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Jairo Nogueira Dos Santos x Vitacon Rubi Desenvolvimento Imobiliário Ltda

ID: 292956703

Tribunal: TJSP Órgão: Foro Central Cível - 41ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1178569-60.2024.8.26.0100

Data de Disponibilização: 09/06/2025

Polo Ativo:

JAIRO NOGUEIRA DOS SANTOS

Polo Passivo:

VITACON RUBI DESENVOLVIMENTO IMOBILIáRIO LTDA

Intimação

Advogados:

RICARDO MALTA CORRADINI

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RAPHAEL AUGUSTO CARAMURU FERNANDES

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LUÍS FERNANDO PALMITESTA MACEDO

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Processo 1178569-60.2024.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Material - Jairo Nogueira dos Santos - Vitacon Rubi Desenvolvimento Imobiliário Ltda - Vistos. Trata-se de Ação … Processo 1178569-60.2024.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Material - Jairo Nogueira dos Santos - Vitacon Rubi Desenvolvimento Imobiliário Ltda - Vistos. Trata-se de Ação de Cobrança ajuizada por Jairo Nogueira dos Santos contra Vitacon Rubi Desenvolvimento Imobiliário Ltda, objetivando a condenação da parte ré ao pagamento de quantia. Para tanto, narrou que as partes teriam celebrado contrato de compromisso de compra e venda de imóvel descrito na inicial, com previsão de entrega das chaves em janeiro de 2023, mais o prazo de tolerância de 180 dias, contudo a parte ré teria ultrapassado o prazo previsto e entregado as chaves em 02 de outubro de 2024, razão pela qual deveria ser condenada ao pagamento da multa prevista contratualmente e de indenização por danos materiais e morais. Vieram documentos. A parte ré foi citada e ofereceu contestação (fls. 103/131). No mérito, afirmou que o autor teria permanecido inadimplente durante o período de 25/03/2023 a 09/08/2024, de maneira que, tendo em vista que a entrega das chaves teria ocorrido em 02/10/2024, a multa moratória deveria incidir apenas sobre um mês e 23 dias de atraso. Rechaçou, ademais, os pedidos de condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Sobreveio réplica (fls. 311/314). É o relatório. Decido. O processo está em condições de ser desatado por sentença, uma vez que as provas úteis e necessárias foram produzidas, na medida em que é prescindível para a instrução deste juízo a confecção de novas provas. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito propriamente dito. Cuida-se de ação de cobrança fundada em suposto atraso em que teria incorrido a parte ré no tocante à entrega do objeto do contrato firmado entre as partes. Restou incontroverso nos autos que as partes entabularam "Contrato de Compromisso de Venda e Compra" de imóvel (fls. 16/29), no valor de R$ 323.964,04 (trezentosevinteetrêsmilenovecentose sessentaequatroreaisequatrocentavos). A parte autora narrou que a ré teria atrasado a entrega do imóvel em mais de 180 dias, prazo de tolerância estabelecido contratualmente, o que ensejaria o pagamento de multa moratória de 1% (um por cento) ao mês, razão pela qual ingressou com a presente demanda. O ônus da prova é o encargo atribuído pela lei a cada uma das partes da relação processual de demonstrar a ocorrência dos fatos de seu próprio interesse para as decisões a serem proferidas no processo. Conforme leciona Humberto Theodoro Junior, não há dever de provar, nem à parte contrária assiste o direito de exigir a prova do adversário. Há um simples ônus, de modo que o litigante assume o risco de perder a causa se não provar os fatos alegados dos quais depende a existência do direito subjetivo que pretende resguardar por meio da tutela jurisdicional. Isso porque, segunda a máxima antiga, fato alegado e não provado é o mesmo que fato inexistente (Curso de Direito Processual Civil, Vol. I, p. 923). De um lado, reflete uma influência subjetiva nas partes, isto é, ex lege se informa às partes os fatos sobre os quais deve debruçar seu empenho probatório para que sejam acolhidas suas razões. De outro, estampa o ônus objetivo, ligado à atividade jurisdicional. Consiste, pois, na regra de julgamento a ser adotada nas hipóteses em que as provas dos autos não são bastantes para concluir de maneira certa a ocorrência de determinado fato relevante. No nosso ordenamento jurídico, assim como fato não alegado não pode ser levado em consideração no processo, também o fato alegado e não demonstrado equivale a fato inexistente (allegatio et non probatio quasi non allegatio). Daí a necessidade das partes provarem suas próprias alegações, configurando-se essa atividade como autêntico ônus, ou imperativo do próprio interesse, conforme determina o artigo 373 do Novo Código de Processo Civil. O Código de Processo