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Leonicia Pedro Honorio Vieira x Jcv Empreendimentos Imobiliarios Ltda

ID: 292653080

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de São José do Rio Preto - 9ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1021267-92.2024.8.26.0576

Data de Disponibilização: 09/06/2025

Polo Ativo:

LEONICIA PEDRO HONORIO VIEIRA

Polo Passivo:

JCV EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Intimação

Advogados:

RODOLFO CHIQUINI DA SILVA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

FLAVIANO SANCHEZ SOGA SANCHES FABRI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1021267-92.2024.8.26.0576 - Procedimento Comum Cível - DIREITO CIVIL - Leonicia Pedro Honorio Vieira - Jcv Empreendimentos Imobiliarios Ltda - Vistos. RELATÓRIO Leonicia Pedro Honorio Viei… Processo 1021267-92.2024.8.26.0576 - Procedimento Comum Cível - DIREITO CIVIL - Leonicia Pedro Honorio Vieira - Jcv Empreendimentos Imobiliarios Ltda - Vistos. RELATÓRIO Leonicia Pedro Honorio Vieira propôs a presente "Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos c/c Tutela de Urgência" em face de Jcv Empreendimentos Imobiliarios Ltda, alegando, em síntese, que, celebrou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária junto à requerida, onde efetuou o pagamento de R$ 49.682,85. No entanto, aduz enfrentar uma crise financeira, necessitando rescindir o contrato. Requer, portanto, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, bem como da tutela de urgência, para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato. No mais, pugna pela procedência da ação, decretando-se a rescisão contratual e condenando a requerida na devolução de 90% dos valores pagos, em parcela única. Juntou procuração e documentos (fls. 12/34 e 39/46). Os pedidos de justiça gratuita e de tutela foram deferidos (fls. 47/48). Devidamente citada (fl. 56), a parte ré contestou (fls. 57/67). No mérito, em apertada síntese, consignou que a requerente é quem dá causa à rescisão contratual pleiteada, devendo-se respeitar, portanto, as cláusulas contratuais estipuladas entre as partes. Impugna o pedido de restituição de 90% do valor efetivamente pago, devendo ser autorizada a retenção de percentual considerável pela requerida, de 40% à 30%, levando-se em consideração o tempo de cumprimento da avença, de ocupação do lote e a impossibilidade de comercialização do imóvel, ressaltando que a autora encontra-se na posse efetiva do lote há mais de cinco anos. Consigna, ainda, que deve ser descontados dos valores a serem devolvidos, o percentual de 0,75% do valor atualizado do contrato, referente à taxa de fruição, bem como àqueles referentes às despesas incidentes sobre o imóvel. Nos pedidos, pugnou pela improcedência da ação. Juntou procuração e documentos (fls. 68/80). Réplica (fls. 84/106). Intimadas (fl. 81), a parte autora manifestou desinteresse na dilação probatória, ao passo que o réu nada alegou (126/127). A audiência de conciliação designada restou infrutífera (fls. 107/110 e 121). É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO Passo a conhecer diretamente o pedido, nos termos do art. 355, inciso I do Código de Processo Civil por ser desnecessária maior dilação probatória, já que a prova documental já produzida basta para o adequado equacionamento das questões relevantes ao desfecho da ação. Ademais as partes não demonstraram interesse na especificação de provas. No mérito, a ação merece ser julgada parcialmente procedente. É incontroverso que, entre as partes, formalizou-se um "Contrato de Compromisso de Compra e Venda", nos termos da documentação anexa, para aquisição lote 20, da quadra 04, do loteamento denominado Villa de Santa Barbara, registrado sob a matrícula 16.014 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Buritama/SP. Tratando-se de típica relação de consumo, incide o art. 53, "caput" do Código de Defesa do Consumidor: Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis, mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Com efeito, os artigos 2° e 3° da Lei Consumerista apresentam os conceitos de consumidor e fornecedor, bem como os de produto e serviço: Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo. Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. § 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista. Assim, resta claro o enquadramento da autora na definição de consumidores e da ré na de fornecedora, não havendo que se afastar o CDC do caso em deslinde. De fato, o Código de Defesa do Consumidor resulta das metas desenvolvidas pela Política Nacional das Relações de Consumo previstas na Constituição Federal (artigo 5º, inciso XXXII, e artigo 170, inciso V, da C.F.) e configura mecanismo de proteção ao consumidor que objetiva resgatar o equilíbrio das relações de consumo em que, quase sempre, alguém atua por interesse frente a outrem, que age por necessidade. Em virtude desses dispositivos constitucionais e do Código de Defesa do Consumidor, aquela espécie de contrato essencialmente privado e paritário, representa hodiernamente uma pequena parcela do mundo negocial. Na verdade, o que se percebe em algumas situações é a mitigação da liberdade contratual que se concentra, muitas vezes, na legislação consumerista. Logo, a livre iniciativa assegura a liberdade para contratar, com a ressalva de que existem instrumentos reguladores que servem para inibir as denominadas cláusulas abusivas que emprestam acentuado desequilíbrio nas relações de consumo. Nesses casos, o Estado intervém na relação contratual privada, para assegurar a supremacia da ordem pública, relegando o individualismo para um plano secundário e estabelecendo o que a doutrina comumente denomina de dirigismo contratual. Observado o mercado de consumo relativo à compra e venda de imóveis de grandes incorporadoras, considero que o contrato firmado entre as partes configura típico produto de massa, perfeitamente enquadrado nas hipóteses de proteção da legislação consumerista, em que se verifica verdadeira subordinação dos contratos de adesão, com cláusulas estandartizadas, oferta homogênea, etc. Aplicável ao caso, portanto, o Código de Defesa do Consumidor, não havendo dúvida da possibilidade de o consumidor desistir do negócio, ainda que esteja inadimplente, e ver parte do valor pago devolvido em uma só oportunidade, aplicando-se ao caso o disposto no artigo 53 do CDC, como mencionado alhures. No caso concreto é incontroversa a culpa da compromissária compradora pela rescisão, que apresentou como justificativa estar passando por dificuldades financeiras, tornando difícil o adimplemento. Todavia, o contrato celebrado entre as partes foi firmado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), devendo ser estabelecido como teto para a retenção o percentual de 25% da "quantia paga", nos termos do previsto no artigo 67 A, da Lei nº 4591/64, alterada pela lei supramencionada. Resumindo, deve a demandada devolver à parte autora os valores por ele pagos. De outra banda, a parte autora deverá arcar com indenização pela rescisão culposa do contrato, correspondente aos gastos próprios de administração e propaganda feitos pela compromissária vendedora. Tal medida dá-se em conformidade com entendimento sumulado do TJ-SP, senão vejamos: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Ressalto serem descabidas digressões acerca dos precedentes que formaram a súmula supramencionada quanto a tratarem de situações em que seria necessária a comprovação da ausência de condições de manter a obrigação por impossibilidade financeira, já que a própria súmula nada menciona a respeito. No mesmo diapasão é a Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. De se consignar, por oportuno, que sobre as parcelas acima mencionadas não incidirá juros, ante à ausência de culpa por parte da ré. Assim deve ser feito para que não haja enriquecimento ilícito, seja por parte da requerida, que pode dispor do imóvel, seja por parte da requerente, que devem indenizar todos os prejuízos causados à ré com sua conduta. Deve-se, ainda, declarar a rescisão contratual pleiteada pela parte autora, sem oposição, quanto a isto pela requerida. Consequentemente, a liberação do bem para comercialização também é medida que se impõe. Anoto que o sinal/arrasprestado pela parte consumidora, pelo seu valor, circunstâncias e natureza do negócio jurídico, irretratável, refere-se aarrasconfirmatórias, que visam a tornar certa a concretização do negócio, não tendo validade a previsão que prevê sua perda. Nesse sentido o entendimento consolidado do STJ de que "o arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se asarrasforem penitenciais, não se estendendo àsarrasconfirmatórias" (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJRS), Terceira Turma, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), bem como que: "compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos valores pagos à construtora, inclusive asarras" (REsp 355.818/MG, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 22/04/2003, DJ 25/08/2003, p. 311, REPDJ 13/10/2003, p. 366). No caso em questão, a parte autora ao negociar o imóvel não estava ciente de que, no