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Renata Aparecida Vianna Da Silva x Brnpar Empreeendimentos Imobiliarios Ltda

ID: 308487495

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de São José do Rio Preto - 9ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1048197-50.2024.8.26.0576

Data de Disponibilização: 26/06/2025

Polo Ativo:

RENATA APARECIDA VIANNA DA SILVA

Polo Passivo:

BRNPAR EMPREEENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Intimação

Advogados:

RAFAEL AUGUSTO VIALTA

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IANARA FONSECA COUTINHO

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ANDRESSA CRISTINA MALAGOLINI AIELO

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Processo 1048197-50.2024.8.26.0576 - Procedimento Comum Cível - Atraso na Entrega do Imóvel - Renata Aparecida Vianna da Silva - Brnpar Empreeendimentos Imobiliarios Ltda e outro - Vistos. RELATÓRIO… Processo 1048197-50.2024.8.26.0576 - Procedimento Comum Cível - Atraso na Entrega do Imóvel - Renata Aparecida Vianna da Silva - Brnpar Empreeendimentos Imobiliarios Ltda e outro - Vistos. RELATÓRIO JEAN CARLOS LOPES DE SOUZA propôs a presente "Ação de Responsabilidade Civil pela Falha na Prestação de Serviço em razão de Atraso na Entrega de Imóvel na Planta c/c Ressarcimento de IPTU, Seguro Obra c/c Repetição do Indébito, Aluguel, Inversão da Cláusula Moratória, Lucros Cessantes e Danos Morais" em face de BRNPAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e BRN RESIDENCIAL MARIA CLARA 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, alegando, em síntese, que que formalizou contrato de compra e venda com a parte ré, sendo incerto a data da entrega do imóvel, e assinou contrato de compra e venda com a Caixa Econômica Federal, sendo certa a data de entrega, e com isso, deve adotar o contrato mais benéfico, no caso a CEF, que previu a data de entrega em 12/04/2023. Aduz que houve atraso na obra de 4 meses, gerando prejuízos ao autor, além de reiterar práticas abusivas cometidas pela parte ré. Requer a concessão do benefício da justiça gratuita, bem como a expedição de ofício à CEF a fim de apurar as ilegalidades cometidas pela requerida, e que apresente o termo de entrega das chaves. Requer que seja reconhecido como termo final a data de entrega em 12/04/2023 e também a falha na prestação de serviço, declarando nulo o termo de anuência pelo atraso da entrega da obra. No mais, propugna pela procedência da ação, declarando nula e abusiva a cláusula de tolerância de 180 dias e a responsabilidade de ressarcimento do IPTU. Condena a ré a devolução em dobro dos valores pagos a título de juros de obra, sendo de R$ 8.000,00, ao pagamento do aluguel no valor de R$ 6.000,00, além de inversão da cláusula penal e pagamento de lucros cessantes e do dano moral, no valor de R$ 15.000,00. Juntou procuração e documentos (fls. 29/120). Justiça gratuita concedida (fl. 121). Devidamente citadas, as requeridas contestaram conjuntamente (fls. 131/137), alegando ausência de inadimplemento contratual. Sustentam que o prazo de entrega do imóvel estaria condicionado à liberação de recursos pela Caixa Econômica Federal, com acréscimo de 180 dias de tolerância, de modo que a entrega ocorrida em agosto de 2023 estaria dentro dos limites pactuados. Defendem, ainda, que não há comprovação de qualquer prejuízo material ou moral decorrente da suposta mora e que os encargos pagos a título de juros de obra e tributos municipais decorreriam do próprio contrato e da legislação vigente. Invocam o princípio da segurança jurídica dos contratos, destacando que as cláusulas foram livremente pactuadas e que a parte autora não indicou especificamente qual dispositivo contratual teria sido descumprido. Por fim, afirmam que não há prova de dolo, culpa ou má-fé por parte das rés, requerendo a improcedência integral dos pedidos, inclusive quanto aos danos morais, repetição de valores, cláusula penal e lucros cessantes. Juntaram procuração e documentos (fl. 138/177). Intimadas as partes acerca da especificação de provas (fl. 178), a parte autora se manifestou a respeito da dilação probatória (fls. 199/200), ao passo que a parte ré pugnou pela expedição de ofício á CEF (fl. 181). Réplica (fls. 191/200). Designada audiência de conciliação (fls. 244/247), esta restou prejudicada ante a ausência das requeridas (fl. 202). É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO As circunstâncias da causa evidenciam a desnecessidade de produção de outras provas, comportando perfeitamente o julgamento antecipado da lide, em homenagem aos princípios da celeridade e economia processual, conforme exegese do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Completamente desnecessária a produção das provas pleiteadas pela parte autora às fls. 199/200, ante a ausência de atraso, conforme será abordado adiante. Despicienda a expedição de ofício à CEF, uma vez que tal modalidade de prova somente