seu ofício.” O laudo pericial de ID35642568 apontou as seguintes falhas: fissuras em paredes do refeitório, fissuras na interface alvenaria/janela do refeitório, fissuras nas paredes da sala de monitoramento, fissuras na paredes da sala técnica, fissura no revestimento na interface pilar/laje do pavilhão de acesso do complexo da portaria; falta de acabamento na parte inferior dos pergolados e tubulação exposta da praça central; muita sujidade da tenda zen; acabamento irregular na tabica e fissura no forro do espaço mulher; manchas na paredes e falta de rejunte no espaço kids; fissuras sob a janela, fissura no forro e acabamento junto ao espelho do interruptor do espaço gourmet; trinca sob janela, peça cerâmica quebrada, registro instalado em local inadequado, obstrução do acesso ao lavatório de PNE, sujidade na bacia sanitária e falta de reboco/pintura sob as bancadas, falta de acabamento junto aos engates e piso quebrado dos sanitários; painel MDF com encontro irregular no cinema; nicho sob o spa aberto, peça de pastilha cerâmica quebrada, falta de rejunte na parte superior do pilar, rejunte com diferença de coloração, má aplicação de rejunte da divisória, pisos quebrados sob as divisórias, arco de porta de alumínio com emenda, ausência de rejunte e rasgos nas paredes dos vestiários da sauna e vestiários; ausência de acabamentos das chaminés dos quiosques; encontro parede/piso/rejunte, rejunte falhado junto ao espelho de tomada, peças lascadas de piso, piso cerâmico solto, falta de iluminação e interruptores e falta de filtro e registro na tubulação, falhas na impermeabilização das piscinas/espelhos d’água e desnivelamento de piso com formação de poças das piscinas e bar molhado; trinca com severidade alta e afundamento, numa extensão de aproximadamente 500m, remendo de asfalto com material diferente, trincas com erosão acentuada, problema de nível ocasionando acúmulo de água, panela no asfalto, panela coberta com areia e brita, recorte no asfalto para passagem de tubulação, meio fio com rachaduras em diversos lugares, pegada de animais nas calçadas, calçadas inacabadas, caixas de passagem sem tampas em diversos pontos das calçadas, sujidades e rachaduras nas calçadas de concreto desempenado e de concreto estampo da pavimentação asfáltica e calçamento, além da ausência do calçamento com largura de 2,50m nos lotes; ausência do pomar frutífero, ausência do parque ecológico, ausência de aparelhos de ginástica no circuito de caminhada, inexistência da praça da fogueira, ausência da passarela suspensa e ausência do gazebo, ausência de grama ao lado do estacionamento, na área do reservatório, nas proximidades do lago, ao lado da praça central e em diversos lotes, trilha inacabada e sujidade do lago nos itens de paisagismo; ausência de duplicação da rua Anysio Compasso e falta de asfaltamento no Ramal Belmont; ausência de grama buracos, pista de skate inacabada, fios de energia à mostra, restos de materiais e condutor de água à mostra (conflitante com o calçamento) da praça ecológica do Ecoville; quadro de comando sem alimentação de energia, falta iluminação interna, caixa de passagem que atende a Estação Elevatória de Esgoto (EEE) sem fio algum, parte elétrica inacabada, falta iluminação externa e reservatório da EEE vazio; ligações clandestinas de energia elétrica; inexistência de cerca elétrica; deterioração do revestimento dos pisos de todas as quadras esportivas e consequente comprometimento das pinturas; espaço destinado ao depósito de lixo não concluído; subdimensionamento da estação de tratamento de esgoto. Em sua oportunidade de defesa, o empreendimento Ecoville Empreendimentos Imobiliários e EUZEBIO ANDRÉ GUARESCHI, alegam que o material publicitário era ilustrativo, de projeções de como ficariam as instalações não havendo promessa e não constando no projeto o calçamento dos lotes; que as pendências de instalações elétricas das áreas comuns e ligações de lotes foram sanadas; que a Estação de Tratamento de Esgoto (ETE) entregue pela Ré foi demolida pela Requerente, sem possibilidade de tentativa de sanar o mal funcionamento alegado, que havia restos de construção e ligações indevidas de água pluvial, que o projeto de segurança foi entregue, cabendo à requerente implantar, argumentando cumprimento de todas as obrigações que lhe competia. Contudo, não é o que se verifica pelas provas contidas nos autos. O relatório técnico de recebimento de obras realizado em setembro de 2014 aponta itens inacabados como paisagismo, duplicação da Rua Anysio Compasso e asfaltamento do Ramal Belmont, praça ecológica, estação elevatória de esgoto, quadro de medições, entre outros. Desta feita, entende-se como não concluído integralmente o empreendimento construído pela requerida. 