Processo nº 5009899-27.2025.4.04.7108
ID: 322920672
Tribunal: TRF4
Órgão: 1ª Vara Federal de Carazinho
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5009899-27.2025.4.04.7108
Data de Disponibilização:
11/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
ARY NESTOR JAEGER NETO
OAB/RS XXXXXX
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PROCEDIMENTO COMUM Nº 5009899-27.2025.4.04.7108/RS
AUTOR
: PATRICIA MAIARA ABREU DA ROCHA
ADVOGADO(A)
: ARY NESTOR JAEGER NETO (OAB RS049599)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação pelo Procedimento Comu…
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5009899-27.2025.4.04.7108/RS
AUTOR
: PATRICIA MAIARA ABREU DA ROCHA
ADVOGADO(A)
: ARY NESTOR JAEGER NETO (OAB RS049599)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação pelo Procedimento Comum movida por
Patricia Maiara Abreu da Rocha
em desfavor da
Caixa Econômica Federal
, objetivando, em síntese, a desconstituição do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel de matrícula nº 44.261 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Taquara e o cancelamento do leilão extrajudicial do bem, bem como a consignação do valor de R$12.394,12 para a purgação da mora.
1. Da retificação da autuação.
Consoante estabelece o art. 291 do Código de Processo Civil, a toda causa deve ser atribuído um valor certo, ainda que não tenha conteúdo econômico imediato. O valor da causa, portanto, deve corresponder ao conteúdo econômico do litígio submetido à apreciação judicial.
A parte autora atribuiu à causa o valor de R$12.394,12 (doze mil, trezentos e noventa e quatro reais e doze centavos), que corresponde ao montante cuja consignação é pretendida.
Entretanto, a requerente visa à desconstituição do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel de matrícula nº 44.261 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Taquara, o qual foi avaliado em R$322.000,00 em 28.03.2025 (
evento 1, MATRIMÓVEL8
, Av.4-44.261).
Assim, à vista do proveito econômico pretendido, com base no art. 292, § 3º, do Código de Processo Civil,
atribuo à causa, de ofício,
o valor de R$322.000,00
(trezentos e vinte e dois mil reais).
2. Da emenda à petição inicial.
Intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, promover a emenda à petição inicial, acostando aos autos:
i. documento relativo à qualificação civil da parte autora (carteira de identidade, carteira de identificação profissional, CNH, CTPS, etc.);
ii. comprovante de residência atual (emitido há no máximo 12 meses) em nome da demandante ou de terceiro, desde que acompanhado, neste último caso, de declaração assinada pelo titular do comprovante de que a demandante reside no local indicado e de cópia de documento de identificação pessoal do terceiro, podendo ser, em se tratando o terceiro de cônjuge da parte autora, certidão atualizada de casamento (emitida pelo cartório competente há no máximo noventa dias antes do ajuizamento da ação);
iii. declaração de hipossuficiência econômica, para fins de análise do pedido de concessão da gratuidade da justiça.
3. Da tutela provisória de urgência.
A parte autora, em sede de tutela provisória de urgência, requereu:
"c) A concessão da TUTELA ANTECEDENTE de URGÊNCIA, para admitir e permitir a consignação em juízo na importância de R$12.394,12 e, por conseguinte, a suspensão do leilão previsto para 04.08.2025;"
No sistema do Código de Processo Civil, a tutela provisória fundamenta-se em urgência ou evidência (artigo 294).
A tutela de urgência depende da demonstração de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (artigo 300 do Código de Processo Civil).
Sobre o tema, colho a lição de Marinoni, Arenhart e Mitidiero (
MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz; e MITIDIERO, Daniel. Novo código de processo civil comentado [livro eletrônico]. 3ª Ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2017. PDF
):
"3. Probabilidade do direito. No direito anterior a antecipação da tutela estava condicionada à existência de “prova inequívoca” capaz de convencer o juiz a respeito da “verossimilhança da alegação”, expressões que sempre foram alvo de acirrado debate na doutrina. O legislador resolveu, contudo, abandoná-las, dando preferência ao conceito de probabilidade do direito. Com isso, o legislador procurou autorizar o juiz a conceder tutelas provisórias com base em cognição sumária, isto é, ouvindo apenas uma das partes ou então fundado em quadros probatórios incompletos (vale dizer, sem que tenham sido colhidas todas as provas disponíveis para o esclarecimento das alegações de fato). A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica – que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder tutela provisória.
