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Fernando Marin Hernandez Cosialls x Adilson Baptista De Araújo e outros

ID: 330557341

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Arujá - 1ª Vara Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1003607-05.2019.8.26.0045

Data de Disponibilização: 21/07/2025

Polo Ativo:

FERNANDO MARIN HERNANDEZ COSIALLS

Polo Passivo:

ADILSON BAPTISTA DE ARAúJO ESMERALDA IMóVEIS LTDA. TAIZ DEWORNIATIEWSCZ DE ARAUJO

Intimação

Advogados:

LUCIANO DE FREITAS SIMÕES FERREIRA

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JOSE CARLOS LOURENÇO

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JORGE VICENTE SIECIECHOWICZ NETO

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BIANCA PEREZ BIANCHINI SANTOS

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Processo 1003607-05.2019.8.26.0045 - Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Material - Fernando Marin Hernandez Cosialls - Adilson Baptista de Araújo - - Taiz Deworniatiewscz de Araujo - … Processo 1003607-05.2019.8.26.0045 - Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Material - Fernando Marin Hernandez Cosialls - Adilson Baptista de Araújo - - Taiz Deworniatiewscz de Araujo - - Esmeralda Imóveis Ltda. e outros - Vistos. ESPÓLIO DE ADORACION MARIN CABALLERO, representado por FERNANDO MARIN HERNANDEZ COSIALLS, ajuizou ação de cobrança de aluguéis cumulada com indenização por danos materiais contra ADILSON BAPTISTA DE ARAUJO, TAIZ DWORNIATIEWSZCZ DE ARAÚJO e ESMERALDA IMÓVEIS LTDA. Alega que, por meio da terceira requerida, foi firmado contrato de locação do imóvel situado na Avenida das Cerejeiras, nº 295, Condomínio Arujá IV, com os primeiros réus, sendo a segunda fiadora. Relata inadimplemento a partir de março de 2017, e danos significativos no imóvel após a devolução. Imputa à imobiliária omissão na administração. Requereu a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis em atraso, IPTU e taxa condominial, além de indenização por danos materiais, no valor de R$119.100,00. Juntou documentos (fls. 13/50). Citados, os réus ADILSON e TAIZ apresentaram contestação conjunta (fls. 129/137), alegando preliminarmente a ilegitimidade da parte autora, por ausência de demonstração de representação válida do espólio. No mérito, reconhecem que o imóvel foi ocupado, mas sustentam que não houve abandono ou danos ao bem. Aduzem que eventuais deteriorações decorreram do tempo e que a cobrança é exagerada. Alegam também que a imobiliária detinha as chaves desde 2017, sendo responsável pela fiscalização do estado do imóvel. Impugnam a planilha de débitos apresentada, alegando ausência de discriminação de valores e datas. A requerida ESMERALDA IMÓVEIS apresentou contestação a fls. 111/120, arguindo, em preliminar, sua ilegitimidade passiva. No mérito, sustentou que atuou apenas como intermediária e que o contrato de administração a isenta de responsabilidade pela inadimplência do locatário. Afirmou ter agido com diligência ao propor uma ação de despejo (processo nº 1003033-50.2017.8.26.0045) e que o mandato se extinguiu com o falecimento da locadora em 23 de dezembro de 2017. Impugnou os orçamentos apresentados pelo autor, considerando-os genéricos. Réplica a fls. 156/162. O réu ADILSON BAPTISTA DE ARAUJO, em sua contestação (pgs. 231/238), alegou que o imóvel já se encontrava em mau estado de conservação quando da locação e que não foi realizado laudo de vistoria inicial. Negou a dívida de aluguéis e impugnou o pedido de danos materiais, acusando o autor de litigância de má-fé. Pleiteou a improcedência da ação. Réplica a fls. 247/252. A ré TAIZ DWORNIATIEWSCZ DE ARAÚJO e o réu SÉRGIO MARIN HERNANDEZ COSIALLS, embora citados (pgs. 398 e 83, respectivamente), permaneceram inertes, sendo revéis. Após o prazo de contestação, a ré Taiz manifestou-se a fls. 430/432, alegando não possuir responsabilidade pelos débitos, pois estava separada de fato do corréu Adilson desde janeiro de 2017 e que, em acordo de divórcio, ele assumiu todas as dívidas do casal. Em decisão saneadora (pg. 424), o juízo afastou a preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária e, posteriormente, indeferiu a produção de novas provas orais e documentais pleiteadas pelas partes (pgs. 470/471 e 481). Foi determinada a expedição de mandado de constatação do estado atual do imóvel. O auto de constatação, datado de 06 de junho de 2025 (pgs. 497/498), certificou que o imóvel se encontrava ocupado por novos inquilinos desde 2019, em perfeito estado