2.1 FINALIZAÇÃO DAS OBRAS CONSTANTES NO MEMORIAL DESCRITIVO E NO MATERIAL DE PROPAGANDA Por se tratar de prestação de serviços, relativamente à responsabilidade civil, amoIda-se ao disposto no artigo 14, da Lei n. 8.078/90,ou seja, responde a empresa ré, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeito relativos à prestação do serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. Acrescento, por ser fundamento do pedido, o disposto nos artigos 30 e 35 do citado diploma legal, in verbis: Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha: l - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade; II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente; III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos. Como asseveram Flávio Tartuce e Daniel Amorim Assumpção Neves, "o Código de Defesa do Consumidor tem um cuidado especial em relação à valorização da boa-fé objetiva e da aparência" (In Manual de Direito do Consumidor. Volume Único. Editora Método. 2013, p. 325). De outro passo, é necessário esclarecer o conceito do termo oferta, usado no dispositivo legal supracitado. Nelson Nery Júnior esclarece que: Denomina-se oferta qualquer informação ou publicidade sobre preços e condições de produtos e serviços, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma. Pode haver oferta por anúncio ou informação em vitrine, gôndola de supermercados, jornais, revistas, rádio, televisão, cinema, internet, videotexto, fax, telex, catálogo, mala direta, telemarketing, outdoors, cardápios de restaurantes, lista de preços, guias de compras, prospectos, folhetos, panfletos, etc( in Código Civil Anotado, 2 ed., Ed. RT, 2003, p. 932). O Min. Herman Benjamin salienta, também, que os "termos publicidade e propaganda são utilizados indistintamente no Brasil". Não foi esse, contudo, o caminho adotado pelo Código de Defesa do Consumidor. Não se confundem publicidade e propaganda. A publicidade tem um objetivo comercial, enquanto a propaganda visa a um fim ideológico, religioso, filosófico, político, econômico ou social. Fora isso, a publicidade, além de paga identificação patrocinador, o que nem sempre ocorrer com a propaganda" (in ob.cH.p.327). Continua destacando que o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, traz um novo princípio, qual seja o princípio da vinculação, "dando caráter vinculante à informação e publicidade, atuando de duas maneiras: primeiro, obrigando o fornecedor, mesmo que se negue a contratar; segundo, introduzindo-se (e prevalecendo) em contrato eventualmente celebrado, inclusive quanto seu texto diga de modo diverso, pretendendo afastar o caráter vinculativo"(TARTUCE, Flávio. Manual de Direito do Consumidor. Ed. Método, 2013, p. 328). Registre-se, ainda, que o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor tem o condão de fazer prevalecer a oferta em relação às cláusulas contratuais. 2.1.1 Das calçadas Nesse contexto, em que pese não constar no contrato celebrado entre os consumidores que adquiriram imóveis no empreendimento Ecoville, cláusula expressa determinando que o réu seria responsável pela construção das calçadas, essa informação estava inserida na publicidade apresentada aos consumidores para efetuar a venda dos imóveis que seriam construídos no empreendimento, como se observa nos documentos de ID 18538414, pág. 90-100; ID18538443, pág. 1-18538443 e ID91041765 e seus anexos. De outro passo, também é certo afirmar que tais informações auxiliam na venda do empreendimento, porque levaram os consumidores a acreditar que aquilo que era mostrado na campanha de publicidade correspondia ao produto que estava sendo adquirido e essa circunstância, induz os consumidores a acreditarem que as condições apresentadas através de informe de publicidade/propaganda, eram, repita-se, aquelas que estavam sendo adquiridas. Neste sentido, consagrado é o entendimento que as informações acerca de produtos ou serviços oferecidos deverão ser claras e precisas a respeito da natureza, das características, da qualidade, da quantidade e do