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Gerson Dalle Grave x Forte Securitizadora S/A e outros

ID: 319458474

Tribunal: TJSP Órgão: Foro Central Cível - 36ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1157995-16.2024.8.26.0100

Data de Disponibilização: 08/07/2025

Polo Ativo:

GERSON DALLE GRAVE

Polo Passivo:

FORTE SECURITIZADORA S/A GRAMADO BV RESORT INCORPORAçõES LTDA GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAçõES LTDA

Intimação

Advogados:

RENATO MENESES OLIVEIRA CAMPOS

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

RACHEL BROCK

OAB/RS XXXXXX Desbloquear

DANILO PANZUTI BASILE

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1157995-16.2024.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Promessa de Compra e Venda - Gerson Dalle Grave - Gramado Bv Resort Incorporações Ltda - - Gramado Parks Investimentos e Intermediaçõ… Processo 1157995-16.2024.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Promessa de Compra e Venda - Gerson Dalle Grave - Gramado Bv Resort Incorporações Ltda - - Gramado Parks Investimentos e Intermediações Ltda - - Forte Securitizadora S/A - Vistos. GERSON DALLE GRAVE propõe ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de tutela de urgência, devolução de quantias pagas e outros pleitos em face de GRAMADO BV RESORT INCORPORAÇÕES LTDA, GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAÇÕES LTDA. e FORTE SECURATIZADORA S/A. O autor narra, em síntese, que na data de 29/08/2020 celebrou com a empresa requerida um Contrato de Compra e Venda com o intuito de adquirir uma unidade autônoma no empreendimento "Buona Vitta Resort Spa" tipo "Classic Diamante", nº 417, bloco B - COTA GBV-72532, com direito a 4 semanas por ano, comercializada pelas rés, pelo valor total de R$ 99.990,00. Em razão de mudança do contexto social e econômico, pessoal e nacional, o autor não deseja permanecer no mencionado contrato. Tendo, nesse sentido, já desembolsado a quantia aproximada de R$ 35.451,55. Diante disso, requer, em sede de tutela de urgência, de que as rés se abstenham de qualquer ato prejudicial ao nome do autor como, por exemplo, inscrição em órgãos de proteção ao crédito, além de que sejam suspensas futuras cobranças relativas a unidade do autor. Por fim, pugna pela procedência da ação com confirmação da tutela previamente concedida, além de condenação para as rés restituírem o autor no equivalente à 75% dos valores pagos à título de parcela contratual e rescisão do referido contrato, como também nulidade cláusula sétima, parágrafo oitavo do contrato de compra e venda. Deferimento de liminar às fls. 66/68. A ré Forte Seguratizadora apresentou Contestação às fls. 79/97. Preliminarmente, apresenta impugnação ao valor da causa, como também arguição de ilegitimidade passiva, ao passo que é mera companhia securatizadora de créditos imobiliários, atuando tão somente cessionária, credora e credora fiduciária da Gramado BV. Em ordem de mérito, alega inexistência de relação consumerista entre essa ré e o requerente, logo há inaplicabilidade de responsabilização solidária no caso em comento. Nesse viés, requer que a demanda seja julgada improcedente em face dessa ré. As rés Gramado BV e Gramado Parks apresentaram Contestação às fls. 316/342. Preliminarmente, alega ilegitimidade passiva da ré Gramado Parks Investimentos e Intermediações S.A, visto que o contrato objeto da demanda foi firmado entre o requerente e a ré Gramado BV Resort e Incorporações. Além disso, argumenta para que se considere a universalidade do juízo de recuperação judicial, sobre o que consta a ré, logo, pede a suspensão do feito. Em ordem de mérito, argumenta pela inexistência de vício de vontade no referido contrato, esse se substanciando com validade e eficácia e em respeito ao Código de Defesa do Consumidor. Diante do exposto, requer que o feito seja julgado improcedente. Réplica às fls. 475/491. Instadas a especificarem as provas que pretendem produzir (fls. 492/493), o autor pugnou pelo julgamento antecipado da lide à fl. 496, como também fez a ré Forte Seguratizadora às fls. 497/499. Em contrapartida, as demais ré quedaram-se inertes. É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. Procedo ao julgamento antecipado do mérito, eis que a matéria é exclusivamente de direito e não demanda dilação probatória. Passo à análise das preliminares arguidas nas Contestações. De proêmio, rejeito a impugnação ao valor da causa. O objeto da lide versa sobre rescisão contratual que, somente ocorrendo, gera eventual ressarcimento ao valor já pago,ou seja, a análise do segundo pedido depende do acolhimento do primeiro. Logo, o valor do ato é daquele que se pretende rescindir, no caso, o valor do contrato firmado. Conforme a jurisprudência: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VALOR DA CAUSA. Decisão que determinou a retificação do valor da causa e a consequente complementação das custas judiciais. Insurgência do autor. Demanda que versa sobre a desconstituição de negócio jurídico. Fixação correta pelo magistrado com esteio no valor do contrato rescindendo. Inteligência do art. 292, II, do CPC. Precedentes deste TJSP e doE.STJ. Decisão mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2134652-80.2024.8.26.0000; Relatora Daniela Cilento Morsello; 9ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:17/05/2024). (grifos meus) Rejeito o pedido de suspensão do feito. A recuperação judicial não impede o prosseguimento das ações de conhecimento, como a presente. A preliminar de ilegitimidade passiva da ré Gramado Parks Investimentos e Intermediações S.A. e FORTE SECURITIZADORA S/A não merece prosperar, visto que, nos termos do artigo 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, as corrés são solidariamente responsáveis. Assim, todos aqueles que intervierem no fornecimento de produtos de consumo de bens duráveis ou não duráveis, em face do consumidor são solidariamente responsáveis, sem culpa, por vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor e ainda o consumidor, em razão da solidariedade passiva, tem direito de exigir e receber de um ou alguns daqueles que intervieram nas relações de fornecimento, parcial ou totalmente, a sanação do vício ou, esta não sendo levada a efeito, quaisquer das alternativas oferecidas no parágrafo primeiro deste art. (ver art. 25,parágrafos primeiro e segundo) (in Código de Defesa do Consumidor Comentado, Arruda Alvime outros, 2ªed. RT, pág. 145). Especificamente acerca da ré Seguritizadora, a jurisprudência já se pronunciou nesse mesmo viés: APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual com pedido de restituição de valores pagos. Compromisso de compra e venda. Multipropriedade. Sentença de procedência em parte. Recursos das rés. EXAME: preliminar de ilegitimidade passiva da corré Forte Securitizadora S/A afastada. Relação de consumo caracterizada. Responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de consumo. Expressa previsão contratual de retenção de 50% dos valores pagos na hipótese de rescisão por iniciativa do compromissário comprador. Contrato celebrado posteriormente ao advento da Lei n. 13.786/2018. Ausência de abusividade da estipulação contratual, autorizada pelo artigo 67-A, §5º da Lei n. 4.591/64, visto que o patrimônio de afetação foi o regime de incorporação adotado. Observância do princípio do "pacta sunt servanda". Comissão de corretagem. Expressa previsão contratual acerca do valor cobrado e também da possibilidade retenção em caso de rescisão do contrato. Conformidade com o entendimento exarado no Recurso Especial Repetitivo n. 1599511/SP, tema n. 938, do STJ. Sentença reformada em parte. RECURSO DA RÉ FORTE SECURITIZADORA S/ANÃO PROVIDO. RECURSO DAS CORRÉS NG20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, WPM VIAGENS E TURISMO LTDA. E WAM COMERCIALIZAÇÃO S/A PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1005834-18.2023.8.26.0565; Relator (a): Celina Dietrich Trigueiros; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Caetano do Sul - 5ªVara Cível; Data do Julgamento: 18/12/2024; Data de Registro: 18/12/2024). Indubitável se mostra a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso, tratando-se de típica relação de consumo, ex vi dos comandos inscritos nos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. Assim, pelo art. 6º, inciso VIII do CDC, é admitida a inversão do ônus da prova a favor da autora, pois este é considerado hipossuficiente na relação contratual a ser analisada. Sem mais preliminares a analisar. Em ordem de mérito, a ação é procedente. Trata-se de ação de rescisão contratual de Contrato de Compra e Venda de unidade autônoma em modelo de multipropriedade com pedido de restituição de valores já pagos e nulidade de cláusula contratual que versa sobre a matéria da lide. No caso em tela, como confessado pelo autor ao longo de todo teor da exordial, a rescisão contratual tem fundamento na falta de condição financeira em arcar com o montante assumido, ao passo que não se alega e não resta provado qualquer vício de vontade que ensejaria a nulidade do ato. Nessa perspectiva, por perder o interesse na manutenção do contrato, é direito líquido e certo do comprador do imóvel requerer a rescisão deste, bem como a devolução dos valores pagos. De acordo com as Súmulas 1 e 2 deste Egrégio Tribunal de Justiça e da Súmula 543 do C. STJ: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedira rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem (Súmula 1) A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição (Súmula 2). "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543). Dessa forma, quanto à devolução das parcelas pagas, apesar da desistência do pretenso adquirente, é extreme de dúvidas de que ele tem o direito subjetivo material de ser restituído dos valores pagos à parte ré. Cinge-se a ponderação, portanto, no percentual a ser restituído. Do conjunto acostado aos autos, tem-se que o contrato foi celebrado na data de 29/08/2020 (fls. 27/51), assim sendo, se lhe aplicam as disposições da Lei Federal nº 13.786/2018 - Lei do Distrato. Destarte, todas as disposições penais constantes do instrumento particular devem se adequar à referida lei, não sendo possível imposição de multas e penalidades que a sobrepujem. Como frisado, o motivo do distrato é a ausência de interesse da parte autora na continuidade do pacto, e, por conseguinte, tenciona-se