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Josimeire Da Cunha Florindo e outros x San Mighel Arcanjo Comércio De Imóveis Ltda

ID: 290711956

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Lençóis Paulista - 3ª Vara Cumulativa Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1005526-07.2024.8.26.0319

Data de Disponibilização: 06/06/2025

Polo Ativo:

JOSIMEIRE DA CUNHA FLORINDO UANDERSON RICHARD LEDA FLORINDO

Polo Passivo:

SAN MIGHEL ARCANJO COMéRCIO DE IMóVEIS LTDA

Intimação

Advogados:

FRANKILENE ALVES STORTI

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ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARÃES DE SOUZA

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Processo 1005526-07.2024.8.26.0319 - Procedimento Comum Cível - Cláusulas Abusivas - Uanderson Richard Leda Florindo - - Josimeire da Cunha Florindo - San Mighel Arcanjo Comércio de Imóveis Ltda -… Processo 1005526-07.2024.8.26.0319 - Procedimento Comum Cível - Cláusulas Abusivas - Uanderson Richard Leda Florindo - - Josimeire da Cunha Florindo - San Mighel Arcanjo Comércio de Imóveis Ltda - Vistos. UANDERSON RICHARD LEDA FLORINDO e JOSIMEIRE DA CUNHA FLORINDO, devidamente qualificados nos autos do processo em epígrafe, ajuizaram a presente demanda em face de SAN MIGHELL ARCANJO COMÉRCIO DE IMÓVEIS LTDA., também qualificada, ao argumento de que são casados entre si e firmaram um contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a parte ré em 29/01/2021, referente ao imóvel descrito na inicial, no importe de R$ 59.850,00, tendo efetuado o pagamento de R$ 48.483,66. Aduziram que não têm mais interesse no prosseguimento da avença, motivo pelo qual solicitaram a rescisão e devolução dos valores pagos descontando-se apenas 10%, ao passo que a parte ré lhes ofereceu o ressarcimento de valor ínfimo comparado com aqueles adimplidos, com diversos encargos que seriam indevidos, devolvendo-se ainda de forma parcelada. Sustentaram que deveria ser aplicado à espécie o disposto no Código de Defesa do Consumidor. Requereram, assim, liminarmente, que a parte ré seja compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial; e, finalmente, a ratificação da tutela de urgência, com a rescisão contratual, condenando-se a parte ré a ressarcir-lhe os valores despendidos, descontando-se 10% a título de multa pela rescisão antecipada. Pugnaram, ainda, pelos benefícios da justiça gratuita. A petição inicial, de fls. 01/24, foi instruída com a documentação de fls. 25/56. Em decisão de fls. 79/81, a medida liminar foi deferida, oportunidade em que foi concedida aos autores a gratuidade da justiça. Citada, a parte ré apresentou contestação às fls. 92/108, acompanhada dos documentos de fls. 109/134, consignando que, como o contrato foi celebrado já com a vigência da Lei 13.786/2018, deveria ser aplicada sua inteligência no que toca à resolução do contrato por iniciativa dos compradores, com retenção de multa de 25%, taxa de fruição de 0,5% ao mês e encargos (como o IPTU), bem assim que os juros de mora fluam a partir do trânsito em julgado, conforme recurso repetitivo do STJ. Em réplica acostada às fls. 138/143, os autores impugnaram as alegações defensivas e reiteraram os termos da inicial. Após, os autos vieram conclusos. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo desnecessária a produção de outras provas senão as carreadas aos autos; e, inexistentes outras preliminares ou nulidades a serem sanadas, passo ao mérito. A demanda é parcialmente procedente. É incontroverso terem as partes celebrado contrato de compra e venda para aquisição do imóvel objeto desta demanda em 29/01/2021, sem, entretanto, fazer-se qualquer menção à existência de alienação fiduciária, conforme se verifica do contrato de fls. 21/66 Com efeito, não é o caso de aplicação dos ditames da Lei 4.591/1964 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), com incidência da Lei 13.786/2018, que a alterou, versando a respeito do Sistema de Financiamento Imobiliário, instituindo a alienação fiduciária de coisa imóvel. Aliás, nem mesmo consta do contrato qualquer indicativo de aplicação da Lei 4.591/1965. Do mesmo modo, afasta-se a incidência da Lei 9.514/1997 por força do Tema 1.095 dos Recursos Repetitivos do STJ, ora transcrito, incidindo exclusivamente os ditames do Código de Defesa do Consumidor: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, como automático reflexo da rescisão contratual requerida pelos autores, deve desde já ser reconhecido o direito à devolução das parcelas pagas. Trata-se de fato do entendimento mais consentâneo com a proteção do consumidor garantida pela Constituição da República e com a facilitação de sua defesa, prevista como princípio jurídico no artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor. Guarda também consonância com o direito de acesso à Justiça e à celeridade processual, e especialmente com o princípio constitucional da igualdade (substancial, não apenas formal), que se aplica ao direito processual, exigindo maior proteção, também nessa área, às partes mais fracas/hipossuficientes. No mais, a devolução deve se operar imediatamente e de uma só vez, conforme a Súmula nº 2, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda e imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Por outro lado, com o restabelecimento da situação jurídica anterior, porquanto decorrência da extinção contratual, por culpa dos compradores, é direito da vendedora a retenção de parcelas pagas, que servirão para compensar eventuais perdas e danos, a teor da Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Assim, entendo prudente a retenção de 10% das parcelas pagas pelos compradores. Portanto, como o valor pago pelos autores foi de R$ 48.483,66, a devolução será de R$ 43.635,29. Com relação ao pedido de indenização pelo período em que os réus permaneceram no terreno, é de rigor a sua improcedência, tendo em vista que, além de ser inaplicável o art. 32-A, I, da Lei 6.766/1979 (introduzido pela Lei 13.786/2018), o bem objeto da venda era apenas um terreno, de modo que os compradores não poderiam nele viver, economizando aluguéis nem alugar um terreno não construído, sem contar que já há a retenção dos valores ora determinada. Recuperando o terreno, já estará restituída no status quo ante (situação anterior ao negócio), ficando certamente até em situação mais vantajosa por conta da valorização que os terrenos tiveram desde a época da venda até o presente momento. Nesse sentido, decidiu recentemente o E. Tribunal de Justiça em caso análogo envolvendo a mesma parte autora, confirmando sentença nos mesmos termos, também prolatada pelo presente magistrado: Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse do bem. Procedência em parte. Recurso de ambas as partes. Impugnação ao valor da causa rejeitada. Inadimplemento caracterizado. Desconstituição do ajuste, com determinação de devolução de 90% dos valores pagos pela parte ré como forma de compensação à autora. Dedução de valores decorrentes da fruição. Não cabimento. Lote adquirido sem qualquer edificação. Inaplicabilidade do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, uma vez que foi inserido pela Lei nº 13.786/2018, posteriormente à assinatura do contrato. Sucumbência recíproca que justifica o rateio dos encargos sucumbenciais na forma delineada pela sentença. Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado em face da responsabilidade da parte ré pela desconstituição do ajuste. Recurso da autora provido em parte, negando provimento àquele interposto pela ré. De início, a impugnação ao valor da causa foi bem afastada pelo Juízo a quo ao observar que "O valor atribuído à causa, na espécie, corresponde ao benefício patrimonial pretendido com a ação. Está em consonância com a diretriz ao art. 292, CPC, de sorte que afasto a impugnação ao valor da causa" (fl. 100). De tal modo, nada há a ser alterado neste aspecto. No mais, o inadimplemento das parcelas ajustadas é incontroverso, fato que autoriza a rescisão do contrato com a consequente reintegração da posse do imóvel em favor da autora. A rescisão contratual acarreta o retorno das partes ao "status quo ante" e, mesmo inadimplente, faz jus a parte ré à restituição parcial dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ. No caso, foi determinada retenção no percentual de 10% dos valores quitados, o qual se mostra adequado à reparação dos prejuízos oriundos da desconstituição do negócio jurídico, não havendo insurgência específica neste aspecto. Por outro lado, tem-se que o imóvel objeto da lide é um lote de terreno não edificado, não sendo passível de uso ou produção de renda, não cabendo retenção de qualquer quantia a título de fruição do bem. Ainda, não se há falar em incidência de cláusula penal, com fundamento no o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, haja vista que tal dispositivo foi inserido pela Lei nº 13.786/18, publicada em 27 de dezembro de 2018, ou seja, posteriormente à assinatura do contrato em discussão, pelo que não se aplica à hipótese. Por fim, nada há a ser alterado quanto ao reconhecimento de sucumbência recíproca. Com efeito, não se pode medir a perda apenas com base em valores quantitativos, mas também naquele qualitativo. Daí porque se reconheceu que cada parte deveria arcar com os honorários do advogado da parte adversa, repartidas em igual proporção as custas.(TJSP; Apelação Cível 1001202-10.2021.8.26.0438; Relator (a):Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Penápolis -1ª Vara; Data do Julgamento: 04/04/2022; Data de Registro: 04/04/2022) Quanto a encargos relativamente a IPTU, não há qualquer documento a indicar que os autores restaram inadimplentes ou que a parte ré tenha pagado para exercer o regresso com o direito de retenção, de modo que não há nada a ser provido aqui. Por fim, quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o entendimento de que deve fluir a partir do trânsito em julgado é de fato o mais consentâneo, já que não há evidências de inadimplemento pela parte ré, de modo que, inaplicável a Lei 13.786/2018, incide o Tema 1.002 dos Recursos Repetitivos do STJ: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. É também o posicionamento do E. TJSP: APELAÇÃO CÍVEL COMPRA E VENDA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES Pretensão da parte autora de declarar a rescisão do contrato e obter a restituição de 90% dos valores pagos Sentença de procedência parcial que declarou rescindido o contrato e fixou a devolução de 75% dos valores pagos Irresignação das rés que postulam fixação de taxa de fruição e incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 e do Tema 1.095 do STJ Ausência de inadimplemento e inexistência de alienação fiduciária registrada Posse do imóvel não comprovada Imóvel não edificado Descabimento de taxa de fruição Aplicação do Código de Defesa do Consumidor Juros de mora fixados a partir do trânsito em julgado Sentença mantida RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJSP; Apelação Cível 1002361-95.2023.8.26.0024; Relator (a): Olavo Paula Leite Rocha; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Andradina - 3ª Vara; Data do Julgamento: 14/05/2025; Data de Registro: 14/05/2025) Daí a parcial procedência da demanda. Ante o exposto, ratifico a medida liminar e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por UANDERSON RICHARD LEDA FLORINDO e JOSIMEIRE DA CUNHA FLORINDO em face de SAN MIGHELL ARCANJO COMÉRCIO DE IMÓVEIS LTDA. para o fim de DECLARAR rescindido o compromisso firmado entre as partes, restabelecendo-se a situação jurídica anterior ao negócio jurídico, com a devolução aos réus dos valores das parcelas pagas, retendo-se o montante de 10% sobre o que foi adimplido, isto é, tocará à parte ré devolver aos autores R$ 43.635,29, reintegrando à parte ré o imóvel em questão. Decido, assim, o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. O valor do ressarcimento será corrigido IPCA desde a data do ajuizamento desta ação, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, por expressa previsão contratual, desde o trânsito em julgado. Dada a mínima sucumbência dos autores, condeno a parte ré ao pagamento das custas e demais despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da restituição. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. P.R.I.C. - ADV: ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARÃES DE SOUZA (OAB 330657/SP), ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARÃES DE SOUZA (OAB 330657/SP), FRANKILENE ALVES STORTI (OAB 527735/SP)

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Julio Rodrigues Da Paz Neto x Banco Do Brasil S/A

ID: 314386602

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Santos - 8ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1005806-88.2025.8.26.0562

Data de Disponibilização: 02/07/2025

Polo Ativo:

JULIO RODRIGUES DA PAZ NETO

Polo Passivo:

BANCO DO BRASIL S/A

Intimação

Advogados:

JURANDIR FIALHO MENDES

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GIZA HELENA COELHO

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Processo 1005806-88.2025.8.26.0562 - Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Material - Julio Rodrigues da Paz Neto - BANCO DO BRASIL S/A - Vistos. JULIO RODRIGUES DA PAZ NETO propôs a pres… Processo 1005806-88.2025.8.26.0562 - Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Material - Julio Rodrigues da Paz Neto - BANCO DO BRASIL S/A - Vistos. JULIO RODRIGUES DA PAZ NETO propôs a presente ação de indenização por dano material contra o BANCO DO BRASIL S/A, alegando, em síntese, que é servidor público estadual aposentado, tendo ingressado no serviço público estadual em 01 de agosto de 1974, e que possui inscrição no PASEP sob o nº 1.063.541.403-9. Acrescenta que, ao efetuar o saque por ocasião de sua aposentadoria em maio de 2011, foi surpreendido com uma quantia irrisória de R$ 1.952,59, mesmo após anos de prestação de serviço público. Sustenta que solicitou ao Banco do Brasil os extratos de sua conta PASEP referentes a todo o período, extratos estes fornecidos pela instituição financeira. Defende que houve erro na correção dos valores depositados e saques indevidos, uma vez que dos extratos fornecidos verifica-se a existência de saques indevidos nos extratos e microfilmagens. Argumenta que o saldo deveria ser de R$ 122.392,61, conforme demonstrativo de cálculo elaborado por contador, considerando a aplicação dos índices de correção monetária IPC/INPC. Ao final, pediu a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, a condenação do requerido à restituição da conta PASEP com os valores devidos, a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, a inversão do ônus da prova e a condenação ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais. Foi deferida a gratuidade da justiça ao autor (fls. 40). O requerido se habilitou nos autos e apresentou contestação, sustentando preliminarmente: a tempestividade da contestação; a impugnação ao pedido de justiça gratuita concedido ao autor; a invalidade do demonstrativo contábil apresentado pelo autor, por ser prova unilateral produzida sem observância do contraditório; a ilegitimidade passiva do Banco do Brasil, por ser mero depositário das quantias do PASEP, sem qualquer ingerência sobre a eleição dos índices de atualização; e a incompetência absoluta da Justiça Comum, alegando que a competência seria da Justiça Federal. No mérito, arguiu a prescrição decenal com base no Tema 1150 do STJ, sustentando que a contagem do prazo prescricional se inicia no dia em que o titular comprovadamente toma ciência dos desfalques realizados na conta individual vinculada ao PASEP, o que teria ocorrido quando do saque integral do valor em 2011. Além disso, requereu a suspensão dos autos com fundamento no artigo 1.036 e 1.037 do CPC, em razão da afetação do REsp 2.162.222-PE ao rito dos recursos repetitivos para delimitar a qual das partes compete o ônus de provar que os lançamentos a débito nas contas individualizadas do PASEP correspondem a pagamentos ao correntista. Argumenta que os valores foram atualizados de acordo com os parâmetros exigidos pela legislação, sendo basicamente previstos pela Lei Complementar nº 26/1975, Decreto nº 9.978/2019 e Lei nº 9.365/1996, bem como pelos parâmetros adotados pelo Conselho Diretor. Sustenta que não houve irregularidade na conta do autor, pois o Banco do Brasil somente atualizou os valores que eram depositados pela União Federal, sendo que os cálculos apresentados pelo autor utilizaram índices diversos dos legalmente previstos. Defende ainda a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a impossibilidade de inversão do ônus da prova, bem como a ausência de danos morais e materiais. Por fim, requereu a suspensão do feito ou, alternativamente, a extinção ou total improcedência da ação. Houve réplica (fls. 223/227). É o relatório. Decido. O julgamento da lide no estado é medida que se impõe, ante a desnecessidade de produção de outras provas (CPC, 355, I). Conforme já se manifestou o Colendo Superior Tribunal de Justiça, aliás, "presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder" (STJ: REsp nº 2.832/RJ, Rel. Min. Salvio de Figueiredo). A impugnação ao pedido de justiça gratuita não merece acolhimento. O autor é servidor público aposentado, condição que, por si só, não afasta a presunção de hipossuficiência estabelecida pela declaração de insuficiência de recursos. O requerido não logrou êxito em demonstrar, de forma inequívoca, que o autor possui recursos suficientes para arcar com as custas processuais sem prejuízo de sua subsistência, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 99, § 2º, do CPC. No que tange à alegação de ilegitimidade passiva do Banco do Brasil, tal preliminar também não merece acolhimento. O Superior Tribunal de Justiça fixou tese quanto à legitimidade do Banco do Brasil e prazo decenal de prescrição quando do julgamento do tema repetitivo nº 1150: "i) o Banco do Brasil possui legitimidade passiva ad causam para figurar no polo passivo de demanda na qual se discute eventual falha na prestação do serviço quanto a conta vinculada ao Pasep, saques indevidos e desfalques, além da ausência de aplicação dos rendimentos estabelecidas pelo Conselho Diretor do referido programa; ii) a pretensão ao ressarcimento dos danos havidos em razão dos desfalques em conta individual vinculada ao Pasep se submete ao prazo