preço, constituindo garantias legais do consumidor, em face da sua vulnerabilidade no mercado de consumo. A compreensão do defeito de informação exige que se observe a importância conferida ao dever de informação no direito privado moderno, bem como a sua repercussão concreta sobre a responsabilidade do fornecedor. A informação é um direito do consumidor, que tem matriz no princípio da boa-fé objetiva. Há um dever das empresas fornecedoras, especificamente da construtora em esclarecer o empreendimento, de maneira ampla e gera, por meio de veiculação de uma publicidade que verdadeiramente oferecerá aos consumidores informações corretas, demonstrando a realidade do empreendimento, distinguindo o objeto do contrato do que esta sendo propagado. A falsa publicidade (enganosa) ou a violadora dos padrões éticos da sociedade (abusiva) são sancionadas pelo legislador do CDC (art. 37) nos seguintes termos: Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. § 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. § 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória de qualquer natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou segurança. § 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço. Art. 38. O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina. O elemento principal da definição jurídica em questão é a aptidão da publicidade de induzir o consumidor em erro. Deste ato ilícito civil há uma presunção de culpa do fornecedor, que proibido de promover a publicidade enganosa, terminou por realizá-la. Logo, caracterizada restou a campanha publicitária como enganosa, pois apta a induzir o consumidor em erro ao consignar de forma Iudibriosa um dado essencial (vantagens da compra de um imóvel em área afastada) para a sua escolha econômica, eis que, se tivesse ele clareza das características do serviço oferecido (com a não publicação de serviços que a ré estaria desobrigada), não celebraria o contrato. Os termos da proposta, a qual as ilustrações integram, são suficientes para levar ao convencimento de que foi enganosa a propaganda, apresentando projeto de condomínio diverso daquele que foi entregue. Com base no que dispõe o art. 30 da Lei 8.078, de 11.09.1990, conclui-se que a informação prestada pela parte requerida acabou por obrigá-lo junto aos requerentes. Portanto, ao reverso do sustentado pela parte ré, o material de publicidade, utilizado pela mesma para efetuar a venda das unidades habitacionais do empreendimento Ecoville, integram o contrato celebrado entre as partes, conforme inteligência do artigo 30 c/cart. 35, inciso I, ambos do Código De Defesa do Consumidor. Assim, com relação ao pedido de construção das calçadas deve ser julgado procedente, cujo pagamento ficará condicionado à comprovação dos gastos efetuados em eventual liquidação de sentença. 2.1.2 Estação de Tratamento de Esgoto No que se refere à estação de tratamento de esgoto, comprovado por perícia que encontrava-se subdimensionada. Não se sustentando a alegação dos requeridos de que havia ligações pluviais inadequadas, pois mesmo que fosse, a ETE não atenderia a demanda dos moradores em sua totalidade. Cabia aos requeridos efetuarem a construção da referida estação em consonância com a quantidade de unidades. Todavia, dos autos, extrai-se que a parte autora procedeu à destruição da ETE antiga e construiu uma nova. Nesse caso, tem-se a impossibilidade de cumprimento de tutela específica, sendo necessário a conversão em perdas e danos. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. SERVIÇOS PÚBLICOS. RESPONSABILIDADE CIVIL. OFENSA AOS ARTS . 489 E 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. INOCORRÊNCIA. ARTS . 461, § 1º, DO CPC/1973 E 499 DO CPC/2015. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. VIABILIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA TUTELA ESPECÍFICA . RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. I - Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte na sessão realizada em 9.3.2016, o regime recursal será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado . In casu, aplica-se o Código de Processo Civil de 2015.II - Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, pois a Corte de origem apreciou todas as questões relevantes apresentadas com fundamentos suficientes, mediante apreciação da disciplina normativa e cotejo ao posicionamento jurisprudencial aplicável à