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Marcelo Estefano Chirico Neto e outros x Marcelo Stefano Chirico Neto e outros

ID: 276550136

Tribunal: TJSP Órgão: Foro Regional X - Ipiranga - 1ª Vara Cível Classe: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO Nº Processo: 1002928-37.2024.8.26.0010

Data de Disponibilização: 22/05/2025

Polo Ativo:

MARCELO ESTEFANO CHIRICO NETO RODOLFO LIMA DOS SANTOS

Polo Passivo:

MARCELO STEFANO CHIRICO NETO RODOLFO DE LIMA SANTOS

Intimação

Advogados:

SIMONE SANTANDER MATEINI MIGUEL

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

MARCELO DE FABRIS TAKAMORI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

ADV: Simone Santander Mateini Miguel (OAB 263709/SP), Marcelo de Fabris Takamori (OAB 295419/SP) Processo 1002928-37.2024.8.26.0010 - Despejo por Falta de Pagamento - Reqte: Rodolfo Lima dos Santos, … ADV: Simone Santander Mateini Miguel (OAB 263709/SP), Marcelo de Fabris Takamori (OAB 295419/SP) Processo 1002928-37.2024.8.26.0010 - Despejo por Falta de Pagamento - Reqte: Rodolfo Lima dos Santos, Marcelo Estefano Chirico Neto - Reqdo: Marcelo Stefano Chirico Neto, Rodolfo de Lima Santos - RODOLFO LIMA DOS SANTOS ajuizou ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e encargos contra MARCELO STEFANO CHIRICO NETO, alegando que, aos 22/9/23, locou seu imóvel comercial ao réu, localizado na Rua Salvador Simões, nº 1474, pelo prazo de 24 meses, iniciando-se aos 23/9/23 e findando-se aos 23/10/25, tendo sido fixado o aluguel mensal em R$3.000,00, mais o pagamento da parcela de IPTU (mensal) de R$500,00. Assevera que o réu deixou de pagar os locativos vencidos a partir de fevereiro de 2024, razão pela qual propôs a presente ação, a fim de que fosse decretado o despejo, bem como o de condenar o réu ao pagamento das parcelas e aluguéis vencidos, além dos aluguéis que vencerem durante o trâmite desta ação. Com a inicial (fls. 01/08), juntou documentos (fls. 09/22). Foi-lhe concedida a gratuidade processual, além da retificação, de ofício, do valor dado à causa, passando de R$14.091,00 para R$36.000,00 (fls. 25). O réu, citado, apresentou contestação com reconvenção (fls. 35/42; documentos fls. 43/88), impugnando a justiça gratuita concedida à parte contrária; sendo que, no mérito, sustentou que a rescisão do contrato se dera por culpa do autor. No mais, disse que alugou o imóvel para sublocá-lo para terceiros (hostel), tendo o autor lhe concedido carência no pagamento do aluguel do primeiro mês, para que fosse realizada a pintura e a troca do piso da garagem do imóvel; teve que assumir uma dívida pretérita do imóvel junto à SABESP, para poder realizar a transferência da titularidade para o seu nome, e; a partir de janeiro de 2024, passou a receber diversas reclamações dos seus inquilinos acerca de infiltrações e problemas estruturais, mas o autor não resolveu esses problemas, o que lhe causou diversos prejuízos. Salientou acreditar que o autor desligara a água e a energia elétrica do imóvel com o objetivo de forçar seus inquilinos a deixarem o lugar, bem como eliminar seu acesso, para tentar configurar uma suposta situação de abandono de sua parte; sendo que, na realidade, afirmou que as chaves do imóvel já estavam à disposição do autor há muito tempo. Ainda, destacou que não houve qualquer cálculo demonstrativo em anexo, impedindo-o de saber o que, exatamente, estaria sendo cobrado, mormente porque o autor não considerou a caução de R$9.000,00. Quanto à reconvenção, postulou pela condenação do autor/reconvindo ao pagamento da multa correspondente a três meses de aluguel (R$9.000,00), por ter descumprido com obrigações contratualmente assumidas, mais a devolução do valor dado em caução, devidamente corrigido e, ainda, fosse indenizado a título de lucros cessantes, no valor de R$10.000,00. O réu/reconvinte, em atenção à decisão de fls. 89/91, apresentou documentação visando comprovar sua alegada hipossuficiência econômico-financeira (fls. 96/97; documentos fls. 99/106), tendo-lhe sido concedida aludida benesse (fls. 107). Distribuída a reconvenção (fls. 112). Houve réplica e contestação à reconvenção (fls. 113/136), tendo o autor/reconvindo impugnado a gratuidade processual concedida ao réu/reconvinte, bem como argumentado que a demora na transferência da titularidade do nome junto à Enel foi culpa exclusiva do inquilino; o réu/reconvinte somente promoveu a transferência junto à Sabesp depois que a concessionária suspendeu o fornecimento de água no imóvel, em 5/10/23; a Sabesp, em 12/1/24, notificou o inquilino acerca de um débito de R$11.876,64, devido a