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Processo nº 5003670-32.2024.4.03.6100

ID: 307307725

Tribunal: TRF3 Órgão: 2ª Vara Cível Federal de São Paulo Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5003670-32.2024.4.03.6100

Data de Disponibilização: 25/06/2025

Polo Ativo:

ANA CAROLINA SANTOS DE ARAUJO

Polo Passivo:

Sentença

Advogados:

SIDNEY BATISTA DOS SANTOS

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

2ª Vara Cível Federal de São Paulo PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5003670-32.2024.4.03.6100 AUTOR: ANA CAROLINA SANTOS DE ARAUJO Advogado do(a) AUTOR: SIDNEY BATISTA DOS SANTOS - SP215927 REU: LIVIN… 2ª Vara Cível Federal de São Paulo PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5003670-32.2024.4.03.6100 AUTOR: ANA CAROLINA SANTOS DE ARAUJO Advogado do(a) AUTOR: SIDNEY BATISTA DOS SANTOS - SP215927 REU: LIVING ARARAQUARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CYRELA CONSTRUTORA LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: ANA CLARA VENANCIO DA SILVA ABREU - SP390091 S E N T E N Ç A Trata-se de ação pelo rito comum, com pedido de tutela antecipada, ajuizada por ANA CAROLINA SANTOS DE ARAUJO em face de LIVING ARARAQUARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CYRELA CONSTRUTORA LTDA e CAIXA ECONOMICA FEDERAL, na qual busca a parte autora provimento jurisdicional visando o cancelamento do contrato de financiamento imobiliário, firmado com a CEF e a devolução dos valores pagos antecipadamente (R$ 49.075,61), além do pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 30.000,00 e de danos materiais no valor de R$ 40.893,11, em decorrência dos prejuízos com os móveis e pertences do apartamento. Narra a autora, em síntese, que adquiriu junto às empresas rés o apartamento n. 111, da torre 04 do Condomínio VIVAZ VILA GUILHERME (matrícula n. 32.385, do 17ª Cartório de Registro de Imóveis da Capital), utilizando-se de recursos próprios, no valor de R$ 49.075,61, bem como de financiamento concedido pelo CEF, no valor de R$ 148.099,38, contando com prévia avaliação técnica de engenheiro. Relata, ademais, que recebeu as chaves do imóvel em 12/01/2023 e que em meados de março/2023, ocorreu o retorno de água suja de terra escura e resíduos pelo ralo da lavanderia, inundando todo o apartamento. Acionado o zelador, este e verificou que as instalações e encanamentos do prédio estavam funcionando corretamente e não atribuiu o ocorrido na unidade da autora ao mau uso ou descarte incorreto de objetos no encanamento do prédio por outros moradores. Alega que, por diversas vezes, ocorreram inundações vindas do ralo da lavanderia e da cozinha do apartamento. Refere que: na data de 25/12/2023, os planos de recepção da família para comemoração do Natal foram frustrados pelo alagamento; no retorno do período de férias de ano novo, deparou-se com a mesma situação de inundação, tendo perdido diversos móveis e bens materiais que foram encharcados pela água; após a situação do ano novo, ocorreram outras oito inundações, o que fez com que a autora alugasse outro imóvel para residir, há que aquele foi comprado, se mostrava “inabitável”. Aduz que não há relato de caso semelhante entre os vizinhos do condomínio e que tentou resolver o seu problema junto as rés, porém estas, se omitiram ou não conseguiram resolvê-lo, sendo que a última inundação “ocorreu no dia 23 de janeiro de 2024, em plena reunião com as empresas envolvidas no referido imóvel”. Discorre sobre a necessidade de observância e proteção da boa-fé contratual e da relação consumerista, argumentando que a parte ré se tornou inadimplente ao fornecer o serviço contratado de forma defeituosa. Sustenta a responsabilidade do empreiteiro pelos vícios redibitórios, a existência de danos materiais e morais indenizáveis, dada a presença dos elementos de ilegalidade, o dano e o nexo causal entre o ilícito e danos. Em sede de tutela antecipada, a autora requereu o imediato cancelamento do contrato de financiamento imobiliário e a restituição do montante pago antecipadamente, de R$ R$ 