Processo nº 5023743-25.2024.4.03.6100
ID: 329011800
Tribunal: TRF3
Órgão: 8ª Vara Cível Federal de São Paulo
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5023743-25.2024.4.03.6100
Data de Disponibilização:
18/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
FILIPE TONELLI
OAB/SP XXXXXX
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PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5023743-25.2024.4.03.6100 / 8ª Vara Cível Federal de São Paulo AUTOR: BRUNA DE CASTRO SILVA Advogado do(a) AUTOR: FILIPE TONELLI - SP310161 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERA…
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5023743-25.2024.4.03.6100 / 8ª Vara Cível Federal de São Paulo AUTOR: BRUNA DE CASTRO SILVA Advogado do(a) AUTOR: FILIPE TONELLI - SP310161 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, RESIDENCIAL PARQUE DO CARMO SPE LTDA Advogado do(a) REU: SIMONE HENRIQUES PARREIRA - ES9375 Advogado do(a) REU: THEODORO CHIAPPETTA FOCACCIA SAIBRO - RS81128 S E N T E N Ç A Trata-se de ação pelo rito comum ajuizada em face da Caixa Econômica Federal e Outro (ID 337169575). Aduz a parte autora ter celebrado o referido contrato de compra e venda e mútuo de dinheiro, em 26/02/2021, pelo valor total de R$ 144.000,00, com financiamento pela CEF do valor de R$ 107.930,93, mas que, diante do atraso na entrega do imóvel, pretende o desfazimento do negócio, com a devolução de todos os valores pagos para adimplir o contrato. A ré CEF apresentou contestação, alegando, em preliminar, ilegitimidade passiva e no mérito a improcedência dos pedidos (ID 345620299). Proferida decisão que INDEFERIU o pedido de tutela e concedeu os benefícios da justiça gratuita à autora (ID 347117219). A autora comunicou a interposição de recurso (ID 349663252). A ré Residencial Parque do Carmo Spe Ltda apresentou contestação e reconvenção (ID 352824780). A autora foi intimada para apresentar réplica e as partes foram intimadas para especificação de provas (ID 354581598). As rés requereram o julgamento antecipado do feito (ID 355791926 e 357390352). A autora apresentou réplica à contestação da da ré Residencial Parque do Carmo Spe Ltda (ID 365083396) e à contestação da CEF (ID 365084310) e manifestou desinteressa na produção de outras provas. Relatei. Decido. A autora narra que, em 24/07/2020, adquiriu um apartamento da primeira requerida pelo valor de R$ 143.990,00, com previsão de entrega para 08/2023, com a possibilidade de 1 (uma) prorrogação pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, alterando-se a data de entrega final/limite para 02/2024 (ID 337174094, pág. 16). Em face do atraso/descumprimento, ajuizou esta ação em 02/09/2024, pleiteando a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos. Entende ter direito à aplicação de multa contratual invertida em face da construtora. A CEF, em contestação, alegando sua ilegitimidade passiva, tendo em vista que figurou como agente financeiro da operação. No mérito, defende a ausência de responsabilidade civil, argumentando que não houve ato ilícito de sua parte. Assevera que a responsabilidade civil exige a ocorrência concomitante de ato ilícito, dano indenizável e nexo de causalidade, e que a autora não logrou êxito em comprovar qualquer conduta ilícita da instituição, que agiu em conformidade com as normas regulamentares. A corré Residencial Parque do Carmo Spe Ltda, em contestação, sustenta a inexistência de atraso na entrega da obra, pois o prazo de conclusão previsto na Promessa de Compra e Venda (PCV) era meramente estimativo e foi superado pelo prazo ajustado no Contrato de Mútuo firmado com a Caixa Econômica Federal (CEF) em 1º de fevereiro de 2021, que estabeleceu a conclusão para 20 de julho de 2023. Adicionalmente, o contrato com a CEF previa a possibilidade de prorrogação por seis meses em caso de caso fortuito ou força maior, o que ocorreu e foi formalizado em 1º de dezembro de 2023, estendendo o prazo para abril de 2024 devido a um problema com a SABESP. Por fim, afirma que o Certificado de Conclusão da obra foi emitido em 6 de junho de 2023 e a Assembleia Geral de Instalação do Condomínio foi realizada em 13 de maio de 2024, mas a unidade não foi entregue à autora devido à existência de saldo devedor em aberto, conforme Confissão de Dívida. 1. Analiso a preliminar de ilegitimidade. A alegação de ilegitimidade passiva, arguida pela CEF, não merece prosperar, tendo em vista que não atuou como mero agente financeiro, razão pela qual é parte legítima, conforme entendimento do E. TRF3ª e do C. STJ (sem destaque no original): AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. Não se constata a alegada violação ao artigo 1.022, do NCPC, porquanto todos os argumentos expostos pela parte, na petição dos embargos de declaração, foram apreciados, com fundamentação clara, coerente e suficiente. 2. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça: "a legitimidade passiva da CEF nas lides que tenham por objeto imóveis adquiridos no programa minha casa, minha vida, somente se verifica nas hipóteses em que atua além de mero agente financiador da obra" (AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019). 