vazamento interno no imóvel, sendo que, em fevereiro de 2024, houve nova suspensão no fornecimento de água, devido ao alto consumo no imóvel. Também, alegou que o réu/reconvinte realizou alterações no interior do imóvel sem sua autorização, inclusive na parte hidráulica, transformando uma lavanderia em um quarto, situação que pôs em xeque a alegação defensiva de que os vazamentos ocorreram por conta das chuvas ou problemas na caixa d'água. E, quanto à reconvenção, sustentou que o réu/reconvinte foi o responsável pelo mau uso do imóvel, além dele ter provocado o vazamento de água durante a locação, razão pela qual se bate pela integral improcedência dos pedidos reconvencionais. Sobreveio réplica do réu/reconvinte (fls. 140/147), seguida de tréplica (fls. 151/177; documentos fls. 178/181); sendo que, dado os documentos apresentados, houve nova manifestação do réu/reconvinte (fls. 185/186; documentos fls. 187/198). Decisão (fls. 206), determinando expedição de mandado de constatação e imissão na posse. O autor/reconvindo foi imitido na posse do imóvel então locado aos 13/12/24 (fls. 217/218). Instadas as partes a especificarem provas (fls. 219), o réu/reconvinte requereu a expedição de ofício à Sabesp, para que esta concessionária "encaminhe a este Juízo toda a documentação relativa ao imóvel objeto da lide no período de 22/9/23 até os dias atuais, em especial à dívida/negociação vinculada ao CPF 181.790.068-40 do réu/reconvinte e ao pedido de suspensão do fornecimento realizado pelo proprietário, durante esse período" (fls. 222/223), enquanto o autor/reconvindo quedou-se inerte (fls. 224). É o relatório. Fundamento e Decido. Passo ao julgamento antecipado da lide, eis que desnecessária a dilação probatória (art. 355, I, do CPC). Aliás, quanto ao pedido do réu/reconvinte acerca da expedição de ofício à Sabesp, saliento não ser necessário para o desfecho do presente feito, sobretudo porque a vinda tão-somente do instrumento de acordo por ele celebrado com aludida concessionária não faz prova da coação e/ou estado de lesão que alegou ter sofrido para assumir essa obrigação (fls. 222). Outrossim, rejeito ambas as impugnações às gratuidades processuais concedidas a ambas as partes. Isso porque, com relação ao autor, este apresentou, inicialmente, documento relacionado à sua condição de microempresário individual, sendo certo que, de acordo com a sua declaração encaminhada ao Simples Nacional (fls. 12/13), ele auferiu receita bruta anual de R$60.000,00, a qual corresponde a R$5.000,00 brutos por mês; valor que, por sua vez, não é significativo, em termos de subsistência familiar, vez que o autor é casado (fls. 10), bem como não se deve, no caso concreto, levar em consideração o fato dele dispor do presente imóvel para obter renda, uma vez que o litígio possui como causa de pedir a inadimplência do inquilino. Nesse passo, não resta ilidida a presunção de insuficiência econômico-financeira do autor, conforme por ele afirmado na declaração de fls. 11. Quanto ao réu, além de ter demonstrado que, atualmente, vem sendo executado em demanda judicial (fls. 99/104), ele também rechaçou as alegações da parte contrária de que seria empresário/sócio de diversas empresas (fls. 178, 179 e 180/181), posto que, dentre essas empresas, duas já estavam com o CNPJ baixado desde 2023 (fls. 180; 197/198), enquanto a empresa dele mais relevante na ativa (Aplicars Locadora de Veículos Eireli), foi vítima de golpe de apropriação indébita, ocasião a qual o suposto autor do crime apropriou-se de mais de dez automóveis (fls. 185/192; situação que, de maneira patente, demonstra a ocorrência de um prejuízo de grande monta, e que forçosamente causaria repercussão negativa nas contas pessoais do réu/empresário. Superadas as preliminares, tem-se que, no mérito, a ação é procedente, enquanto a reconvenção é improcedente. Com efeito, as partes, aos 22/9/23, celebraram contrato de locação de imóvel comercial, iniciando-se aos 23/9/23 e findando-se aos 23/10/25, tendo sido ajustado o aluguel em R$3.000,00 mensais, mais R$500,00 a título de parcelas do IPTU (fls. 15/23); sendo que, cumpre abaixo transcrever as cláusulas pertinentes para o desfecho da lide, quais sejam: "CLÁUSULA PRIMEIRA. PARÁGRAFO PRIMEIRO: Para cálculo do 1º (primeiro) aluguel será levando em consideração a data do dia 23/10/2023, que será descontado a título de compensação pela reforma a ser realizada pelo Locatário, tais como: pintura e troca do piso cerâmico da garagem, sendo o próximo vencimento em 23/11/2023, no valor de R$3.000,00 (três mil reais), mais o valor de R$500,00 (quinhentos reais) a