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Processo nº 1009287-59.2023.8.26.0229

ID: 316131542

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Hortolândia - 1ª Vara Cível Classe: EXECUçãO DE TíTULO EXTRAJUDICIAL Nº Processo: 1009287-59.2023.8.26.0229

Data de Disponibilização: 04/07/2025

Polo Ativo:

CONDOMíNIO RESIDENCIAL SUIçA

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1009287-59.2023.8.26.0229 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condomínio Residencial Suiça - Vistos. Recentemente o C. Superior Tribunal de Justiça, firmou entendime… Processo 1009287-59.2023.8.26.0229 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condomínio Residencial Suiça - Vistos. Recentemente o C. Superior Tribunal de Justiça, firmou entendimento admitindo a constrição do próprio imóvel gerador da dívida condominial (de natureza jurídica propter rem) ainda que alienado fiduciariamente: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (STJ, REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para Acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023) (g.n.). Nesse contexto, de rigor autorizar-se a penhora do imóvel descrito na matrícula de fls. 235/238. Assim, defiro a penhora do imóvel descrito na matrícula nº 157.520 do Cartório de Registro de Imóveis de Sumaré/SP (fls. 235/238), em nome da parte executada VALÉRIA CRISTINA ESMERIO DA SILVA, alienado fiduciariamente à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL na qualidade de gestora do FUNDO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL - FAR. Fica nomeado o atual possuidor do bem como depositário, independentemente de outra formalidade. Servirá a presente decisão, assinada digitalmente, como termo de constrição. Providencie-se a averbação da penhora, pelo sistema ARISP, se possível, cabendo ao patrono da parte exequente informar nos autos o e-mail para envio do respectivo boleto bancário para pagamento, comprovando nos autos em seguida. Não sendo possível a penhora eletrônica, fica, desde já, determinada a expedição de certidão de inteiro teor do ato, mediante o recolhimento das custas, cabendo à parte exequente providenciar a averbação no respectivo ofício imobiliário.Registre-se que a utilização do sistema online não exime o interessado do acompanhamento direto, perante o Registro de Imóveis, do desfecho da qualificação, para ciência das exigências acaso formuladas. Intime(m)-se o(s) executado(s), na pessoa de seu advogado, ou, na ausência, pessoalmente, por via eletrônica ou carta direcionada ao endereço de citação ou último endereço cadastrado nos autos, acerca da penhora.Providencie-se, ainda, a intimação, pessoal ou na pessoa do representante(s) legal, de eventual(is) cônjuge, de credor(es) hipotecário(s) e coproprietário(s), e demais pessoas previstas no art.799, do Código de Processo Civil. Providencie o exequente a CITAÇÃO do credor fiduciário, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL conforme item 4 do julgado acima transcrito. No mesmo sentido: Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial. Penhora do imóvel fiduciariamente alienado. Entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de admitir tal medida ante a natureza "propter rem" do débito. Conveniência em se adotar entendimento uniforme que recomenda a adoção daquela posição. Credora fiduciária que, contudo, deve ser cientificada da constrição e ter oportunidade de quitar o débito condominial. Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2142978-29.2024.8.26.0000; Relator (a): Arantes Theodoro; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mauá - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/05/2024; Data de Registro: 29/05/2024). Havendo qualquer registro ou averbação de arrolamento, garantia ou penhora em favor da Fazenda Pública, deverá providenciar o necessário para a ciência inequívoca, mediante a intimação pessoal, sob pena de nulidade. Caberá à parte exequente indicar o endereço e recolher as respectivas despesas, sob pena de nulidade. Após a efetivação da medida, intime-se a parte exequente para que no prazo de 20 dias se manifeste em termos de prosseguimento. Para fins de avaliação, deverá comprovar a cotação do bem no mercado, trazendo aos autos a declaração de pelo menos três corretores imobiliários, além de outros anúncios publicitários, servindo a média como referência. Deverá, ainda, pesquisar junto aos órgãos administrativos e perante o síndico a respeito da existência de débitos ou restrições de natureza fiscal e condominial, comprovando nos autos. Por fim, deverá manifestar se deseja a adjudicação e/ou alienação, requerendo e providenciando o necessário para sua efetivação. Em caso de inércia por prazo superior a 30 dias, arquivem-se os autos. Intime-se. - ADV: PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO (OAB 386159/SP)