prescricional decenal previsto pelo artigo 205 do Código Civil; e iii) o termo inicial para a contagem do prazo prescricional é o dia em que o titular, comprovadamente, toma ciência dos desfalques realizados na conta individual vinculada ao Pasep." (grifei) Não há que se falar, portanto, em ilegitimidade passiva do Banco do Brasil, ou incompetência da Justiça comum estadual. Por outro lado, não se pode negar que a matéria aqui tratada foi afetada pelo Tema 1300 do STJ, a fim de definir de quem é ônus probatório, o que, em um primeiro momento demandaria a suspensão do processo, nos termos do art. 1.037, inciso II, do CPC. No entanto, constata-se, no presente caso, como será analisado a seguir, a ocorrência de prescrição, entendendo-se, assim, que o feito deve ser, desde logo, julgado extinto, uma vez que a afetação deste só ocorreu na data de 14 de março do ano corrente, quando já transcorrera a prescrição. O Tema Repetitivo 1300, em apreciação pelo Superior Tribunal de Justiça, versa especificamente sobre "saber a qual das partes compete o ônus de provar que os lançamentos a débito nas contas individualizadas do PASEP correspondem a pagamentos ao correntista". Trata-se, portanto, de questão atinente ao mérito da pretensão indenizatória, que somente seria analisada caso ultrapassada a questão prejudicial da prescrição. No caso dos autos, a análise preliminar da prescrição, matéria de ordem pública cognoscível a qualquer tempo e grau de jurisdição, nos termos do art. 487, II, e art. 332, §1º, do Código de Processo Civil, prescinde do enfrentamento da controvérsia afetada ao regime dos recursos repetitivos pelo Superior Tribunal de Justiça. Isso porque a definição do ônus probatório quanto aos lançamentos a débito na conta PASEP do autor somente teria relevância prática caso fosse reconhecida a tempestividade da demanda. Cumpre destacar que o próprio art. 1.037, § 10, do Código de Processo Civil, estabelece que "o requerimento previsto no § 9º será dirigido ao relator do recurso paradigma e, se por este acolhido, a suspensão do processo dar-se-á unicamente em relação ao objeto da questão afetada". Infere-se, portanto, que a suspensão determinada pelo regime dos recursos repetitivos não impede o prosseguimento do feito para a análise de questão de natureza prejudicial, como é o caso da prescrição. Na hipótese em tela, considerando que o autor promoveu o saque em sua conta PASEP em 09/05/2011 (fls. 215) e ajuizou a presente ação apenas em 14/03/2025, quando já transcorrido o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1150, impõe-se o reconhecimento da prescrição da pretensão, independentemente da distribuição do ônus da prova quanto aos lançamentos a débito na referida conta. Não se pode olvidar, ademais, que o próprio sistema processual privilegia a economia e a celeridade, princípios insculpidos no art. 4º do Código de Processo Civil, permitindo a extinção do processo quando verificada a prescrição, sem necessidade de aguardar o julgamento de questão afeta apenas ao mérito da demanda. Tal entendimento está em consonância com o disposto no art. 332, § 1º, do CPC, que autoriza o julgamento liminar de improcedência quando verificada a prescrição, mesmo sem a citação do réu. Destarte, sendo a prescrição questão prejudicial ao mérito e tendo sua análise precedência lógica sobre a controvérsia objeto do Tema Repetitivo 1300, não há razão para suspender o andamento do feito, que, como veremos adiante, pode ser desde logo extinto, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, II, do Código de Processo Civil, pelo reconhecimento da prescrição da pretensão autoral. A propósito, guardadas as peculiaridades da hipótese: "APELAÇÃO - CONTRATOS BANCÁRIOS - Revisão de saldo PASEP (Programa de Formação do Patrimônio do Servidor Público) - Inteligência do Tema 1150 do C. Superior Tribunal de Justiça - Prazo prescricional de 10 (dez) anos, nos termos do artigo 205 do Código Civil contados da data em que o titular toma ciência dos desfalques realizados - Ciência efetivada no momento do saque por ocasião da aposentadoria - Saque realizado em 2012 - Ajuizamento da ação 2024 - Prescrição verificada - Matéria de ordem pública contra a qual não opera preclusão consumativa - Inteligência do art. 332, §1º do CPC. RECURSO DESPROVIDO - Sentença reformada, julgando extinto o processo." (TJSP; Apelação Cível 1020428-46.2024.8.26.0001; Relator (a): João Battaus Neto; Órgão Julgador: Núcleo de Justiça 4.0 em Segundo Grau - Turma II (Direito Privado 2); Foro Regional I - Santana - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/04/2025; Data de Registro: 24/04/2025). No mesmo sentido: "DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SALDO DE CONTA PASEP. DESFALQUE EM CONTA VINCULADA. LEGITIMIDADE DO BANCO DO BRASIL. PRESCRIÇÃO DECENAL. TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO. CIÊNCIA DA LESÃO PELOS HERDEIROS. EXTINÇÃO DO PROCESSO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. [...] A jurisprudência do STJ (Tema 1.150) estabelece que o Banco do Brasil é parte legítima para responder por desfalques em contas vinculadas ao Pasep e que o prazo prescricional para ajuizamento da ação é de 10 anos, com início a partir da ciência dos desfalques pelo titular da conta. Aplica-se, ao caso concreto, o princípio da "actio nata", de modo que o prazo prescricional decenal se inicia com a ciência da lesão ao direito [...]" (TJSP; Apelação Cível 1001202-77.2024.8.26.0414; Relator (a): Domingos