título de pagamento parcial de IPTU do vigente do ano, valor totla de R$3.500,00 (três mil e quinhentos reais)"; "CLÁUSULA PRIMEIRA. PARÁGRAFO TERCEIRO: Se o aluguel e encargos não forem pagos até a data do seu vencimento serão acrescidos de multa moratória de 10% (dez por cento), juros de 1% (um por cento) mais correção monetária, além de honorários advocatícios na ordem de 10% (dez por cento) se o recebimento for extrajudicial e 20% (vinte por cento) se for judicial, sempre que ao Locador ou a administradora necessitar da contratação de um advogado para a defesa dos seus direitos"; "CLÁUSULA QUARTA: Toda e qualquer benfeitoria, modificação ou construção que venha alterar o destino, a aparência ou estrutura do imóvel, ainda que voluptuárias, deverá ter a autorização expressa do Locador"; "CLÁUSULA QUARTA, PARÁGRAFO PRIMEIRO: O Locatário deve executar a manutenção preventiva do imóvel e seus acessórios por venturas existentes, aparelhos de ar condicionado, aquecedores, quadros de energia elétrica, telhados, instalações hidráulicas, calhas, caixa dágua, etc"; "CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: As partes estipulam o pagamento da multa no valor de 03 (três) aluguéis vigentes a época da ocorrência do fato, a ser aplicada àquele que infringir quaisquer das cláusulas, observando-se o estabelecido no artigo 413 do Código Civil, sem prejuízo da exigibilidade das obrigações assumidas por este instrumento", e; "CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: O Locatário dá como garantia locatícia a importância de R$9.000,00 (nove mil reais), correspondentes a 03 (três) meses de aluguel, serão depositados no dia 23/09/2023, na conta corrente, Banco Itaú Agência 0617 42.709-1 CPF/MF nº 929.513.339-00 Simone Santander M. Miguel. Ao final do contrato de locação, tal importância deverá ser restituída corrigida monetariamente pelo índice da caderneta de poupança PARÁGRAFO ÚNICO: As partes anuem nesta data, que havendo qualquer atraso de pagamento dos aluguéis ou encargos, estes serão deduzidos automaticamente do valor da caução, por tantas vezes que for necessários, até o limite de seu crédito. Se o valor do débito for superior ao da caução, o contrato de locação tornar-se-á automaticamente sem garantia, cabendo liminarmente ação de despejo, nos termos da Lei 12.112/09, independente da opção do Locador propor ação de despejo a qualquer tempo". Pois bem. Diante da imissão do autor/reconvindo na posse do imóvel sub judice aos 13/12/24 (fls. 217/218), não cabe mais discutir o pedido de despejo, dada a perda superveniente do seu interesse processual. Consequentemente, tem-se considerado por encerrada a relação contratual em questão, cujo termo final a ser considerado é o mesmo da imissão na posse, pelo locador. Outrossim, da análise da prova documental produzida nos autos, tem-se que: i) o réu/reconvinte afirmou que, durante o período em que esteve efetivamente utilizando o imóvel locado para o exercício da sua atividade empresarial (hostel/hospedagem), teve de assinar um termo de acordo com a Sabesp - assumindo uma dívida, que não seria sua, de R$12.000,00 -, para que pudesse promover a transferência da titularidade para seu nome junto à aludida concessionária; porém, não apresentou qualquer documento constando esse acordo, sendo certo que o documento intitulado 'Termo de Responsabilidade pelo Imóvel e utilização dos serviços prestados', assinado pelo réu/reconvinte junto à Sabesp aos 5/10/23 (fls. 120), tratou apenas de conferir a ele, a partir daquela data, o status de responsável pelo consumo de água do imóvel objeto da lide; ii) não há qualquer indício de que o locador, a partir dos desentendimentos entre as partes, em janeiro de 2024, teria requerido junto às concessionárias de energia elétrica (Enel) e água e tratamento de esgoto (Sabesp) a suspensão do fornecimento desses insumos ao imóvel locado, e; iii) os alegados 'problemas estruturais' relacionados a infiltrações, goteiras/telhado, encanamentos e problemas na caixa d'água suscitados pelo réu/reconvinte, sempre foram feitos pelo inquilino de maneira genérica (fls. 54/58), sendo que o autor/reconvindo, através de sua preposta (Dra. Simone), destacou que iria mandar alguém para avaliar e resolver tais problemas (Sr. França) (fls. 58/59; 65; 67; 88). Aliás, em se tratando especificamente dos problemas do inquilino com a Enel e a Sabesp, referente a problemas desde o corte no fornecimento desses insumos até a vinda de fatura de cobrança (Sabesp) em valor altíssimo (fls. 76), tem-se que o autor/reconvindo apresentou situações as quais contrariam a versão