hipótese .III - Conforme o disposto nos arts. 461, § 1º do CPC/1973 e 499 do CPC/2015, as prestações de fazer e não fazer devem, prioritariamente, ser objeto de tutela específica, somente podendo ser convertidas em prestação pecuniária em duas hipóteses: a pedido expresso do credor; ou quando não for possível a obtenção da tutela específica ou do resultado prático equivalente ao adimplemento voluntário.IV - Na linha de pacífica jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, é possível a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, independentemente do pedido do titular do direito subjetivo, em qualquer fase processual, quando verificada a impossibilidade de cumprimento da tutela específica. Precedentes .V - Caso a mora do devedor torne inviável a concessão da tutela específica pleiteada na inicial, pode a obrigação ser convertida em reparação por perdas e danos, não configurando, automaticamente, carência superveniente do interesse processual.VI - Recurso Especial parcialmente provido, para determinar o retorno dos autos à origem. (STJ - REsp: 2121365 MG 2023/0307254-4, Relator.: Ministra REGINA HELENA COSTA, Data de Julgamento: 03/09/2024, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2024) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONVERSÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. MULTA DIÁRIA . SÚMULA N. 83 DO STJ. INCIDÊNCIA. VERIFICAÇÃO . SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1 . Definida a obrigação pela prestação de tutela específica - seja ela obrigação de fazer, não fazer ou dar coisa certa -, é plenamente cabível, de forma automática, a conversão em perdas e danos, ainda que sem pedido explícito, quando impossível o seu cumprimento ou a obtenção de resultado prático equivalente (art. 461, § 1º, do CPC).Incidência da Súmula n. 83 do STJ . 2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ na hipótese em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial reclama a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 3 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2081278 SP 2022/0059701-1, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 26/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/07/2023) Nesse sentido, deve ser julgado procedente o pedido referente ao pagamento da construção da ETE que atendam o empreendimento que conta com de 441 unidades, conforme já realizado pela requerente, ficando condicionado o pagamento das perdas e danos, a partir da demonstração dos gastos efetivos por meio dos documentos cabíveis, em sede de liquidação de sentença. 2.1.3 Do sistema de monitoramento Quanto ao sistema de monitoramento, o pedido deve ser julgado improcedente, uma vez que era de responsabilidade da parte requerente implantar o referido sistema, enquanto cabia a requerida efetuar a infraestrutura adequada. Ademais, o memorial descritivo previa, no item 13. SEGURANÇA, que o empreendimento seria equipado com um veículo Standard 1000cc (Gol ou Uno) e duas motos 125cc, para servirem ao serviço de segurança móvel, sendo que estes veículos serão fornecidos pela Empreendedora à Associação Ecoville Porto Velho na conclusão do empreendimento. Além disso, no folder de propaganda constava que os requeridos forneceriam a infraestrutura básica para CFTV - Sistema de monitoramento com câmeras. Portanto, improcedente o pedido de indenização quanto ao sistema de monitoramento, uma vez que a responsabilidade da requerida se limitava a implantação e fornecimento da estrutura. 2.1.4 Complexo de portaria, áreas comuns, praça central e instalações de lazer Com relação ao complexo de portaria e as áreas comuns, o pedido de finalização deve ser julgado procedente, uma vez que a perícia (ID35642568, pág. 6) apontou não conformidades, tais como: ausência de tampa do quadro de energia bloco, falta de acabamento na soleira do bloco central, ausência de guarda-corpo na guarita de serviço, ausência de sinalização visual, ausência de tampa em caixa de passagem de piso e reparos nas fissuras em paredes do refeitório, fissuras na interface alvenaria/janela do refeitório, fissuras nas paredes da sala de monitoramento, fissuras na paredes da sala técnica, fissura no revestimento na interface pilar/laje do pavilhão de acesso. Caso a parte requerente tenha realizado os reparos necessários fica convertida em perdas e danos, a ser apurado em liquidação de sentença. 