se prestaria a reiterar e afirmar tudo o quanto já dito em contraditório. E prova desnecessária e inútil não se realiza no processo, que é instrumento de razão destinado à solução da controvérsia havida entre as partes, cuja solução deve ser obtida dentro de sua razoável duração, tal qual passou a enfatizar a Emenda Constitucional de número 45, de 2.004, ao introduzir a redação do art. 5º, inciso LXXVIII, e com isso reconhecer, aí, a existência de um direito subjetivo da parte relativamente ao Estado, que tem a obrigação de expedir a tutela jurisdicional adequadamente, com utilidade e proveito. O Juiz como destinatário da prova no processo tem a faculdade de examinar a sua necessidade, utilidade, e o dever de indeferi-la, no exercício dos seus poderes instrutórios, sempre que se revelar o inverso, tal qual se verificou na ocasião, pois nenhuma influência exerceria no desate do litígio realização das provas pleiteadas. A ação merece ser julgada parcialmente procedente. Preliminarmente, ressalto que o Código de Defesa do Consumidor resulta das metas desenvolvidas pela Política Nacional das Relações de Consumo previstas na Constituição Federal (artigo 5º, inciso XXXII, e artigo 170, inciso V, da C.F.) e configura mecanismo de proteção ao consumidor que objetiva resgatar o equilíbrio das relações de consumo em que, quase sempre, alguém atua por interesse frente a outrem, que age por necessidade. Em virtude desses dispositivos constitucionais e do Código de Defesa do Consumidor, aquela espécie de contrato essencialmente privado e paritário, representa hodiernamente uma pequena parcela do mundo negocial. Na verdade, o que se percebe em algumas situações é a mitigação da liberdade contratual que se concentra, muitas vezes, na legislação consumerista. Logo, a livre iniciativa assegura a liberdade para contratar, com a ressalva de que existem instrumentos reguladores que servem para inibir as denominadas cláusulas abusivas que emprestam acentuado desequilíbrio nas relações de consumo. Nesses casos, o Estado intervém na relação contratual privada, para assegurar a supremacia da ordem pública, relegando o individualismo para um plano secundário e estabelecendo o que a doutrina comumente denomina de dirigismo contratual. Observado o caso concreto, considero que o contrato firmado entre as partes configura típico produto de massa, perfeitamente enquadrado nas hipóteses de proteção da legislação consumerista, em que se verifica verdadeira subordinação dos contratos de adesão, com cláusulas estandartizadas, oferta homogênea, etc, sendo perfeitamente aplicável as disposições do Código de Defesa do Consumidor. É incontroverso nos autos que entre as partes se aperfeiçoou um Instrumento Particular de Venda e Compra de Lote com a Contratação de Construção no Loteamento Residencial Maria Clara 2 sob a unidade de venda QUADRA 19/ LOTE 009. E no respectivo instrumento ficou estipulado que O prazo de construção do empreendimento é de até 24 meses, a contar da efetiva liberação dos recursos pela Caixa Econômica Federal, com observância do prazo de tolerância de 180 dias, sendo que o contrato com a CEF foi assinado em 30/04/2021. Malgrado seja indiscutível a aplicabilidade à hipótese dos autos da Lei 8.078/90, tal por si só não compromete a validade da cláusula que estabelece a possibilidade de ampliação em 180 dias do prazo contratualmente estipulado para a conclusão das obras. Uma disposição como esta, a despeito de se tratar de relação de consumo, é absolutamente compatível com a natureza e o vulto do empreendimento sobre o qual versa o contrato, cujo cronograma de execução se baseia em previsão que pode ser alterada no decorrer das obras, sendo razoável, pois, a fixação de um limite de tolerância dentro do qual o "atraso" por parte da empreendedora/construtora não pode ser alçado à condição de inadimplemento. Não há falar, embora não se desconheça a existência de posicionamento em sentido contrário, em abusividade ou em desvantagem exagerada para a consumidora. Lógico que não pode ser admitida a prorrogação do prazo indefinidamente com fundamento em riscos que são inerentes ao desenvolvimento do empreendimento, como, à guisa de ilustração, a falta de materiais essenciais. Tal constatação, entretanto, não desqualifica a validade da referida cláusula, ou seja, da previsão de um prazo de tolerância definido no tempo e cuja extensão, em se considerando, uma vez mais, a grandiosidade do empreendimento, não pode ser havida como excessiva. E uma vez respeitado este prazo máximo, não seria possível atribuir à construtora ou incorporadora a condição de inadimplente. Nesse sentido a Súmula 164 do TJSP: "É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para a entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de compra e venda, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível". Lícito reconhecer, pois, que o prazo para entrega do imóvel findou em 30/10/2023, tendo o imóvel sido