da parte contrária, quais sejam: i) houve modificações da parte hidráulica interna do imóvel locado, sem a prévia anuência do proprietário/locado, como a colocação transformação de uma lavanderia em um quarto (fls. 126/128), situação a qual poderia ter dado causa, essencialmente, aos alegados vazamentos e problemas hidráulicos, deixando a questão do surgimento de goteiras no telhado em segundo plano; ii) religação, em janeiro de 2024 ou seja, depois de três meses do início da locação em questão -, da energia elétrica, cuja interrupção teria se dado por conta de uma 'ligação direta' descoberta pela concessionária (fls. 119); iii) o inquilino, depois de restabelecido o fornecimento de água no início de fevereiro de 2024 (fls. 124), não se prontificou a atender o pessoal da Sabesp para vistoriar o imóvel 'in loco' - a fim de saber o real motivo do alto consumo registrado -, tampouco deixou as chaves para que pudessem adentrar no local para vistoriá-lo (fls. 125/126), e; iv) a fotografia juntada às fls. 142 (portão fechado com cadeado, sem data), não basta para comprovar a alegação do réu/reconvinte de que o autor/reconvindo lhe teria impedido de adentrar no imóvel locado, desde fevereiro de 2024 (fls. 143). Diante do acima exposto, e não tendo sido requerido pelo réu/reconvinte a realização de prova pericial no imóvel em questão, a fim de efetivamente dirimir a questão central defensiva relacionada à constatação/existência de danos estruturais não consertados pelo proprietário, forçoso reconhecer que ele não se desincumbiu do ônus de comprovar fatos que pudessem modificar ou impedir o direito alegado pela parte contrária (art. 373, II, do CPC). Consequentemente, o autor/reconvindo faz jus ao pagamento dos locativos vencidos de fevereiro de 2024 até a data da sua imissão (13/12/24), uma vez que o réu/reconvinte não conseguiu comprovar que a sua saída antecipada do imóvel locado teria se dado por culpa exclusiva do locador, tampouco conseguiu comprovar qualquer situação que o eximisse da sua obrigação de adimplir com a sua contraprestação contratualmente assumida. Todavia, oportuno atentar que, conforme expressamente estabelecido no parágrafo único da cláusula décima oitava, o valor dado em caução pelo inquilino (R$9.000,00 fls. 46/49), deverá, automaticamente, servir para a quitação integral dos aluguéis vencidos entre fevereiro e abril de 2024; restando, para tais meses, apenas a cobrança das parcelas do IPTU (R$500,00 mensais). Quanto ao pedido reconvencional, tal não prospera. Isso porque, como acima destacado, o autor/reconvindo não infringiu qualquer obrigação contratual. Posto isto, não há se falar em condená-lo ao pagamento da multa compensatória prevista na cláusula décima segunda, tampouco reclamar dele indenização por lucros cessantes. Ainda, face ao inequívoco inadimplemento do réu/reconvinte, o qual superou três meses de aluguel, a caução pecuniária deverá ser integralmente absorvida pelo autor/reconvindo. Ante todo o exposto: i) julgo procedente a ação para: a) declarar rescindido o contrato objeto da lide (fls. 15/23) aos 13/12/24, data da imissão do autor na posse do imóvel então locado ao réu, e; b) condenar o réu a pagar ao autor os aluguéis vencidos entre fevereiro de 2024 e 13/12/24, sendo este último proporcional, além das parcelas mensais de IPTU (R$500,00) vencidas nesse mesmo período, incidindo sobre ambos, desde os respectivos vencimentos, os encargos e consectários de mora previstos no parágrafo terceiro da cláusula primeira do contrato em discussão (correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória de 10%). Outrossim, o autor, devido à caução ofertada pelo réu, deverá considerar, como integralmente quitados, os aluguéis vencidos entre fevereiro e abril de 2024 (cláusula décima oitiva, parágrafo único), podendo levantá-la imediatamente, bem como deduzir tal valor do débito em aberto. Em razão da sucumbência, condeno o réu ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo pelo equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC; observando-se, contudo, o disposto no art. 98, §3º, do mesmo Diploma legal, ante a gratuidade a ele deferida às fls. 107, e; ii) julgo improcedente a reconvenção. Condeno o réu/reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais da reconvenção, sendo que, quanto aos honorários advocatícios, fixo-os pelo equivalente a 10% (dez por cento) ao benefício econômico então almejado (R$28.000,00), nos termos do art. 85, §2º do CPC; observando-se, contudo, o disposto no art. 98, §3º, do mesmo Diploma legal, ante a gratuidade a ele deferida às fls. 107.