4. Perigo na demora. A fim de caracterizar a urgência capaz de justificar a concessão de tutela provisória, o legislador falou em “perigo de dano” (provavelmente querendo se referir à tutela antecipada) e “risco ao resultado útil do processo” (provavelmente querendo se referir à tutela cautelar). Andou mal nas duas tentativas. Em primeiro lugar, porque o direito não merece tutela tão somente diante do dano. O próprio Código admite a existência de uma tutela apenas contra o ilícito ao ter disciplinado o direito à tutela inibitória e o direito à tutela de remoção do ilícito (art. 497, parágrafo único, CPC). Daí que falar apenas em perigo de dano é recair na proibição de retrocesso na proteção do direito fundamental à tutela adequada, já que o Código Buzaid, depois das Reformas, utilizava-se de uma expressão capaz de dar vazão à tutela contra o ilícito (“receio de ineficácia do provimento final”). Em segundo lugar, porque a tutela cautelar não tem por finalidade proteger o processo, tendo por finalidade tutelar o direito material diante de um dano irreparável ou de difícil reparação. O legislador tinha à disposição, porém, um conceito mais apropriado, porque suficientemente versátil, para caracterizar a urgência: o conceito de perigo na demora (periculum in mora). A tutela provisória é necessária simplesmente porque não é possível esperar, sob pena de o ilícito ocorrer, continuar ocorrendo, ocorrer novamente, não ser removido ou de dano não ser reparado ou reparável no futuro. Assim, é preciso ler as expressões perigo de dano e risco ao resultado útil do processo como alusões ao perigo na demora. Vale dizer: há urgência quando a demora pode comprometer a realização imediata ou futura do direito."
Trata-se de técnica que busca melhor distribuir entre as partes o ônus do tempo do processo.
Com efeito, é necessário que as alegações da inicial sejam relevantes, a ponto de, em um exame perfunctório, possibilitar ao julgador prever a probabilidade de êxito da ação (verossimilhança da alegação). Além disso, deve estar presente a indispensabilidade da concessão da medida (fundado perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo), como forma de evitar o perecimento do direito invocado ou a própria ineficácia do processo, caso concedida a medida apenas ao final.
No caso
, a autora celebrou com a Caixa Econômica Federal, em
29.10.2013
, o Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Construção e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária - Programa de Carta de Crédito Individual - FGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida
nº 8.4444.0488582-0
para financiamento do imóvel de matrícula nº 44.261 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Taquara, o qual foi dado em garantia fiduciária ao pagamento da dívida (
evento 1, CONTR7
, p. 11-12;
evento 1, MATRIMÓVEL8
, R.2-44.261). Diante do inadimplemento das obrigações da mutuária entre fevereiro/2024 e novembro/2024 (situação confessada pela autora), a credora fiduciária promoveu a consolidação da propriedade do imóvel em questão, que será levado a leilão público nos dias 04.08.2025 e 07.08.2025 (
evento 1, EDITAL10
).
Em suma, a parte autora sustenta que houve irregularidade no procedimento de notificação para purgação da mora pois
"deixou de apontar, especificar e pormenorizar, uma a uma, a atualização do montante devido, com os índices, juros e parâmetros adotados"
(
evento 1, INIC1
, p. 2). Nesse sentido, requer a concessão de provimento judicial antecipatório para que lhe seja oportunizada a purgação da mora mediante consignação de valores (R$12.394,12) em pagamento.
3.1. Da consolidação da propriedade.
Segundo estabelece o artigo 22 da Lei nº 9.514/1997, a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Com a constituição da propriedade fiduciária, mediante o registro do contrato no registro de imóveis, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel (art. 23, § 1º, Lei nº 9.514/1997).
Assim, nos termos do art. 25 da Lei 9.514/1997, "
Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel
". Em contrapartida, em caso de inadimplência, resolve-se o contrato com a consolidação da propriedade do fiduciário, consoante previsão expressa do artigo 26 da lei supracitada, podendo utilizar-se das ações, recursos e execuções, judiciais e extrajudiciais, para receber os créditos cedidos e exercer os demais direitos previstos no contrato.
Logo, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, se inadimplida a dívida, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do fiduciário.
