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Talita Rodrigues Dos Santos De Aguiar x Hm 39 Empreendimento Imobiliário Ltda

ID: 305413103

Tribunal: TJSP Órgão: Processamento 3º Grupo - 6ª Câmara Direito Privado - Pátio do Colégio, 73 - 4º andar Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº Processo: 2162472-40.2025.8.26.0000

Data de Disponibilização: 24/06/2025

Polo Ativo:

TALITA RODRIGUES DOS SANTOS DE AGUIAR

Polo Passivo:

HM 39 EMPREENDIMENTO IMOBILIáRIO LTDA

Despacho

Advogados:

THABATA COELHO DA COSTA LOPES

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

DESPACHO Nº 2162472-40.2025.8.26.0000 - Processo Digital. Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011 - Agravo de Inst… DESPACHO Nº 2162472-40.2025.8.26.0000 - Processo Digital. Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011 - Agravo de Instrumento - Praia Grande - Agravante: Talita Rodrigues dos Santos de Aguiar - Agravado: Hm 39 Empreendimento Imobiliário Ltda - DECISÃO MONOCRÁTICA nº 34010 Trata-se de ação de rescisão contratual (1024053-18.2024.8.26.0477) ajuizada por TALITA RODRIGUES DOS SANTOS DE AGUIAR em face de HM39 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. Na inicial, narra a parte autora que (a) firmou, em 15 de outubro de 2022, instrumento para a compra e venda com a ré referente a unidade autônoma nº 15 do Bloco A do Condomínio Residencial HM39-7, com uma vaga de garagem, pelo valor total de R$ 184.771,50; (b) efetuou pagamentos que totalizam R$ 41.266,23, incluindo parcelas mensais, valores do financiamento junto à Caixa Econômica Federal e comissão de corretagem; (c) a entrega do imóvel estava prevista para dezembro de 2023, com prazo de carência até junho de 2024, mas o imóvel não foi entregue e não há previsão de conclusão da obra; (d) a área do empreendimento foi invadida por terceiros desde 2018, fato conhecido pela ré, que, mesmo assim, vendeu o imóvel afirmando falsamente que a área estava livre e desocupada; (e) a ré agiu com má-fé ao comercializar imóvel em área invadida, omitindo a real situação do terreno e induzindo a autora a erro; (f) a autora foi privada do uso do imóvel, sofreu frustração e transtornos, e não obteve solução extrajudicial, sendo compelida a ajuizar a presente ação para ver respeitados seus direitos. Requereu a concessão de tutela de urgência para cessar a cobrança dos encargos de obra e pagamentos à ré. Sobreveio a r. decisão de fls. 258/260 que indeferiu o pedido de concessão da tutela de urgência, sob o seguinte fundamento: INDEFIRO a tutela de urgência pleiteada. A tutela de urgência sem audiência da parte contrária é providência excepcional, sendo possível apenas quando a convocação do réu possa contribuir para a consumação do dano, razão pela qual apenas em hipóteses excepcionais cabe a concessão de tutela inaudita altera parte. Em verdade, trata-se de uma ponderação de valores, entre a celeridade e efetivação real da justiça, de um lado, e o devido processo legal, notadamente o contraditório, de outro. Em sendo viável a oitiva da parte contrária antes da concessão da medida, esta deve ser efetivada de ordinário. In casu, ausentes os requisitos do art. 300, não é possível a concessão da medida. Inconformada, a autora interpõe o presente agravo de instrumento argumentando, em resumo, que: (a) a mora da agravada está configurada, pois não entregou o imóvel no prazo contratual, sendo este fato de sua exclusiva responsabilidade, inclusive por ter comercializado imóvel em área invadida por terceiros, o que configura fortuito interno; (b) a cobrança de encargos de obra e parcelas do financiamento é indevida, pois a autora não recebeu o imóvel e a cláusula 5.3 do contrato com a Caixa Econômica Federal prevê a suspensão dos encargos em caso de atraso na entrega; (c) a decisão agravada violou