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Iago Brisola Gonçalves x Bernardi Horto Empreendimentos Imobiliários Ltda

ID: 320925253

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Hortolândia - 3ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1002156-96.2024.8.26.0229

Data de Disponibilização: 10/07/2025

Polo Ativo:

IAGO BRISOLA GONçALVES

Polo Passivo:

BERNARDI HORTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIáRIOS LTDA

Intimação

Advogados:

JULIANA PENNACCHI BERNARDI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

ERIC EMANOEL BODINI CANGIANI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1002156-96.2024.8.26.0229 - Procedimento Comum Cível - Perdas e Danos - Iago Brisola Gonçalves - Bernardi Horto Empreendimentos Imobiliários Ltda e outro - Vistos. Iago Brisola Gonçalves aj… Processo 1002156-96.2024.8.26.0229 - Procedimento Comum Cível - Perdas e Danos - Iago Brisola Gonçalves - Bernardi Horto Empreendimentos Imobiliários Ltda e outro - Vistos. Iago Brisola Gonçalves ajuizou a presente Ação de Procedimento Comum Cível - Perdas e Danos em face de Bernardi Souza Construção e Comércio Ltda Epp e Bernardi Horto Empreendimentos Imobiliários Ltda, alegando, em síntese, que em 30/03/2020 celebrou com o réu "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda", tendo por objeto a unidade 101 - Tipo 01 (vaga coberta) - na torre 02 do Residencial Moema, pelo preço de R$ 201.000,00. Informam que a entrega do imóvel deveria se dar em três anos a contar da data da obtenção do contrato definitivo junto à Caixa Econômica Federal. Foi realizado contrato aditivo que previu a obtenção do habite-se em 23/12/2022, com prazo de tolerância de 180 dias, a saber, 23/06/2023. Alega que até o ajuizamento da ação, o imóvel ainda não havia sido entregue. Requerem em sede de tutela, a inexigibilidade dos juros de obra e, no mérito, a confirmação da tutela, a condenação da ré ao valor correspondente aos juros de obra pagos, bem com a declaração de inexigibilidade, aos lucros cessantes correspondentes a 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, aos danos morais no valor de R$ 10.000,00 e a R$ 18.000,00 a título indenizatório pelos danos sofridos em razão da retenção da propriedade. Juntou documentos (fls. 20/90). Decisão de fls. 91 indeferiu os pedidos urgentes. Citada, a ré Bernardi Horto Empreendimentos Imobiliários Ltda apresentou contestação (fls. 147/159). Requer a denunciação à lide da Caixa Econômica Federal e a remessa dos autos à Justiça Federal. No mérito, alega que o prazo de entrega previsto é para 05/02/2024, com prazo de tolerância de 180 dias. Alega que o atraso se deu por fato imprevisível. Requer a improcedência dos pedidos. Réplica às fls. 181/196. Tentativa de conciliação infrutífera (fls. 346/349). É o relatório. Decido. A lide comporta julgamento antecipado nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, devido matéria ser meramente de direito, não necessitando de outras provas além das já produzidas. Consigno, inicialmente, que O juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um todos os seus argumentos (RJTJSP, 115:207; JTJ 259/14). Cabe destacar que a relação jurídica estabelecida entre as partes, por força de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, caracteriza-se como de consumo, visto que as partes se subsumam, respectivamente, às figuras de consumidor e fornecedor, segundo os arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o réu comercializa bem imóvel nomercado de consumo, o que é adquirido pelos consumidores como destinatários finais mediante contraprestação. No mérito, o pedido é parcialmente procedente. Rejeito a denunciação da CEF à lide. Isso porque, o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel foi celebrado somente entre as partes ora litigantes, certo que não possui a Caixa Econômica Federal ente unicamente responsável pelo financiamento - qualquer responsabilidade pelo atraso na entrega da obra, não havendo que se cogitar, dessa forma, em denunciação à lide e, portanto, compete à Justiça Estadual apreciar a demanda. Nesse sentido: COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. Legitimidade passiva da ré confirmada. Desnecessidade de intervenção da CEF ou de remessa dos autos à Justiça Federal. Autor não pretende discutir a validade da cláusula, mas a responsabilidade pelo seu pagamento durante o atraso na entrega da unidade. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Inocorrência. Previsão de entrega com cláusula de 27 meses a contar da assinatura do contrato de financiamento do imóvel, mais tolerância de 180 dias. Ausência de invalidade a ser reconhecida. Cláusulas redigidas de forma clara. Precedentes. Imóvel entregue no prazo. Inexistência do dever de indenizar lucros cessantes, danos morais, multa inversa e juros de obra. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Ilegitimidade passiva da Construtora. Inocorrência. Verba que integra o contrato firmado entre as partes. Aplicação da regra da solidariedade prevista no artigo 7º, parágrafo único, e no artigo 25, § 1º, ambos do CDC. Todavia, há a possibilidade de repasse do pagamento ao consumidor, conforme decisão proferida pelo E. STJ em sede de Recurso Repetitivo, sobretudo porque embora participe do Programa"Minha Casa Minha Vida", o autor não se enquadra na faixa I, em que é vedada a cobrança. Na hipótese, houve previsão contratual transferindo o encargo ao adquirente. Restituição devidamente indeferida. PRELIMINARES REJEITADAS E RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1016729-14.2015.8.26.0114 ; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/04/2020; Data de Registro: 28/04/2020) Ainda, não é o caso de suspensão ou extinção dos autos em virtude de acordo coletivo, já que o acordo firmado entre a ré e os demais condôminos não vincula os autores, mormente porque os autores não são obrigados a aceitarem os termos propostos. O pedido está fundado no contrato de compra e venda para aquisição de imóvel residencial celebrado entre os autores e a ré em 30/03/2020, com valor de R$ 201.000,00 com previsão de entrega em 23/12/2022 (habite-se), com prazo de tolerância de 180 dias. Pois bem. A segurança jurídica representada pelo princípio Pacta Sunt Servanda, no âmbito dos contratos, é imprescindível às relações contratuais; sem ela, ficam comprometidos o contrato entre as partes e a própria estabilidade social e política do Estado. Contudo, também as relações contratuais são suscetíveis da influência dos fatos modificados pelo tempo, razão pela qual as cláusulas volitivas e expressamente avençadas pelos contratantes podem, em caráter extraordinário, ser revistas para manutenção da segurança das próprias relações, com respaldo na teoria da imprevisão, disposta no artigo 317 do Código Civil, com intuito de ancorar a execução do contrato à condição de igualdade de equilíbrio existente ao tempo de sua celebração. Sendo assim, a teoria da imprevisão - corolário dos princípios da boa-fé e da função social do contrato - autoriza a revisão das obrigações contratuais quando há onerosidade excessiva decorrente da superveniência de um evento imprevisível, alterador da base econômica objetiva do contrato, consistente na pandemia da Covid-19. Ocorre que quando o contrato foi assinado, a pandemia já estava ocorrendo e a despeito da notória crise causada pelo vírus, a construção civil não sofreu paralisação, sendo uma das poucas atividades autorizadas a continuar a ser realizada. Durante a quarentena decretada pelo Estado de São Paulo, a construção civil foi considerada serviço essencial pelo art. 3º, § 1º, LIV, do Decreto nº 10.282/2020, e pelo art. 2º, § 1º, do Decreto Estadual nº 64.881/2020, de modo que não sofreu paralisação ou limitação, razão pela qual não pode ser usada de justificativa para o atraso na entrega do imóvel. Além disso, entraves administrativos, escassez de materiais e mão de obra são fatos previsíveis, que não autorizam a prorrogação do prazo de tolerância previsto no contrato. Trata-se de risco inerente ao negócio desenvolvido pela parte ré. Neste sentido é Súmula 161 deste Tribunal: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente." Neste sentido já decidiu este Tribunal de Justiça: DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA c.c. RESTITUIÇÃO DE VALORES Julgamento antecipado da lide Provas dos autos aptas ao julgamento da causa Cerceamento de defesa inocorrente Compromisso de compra e venda de imóvel Atraso na entrega da entrega da obra além do prazo de tolerância de 180 dias (Súmula 64 do TJSP) Referência à pandemia que não é suficiente para afastar a responsabilidade pelo atraso na obra Prazo de tolerância fixado no contrato de 180 dias úteis Cláusula abusiva Aplicação do tema 1 do IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 Expedição do "habite-se" que não afasta a mora contratual atribuída à vendedora Restituição integral dos valores pagos e em parcela única (Súmula 543 do STJ e Súmula 2 do TJSP) Rescisão contratual por culpa exclusiva da ré/apelante Juros de mora desde a citação (art. 405 do Código Civil) Precedentes jurisprudenciais, inclusive envolvendo a mesma ré/apelante Sentença mantida Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1002729-92.2021.8.26.0568; Relator (a): Lígia Araújo Bisogni; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de São João da Boa Vista - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/03/2022; Data de Registro: 29/03/2022) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Apelada condenada ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais no importe de R$ 10.000,00. Alegação de que o atraso decorreu de caso fortuito, bem como pelo