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Elite Centro Automotivo De Serviços Ltda e outros x Fernandes & Fernandes Administração E Participação Ltda

ID: 293553448

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Ribeirão Preto - 4ª Vara Cível Classe: RENOVATóRIA DE LOCAçãO Nº Processo: 1046373-72.2024.8.26.0506

Data de Disponibilização: 09/06/2025

Polo Ativo:

ELITE CENTRO AUTOMOTIVO DE SERVIçOS LTDA SILVIO FRANCISCO GOMES CAPELãO PADARIA EPP

Polo Passivo:

FERNANDES & FERNANDES ADMINISTRAçãO E PARTICIPAçãO LTDA

Intimação

Advogados:

PEDRO BORGES DE MELO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

FAUSI HENRIQUE PINTÃO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

BRUNA SEPEDRO COELHO RICIARDI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1046373-72.2024.8.26.0506 - Renovatória de Locação - Locação de Imóvel - Elite Centro Automotivo de Serviços Ltda - - Silvio Francisco Gomes Capelão Padaria Epp - Fernandes & Fernandes Adm… Processo 1046373-72.2024.8.26.0506 - Renovatória de Locação - Locação de Imóvel - Elite Centro Automotivo de Serviços Ltda - - Silvio Francisco Gomes Capelão Padaria Epp - Fernandes & Fernandes Administração e Participação Ltda - VISTOS em saneador. 1. O processo não deve ser sentenciado de plano. Cuida-se de ação renovatória de contrato de locação comercial ajuizada por Elite Centro Automotivo de Serviços Ltda e Silvio Francisco Gomes Capelão Padaria - EPP em face de Fernandes Fernandes Administração e Participação Ltda., fundamentada na Lei nº 8.245/91, objetivando a renovação compulsória do contrato locatício e seus aditamentos, com pedido subsidiário de indenização por fundo de comércio e benfeitorias na hipótese de improcedência da pretensão principal. A contestação apresentada pela requerida suscitou as preliminares de incompetência do Juízo em razão da prevenção, coisa julgada e falta dos requisitos legais para a renovação compulsória. No mérito, manifestou desinteresse na renovação locatícia, impugnou a metodologia avaliativa constante de laudo pericial referenciado pelas autoras, contestou o valor de mercado apurado e sustentou o descumprimento pelos requerentes dos requisitos legais. Afasto as preliminares arguidas em contestação. A preliminar de incompetência por prevenção não prospera. A análise detida dos elementos identificadores da demanda anterior revela que o processo tombado sob o nº 1035109-34.2019.8.26.0506 foi definitivamente julgado, esgotando-se completamente a relação jurídica processual então estabelecida. A presente ação renovatória, conquanto verse sobre o mesmo contrato locatício, funda-se em período locativo distinto e em circunstâncias fáticas supervenientes ao término da demanda anterior, configurando nova causa de pedir remota que afasta por completo a identidade necessária à configuração da prevenção. O instituto da prevenção, disciplinado pelos artigos 58 e seguintes do Código de Processo Civil, pressupõe necessariamente a coexistência temporal de demandas com tríplice identidade, circunstância inexistente na espécie em razão do trânsito em julgado da demanda anterior. Já a alegação de coisa julgada igualmente não merece acolhimento. O fenômeno da coisa julgada material, regulamentado pelos artigos 502 e seguintes do CPC, exige a perfeita identidade entre as demandas quanto às partes, causa de pedir e pedido. Embora as partes sejam as mesmas e o pedido guarde similitude estrutural, a causa de pedir remota diferencia-se substancialmente, posto que a presente demanda funda-se em período contratual posterior ao examinado na ação precedente, com circunstâncias fáticas distintas e supervenientes. A renovação compulsória de locação comercial constitui direito que se renova periodicamente, não se exaurindo com o julgamento de demanda anterior que versou sobre período locativo diverso. Sobre o tema: Locação de imóvel. Ação renovatória. Acordo firmado em demanda anterior que motivou a extinção do processo. Novo contrato firmado concomitantemente, prevendo a obrigação do locatário desocupar o imóvel ao final do novo prazo concedido para locação. Avença que não impede a propositura de outra renovatória. Exegese dos arts. 45, 52, 56, 57, 71/75 da Lei 8.245/91. Preliminar de carência de ação rejeitada. Decisão mantida. Ausência de litigância de má-fé pela interposição de nova demanda visando à renovação do pacto locatício. Recurso improvido (TJSP, AI 0059946-25.2008.8.26.0000, 32ª C.D.Priv., Rel. Des. Walter Exner, j. 29.01.2009). A alegação de falta de requisitos legais também não procede. A análise perfunctória da documentação acostada aos autos evidencia o cumprimento dos