Sobre os procedimentos intimação do devedor fiduciante para a purga da mora, veja-se o art. 26 da Lei nº 9.514/1997:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para fins do disposto neste artigo,
o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente
, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.
§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.
§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.
§ 3º
A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante
, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso,
hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento
, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).
§ 3
o
-A. Quando,
por duas vezes
, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado
houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar
, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n
o
13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
§ 3
o
-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3
o
-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído
encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível
, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão,
promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso
, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.
§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que,
na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia
.
§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
§ 8
o
O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.
Portanto, verificada a mora contratual, o credor fiduciário apresentará ao oficial do competente Registro de Imóveis requerimento para intimação pessoal do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante. A
intimação pessoal
far-se-á (i) pelo oficial do registro de imóveis, (ii) por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la,
ou
(iii) pelo correio, com aviso de recebimento.
Se o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado tiver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, por duas vezes, deverá, se
houver suspeita de motivada de ocultação do intimando
, intimar qualquer pessoa da família, qualquer vizinho ou o funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência (no caso de condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso) de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel a fim de efetuar a intimação.
Ainda, sendo inviável a intimação pessoal do devedor e/ou do fiduciante por ser considerado em
local ignorado, incerto ou inacessível
, o oficial registrador promoverá a sua notificação editalícia, que deverá ser precedida de envio de intimação via contato eletrônico, na hipótese deste ter sido fornecido no contrato. Nesse sentido, ainda que deva ser precedida por outras diligências tendentes à localização do devedor, a realização da intimação por edital não exige o exaurimento de absolutamente todos os meios possíveis e imagináveis de localização do devedor. Havendo elementos que indiquem que o devedor se encontra em lugar incerto, ignorado ou inacessível, poderá ser adotada a citação editalícia.
O julgamento não pode ocorrer por suposições. O correto exame da questão dependeria da análise da integralidade do procedimento que levou à consolidação da propriedade, elemento não trazido pela demandante.
Entretanto, na hipótese, a averbação pelo Oficial Registrador da consolidação da propriedade em favor da ré na "Av-4-44.261" da matrícula do imóvel (
evento 1, MATRIMÓVEL8
) firma a presunção de que foi cumprido o procedimento previsto em lei, apenas sendo possível afastá-la com prova irrefutável.
Nesse sentido, veja-se a anotação feita à matrícula imobiliária:
"AV 4/44.261 - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - [...] consolida-se a propriedade do terreno e da residência descritos na matrícula e AV 3, em nome da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, [...]. Ficam arquivados neste Serviço Registral os seguintes documentos: solicitação da Caixa Econômica Federal(credora fiduciária) ao Oficial do Registro de Imóveis para proceder a intimação da devedora, datada de 11/11/2024, nela constando a
identificação das parcelas vencidas, mais projeção do débito
, certidão expedida pelo Ofício do Registro Civil e Especiais de Taquara-RS, datada de 10/12/2024, informando que
a devedora foi intimada em 27/11/2024
, certidão deste Serviço Registral de Imóveis de 20/12/2024, informando que decorrido o prazo legal de 15 dias para pagamento da dívida não houve a quitação do débito, mais requerimento da Caixa Econômica Federal de 28/02/2025, retificado em 18/03/2025, solicitando a averbação da consolidação da propriedade [...]"
Veja-se que a notificação contém a discriminação das parcelas vencidas e a sua atualização (
evento 1, NOT9
). Por outro lado, a Lei nº 9.514/1997 não exige que o instrumento de notificação aponte, de forma pormenorizada, os parâmetros adotados para a atualização da dívida (índices e taxas de juros).
Com efeito, em juízo perfunctório, não resta demonstrado que houve ilegalidade no procedimento de intimação da devedora fiduciante para a purgação da mora.
3.2. Da possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade.
A Lei nº 9.514/1997 estabelece nos artigos 26, 26-A e 27:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer,
no prazo de 15 (quinze) dias
, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
[...]
§ 7º
Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora
, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a
averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário
, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
[...]
Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.
§ 1
o
A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1
o
do art. 26 desta Lei.
§ 2º
Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária
, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
[...]
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.
[...]
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
§ 2º-B
Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário
e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel
por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão
inter vivos
e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.
Portanto, à luz da legislação, na hipótese de inadimplemento contratual e após o prazo de carência estabelecido contratualmente, o credor deverá promover a intimação do devedor para que purgue a mora no prazo de 15 (quinze) dias.