3. Para infirmar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame das provas carreadas aos autos, o que é vedado nesta instância, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp n. 1.700.199/RN, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/2/2020, DJe 3/3/2020) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PELO PMCMV. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. SOLIDARIEDADE ENTRE AGENTE FINANCEIRO E CONSTRUTORA. NEGATIVA DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão que deferiu parcialmente tutela de urgência para suspender a exigibilidade das prestações de contrato de financiamento imobiliário, impedir a adoção de medidas restritivas contra a autora e reter o repasse de valores à construtora. II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária com a construtora no caso de inadimplemento contratual; e (ii) saber se é cabível a concessão de tutela de urgência para suspender os efeitos do contrato de financiamento em razão de atraso na entrega da obra. III. Razões de decidir A Caixa Econômica Federal, no âmbito do PMCMV, atua como agente executor de política pública habitacional e não apenas como agente financeiro, assumindo o dever de fiscalizar a execução do empreendimento e podendo responder solidariamente em caso de inadimplemento da construtora. O contrato firmado prevê cláusulas expressas sobre a responsabilidade da instituição financeira quanto ao acompanhamento das obras e substituição da construtora em caso de paralisação. A jurisprudência do TRF3 reconhece a legitimidade da CEF e sua responsabilidade solidária nos casos em que se envolve no empreendimento de modo ativo. A decisão agravada encontra amparo legal e jurisprudencial, não havendo elementos novos que justifiquem sua modificação. A negativa da antecipação dos efeitos da tutela recursal preserva a eficácia da decisão de primeiro grau e observa os limites legais de cognição do agravo. IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal é parte legítima e responde solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega da obra quando atua como agente executor de política pública habitacional, com poderes de fiscalização e liberação de recursos. 2. A tutela de urgência concedida para suspender os efeitos do contrato de financiamento encontra respaldo na jurisprudência e nos elementos constantes dos autos.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.019, II, 1.026, § 2º; CC, art. 475; CDC; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv 5003060-18.2017.4.03.6130, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 22.03.2023; TRF3, AI 5016223-49.2022.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 03.02.2023; TRF3, AC 0011690-15.2015.4.03.61000, Rel. Des. Fed. Carlos Muta, j. 25.10.2023. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5034348-94.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 25/06/2025, DJEN DATA: 01/07/2025, grifei) 2. Passo ao exame do mérito. Da análise dos autos, verifico que o contrato de promessa de compra e venda, firmado com a corré vendedora, foi, posteriormente, substituído pelo contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – programa Casa Verde e Amarela”, acostado no ID 352827029. O contrato em discussão trata da construção da obra e do financiamento para pagamento da unidade adquirida pela autora. Apesar de a CEF afirmar que firmou contrato de mútuo e que não participou do contrato de compra e venda, verifico que o contrato em discussão é um contrato complexo, já que a CEF estava obrigada aos repasses dos valores para construção da obra, na medida em que esta evoluía, devendo suspendê-los e autorizar a contratação de nova construtora, se houvesse atraso ou paralisação da obra. Assim, entendo que a CEF teve participação na construção do empreendimento em discussão, bem como na unidade adquirida pela parte autora, já que, ao contrário do que alega, não é mero agente financeiro, sendo responsável pelo repasse dos valores à construtora e pela fiscalização do uso destes. O contrato de financiamento indica que a parte autora pagou uma parte do valor do imóvel com recursos próprios (R$ 4.960,90) e FGTS (R$ 3.423,17), obrigando-se ao pagamento de parcelas para a CEF, em razão de financiamento no valor de R$ 107.930,93. Foram estabelecidos prazo para construção e consequências no caso de atraso, que abrange a suspensão do pagamento dos encargos mensais na hipótese de atraso na entrega do imóvel por prazo superior a seis meses contados da data original do término da obra (cláusula 5.3). Foi previsto prazo para término da construção e legalização da unidade habitacional, conforme item “B.7.1”, ou seja, 20/07/2023 (Id 352827029, pág. 3), que somente poderá ser prorrogado, uma única vez, por até seis meses, quando restar comprovado caso fortuito ou força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do Contrato que tenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra, mediante análise técnica e autorização da CAIXA, sempre que a medida se mostrar essencial a viabilizar a conclusão do empreendimento (cláusula 4 e 4.9). E, na cláusula 4.12, foi estabelecido que a construtora dispõe