requisitos essenciais previstos no artigo 71 da Lei nº 8.245/91. As requerentes demonstraram documentalmente o exercício da atividade comercial no mesmo ramo há mais de cinco anos, juntaram comprovantes de pagamento dos aluguéis e encargos locativos, bem como se comprometeram a regularizar a documentação da garantia fidejussória em razão do falecimento superveniente de um dos fiadores. As eventuais deficiências documentais, se existentes, não configuram óbice intransponível ao prosseguimento do feito, podendo ser sanadas no curso da instrução processual, em observância aos princípios da instrumentalidade das formas e da conservação dos atos processuais. Superadas as questões preliminares, impõe-se proceder ao saneamento do feito com a identificação precisa das questões controvertidas que demandarão atividade probatória específica. A análise das manifestações das partes permite delimitar os pontos de convergência e divergência que orientarão a instrução processual. 2. Constituem fatos incontroversos, por não terem sido especificamente impugnados pela requerida ou por decorrerem de documentação inequívoca: a existência do contrato de locação firmado em setembro de 2002 e seus sucessivos aditamentos; a destinação comercial do imóvel para atividades de comércio de combustíveis, padaria e conveniência; a exploração comercial pelas requerentes há mais de quinze anos no mesmo local; o falecimento de um dos fiadores originais; a manifestação expressa de desinteresse da locadora na renovação contratual; o exercício pelas requerentes de atividade no mesmo ramo há período superior a cinco anos. As questões controvertidas que demandam elucidação probatória circunscrevem-se fundamentalmente à determinação do valor locativo de mercado compatível com as características específicas do imóvel e sua destinação econômica especializada. A complexidade técnica desta avaliação, que deve considerar múltiplos fatores como localização estratégica, características construtivas específicas para o ramo de atividade, potencial de geração de receita, condições atuais de mercado e peculiaridades do segmento de comércio de combustíveis, justifica inequivocamente a necessidade de prova pericial especializada. Diante do pedido subsidiário, na eventual improcedência da ação renovatória, surge a necessidade de apuração pericial do valor do fundo de comércio alegadamente constituído pelas requerentes ao longo dos anos de exploração comercial, bem como das benfeitorias eventualmente realizadas no imóvel locado, elementos essenciais para o eventual deferimento da pretensão indenizatória subsidiária. A instrução probatória deve ser organizada de forma a permitir o esclarecimento integral das questões controvertidas, observando-se rigorosamente os princípios da necessidade, adequação e proporcionalidade que informam a atividade probatória no processo civil contemporâneo. Nesse contexto, revela-se imperiosa a produção de prova pericial para apuração do valor locativo de mercado, considerando as peculiaridades do imóvel e sua destinação específica para atividades especializadas. A prova pericial requerida pelas partes apresenta-se não apenas pertinente, mas absolutamente necessária e adequada para a formação do convencimento judicial acerca da questão controvertida central. A avaliação do valor locativo de imóvel destinado ao comércio de combustíveis demanda conhecimentos técnicos especializados em engenharia de avaliações, análise de mercado imobiliário e compreensão das peculiaridades econômicas do setor, conhecimentos esses que extrapolam o saber jurídico comum e justificam a intervenção de expert qualificado. Quanto à distribuição do ônus probatório, aplicam-se as regras gerais estabelecidas no artigo 373 do Código de Processo Civil, competindo às requerentes a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, notadamente o cumprimento dos requisitos legais para a renovação compulsória, enquanto à requerida incumbe a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado pelas autoras. A regra estática do ônus da prova revela-se plenamente adequada ao caso concreto, não se divisando hipótese de aplicação da teoria dinâmica prevista no parágrafo primeiro do artigo 373, uma vez que ambas as partes possuem equivalente capacidade técnica e econômica para contribuir com a elucidação das questões controvertidas. Assim, DEFIRO a produção de prova pericial para avaliação do justo valor locativo do imóvel objeto da lide, requerida pela parte autora. Para tanto, nomeio o perito o Sr. RODRIGO LEANDRO ALFÉ, engenheiro civil com especialização em avaliações imobiliárias, que cumprirá o encargo escrupulosamente, independentemente