entendimento consolidado no Tema 06 do IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 do STJ, que considera ilícita a cobrança de encargos após o prazo contratual de entrega do imóvel. Requer o provimento do recurso para que seja reformada a decisão agravada, autorizando-se a expedição do mandado de constatação e penhora. Decido. Não se conhece aqui do recurso, devendo ele ser redistribuído a uma das Câmaras da 1ª Subseção de Direito Privado. Cuida-se de ação derescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos, ajuizada por Talita Rodrigues dos Santos de Aguiar em face de HM39 Empreendimento Imobiliário Ltda., objetivando, entre outros pedidos, a rescisão do contrato de compra e venda firmado com a ré, com a consequenterestituição de valores pagos, repetição de indébito de encargos de obra e comissão de corretagem, lucros cessantes e danos morais, fundada no atraso da entrega do imóvel. De fato, apesar do inicial compromisso de compra e venda, as partes posteriormente firmaram contrato definitivo para aquisição do imóvel, mediante pacto de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, conforme consta da petição inicial. Confira-se: A autora-agravante firmou de início, em 15.10.2022, com a ré-agravada, um compromisso de venda e compra de unidade autônoma condominial por instrumento particular (fls. 37 da origem). Ao depois, em 28.10.2022, a autora, a ré e a Caixa Econômica Federal firmaram um contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - Programa Casa Verde e Amarela - recursos do FGTS (fls. 76 da origem). Inclusive, a fls. 124 da origem, na matrícula do imóvel, consta que a ré transmitiu por venda à autora parte ideal do imóvel objeto da matrícula. Também consta na matrícula do imóvel, na sequência, que a autora procedeu a alienação fiduciária da fração ideal à Caixa Econômica Federal. Como se vê,os autos versam sobre o atraso na entrega da obra, que ocasionou a cobrança de encargos de obra antes da entrega das chaves, e os consequentes pedidos de repetição de indébito, lucros cessantes e danos morais pelo inadimplemento contratual. Dada a existência de contrato definitivo que estipula o prazo de conclusão da obra e sendo a cobrança questionada decorrente do referido contrato, a discussão transcende o inicial compromisso de compra e venda. Portanto, não se trata de questão comum a todas as Subseções de Direito Privado, mas sim de matéria cuja competência recursal é da Primeira Subseção de Direito Privado, nos termos do artigo 5º, I, I.25, da Resolução nº 623/2013 (com redação dada pela Resolução nº 813/2019), que assim dispõe: Art. 5º. A Seção de Direito Privado [...] é constituída por 38 (trinta e oito) Câmaras [...] e subdividida em 3 (três) Subseções, assim distribuídas:I Primeira Subseção, composta pelas 1ª a 10ª Câmaras, com competência preferencial para o julgamento das seguintes matérias:[...]I.25 Ações relativas a compra e venda e adjudicação compulsória, que tenham por objeto coisa imóvel, ressalvadas aquelas sujeitas ao estatuto das licitações e contratos administrativos; Ademais, embora o contrato contenha cláusula dealienação fiduciária em garantia, a presente demandanão versa sobre a garantia fiduciária em si, mas sim sobre inadimplemento contratual e seus efeitos patrimoniais, o que afasta a competência estabelecida pelo artigo 5º, III, III.3 da Resolução nº 623/2013. Esse entendimento estáconsolidado neste E. Tribunal, conforme demonstram os seguintes precedentes: Apelação. Competência recursal. Ação de indenização por danos materiais. Firmado contrato definitivo de compra e venda de bem imóvel. Inexistência de discussão quanto à cláusula de alienação fiduciária em garantia a justificar a competência desta 34ª. Câmara de Direito Privado. Matéria afeta às Câmaras da 1ª Subseção de Direito Privado, nos termos