de Siqueira Frascino; Órgão Julgador: Núcleo de Justiça 4.0 em Segundo Grau - Turma IV (Direito Privado 2); Foro de Palmeira D'Oeste - Vara Única; Data do Julgamento: 25/04/2025; Data de Registro: 25/04/2025). O ponto central da controvérsia reside em decidir se houve atualização monetária a menor dos valores depositados na conta PASEP da árte autora e, especificamente, se a pretensão de ressarcimento encontra-se fulminada pela prescrição. Em outras palavras, é necessário analisar se o prazo prescricional decenal, estabelecido pelo STJ no Tema 1150, já se esgotou no caso concreto. Quanto à prescrição em si, a tese firmada pelo STJ impõe a incidência do disposto no artigo 205 do Código Civil, que estabelece o prazo de dez anos quando a lei não lhe haja fixado prazo menor. O termo inicial de contagem do prazo dá-se a partir da data em que o titular toma ciência dos desfalques. Se promovido o saque dos valores em conta, presumida é a ciência no momento do levantamento dos valores, quando pode ou tem condições de avaliar se houve ou não pagamento a menor da correção monetária nos períodos antecedentes ao levantamento. Nesse sentido: "AÇÃO INDENIZATÓRIA - AUTOR - PRETENSÃO - ATUALIZAÇÃO DOS VALORES DEPOSITADOS EM CONTA VINCULADA AO PASEP - PRESCRIÇÃO INCIDENTE - DECENAL - FLUÊNCIA DO PRAZO - RECONHECIMENTO - AUTOR - CIÊNCIA DAS DIFERENÇAS EXISTENTES NA CONTA - ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM RECURSO REPRESENTATIVO DE CONTRATO RESP NºS 1.895.936/to, 1.895.941/to e 1.951.931/df (tema 1.150) - SÚMULA 210 DO STJ -INAPLICABILIDADE - PRESCRIÇÃO - CONSUMAÇÃO - SENTENÇA - MANUTENÇÃO. APELO DO AUTOR DESPROVIDO." (TJSP; Apelação Cível 1000534-09.2024.8.26.0220; Relator (a): Tavares de Almeida; Órgão Julgador: 23ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guaratinguetá - 2ª Vara; Data do Julgamento: 27/09/2024; Data de Registro: 27/09/2024) No caso concreto, verifica-se que o autor promoveu o saque dos valores de sua conta PASEP em 09/05/2011, quando recebeu a quantia de R$ 1.952,59 (um mil, novecentos e cinquenta e dois reais e cinquenta e nove centavos) como valor principal, data esta não expressamente impugnada. A partir desse momento, inequivocamente, o autor tomou ciência do saldo existente em sua conta PASEP e, portanto, de eventual desfalque ou incorreção nos valores depositados, iniciando-se a contagem do prazo prescricional decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil e da tese firmada pelo STJ no Tema 1150. Considerando que o saque foi realizado em 09/05/2011, o prazo prescricional de 10 (dez) anos encerrou-se em 09/05/2021. Contudo, a presente demanda foi ajuizada apenas em 14/03/2025, conforme se verifica da data do protocolo constante na petição inicial, quando já transcorrido, portanto, o prazo prescricional. A alegação do autor, de que o prazo prescricional somente se iniciaria a partir da obtenção dos extratos microfilmados e do conhecimento exato do prejuízo, não merece acolhimento. Isso porque, conforme entendimento firmado pelo C. STJ e seguido pelo Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo, a ciência do desfalque ocorre no momento do saque, quando o titular da conta tem acesso ao saldo e pode verificar se houve pagamento a menor. No caso dos autos, esse momento ocorreu em 09/05/2011, data do efetivo saque, não havendo qualquer causa impeditiva, suspensiva ou interruptiva da prescrição a ser considerada. A mera solicitação posterior de extratos ou documentos relativos à conta não tem o condão de renovar o prazo prescricional já iniciado, como bem pontuado na jurisprudência acima citada. A pretensão de ressarcimento nasce com a ciência do suposto desfalque, que se dá no momento do saque, e não com a eventual quantificação precisa do dano ou obtenção de documentos comprobatórios. Nem mesmo o argumento de que o autor somente teve ciência do valor correto que lhe seria devido após a obtenção dos extratos microfilmados é capaz de afastar a prescrição, uma vez que, desde o momento do saque, já havia a possibilidade de conhecimento da lesão ao direito, fazendo incidir o princípio da actio nata, segundo o qual o prazo prescricional inicia-se a partir do momento em que nasce a pretensão exercitável. Em síntese, tendo a autora realizado o saque de sua conta PASEP em 09/05/2011 e ajuizado a presente ação apenas em 14/03/2025, quando já transcorrido o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, impõe-se o reconhecimento da prescrição da pretensão autoral, nos termos do artigo 487, II, do CPC. Por fim, considero suficientemente apreciadas as questões postas a julgamento, até porque o julgador não está obrigado a rebater individualmente cada argumento das partes, mas somente expor os seus, de modo a justificar a decisão tomada, atendendo, assim, ao requisito insculpido no artigo 93, IX, da Constituição Federal, e na ordem legal vigente. Ainda, em atenção ao disposto no art. 489, § 1º, IV, do CPC, registre-se que os demais argumentos não são capazes de infirmar a conclusão acima. Ante o exposto, JULGO EXTINTO o feito, com resolução do mérito, por ocorrência de PRESCRIÇÃO, nos termos do art. 487, II, do CPC. Arcará a parte autora com custas e despesas processuais, bem como com honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre valor da causa, observada, contudo, a gratuidade de justiça. Oportunamente, arquivem-se. Publiquem-se e intime-se. - ADV: GIZA HELENA COELHO (OAB 166349/SP), JURANDIR FIALHO MENDES (OAB 122071/SP)