de termo de compromisso e que poderá se valer do disposto no parágrafo 3º do artigo 473 do CPC. As partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, poderão indicar assistentes técnicos (devendo informar telefone e e-mail para contato do respectivo assistente) e formular quesitos. A parte que formular quesito cuja resposta implique trabalho excessivamente oneroso deverá se responsabilizar pelo pagamento dos honorários correspondentes ao quesito, sob a pena de indeferimento. Independentemente de manifestação das partes, formulo os seguintes quesitos do Juízo, que deverão ser obrigatoriamente respondidos pelo perito: QUESITOS RELATIVOS AO VALOR LOCATIVO: Qual o valor locativo mensal de mercado do imóvel objeto da locação, considerando sua localização, características construtivas, destinação comercial específica para comércio de combustíveis, padaria e conveniência, e as condições atuais do mercado imobiliário local? Quais foram os critérios técnicos e metodológicos utilizados para a determinação do valor locativo, especificando as normas técnicas aplicadas e os fatores considerados na avaliação? Foi realizada pesquisa de mercado com imóveis similares na região? Em caso positivo, quantos imóveis foram pesquisados, qual a metodologia adotada para seleção das amostras e quais os respectivos valores locativos praticados? Quais as características específicas do imóvel que influenciam na formação do valor locativo, considerando sua destinação para atividades de comércio de combustíveis, incluindo aspectos como localização estratégica, fluxo de veículos, acessibilidade e potencial comercial? O valor locativo atual praticado no contrato encontra-se compatível, superior ou inferior ao valor de mercado apurado? Em que percentual? Qual o valor locativo mensal que deveria ser praticado caso deferida a renovação compulsória, considerando as condições atuais de mercado e as características específicas do imóvel? QUESITOS SUBSIDIÁRIOS RELATIVOS AO FUNDO DE COMÉRCIO E BENFEITORIAS: Na hipótese de não renovação da locação, existe fundo de comércio constituído pelas requerentes no local? Em caso positivo, qual o valor de mercado deste fundo de comércio, considerando a clientela formada, o ponto comercial estabelecido e os investimentos realizados? Quais os critérios técnicos utilizados para avaliação do fundo de comércio, especificando os elementos considerados e a metodologia aplicada? Foram realizadas benfeitorias no imóvel pelas locatárias? Em caso positivo, qual a natureza, extensão e valor atual destas benfeitorias, distinguindo entre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias? Qual o valor total da eventual indenização devida às requerentes na hipótese de não renovação, considerando fundo de comércio e benfeitorias, deduzidos os valores eventualmente devidos a título de deteriorações ou danos ao imóvel? QUESITOS COMPLEMENTARES: O imóvel apresenta condições adequadas de conservação e manutenção? Existem vícios, defeitos ou necessidade de reparos que possam influenciar no valor locativo? A destinação atual do imóvel para comércio de combustíveis, padaria e conveniência encontra-se em conformidade com a legislação urbanística e ambiental aplicável? Há outros fatores técnicos relevantes que devam ser considerados para a completa avaliação do imóvel e que possam influenciar na determinação do valor locativo ou na avaliação do fundo de comércio? Após apresentação de quesitos, intime-se o perito para estipular sua proposta de honorários, no prazo de 05 (cinco) dias, que ficarão a cargo, em partes iguais, de ambos os litigantes, posto que requereram a perícia (cf. fls. 429 e 433), intimando-se, em seguida, as partes para que se manifestem sobre a estimativa, também no prazo de 05 (cinco) dias, voltando-me conclusos em seguida para fins do disposto no artigo 465, parágrafo 3º, do CPC. O perito deverá assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias. Apresentado o laudo, intimem-se as partes para que no prazo comum de 15 (quinze) dias se manifestem sobre o resultado, mesma oportunidade em que deverão providenciar a apresentação de seus pareceres técnicos. Em momento oportuno, tornem os autos conclusos para deliberações. Prov. Int. - ADV: PEDRO BORGES DE MELO (OAB 162478/SP), FAUSI HENRIQUE PINTÃO (OAB 173862/SP), FAUSI HENRIQUE PINTÃO (OAB 173862/SP), BRUNA SEPEDRO COELHO RICIARDI (OAB 241746/SP), BRUNA SEPEDRO COELHO RICIARDI (OAB 241746/SP)

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Resultados para o tribunal: TJSP

Resultados para "1036673-72.2024.8.26.0506" – Página 41 de 41

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