de conservação e com reformas recentes. As partes se manifestaram a fls. 507, 508/509, 510/511. Os autos vieram conclusos para sentença. É O RELATÓRIO. DECIDO. Promovo o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil. Diante da prova documental constante dos autos e, sobretudo, ante a matéria controvertida, reconheço a prescindibilidade de produção de mais provas, julgando antecipadamente o feito, vez que os elementos de convicção constantes dos autos já são suficientes à justa composição deste. Como é sabido, cabe ao juiz o exame e valoração judicial dos elementos probantes, em vista dos fatos expostos na inicial. Assim, perfeitamente possível que, diante do conjunto probatório que se apresenta, seja possível prescindir o feito de mais provas. Na verdade, ao assim proceder, atento aos princípios da celeridade e economia processual, na medida que se amolda aos exatos preceitos do Código de Processo Civil, ou seja, o Juiz deverá abreviar a marcha processual, quando a questão for de direito e de fato e não houver necessidade de produção de outras provas. Inicialmente, decreto a revelia dos réus TAIZ DWORNIATIEWSCZ DE ARAÚJO e SÉRGIO MARIN HERNANDEZ COSIALLS, que, apesar de citados (pgs. 398 e 83), não apresentaram contestação no prazo legal. Com relação ao co requerido Sérgio, bom dizer que ele ocupa o polo passivo apenas porque é herdeiro do espolio autor e não manifestou interesse em ocupar o polo ativo (fls. 74/75.) Já quanto a co requerida Taiz, ainda que tenha se manifestado nos autos após o prazo, de rigor aplicar os efeitos da revelia. Da responsabilidade dos locatários (Adilson e Taiz) A relação locatícia entre as partes é incontroversa, formalizada pelo contrato de locação residencial de pgs. 16/20, que tem como locatário o réu Adilson e como caucionante a ré Taiz. A cláusula vigésima primeira do contrato estabelece a responsabilidade solidária da caucionante por todas as obrigações assumidas (fls. 19). Quanto aos débitos locatícios, o autor apresentou planilhas detalhadas a fls. 44/46, fazendo incluir os aluguéis, IPTU e taxas condominiais em atraso (pgs. 44/46), cujos valores totalizam R$ 98.640,06 (R$ 27.396,73 de aluguéis + R$ 4.558,12 de IPTU + R$ 66.685,21 de condomínio ). E, apesar do réu Adilson negar a dívida, ele não apresenta qualquer comprovante de pagamento que pudesse afastar a pretensão autoral. A ré Taiz, por sua vez, alega que a separação de fato e o acordo de divórcio (pgs. 453/456), no qual o corréu Adilson assumiu as dívidas do casal, a isentariam da responsabilidade. Porém, tal argumento não procede. Acordos particulares entre os devedores não são oponíveis ao credor, que não participou da negociação. A responsabilidade contratual de Taiz como caucionante permaneceu hígida até a efetiva entrega do imóvel, sendo ela solidariamente responsável pelos débitos. Assim, diante da ausência de provas de quitação, procede o pedido de condenação dos réus Adilson e Taiz, solidariamente, ao pagamento dos débitos de aluguéis, IPTU e taxas condominiais. No que tange aos danos materiais no imóvel, o autor alega que os locatários o abandonaram em estado de completa deterioração. O auto de constatação de abandono, lavrado em 13 de junho de 2018 no bojo da ação de despejo, corrobora que o imóvel foi encontrado com "um monte de entulho", "parede que dividia dois banheiros demolida", "tubulação hidráulica exposta" e "janelas danificadas" (pgs. 28). Tal documento, dotado de fé pública, comprova que os locatários não devolveram o imóvel no estado em que o receberam, descumprindo a obrigação prevista no artigo 23, III, da Lei nº 8.245/91. Contudo, para a reparação do dano, não basta a comprovação de sua ocorrência, sendo necessária também a demonstração de sua extensão e do valor correspondente. Ademais, o autor fundamenta seu pedido de indenização de R$ 119.100,00 em dois orçamentos (pgs. 47/50) realizados de forma unitaleral. Importante anotar ainda que a constatação realizada por oficial de justiça em 2025 (pgs. 497/498) revelou que o imóvel está habitável e locado a terceiros desde 2019. E, embora a justificativa apresentada pelo autor, de que a reforma foi necessária para evitar maior deterioração, ele não cuidou de pleitear a produção de prova pericial, inclusive em sede antecipada, impossibilitando a verificação pericial da real extensão dos danos causados pelos réus e a aferição da correspondência com os valores pleiteados nos orçamentos. Dessa forma, o autor não se desincumbiu do ônus de provar o quantum debeatur, ou