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Marcelo Estefano Chirico Neto e outros x Marcelo Stefano Chirico Neto e outros

ID: 276041927

Tribunal: TJSP Órgão: Foro Regional X - Ipiranga - 1ª Vara Cível Classe: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO Nº Processo: 1002928-37.2024.8.26.0010

Data de Disponibilização: 22/05/2025

Polo Ativo:

MARCELO ESTEFANO CHIRICO NETO RODOLFO LIMA DOS SANTOS

Polo Passivo:

MARCELO STEFANO CHIRICO NETO RODOLFO DE LIMA SANTOS

Intimação

Advogados:

SIMONE SANTANDER MATEINI MIGUEL

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MARCELO DE FABRIS TAKAMORI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

ADV: Simone Santander Mateini Miguel (OAB 263709/SP), Marcelo de Fabris Takamori (OAB 295419/SP) Processo 1002928-37.2024.8.26.0010 - Despejo por Falta de Pagamento - Reqte: Rodolfo Lima dos Santos, … ADV: Simone Santander Mateini Miguel (OAB 263709/SP), Marcelo de Fabris Takamori (OAB 295419/SP) Processo 1002928-37.2024.8.26.0010 - Despejo por Falta de Pagamento - Reqte: Rodolfo Lima dos Santos, Marcelo Estefano Chirico Neto - Reqdo: Marcelo Stefano Chirico Neto, Rodolfo de Lima Santos - RODOLFO LIMA DOS SANTOS ajuizou ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e encargos contra MARCELO STEFANO CHIRICO NETO, alegando que, aos 22/9/23, locou seu imóvel comercial ao réu, localizado na Rua Salvador Simões, nº 1474, pelo prazo de 24 meses, iniciando-se aos 23/9/23 e findando-se aos 23/10/25, tendo sido fixado o aluguel mensal em R$3.000,00, mais o pagamento da parcela de IPTU (mensal) de R$500,00. Assevera que o réu deixou de pagar os locativos vencidos a partir de fevereiro de 2024, razão pela qual propôs a presente ação, a fim de que fosse decretado o despejo, bem como o de condenar o réu ao pagamento das parcelas e aluguéis vencidos, além dos aluguéis que vencerem durante o trâmite desta ação. Com a inicial (fls. 01/08), juntou documentos (fls. 09/22). Foi-lhe concedida a gratuidade processual, além da retificação, de ofício, do valor dado à causa, passando de R$14.091,00 para R$36.000,00 (fls. 25). O réu, citado, apresentou contestação com reconvenção (fls. 35/42; documentos fls. 43/88), impugnando a justiça gratuita concedida à parte contrária; sendo que, no mérito, sustentou que a rescisão do contrato se dera por culpa do autor. No mais, disse que alugou o imóvel para sublocá-lo para terceiros (hostel), tendo o autor lhe concedido carência no pagamento do aluguel do primeiro mês, para que fosse realizada a pintura e a troca do piso da garagem do imóvel; teve que assumir uma dívida pretérita do imóvel junto à SABESP, para poder realizar a transferência da titularidade para o seu nome, e; a partir de janeiro de 2024, passou a receber diversas reclamações dos seus inquilinos acerca de infiltrações e problemas estruturais, mas o autor não resolveu esses problemas, o que lhe causou diversos prejuízos. Salientou acreditar que o autor desligara a água e a energia elétrica do imóvel com o objetivo de forçar seus inquilinos a deixarem o lugar, bem como eliminar seu acesso, para tentar configurar uma suposta situação de abandono de sua parte; sendo que, na realidade, afirmou que as chaves do imóvel já estavam à disposição do autor há muito tempo. Ainda, destacou que não houve qualquer cálculo demonstrativo em anexo, impedindo-o de saber o que, exatamente, estaria sendo cobrado, mormente porque o autor não considerou a caução de R$9.000,00. Quanto à reconvenção, postulou pela condenação do autor/reconvindo ao pagamento da multa correspondente a três meses de aluguel (R$9.000,00), por ter descumprido com obrigações contratualmente assumidas, mais a devolução do valor dado em caução, devidamente corrigido e, ainda, fosse indenizado a título de lucros cessantes, no valor de R$10.000,00. O réu/reconvinte, em atenção à decisão de fls. 89/91, apresentou documentação visando comprovar sua alegada hipossuficiência econômico-financeira (fls. 96/97; documentos fls. 99/106), tendo-lhe sido concedida aludida benesse (fls. 107). Distribuída a reconvenção (fls. 112). Houve réplica e contestação à reconvenção (fls. 113/136), tendo o autor/reconvindo impugnado a gratuidade processual concedida ao réu/reconvinte, bem como argumentado que a demora na transferência da titularidade do nome junto à Enel foi culpa exclusiva do inquilino; o réu/reconvinte somente promoveu a transferência junto à Sabesp depois que a concessionária suspendeu o fornecimento de água no imóvel, em 5/10/23; a Sabesp, em 12/1/24, notificou o inquilino acerca de um débito de R$11.876,64, devido a vazamento interno