valor apresentado pela ré para a venda do imóvel, já estava incluída a quantia referente à comissão decorretagem. Note-se que sequer há previsão da comissão decorretageme dos respectivos valores no preço e condições de pagamento (fl. 25). Portanto, não eram tais valores sabidamente pagos a título de comissão decorretagem, razão pela qual há direito de receber a devolução dacorretagem. No tocante àfruiçãodo bem pelo tempo que a compradora permaneceu na posse do bem (no caso terreno residencial), a incidência da chamada taxa defruiçãosomente seria justificável pela demonstração, no caso concreto, de efetiva ocupação do lote ou prova de algum proveito econômico da adquirente, o que não restou demonstrado, até porque o contrato tem por objeto lote de terreno. Assim, ausente prova de uso e gozo do imóvel ou qualquer prejuízo descabe, no caso, indenização a título defruição. Em relação a verbas tais como IPTU e taxas condominiais, decorrem estas da posse do imóvel. Logo, os valores devidos a tais títulos são de responsabilidade da parte autora. DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para, DECLARAR nulas as cláusulas em sentido contrário e CONDENAR a ré a devolver os valores pagos pela parte autora, inclusive eventual valor a título de corretagem, em uma única e imediata parcela (Súmulas 02 do TJSP e 543 do STJ), descontado o percentual de 25% a título de perdas e danos, além de eventuais débitos a título de IPTU. O valor deverá ser corrigido monetariamente a partir do pagamento de cada parcela e acrescido de juros moratórios legais a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos do Tema 1002 do STJ (Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão). Deverão ser aplicados os seguintes índices e taxas: Antes da vigência da Lei nº 14.905/24 o índice de correção monetária será a Tabela Prática do Tribunal de Justiça e os juros moratórios legais de 1% ao, conforme previsto no artigo 161, parágrafo 1º, do CTN c/c a antiga redação do artigo 406 do CC. Após a vigência da Lei nº 14.905/24 até a data do pagamento o índice de correção monetária a ser utilizado é o IPCA (artigo 389, parágrafo único, do CC) e os juros moratórios legais corresponde ao percentual decorrente da subtração da Taxa SELIC do índice IPCA (nova redação do artigo 406, parágrafo 1º, do CC e Resolução CMN nº 5.171, de 29 de agosto de 2.024). Tendo em vista as sucumbências suportadas - que são objetivas e não admitem compensação (artigo 85, parágrafo 14º, do CPC): A) arcará a ré com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, ora arbitrados, de acordo com o artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil, em 10% sobre o valor da condenação. b) arcará a parte autora com dos honorários advocatícios do patrono da ré referente a parte do pedido julgado improcedente, ora fixados, de acordo com o art. 85, parágrafo 6º e 8º, do Código de Processo Civil, em 10% sobre o valor atribuído ao pedido rejeitado (diferença entre o valor a ser pago e o valor da causa), observando que por se tratar de parte beneficiária da Justiça Gratuita, somente será obrigatório o pagamento no caso do beneficiado poder com elas arcar sem prejuízo próprio ou sustento da família (artigo 98, parágrafo 3º, do CPC/2015). Oportunamente, com o trânsito em julgado, poderá a parte interessada dar início ao cumprimento de sentença, devendo providenciar o cadastramento digital (advirto, que não se trata de distribuição, e sim de cadastramento) da petição como cumprimento de sentença - Código 156 e, doravante, as demais peças deverão ser cadastradas como petição intermediária e dirigidas ao cumprimento de sentença, com a observância do novo número do processo adotado por ocasião do seu cadastramento. Nesse caso, cabe à parte interessada, em fase de cumprimento de sentença, apresentar os correspondentes cálculos devidamente discriminados, conforme acima determinado, nos moldes do artigo 509, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil/2.015. Na inércia, aguarde-se provocação no arquivo. Outrossim, na hipótese de interposição de apelação e considerando o disposto no art. 1.010, § 3º, do CPC, independentemente de nova deliberação judicial, intime-se a parte adversa a apresentar suas contrarrazões, nos termos do § 1º, do mencionado dispositivo legal. Após, regularizados os autos, remetam-se ao Egrégio TJSP, observadas as formalidades legais. P.I. São José do Rio Preto, 04 de junho de 2025. - ADV: FLAVIANO SANCHEZ SOGA SANCHES FABRI (OAB 167411/SP), RODOLFO CHIQUINI DA SILVA (OAB 300537/SP)

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