advento da pandemia da Covid-19. Inadmissibilidade. Inteligência da Súmula nº 161 deste Tribunal de Justiça, que dispõe que "não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos". Ademais, o advento da pandemia se deu depois que o prazo de tolerância já havia se escoado. Lucros cessantes. Admissibilidade, nos termos da Súmula nº 162 desta E. Corte, que dispõe que "descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio". Indenização devida. Manutenção do valor arbitrado em 0,5 % (meio por cento) sobre o preço do contrato atualizado, por mês de atraso. Dano Moral. Ocorrência. Período expressivo de atraso. Fixação mantida em R$ 10.000,00, que atende aos parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1008645-56.2021.8.26.0003; Relator (a): Márcio Boscaro; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro Regional III - Jabaquara - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 26/03/2022; Data de Registro: 26/03/2022). No que concerne ao prazo de tolerância, cumpre notar que ele se encontra previsto na Lei nº 4.591/64: "Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. (...) § 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação". Como se vê, a lei não define prazo exato, somente permitindo que o contrato estabeleça, além do prazo para entrega da obra, o de sua eventual prorrogação. Devendo-se analisar no caso concreto o contrato pactuado, a fim de se aferir um prazo razoável para a prorrogação. Com efeito, o STJ a estipula como razoável o prazo de tolerância de 180 dias, aplicando-se, analogicamente, os prazos de validade do registro da incorporação, da carência para desistir do empreendimento e do saneamento de vícios pelo fornecedor. Assim, o atraso na entrega será contado a partir de 23/06/2023, porquanto foi expressamente previsto em contrato e é permitido por lei. Em relação ao contrato da requerida com a Caixa que previu a prorrogação do prazo contratado originalmente para 42 meses, nota-se que este não foi assinado pela parte autora, somente entre os réus e a financiadora. Assim, deve-se valer o prazo previsto entre as partes. O pedido de danos materiais em relação ao atraso da entrega da obra é procedente, o atraso na entrega do imóvel, após o prazo de prorrogação imotivada, por culpa do promitente vendedor, sem que haja provas do infortuito, da força maior ou do inadimplemento do promitente comprador, caracteriza a mora daquele no cumprimento de sua obrigação contratual. É evidente que a parte autora os suportou, eis que, caso o imóvel que adquiriu houvesse sido entregue na data prometida, poderia ter sido imediatamente por ela utilizado, seja para fins de residência, seja para locação a terceiros. Estes danos consistem, pois, em lucros cessantes, consubstanciados naquilo que a parte autora deixou de receber, desde 23/06/2023, que é a data prevista da entrega, acrescida de 180 dias, sendo o termo final a data da entrega do imóvel. O autor pleiteia o recebimento do valor correspondente a 1% sobre o valor do imóvel atualizado, desde a data prevista para a entrega do imóvel até a efetiva entrega das chaves. Quanto ao valor, razoável a remuneração estabelecida em 0,5% do valor atualizado do contrato, por mês de atraso, o que reflete o valor locativo mensal do imóvel. Uma vez que o débito tem origem em relação contratual, o marco de incidência dos juros de mora, relativo aos lucros cessantes, é a data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. É o que reconhece a Súmula 162 do Tribunal de Justiça de São Paulo: "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio". A base de cálculo dos lucros cessantes deve corresponder ao valor do contrato atualizado pela tabela prática do Tribunal de Justiça para débitos judiciais atualizada desde cada desembolso. A respeito: APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Imóvel "na planta". Indenização por danos materiais c.c. repetição de indébito. (1) PRELIMINAR DE EXTINÇÃO DO PROCESSO POR CONTA DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL DO GRUPO PDG: Rejeição, ante a expressa dicção dos arts. 6º, § 1º, e 52, III, da L. 11.101/05. (2) DISCIPLINA DO CDC: Aplicável ao caso, visto que a relação jurídica versada nos autos qualifica-se como de consumo. (3) LUCROS CESSANTES: Devidos. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, traz prejuízo (presumido) ao comprador, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (Tema 996, tese 1.2, dos Recursos Repetitivos; Súmula 162, TJSP). (4) DA ALTERAÇÃO NA QUANTIFICAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES: Necessidade. Acolhendo o recurso das rés, define-se o valor dos locativos, em prestação mensal de 0,5% do valor contratual do imóvel atualizado, de 1º.11.2013 a 18.03.2014, com correção monetária, pela Tabela Prática desta Corte, a partir de cada vencimento , e juros de mora, de 1% a.m., a contar da citação. (5) ÔNUS SUCUMBENCIAIS: Conservada a configuração havida em Primeiro Grau, sem qualquer alteração nesta Instância, quer pela inexistência de resposta do autor, quer pela pequena dimensão da alteração do julgado ora empreendida. Jurisprudência desta Corte e do STJ. RECURSO PROVIDO, EM PARTE, uma vez rejeitada a (TJSP; Apelação Cível preliminar. 