49.075,61 (quarenta e nove mil, setenta e cinco reais e sessenta e um centavos), bem como todas as parcelas pagas até então, devendo as rés custearem os valores de aluguel no valor de R$ 2.600,00 (dois mil e seiscentos reais). A petição inicial foi instruída com documentos. Os autos foram inicialmente distribuídos à 30ª Vara Cível do Foro Central da Capital, tendo aquele Juízo declinado da competência em razão da presença da CEF, na lide (Id 315247869, p. 199). O despacho Id 316736497 deferiu à autora os benefícios da assistência judiciária gratuita, intimando-a para juntar aos autos a cópia do contrato de financiamento imobiliário e postergou a apreciação do pedido de tutela antecipada para após a vinda das contestações. A autora promoveu a emenda da inicial em Id 318465125. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contestação (Id 322638331), arguindo preliminar de ilegitimidade passiva para responder por vícios construtivos de imóvel financiado. Alega que eventual responsabilidade atribuída à CEF somente se justificaria se houvesse a demonstração específica de algum descumprimento de suas obrigações como agente financeiro, o que sequer é cogitado no bojo desta ação, sendo certo, por outro lado, que as responsabilidades decorrentes de eventuais vícios construtivos no imóvel objeto da lide são exclusivamente imputáveis, pela lei e pelo contrato, à Construtora do imóvel. Aduz que meros aborrecimentos não geram indenização por danos morais e que eventual condenação deve ser fixada em quantia razoável, a fim de que não se torne fonte de riqueza. Sustenta o não cabimento da inversão do ônus da prova e requer a improcedência do pedido. Juntou documentos. LIVING ARARAQUARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CYRELA CONSTRUTORA LTDA apresentaram contestação conjunta (Id 322922926), esclarecendo que o “habite-se” do empreendimento foi expedido em 21/12/2022 e a unidade da Autora foi entregue em 12/02/2023. Em preliminar, foi arguida a ilegitimidade passiva da Cyrela Construtora Ltda, sendo esta mera empresa do Grupo Cyrela e que não compõe a relação de consumo estabelecida com a autora, bem como foi impugnada a concessão da justiça gratuita. As rés argumentaram com a inexistência de vício construtivo que justifique a rescisão do contrato, afirmando que o retorno de água para a unidade ocorreu por mau uso e ausência de manutenção das instalações do prédio. As rés relataram que a primeira ocorrência registrada pela Autora (conforme CAS-53826-V1T4R1) foi realizada em 18/06/2023 e, na ocasião, constatou-se que a unidade foi acometida pelo retorno de água com resquício de poeira, enegrecida de sujeira proveniente de obras de reforma realizadas nas unidades, que acabam por descartar resíduos na tubulação ao invés de realizar o descarte correto. Foram realizados serviços de limpeza e de desentupimento da tubulação. Alegaram que, depois dessa limpeza, a própria autora reconhece que não ocorreram novos incidentes, até o dia 26/12/2023. Ocorre que, em nova vistoria, realizada no dia 03/01/2024, foi identificado nas caixas de inspeção de esgoto a existência de muita sujeira, resíduos sólidos e até mesmo panos descartados pelo encanamento, o que inevitavelmente pode conduzir a entupimentos na tubulação. Esclarece que o teste realizado evidenciou ocorrência pontual, decorrente dos resíduos descartados inadequadamente pelas unidades na tubulação, e a ausência de manutenção e limpeza das caixas de esgoto e tubulação pelo Condomínio, sendo tal informado à autora e orientado o Condomínio. Sustentaram que “a Autora não empregou nenhum esforço para solução do problema, limitando-se a acionar a Ré para que o fizesse e, constatado que era um problema de manutenção, ao invés de solucioná-lo por si ou pelo Condomínio, simplesmente abandonou o imóvel”. Aduziram a ausência de conduta ilícita que ampare o pedido de reparação civil, a impossibilidade rescisão do contrato com cláusula de alienação fiduciária e a ausência de danos morais indenizáveis. Requerem a improcedência dos pedidos deduzidos. Juntaram