2.1.5 Duplicação da via e asfaltamento do Ramal Belmont No que se refere ao pedido de asfaltamento do Ramal Belmont e duplicação da Avenida Engenheiro Anysio da Rocha Compasso, inicialmente convém ressaltar que se trata de via pública fora do empreendimento/loteamento, logo de responsabilidade do ente público. Nesse sentido: ADMINISTRATIVO. LOTEAMENTO. REGULARIZAÇÃO. ART. 40, § 5º, DA LEI LEHMANN (LEI 6.766/1979). ATIVIDADE VINCULADA. ART. 2º, I E VI, "C", DO ESTATUTO DA CIDADE (LEI 10.257/2001). DEVER-PODER MUNICIPAL LIMITADO A OBRAS ESSENCIAIS. 1. Segundo a jurisprudência do STJ, o termo "poderá", utilizado no art. 40 da Lei 6.766/1999, indica, na verdade, dever-poder do Município, ao qual, sem prejuízo das obrigações pessoais dos sujeitos responsáveis por ilícitos praticados (inclusive administradores públicos omissos), incumbe concluir as obras necessárias para a regularização de loteamento. Em rigor, o dever do Município não se restringe a regularizar loteamento incompleto, nem decorre essencial ou exclusivamente de prescrição da Lei Lehmann (Lei 6.766/1979). 2. No Direito Urbanístico brasileiro, há dever inafastável do Município de regularizar loteamentos, inexistindo margem para discricionariedade. O dever-poder, contudo, não é absoluto, nem mecânico ou cego, competindo à autoridade municipal cumpri-lo na forma dos padrões urbanístico-ambientais estabelecidos nas legislações local, estadual e federal. E, naquelas hipóteses em que óbices legais instransponíveis impeçam, de maneira absoluta, qualquer regularização, a única solução possível será a remoção dos ocupantes, de modo a garantir habitação digna que respeite as exigências legais. 3. É encargo inafastável do Município promover a ocupação ordenada do solo urbano, consoante previsão do art. 30, VIII, da Constituição. O dever de realizar o asfaltamento das vias, a implementação de iluminação pública, redes de energia, água e esgoto, calçamento de ruas, etc., refere-se a todo o território do ente político, e não apenas a esses loteamentos incompletos, a fim de "garantir o bem-estar de seus habitantes", nos termos do Plano Diretor e da legislação urbanística, conforme o art. 182 da CF, atendendo-se aos mais carentes em primeiro lugar. 4. No âmbito infraconstitucional, a atuação do governo local deve buscar garantir o "direito a cidades sustentáveis" e evitar o parcelamento do solo de forma inadequada em relação à infraestrutura urbana, segundo determina o art. 2º, I e VI, "c", do Estatuto da Cidade. O dever de regularizar loteamentos há de ser interpretado à luz dessas disposições constitucionais e legais. A omissão do loteador não gera, por si só, prioridade incondicional e automática no confronto com outras demandas preexistentes e relativas à malha urbana. Seria desarrazoado interpretar a lei federal de tal modo a ponto de nela enxergar uma garantia de "fura-fila" no atendimento das carências sociais, sobretudo se, para solucionar as eventualmente judicializadas, acabar por desamparar os mais pobres, com igual precisão urbanístico-ambiental. 5. O art. 40, § 5º, da Lei Lehmann determina que a regularização dos loteamentos deve observar as diretrizes fixadas pela legislação urbanística, sendo inviável impor ao Município descumprimento de suas próprias leis (quando, por exemplo, proíbe a ocupação de certas áreas de risco) por conta tão só de comportamento criminoso do loteador. 6. Evidentemente, ao Poder Judiciário não compete, pois seria um despropósito, determinar, sem previsão legal expressa, regularização de loteamento clandestino (não aprovado pelo Município) em terrenos que ofereçam perigo imediato para os moradores lá instalados, assim como daqueles estejam em Áreas de Preservação Permanente, de proteção de mananciais de abastecimento público, ou mesmo fora do limite de expansão urbana fixada nos termos dos padrões de desenvolvimento local. A invervenção judicial, nessas circunstâncias, faz-se na linha de exigir do Poder Público a remoção das pessoas alojadas nesses lugares insalubres, impróprios ou inóspitos, assegurando-lhes habitação digna e segura - o verdadeiro direito a cidade. 7. Mesmo na hipótese de loteamentos irregulares (aprovados, mas não inscritos ou executados adequadamente), a obrigação do Poder Público restringe-se a oferecer infraestrutura para inseri-los na malha urbana, como ruas, esgoto, iluminação pública etc., de modo a atender aos moradores já instalados, sem prejuízo do também dever-poder de cobrar dos responsáveis os custos decorrentes de sua atuação saneadora. 