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Florindo Buzinari x Cleonice De Fatima Depetriz

ID: 290687455

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de São Carlos - 4ª Vara Cível Classe: ALIENAçãO JUDICIAL DE BENS Nº Processo: 1002047-07.2025.8.26.0566

Data de Disponibilização: 06/06/2025

Polo Ativo:

FLORINDO BUZINARI

Polo Passivo:

CLEONICE DE FATIMA DEPETRIZ

Intimação

Advogados:

MAGALI ALESSANDRA NOGUEIRA BONORA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

ADEMAR DE PAULA SILVA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1002047-07.2025.8.26.0566 - Alienação Judicial de Bens - Alienação Judicial - Florindo Buzinari - Cleonice de Fatima Depetriz - Vistos, Verifico a existência de inexatidão material na sent… Processo 1002047-07.2025.8.26.0566 - Alienação Judicial de Bens - Alienação Judicial - Florindo Buzinari - Cleonice de Fatima Depetriz - Vistos, Verifico a existência de inexatidão material na sentença proferida em 02.06.2025, especificamente no que diz respeito à duplicidade com relação à verba sucumbencial. Nos termos do artigo 494, inciso I, do Código de Processo Civil, o juiz pode corrigir tais erros de ofício, sem alteração do conteúdo substancial da decisão. Dessa forma, retifico a sentença de fls. 139/148, que passará a ter a seguinte redação: "Vistos, Florindo Buzinari, com qualificação nos autos, ajuizou pedido de extinção de condomínio c.c. arbitramento de alugueres com pleito de tutela de urgência em face de Cleonice de Fatima Depetriz. Aduziu, em síntese, que é coproprietário do imóvel,objeto da matrícula nº 109.832, do CRI de São Carlos, adquirido durante a constância do matrimônio. Sustentou que, por sentença proferida nos autos nº 0009938-19.2013.8.26.0566, que tramitou perante o Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de São Carlos, ficou estabelecida a proporção de 50% para cada cônjuge e, ainda, que o imóvel seria colocado à venda, a partir do mês de junho de 2013, podendo a ré permanecer na residência por 8 meses, gratuitamente e, após esse período, pagaria ao ex-cônjuge metade do valor do aluguel. Contudo, após 11 anos da prolação da sentença e, a despeito da colocação de várias placas de venda de diversas imobiliárias, o imóvel não foi vendido, em razão dos empecilhos impostos pela ré aos possíveis compradores. Requereu: a) seja determinada a avaliação judicial do imóvel e a sua alienação judicial; e, ainda, b) o arbitramento de aluguéis em favor do autor em percentual correspondente à fração que lhe coube por imposição do condomínio forçado, cuja extinção é pretendida nesses autos, sem prejuízo da condenação da ré ao pagamento dos locatícios devidos, desde o mês de março de 2014. Com a inicial vieram os documentos (fls. 15/28). A ré Cleonice contestou às fls. 36/44. Arguiu prescrição trienal. No mérito, aduziu, em síntese, que reside no imóvel por necessidade e com o consentimento tácito do autor. Arcou com todas as despesas relativas ao imóvel, incluindo IPTU, contas de consumo, manutenção e benfeitorias necessárias e úteis. As benfeitorias realizadas valorizaram o imóvel, o que pode justificar a compensação, em caso de ser devido/reconhecido valores a título de aluguel. Gastou em torno de R$ 34.276,60 em benfeitorias, entre material e mão-de-obra. O imóvel foi colocado à venda por R$ 195.000,00, em duas imobiliárias. É inverídica a afirmação do autor de que coloca empecilhos à venda. Na verdade, o imóvel não está habilitado ao financimento, já que a construção não está averbada na matrícula. Requereu: a) a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça em seu favor; b) seja acolhida a arguição de prescrição; c) seja indeferido o pleito de cobrança de eventuais valores devidos a título de aluguel nestes autos, ante a vedação ao uso da ação de extinção como execução indireta, pois que o pedido deve ser líquido, certo e exigível; d) seja realizada