1003716-42.2015.8.26.0309; Relator (a): Beretta da Silveira; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/09/2020; Data de Registro: 21/09/2020. Contudo o valor de 1% mostra-se desproporcional, fixo, portanto, o valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel atualizado, a partir do fim do prazo de tolerância (23/06/2023), data em que se configurou a mora, até a efetiva entrega das chaves. A respeito da cobrança de juros de obra, o Superior Tribunal de Justiça definiu em uma das teses fixadas no Tema 996 que É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Assim, a ré deverá restituir ao autor o valor referente aos juros de obra cobrados a partir de 23/06/2023. Descabe a condenação dos réus em relação ao pedido de retenção do imóvel, porquanto sequer este estava apto a ser entregue, portanto não houve qualquer benefício ao réu no atraso e também porque já houve a fixação dos danos materiais a título de lucros cessantes. Em relação aos danos morais, ainda que se trate de contrato de promessa de compra e venda de apartamento "na planta", naturalmente mais arriscado do que um contrato de compra e venda de imóvel pronto e acabado, certo que o atraso que já está em quase 1 ano e meio, assim fixo o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para compensar a angústia e sofrimento dos autores. Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: I) CONDENAR a ré no pagamento de lucros cessantes, correspondentes a 0,5% do valor total atualizado do contrato, pagos mensalmente, desde 23/06/2023, até a data da efetiva entrega do bem. O marco de incidência dos juros de mora é a data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil e a correção monetária, aferível de acordo com a tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, incide a partir de 27/11/2013 até 29/08/2024, a partir desta data, salvo disposição contratual em contrário, serão observados os seguintes parâmetros, em consonância com as alterações do Código Civil (art. 389, parágrafo único, e art. 406, §1º), promovidas pela Lei número 14. 905/2024: correção monetária pelo IPCA; juros de mora, de acordo com a taxa legal (diferença entre Taxa SELIC e IPCA, calculada mensalmente pelo Banco Central, conforme resolução CMN nº 5171/2024); II) condenar a referida ré a restituir ao autor o valor referente aos juros de obra cobrados a partir de 23/06/2023, bem como para III) DECLARAR inexigíveis os juros de obra a partir de 23/06/2023, corrigido pela correção monetária, aferível de acordo com a tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, incide a partir de 23/06/2023 até 30/08/2024, a partir desta data, salvo disposição contratual em contrário, serão observados os seguintes parâmetros, em consonância com as alterações do Código Civil (art. 389, parágrafo único, e art. 406, §1º), promovidas pela Lei número 14. 905/2024: correção monetária pelo IPCA; juros de mora, de acordo com a taxa legal (diferença entre Taxa SELIC e IPCA, calculada mensalmente pelo Banco Central, conforme resolução CMN nº 5171/2024); IV) condenar a ré ao pagamento dos danos morais no valor de R$ 5.000,00, corrigido monetariamente de acordo com a tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo e os juros de mora de 1% a.m, desde o evento danoso até 29/08/2024, a partir desta data, serão observados os seguintes parâmetros, em consonância com as alterações do Código Civil (art. 389, parágrafo único, e art. 406, §1º), promovidas pela Lei número 14.905/2024: etre o fato danoso e a sentença, aplica-se somente os juros de mora equivalentes à SELIC, com abatimento do IPCA (SELIC - IPCA, conforme art. 406, §º do CC/2002; a partir da sentença, deve incidir somente a SELIC como juros de mora e correção monetária. Julgo extinto o feito sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, VI do CPC em relação à ré BES Real Estate Participações Ltda. Sucumbente na maior parte, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, incluído nesse critério os lucros cessantes mensais, considerados em sua totalidade. Advirto que a interposição de embargos de declaração meramente protelatórios ensejará a aplicação de multa sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, do CPC. Em caso de descontentamento, deverá interpor o recurso competente. Oportunamente, arquivem-se, com as cautelas de praxe. P.I.C. - ADV: ERIC EMANOEL BODINI CANGIANI (OAB 432628/SP), JULIANA PENNACCHI BERNARDI (OAB 258187/SP)

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