seja, o valor exato do prejuízo sofrido. Por essa razão, o pedido de indenização por danos materiais deve ser julgado improcedente. Da responsabilidade da imobiliária (Esmeralda Imóveis) O autor busca a responsabilização da imobiliária por suposta negligência na administração do contrato. A relação entre a falecida locadora e a imobiliária é de mandato, e a responsabilidade da mandatária, perante o mandante, é subjetiva, exigindo a comprovação de culpa, nos termos do artigo 667 do Código Civil. Apesar das alegações de desídia, a prova dos autos demonstra que a imobiliária adotou a medida judicial cabível ao propor a ação de despejo por falta de pagamento em setembro de 2017 (pgs. 123/150), antes mesmo do falecimento da locadora. O contrato de administração, em sua cláusula 7ª (pg. 21), isenta a contratada de responsabilidade por atrasos no pagamento por parte do locatário. Não há nos autos elementos que comprovem uma conduta culposa da imobiliária que tenha diretamente causado os prejuízos. A responsabilidade pela inadimplência e pelos danos ao imóvel é, primariamente, dos locatários. A simples existência de débitos não configura, por si só, a negligência da administradora. Portanto, o pedido em face da ré Esmeralda Imóveis Ltda. é improcedente. Dos Consectários Legais No que tange aos consectários legais, a matéria foi recentemente disciplinada pela Lei nº 14.905/2024, que alterou os artigos 406 e 524 do Código Civil, estabelecendo critérios claros e distintos para a correção monetária e para os juros de mora legais. A nova sistemática determina que a correção monetária, destinada a recompor o poder de compra da moeda, será calculada pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado pelo IBGE. Por sua vez, os juros de mora legais, devidos em razão do atraso no cumprimento da obrigação, corresponderão à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic) para títulos federais, deduzida a variação do IPCA acumulada no mesmo período. Caso a apuração resulte em taxa negativa, os juros moratórios serão considerados nulos (taxa zero) no respectivo período. Aplica-se a respetiva taxa ainda que as obrigações tenham sido constituídas antes da alteração legislativa (Lei nº 14.905/2024), nos termos do entendimento do STJ (AgInt no AREsp n. 2.059.743/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/2/2025, DJEN de 20/2/2025). Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, extingo o processo, com exame do mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor para CONDENAR os réus ADILSON BAPTISTA DE ARAUJO e TAIZ DWORNIATIEWSCZ DE ARAÚJO, solidariamente, ao pagamento dos seguintes valores: R$ 27.396,73, a título de aluguéis em atraso, R$ 4.558,12, a título de IPTU em atraso e R$ 66.685,21, a título de taxas condominiais, com correção monetária pelo IPCA e juros de mora, calculados pela taxa legal (Selic deduzido o IPCA), ambos a contar do vencimento de cada parcela. Diante da sucumbência recíproca entre o autor e os réus ADILSON e TAIZ, condeno cada parte ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais. Condeno os réus ADILSON e TAIZ ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono do autor, que fixo em 10% sobre o valor da condenação. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios aos patronos dos réus ADILSON e TAIZ, que fixo em 10% sobre o valor do pedido julgado improcedente (R$ 119.100,00). Diante da sucumbência integral do autor em relação a réu ESMERALDA IMÓVEIS, condeno o autor ao pagamento das custas processuais relativas a estes e ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da ré ESMERALDA IMÓVEIS, que fixo em 10% sobre o valor da causa. De modo a evitar o ajuizamento de embargos de declaração, registre-se que ficam preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linha de raciocínio adotada, observando que o pedido foi apreciado e rejeitado nos limites em que foi formulado. Por corolário, ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2°, do Novo Código de Processo Civil. Custas finais pelos requeridos vencidos (ADILSON e TAIZ), que ficam intimados a providenciar o recolhimento, no prazo de 15 dias, sob pena de inscrição na dívida ativa. Com o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos. P.I.C. Arujá, 16 de julho de 2025. - ADV: LUCIANO DE FREITAS SIMÕES FERREIRA (OAB 167780/SP), BIANCA PEREZ BIANCHINI SANTOS (OAB 440677/SP), JORGE VICENTE SIECIECHOWICZ NETO (OAB 31847/PR), JOSE CARLOS LOURENÇO (OAB 325869/SP)

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