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Livia De Freitas Garrossini x Monte Alegre - Empreendimentos Imobiliarios Urbanos Ltda

ID: 312998840

Tribunal: TJSP Órgão: Foro Regional V - São Miguel Paulista - 4ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1021616-62.2024.8.26.0005

Data de Disponibilização: 02/07/2025

Polo Ativo:

LIVIA DE FREITAS GARROSSINI

Polo Passivo:

MONTE ALEGRE - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS URBANOS LTDA

Intimação

Advogados:

VANDERLEI CARDOSO NASCIMENTO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

FELIPE AUGUSTO TADINI MARTINS

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1021616-62.2024.8.26.0005 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Livia de Freitas Garrossini - Monte Alegre - Empreendimentos Imobiliarios Urbanos Ltda … Processo 1021616-62.2024.8.26.0005 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Livia de Freitas Garrossini - Monte Alegre - Empreendimentos Imobiliarios Urbanos Ltda - Vistos. De início, reputa-se desnecessário designar audiência de conciliação, o que não impede que as partes entrem diretamente em contato, a qualquer tempo para realização de acordo. LIVIA DE FREITAS GARROSSINI ajuizou a presente demanda em face de MONTE ALEGRE - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS URBANOS LTDA., alegando, em breve síntese, ter firmado compromisso de compra e venda do lote 19, quadra B, do empreendimento Residencial Green Park, em maio/2018, pelo qual pagou parcialmente o preço acordado (R$ 65.201,82 até a data do ajuizamento). Asseverou não ter mais interesse no negócio jurídico, tendo buscado a rescisão pela via administrativa, mas não obteve êxito. Postulou a resilição do contrato e devolução de 90% do montante pago, ou, subsidiariamente, que seja fixado pelo Juízo percentual de devolução adequado. Tutela de urgência deferida em parte para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas do contrato e a abstenção de efetuar protesto ou inscrever o débito em órgão de proteção ao crédito (fl. 68). O pedido de imediata reintegração da posse à requerida foi indeferido a fl. 75, tendo sido interposto Agravo de Instrumento contra referida decisão, ao qual foi dado provimento para deferir a imediata devolução do imóvel à requerida, com suspensão das taxas condominiais e IPTU com relação à autora (fls. 197/201). Citada, a requerida apresentou contestação, sustentando a validade do contrato e gozo da imóvel pela autora por 69 meses. Aduziu a legitimidade de cobrança de taxa de fruição do imóvel e compensação das despesas administrativas, devendo incidir também as penalidades contratuais previstas para desistência. Afirmou, ainda, que é responsabilidade da autora arcar com as despesas condominiais Houve réplica e oportunidade de especificação de novas provas a produzir. É o sucinto relatório. Passo a fundamentar e decidir. O feito comporta julgamento antecipado, tratando-se a questão controversa meramente de direito, as provas existentes nos autos mostram-se suficientes para o deslinde da questão, sendo desnecessária a produção de outras provas, conforme permite o artigo 355, I, do Código de Processo Civil. A ação é parcialmente procedente. As partes firmaram "compromisso de compra e venda de lote urbano" pelo valor total de R$ 151.822,00 (fl. 47 - cláusula terceira). A autora tem o direito de desfazer o negócio jurídico e de restituição dos valores pagos. Contudo, quando o comprador dá causa ao desfazimento, a restituição deve ser parcial. "Súmula 543 do STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." As consequências da resilição devem estar previstas no contrato (art. 35-A da Lei 4.591/64), possibilitada a retenção da comissão de corretagem e penalidade não superior a 25% da quantia paga, com permissão de aumento do limite até 50% nos caso de imóvel submetido ao regime do patrimônio de afetação (art. 67-A, incisos I, II e §5º, da Lei 4.591/64). Nesse passo, a cláusula 9ª, parágrafo 3º, do contrato (fl. 49) prevê a dedução de valores relativos a IPTU, taxas municipais e outros encargos de responsabilidade do comprador e retenção de importância equivalente a 0,9% do valor do contrato multiplicado pelo número de meses em que o imóvel permaneceu na posse do comprador. Ocorre que o percentual de retenção dos valores pagos, considerados os meses de posse indicados pela parte ré (69 meses) ou pela parte autora (56 meses - a partir de março/2020), excedem a quantia total paga e, portanto, oneram de forma excessiva a consumidora, impondo a retenção de percentual de parcelas pagas de forma desproporcional, o que torna a previsão contratual abusiva, já que excede o limite previsto pelo art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/64 e aquele fixado pelo C. STJ. Sobre o tema: "Civil e Processual Civil. Agravo interno no recurso especial. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas .Desistência pelo comprador. Percentual. Retenção. Possibilidade. Súmula 568/STJ. Montante fixado pelas instâncias ordinárias. Revisão. Súmula 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido." (Terceira Turma, AgInt no REsp 1.822.638/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j.18/11/2019, DJe 20/11/2019). Importa observar que não há evidência de que o imóvel tenha sido submetido ao regime do patrimônio de afetação, o que inviabiliza o aumento da penalidade (percentual de retenção). Também não há especificação no contrato de comissão de corretagem (fls. 46/63), sem o que não há falar de retenção. Feitas tais ponderações, no caso em tela parece razoável a retenção de 20% (vinte por cento) do total pago à requerida - o que se demonstra proporcional e suficiente para cobrir eventuais custos da ré decorrentes das despesas administrativas e de comercialização do imóvel, inexistindo nos autos prova de eventuais prejuízos que pudessem superar esse valor, considerando, ainda, que a comercialização da mesma unidade para terceiros compensará parte de suas perdas. Assim, devem ser restituídos 80% dos valores pagos em parcela única, sendo abusiva eventual cláusula contratual que estipula prazo ou parcelamento para tal devolução (Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça). Ademais, especificamente na hipótese dos autos, mesmo que o imóvel tenha sido disponibilizado à autora após o encerramento das obras, ao que consta, o terreno não possui nenhuma construção (cf. confirmado pela requerida a fls. 88/89) e nunca foi efetivamente usado pela requerente ou por terceiro com sua permissão, padecendo de fundamento a cobrança de 'taxa de fruição' ou ocupação, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor. Nesse sentido, precedentes do Eg. TJ/SP: "APELAÇÃO -COMPRAEVENDADEBEM IMÓVEL - AÇÃODERESILIÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDODERESTITUIÇÃODEVALORES - Possibilidadededesfazimentodo negócio por iniciativa dos promitentes compradores, com restituição em parcela única (Súmula 2 do TJSP e Súmula 543 do STJ), autorizada a retençãodeparcela dos valores pagos em favor da fornecedora, a fimdecompensar os prejuízos com odesfazimentodo negócio (Súmula 1 do TJSP e Súmula 543 do STJ) - Retençãode20% sobre os valores pagos que está em consonância com o entendimento do Superior TribunaldeJustiça, mostrando-se compatível com o caso concreto. ARRAS - Devoluçãodearras/sinal - Arras pactuadas que possuem natureza confirmatória, configurando iníciodepagamento do preço contratado, o que afasta a possibilidadederetenção.COTASCONDOMINIAIS- Compensação indevida - Eventual abatimentodevalores despendidos pela promitente vendedora que depende da entrega das chaves e imissão do adquirente na posse do bem. TAXADEFRUIÇÃO PELO USO DO IMÓVEL - Descabimento - Indenização que dependedeprova do uso e gozo do imóvel pelos compradores, inexistente na hipótese dos autos, já que não houve imissão na posse ou notícia da conclusão do empreendimento. RECURSO PROVIDO EM PARTE." (TJSP; Apelação Cível nº 1017333-19.2022.8.26.0602; Relator Luis Fernando Nishi; 32ª Câmara de Direito Privado; Data de julgamento: 23/02/2024; Data de publicação: 23/02/2024) "DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃODEVALORES. CONTRATODECOMPROMISSODECOMPRAEVENDADETERRENO SEM BENFEITORIAS. DEVOLUÇÃO PARCIALDEVALORES.TAXADEFRUIÇÃO. JUROSDEMORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. CÁLCULOS A PARTIR DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI 14.905/2024. DIREITO INTERTEMPORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por contra sentença pela qual se julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em açãoderescisão contratual cumulada com restituiçãodevalores pagos, decretando a rescisão do contratodecompromissodecompraevendadeimóvele condenando as rés à devoluçãode75% do valor pago pelos autores, corrigido monetariamente e acrescidodejurosdemorade1% ao mês a partir da citação. Na sentença também concedida tuteladeurgência definitiva e distribuídos os honorários advocatícios sucumbenciaisdeforma proporcional, com gratuidade da justiça aos autores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) determinar a aplicabilidade dataxadefruiçãosobre o valor doimóvelem razão do períododevigência do contrato; e (ii) definir o termo inicial para incidência dos jurosdemora sobre o valor a ser restituído. III. RAZÕESDEDECIDIR 3. Ataxadefruiçãonão é devida, pois o contrato refere-se àcompraevendadeterreno sem edificação ou benfeitorias, e não há comprovaçãodeusoougozodoimóvelpelos compradores. A jurisprudência desta Corte bandeirante ( Súmula 01 do TJSP) veda a cobrançadetaxadefruiçãoem casos similares, cujo objeto do contrato consiste em lote sem benfeitorias. 4. Os jurosdemora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, conforme estabelecido pelo Superior TribunaldeJustiça no Tema 1002 (REsp 1.740.911/DF), que dispõe que, em açõesderescisão contratual, os juros moratórios sobre o valor a ser restituído incidem apenas a partir do trânsito em julgado, quando não há mora ou culpa da parte vendedora. 5. Observação quanto aos juros e correção monetária inseridos no contrato. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso parcialmente provido, com observação. Tesedejulgamento: 1. Ataxadefruiçãoé indevida em contratosdecompraevendadeterrenos sem benfeitorias, na ausênciadeprova dousoegozodoimóvelpelo compromissário comprador. 