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Talita Rodrigues Dos Santos De Aguiar x Hm 39 Empreendimento Imobiliário Ltda

ID: 305413103

Tribunal: TJSP Órgão: Processamento 3º Grupo - 6ª Câmara Direito Privado - Pátio do Colégio, 73 - 4º andar Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº Processo: 2162472-40.2025.8.26.0000

Data de Disponibilização: 24/06/2025

Polo Ativo:

TALITA RODRIGUES DOS SANTOS DE AGUIAR

Polo Passivo:

HM 39 EMPREENDIMENTO IMOBILIáRIO LTDA

Despacho

Advogados:

THABATA COELHO DA COSTA LOPES

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DESPACHO Nº 2162472-40.2025.8.26.0000 - Processo Digital. Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011 - Agravo de Inst… DESPACHO Nº 2162472-40.2025.8.26.0000 - Processo Digital. Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011 - Agravo de Instrumento - Praia Grande - Agravante: Talita Rodrigues dos Santos de Aguiar - Agravado: Hm 39 Empreendimento Imobiliário Ltda - DECISÃO MONOCRÁTICA nº 34010 Trata-se de ação de rescisão contratual (1024053-18.2024.8.26.0477) ajuizada por TALITA RODRIGUES DOS SANTOS DE AGUIAR em face de HM39 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. Na inicial, narra a parte autora que (a) firmou, em 15 de outubro de 2022, instrumento para a compra e venda com a ré referente a unidade autônoma nº 15 do Bloco A do Condomínio Residencial HM39-7, com uma vaga de garagem, pelo valor total de R$ 184.771,50; (b) efetuou pagamentos que totalizam R$ 41.266,23, incluindo parcelas mensais, valores do financiamento junto à Caixa Econômica Federal e comissão de corretagem; (c) a entrega do imóvel estava prevista para dezembro de 2023, com prazo de carência até junho de 2024, mas o imóvel não foi entregue e não há previsão de conclusão da obra; (d) a área do empreendimento foi invadida por terceiros desde 2018, fato conhecido pela ré, que, mesmo assim, vendeu o imóvel afirmando falsamente que a área estava livre e desocupada; (e) a ré agiu com má-fé ao comercializar imóvel em área invadida, omitindo a real situação do terreno e induzindo a autora a erro; (f) a autora foi privada do uso do imóvel, sofreu frustração e transtornos, e não obteve solução extrajudicial, sendo compelida a ajuizar a presente ação para ver respeitados seus direitos. Requereu a concessão de tutela de urgência para cessar a cobrança dos encargos de obra e pagamentos à ré. Sobreveio a r. decisão de fls. 258/260 que indeferiu o pedido de concessão da tutela de urgência, sob o seguinte fundamento: INDEFIRO a tutela de urgência pleiteada. A tutela de urgência sem audiência da parte contrária é providência excepcional, sendo possível apenas quando a convocação do réu possa contribuir para a consumação do dano, razão pela qual apenas em hipóteses excepcionais cabe a concessão de tutela inaudita altera parte. Em verdade, trata-se de uma ponderação de valores, entre a celeridade e efetivação real da justiça, de um lado, e o devido processo legal, notadamente o contraditório, de outro. Em sendo viável a oitiva da parte contrária antes da concessão da medida, esta deve ser efetivada de ordinário. In casu, ausentes os requisitos do art. 300, não é possível a concessão da medida. Inconformada, a autora interpõe o presente agravo de instrumento argumentando, em resumo, que: (a) a mora da agravada está configurada, pois não entregou o imóvel no prazo contratual, sendo este fato de sua exclusiva responsabilidade, inclusive por ter comercializado imóvel em área invadida por terceiros, o que configura fortuito interno; (b) a cobrança de encargos de obra e parcelas do financiamento é indevida, pois a autora não recebeu o imóvel e a cláusula 5.3 do contrato com a Caixa Econômica Federal prevê a suspensão dos encargos em caso de atraso na entrega; (c) a decisão agravada violou