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Casabranca Imóveis Administracao E Vendas Ltda e outros x João Paulo Machado Rodrigues

ID: 305482260

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Sorocaba - 2ª Vara Cível Classe: EMBARGOS DE TERCEIRO CíVEL Nº Processo: 1014004-28.2024.8.26.0602

Data de Disponibilização: 24/06/2025

Polo Ativo:

CASABRANCA IMóVEIS ADMINISTRACAO E VENDAS LTDA GUIDO CUSSIOL FILHO

Polo Passivo:

JOãO PAULO MACHADO RODRIGUES

Intimação

Advogados:

DIMAS RODRIGUES

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

CRISTIANE TEIXEIRA MENDES

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

ANDRÉ RICARDO CAMPESTRINI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

ADRIANO CLETO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1014004-28.2024.8.26.0602 - Embargos de Terceiro Cível - Tutela de Urgência - Casabranca Imóveis Administracao e Vendas Ltda - - Guido Cussiol Filho - João Paulo Machado Rodrigues - Visto… Processo 1014004-28.2024.8.26.0602 - Embargos de Terceiro Cível - Tutela de Urgência - Casabranca Imóveis Administracao e Vendas Ltda - - Guido Cussiol Filho - João Paulo Machado Rodrigues - Vistos. Recebo os embargos de declaração opostos às fls. 373/374 e 380/387, porque tempestivos, e lhes DOU PARCIAL PROVIMENTO, passando a sentença de fls. 368/370 a constar nos seguintes termos: " ...Vistos. CASABRANCA IMÓVEIS ADMINISTRAÇÃO E VENDAS LTDA e GUIDO CUSSIOL FILHO opuseram os presentes embarcos de terceiro em face de JOÃO PAULO MACHADO RODRIGUES, por dependência aos autos de cumprimento de sentença 0010635-14.2022.8.26.0602, todos devidamente qualificados nos autos. Informam que nos autos citados foi realizada a penhora dos imóveis de matrículas nº 88.061 (terreno), 110.195 (sala comercial 81) e 110.187 (sala comercial 41), todos com registro no 1º CRI de Sorocaba, sendo os dois primeiros de propriedade da autora Casabranca Imóveis (terreno adquirido em 28/06/2002, por ocasião da implantação e comercialização do loteamento denominado Ibiti do Paço, por dação em pagamento; sala comercial 81 em 06/11/1996) e o último do autor Guido Cussiol Filho (sala comercial 41 adquirida em 31/12/1982), adquiridos há décadas pelos embargantes. A primeira embargante esclareceu que havia convencionado com a construtora Alavanca que receberia vários lotes pelos serviços prestados (implantação de condomínio), remanescendo o lote penhorado sem registro, porque acordou com a construtora que outorgaria a escritura somente quando da venda do lote, não ocorrida em relação a esse bem penhorado em razão de seu tamanho diferenciado. Dentro deste contexto, pugnam pela procedência dos embargos com o levantamento das penhoras. Colacionaram documentos (fls.09/243). Deferida a liminar para evitar a penhora dos bens indicados (fls. 244/245), foi determinada a citação do embargado. Com o comparecimento espontâneo do embargado, foi apresentada contestação (fls. 253/274). Informa que à época das penhoras não havia informação acerca dos registros de propriedade nas matrículas dos imóveis, situação que persiste até hoje. Discorreu sobre a ausência dos registros. Pugnou pela improcedência dos embargos, impugnando, ainda, o valor atribuído à causa. Juntou documentos (fls. 275/304). Réplica às fls. 308/315 e juntada de documentos (fls. 316/353). Em sede de especificação de provas (ato ordinatório de fl. 354), os embargantes pugnaram pela realização de audiência para inquirição de testemunhas (fls. 357/359), ao passo que o embargado pugnou pelo julgamento antecipado do feito (fls. 360/364). É o relatório. Fundamento e decido. O processo comporta julgamento antecipado, pois os documentos que o instruem são suficientes para o esclarecimento dos fatos, não havendo necessidade de produção de outras provas, notadamente a inquirição de testemunhas. De se ver que esta em nada acrescentaria aos esclarecimentos indicados sobre pagamento de encargos, taxas condominiais e conhecimento da situação. Acolho a preliminar de impugnação ao valor da causa (fls. 271/272 e 314) para que haja correspondência em relação ao valor do efetivo proveito econômico pretendido (R$ 238.734,33). Retifique-se, desta feita, o valor da causa, anotando-se junto ao SAJ., intimando-se os embargantes para complementação da taxa judiciária, no prazo de quinze (15) dias. Não há outras preliminares pendentes de apreciação. No mérito, os embargos merecem acolhimento. Verifica-se que os embargantes pretendem afastar a penhora dos bens imóveis de matrículas nº 88.061 (terreno), 110.195 (sala comercial 81) e 110.187 (sala comercial 41), todos com registro no 1º CRI de Sorocaba, sendo os dois primeiros de propriedade da autora Casabranca Imóveis (terreno adquirido em 28/06/2002, por ocasião da implantação e comercialização do loteamento denominado Ibiti do Paço, por dação em pagamento - fls. 64/66; sala comercial 81 em 06/11/1996, por instrumento particular de aquisição - fls. 130/131) e o último do autor Guido Cussiol Filho (sala comercial 41 adquirida em 31/12/1982, por contrato particular - fls. 209/213), adquiridos há décadas. Note-se que os contratos de promessa de compra e venda foram firmados em caráter irrevogável e irretratável, com imissão dos promitentes-compradores na posse dos bens (terreno e salas comerciais) na data da assinatura. Trata-se, portanto, de uma situação já consolidada ao tempo da propositura da execução principal, que deu origem ao cumprimento de sentença, quando formulado o pedido de penhora dos referidos imóveis. Nestas condições, patenteada a compra e venda antes do ajuizamento de ação judicial, ausente fraude ou de má-fé, há muito a jurisprudência pátria pacificou o entendimento no sentido de não subsistir a penhora de imóvel, ainda que não houvesse registro. Vejamos: AGRAVO REGIMENTAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMITENTE COMPRADOR. BOA-FÉ. DEFESA DA POSSE CONTRA PENHORA DE IMÓVEL OBJETO DE NEGÓCIO. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 84/STJ. 1. O celebrante de promessa de compra e venda tem legitimidade para proteger a posse contra penhora incidente sobre o imóvel objeto do negócio jurídico, ainda que desprovido de registro, desde que afastadas a má-fé e a hipótese de fraude à execução. Súmula n. 84 do STJ. 2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 172.704/DF, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA,TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2013, DJe 27/11/2013) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 84/STJ. CABIMENTO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL ANTERIOR AO AJUIZAMENTO DA EXECUÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. (Súmula 84/STJ). 2. No caso, a Corte de origem, com fundamento na prova documental e testemunhal produzida, concluiu que os embargantes comprovaram que a aquisição do imóvel mediante escritura pública, embora não registrada, foi anterior ao ajuizamento da execução e, em consequência, ao registro da penhora, reconhecendo a boa-fé dos adquirentes. A modificação desse entendimento exigiria o reexame de matéria fático-probatória, oque é vedado em recurso especial (Súmula 7/STJ). 3. Não enseja a interposição de recurso especial matéria que não tenha sido debatida no acórdão recorrido, tendo em vista a ausência do necessário prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF.4. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no AREsp 900.090/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTATURMA, julgado em 20/08/2019, DJe 09/09/2019. O fato de o compromisso particular de compra e venda de bens imóveis não estar registrado em cartório não o desnatura como fonte de direito obrigacional, sendo admissível a oposição de embargos de terceiro pelo comprador, a fim de garantir a posse do bem objeto da penhora, nos termos da Súmula nº 84 do STJ: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro" (julgado em 18/06/1993, DJ 02/07/1993, p. 1328). De se registrar que não havia averbação da penhora dos bens com relação à execução promovida, antes da aquisição pelo embargantes. Presume-se, pois, sua boa-fé, alem do fato de o processo não poder atingir bens de terceiro, alheio a relação jurídica processual deduzida em juízo. É o quanto basta para o seguro desate da lide. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os embargos de terceiros opostos, para tornar definitiva a decisão de fls. 244/245 e, por consequência, determinar o levantamento das penhoras incidentes nos autos nº 0010635-14.2022.8.26.0602, sobre os imóveis de matrículas nº 88.061 (terreno), 110.195 (sala comercial 81) e 110.187 (sala comercial 41), todos com registro no 1º CRI de Sorocaba, sendo os dois primeiros de propriedade da autora Casabranca Imóveis (terreno adquirido em 28/06/2002, por ocasião da implantação e comercialização do loteamento denominado Ibiti do Paço, por dação em pagamento - fls. 64/66; sala comercial 81 em 06/11/1996, por instrumento particular de aquisição - fls. 130/131) e o último do autor Guido Cussiol Filho (sala comercial 41 adquirida em 31/12/1982, por contrato particular - fls. 209/213). JULGO EXTINTO o processo, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Atenta ao princípio da causalidade, consigno que a constrição apenas decorreu de omissão dos embargantes, que não promoveram o registro da escritura de compromisso de compra e venda. Nesta senda, condeno os embargantes ao pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária, que fixo em 5% sobre o valor da causa, na esteira da Súmula 303 do STJ: "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios". Após o trânsito em julgado, traslade-se cópia da presente para os autos 0010635-14.2022.8.26.0602, comunicando o resultado deste processo e comunique-se igualmente ao competente registro de imóveis, via ARISP. Intimem-se os autores para recolhimento da diferença das custas iniciais, dada a retificação do valor atribuído à causa (de R$ 100.000,00 para R$ 238.734,33), no prazo de quinze (15) dias. Efetivadas estas providências e nada mais sendo requerido, ao arquivo. P.I. Registro eletrônico. " Por fim, declaro prequestionados todos os dispositivos legais e constitucionais efetivamente suscitados pela parte, independentemente de sua expressa articulação pela autoridade judicial consoante firme orientação dos colendos Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça. Intime-se. - ADV: ADRIANO CLETO (OAB 172843/SP), ADRIANO CLETO (OAB 172843/SP), ANDRÉ RICARDO CAMPESTRINI (OAB 172852/SP), ANDRÉ RICARDO CAMPESTRINI (OAB 172852/SP), CRISTIANE TEIXEIRA MENDES (OAB 209026/SP), CRISTIANE TEIXEIRA MENDES (OAB 209026/SP), DIMAS RODRIGUES (OAB 269999/SP)

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