no imóvel, sendo que, em fevereiro de 2024, houve nova suspensão no fornecimento de água, devido ao alto consumo no imóvel. Também, alegou que o réu/reconvinte realizou alterações no interior do imóvel sem sua autorização, inclusive na parte hidráulica, transformando uma lavanderia em um quarto, situação que pôs em xeque a alegação defensiva de que os vazamentos ocorreram por conta das chuvas ou problemas na caixa d'água. E, quanto à reconvenção, sustentou que o réu/reconvinte foi o responsável pelo mau uso do imóvel, além dele ter provocado o vazamento de água durante a locação, razão pela qual se bate pela integral improcedência dos pedidos reconvencionais. Sobreveio réplica do réu/reconvinte (fls. 140/147), seguida de tréplica (fls. 151/177; documentos fls. 178/181); sendo que, dado os documentos apresentados, houve nova manifestação do réu/reconvinte (fls. 185/186; documentos fls. 187/198). Decisão (fls. 206), determinando expedição de mandado de constatação e imissão na posse. O autor/reconvindo foi imitido na posse do imóvel então locado aos 13/12/24 (fls. 217/218). Instadas as partes a especificarem provas (fls. 219), o réu/reconvinte requereu a expedição de ofício à Sabesp, para que esta concessionária "encaminhe a este Juízo toda a documentação relativa ao imóvel objeto da lide no período de 22/9/23 até os dias atuais, em especial à dívida/negociação vinculada ao CPF 181.790.068-40 do réu/reconvinte e ao pedido de suspensão do fornecimento realizado pelo proprietário, durante esse período" (fls. 222/223), enquanto o autor/reconvindo quedou-se inerte (fls. 224). É o relatório. Fundamento e Decido. Passo ao julgamento antecipado da lide, eis que desnecessária a dilação probatória (art. 355, I, do CPC). Aliás, quanto ao pedido do réu/reconvinte acerca da expedição de ofício à Sabesp, saliento não ser necessário para o desfecho do presente feito, sobretudo porque a vinda tão-somente do instrumento de acordo por ele celebrado com aludida concessionária não faz prova da coação e/ou estado de lesão que alegou ter sofrido para assumir essa obrigação (fls. 222). Outrossim, rejeito ambas as impugnações às gratuidades processuais concedidas a ambas as partes. Isso porque, com relação ao autor, este apresentou, inicialmente, documento relacionado à sua condição de microempresário individual, sendo certo que, de acordo com a sua declaração encaminhada ao Simples Nacional (fls. 12/13), ele auferiu receita bruta anual de R$60.000,00, a qual corresponde a R$5.000,00 brutos por mês; valor que, por sua vez, não é significativo, em termos de subsistência familiar, vez que o autor é casado (fls. 10), bem como não se deve, no caso concreto, levar em consideração o fato dele dispor do presente imóvel para obter renda, uma vez que o litígio possui como causa de pedir a inadimplência do inquilino. Nesse passo, não resta ilidida a presunção de insuficiência econômico-financeira do autor, conforme por ele afirmado na declaração de fls. 11. Quanto ao réu, além de ter demonstrado que, atualmente, vem sendo executado em demanda judicial (fls. 99/104), ele também rechaçou as alegações da parte contrária de que seria empresário/sócio de diversas empresas (fls. 178, 179 e 180/181), posto que, dentre essas empresas, duas já estavam com o CNPJ baixado desde 2023 (fls. 180; 197/198), enquanto a empresa dele mais relevante na ativa (Aplicars Locadora de Veículos Eireli), foi vítima de golpe de apropriação indébita, ocasião a qual o suposto autor do crime apropriou-se de mais de dez automóveis (fls. 185/192; situação que, de maneira patente, demonstra a ocorrência de um prejuízo de grande monta, e que forçosamente causaria repercussão negativa nas contas pessoais do réu/empresário. Superadas as preliminares, tem-se que, no mérito, a ação é procedente, enquanto a reconvenção é improcedente. Com efeito, as partes, aos 22/9/23, celebraram contrato de locação de imóvel comercial, iniciando-se aos 23/9/23 e findando-se aos 23/10/25, tendo sido ajustado o aluguel em R$3.000,00 mensais, mais R$500,00 a título de parcelas do IPTU (fls. 15/23); sendo que, cumpre abaixo transcrever as cláusulas pertinentes para o desfecho da lide, quais sejam: "CLÁUSULA PRIMEIRA. PARÁGRAFO PRIMEIRO: Para cálculo do 1º (primeiro) aluguel será levando em consideração a data do dia 23/10/2023, que será descontado a título de compensação pela reforma a ser realizada pelo Locatário, tais como: pintura e troca do piso cerâmico da garagem, sendo o próximo vencimento em 23/11/2023, no valor de R$3.000,00 (três mil reais), mais o valor de R$500,00 (quinhentos reais) a título de pagamento parcial