8. Mais importante que discutir se há discricionariedade ou dever-poder de regularizar loteamentos (e, sem dúvida, dever-poder existe!) é reconhecer que a atuação da Prefeitura não serve para beneficiar o loteador faltoso. Sem falar que vai muito além de garantir os direitos dos adquirentes de lotes prejudicados pela omissão, pois incumbe ao Administrador, também por força de lei, considerar a cidade como um todo e os direitos dos outros munícipes à qualidade urbanístico-ambiental. 9. O que deve orientar a atuação do Município é, essencialmente, o interesse coletivo na observância aos "padrões de desenvolvimento urbano" (art. 40, caput, in fine, da Lei Lehmann), para cumprir as "funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes" (art. 182, caput, da CF). Isso, como é fácil perceber, nem sempre é observado ao se impor ao Município, simples e automaticamente, imediata regularização de um dado loteamento, quando houver situações, mais graves e urgentes, de degradação urbana e da dignidade da pessoa humana em outros bolsões de pobreza. 10. Descabe compelir o Município a proceder ao asfaltamento, por exemplo, de condomínio de veraneio ou de classe média se as ruas da cidade, que servem diariamente os moradores permanentes ou os em pobreza extrema, não possuem esse melhoramento. Inviável ainda obrigá-lo a implantar calçadas e vias em condomínio de luxo, apenas porque o loteamento não foi completado, se o restante da cidade, onde moram os menos afortunados, não conta com iluminação pública ou esgotamento sanitário. Em síntese, o juiz dos fatos haverá, na apuração da responsabilidade estatal, de estar atento a esses conflitos para definir, entre as prioridades urbanístico-ambientais, o que é mais importante. 11. Compete ao governo local implementar sua legislação urbanística, em especial seu Plano Diretor, à luz das diretrizes constitucionais. São elas que, no atacado, determinam as prioridades e orientam o direcionamento dos recursos públicos, previstos na legislação orçamentária. Nesse contexto, a intervenção do Judiciário, para determinar a atuação da Prefeitura, caberia apenas na hipótese de descumprimento das políticas urbanísticas locais, conforme traçadas nas normas aplicáveis. 12. O correto é as instâncias ordinárias examinarem as obras a serem realizadas. Pode tratar-se de melhorias necessárias, como ruas e iluminação pública para servir aos loteamentos já ocupados por moradores, hipótese em que caberia ao Município implementá-las. Mas também se pode estar a se referir a vias que atendam lotes ainda não comercializados ou a outras obras não essenciais previstas no loteamento aprovado, mas inexistentes no restante da malha urbana, cuja implantação não pode, nem deve, ser imposta ao Poder Público. 13. Na hipótese dos autos, impossível afastar peremptoriamente a responsabilidade do Município, devendo esse ser condenado a realizar somente as obras essenciais a serem implantadas, em conformidade com a legislação urbanística local (art. 40, § 5º, da Lei Lehmann). In casu, o Município de Soledade foi condenado subsidiariamente "a providenciar a edificação das obras de infraestrutura habitacional: pavimentação viária, tubulação (águas fluviais, inclusive sanitárias) e iluminação, nos exatos termos da Lei 6.766/79". Portanto o acórdão recorrido não merece reparo. 14. Recurso Especial não provido. (REsp n. 1.616.348/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 13/12/2016, DJe de 28/8/2020.) Contudo, na carta emitida pela requerida, no qual informa que a duplicação da via se tratava de medida mitigadora da SEMTRAN, no qual a requerida se comprometeu a efetuar a duplicação da Avenida Engenheiro Anysio da Rocha Compasso, nos termos disposto no memorial descritivo e no material propagandístico ID18538443, pág. 48 e 18538458, pág. 86. Conforme expresso e firmado pela requerida, esta se obrigou a obra de compensação, consistente na duplicação da Avenida Engenheiro Anysio Compasso, contudo, o prazo seria acordado com órgãos públicos competentes da Prefeitura Municipal de Porto Velho. Ademais, na pág. 87, do ID18538458, a requerida informa que a duplicação ocorreria em até 45 dias após o recebimento da manifestação, todavia ainda não cumpriu com o acordado. Não obstante, por se tratar