2. Em açõesderescisão contratualdecompromissodecompraevenda, os juros moratórios sobre o valor a ser restituído devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, em conformidade com o Tema 1002 do STJ. 3. Aplicável a Lei nº 14.905/2024, que disciplina novos critériosdecálculosdejuros e correção monetária, a partir do iníciodesua vigência, segundo o Direito intertemporal. _______ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 406, § 2º; CPC, art. 85, §§ 8º e 11;" (TJSP; Apelação Cível nº 1010072-04.2024.8.26.0482; Relator Adilson de Araújo; 31ª Câmara de Direito Privado; Data de julgamento: 12/11/2024; Data de publicação: 12/11/2024) "COMPRAEVENDA. AÇÃODERESCISÃODECONTRATO, POR INICIATIVA DO COMPRADOR. Sentençadeprocedência. Determinaçãoderestituiçãode80% dos valores pagos, em parcela única. Insurgência. Pleitodeaplicação das cláusulas contratuais, retençãode25%, sobre os valores pagos e retençãodevalores atinentes a PIS, COFINS, CS, IRPJ eIPTU. - Parcial acolhimento - Fixaçãoderetençãode20% dos valores pagos que se mostra adequada para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato, e estádeacordo com o entendimento adotado pela jurisprudência deste E. TJSP, e em conformidade com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. - PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. Inadmissibilidade. Restituição que deve se dar em parcela única, nos termos da Súmula nº 2 do TJSP. - TAXADEFRUIÇÃO - A posição desta E. Câmara édeque é indevida a fixaçãodetaxa para indenização pela fruição doimóvelpor se tratardelotedeterreno sem edificação. Impossibilidadedeexploração econômica imediata. Precedentes do TJSP. - TRIBUTOS. A retenção do valor (20%) pela parte vendedora engloba, em si, os impostos incidentes sobre a operação (IRPJ, PIS, COFINS, Contribuição Social), os quais são computados nos custos finais do empreendimento e repassados ao consumidor. -IPTU. Atribuição ao comprador até sentença que decretou a rescisão contratual. Acolhimento. Sentença reformada somente quanto ao pagamentodeIPTU. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (TJSP; Apelação Cível nº 1000329-39.2024.8.26.0168; Relator Salles Rossi; 8ª Câmara de Direito Privado; Data de julgamento:14/01/2025; Data de publicação: 14/01/2025) Por outro lado, em princípio, devido o pagamento de IPTU e despesas condominiais pela autora desde a entrega do imóvel até a reintegração da posse da ré determinada em sede de agravo de instrumento (27/11/2024 - fls. 200/201). Assim sendo, se houver pendência durante referido período, devidamente comprovada nos autos, poderá ser abatido o valor do débito da quantia a ser devolvida à autora. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação, para o fim de: a) DECLARAR rescindido o contrato celebrado entre as partes; b) DECLARAR a inexigibilidade das parcelas vencidas após o deferimento da tutela de urgência (11/09/2024 - fl. 68) e vincendas; c) CONDENAR a ré a pagar/restituir à parte autora o equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente pagos pelo preço do imóvel, de uma só vez, com correção monetária nos termos da lei a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de mora a partir do trânsito em julgado (cf. Recurso Repetitivo REsp 1.740.911/DF), possibilitada a compensação com eventual débito de IPTU e de taxa condominial devidos desde a entrega do imóvel até a reintegração da posse à requerida (22/11/2024 - fls. 200/201), desde que devidamente comprovado nos autos. Por consequência, torno definitivas as tutelas de urgência concedidas e encerro o processo -fase de conhecimento - com resolução do mérito, nos termos do art.487, inciso I, do Código de Processo Civil. A correção monetária e os juros de mora terão incidência nos termos do art. 389 e do art. 406, ambos do Código Civil, com a observância das alterações efetivadas pela Lei n° 14.905/2024, da seguinte forma: i) até o dia 27/08/2024 (dia anterior à entrada em vigor da Lei n° 14.905/2024), a correção monetária será feita com base na Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e os juros de mora serão de 1/% ao mês; ii) a partir do dia 28/08/2024 (início da vigência da Lei n° 14.905/2024), o índice a ser utilizado será: a) o IPCA-IBGE, quando incidir apenas correção monetária; b) a taxa SELIC, deduzida do IPCA-IBGE, quando incidir apenas juros de mora; c) a taxa SELIC, quando incidir conjuntamente correção monetária e juros de mora. Tendo em vista a sucumbência mínima da autora, a requerida arcará com as custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios da parte adversa, ora fixados em 10% do valor da condenação. Na hipótese de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para oferecer resposta, no prazo de 15 dias. Após, remetam-se os autos à Superior Instância, para apreciação do recurso de apelação. P. I. São Paulo, 26 de junho de 2025. - ADV: FELIPE AUGUSTO TADINI MARTINS (OAB 331333/SP), VANDERLEI CARDOSO NASCIMENTO (OAB 331636/SP)

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