documentos. A autora foi intimada para manifestação sobre a preliminar arguida pela CEF (Id 325098036). A autora apresentou réplica (Ids 328283490 e 328284713). O pedido de tutela antecipada de urgência foi apreciado e indeferido em id 328570246. Em Id 330464701, sobreveio aos autos pedido de homologação de proposta de acordo firmado pelas rés: LIVING ARARAQUARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CYRELA CONSTRUTORA LTDA. e pela autora ANA CAROLINA SANTOS DE ARAUJO, com a anuência de seu cônjuge. A autora informou a entrega de itens, nos termos do item 5.1.2. do acordo e reiterou o pedido de sua homologação (Id 335652091). As partes foram instadas a manifestar sobre o alegado e requerido pela autora. Em Id 350696689, a autora informou o cumprimento do acordo pelas rés (Id 350696689). Em Id 355637465, as rés Living Araraquara e Cyrela Construtora requereram a homologação do acordo. A CEF não se manifestou. Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. Denota-se do documento em Id 330464701, que a autora e as rés LIVING ARARAQUARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CYRELA CONSTRUTORA LTDA. se compuseram amigavelmente, submetendo à homologação do Juízo o acordo, assim como seu Anexo 1, firmado, em caráter irrevogável e irretratável, nos termos a seguir transcritos: 1. O presente acordo é celebrado pelas Partes por mútuas concessões, de maneira que uma parte conceda à outra a mais ampla, geral e irrevogável quitação acerca do objeto da ação, valores e obrigações discutidos, para, uma vez cumpridos os termos deste acordo, nada mais reclamar em juízo ou fora dele, seja a que título for. 2. As Partes reconhecem que as obrigações descritas nesta composição (i) são assumidas com o fim exclusivo de pôr fim ao pleito existente, além de prevenir o surgimento de outros novos; e (ii) decorrem de transação, cujos termos devem ser interpretados restritivamente com base nas premissas acima descritas. 3. O Sr. KAYAN MARCOS DE OLIVEIRA SANTOS, brasileiro, casado, analista de sistemas, portador da Cédula de Identidade RG n. ° 49308603-1, regularmente inscrito no CPF/MF sob o n. ° 404.044.838-36, residente e domiciliado na Rua Soriano de Souza, n. ° 47, apto. 13, Tatuapé – São Paulo/SP, CEP 03066-020, embora não componha o polo ativo da presente ação, na condição de companheiro da Autora e interessado direto nos danos alegados na presente ação, comporá o presente acordo para o fim de manifestar sua total anuência aos termos pactuados, inclusive para se obrigar aos seus cumprimentos nas mesmas condições previstas para a Autora. 4. Como condição essencial do presente acordo, a Autora desiste e renuncia à pretensão de rescindir os contratos objetos da lide, comprometendo-se a manter a condição atual de proprietária do imóvel, sendo exclusivamente responsável pelas obrigações assumidas junto à Caixa Econômica Federal. 5. Em contrapartida, para por fim à presente demanda, as Rés se comprometem a: 5.1. Pagar à Autora e ao Anuente a quantia total de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), já incluídos honorários sucumbenciais, mediante depósito bancário na forma a seguir indicada: 5.1.1. Depósito de R$ 37.869,00 (trinta e sete mil, oitocentos e sessenta e nove reais), a título de indenização, a ser pago em até 20 dias úteis, contados a partir do dia útil seguinte ao protocolo da presente minuta, na conta corrente Banco; Itaú, Agência: 2276, Conta Corrente: 19148-9, Titularidade de Ana Carolina Santos de Araújo , CPF n. º 434.362.888-45. 5.1.2. Depósito de R$ 17.104,00 (dezessete mil, cento e quatro reais), a título de indenização, a ser pago em até 15 (quinze) dias úteis após a entrega dos itens danificados descritos no processo (instrumentos musicais, duas cadeiras, sofá e geladeira), conforme cláusula 6.2, na conta corrente Banco; Itaú, Agência: 2276, Conta Corrente: 19148-9, Titularidade de Ana Carolina Santos de Araújo, CPF n. º 434.362.888-45 5.1.3. Depósito de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), a título de honorários, a ser pago em até 20 dias úteis, contados a partir do dia útil seguinte ao protocolo da presente minuta, na conta corrente Banco; Itaú, Agência: 0211, Conta Corrente: 53537-2, Titularidade de Sidney Batista dos Santos, CPF n.