Passados trinta dias do prazo final para a purga da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do agente fiduciário, o qual, em 60 (sessenta) dias, estará autorizado a promover o praceamento do imóvel para fim de satisfação do crédito.
Após a averbação da consolidação da
propriedade
, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de
propriedade
fiduciária.
Segue a posição do Superior Tribunal de Justiça, no que tange à sucessão legislativa da matéria:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022.
2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
3. De acordo com a jurisprudência do STJ,
antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel
, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes.
4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a
consolidação
da
propriedade
e até a data em que realizado o segundo
leilão
, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a
consolidação
da
propriedade
em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da
propriedade
fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da
consolidação
da
propriedade
e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a
propriedade
e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de
consolidação
, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a
propriedade
, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
7. Recurso especial conhecido e não provido.
(REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.)
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA.
1. Controvérsia em torno da possibilidade de purgação da mora pelo devedor até a data de lavratura do auto de arrematação do imóvel, sendo alegada a violação da regra do art. 34 da Lei 9.514/97.
2. Precedente específico desta Terceira Turma analisando essa questão sob o prisma de duas situações distintas e sucessivas ensejadas pela edição da Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou o art. 34 da Lei 9.514/97 (REsp 1649595/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020).
3. No período anterior à Lei n. 13.465/2017, a purgação da
mora
, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, era admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, §1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de
arrematação
, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS).
4. "Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a
propriedade
fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da
mora
, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de
propriedade
fiduciária." (REsp 1.649.595/RS)
5. "Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a
propriedade
e purgada a
mora
nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de
consolidação
, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a
propriedade
, mas não purgada a
mora
, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997." (REsp 1.649.595/RS).
6. No caso, a demanda foi proposta pelo devedor recorrente apenas em 25/09/2017, buscando suspender os leilões aprazados para os dias 27/09/2017 e 04/10/2017, e requerendo autorização para depositar em juízo os valores para purgar a mora.
7. Reconhecimento pelo acórdão recorrido de que a consolidação da propriedade em nome do credor recorrido ocorrera em 30.08.2017, quando já vigente a regra do art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017.
8. Acórdão recorrido em perfeita sintonia com o precedente desta Terceira Turma. 9. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO.
(REsp 1818156/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/06/2021, DJe 18/06/2021)
No mesmo sentido, cito precedentes do Tribunal Regional Federal da 4ª Região:
DIREITO ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA. REGULARIDADE. SUSPENSÃO DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS E SEUS EFEITOS. DESCABIMENTO. PURGA DA MORA INVIÁVEL APÓS A CONSOLIDAÇÃO. NULIDADE NÃO VERIFICADA. 1. Constando na averbação/registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel que o prazo para purga da mora decorreu in albis apesar de o devedor ter sido devidamente notificado para essa finalidade, presume-se regular a hígido o procedimento expropriatório, visto que as certidões lavradas pelos Oficiais dos Cartórios de Registro de Imóveis gozam de fé pública que só pode ser infirmada por robusta prova em contrário. 2. Consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, dada a alteração legislativa promovida pela Lei nº 13.465/17 (ou pela Lei nº 14.711/2023).
3. Após a consolidação da propriedade, somente resta ao devedor o exercício do direito de preferência estabelecido pelo art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97
, mediante o depósito integral dos encargos devidos, o que não ocorreu no caso. 4. Recurso desprovido. (TRF4, AC 5015739-47.2022.4.04.7003, 12ª Turma, Relator para Acórdão JOÃO PEDRO GEBRAN NETO, julgado em 11/06/2025) (grifou-se)
DIREITO ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGA DA MORA INCABÍVEL APÓS A CONSOLIDAÇÃO. SUSPENSÃO DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS E SEUS EFEITOS. DESCABIMENTO.
ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS TRAZIDAS PELAS LEIS Nº 13.465/2017 E Nº 14.711/2023. APLICABILIDADE DA LEGISLAÇÃO VIGENTE NA DATA DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE
. RECURSO DESPROVIDO. 1. Consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, da
da a alteração legislativa promovida pela Lei nº 13.465/17
.