perícia; e) alternativamente, caso não seja esse o entendimento do Juízo, requereu a compensação de eventuais valores devidos em decorrência das benfeitorias realizadas pela ré. Com a contestação vieram os documentos (fls. 55/129). Réplica ofertada (fls. 133/138). É o relatório. Fundamento e decido. Julgoantecipadamenteo feito por ser a matéria debatida de direito e de fato documentalmente comprovado, sendo desnecessária a produção de outras provas em audiência, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil. Defiro os benefícios da gratuidade de justiça à ré Cleonice de Fátima Depetriz, tendo em vista a documentação colacionada aos autos (fls. 46/54). Anote-se. Do conjunto probatório verifica-se que em 11.06.2013 as partes celebraram acordo na ação de divórcio estabelecendo que (fls. 19/20): "(...) III Os divorciandos possuem o imóvel qualificado a seguir: um terreno sem benfeitoria, situado nesta cidade, município e circunscrição de São Carlos, Estado de São Paulo, constituído do Lote 85B da Quadra 05,00 do Loteamento denominado "Cidade Aracy" (...). O referido imóvel será colocado à venda, a partir do mês de junho de 2013. Diante da melhor proposta de comum acordo, a importância recebida será dividida em partes iguais, ou seja, 50% (cinquenta por cento) para cada um dos cônjuges. Todavia, fica decidido entre os cônjuges, que enquanto o imóvel acima descrito, não for vendido, a varoa permanecerá na residência do casal, por 8 meses gratuitamente. Após esse período se o imóvel ainda não tiver sido vendido, a cônjuge varoa pagará ao cônjuge varão a metade do valor de um aluguel (a ser calculado por uma imobiliária de confiança do casal)". In casu, há que ser afastada a alegação de prescrição trienal, conforme sustentado pela ré, nos termos do artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil vigente. É que, considerando o acordo acima citado, homologado em Juízo (fls. 22), a cobrança se funda em documento que se equipara a um contrato, devendo ser observada a regra prevista no artigo 205, do Código Civil, que prevê o prazo prescricional de 10 anos. Nesse sentido, já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo: APELAÇÃO CÍVEL Ação de arbitramento de aluguel cumulada com cobrança de valores Sentença de parcial procedência, com arbitramento de aluguel na quantia correspondente a 0,75% do valor de avaliação do imóvel, por mês de ocupação, bem como dos IPTU's vencidos nesse mesmo período Insurgência dos réus, apenas quanto aos aluguéis. PRELIMINARES - Prescrição da pretensão inicial - Afastamento Peculiaridades do caso concreto, que se baseia em acordo judicialmente homologado, que sujeita a pretensão inicial ao prazo geral de prescrição (10 anos), previsto no art. 205 do Código Civil Perda superveniente do objeto da ação Falecimento de uma das apeladas no curso da ação que não infirma o acordo entabulado com os apelantes em data anterior, devendo o valor dos locativos devidos, integrar a herança dela Ausência de provas, ademais, de que os apelantes sejam, de fato, herdeiros da coapelada em questão, certo de que eventual confusão, passando os apelante a ocupar a condição de credores e devedores na mesma obrigação, poderá ser regularizada em cumprimento de sentença..... RECURSO PROVIDO EM PARTE (6ª Câmara de Direito Privado - Apelação Cível 1072903-22.2014.8.26.0100 - Relator: Desembargador Rodolfo Pellizari julg. 28/11/2019). No mérito, há condomínio quanto um único bem pertence a mais de uma pessoa, concedendo-se a cada uma delas uma cota ideal sobre todo o bem e cada uma de suas partes. Sobre tais partes, o direito do condômino é absoluto e exclusivo. Assim, todos os condôminos tem direitos iguais sobre a propriedade da coisa, respeitando-se a proporção em que concorrem com os demais. Sobre o tema, preleciona Caio Mário da Silva Pereira: A comunhão não é uma modalidade natural da propriedade. É um estado anormal (Clóvis Beviláqua), muito frequentemente gerador de rixas e desavenças e fomentador de discórdias e litígios. Por isto mesmo, considera-se um estado transitório, destinado a cessar a todo tempo. A propósito, vige então a ideia central que reconhece aos condôminos o direito de lhe pôr termo ... é lícito aos condôminos acordarem em que a coisa fique indivisa. Guardada essa ressalva, pode qualquer condômino a todo tempo exigir a divisão da coisa comum (código civil, art. 629)." E complementa: "Quando a coisa for indivisível ou se tornar, pela divisão, imprópria ao seu destino, e os consortes não quiserem adjudica-la a um só, indenizados os outros, será vendida. Em tal caso, qualquer dos condôminos requererá a alienação com observância do disposto no Código de Processo Civil, sendo o bem vendido em hasta pública, na qual serão observadas as preferências gradativas: o condômino em condições iguais prefere ao estranho; ... Praceado o bem, e deduzidas as despesas, o preço será repartido na proporção dos quinhões ou sortes." (in Instituições de Direito Civil, Ed. Forense, 11ª ed., p. 134/135). A teor dos artigos 1.322 e seguintes, do Código Civil de 2002, é possível a extinção de condomínio, com a consequente alienação judicial do bem imóvel, por vontade de um dos condôminos, quando a coisa for indivisível e os consortes não concordarem em adjudicá-la a um só, indenizando os outros. In verbis: "Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudica-la a um só, indenizando os outros, será vendido e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior." O Código de Processo Civil, ao dispor sobre as alienações judiciais, estabelece no art. 730: "Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliena-lo em leilão, observando-se o disposto na Seção I deste Capítulo e, no que couber, o disposto nos arts. 879 a 903". Como visto, ao condômino é dado requerer, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum, com a consequente alienação judicial do bem, quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, repartindo-se o produto na proporção de cada comunheiro, resguardando-se, entretanto, o direito de preferência contido no art. 1.322, do Código Civil. O percentual de cada condômino é incontroverso, 50% para o autor Florindo Buzinari e 50% para cada a ré Cleonice de Fátima Depetriz, totalizando os 100%, conforme averbação (R.02/M.109.832 fls. 24). A ré terá preferência na compra do imóvel, a teor do que reza o art. 1.322 do CC. Nessas condições, a pretensão autoral de extinção do condomínio relativo ao imóvel de matrícula n° 109.832 deve ser acolhida, porquanto encontra-se abalizada pelas definições do artigo mencionado acima. Do mesmo modo, o pedido de alienação judicial é procedente. Com efeito, a averbação da matrícula do imóvel, R.02/M.109.832 fls. 24 conferiu ao autor e à ré status de co-proprietários do imóvel objeto da presente ação. Nesse passo, resultando, pois, incontroverso que o demandante exerce conjuntamente com a demandada a propriedade de bem imóvel indivisível, nos termos do art. 1.322 do mesmo diploma legal, deverá ele ser alienado a fim de que o valor resultante de sua venda seja distribuído na proporção devida para cada uma das partes. Anoto que o valor de venda do imóvel deverá ser apurado pelo perito judicial, em fase de liquidação de sentença. Faculta-se às partes, ainda, a juntada de avaliações particulares na fase de liquidação, em substituição à avaliação por perito judicial e desde que concordem com isso. A pretensão da ré, de ser indenizada pelas supostas benfeitorias realizadas no imóvel objeto da demanda, ao tempo em que exerceu exclusivamente a posse do bem não comporta acolhimento. Isso porque tal pedido foi formulado em contestação e a ação declaratória de extinção de condomínio não possui natureza dúplice, dada a ausência de previsão legal. Somente admite-se que a ré se valha da contestação não só para