de IPTU do vigente do ano, valor totla de R$3.500,00 (três mil e quinhentos reais)"; "CLÁUSULA PRIMEIRA. PARÁGRAFO TERCEIRO: Se o aluguel e encargos não forem pagos até a data do seu vencimento serão acrescidos de multa moratória de 10% (dez por cento), juros de 1% (um por cento) mais correção monetária, além de honorários advocatícios na ordem de 10% (dez por cento) se o recebimento for extrajudicial e 20% (vinte por cento) se for judicial, sempre que ao Locador ou a administradora necessitar da contratação de um advogado para a defesa dos seus direitos"; "CLÁUSULA QUARTA: Toda e qualquer benfeitoria, modificação ou construção que venha alterar o destino, a aparência ou estrutura do imóvel, ainda que voluptuárias, deverá ter a autorização expressa do Locador"; "CLÁUSULA QUARTA, PARÁGRAFO PRIMEIRO: O Locatário deve executar a manutenção preventiva do imóvel e seus acessórios por venturas existentes, aparelhos de ar condicionado, aquecedores, quadros de energia elétrica, telhados, instalações hidráulicas, calhas, caixa dágua, etc"; "CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: As partes estipulam o pagamento da multa no valor de 03 (três) aluguéis vigentes a época da ocorrência do fato, a ser aplicada àquele que infringir quaisquer das cláusulas, observando-se o estabelecido no artigo 413 do Código Civil, sem prejuízo da exigibilidade das obrigações assumidas por este instrumento", e; "CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: O Locatário dá como garantia locatícia a importância de R$9.000,00 (nove mil reais), correspondentes a 03 (três) meses de aluguel, serão depositados no dia 23/09/2023, na conta corrente, Banco Itaú Agência 0617 42.709-1 CPF/MF nº 929.513.339-00 Simone Santander M. Miguel. Ao final do contrato de locação, tal importância deverá ser restituída corrigida monetariamente pelo índice da caderneta de poupança PARÁGRAFO ÚNICO: As partes anuem nesta data, que havendo qualquer atraso de pagamento dos aluguéis ou encargos, estes serão deduzidos automaticamente do valor da caução, por tantas vezes que for necessários, até o limite de seu crédito. Se o valor do débito for superior ao da caução, o contrato de locação tornar-se-á automaticamente sem garantia, cabendo liminarmente ação de despejo, nos termos da Lei 12.112/09, independente da opção do Locador propor ação de despejo a qualquer tempo". Pois bem. Diante da imissão do autor/reconvindo na posse do imóvel sub judice aos 13/12/24 (fls. 217/218), não cabe mais discutir o pedido de despejo, dada a perda superveniente do seu interesse processual. Consequentemente, tem-se considerado por encerrada a relação contratual em questão, cujo termo final a ser considerado é o mesmo da imissão na posse, pelo locador. Outrossim, da análise da prova documental produzida nos autos, tem-se que: i) o réu/reconvinte afirmou que, durante o período em que esteve efetivamente utilizando o imóvel locado para o exercício da sua atividade empresarial (hostel/hospedagem), teve de assinar um termo de acordo com a Sabesp - assumindo uma dívida, que não seria sua, de R$12.000,00 -, para que pudesse promover a transferência da titularidade para seu nome junto à aludida concessionária; porém, não apresentou qualquer documento constando esse acordo, sendo certo que o documento intitulado 'Termo de Responsabilidade pelo Imóvel e utilização dos serviços prestados', assinado pelo réu/reconvinte junto à Sabesp aos 5/10/23 (fls. 120), tratou apenas de conferir a ele, a partir daquela data, o status de responsável pelo consumo de água do imóvel objeto da lide; ii) não há qualquer indício de que o locador, a partir dos desentendimentos entre as partes, em janeiro de 2024, teria requerido junto às concessionárias de energia elétrica (Enel) e água e tratamento de esgoto (Sabesp) a suspensão do fornecimento desses insumos ao imóvel locado, e; iii) os alegados 'problemas estruturais' relacionados a infiltrações, goteiras/telhado, encanamentos e problemas na caixa d'água suscitados pelo réu/reconvinte, sempre foram feitos pelo inquilino de maneira genérica (fls. 54/58), sendo que o autor/reconvindo, através de sua preposta (Dra. Simone), destacou que iria mandar alguém para avaliar e resolver tais problemas (Sr. França) (fls. 58/59; 65; 67; 88). Aliás, em se tratando especificamente dos problemas do inquilino com a Enel e a Sabesp, referente a problemas desde o corte no fornecimento desses insumos até a vinda de fatura de cobrança (Sabesp) em valor altíssimo (fls. 76), tem-se que o autor/reconvindo apresentou situações as quais contrariam a versão da parte contrária, quais sejam: i) houve