º 218.288.838-16. 5.1.4. Convencionam as Partes que o não pagamento do valor convencionado na conta bancária citada, e no prazo fixado, implicará na automática incidência de multa de 10% (dez por cento) sobre o montante inadimplido, ressalvado o disposto na cláusula 5.1.5. 5.1.5. Eventual impossibilidade de realização do depósito em função de algum equívoco nas informações das contas bancárias em apreço não importará em penalização da Ré, em especial quanto ao disposto na cláusula 5.1.4. 5.2. Executar os reparos previstos no “Anexo 1”, a serem iniciados em até 5 dias úteis contados a partir do dia útil seguinte ao protocolo da presente minuta, e finalizados no prazo previsto no Anexo (45 dias corridos). 6. Por sua vez, a Autora e o Anuente se comprometem a: 6.1. Excluir todas as publicações realizadas em redes sociais, além de não realizarem novas, sobre os fatos que ensejaram o processo judicial, restando ajustado que, o descumprimento do quanto aqui avençado, implicará no pagamento de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor indicado na cláusula 5.1 (R$ 80.000,00), além da adoção das medidas judiciais cabíveis. 6.2. Como condição do recebimento do valor previsto na cláusula 5.1.2, ou seja, a indenização de R$17.104,00, doar e entregar os itens danificados no imóvel (instrumentos musicais, duas cadeiras, sofá e geladeira) ao Instituto Cyrela, o que poderá ser realizados em até 45 dias corridos após o protocolo da minuta. 6.2.1. A Autora e o Anuente declaram expressamente estarem cientes e de acordo que se não houver a doação e entrega dos itens mencionados no prazo ora acordado, a indenização de R$17.104,00 não será paga. Realizada a entrega, o pagamento será realizado em até 15 dia úteis. 7. Em decorrência da compensação financeira ora acordada e dos reparos a serem realizados na unidade, e, por força do presente instrumento, a Autora e o Anuente concedem às Rés a mais ampla, plena, geral e irrevogável quitação quanto aos eventos narrados na inicial, especialmente o vazamento na unidade e todos os danos daí decorrentes, inclusive em relação a eventuais danos morais e outros danos materiais aqui não especificados, de modo que não poderão reclamar, em juízo ou administrativamente, sob qualquer fundamento e alegação, a qualquer título, no presente ou no futuro sobre essas questões, obrigando-se por si, seus herdeiros e sucessores, abrangendo inclusive, despesas processuais e honorários advocatícios. 7.1. A Autora e o Anuente assumem que eventuais itens e pedidos contidos na inicial e não contemplados por este acordo, independentemente de sua origem e natureza, também estão abrangidos pela quitação ora outorgada. 8. As partes renunciam expressamente neste ato ao prazo recursal quanto à decisão que vier a ser proferida para homologação do presente acordo, assim como quanto a eventual direito de ingressar com ação rescisória, ou ainda a qualquer recurso eventualmente interposto, este pendente ou não de julgamento. 9. As partes reconhecem os efeitos materiais vinculativos da presente transação, os quais obrigam desde logo as partes signatárias, independentemente de qualquer ato jurisdicional subsequente. 10. Caso qualquer disposição deste acordo venha a ser declarada nula ou ineficaz, a validade e eficácia das disposições restantes não serão afetadas, permanecendo sempre em pleno vigor e efeito e, em tal caso, as Partes iniciarão negociações de boa-fé, visando substituir a disposição inválida ou ineficaz por outra que, tanto quanto possível e de forma razoável, atinja a finalidade e os efeitos desejados. 11. A tolerância de qualquer das Partes quanto ao eventual atraso no cumprimento de quaisquer condições deste acordo, não implicará sua alteração tácita ou precedente invocável a qualquer título, nem renúncia ao direito de exigir, a qualquer tempo, o seu pleno cumprimento. 