entendimento consolidado no Tema 06 do IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 do STJ, que considera ilícita a cobrança de encargos após o prazo contratual de entrega do imóvel. Requer o provimento do recurso para que seja reformada a decisão agravada, autorizando-se a expedição do mandado de constatação e penhora. Decido. Não se conhece aqui do recurso, devendo ele ser redistribuído a uma das Câmaras da 1ª Subseção de Direito Privado. Cuida-se de ação derescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos, ajuizada por Talita Rodrigues dos Santos de Aguiar em face de HM39 Empreendimento Imobiliário Ltda., objetivando, entre outros pedidos, a rescisão do contrato de compra e venda firmado com a ré, com a consequenterestituição de valores pagos, repetição de indébito de encargos de obra e comissão de corretagem, lucros cessantes e danos morais, fundada no atraso da entrega do imóvel. De fato, apesar do inicial compromisso de compra e venda, as partes posteriormente firmaram contrato definitivo para aquisição do imóvel, mediante pacto de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, conforme consta da petição inicial. Confira-se: A autora-agravante firmou de início, em 15.10.2022, com a ré-agravada, um compromisso de venda e compra de unidade autônoma condominial por instrumento particular (fls. 37 da origem). Ao depois, em 28.10.2022, a autora, a ré e a Caixa Econômica Federal firmaram um contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - Programa Casa Verde e Amarela - recursos do FGTS (fls. 76 da origem). Inclusive, a fls. 124 da origem, na matrícula do imóvel, consta que a ré transmitiu por venda à autora parte ideal do imóvel objeto da matrícula. Também consta na matrícula do imóvel, na sequência, que a autora procedeu a alienação fiduciária da fração ideal à Caixa Econômica Federal. Como se vê,os autos versam sobre o atraso na entrega da obra, que ocasionou a cobrança de encargos de obra antes da entrega das chaves, e os consequentes pedidos de repetição de indébito, lucros cessantes e danos morais pelo inadimplemento contratual. Dada a existência de contrato definitivo que estipula o prazo de conclusão da obra e sendo a cobrança questionada decorrente do referido contrato, a discussão transcende o inicial compromisso de compra e venda. Portanto, não se trata de questão comum a todas as Subseções de Direito Privado, mas sim de matéria cuja competência recursal é da Primeira Subseção de Direito Privado, nos termos do artigo 5º, I, I.25, da Resolução nº 623/2013 (com redação dada pela Resolução nº 813/2019), que assim dispõe: Art. 5º. A Seção de Direito Privado [...] é constituída por 38 (trinta e oito) Câmaras [...] e subdividida em 3 (três) Subseções, assim distribuídas:I Primeira Subseção, composta pelas 1ª a 10ª Câmaras, com competência preferencial para o julgamento das seguintes matérias:[...]I.25 Ações relativas a compra e venda e adjudicação compulsória, que tenham por objeto coisa imóvel, ressalvadas aquelas sujeitas ao estatuto das licitações e contratos administrativos; Ademais, embora o contrato contenha cláusula dealienação fiduciária em garantia, a presente demandanão versa sobre a garantia fiduciária em si, mas sim sobre inadimplemento contratual e seus efeitos patrimoniais, o que afasta a competência estabelecida pelo artigo 5º, III, III.3 da Resolução nº 623/2013. Esse entendimento estáconsolidado neste E. Tribunal, conforme demonstram os seguintes precedentes: Apelação. Competência recursal. Ação de indenização por danos materiais. Firmado contrato definitivo de compra e venda de bem imóvel. Inexistência de discussão quanto à cláusula de alienação fiduciária em garantia a justificar a competência desta 34ª. Câmara de Direito Privado. Matéria afeta às Câmaras da 1ª Subseção de Direito Privado, nos termos