Civil, em seu artigo 373, efetuou a distribuição legal dos ônus da prova, e, com isso, determinou que incumbe ao autor a prova do fato constitutivo do seu direito, e ao réu a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. Então, no caso em apreço, incumbia à parte autora o ônus de provar o atraso na entrega do objeto do contrato firmado entre as partes, o que efetivamente fez, conforme se depreende da farta documentação trazida aos autos (fls. 16/35). Por outro lado, cabia à parte ré o encargo de provar eventual fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, para, assim, livrar-se da pretensão vazada na exordial. Em sua contestação, a parte demandada alegou que a multa moratória não seria devida por todos os meses de atraso, pois a autora teria permanecido inadimplente durante o período de 25/03/2023 a 09/08/2024, o que tornaria a multa inexigível durante esse espaço de tempo. Após extensa análise dos documentos acostados aos autos, é inegável que o requerente adimpliu o financiamento no valor de R$177.031,77(centoesetentaesetemile trintaeumreaisesetentaesetecentavos) com considerável atrasado, visto que o vencimento ocorreu em 25/03/2023, porém o pagamento integral apenas foi efetuado em 09/08/2024, como é possível observar nas fls. 305/306. Nesse mesmo sentido, o próprio autor reconheceu que o financiamento não havia sido quitado até a data supracitada em e-mail enviado à ré (fls. 66): "Sendo assim, não atendíamos aos requisitos para recebimento das chaves da unidade 1007. A Vitacon nos convidou para realização de Vistoria de Engenharia, porém isso não caracteriza posse enquanto não ocorrer a quitação do imóvel. Dia 09/08/2024, conseguimos finalizar todo o processo de Consórcio e a Vitacon recebeu o último valor pendente de Recebimento". Grifei. A cláusula 5.3., item"b", do contrato em voga prevê que a multa moratória de 1,0% (um por cento) ao mês de atraso incidirá em favor do comprador se ele estiver adimplente: "5.3. Resolução por culpa da VENDEDORA: Se a conclusão da obra ultrapassar o Prazo de Tolerância, desde que o COMPRADOR não tenha dado causa ao atraso e que não tenha ocorrido caso fortuito ou força maior, o COMPRADOR poderá optar, em caráter irretratável, a seu exclusivo critério e por escrito, dentro de 30 (trinta) dias, contados do término do Prazo de Tolerância, por ("Comunicação de Opção"): (...) b) não resolver o Contrato, nos termos do §2º do Art. 43-A, da Lei Federal nº 4.591/64, sendo que, nesta hipótese e se ele, COMPRADOR, estiver adimplente, incidirá, em favor do COMPRADOR, multa moratória de 1,0% (um por cento) ao mês de atraso (ou fração, calculada dia a dia), que incidirá sobre o valor até então pago pelo COMPRADOR, (...)". Grifei. Logo, a multa moratória não é devida durante os meses em que o autor esteve inadimplente, devendo ser paga apenas pelos meses de atraso após a quitação do financiamento, isto é, de 09 de agosto de 2024 até a efetiva entrega das chaves, em 02 de outubro de 2024. No que tange ao pedido de condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, patente é a sua parcial procedência. É indiscutível a configuração de lucros cessantes decorrentes da indisponibilidade do bem por conta do atraso da requerida, frustrando o lucro provável e esperado, decorrente do uso normal das coisas. Entretanto, de acordo com a exceptio non adimpleti contractus, disciplinada pelo artigo 476 e 477 do Código Civil, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Assim, a indenização por lucros cessantes apenas deve abarcar o período em que a parte autora estava adimplente, adrede explicitado. Em relação ao montante da indenização, fixo em 0,5% sobre o valor do contrato, por mês de atraso. Tal entendimento é lastreado na jurisprudência deste E. Tribunal: "APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL c/c LUCROS CESSANTES. Insurgência da ré contra sentença de procedência. Alegação de coisa julgada rejeitada . Prescrição. Inocorrência. Prescrição decenal. Inteligência do artigo 205 do Código Civil. Lucros cessantes que decorrem da indisponibilidade do bem por conta do atraso da requerida, frustrando o lucro provável e esperado, decorrente do uso normal das coisas. Lucros cessantes que foram fixados no valor correspondente a 0,5% do preço do imóvel, por mês de atraso, contados de 12 de maio de 2015 (data de início do efetivo atraso) até a data da distribuição do processo nº 1006582-33.2016.8.26.0068 que declarou a rescisão do negócio firmado entre as partes. Indenização que restou bem fixada em 0,5% do valor atualizado do contrato. Recurso improvido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10029624220188260068 Jandira, Relator.: Luis Fernando Cirillo, Data de Julgamento: 