modificações da parte hidráulica interna do imóvel locado, sem a prévia anuência do proprietário/locado, como a colocação transformação de uma lavanderia em um quarto (fls. 126/128), situação a qual poderia ter dado causa, essencialmente, aos alegados vazamentos e problemas hidráulicos, deixando a questão do surgimento de goteiras no telhado em segundo plano; ii) religação, em janeiro de 2024 ou seja, depois de três meses do início da locação em questão -, da energia elétrica, cuja interrupção teria se dado por conta de uma 'ligação direta' descoberta pela concessionária (fls. 119); iii) o inquilino, depois de restabelecido o fornecimento de água no início de fevereiro de 2024 (fls. 124), não se prontificou a atender o pessoal da Sabesp para vistoriar o imóvel 'in loco' - a fim de saber o real motivo do alto consumo registrado -, tampouco deixou as chaves para que pudessem adentrar no local para vistoriá-lo (fls. 125/126), e; iv) a fotografia juntada às fls. 142 (portão fechado com cadeado, sem data), não basta para comprovar a alegação do réu/reconvinte de que o autor/reconvindo lhe teria impedido de adentrar no imóvel locado, desde fevereiro de 2024 (fls. 143). Diante do acima exposto, e não tendo sido requerido pelo réu/reconvinte a realização de prova pericial no imóvel em questão, a fim de efetivamente dirimir a questão central defensiva relacionada à constatação/existência de danos estruturais não consertados pelo proprietário, forçoso reconhecer que ele não se desincumbiu do ônus de comprovar fatos que pudessem modificar ou impedir o direito alegado pela parte contrária (art. 373, II, do CPC). Consequentemente, o autor/reconvindo faz jus ao pagamento dos locativos vencidos de fevereiro de 2024 até a data da sua imissão (13/12/24), uma vez que o réu/reconvinte não conseguiu comprovar que a sua saída antecipada do imóvel locado teria se dado por culpa exclusiva do locador, tampouco conseguiu comprovar qualquer situação que o eximisse da sua obrigação de adimplir com a sua contraprestação contratualmente assumida. Todavia, oportuno atentar que, conforme expressamente estabelecido no parágrafo único da cláusula décima oitava, o valor dado em caução pelo inquilino (R$9.000,00 fls. 46/49), deverá, automaticamente, servir para a quitação integral dos aluguéis vencidos entre fevereiro e abril de 2024; restando, para tais meses, apenas a cobrança das parcelas do IPTU (R$500,00 mensais). Quanto ao pedido reconvencional, tal não prospera. Isso porque, como acima destacado, o autor/reconvindo não infringiu qualquer obrigação contratual. Posto isto, não há se falar em condená-lo ao pagamento da multa compensatória prevista na cláusula décima segunda, tampouco reclamar dele indenização por lucros cessantes. Ainda, face ao inequívoco inadimplemento do réu/reconvinte, o qual superou três meses de aluguel, a caução pecuniária deverá ser integralmente absorvida pelo autor/reconvindo. Ante todo o exposto: i) julgo procedente a ação para: a) declarar rescindido o contrato objeto da lide (fls. 15/23) aos 13/12/24, data da imissão do autor na posse do imóvel então locado ao réu, e; b) condenar o réu a pagar ao autor os aluguéis vencidos entre fevereiro de 2024 e 13/12/24, sendo este último proporcional, além das parcelas mensais de IPTU (R$500,00) vencidas nesse mesmo período, incidindo sobre ambos, desde os respectivos vencimentos, os encargos e consectários de mora previstos no parágrafo terceiro da cláusula primeira do contrato em discussão (correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória de 10%). Outrossim, o autor, devido à caução ofertada pelo réu, deverá considerar, como integralmente quitados, os aluguéis vencidos entre fevereiro e abril de 2024 (cláusula décima oitiva, parágrafo único), podendo levantá-la imediatamente, bem como deduzir tal valor do débito em aberto. Em razão da sucumbência, condeno o réu ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo pelo equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC; observando-se, contudo, o disposto no art. 98, §3º, do mesmo Diploma legal, ante a gratuidade a ele deferida às fls. 107, e; ii) julgo improcedente a reconvenção. Condeno o réu/reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais da reconvenção, sendo que, quanto aos honorários advocatícios, fixo-os pelo equivalente a 10% (dez por cento) ao benefício econômico então almejado (R$28.000,00), nos termos do art. 85, §2º do CPC; observando-se, contudo, o disposto no art. 98, §3º, do mesmo Diploma legal, ante a gratuidade a ele deferida às fls. 107.

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