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Maria De Fátima Souza Silva x Sergio Cardoso Dos Santos

ID: 306192524

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Marília - 3ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1017931-43.2024.8.26.0071

Data de Disponibilização: 24/06/2025

Polo Ativo:

MARIA DE FáTIMA SOUZA SILVA

Polo Passivo:

SERGIO CARDOSO DOS SANTOS

Intimação

Advogados:

LUCAS ANDRÉ DE CASTRO DE CARVALHO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

IVO ANTONIO ASSUMPÇÃO DE MENDONÇA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

EDNOR ANTÔNIO PENTEADO DE CASTRO JÚNIOR

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1017931-43.2024.8.26.0071 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Maria de Fátima Souza Silva - Sergio Cardoso dos Santos e outro - Vistos. MARIA DE FÁTI… Processo 1017931-43.2024.8.26.0071 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Maria de Fátima Souza Silva - Sergio Cardoso dos Santos e outro - Vistos. MARIA DE FÁTIMA SOUZA SILVA ajuizou ação de rescisão de contrato de cessão de direitos de imóvel, cumulada com indenização por danos morais e materiais e reintegração de posse em face de MAURÍCIO GONÇALVES MENESES e SÉRGIO CARDOSO DOS SANTOS. Alega a autora ser proprietária, por direito hereditário, de imóvel registrado na matrícula 42.635 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Marília/SP, com área remanescente de 13.232,67 metros quadrados, conforme inventário que tramita sob o nº 1001413-76.2017.8.26.0344 na 1ª Vara da Família e Sucessões de Marília/SP. Narra que em 28 de março de 2018 celebrou com o requerido Maurício e Ricardo Cardoso um "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel", pelo qual cedeu a eles os direitos sobre a referida área pelo preço de R$ 300.000,00. Segundo o pactuado, o pagamento seria realizado da seguinte forma: a) Entrada de R$ 6.000,00 em dinheiro (adimplida); b) Veículo Citroën C4 Pallas avaliado em R$ 25.000,00 (adimplida); c) Assunção pelos compradores de débitos no valor total de R$ 151.500,00, assim distribuídos: R$ 100.000,00 referentes a IPTUs junto à Prefeitura de Marília; R$ 1.500,00 referentes a débitos junto ao DAEM; R$ 50.000,00 para despesas de regularização do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis; d) Pagamento de R$ 4.000,00 no prazo de 40 dias (adimplida); f) Saldo remanescente de R$ 113.500,00 no prazo de 30 dias após a regularização do imóvel. Afirma que o compradores tomaram posse imediata do imóvel, mas descumpriram as obrigações assumidas na cláusula segunda, alíneas "c" e "f", não efetuando: o pagamento dos débitos tributários e junto ao DAEM; a regularização do imóvel no cartório competente; o pagamento do saldo remanescente de R$ 113.500,00. Relata que, na mesma data da celebração do contrato principal, de forma ardilosa e aproveitando-se da "pouca cultura" da autora, Ricardo e o réu Maurício realizaram novo contrato vendendo-lhe (à autora) 3 lotes de 180 metros quadrados cada (total de 540 m²) da mesma área por R$ 90.000,00, configurando má-fé contratual. Sustenta que em 2020, em nova tentativa de composição, foi celebrado segundo contrato com os réus Maurício e Sérgio (segundo a autora, Ricardo teria falecido e Sérgio seria seu filho, motivo pelo qual participou do contrato) pelo valor de R$ 40.000,00, parcelado em 11 prestações, mas que também foi descumprido pelos requeridos após o pagamento de apenas algumas parcelas. No segundo contrato consta que houve o pagamento de 50% do primeiro instrumento, tendo a autora negado qualquer pagamento de metade do imóvel. Informa que os débitos de IPTU, que eram de R$ 100.000,00 à época do contrato, atingiram R$ 221.953,12 em maio de 2024, e os débitos junto ao DAEM, originalmente de R$ 1.500,00, alcançaram R$ 5.103,45 na mesma data. Narra que o inadimplemento contratual gerou consequências danosas, incluindo: ação de usucapião movida por terceiro (processo nº 1007483-07.2020.8.26.0344) tramitando na 3ª Vara Cível de Marília/SP (julgada procedente em Primeira Instância; atualmente em grau de recurso); ação de restituição de valores movida por terceiro (processo nº 1019999-25.2021.8.26.0344) tramitando na 4ª Vara Cível de Marília/SP, decorrente da impossibilidade de regularização de fração do imóvel vendida a terceiros. Afirma que notificou extrajudicialmente os requeridos em 07/06/2024, constituindo-os em mora, mas que permaneceram inertes quanto ao cumprimento das obrigações contratuais. A autora fundamenta seu pedido na cláusula 4ª do contrato originário, que prevê a rescisão de pleno direito em caso de inadimplemento, com perda das quantias pagas e direito de cobrança judicial com juros e atualização monetária. Requer a autora: a suspensão do contrato e de qualquer cobrança relativa ao imóvel (em sede de tutela de urgência); que os réus comprovem o pagamento dos 50% referentes ao contrato acessório de 2020; que a demanda seja julgada procedente para declarar a rescisão contratual por inadimplemento das obrigações das cláusulas 2ª, alíneas "c" e "f"; condenação dos réus ao pagamento de danos materiais no valor de R$ 127.056,57, compostos por: R$ 121.953,12 referentes a IPTUs vencidos após março/2018; R$ 5.103,45 referentes a débitos atualizados do DAEM; valores a serem apurados relativos às despesas da ação de usucapião; condenação ao pagamento