do art. 5º, I.25, da Resolução 623/2013, alterado pela Resolução 813/2019. Precedentes do Órgão Especial do TJSP. Remessa para distribuição a uma das Câmaras da 1ª Subseção de Direito Privado. RECURSO NÃO CONHECIDO, COM DETERMINAÇÃO DE REDISTRIBUIÇÃO. (TJSP; Apelação Cível 1007356-49.2020.8.26.0286;Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itu - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/12/2021; Data de Registro: 17/12/2021) Conflito de competência. Agravo de instrumento em ação declaratória de abusividade de cláusula contratual c./c. indenização por danos materiais e morais referente a compra e venda de imóvel em construção. Recurso distribuído à 26ª Câmara de Direito Privado que entendeu se tratar de contrato de compra e venda formalizado e não apenas compromisso de compra e venda, a atrair a competência exclusiva da 1ª Subseção de Direito Privado (art. 5º, I, I.25, da Resolução nº 623/2013). Redistribuído à 7ª Câmara de Direito Privado, que reputou que se trata de matéria comum a todas as Subseções de Direito Privado (art. 5º, §3º, da Resolução nº 623/2013). Competência dos órgãos fracionários do Tribunal que se define em razão da matéria, em atenção à causa de pedir e ao pedido contido na inicial (art. 103 do RITJSP). Compradores autores que informaram que assinaram compromisso de compra e venda e posterior contrato definitivo de compra e venda com pacto de alienação fiduciária junto à CEF, pretendendo, em razão do atraso na entrega do imóvel, a devolução em dobro dos juros de obra/taxa de evolução da obra cobrado do final do prazo de tolerância até a entrega das chaves, reversão de multa contratual em seu favor, indenização por locatícios no período de atraso, declaração de nulidade de cláusulas e devolução de valores, além de danos morais. Taxa de evolução da obra prevista em contrato definitivo. Ausência de discussão sobre a garantia fiduciária, que afasta a competência. (TJSP; Conflito de Competência Agravo de Instrumento em Ação Declaratória de Abusividade de Cláusula Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais;Apelação Cível nº 1008317-59.2023.8.26.0229) Recurso Apelação Cível Compra e Venda Bem Imóvel Ação de Reparação por Danos Materiais e Morais Devolução de Taxas tais como a de Evolução de Obra, bem como Juros Incidentes sobre tal Taxa, entre Outras Abusividades, bem como Indenização por Danos Morais Negócio Jurídico que não se Confunde com Compromisso de Venda e Compra, cuja Matéria é de Competência de Todas as Subseções de Direito Privado Competência da Subseção I de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça Resolução nº 623/2013, Artigo 5º, I, I.25 Recurso não Conhecido Remessa dos Autos. (TJSP; Apelação Cível 1017784-31.2014.8.26.0309 Relator(a): Marcondes D'Angelo Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado Foro de Jundiaí - 1ª Vara Cível Data do Julgamento: 12/06/2020 Data de Registro: 12/06/2020) Dessa forma, por tratar-se de demanda queversa sobre inadimplemento contratual, repetição de indébito, lucros cessantes e danos morais decorrentes de atraso na entrega de imóvel, cujo contrato foi formalizado e não discute a garantia fiduciária, a matéria atrai a competência da1ª Subseção de Direito Privado. Por isso fica reconhecida a incompetência desta 20ª Câmara pertencente à subseção de Direito Privado 2. Consigno, por fim, que se prolatou decisão monocrática, sem remessa à Turma Julgadora, para conferir a agilidade que o caso requer. Ante o exposto, NÃO CONHEÇO aqui deste recurso, com determinação para sua redistribuição à 1ª Subseção de Direito Privado. São Paulo, 12 de junho de 2025. ROBERTO MAIA Relator (assinado eletronicamente) - Magistrado(a) Roberto Maia - Advs: Thabata Coelho da Costa Lopes (OAB: 320923/SP) - 4º andar

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