defender-se, mas também a fim de formular pretensão, sem que apresente reconvenção, nas ações de natureza dúplice, tais como as possessórias, as que correm no JEC, as de exigir contas e a ação renovatória. Significa dizer, portanto, que se a ré pretendia formular pedido contra o autor, deveria ter apresentado reconvenção, ex vi do art. 343, caput, do Código de Processo Civil: Art. 343. Na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa. A condenação dos postulantes ao pagamento de indenização pelas supostas benfeitorias constitui violação ao contraditório e à ampla defesa, além de burlar o recolhimento de custas processuais (caso a parte não seja beneficiária da assistência judiciária gratuita) e, consequentemente, o princípio do tratamento igualitário entre as partes. Em casos análogos, é o entendimento deste Egrégio Tribunal: "APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C.C. COBRANÇA DE ALUGUERES. Inconformismo dos réus à r. sentença de procedência da pretensão dos autores que determinou a extinção do condomínio e determinou a alienação do imóvel, condenando os réus ao pagamento de alugueres devidos desde a citação à razão de 0,25% do valor do imóvel. Arguição de nulidade da r. sentença por cerceamento de prova oral consistente em oitiva de testemunhas aptas a provar o exercício da posse exclusiva e com "animus domini". Cerceamento afastado. Ausentes os requisitos para a configuração da usucapião aludida como matéria de defesa, já que os réus, coproprietários, utilizaram o imóvel por mera liberalidade dos demais coproprietários, ora autores, não se caracterizando a prescrição aquisitiva. Pretensão à indenização e retenção por benfeitorias que não cabe ser acolhida se a ação de extinção de condomínio não tem caráter dúplice e não admite pedido contraposto, daí porque deveriam os réus ajuizar reconvenção ou ação autônoma. Precedentes. Sentença mantida. Recurso não provido. (Apelação Cível 1002694-47.2023.8.26.0606; Relator (a): Olavo Paula Leite Rocha; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Suzano - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/11/2024; Data de Registro: 06/11/2024). No que diz respeito aos aluguéis, caracterizada a ocupação exclusiva da ré, cabível sua condenação a tal título.O termo inicial, contudo, é a partir da citação, pois sem prévia notificação judicial ou extrajudicial da ré, esse é o momento da constituição em mora. Frise-se que a indenização mensal será devida a partir da citação da ré para os termos da ação vez que, pelo período anterior, supõe-se tolerância do autor com relação à ocupação graciosa e exclusiva, por parte da ré, do imóvel comum. Os juros moratórios de 1% ao mês correrão da citação. Daí que a discussão acerca da prescrição da pretensão indenizatória é, aqui, incabível, vez que os alugueres serão devidos apenas a partir da citação da ré para os termos da demanda. Quanto ao período anterior, não tinha o autor qualquer direito à indenização, porque tolerava a posse exclusiva do bem pela ré. Nesse sentido: "COISA COMUM. CONDOMÍNIO "PRO INDIVISO". BEM IMÓVEL. ARBITRAMENTO DE ALUGUERES. POSSIBILIDADE. USO EXCLUSIVO DO IMÓVEL PELA RÉ. ACORDO DE DIVÓRCIO FIRMADO ENTRE AS PARTES E HOMOLOGADO JUDICIALMENTE QUE PREVIA A OCUPAÇÃO GRACIOSA DO BEM PELA RÉ APENAS ATÉ 2005. QUANTIA QUE DEVE CORRESPONDER À METADE DO VALOR LOCATÍCIO DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO DEVIDA A PARTIR DA CITAÇÃO DA RÉ PARA OS TERMOS DA AÇÃO. PRESUNÇÃO DE TOLERÂNCIA DO AUTOR QUANTO À POSSE EXCLUSIVA DO IMÓVEL PELA RÉ NO PERÍODO ANTERIOR. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1001063-72.2015.8.26.0663; Relator (a):Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Votorantim -2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/04/2018; Data de Registro: 02/04/2018). No que tange às benfeitorias e acessões que aduz a ré ter feito no imóvel, sua verificação deve ser relegada para ação própria na qual lhe competirá demonstrar ter feito após a separação do casal e com recursos próprios. Por ora, os valores indenizatórios mensais são devidos ao autor. Nesse sentido:"EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C.C. PERDAS E DANOS. Coproprietários de imóvel. Requerimento dos corréus de ressarcimento dos valores gastos com as benfeitorias realizadas no imóvel. Benfeitorias e gastos não comprovados nos autos. Pedido de reparação de benfeitorias feitas no imóvel deve ser objeto de ação própria, com ampla dilação probatória e demonstração detalhada das obras realizadas. Levantamento de valores proporcional à fração na propriedade do bem, após dedução das despesas adiantadas pelo corréu. Sentença mantida. Não condenação em honorários recursais, ante não apresentação de contraminuta pela apelada. Recurso não provido." (TJSP; Apelação Cível 0003882-57.2011.8.26.0010; Relator (a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional X - Ipiranga - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2018; Data de Registro: 01/11/2018). Pelo posto, julgo procedentes os pedidos para: (i) decretar a extinção do condomínio havido entre as partes em relação ao imóvel objeto da matrícula nº 109.832 do CRI local; (ii) determinar a alienação do imóvel, determinando a venda judicial do bem, partilhando-se o produto da venda em iguais proporções, ou seja, 50% (cinquenta por cento) para cada parte, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, facultando às partes, consensualmente, apresentarem avaliações de corretores de imóveis de sua confiança e a alienação particular e, observada a preferência dos condôminos (artigo 1322 do Código Civil); (iii) condenar a ré ao pagamento de indenização mensal em favor do autor, pelo uso exclusivo do imóvel, de metade do valor do aluguel, que deverá ser apurado em liquidação de sentença, seja através de avaliação apresentada pelas partes, seja através de perito judicial, bem como as demais prestações que se vencerem até a data da desocupação devidos desde a citação até a efetiva desocupação, devidamente atualizados pela Tabela Prática de Atualização de Débitos do TJSP e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir de cada vencimento. Decorrido o prazo de 1 (um) ano, a partir da citação, e não tendo a ré desocupado o imóvel, sobre o valor da locação deverá ser aplicado reajuste tomando por base o IGP-M, índice utilizado para reajuste de aluguéis. Com o advento da Lei n.º 14.905/2024, que alterou as regras de incidência de juros e correção monetária, a partir de 28/08/2024, a correção monetária será apurada pelos índices do IPCA-E (art. 389, parágrafo único, do Código Civil) e os juros moratórios, pela taxa legal, correspondente à taxa referencial da Selic, descontado o índice utilizado para a atualização monetária (IPCA-E), nos termos do art. 406, do Código Civil. Sucumbente, condeno a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% do valor da condenação. Sendo beneficiária da gratuidade de justiça, as verbas de sucumbência apenas poderão ser cobradas se provada a perda da condição de necessitada. Para fins de recurso, deverá ser recolhido o preparo no importe de 4% (quatro por cento) sobre o valor da condenação, se houver, ou caso não haja, ou não seja possível desde logo apurar o montante, sobre o valor atualizado da causa. Na hipótese de interposição de apelação, tendo em vista a nova sistemática estabelecida pelo CPC que extinguiu o juízo de admissibilidade a ser exercido pelo juízo "a quo"(art. 1.010 do CPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça resposta no prazo de 15 dias. Após, com ou sem resposta, encaminhem os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. P. I". - ADV: ADEMAR DE PAULA SILVA (OAB 172075/SP), MAGALI ALESSANDRA NOGUEIRA BONORA (OAB 348076/SP)

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