2. Após a consolidação da propriedade, somente resta ao devedor o exercício do direito de preferência estabelecido pelo art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97
, mediante o depósito integral dos encargos devidos 3. Apesar de o inadimplemento ser incontroverso, a parte mutuária não demonstrou ter tentado renegociar administrativamente o débito, nem ofertou depósito judicial do valor necessário à purgação da mora ou proposta de parcelamento da dívida conforme suas possibilidades. Como demonstração da sua boa-fé tendente a regularizar o contrato, caberia à parte devedora, quando menos, depositar judicialmente o valor necessário à purgação da mora que alega pretender efetuar.
4. Para a análise do Direito intertemporal relacionada às alterações legislativas trazidas pelas Leis nº 13.465/2017 e nº 14.711/2023, o marco a ser observado é a data da consolidação da propriedade fiduciária, e não a data da assinatura do contrato em que o imóvel foi oferecido como garantia
(STJ, REsp nº 2.007.941, Terceira Turma, Relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 14/02/2023). 5. Agravo de instrumento desprovido. (TRF4, AG 5007118-16.2025.4.04.0000, 12ª Turma, Relator para Acórdão NIVALDO BRUNONI, julgado em 30/04/2025) (grifou-se)
ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. CONTRATO. PURGAÇÃO DA MORA. A alteração da Lei nº 9.514/97, operada pela Lei nº 13.465/2017, afastou definitivamente a hipótese de purga da mora até a assinatura do auto de arrematação, com a incrementação do artigo 26-A, §2º, que permite a purgação da mora somente até a data da averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco, bem como em razão da revogação do art. 39, II, da mesma lei (i.e. o art. 34 do Decreto-lei n. 70/66 não mais se aplica ao procedimento expropriatório da Lei n. 9.514/97). (TRF4, AG 5011266-75.2022.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 05/10/2022)
ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS. PROBABILIDADE DO DIREITO E RISCO DE DANO. NÃO DEMONSTRADOS. CAIXA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PURGA DA MORA. DESPROVIMENTO. 1. Com a alienação fiduciária, o bem alienado não pertence, desde logo, ao mutuário, sendo-lhe transmitida tão somente a posse direta do bem, permanecendo a posse indireta com o credor até a satisfação de todas as obrigações contratuais, quando, então, o devedor adquire a propriedade. 2. Havendo inadimplência contratual, o fiduciário poderá, nos termos dos artigos 26 e seguintes da Lei nº 9.514/97, consolidar a sua propriedade plena sobre o bem, podendo utilizar-se das ações, recursos e execuções, judiciais e extrajudiciais, para receber os créditos cedidos e exercer os demais direitos previstos no contrato. Logo, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor/fiduciário.
3. Uma vez consolidada a
propriedade
fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, hipótese suprimida através da alteração promovida pela Lei nº 13.465/17 à Lei nº 9.514/97. 4. A única possibilidade para o devedor fiduciante é o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, nos termos do § 2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/1997.
5. Ausente a probabilidade do direito, desnecessário o exame do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. 6. Agravo de instrumento desprovido. (TRF4, AG 5014072-83.2022.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relator VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS, juntado aos autos em 25/07/2022) (grifou-se)
Não se vislumbra, em cognição sumária, a nulidade no procedimento de consolidação da propriedade alegada pela parte autora, com fundamento na informação certificada na matrícula do imóvel, que goza de fé pública.
Portanto, considerando que a consolidação da propriedade ocorreu em momento posterior (28.03.2025) à vigência da Lei nº 13.465/2017 (12.07.2017), resta à parte autora apenas o exercício do direito de preferência esculpido no artigo 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997,
traduzido na quitação integral da dívida
.
Dessa forma, a consignação postulada não teria efeitos de purga da mora, posto que já houve a averbação da consolidação da propriedade. Ainda, a autora não promoveu o depósito dos valores e tampouco se conhece o montante integral da dívida vinculada ao contrato nº 8.4444.0488582-0.
Ante o exposto,
indefiro o pedido de tutela provisória de urgência
.
No entanto, com o fim de proteger terceiros de boa-fé, intime-se a parte ré a fim de que o leiloeiro informe a eventuais interessados a existência da presente demanda.
4. Do prosseguimento.
4.1. Intime-se a parte autora para ciência e para promover a emenda à petição inicial em 15 (quinze) dias.
4.2. Após, retornem os autos conclusos para análise do pedido de gratuidade da justiça e demais determinações quanto ao prosseguimento deste processo.
Cumpra-se.
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