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João Celio Sian e outros x Entre - Rios Empreendimentos Imobiliários Ltda e outros

ID: 303956055

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Campinas - 9ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1022073-92.2023.8.26.0114

Data de Disponibilização: 23/06/2025

Polo Ativo:

JOãO CELIO SIAN JONILZA DUARTE SIAN

Polo Passivo:

ENTRE - RIOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIáRIOS LTDA JCC GESTãO E SOLUçõES EM NEGóCIOS IMOBILIáRIOS LTDA

Intimação

Advogados:

VICTOR VINICIUS ALLEGRETTI SCABELLO

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JUNDIVAL ADALBERTO PIEROBOM SILVEIRA

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DEBORA ABREU DE OLIVEIRA

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Processo 1022073-92.2023.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - João Celio Sian - - Jonilza Duarte Sian - Jcc Gestão e Soluções Em Negócios Imobiliári… Processo 1022073-92.2023.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - João Celio Sian - - Jonilza Duarte Sian - Jcc Gestão e Soluções Em Negócios Imobiliários Ltda - - Entre - Rios Empreendimentos Imobiliários Ltda - Vistos. JOÃO CÉLIO SIAN e JONILZA DUARTE SIAN, qualificados nos autos, ajuizaram a presente Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais em face de JCC GESTÃO E SOLUÇÕES EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS e ENTRE RIOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA, igualmente qualificadas. Alegam os autores, em síntese, que em maio de 2014 firmaram com a primeira requerida um contrato para aquisição de um lote de 300m² no empreendimento "Terras de Viena", a ser implementado em Valinhos/SP, pelo valor de R$ 105.000,00, que foi integralmente quitado. Aduzem que, passados mais de seis anos, o loteamento não foi entregue, e as rés fornecem apenas respostas evasivas, prorrogando os prazos indefinidamente. Sustentam a irregularidade do loteamento e a ausência de qualquer indício de sua concretização, o que evidencia terem sido enganados. Diante do exposto, pleiteiam: a) a rescisão do contrato por culpa exclusiva das requeridas ; b) a restituição integral do valor pago de R$ 105.000,00, a título de danos materiais ; c) a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 ; d) a inversão do ônus da prova, com base no Código de Defesa do Consumidor ; e) a condenação das requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A petição inicial foi instruída com documentos. Foi deferido o benefício da justiça gratuita aos autores. Regularmente citadas, as requeridas apresentaram contestação conjunta (fls. 93/109). Preliminarmente, arguiram a ilegitimidade passiva da corré ENTRE RIOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ao argumento de que esta não fez parte do contrato de cessão de direitos firmado com os autores, sendo a relação jurídica restrita à corré JCC GESTÃO E SOLUÇÕES EM NEGÓCIOS. No mérito, defenderam a validade do contrato e sustentaram que o atraso na entrega do loteamento decorre de entraves burocráticos junto ao Poder Público, como exigências da Secretaria do Meio Ambiente e do GRAPROHAB, não podendo lhes ser imputada a culpa pela demora. Afirmaram que sempre agiram com diligência para a regularização do empreendimento e que os autores tinham ciência dos trâmites necessários. Impugnaram os pedidos de indenização por danos materiais e morais, por ausência de ato ilícito e de comprovação dos danos. Houve réplica (fls. 152/158), na qual os autores rechaçaram a preliminar de ilegitimidade passiva, invocando a responsabilidade solidária de toda a cadeia de fornecedores, nos termos do Código de Defesa do Consumidor , e reiteraram os termos da inicial, destacando a abusividade da cláusula contratual que não estipula prazo para a entrega do bem. Instadas a especificar provas, a parte autora requereu a expedição de ofício à Prefeitura de Valinhos para informar sobre o andamento do empreendimento , o que foi deferido por este juízo. A Prefeitura Municipal de Valinhos prestou informações (fls. 173 e 175), comunicando que o processo administrativo do loteamento "Terras de Viena" encontra-se aguardando vistos e autorização do órgão estadual GRAPROHAB para a continuidade das análises pela municipalidade. As partes foram intimadas a se manifestar sobre os ofícios, quedando-se inertes os requeridos e manifestando-se os autores pela expedição de novo ofício, desta vez ao órgão estadual. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é essencialmente de direito e os fatos relevantes estão suficientemente comprovados pelos documentos acostados aos autos. A requerida ENTRE RIOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA. alega não ser parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois o contrato de cessão de direitos foi celebrado exclusivamente entre os autores e a corré JCC GESTÃO E SOLUÇÕES EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS. A preliminar deve ser rejeitada. Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação de consumo em que os autores figuram como destinatários finais de um produto (lote de terreno) comercializado pelas rés, que se enquadram no conceito de fornecedoras. A documentação acostada demonstra que ambas as requeridas participam da cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário "Terras de Viena". O próprio contrato de cessão de direitos, em sua cláusula primeira, menciona que o empreendimento a ser executado em Valinhos/SP é uma parceria entre "Antonio Fassina e outros e Entre Rios Empreendimentos Imobiliários S/C Ltda." , e que a cedente (JCC) detém 50% dos lotes com a "Entre Rios Empreendimentos Imobiliários S/C Ltda". Dessa forma, tendo participado do empreendimento, aufere lucros e integra a cadeia de consumo, respondendo solidariamente pelos danos causados aos consumidores, nos termos do parágrafo único do artigo 7º e do artigo 25, § 1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor. Rejeito, pois, a preliminar. No mérito, a ação é procedente. O ponto central da controvérsia reside no descumprimento contratual por parte das requeridas, em razão do atraso substancial e injustificado na entrega do lote adquirido pelos autores. É fato incontroverso que as partes celebraram, em 12 de maio de 2014, "Contrato de Cessão de Direitos" para aquisição de um lote de terreno , tendo os autores quitado o preço de R$ 105.000,00. Na exordial, os autores afirmam que fora acordado que o empreendimento seria lançado em até 1 ano, fato que, embora impugnado genericamente, não foi refutado com a indicação de outro prazo. De toda forma, mesmo que não houvesse prazo estipulado, a demora de mais de 10 anos para a entrega de um loteamento, sem qualquer perspectiva concreta de conclusão, ultrapassa todos os limites da razoabilidade. As informações prestadas pela Prefeitura de Valinhos confirmam que o empreendimento ainda pende de aprovação em órgãos estaduais, ou seja, está longe de ser concluído. A tese defensiva de que a demora se deve a entraves burocráticos junto aos órgãos públicos não exclui a responsabilidade das rés. A regularização de um empreendimento imobiliário é atividade inerente ao risco do negócio das loteadoras. As dificuldades para a aprovação de projetos constituem fortuito interno, que não tem o condão de afastar a responsabilidade civil do fornecedor. Nesse sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo consolidou o entendimento através da Súmula 161: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente." Ademais, a cláusula contratual que condiciona a entrega do lote à aprovação do poder público, sem fixar um prazo determinado, é flagrantemente abusiva, nos termos do artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, deixando-o à mercê da vontade e da capacidade administrativa das fornecedoras por tempo indeterminado. Configurado, portanto, o inadimplemento absoluto do contrato por culpa exclusiva das requeridas, assiste aos autores o direito à sua rescisão, com o retorno das partes ao status quo ante, conforme preconiza o artigo 475 do Código Civil. Com a rescisão do contrato por culpa das vendedoras, a restituição dos valores pagos pelos compradores deve ser integral e imediata, conforme entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça: Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Assim, as requeridas deverão restituir aos autores a integralidade do valor pago, qual seja, R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais). O pedido de indenização por danos morais também procede. Embora o mero inadimplemento contratual não gere, em regra, dano moral, a situação dos autos extrapola o simples aborrecimento. A frustração da legítima expectativa de receber o imóvel adquirido, após mais de uma década de espera e a quitação integral do preço, causa angústia, aflição e abalo psicológico que superam os dissabores do cotidiano. A conduta das rés, que venderam um lote em empreendimento não regularizado e não o entregaram por um período tão longo, viola a boa-fé objetiva e os direitos da personalidade dos autores, que investiram suas economias no sonho da casa própria, vendo-o transformado em um pesadelo de incertezas e prejuízos. Considerando as circunstâncias do caso, a gravidade da conduta das rés, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico-punitivo da medida, fixo a indenização por danos morais em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sendo R$ 10.000,00 para cada autor, valor que se mostra razoável e proporcional. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: DECLARAR rescindido o "Contrato de Cessão de Direitos" celebrado entre as partes, por culpa exclusiva das requeridas. CONDENAR as requeridas, solidariamente, a restituir aos autores o valor de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais), a título de danos materiais, a ser corrigido monetariamente pela Tabela Prática do TJSP desde a data do desembolso (12/05/2014) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. CONDENAR as requeridas, solidariamente, a pagar aos autores a quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de indenização por danos morais (sendo R$ 10.000,00 para cada autor), valor a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data desta sentença (Súmula 362, STJ) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. A partir de 30/08/2024, a correção monetária deve ser calculada pelo IPCA e os juros moratórios devem corresponder à diferença entre a Taxa SELIC e o IPCA, nos termos dos arts. 389, parágrafo único e 406, §1º, do CC, com redação dada pela Lei 14.905/2024. Em razão da sucumbência, condeno as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios da parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Demodo a evitar o ajuizamentodeembargosdedeclaração, registre-se que, ficam preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linhaderaciocínio adotada. Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposiçãodeembargosdedeclaraçãofora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC. P.I. - ADV: VICTOR VINICIUS ALLEGRETTI SCABELLO (OAB 370838/SP), VICTOR VINICIUS ALLEGRETTI SCABELLO (OAB 370838/SP), DEBORA ABREU DE OLIVEIRA (OAB 268900/SP), DEBORA ABREU DE OLIVEIRA (OAB 268900/SP), JUNDIVAL ADALBERTO PIEROBOM SILVEIRA (OAB 55160/SP), JUNDIVAL ADALBERTO PIEROBOM SILVEIRA (OAB 55160/SP)

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