entregue em 08/08/2023, como admite a parte autora (fl. 04), ou seja, dentro do prazo previsto em contrato, não havendo, portanto, que se falar em atraso na entrega da obra. Ressalte-se que, a despeito de a vinculação do prazo para realização das obras a evento futuro e incerto (a contar da efetiva liberação dos recursos pela Caixa Econômica Federal) violar o dever de informação e transparência, tornando cláusula contratual pertinente ao termo da obrigação incerta e indeterminável, o fato é que o contrato com a CEF foi assinado pouco mais de dois meses após a formalização do compromisso de compra e venda entre as partes, lapso razoável e insuficiente para acarretar prejuízos à parte autora, que, em pouco tempo, passou a ter ciência da data exata da entrega do bem. Assim, uma vez afastada a irregularidade inicial da cláusula com data incerta da entrega e reconhecida a legalidade da prorrogação do prazo, conforme previsto no instrumento contratual, restam prejudicados outros requerimentos da parte autora. Com efeito, não prosperam os pleitos de ressarcimento de valores pagos a título de seguro obra e alugueres, inversão da cláusula moratória, lucros cessantes, bem como de indenização por danos morais em virtude do atraso na entrega do bem, que, repise-se, não ocorreu. Ora, tais requerimentos são pautados na presunção de invalidade da prorrogação do prazo de conclusão da obra, de maneira que não reconhecida tal invalidade, de rigor o indeferimento das aludidas pretensões. Por fim, assiste razão à parte autora, tão somente, no que diz respeito à devolução de valores pagos a título de IPTU antes de sua imissão na posse do imóvel, ocorrida em 08/08/2023. A cláusula que atribui ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes de sua imissão na posse do imóvel objeto do contrato deve ser considerada nula. Isso porque, por se tratar de obrigação propter rem, independentemente de qualquer cláusula contratual prevendo a responsabilidade da adquirente do imóvel pela quitação do referido tributo, certo é que a responsabilidade pelo pagamento em questão decorre da efetiva imissão da adquirente na posse do bem. In casu, incabível a cobrança do IPTU antes da conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento, quando, de fato, se dá a efetiva imissão na posse do adquirente. Compromisso de compra e venda.Açãodeclaratória de nulidade contratual c.c. obrigação de fazer. Sentença de procedência. Irresignação das partes. Recurso da ré. Preliminar de julgamento extra petita afastada. Responsabilidade pelo pagamento doIPTUque somente pode ser transferida aos adquirentes após a efetiva imissão na posse do imóvel adquirido, não bastando para tanto a transmissão ficta. Precedentes desta Corte e doSTJ. Ré que deve suportar o pagamento doIPTUaté a conclusão a contento das obras de infraestrutura do loteamento. Recurso do advogado dos autores. Honorários advocatícios. Fixação com base no art. 85, §8º-A do CPC descabida. Tabela divulgada pelo órgão de classe sem caráter vinculante. Valor da causa baixo, impondo-se o arbitramento dos honorários por equidade. Honorários elevados para R$ 2.000,00. Recurso da ré desprovido, parcialmente provido o recurso do advogado dos autores.(TJSP; Apelação Cível 1017496-59.2023.8.26.0506; Relator (a):Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto -5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/04/2024; Data de Registro: 02/05/2024) APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel.Açãodeclaratória de nulidade de cláusula contratual c.c. obrigação de fazer e indenização. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da parte ré. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Pagamento de impostos (IPTU) incidentes sobre o imóvel que não pode ser exigido do comprador desde a assinatura do contrato, mas sim a partir da efetiva imissão na posse do bem. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento.(TJSP; Apelação Cível 1051454-20.2023.8.26.0576; Relator (a):José Rubens Queiroz Gomes; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/04/2024; Data de Registro: 29/04/2024). AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTES. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. REJEITADA. COBRANÇA DEIPTUANTES DA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA PELA VENDEDORA. INADMISSIBILIDADE. IMISSÃO NA POSSE DO COMPRADOR. NÃO OCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO NÃO PROVIDO. Enquanto não houver efetiva imissão do comprador na posse do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento doIPTUé da vendedora.