03/10/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/10/2024)". Grifei. "APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL, DANO MORAL, PERDAS MATERIAIS E MULTA. CONDENAÇÃO DA VENDEDORA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS (LUCROS CESSANTES) DE 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL POR MÊS DE ATRASO . INDENIZAÇÃO EM CONSONÂNCIA COM ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 1729593/SP, sob o procedimento de recursos repetitivos (Tema 996), de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". Indenização arbitrada em 0,5% ao mês de atraso sobre o valor atualizado do imóvel, a ser calculado proporcionalmente aos dias de atraso. Percentual razoável e reiteradamente fixado por esta Corte bandeirante. (TJ-SP - Apelação Cível: 1018423-39.2020.8.26.0309 Itupeva, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 11/03/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/03/2024)". No tocante ao pedido de condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais, a mesma sorte não assiste ao autor. No caso em tela, a partir da narrativa trazida na própria petição inicial, não se vislumbra um dos pressupostos da responsabilização civil em questão, qual seja, o dano moral. De fato, os danos morais consistem nas graves lesões a direitos da personalidade e não há, nos autos, prova cabal acerca da sua ocorrência. O atraso na entrega do imóvel, por mais que gere situação incômoda e estressante, não acarreta, por si só, danos morais. Inegável o cansaço ocasionado pelas tentativas extrajudiciais de solução da controvérsia. Não constitui, porém, dissabor que extrapole de maneira nítida a normalidade do cotidiano. Note-se que o mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, a reparação por danos morais, tendo em vista que imprescindível, para tanto, efetiva violação aos direitos que emanam da dignidade da pessoa. Portanto, resta improcedente o pleito de condenação ao pagamento de indenização por danos morais, uma vez que se conclui pela inocorrência do dano. Destaque-se que este é o entendimento pacífico do C. Superior Tribunal de Justiça: "1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o mero inadimplemento contratual não basta para ensejar dano moral indenizável. Precedentes. (AgInt no REsp 1713597/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/05/2018, DJe 14/05/2018)". "Os danos morais alegadamente suportados pela Autora, da forma como descritos, constituem, em verdade, meros transtornos e dissabores, que em muito se afastam da efetiva violação a qualquer direito da personalidade, revelando-se insuficientes à configuração do dano moral. (...) Não é qualquer suscetibilidade ou melindre que pode ensejar indenização por dano moral, sob pena de se desvirtuar o instituto, criando fonte de enriquecimento injusto (AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.292.493 - SE (2018/0113429-9), Ministro SÉRGIO KUKINA, 18/05/2018)". "4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de estabelecer que aborrecimentos comuns do dia a dia, meros dissabores normais e próprios do convívio social, não são suficientes para originar danos morais indenizáveis (AgInt no AREsp 863.644/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/2016, DJe 25/11/2016). Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO e EXTINTO O PROCESSO, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR a parte ré ao pagamento de multa contratual (cláusula 5.3, "b") referente ao período de 09/08/2024 a 02/10/2024, acrescido de juros, multa e correção monetária nos termos previstos pelo contrato firmado entre as partes; CONDENAR a parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais, no montante de 0,5% sobre o valor do contrato por mês de atraso, durante o período entre 09/08/2024 e 02/10/2024, devidamente atualizado pelo índice IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil) a partir da data da distribuição da ação e acrescido de juros de mora, na forma prevista no art. 406, §1º, do Código Civil (Taxa Selic, deduzindo-se o IPCA, desconsiderando-se eventual resultado negativo) desde a citação, por se tratar de descumprimento contratual (art. 405 do Código Civil). Em razão da sucumbência recíproca, arcará cada parte com o pagamento de metade das custas e despesas processuais. Fixo honorários advocatícios aos patronos de cada uma das partes no montante equivalente a 10% sobre o proveito econômico de cada uma delas, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, vedada a compensação. PRI. - ADV: LUÍS FERNANDO PALMITESTA MACEDO (OAB 196302/SP), RICARDO MALTA CORRADINI (OAB 257125/SP), RAPHAEL AUGUSTO CARAMURU FERNANDES (OAB 295446/SP)

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