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Raul Rai Rejani x S. B. L. Empreendimentos Imobiliários Ltda

ID: 315616836

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Lençóis Paulista - 3ª Vara Cumulativa Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1001053-41.2025.8.26.0319

Data de Disponibilização: 03/07/2025

Polo Ativo:

RAUL RAI REJANI

Polo Passivo:

S. B. L. EMPREENDIMENTOS IMOBILIáRIOS LTDA

Intimação

Advogados:

MARCEL CANDIDO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

FLAVIANO SANCHEZ SOGA SANCHES FABRI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1001053-41.2025.8.26.0319 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Raul Rai Rejani - S. B. L. Empreendimentos Imobiliários Ltda - Vistos. RAUL RAI REJANI… Processo 1001053-41.2025.8.26.0319 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Raul Rai Rejani - S. B. L. Empreendimentos Imobiliários Ltda - Vistos. RAUL RAI REJANI, devidamente qualificado nos autos do processo em epígrafe, ajuizou a presente demanda em face de S.B.L. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, também qualificada, ao argumento de que a parte autora firmou um contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a parte ré em 22/03/2024, referente ao lote de terreno n. 05, da quadra 51, do residencial denominado Vila da Mata II, nesta comarca, tendo efetuado o pagamento até o momento de R$ 9.532,69. Aduziu que passa por dificuldades financeiras e não possui mais interesse na manutenção do contrato, postulando a devolução dos valores pagos. Sustentou que deveria ser aplicado à espécie o disposto no Código de Defesa do Consumidor. Requereu, liminarmente, a suspensão do pagamento das parcelas. Pugnou pela declaração de rescisão do contrato firmado, condenando-se a parte ré a ressarcir-lhe os valores totais despendidos ou, subsidiariamente, descontando-se 10% a título de multa pela rescisão antecipada. Pugnou, ainda, pelos benefícios da justiça gratuita. A petição inicial de fls. 01/13, com emenda à fl. 36, foi instruída com a documentação de fls. 14/32 e 37/52. Em decisão de fls. 53/54, foi concedida à parte autora a gratuidade da justiça e deferida a medida liminar. Citada, a parte ré apresentou contestação às fls. 60/69, acompanhada dos documentos de fls. 70/84, alegando que o contrato foi celebrado já com a vigência da Lei 13.786/2018, aplicável à espécie, de modo que deveria ser aplicada sua inteligência no que toca à resolução do contrato por iniciativa dos compradores, com a retenção da comissão de corretagem, além de penalidade de 10% sobre o valor do contrato. Requereu a parcial procedência da inicial. Em réplica de fls. 87/91, a parte autora refutou os argumentos da contestação e reiterou os termos da inicial. Após, os autos vieram conclusos. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo desnecessária a produção de outras provas senão as carreadas aos autos; e, inexistentes preliminares ou nulidades a serem sanadas, passo ao mérito. O pedido é parcialmente procedente. É incontroverso que as partes celebraram contrato de compra e venda para aquisição do imóvel objeto desta demanda em 22/03/2024 (fls. 43/52). Como penalidade pela rescisão do contrato a pedido da parte autora, a parte ré requereu a aplicação do art. 32-A da Lei 6.766/1979, com redação dada pela Lei 13.786/2018, que assim dispõe: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. § 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. § 2o Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei. § 3o O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997. (Destaques meus) Contudo, nos casos em que a aplicação do percentual de 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal se mostrar excessivamente onerosa, é possível a sua redução judicial. Nesse sentido: AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C. C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA Compromisso de Compra e Venda Autores que ajuizaram a ação visando a rescisão do contrato por não reunirem condições financeiras para manter a avença Sentença de parcial procedência para declarar rescindido o contrato e condenar as rés a devolverem em até 12 parcelas mensais os valores pagos, devidamente atualizados e acrescidos de juros de mora, com a retenção de 10% do valor do contrato, bem como dos encargos moratórios eventualmente pagos e débitos relativos a impostos e taxas de associação Irresignação dos autores Parcial acolhimento Aplicação das regras do CDC Hipótese em que o contrato foi pactuado após a Lei nº 13.786/2018, que incluiu o artigo 32-A na Lei nº 6.766/1979, e que é aplicável ao caso vertente independentemente de registro do contrato na matrícula do imóvel Possibilidade de restituição parcelada dos valores já adimplidos Aplicação da multa de 10% sobre o valor do contrato que apesar de ser lícita, importaria em onerosidade excessiva, pois o valor da multa supera em muito os valores comprovadamente pagos Retenção de 20% dos valores pagos que se mostra justa e razoável no caso concreto Retenção de encargos moratórios cobrados em razão de pagamentos em atraso que não importa em dupla penalidade, além de ser lícita a retenção de valores eventualmente pagos a título de IPTU Sentença reformada em parte Fixada sucumbência recíproca Recurso parcialmente provido.(TJSP; Apelação Cível 1038493-18.2021.8.26.0576; Relator (a):Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/02/2023; Data de Registro: 08/02/2023) *** Apelação cível. Ação de rescisão contratual c.c. restituição. Compra e venda de imóvel. Desistência. É certo que, neste caso particular, a aplicação integral da Lei 13.786/2018 é excessivamente onerosa ao consumidor. Artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 que prevê limites máximos de retenção em relação às importâncias a serem devolvidas, o que não obsta a dedução de valores em montante inferior, caso verificada a onerosidade excessiva aos adquirentes. Interpretação das disposições da novel legislação em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor, ante a natureza da relação negocial existente entre as partes. Retenção de 20% das importâncias pagas pelos compradores que se revela adequada para o ressarcimento das despesas administrativas e de comercialização suportadas pela vendedora. Apelo provido.(TJSP; Apelação Cível 1024348-90.2022.8.26.0100; Relator (a):Silvério da Silva; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -27ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/01/2023; Data de Registro: 17/01/2023) No caso, 10% do valor do contrato sem atualização corresponderia a R$ 20.949,93, sendo que a parte autora efetuou o pagamento das parcelas de R$ 9.532,69 (fl. 31), ou seja, a retenção pretendida pela parte ré seria superior aos valores pagos pela parte autora, sendo evidente o abuso de tal penalidade, ademais considerando que se trata de lote de terreno sem construção que poderá ser novamente vendido pela parte ré. Por sua vez, inaplicável a retenção de 30% dos valores pagos requerida pela parte ré como pedido subsidiário com base no art. 67-A, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, pois não há previsão contratual nesse sentido. Assim, à míngua de previsão contratual expressa, é possível a aplicação do percentual de retenção de apenas 10% dos valores pagos requerida pela parte autora, considerando-se que o terreno poderá ser comercializado novamente pela parte ré. Nesse sentido: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES Compra e venda de imóvel (lote) Sentença de procedência parcial Inconformismo da requerida - Acolhimento parcial Fundamento adotado pela sentença no sentido de que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da requerida em razão de descumprimento do prazo de conclusão da obra, que deve ser revisto, uma vez que os autores demonstraram nitidamente a intenção de rescindir o acordo em razão de problemas financeiros, até mesmo na esfera administrativa Restituição do valor pago com retenção de 10% Possibilidade Súmula 543 do STJ Montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora Precedentes jurisprudenciais Aplicação da Lei nº 13.786/18 não pode afrontar a legislação consumerista Comissão de corretagem - Contrato que prevê de modo expresso o valor relativo à comissão - Retenção válida Sentença reformada em parte RECURSO PROVIDO EM PARTE.