de até 60 dias, após o prazo para o término da construção da unidade vinculada ao empreendimento, para entrega das chaves do imóvel. Assim, o prazo para a conclusão das obras é a data de 20/07/2023, com prorrogação de 180 dias, prazos que, conforme demonstrado, já se esgotaram. A alegação de que o atraso se deu por problema com a SABESP não foi comprovada pela corré responsável pelo empreendimento. Além disso, o Termo de Repactuação juntado no ID 352827951, pág. 6, celebrado apenas pelas corrés, possuí cláusula expressa exigindo a anuência dos adquirentes (Cláusula 6). Assim, a parte autora tem razão ao pretender a rescisão do contrato, com direito à devolução dos valores pagos, a fim de se evitar enriquecimento ilícito das rés. A propósito, confiram-se os seguintes julgados: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO. I - Pretende o autor a rescisão de contrato de compra e venda de futura unidade autônoma, bem como de contrato de financiamento firmado com a CEF para pagamento do preço avençado, em virtude de atraso das obras e entrega do imóvel. II - A CEF não integrou ou anuiu o contrato de compra e venda firmado entre o autor e a construtora. No entanto, a hipótese trata de financiamento da construção no âmbito do programa "minha casa, minha vida", figurando a instituição como agente executor de políticas federais destinadas ao atendimento de moradia para pessoas de baixa renda. III - Consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra (item b, da cláusula 3ª), na medida em que o repasse dos valores se daria mensalmente de acordo com a evolução das obras, resguardando o mutuário, ao menos em tese, do pagamento dos valores à construtora sem que se desse prosseguimento à obra. IV - Considerando o atraso na entrega do imóvel por mais de dois (2) anos, não se pode sujeitar o autor, que não mais tem interesse no imóvel, a ônus moratórios decorrentes de situação a que não deu causa, não se afigurando viável a continuidade da cobrança das prestações de financiamento quando o imóvel objeto da compra que originou o mútuo não foi entregue. V - Agravo de instrumento desprovido.” (TRF3ª - AI 0026602-81.2015.403.0000, Relator: WILSON ZAUHY, 1ª Turma, Julgado em 07/06/2016, Publicado em 21/06/2016, – grifei) “APELAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RECURSOS DO FGTS. LEGITIMIDADE DA CEF. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. - Com relação à responsabilidade da CEF é cediço que se deve examinar o tipo de atuação da empresa pública no âmbito no Sistema Financeiro Habitacional: i) meramente como agente financeiro, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas, na concessão de financiamentos; ii) como executora de políticas federais para promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. - O referido contrato se deu no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos geridos pelo órgão do Poder Executivo responsável pela política habitacional, por meio do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), e operados pela Caixa Econômica Federal. - Portanto, a despeito de haver previsão de que o acompanhamento da execução das obras é feito exclusivamente para a medição do andamento da obra e aplicação dos recursos, é nítido que o caso em tela se enquadra na segunda hipótese de atuação (como agente executora de políticas federais para promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda), porquanto conta com subsídios de recursos geridos pelo Poder Público e operacionalizados pela CEF (FGTS) e acompanhado da ampla fiscalização e ingerência (comprovados pelas cláusulas contratuais) que a CEF realiza nas obras, a fim de cumprir com os objetivos e diretrizes do programa social. - Configurada a legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da ação, sendo responsável solidária pelo atraso na conclusão da obra. - Restou demonstrado de forma incontestável o longo atraso na conclusão das obras, sem justificativa plausível, porquanto até a data da sentença, em 25/05/2023, não havia notícias de que a edificação havia sido concluída. Com efeito, acertada a sentença ao deferir a resolução contratual, uma vez que patente o inadimplemento contratual. Aplica-se, nesse caso, a inteligência do art. 475, do CC. Do mesmo modo, a Súmula 543, do STJ, é expressa quanto a necessidade de devolução dos valores pagos. - Assim, comprovada a culpa exclusiva dos responsáveis pela obra, deve haver a devolução integral dos valores despendidos pela parte autora, não havendo que se falar em qualquer percentual de retenção. - (...) - Apelação desprovida.” (TRF3ª - AC 5001235-06.2020.4.03.6107, Relatora: RENATA ANDRADE LOTUFO, 2ª Turma, Julgado em 04/12/2024, Publicado em 09/12/2024) Com a rescisão dos contratos de compra e venda e de financiamento, a parte autora tem direito à devolução dos valores pagos, a fim de se evitar enriquecimento ilícito das rés, visto que, a rescisão do(s) contrato(s) permitirá que a unidade habitacional seja revendida, quando estiver pronta, sem que a rescisão traga prejuízo às partes. Acerca da devolução dos valores pagos, assim tem entendido a nossa jurisprudência (TRF3ª e STJ, sem destaque no original): SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA E DE MÚTUO HABITACIONAL. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DO IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. ATUAÇÃO NA FISCALIZAÇÃO DAS OBRAS E NA GESTÃO DOS RECURSOS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. MORA CONTRATUAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DEVER DE INDENIZAR. RETENÇÃO DE 25%. DESCABIMENTO. DANOS MORAIS. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na construção e entrega de imóvel vinculado a empreendimento financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1ª) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, pelo descumprimento contratual, nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2ª) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro. 2. No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para que se configure a responsabilidade da CEF por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis, e, por consequência, a sua legitimidade para compor lides a esse respeito, é necessário que a instituição financeira tenha atuado seja na construção do imóvel, seja na elaboração do projeto, sua execução ou fiscalização das obras do empreendimento, ou, ainda, que o contrato esteja relacionado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com recursos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). 3. Das cláusulas do contrato de financiamento habitacional, é nítida a atuação da CEF tanto na fiscalização das obras do empreendimento, como na gestão dos recursos. 4. A relação jurídica contratual em discussão sujeita-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), consoante entendimento pacífico do Supremo Tribunal Federal (ADI nº 2591, Tribunal Pleno, Rel. Min. Carlos Velloso, j. 7/6/06, DJ 29/9/06, Rel. para acórdão Min. Eros Grau) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297). 5. É pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto à responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de consumo, como ocorre na espécie. 6. A sentença de primeiro grau reconheceu o atraso na entrega da unidade habitacional da autora, a partir de 28/04/2022, sendo este fato incontroverso nesta sede recursal. A mora contratual não se deve à culpa do adquirente do imóvel, mas exclusivamente à construtora, tecnicamente responsável pelo empreendimento, e à fiscalização deficitária da instituição financeira, aptas a amparar o dever de indenizar, ex vi do art. 389 do Código Civil. 7. O parágrafo único do art. 395 do Código Civil dispõe que, caso a prestação, devido à mora, torne-se inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir perdas e danos. Ainda, o art. 475 do Código Civil, expressamente, faculta ao credor, diante do inadimplemento do devedor, escolher entre exigir o cumprimento da prestação ou rescindir o contrato, cabendo, em qualquer das hipóteses, a respectiva indenização. 8. A autora faz jus à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel objeto desta lide, que se estende ao financiamento contraído perante a CEF, bem como ao ressarcimento de todas as despesas comprovadamente realizadas, discriminadas na sentença, cabendo a cada qual das rés devolver aquilo que lhe foi alcançado. 9. Restando configurada a culpa exclusiva das requeridas, é incabível a retenção, em favor da CEF, “de 25% (vinte e cinco por cento) do montante efetivamente pago pela parte Autora”. 10. A indenização por danos morais visa compensar os prejuízos ao interesse extrapatrimonial sofridos pelo ofendido, que não são, por sua natureza, ressarcíveis, e não se confundem com os danos patrimoniais, estes sim, suscetíveis de recomposição ou, se impossível, de indenização pecuniária. 11. Verificados os documentos acostados aos autos, sobressaem presentes as premissas expostas pela autora e, consequentemente, os danos morais alegados, sendo indispensável, contudo, que exista uma mínima correlação entre o valor pedido a esse título e os fatos trazidos a Juízo, adequando-se aos parâmetros consolidados pela jurisprudência, que, em casos análogos à espécie, o vem estimando em R$ 10.000,00 (dez mil reais), com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 12. Verba honorária fixada em favor da autora, em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85 do CPC e precedentes desta 1ª Turma, mantida a proporção estabelecida na sentença. 13. Matéria preliminar rejeitada. Apelação da CEF não provida. Recurso da parte autora parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido. (TRF3ª, ApCiv nº 5001909-86.2022.4.03.6115, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, 1ª Turma, julgado em 25/06/2025, DJEN DATA: 30/06/2025) SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA E DE MÚTUO HABITACIONAL. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DO IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. ATUAÇÃO NA FISCALIZAÇÃO DAS OBRAS E NA GESTÃO DOS RECURSOS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. MORA CONTRATUAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DEVER DE INDENIZAR. DANOS MORAIS. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. RESPONSABILIDADE PROPORCIONAL PELO PAGAMENTO DISTRIBUÍDA ENTRE AS CORRÉS. 1. Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na construção e entrega de imóvel vinculado a empreendimento financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1ª) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, pelo descumprimento contratual, nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2ª) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro. 2. No âmbito do ProgramaMinha Casa, Minha Vida, para que se configure a responsabilidade da CEF por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis, e, por consequência, a sua legitimidade para compor lides a esse respeito, é necessário que a instituição financeira tenha atuado seja na construção do imóvel, seja na elaboração do projeto, sua execução ou fiscalização das obras do empreendimento. 3. Das cláusulas do contrato de financiamento habitacional, é nítida a atuação da CEF tanto na fiscalização das obras do empreendimento, como na gestão dos recursos. 4. A relação jurídica contratual em discussão sujeita-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), consoante entendimento pacífico do Supremo Tribunal Federal (ADI nº 2591, Tribunal Pleno, Rel. Min. Carlos Velloso, j. 7/6/06, DJ 29/9/06, Rel. para acórdão Min. Eros Grau) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297). 5. É pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto à responsabilidade solidária entre a construtora e o agente financeiro para responder pelo atraso na conclusão da obra e entrega do imóvel, quando este atua na qualidade de agente executor e operador de políticas federais para a promoção de moradia para consumidores de baixa renda, como ocorre na espécie. 6. A mora contratual, configurada a partir de janeiro de 2020, não se deve à culpa do adquirente do imóvel, mas exclusivamente à construtora, tecnicamente responsável pelo empreendimento, e à fiscalização deficitária da instituição financeira, aptas a amparar o dever de indenizar, ex vi do art. 389 do Código Civil. 7. O parágrafo único, do art. 395, do Código Civil dispõe que, caso a prestação, devido à mora, torne-se inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir perdas e danos. Ainda, o art. 475 do Código Civil, expressamente, faculta ao credor, diante do inadimplemento do devedor, escolher entre exigir o cumprimento da prestação ou rescindir o contrato, cabendo, em qualquer das hipóteses, a respectiva indenização. 8. O autor faz jus à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel objeto desta lide, que se estende ao financiamento contraído perante a CEF, bem como ao ressarcimento de todas as despesas comprovadamente realizadas, discriminadas na sentença, cabendo a cada qual das rés devolver aquilo que lhe foi alcançado. 9. Descabe a cumulação de indenização por danos materiais consistentes no pagamento de aluguel de imóvel, com a rescisão do contrato de financiamento e restituição das prestações. 10. É incabível a pretendida consolidação da propriedade do imóvel sub judice em favor da CEF, visto que não reflete o retorno ao status quo ante, situação em que a propriedade era da construtora, devendo o ajuste de eventuais créditos entre as rés ser solvido pelas vias próprias, se for o caso. 11. A indenização por danos morais visa compensar os prejuízos ao interesse extrapatrimonial sofridos pelo ofendido, que não são, por sua natureza, ressarcíveis, e não se confundem com os danos patrimoniais, estes sim, suscetíveis de recomposição ou, se impossível, de indenização pecuniária. 12. Verificados os documentos acostados aos autos, sobressaem presentes as premissas expostas pelo autor e, consequentemente, os danos morais alegados, sendo indispensável, contudo, que exista uma mínima correlação entre o valor pedido a esse título e os fatos trazidos a Juízo, adequando-se aos parâmetros consolidados pela jurisprudência que, em casos análogos à espécie, o vem estimando em R$ 10.000,00 (dez mil reais), com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 13. Responsabilidade pelo pagamento dos honorários sucumbenciais distribuído proporcionalmente entre as corrés. Inteligência do art. 87, §1º, do CPC. 14. Matéria preliminar rejeitada. Recursos da CEF e da parte autora parcialmente providos. (TRF3ª, ApCiv nº 5001585-11.2022.4.03.6111, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, 1ª Turma, julgado em 25/06/2025, DJEN DATA: 30/06/2025) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ART. 40, § 2º, DA LEI N. 4.591/1964. NÃO INCIDÊNCIA. PARTICULARIDADE DO CASO CONCRETO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL. CABIMENTO. EXCEPCIONALIDADE. (...) 3. Se a rescisão do contrato de compra e venda decorreu do inadimplemento na entrega do imóvel, descabe retenção de percentual pago pelo comprador, devendo a restituição das parcelas ser integral. 4. Muito embora seja sólida a jurisprudência segundo a qual o mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável, reconhece-se excepcionalmente a possibilidade da condenação, notadamente quando estão em discussão bens jurídicos de especial grandeza, como é o direito a moradia. Precedentes. 