do art. 5º, I.25, da Resolução 623/2013, alterado pela Resolução 813/2019. Precedentes do Órgão Especial do TJSP. Remessa para distribuição a uma das Câmaras da 1ª Subseção de Direito Privado. RECURSO NÃO CONHECIDO, COM DETERMINAÇÃO DE REDISTRIBUIÇÃO. (TJSP; Apelação Cível 1007356-49.2020.8.26.0286;Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itu - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/12/2021; Data de Registro: 17/12/2021) Conflito de competência. Agravo de instrumento em ação declaratória de abusividade de cláusula contratual c./c. indenização por danos materiais e morais referente a compra e venda de imóvel em construção. Recurso distribuído à 26ª Câmara de Direito Privado que entendeu se tratar de contrato de compra e venda formalizado e não apenas compromisso de compra e venda, a atrair a competência exclusiva da 1ª Subseção de Direito Privado (art. 5º, I, I.25, da Resolução nº 623/2013). Redistribuído à 7ª Câmara de Direito Privado, que reputou que se trata de matéria comum a todas as Subseções de Direito Privado (art. 5º, §3º, da Resolução nº 623/2013). Competência dos órgãos fracionários do Tribunal que se define em razão da matéria, em atenção à causa de pedir e ao pedido contido na inicial (art. 103 do RITJSP). Compradores autores que informaram que assinaram compromisso de compra e venda e posterior contrato definitivo de compra e venda com pacto de alienação fiduciária junto à CEF, pretendendo, em razão do atraso na entrega do imóvel, a devolução em dobro dos juros de obra/taxa de evolução da obra cobrado do final do prazo de tolerância até a entrega das chaves, reversão de multa contratual em seu favor, indenização por locatícios no período de atraso, declaração de nulidade de cláusulas e devolução de valores, além de danos morais. Taxa de evolução da obra prevista em contrato definitivo. Ausência de discussão sobre a garantia fiduciária, que afasta a competência. (TJSP; Conflito de Competência Agravo de Instrumento em Ação Declaratória de Abusividade de Cláusula Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais;Apelação Cível nº 1008317-59.2023.8.26.0229) Recurso Apelação Cível Compra e Venda Bem Imóvel Ação de Reparação por Danos Materiais e Morais Devolução de Taxas tais como a de Evolução de Obra, bem como Juros Incidentes sobre tal Taxa, entre Outras Abusividades, bem como Indenização por Danos Morais Negócio Jurídico que não se Confunde com Compromisso de Venda e Compra, cuja Matéria é de Competência de Todas as Subseções de Direito Privado Competência da Subseção I de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça Resolução nº 623/2013, Artigo 5º, I, I.25 Recurso não Conhecido Remessa dos Autos. (TJSP; Apelação Cível 1017784-31.2014.8.26.0309 Relator(a): Marcondes D'Angelo Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado Foro de Jundiaí - 1ª Vara Cível Data do Julgamento: 12/06/2020 Data de Registro: 12/06/2020) Dessa forma, por tratar-se de demanda queversa sobre inadimplemento contratual, repetição de indébito, lucros cessantes e danos morais decorrentes de atraso na entrega de imóvel, cujo contrato foi formalizado e não discute a garantia fiduciária, a matéria atrai a competência da1ª Subseção de Direito Privado. Por isso fica reconhecida a incompetência desta 20ª Câmara pertencente à subseção de Direito Privado 2. Consigno, por fim, que se prolatou decisão monocrática, sem remessa à Turma Julgadora, para conferir a agilidade que o caso requer. Ante o exposto, NÃO CONHEÇO aqui deste recurso, com determinação para sua redistribuição à 1ª Subseção de Direito Privado. São Paulo, 12 de junho de 2025. ROBERTO MAIA Relator (assinado eletronicamente) - Magistrado(a) Roberto Maia - Advs: Thabata Coelho da Costa Lopes (OAB: 320923/SP) - 4º andar

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