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Bruno Augusto Amador Barreto x One Artur De Azevedo Empreendimento Imobiliário Spe Ltda

ID: 279069385

Tribunal: TJSP Órgão: Foro Central Cível - 31ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1013339-29.2025.8.26.0100

Data de Disponibilização: 26/05/2025

Polo Ativo:

BRUNO AUGUSTO AMADOR BARRETO

Polo Passivo:

ONE ARTUR DE AZEVEDO EMPREENDIMENTO IMOBILIáRIO SPE LTDA

Intimação

Advogados:

MARCELO DE ANDRADE TAPAI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

GISELLE DE MELO BRAGA TAPAI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

BRUNO PAULA MATTOS CARAVIERI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

ADV: Giselle de Melo Braga Tapai (OAB 135144/SP), Bruno Paula Mattos Caravieri (OAB 243683/SP), Marcelo de Andrade Tapai (OAB 249859/SP) Processo 1013339-29.2025.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível … ADV: Giselle de Melo Braga Tapai (OAB 135144/SP), Bruno Paula Mattos Caravieri (OAB 243683/SP), Marcelo de Andrade Tapai (OAB 249859/SP) Processo 1013339-29.2025.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Bruno Augusto Amador Barreto - Reqdo: One Artur de Azevedo Empreendimento Imobiliário Spe Ltda - Vistos. BRENO AUGUSTO AMADOR BARRETO ajuizou ação em face de ONE ARTUR DE AZEVEDO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, argumentando, em resumo, ter firmado com a ré contrato de compromisso de compra e venda em 30/09/2021 para aquisição da unidade 1407 do empreendimento EDGE NEX ONE PINHEIROS. Destacou que a data de conclusão da obra era para 30/05/2024, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias até 30/11/2024. Arguiu que, apesar de adimplidas as parcelas, a ré atrasou a entrega do empreendimento para além da data limite, agendando vistorias para meados de dezembro de 2024. Salientou que a parcela final, a ser adimplida na entrega do empreendimento, foi adiada para 31/12/2024. Pontuou que a chave não foi entregue e que o autor, então, solicitou a rescisão por culpa da ré, nos termos da cláusula 8.1.1 do contrato e do art. 43-A, caput, da Lei n. 4.591/64. Sustentou que a ré se recusou a proceder com o distrato, pretendendo aplicar multa em desfavor do autor, conquanto a culpa do atraso tenha sido da requerida. Defendeu a necessidade de devolução integral de valores, inclusive da comissão de corretagem. Em sede de tutela de urgência, pleiteou a suspensão da exigibilidade das parcelas do contrato e dos encargos, com determinação de depósito imediato do valor do contrato em juízo pela ré. No mérito, requereu a declaração de rescisão do compromisso firmado entre as partes por culpa da vendedora, com restituição integral dos valores pagos e multa de 2%, ou, alternativamente, que seja restituído de 90% a 75% dos valores pagos. Com a inicial, vieram os documentos. A decisão de fls. 219/220 deferiu em parte a tutela apenas para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e encargos. Citada, a ré ofertou contestação às fls. 232/240. Aduziu que o "habite-se" foi expedido em outubro de 2024, devendo a obra ser considerada entregue a partir de então. Sustentou que o autor foi contatado em novembro para dar início ao processo de vistoria. Defendeu a legalidade da retenção de valores. Requereu a improcedência da demanda ou, subsidiariamente, que a rescisão seja declarada por culpa do comprador, com incidência das penalidades contratuais. Juntou documentos. Réplica às fls. 451/459. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Julgo antecipadamente a lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por entender que as provas úteis e necessárias foram devidamente produzidas, prescindindo o feito de dilação probatória, notadamente por se tratar de matéria eminentemente de direito. Os pedidos são procedentes. É incontroverso que as partes firmaram compromisso de compra e venda para a unidade descrita na inicial em 30/09/2021 (fls. 48/56), tendo sido fixado, na avença, entrega para 30/05/2024, com 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, até 30/11/2024 (fl. 50). Também é incontroverso que o autor adimpliu as parcelas vencidas no curso do contrato, com exceção daquela devida quando da entrega das chaves, e que, até o ajuizamento da ação, em fevereiro/2025, o requerente não havia sido imitido na posse da unidade. Em primeiro lugar, há de se destacar que, ao contrário do que sustenta a ré, não é a expedição do habite-se pela municipalidade que marca a data de entrega da obra aos adquirentes, mas sim a efetiva entrega das chaves aos compradores, que, assim, imitem-se na posse do imóvel. Isso porque, o habite-se é pressuposto de habitabilidade do empreendimento, tratando-se de condição necessária, mas não suficiente, para que a incorporadora promova a efetiva entrega dos apartamentos aos compradores. A vinculação em contrato, pela requerida, da entrega da obra como data do habite-se não produz, portanto, efeitos perante o demandante. A própria requerida aduz que, após o "habite-se" em outubro, os compradores passaram a ser contatados apenas em meados de novembro para iniciar o agendamento das vistorias pré-entrega das unidades, o que torna a sua alegação conflitante. O tema foi consolidado na Súmula n. 160 do Eg. TJSP: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora. No mesmo sentido são os julgados recentes do C. Tribunal: Apelação Cível. Ação de resolução contratual c/c restituição