(TJSP; Apelação Cível 1002738-28.2022.8.26.0048; Relator (a):Benedito Antonio Okuno; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Atibaia -4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/11/2022; Data de Registro: 03/11/2022) Recuperando o terreno, já estará restituída no status quo ante (situação anterior ao negócio), ficando certamente até em situação mais vantajosa por conta da valorização que os terrenos tiveram desde a época da venda até o presente momento, sendo inviável a incidência de taxa de fruição em lote de terreno não edificado. Nesse sentido, decidiu o E. Tribunal de Justiça em caso análogo: Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse do bem. Procedência em parte. Recurso de ambas as partes. Impugnação ao valor da causa rejeitada. Inadimplemento caracterizado. Desconstituição do ajuste, com determinação de devolução de 90% dos valores pagos pela parte ré como forma de compensação à autora. Dedução de valores decorrentes da fruição. Não cabimento. Lote adquirido sem qualquer edificação. Inaplicabilidade do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, uma vez que foi inserido pela Lei nº 13.786/2018, posteriormente à assinatura do contrato. Sucumbência recíproca que justifica o rateio dos encargos sucumbenciais na forma delineada pela sentença. Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado em face da responsabilidade da parte ré pela desconstituição do ajuste. Recurso da autora provido em parte, negando provimento àquele interposto pela ré. De início, a impugnação ao valor da causa foi bem afastada pelo Juízo a quo ao observar que "O valor atribuído à causa, na espécie, corresponde ao benefício patrimonial pretendido com a ação. Está em consonância com a diretriz ao art. 292, CPC, de sorte que afasto a impugnação ao valor da causa" (fl. 100). De tal modo, nada há a ser alterado neste aspecto. No mais, o inadimplemento das parcelas ajustadas é incontroverso, fato que autoriza a rescisão do contrato com a consequente reintegração da posse do imóvel em favor da autora. A rescisão contratual acarreta o retorno das partes ao "status quo ante" e, mesmo inadimplente, faz jus a parte ré à restituição parcial dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ. No caso, foi determinada retenção no percentual de 10% dos valores quitados, o qual se mostra adequado à reparação dos prejuízos oriundos da desconstituição do negócio jurídico, não havendo insurgência específica neste aspecto. Por outro lado, tem-se que o imóvel objeto da lide é um lote de terreno não edificado, não sendo passível de uso ou produção de renda, não cabendo retenção de qualquer quantia a título de fruição do bem. Ainda, não se há falar em incidência de cláusula penal, com fundamento no o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, haja vista que tal dispositivo foi inserido pela Lei nº 13.786/18, publicada em 27 de dezembro de 2018, ou seja, posteriormente à assinatura do contrato em discussão, pelo que não se aplica à hipótese. Por fim, nada há a ser alterado quanto ao reconhecimento de sucumbência recíproca. Com efeito, não se pode medir a perda apenas com base em valores quantitativos, mas também naquele qualitativo. Daí porque se reconheceu que cada parte deveria arcar com os honorários do advogado da parte adversa, repartidas em igual proporção as custas.(TJSP; Apelação Cível 1001202-10.2021.8.26.0438; Relator (a):Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Penápolis -1ª Vara; Data do Julgamento: 04/04/2022; Data de Registro: 04/04/2022) Quanto a débito de IPTU e demais tributos, o ônus pelo pagamento seria da parte autora, a partir de quando se imitisse na posse do bem. No entanto, a parte ré não apresentou a data de conclusão do empreendimento imobiliário em que inserido o lote de terreno adquirido pela parte autora, cujo documento seria o termo de vistoria de obras (TVO). Desse modo, ainda que haja cláusula contratual impondo à parte autora o ônus pelo pagamento dos tributos a partir da assinatura do contrato, não se pode falar em ingresso na posse do imóvel pela parte autora, uma vez que não há o TVO a fim de comprovar a possibilidade de o comprador ocupar o bem, caso assim desejasse. Portanto, deve ser afastada a responsabilidade da parte autora pelo pagamento de todos os tributos, taxas e demais despesas a partir da data da assinatura do contrato, por se tratar de cláusula abusiva (artigo 51, inciso IV, CDC). Nesse sentido: Rescisão contratual c/c exibição de documentos e restituição de valores pagos. Instrumento particular de compromisso de venda e compra. Rescisão contratual que é matéria incontroversa. Pretensão à redução da taxa de retenção para 10%. Acolhimento em parte, para ser fixado em 15%. Retenção estabelecida em 25% dos valores pagos que não é adequada ao caso em análise, considerados os valores desembolsados (R$ 32.412,56), além de não ocorrido o pagamento de comissão de corretagem. Autor que responde por eventuais débitos de IPTU, mas cujo marco inicial, no caso em análise, observará a data do TVO de pág. 76. Cláusula sétima, que transfere a obrigação de pagamento a partir da assinatura do contrato que é afastada, por se abusiva, uma vez que o empreendimento em que inserido o lote de terreno não estava concluído. Correção monetária que observará os índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Exibição do extrato financeiro que ocorrerá em sede de cumprimento de sentença. Sentença reformada em parte. Sucumbência atribuída como prevalente à Ré. Recurso do Autor parcialmente provido.