de medida que exige participação de entes públicos, havendo a existência de Termo de Ajustamento de Conduta, entendo que houve a perda do objeto, a ser solucionado nesta lide. Nesse interim, a perda do objeto de uma ação ocorre em razão da superveniente falta de interesse processual, seja porque a parte obteve a satisfação de sua pretensão, não necessitando mais da intervenção do Estado-Juiz, seja porque a prestação jurisdicional já não lhe será mais útil, ante a modificação das condições de fato e de direito que motivaram o pedido. No caso em apreço, a demanda deverá ser solucionada junto aos entes públicos, extrapolando a competência deste juízo. Ademais, havendo descumprimento ou eventual ressarcimento de valores, este deve ser discutido em face da Prefeitura Municipal de Porto Velho. Assim sendo, reconheço a perda de objeto no que tange ao pedido de asfaltamento do Ramal Belmont e duplicação da Avenida Engenheiro Anysio da Rocha Compasso, por causa superveniente. 2.1.6 Quadras esportivas e campo de futebol O relatório de entrega de obras apontou que havia rachaduras nas quadras de tênis e poliesportiva; revestimento se soltando; pintura deficitária; ausência de grama no campo de futebol e ausência do sistema de drenagem. Ademais, a requerida não trouxe comprovação que efetivou os consertos necessários, portanto deve ser julgado procedente o pedido de finalização das quadras poliesportivas e do campo de futebol. Sendo assim, caso os reparos já tenham sido realizados pela requerente, converte-se em perdas e danos a ser apurado em liquidação de sentença. 2.1.7 Dos itens de melhoria Quanto a tabela juntada ao ID111272305, os itens de equipamento de academia; bar molhado; bloco de clube calhas e gessos; cinema; mirante do lago; paisagismo muda e terra preta; piscina espelho; piscina chafariz; quiosque e sauna tratam-se de itens de melhoria ou aformoseamento, cuja manutenção é de responsabilidade da requerente, portanto improcedentes. RESTITUIÇÃO EM DOBRO DOS VALORES DE MANUTENÇÃO ENTRE JUNHO DE 2014 ATÉ O TÉRMINO EFETIVO DAS OBRAS No que diz respeito a restituição em dobro da manutenção entre junho de 2014 até o efetivo término das obras, verifica-se inviável, uma vez que as manutenções além de serem obrigatórias e necessárias, foram custeadas pelos associados e geridas pela associação. Ademais, houve a entrega do loteamento em julho de 2014, no qual, os compradores puderam construir, caracterizando imissão na posse, tendo moradores iniciado o pagamento de taxas associativas/condominiais. Portanto, a autora foi financiada pelos moradores, a restituição em dobro seria enriquecimento ilícito. ENTREGA DO TERMO DE DOAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS A parte requerida deverá entregar o termo de doação das áreas comuns do empreendimento Ecoville e demais documentos que dizem respeito à associação autora e que ainda estiverem em poder da requerida. Considerando o decurso do tempo e a conclusão das instalações pela requerente, entendo como concluídos as obras do complexo da portaria e áreas comuns; infraestrutura de água, entregue para receber ligação junto a CAERD; estação de tratamento de esgoto, feita pela própria requerente; praça central e instalações de lazer, providenciada pela requerente, sendo estes itens apurados em sede de liquidação de sentença em razão da conversão em perdas e danos. Embora a parte requerente alegue que os apontamentos não englobam todas as pendências, tem-se que haver uma limitação de pedidos, o que efetivamente foi feito na presente sentença, não sendo permitido a parte autora alterar ou acrescentar elementos diversos ou além do que foi definido. Portanto, a procedência parcial dos pedidos iniciais é medida que se impõe. De modo a evitar o ajuizamento de embargos de declaração, registre-se que, ficam preteridas as demais alegações, por serem incompatíveis com a linha de raciocínio adotada, observando que o pedido da parte vencida foi apreciado e rejeitado nos limites em que foi formulado. Ademais, o STJ já pacificou o entendimento que “o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. O julgador possui o dever de enfrentar apenas as questões capazes de infirmar (enfraquecer) a conclusão adotada na decisão recorrida”, portanto, o fato de não haver um tópico específico na sentença para discorrer sobre algum argumento das partes não significa que eles não tenham sido