de valores. Promessa de compra e venda de imóvel. Procedência do pedido. Inconformismo por parte da ré. Não acolhimento. Atraso na conclusão das obras. Apenas a disposição física do imóvel em condições de habitabilidade ao promitente comprador é suficiente para caracterizar o adimplemento da obrigação da promitente vendedora. Exegese da Súmula nº 160 deste Tribunal. Conjunto probatório que ilumina à não comprovação da possibilidade de habitar a propriedade adquirida. Descumprimento contratual da promitente vendedora comprovado. Direito material do promitente comprador de pleitear a resolução do contrato (art. 475 do Código Civil). Resolução contratual que deve vir acompanhada da devolução imediata e integral dos valores pagos (Súmula nº 543 do STJ). Sentença mantida. Recurso de apelação desprovido. TJSP; Apelação Cível 1003929-55.2024.8.26.0625; Relator (a): Rômolo Russo; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/04/2025; Apelação. Ação de obrigação de fazer c.c. pedido de indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Inconformismo do autor e da ré. Preliminar e nulidade por ausência de fundamentação. Não acolhimento. Sentença que se encontra suficientemente fundamentada. Questões necessárias para a resolução dada à lide que foram enfrentadas e decididas. Sentença que cumpre os ditames do art. 489, do CPC. Mérito. Compromisso de Compra e Venda. Atraso na entrega da obra. Responsabilidade da vendedora. Contrato de financiamento imobiliário que não altera os termos do instrumento particular ajustado com a requerida. Entendimento do c. STJ, ademais, que considera a abusividade de eventual vinculação à contrato de financiamento. Tema 996. Previsão abusiva e nula de pleno direito. Inteligência do art. 39, XII, 51, IV e 47 todos do CDC. Súmula 161, do TJSP. Precedentes deste e. Tribunal. Expedição do habite-se que não afasta a mora contratual, se não entregue efetivamente o imóvel. Súmula 160, do TJSP. [...] Recurso do autor parcialmente provido, desprovido o recurso da ré. TJSP; Apelação Cível 1004790-22.2024.8.26.0405; Relator (a): Eduardo Gesse; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/05/2025. Superada tal questão, é assente na jurisprudência a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra (REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017), visando, justamente, abarcar eventual intempéries na construção do empreendimento. Tal prazo, contudo, não pode ser novamente alargado, pois já se trata de período de tolerância para a data inicialmente prevista, de sorte que não se justifica a imposição de novos atrasos ao adquirente, sem qualquer ônus para a vendedora. No caso concreto, a ré não nega que as unidades não foram entregues até 30/11/2024, data limite para tanto, sendo certo que a própria ata de instalação do condomínio aponta que as vistorias se iniciariam apenas em 10/12/2024, com entrega de chaves iniciando a partir de 11/12/2024 (fls. 66/71), ou seja, incontroversamente após o prazo de tolerância. Em relação à unidade do autor, especificamente, nada apontou a requerida sobre a entrega das chaves. Assim, está plenamente demonstrado o atraso na entrega da unidade por culpa da requerida, para o qual não contribuiu o adquirente. Consta dos autos que o requerente buscou, administrativamente, a rescisão da avença com devolução dos valores pagos (fls. 213/214), como prevê expressamente o art. 43-A, caput, e §1º, da Lei n. 4.591/64, e a cláusula 8.1.1 do contrato (fl. 51). Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. § 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. A pretensão da ré, por seu turno, em aplicar penalidade em desfavor do requerente, afronta diretamente o texto legal, justificando-se apenas quando o distrato se dá por inadimplemento ou adquirente, o que não é o caso dos autos. Assim, é de rigor o reconhecimento da rescisão por culpa da ré, com devolução integral de todos os valores pagos pelo autor, no que se inclui a comissão de corretagem, nos termos já fixados pelo C. STJ: Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem (AgInt no AREsp n. 2.540.999/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 5/9/2024). Nos termos da Súmula 543 do C. STJ, a devolução ocorrerá de maneira imediata, com as parcelas corrigidas pelo índice insculpido no contrato (IGP-M cláusula 6.2, fl. 49), com incidência de juros de mora a ser calculado pela taxa legal (Lei nº 14.905/24). Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos para declarar rescindido o contrato entre as partes, por culpa da vendedora, condenando a ré a restituir ao autor todos os valores pagos, a serem corrigidos pelo IGP-M desde cada dispêndio, com incidência da taxa legal de juros de mora desde a citação, correspondente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do Código Civil (IPCA), com fulcro no art. 406, §1º, do Código Civil, calculada conforme Resolução nº 5.171/24 do BACEN, até a data do efetivo pagamento. Em consequência, JULGO EXTINTO o processo, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, arcará a parte requerida com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios da parte contrária, ora fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Oportunamente, arquivem-se os autos procedendo-se às anotações necessárias. P.R.I.

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Bruno Augusto Amador Barreto x One Artur De Azevedo Empreendimento Imobiliário Spe Ltda