(TJSP; Apelação Cível 1001580-42.2022.8.26.0369; Relator (a):João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Monte Aprazível -1ª Vara; Data do Julgamento: 19/12/2023; Data de Registro: 19/12/2023) (Destaque meu) Já o valor pago de R$ 4.581,99 a título de comissão de corretagem (fls. 45/46), não pode ser restituído, uma vez que a compra e venda se efetivou. Ademais, no julgamento do Tema 938 pelo C. STJ, fixou-se a tese: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (destaque meu). No caso, o valor pago de R$ 4.581,99 a título de comissão de corretagem (fls. 45/46) está devidamente destacado no contrato nos moldes do precedente do C. STJ, sendo desnecessária a comprovação de que o valor foi destinado a corretora. Ante todo o exposto, a devolução deve se operar imediatamente e de uma só vez, conforme a Súmula 2 do Tribunal de Justiça, a qual dispõe que "[a] devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição". Isso porque, a devolução parcelada do montante restituível, a despeito da disposição na Lei do Distrato, no caso é extremamente desvantajosa ao consumidor, mormente porque que a ideia do legislador é a de não prejudicar o prosseguimento da obra, cuja quantia a devolver poderia comprometer a previsão orçamentária e as obrigações já assumidas, o que não ocorre no caso em tela. Nesse sentido: APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Sentença parcialmente procedente, para determinar a devolução de 80% das quantias desembolsadas de uma só vez. Pleito de reforma, para desconto de IPTU, contribuição associativa e taxa de fruição, além da restituição parcelada dos valores. Contrato firmado em 2019. Lote de terreno. Incidência da Lei 13.786/2018, que introduziu o artigo 32-A à Lei 6.766/1979, mitigada. IPTU e Contribuição associativa. Credores da obrigação que são terceiros na lide. Pedido que extrapola os limites da causa. Custos que cabem ao possuidor do bem. Taxa de fruição. Inexigibilidade. Lote não edificado. Impossibilidade de ocupação imediata do bem. Ausência de desvalorização do imóvel, que, ademais, será novamente comercializado. Precedentes desta C. Câmara. Restituição parcelada. Obras de infraestrutura concluídas. Desvantagem exagerada ao consumidor. Art. 51, IV, §1º, III, do CDC. Devolução em parcela única mantida. Súmula/TJ 02. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1019182-28.2021.8.26.0451; Relator (a):Schmitt Corrêa; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba -4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/11/2022; Data de Registro: 17/11/2022) Ainda, a correção monetária se dará de acordo com os índices databelapráticado TJSP, por inexistir índice contratualmente previsto para a hipótese (restituição de valores pagos), e a correção se opera desde os pagamentos das parcelas, até o início da produção de efeitos da Lei 14.905/2024 em 60 dias de sua publicação em 01/07/2024, a partir de quando incidirá o IPCA como índice para a correção monetária e a Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária - IPCA) para fins de juros moratórios. Já os juros de mora a partir do trânsito em julgado, isso porque, tratando-se de rescisão promovida pelo adquirente, não há se falar em mora da parte ré que justifique a fixação em momento anterior. Nesse sentido: VOTO DO RELATOR EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PRELIMINAR Incabível a suspensão do processo até o julgamento do Tema 1.095 pelo STJ. Ausência do registro imobiliário da alienação fiduciária - Parcial procedência Inconformismo da autora Acolhimento, em parte Contrato que permaneceu em vigor por poucos meses (tendo sido adimplidas apenas 7 parcelas) Sentença que decretou a perda de todos os valores pagos pela autora - Inadmissibilidade, sob pena de afronta ao art. 53 do CDC, bem como da Súmula nº 543 do STJ - Contrato firmado na vigência da Lei 13.786/2018 que não afasta a incidência do CDC ao caso concreto Abusividade das penalidades previstas na avença De rigor a devolução de 80% dos valores adimplidos pela apelante, retendo-se ainda a comissão de corretagem (diante de expressa previsão contratual sobre o pagamento e o valor a esse título) Precedentes envolvendo contratos idênticos Correção monetária que deve incidir das datas dos desembolsos e juros moratórios, desde o trânsito em julgado (rescisão decretada por culpa da autora e não das rés) - Sentença reformada Recurso parcialmente provido.(TJSP; Apelação Cível 1009391-39.2021.8.26.0482; Relator (a):Salles Rossi; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente Prudente -2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/01/2023; Data de Registro: 26/01/2023) *** Apelação Cível. Ação de rescisão de promessa de compra e venda, de apartamento objeto de incorporação imobiliária, c.c. pedido de restituição dos valores pagos, ajuizada por promitente comprador, sob alegação de dificuldades financeiras para adimplir as prestações. Sentença de parcial procedência. Recurso da parte autora. 1. Regime jurídico. Aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Descabimento. Contrato firmado em data anterior à vigência do novel diploma, de modo que sua aplicação imediata violaria ato jurídico perfeito e direito adquirido dos promitentes compradores. Precedentes deste Tribunal de Justiça. 2. Rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel negociado por incorporadora. Na hipótese de desfazimento contratual por culpa do comprador, o vendedor deve reter entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme prejuízos suportados. Precedentes do STJ e do TJSP. Na hipótese, considerando-se, por um lado, as despesas administrativas da incorporadora e o tempo em que o imóvel ficou indisponível à negociação e, por outro, o fato de o imóvel estar localizado em área nobre da Capital Paulista, sendo improvável, no curso ordinário dos negócios imobiliários, sua desvalorização, há de se fixar a retenção em 20% dos valores pagos, o que é adotado em casos parelhos por esta E. 15ª Câmara de Direito Privado. 2.1. Correção monetária e juros moratórios. Sobre os valores que devem ser restituídos ao comprador há de incidir correção monetária a partir dos desembolsos, de acordo com a tabela prática do TJSP, por inexistir índice contratualmente previsto para a hipótese, bem como juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado, conforme decisão proferida pelo STJ em REsp Repetitivo nº 1.740.911/DF. 3. Sentença reformada, para fixar em 20% do preço pago o valor a ser retido pela vendedora, condenando-se à ré a restituir, à parte autora, 80% do preço pago, incidindo correção monetária pela tabela prática do TJSP a partir dos desembolsos, e juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Recurso parcialmente provido.(TJSP; Apelação Cível 1067110-58.2021.8.26.0100; Relator (a):Elói Estevão Troly; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -43ª Vara CÍvel; Data do Julgamento: 23/01/2023; Data de Registro: 23/01/2023) No que tange ao ônus da sucumbência, o princípio da causalidade seria aplicável se a parte ré concordasse com os termos da rescisão contratual indicados na inicial, o que não ocorreu. Ante o exposto, ratifico a medida liminar de fls. 53/54 e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por RAUL RAI REJANI em face de S.B.L. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA para: i) declarar a rescisão contratual entre as partes (fls. 43/52), correspondente ao imóvel descrito à fl. 43; e ii) condenar a parte ré a restituir à parte autora as quantias referentes ao que foi despendido no decorrer da vigência do contrato, deduzidas as retenções de 10% sobre o valor pago de R$ 9.532,69 e a comissão de corretagem de R$ 4.581,99, corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do E. TJSP, desde a data de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, até o início da produção de efeitos da Lei 14.905/2024 em 60 dias de sua publicação em 01/07/2024, a partir de quando incidirá o IPCA como índice para a correção monetária e a Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária - IPCA) para fins de juros moratórios. Decido, assim, o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Conforme disposto no § 3º do art. 67-A da Lei 4.591/1964, "[o]s débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída". Ante a sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. P.R.I.C. - ADV: FLAVIANO SANCHEZ SOGA SANCHES FABRI (OAB 167411/SP), MARCEL CANDIDO (OAB 348452/SP)

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