5. No caso em exame, o contrato foi firmado no ano de 1994, com ajuste de novo termo de compromisso em 1999, mas até a data do ajuizamento da ação - 2005 -, o inadimplemento persistia e o imóvel não havia sido entregue, circunstância que revela bem mais que mero dissabor e autoriza, de fato, a condenação por dano moral. 6. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no AREsp 168231, Relator: Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, Julgado em 05/08/2014, Publicado em 12/08/2014) No que diz respeito à inversão da cláusula penal, o C. STJ reconheceu a possibilidade, conforme ementas abaixo reproduzidas (sem destaque no original): AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ARTS. 489, § 1º, IV E VI, E 1.022, PARÁGRAFO ÚNICO, II, DO CPC. INEXISTÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. FORTUITO EXTERNO. NÃO VERIFICAÇÃO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REVISÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. TEMA N. 971 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste ofensa aos arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido nem negativa da prestação jurisdicional. 2. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ ao caso em que o acolhimento das teses defendidas no recurso especial implicar, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame de elementos fático-probatórios dos autos. 3. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (Tema n. 971 do STJ). 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp n. 2.000.286/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CONSTATAÇÃO DE ATUAÇÃO ALÉM DA FUNÇÃO DE AGENTE FINANCIADOR. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Consoante a jurisprudência desta Corte Superior, haverá legitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por possíveis danos oriundos do atraso na finalização das obras quando sua atuação extrapolar as funções de mero agente financeiro, assumindo responsabilidades próprias, definidas em lei, regulamentação infralegal e no contrato celebrado com os mutuários. 2. No caso em exame, uma vez afastada a condição da recorrente de apenas ter atuado como agente financeiro, torna-se possível a responsabilização solidária pela inversão da cláusula penal. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.057.319/RN, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA 971/STJ. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE. SUBSTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. MERO ABORRECIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência, que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração. 2. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF. 3. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (REsp 1.631.485/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019). 4. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data-limite para entrega da obra. Precedentes. 5. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial. 6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de excluir da condenação a indenização por danos morais. (STJ - AgInt no AREsp n. 2.426.810/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 2/9/2024.) Diante do exposto, julgo procedentes os pedidos formulados, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para rescindir o “contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – programa minha casa minha vida – recursos do FGTS – programa casa paulista – apoio ao crédito habitacional”, firmado entre as partes. Condeno as rés a restituírem todos os valores recebidos, bem como a título de financiamento, incluindo as parcelas que foram pagas no decorrer da ação. O valor pago com saldo do FGTS deve ser restituído na respectiva conta de origem. Sobre tais valores deve incidir correção monetária, nos termos do Provimento da E. Corregedoria Regional da Justiça Federal da 3ª Região, até a data da citação, quando, então, passam a incidir juros SELIC, nos termos do artigo 406 do Código Civil de 2002. Condeno a corré Residencial Parque do Carmo Spe Ltda no pagamento da cláusula penal penal prevista em contrato (invertida). Condeno às rés ao pagamento das custas processuais e cada uma ao pagamento de honorários no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa, que deverá ser corrigido e atualizado de acordo com o Manual de Procedimentos e Cálculos da Justiça Federal. Como consequência lógica, JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção promovida pela corré Residencial Parque do Carmo Spe Ltda, pois com a rescisão judicial do contrato, não há que se falar em condenação da autora, razão pela qual CONDENO-A no pagamento de honorários advocatícios no importe de 10% sobre o valor atribuído à reconvenção atualizado, que deverá ser corrigido e atualizado de acordo com o Manual de Procedimentos e Cálculos da Justiça Federal. Havendo recurso(s) voluntário(s), dê-se vista à(s) parte(s) contrária(s) para que apresentem contrarrazões no prazo legal. Após, no caso de embargos de declaração, torne o processo concluso. No caso de apelação, remeta-se o processo ao E. TRF da 3ª Região. P.I. São Paulo, data da assinatura eletrônica.
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