12. Este acordo é firmado em caráter irrevogável, irretratável, e obriga as Partes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título. 13. Por fim, as Partes estabelecem que eventuais custas remanescentes serão suportadas pela Ré. A autora e as corrés estão devidamente representadas nos autos por advogados, constituídos por mandados com cláusulas “ad e extra judicia”, possuindo poderes para transigir e firmar compromisso. Ademais, embora o cônjuge da autora não integre a lide, ele participou da celebração do acordo na condição de “anuente”, estando devidamente representado por advogado com poderes necessários para o ato (conforme procuração em Id 330464703). Assim, satisfeitas as condições legais, impende se proceda à homologação judicial, nos termos requeridos pelas partes, fundamento para a extinção do feito com resolução de mérito. Quanto à Caixa Econômica Federal, observa-se que ela não participou do acordo entabulado entre a autora e as demais rés. Nesse aspecto, releva anotar que a sua presença na lide se deve ao pedido de cancelamento do financiamento imobiliário firmado com a referida Instituição Financeira, em decorrência dos eventos relatados na inicial, visto que não há qualquer alegação de vício nas cláusulas da avença ou de descumprimento contratual por parte da CEF. E quanto ao ponto que envolve especificamente a CEF, infere-se dos termos do acordo apresentado aos autos, que a autora desistiu e renunciou ao pedido de cancelamento do contrato, conforme disposto no item 4, em destaque: “4. Como condição essencial do presente acordo, a Autora desiste e renuncia à pretensão de rescindir os contratos objetos da lide, comprometendo-se a manter a condição atual de proprietária do imóvel, sendo exclusivamente responsável pelas obrigações assumidas junto à Caixa Econômica Federal.” Assim, a pretensão dirigida à CEF não mais subsiste, ante aos termos do compromisso firmado pela autora. Ante o exposto: a) HOMOLOGO a transação formalizada entre os litigantes em Id 330464701 para que produza seus efeitos jurídicos e julgo extinto o processo com resolução do mérito, na forma do artigo 487, III, “b”, do Código de Processo Civil/2015; b) HOMOLOGO o pedido de renúncia a quaisquer alegações de direito sobre as quais se funda a presente ação, relativamente à Caixa Econômica Federal e, em consequência, julgo extinto o feito, com resolução de mérito, nos termos do disposto no artigo 487, inciso III, alínea “c”, do Código de Processo Civil. Deixo de condenar as rés LIVING ARARAQUARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e CYRELA CONSTRUTORA LTDA ao ressarcimento das custas processuais, por ser a parte autora beneficiária da gratuidade (Id 316736497) e isenta do recolhimento, nos termos do art. 4º, II, da Lei n. 9.289/1996. Deixo, ademais, de condená-las ao pagamento de honorários advocatícios em favor da parte autora, visto que já foram contemplados no item 5.1. do acordo homologado em Juízo. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, com fulcro no artigo 85, §2º do CPC, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, atualizados nos termos do Manual de Procedimento para Cálculos da Justiça Federal, em favor da Caixa Econômica Federal, cuja execução ficará suspensa por ser a autora beneficiária da justiça gratuita (art. 98, §1º, inc. VI e §3º do CPC). Advindo o trânsito em julgado e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas legais. Publique-se. Intimem-se. São Paulo, na data desta assinatura eletrônica. LUÍS GUSTAVO BREGALDA NEVES JUIZ FEDERAL TITULAR

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Processo nº 5003670-32.2024.4.03.6100

ID: 307307757

Tribunal: TRF3 Órgão: 2ª Vara Cível Federal de São Paulo Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5003670-32.2024.4.03.6100

Data de Disponibilização: 25/06/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

CYRELA CONSTRUTORA LTDA

Sentença

Advogados:

ANA CLARA VENANCIO DA SILVA ABREU

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Processo nº 5003670-32.2024.4.03.6100

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