(TJSP; Agravo de Instrumento 2027764-87.2024.8.26.0000; Relator (a):Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/04/2024; Data de Registro: 26/04/2024). No mesmo sentido, já entendeu o STJ: a efetiva posse do imóvel é o marco que define o momento da obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. Incidência da Súmula nº 83/STJ. (AgRg no AREsp 555.790/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2015, DJe 05/08/2015). Ainda segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio eIPTUsão de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de oIPTUter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse (STJ, AgInt no REsp 1697414/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 05/12/2017). Assim, deve-se considerar a efetiva imissão da requerente na posse do imóvel o dia 08/08/2023, conforme restou incontroverso nos autos, de modo que os valores a título de IPTU são de responsabilidade das rés até esta data, sendo de rigor a declaração da nulidade da cláusula 12.2 do contrato (fl. 114), bem como a devolução dos valores pagos a tal título pelo postulante antes da referida data. DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para o fim de declarar a nulidade da cláusula 12.2 e declarar a inexigibilidade de valores referentes a IPTU, desde a data pretérita à imissão da requerente na posse do imóvel, condenando as rés, solidariamente, a restituir à parte autora do numerário eventualmente pago, cuja demonstração fica relegada ao cumprimento de sentença. Deverão ser aplicados os seguintes índices e taxas: Antes da vigência da Lei nº 14.905/24 o índice de correção monetária será a Tabela Prática do Tribunal de Justiça e os juros moratórios legais de 1% ao mês, conforme previsto no artigo 161, parágrafo 1º, do CTN c/c a antiga redação do artigo 406 do CC. Após a vigência da Lei nº 14.905/24 até a data do pagamento o índice de correção monetária a ser utilizado é o IPCA (artigo 389, parágrafo único, do CC) e os juros moratórios legais corresponde ao percentual decorrente da subtração da Taxa SELIC do índice IPCA (nova redação do artigo 406, parágrafo 1º, do CC e Resolução CMN nº 5.171, de 29 de agosto de 2.024). Tendo em vista as sucumbências suportadas, que são objetivas e não admitem compensação (artigo 85, parágrafo 14º, do CPC): a)arcarão as rés com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, ora arbitrados, de acordo com o artigo 85, parágrafo 2º, do novo Código de Processo Civil, em 10% sobre o valor da condenação; b)arcará a parte autora com os honorários advocatícios dos patronos das rés, referentes à parte do pedido julgado improcedente, ora fixados, de acordo com o art. 85, parágrafo 6º e 8º, do novo Código de Processo Civil, em 10% sobre o valor atribuído ao pedido rejeitado, observando que por se tratar de parte beneficiária da Justiça Gratuita somente será obrigatório o pagamento no caso do beneficiado poder com elas arcar sem prejuízo próprio ou sustento da família (artigo 98, parágrafo 3º, do CPC/2015). Finalmente, tendo em vista o disposto no artigo 334, parágrafo 8º, do CPC (o não comparecimento injustificado do autor ou do réu à audiência de conciliação é considerado ato atentatório à dignidade da justiça e será sancionado com multa de até dois por cento da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa, revertida em favor da União ou do Estado), condeno as requeridas, cada uma, ao pagamento da multa de 2% sobre o valor da causa, a ser recolhida em guia própria, devendo o valor ser revertido em favor do Estado de São Paulo. Escoado o prazo sem pagamento, providencie a serventia a expedição de certidão de inscrição da dívida ativa, conforme Comunicado Conjunto 486/2024 - DJE de 18/07/2024, p. 02/05, sistema integrado com a Procuradoria Geral do Estado de São Paulo, observando-se o modelo de certidão mencionado no Comunicado Conjunto 589/2021 (DJE de 03/03/2021, p.04). Oportunamente, com o trânsito em julgado, poderá a parte interessada dar início ao cumprimento de sentença, devendo providenciar o cadastramento digital (advirto, que não se trata de distribuição, e sim de cadastramento) da petição como cumprimento de sentença - Código 156 e, doravante, as demais peças deverão ser cadastradas como petição intermediária e dirigidas ao cumprimento de sentença, com a observância do novo número do processo adotado por ocasião do seu cadastramento. Nesse caso, cabe à parte interessada, em fase de cumprimento de sentença, apresentar os correspondentes cálculos devidamente discriminados, conforme acima determinado, nos moldes do artigo 509, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil/2.015. Na inércia, aguarde-se provocação no arquivo. Outrossim, na hipótese de interposição de apelação e considerando o disposto no art. 1.010, § 3º, do CPC, independentemente de nova deliberação judicial, intime-se a parte adversa a apresentar suas contrarrazões, nos termos do § 1º, do mencionado dispositivo legal. Após, regularizados os autos, remetam-se ao Egrégio TJSP, observadas as formalidades legais. P.I. - ADV: RAFAEL AUGUSTO VIALTA (OAB 291881/SP), ANDRESSA CRISTINA MALAGOLINI AIELO (OAB 456288/SP), IANARA FONSECA COUTINHO (OAB 291865/SP), IANARA FONSECA COUTINHO (OAB 291865/SP), RAFAEL AUGUSTO VIALTA (OAB 291881/SP)

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