de danos morais no valor correspondente a 20 salários mínimos; declaração de nulidade de todos os contratos subsequentes decorrentes do direito adquirido no primeiro; determinação da perda dos valores pagos em favor da requerente, nos termos da cláusula 4ª; reintegração de posse do imóvel. Citado, o réu Sérgio Cardoso dos Santos apresentou contestação às fls. 198/206, com documentos de fls. 207/208. Alega que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda porquanto apesar de seu nome constar no contrato de fls. 69/76, não há qualquer assinatura sua no instrumento. Ademais, nega ter realizado qualquer contrato com a autora, pontuando que seu pai não é Ricardo Cardoso (como afirmado na inicial). Em réplica, a autora concorda com a exclusão de Sérgio em decorrência de sua ilegitimidade de parte. O réu Maurício foi citado por edital e apresentou contestação por negativa geral (fl. 214), tornando controvertidos todos os fatos narrados pela autora na inicial. Brevemente relatado. Decido. Inicialmente é caso de acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva arguida por Sérgio Cardoso dos Santos. Isto porque o contrato juntado aos autos com seu nome não está assinado por ele. Ademais, seu documento pessoal (fl. 208) prova que não é filho de Ricardo Cardoso. Desta forma, JULGO EXTINTO o processo em relação a Sérgio Cardoso dos Santos, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, em razão de sua ilegitimidade passiva. Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios ao advogado de Sérgio fixados em R$ 2.500,00, considerando que foi apresentada apenas contestação. Fica suspensa a exigibilidade desta condenação tendo em vista ser a autora beneficiária da gratuidade judiciária. Em continuação, tendo em vista que a autora pretende a resilição do instrumento particular de cessão de direitos/promessa de compra e venda de fls. 62/68 e os decorrentes dele, bem como considerando que Ricardo Cardoso figura como parte tanto no contrato de fls. 62/68, quanto no de fls. 77/79, é necessária sua inclusão no polo passivo da demanda ou, se de fato houver falecido, de seus herdeiros/sucessores. Veja-se que na inicial a autora apenas afirma que Ricardo faleceu (fl. 4), porém, não foi apresentada certidão de óbito ou outro documento que assim comprove. Dessarte, providencie a autora a inclusão de Ricardo Cardoso no polo passivo da demanda, ou, se de fato houver falecido, providencie a inclusão de seus herdeiros/sucessores, informando o endereço para citação. A autora pretende a rescisão de contrato referente ao imóvel de matrícula n° 42.635, do 1° CRI de Marília. De acordo com a inicial, ela é proprietária do bem em decorrência de sucessão hereditária em virtude do falecimento de sua mãe. Diz que do total da área do imóvel (26.056,66 metros quadrados), negociou com Maurício e Ricardo a área de 13.232,67 metros quadrados, sendo a restante transferida para outras pessoas em ações de usucapião (Enio Baio e sua esposa Rosa Marcondes Baio e Ivo Inácio Rodrigues e sua Ermelinda da Cruz Rodrigues). Porém, a autora também informa a existência de outra ação de usucapião (n° 1007483-07.2020.8.26.0344, que tramitou perante esta 3ª Vara Cível de Marília, foi julgada procedente e atualmente encontra-se em grau de recurso no aguardo de julgamento de apelação interposta pela aqui autora) em que terceiro pretende usucapir uma parte do imóvel da matrícula n° 42.635 do 1° CRI de Marília, porém, não ficou claro se a área sub judice faz parte da que foi negociada com Maurício e Ricardo. Também não restou claro qual área foi objeto de negociação entre a autora e Maurício e Ricardo no instrumento de fls. 77/79. Assim, para dirimir tais dúvidas, apresente a autora um croqui do imóvel de matrícula n° 42.635 do 2º CRI de Marília, especificando qual a área total do imóvel, quais áreas foram objeto de usucapião por Enio Baio e sua esposa Rosa Marcondes Baio e por Ivo Inácio Rodrigues e sua Ermelinda da Cruz Rodrigues (fl. 04). Deve ainda ser especificada a área vendida pela autora para Maurício Gonçalves Meneses e Ricardo Cardoso, a área objeto de pedido de usucapião no processo n° 1007483-07.2020.8.26.0344, bem como a área dos lotes comprados pela autora por meio do instrumento particular de fls. 77/79 (já que no processo n° 1019999-25.2021.8.26.0344 consta a informação que a autora teria negociado área pertencente à Prefeitura). A autora também deve especificar quais parcelas do segundo contrato foram adimplidas (valores e datas de pagamento), eis que à fl. 39 afirma que houve o adimplemento de algumas parcelas do segundo contrato (o de fls. 77/79). Ressalte-se que a mera juntada de extratos não possibilita a verificação do que de fato foi pago pelos réus. Prazo para a autora cumprir as determinações supra: 15 dias. Providencie a serventia a juntada da certidão atualizada do imóvel de matrícula n° 42.635, do 1º CRI de Marília, através do sistema Arisp, tendo em vista a autora ser beneficiária da gratuidade judiciária. Diante da concordância da autora com a exclusão de Sérgio Cardoso dos Santos do polo passivo da demanda, dê-se baixa da parte junto ao sistema SAJ. Intime-se. - ADV: IVO ANTONIO ASSUMPÇÃO DE MENDONÇA (OAB 491778/SP), LUCAS ANDRÉ DE CASTRO DE CARVALHO (OAB 495571/SP), EDNOR ANTÔNIO PENTEADO DE CASTRO JÚNIOR (OAB 192570/SP)

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