a restituição de montantes pagos; logo, a ré poderá deduzir a quantia prevista no artigo 67-A, da Lei nº 4.591/1964, a seguir transcrito: "Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato,pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. § 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída." (grifos meus) A multa contratual por rescisão por culpa do comprador foi prevista em 50% do que pago. Entretanto, consoante mencionado, o máximo legal para a pena convencional é de 25%, segundo o disposto no artigo 67-A, inciso II, da Lei Federal nº 4.591/1964. Ressalta-se que não incide, na espécie, a disposição do artigo 67-A, §5º, do referido diploma legal, que permite a imposição de multa de até 50% da quantia paga em caso de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, posto que o empreendimento foi concluído, estando extinto o patrimônio de afetação constituído pela ré, de acordo com o disposto no artigo 31- E, inciso I, da Lei Federal nº 4.591/1964. Por tal explanação, é improcedente pedido de nulidade do Parágrafo oitavo da cláusula sétima do contrato em comento, pois este está em ressonância com o disposto legal. Nesse sentido: APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Contrato firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (maio de 2019) . Rescisão por culpa do comprador. Sentença de parcial procedência. Irresignação do autor. Acolhimento . RETENÇÃO. Restituição de valores que deve observar os termos do inciso II do artigo 67-A da Lei 4.591/64. Sociedade de Propósito Específico que aderiu o regime de patrimônio de afetação . Não incidência, contudo, do § 5º art. 67-A da Lei 4.591/64, posto que as obras do empreendimento já estavam concluídas quando da resolução do contrato. Precedentes do STJ . Sentença parcialmente reformada. Recurso provido.(TJ-SP - Apelação Cível: 1001970-13.2022 .8.26.0498 Ribeirão Preto, Relator.: Vitor Frederico Kümpel, Data de Julgamento: 12/02/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2024) Adiante, de rigor, a redução da pena convencional para 25% dos valores pagos, com base no artigo 67-A, da Lei Federal nº 4.591/1964, devendo haver reembolso proporcional das verbas restantes, consubstanciadas em entrada e prestações do parcelamento do saldo devedor residual. Sobre o valor remanescente devido aos requeridos incidirão juros moratórios a partir do trânsito em julgado, tendo em vista que se trata de resolução por iniciativa do promitente comprador, consoante Tema 1002 do STJ e entendimento reiterado do e. TJSP (v.Apelação nº 1010072-04.2024.8.26.048, 1040801-16.2021.8.26.0224, 1039794-08.2023.8.26.0001 e 1017318-81.2023.8.26.0451). A respeito da correção monetária: (...) 5. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso(AgInt no AREsp 1399055/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, julgado em 03/12/2019,DJE 10/12/2019). Por fim, uma vez que o empreendimento imobiliário se encontra concluído e a unidade imobiliária sendo comercializada em regime de multipropriedade, o prazo para a devolução do dinheiro já pago pelos coautores deverá ser de 30 dias e em parcela única,aplicando-se a ratio legis contida no artigo 67-A, §§5º e 7º, da Lei Federal nº 4.591/1964. Ante todo o exposto, com fincas no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE a presente demanda para: i) confirmar a tutela deferida; ii) declarar rescindido o instrumento particular celebrado entre as partes, condenando-se as rés à obrigação de não inserir o nome do autor nos serviços de proteção ao crédito ou realizar cobranças referentes ao contrato rescindido; e iii) condenar a parte ré à devolução dos montantes pagos pela parte autora, no prazo de 30 dias e em parcela única, devidamente atualizados pela tabela do E. TJSP, desde cada desembolso, autorizada a retenção em seu favor do percentual de 25% do valor, com juros legais de mora nos termos da taxa SELIC (deduzido o índice de atualização monetária IPCA), a contar do trânsito em julgado desta sentença. O consectário acima vige até o início da produção de efeitos da Lei 14.905/2024 em 60 dias de sua publicação, em 01/07/2024, a partir de quando incidirá o IPCA em termos de correção monetária. Em razão da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento no percentual das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, os quais arbitro em 15% sobre o valor da condenação. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo,apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art. 1.010, § 1º, do CPC). Tendo em vista a alteração do §1º do artigo 1.275 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, o ofício de justiça remeterá o processo à Segunda Instância sem qualquer pendência (juntada de petições,expedientes pendentes de assinatura, certificação de publicações, de recolhimento de custas iniciais e preparo, cadastro atualizado de advogados e outros). Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com nossas homenagens e cautelas de estilo. P.I. - ADV: RENATO MENESES OLIVEIRA CAMPOS (OAB 429817/SP), RACHEL BROCK (OAB 49636/RS), RACHEL BROCK (OAB 49636/RS), DANILO PANZUTI BASILE (OAB 324114/SP)

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