analisados. Por consectário lógico, ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhe sujeitará à imposição de multa prevista pelo art. 1.026, §2º, CPC. DISPOSITIVO Ante ao exposto, nos termos do art. 487, inc. I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos iniciais, formulado por ASSOCIAÇÃO ECOVILLE em desfavor de ECOVILLE PORTO VELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A e EUZÉBIO ANDRÉ GUARESCHI, para: CONFIRMAR a liminar concedida no ID18538496, ficando as requeridas responsáveis solidariamente pela taxa de manutenção de todos os imóveis em questão; RECONHECER A PERDA DE OBJETO por causa superveniente no que tange ao pedido de asfaltamento do Ramal Belmont e duplicação da Avenida Engenheiro Anysio da Rocha Compasso; CONVERTER a obrigação de fazer em perdas e danos, nos termos do art. 499, do CPC, no que se refere a construção da nova estação de tratamento de esgoto; construção de calçadas; aquisição de container de lixo; reparos da entrada Ecoville; reparos na iluminação das entradas e vias internas; perfuração de um poço; reparos na praça central; reparos na quadra de tênis; reparos no campo de futebol e complexo da portaria, cujo valores serão apurados em sede de liquidação de sentença; DETERMINAR que as requeridas entreguem o termo de doação das áreas comuns do empreendimento Ecoville e demais documentos que dizem respeito à associação autora e que ainda estiverem em seu poder, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 1.000,00 até o limite de R$ 30.000,00(trinta mil reais) IMPROCEDENTE os pedidos de: nulidade da cláusula décima, item 10.1, do Contrato de Compra e Venda do Loteamento Fechado; restituição em dobro dos valores gastos a título de manutenção (pedido B.2 da inicial); os itens de equipamento de academia; perdas e danos, além de manutenção, referente ao bar molhado; bloco de clube calhas e gessos; cinema; mirante do lago; paisagismo muda e terra preta; piscina espelho; piscina chafariz; quiosque e sauna. Considerando a sucumbência parcial e recíproca, as custas deverão ser repartidas na proporção de 40% para a parte autora e 60% para as partes rés, de forma solidária. Fixo os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor do proveito econômico, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, que deverão ser suportados pela parte autora em favor do advogado da parte ré. Fixo os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, que deverão ser suportados pelas partes requeridas, de forma solidária, em favor do advogado da parte autora, a ser apurado em liquidação de sentença. É vedada a compensação, conforme disposição do art. 85, §14, do CPC. Por consectário lógico, ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhe sujeitará à imposição de multa prevista pelo art. 1.026, §2º, CPC. Considerando a extinção do juízo de admissibilidade recursal pelo juízo “a quo”, havendo apelação e recurso adesivo em face desta sentença, sem nova conclusão, intimem-se os recorridos para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias e remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça de Rondônia, nos termos do art. 1.010, CPC. Decorrido o prazo para interposição de recurso voluntário (apelação), a CPE deverá certificar o trânsito em julgado e proceder com a alteração da Classe Processual para Cumprimento de Sentença. Registra-se que, para fins de cumprimento de sentença, a atualização dos valores deverá ser apurada por intermédio do sistema de cálculo processual, disponibilizado pelo Tribunal de Justiça de Rondônia (TJRO). Caso haja pagamento voluntário do valor da condenação, desde logo fica determinada a expedição de alvará ou ofício para transferência em favor da parte credora, independentemente de nova conclusão. Não havendo pagamento voluntário e se houver, a requerimento da parte, pedido para cumprimento voluntário da obrigação, sem necessidade de nova conclusão, determino que a CPE proceda com a intimação do executado para pagamento espontâneo nos moldes do art. 513 e 523 do CPC. Transitado em julgado, o que deverá ser certificado pela CPE, e pagas as custas processuais ou inscritas em dívida ativa em caso de inadimplemento, arquivem-se com as baixas e anotações necessárias. Intimem-se as partes via PJe. Porto Velho/RO, 16 de abril de 2025. Duilia Sgrott Reis Juiz (a) de Direito
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