Processo nº 5003756-33.2025.4.03.0000
ID: 283027576
Tribunal: TRF3
Órgão: Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Nº Processo: 5003756-33.2025.4.03.0000
Data de Disponibilização:
29/05/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
TAYNA LAYDE MOREIRA CASTRO
OAB/SP XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5003756-33.2025.4.03.0000 RELATOR: Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA AGRAVANTE: RAMBERT CADIMA TO…
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5003756-33.2025.4.03.0000 RELATOR: Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA AGRAVANTE: RAMBERT CADIMA TOMELIN, RENATA POMINI Advogado do(a) AGRAVANTE: TAYNA LAYDE MOREIRA CASTRO - SP434474 AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: D E C I S à O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de tutela recursal antecipada e efeito suspensivo, interposto por RAMBERT CADIMA TOMELIN e RENATA POMINI contra r. decisão proferida pelo MM. Juízo da 13ª Vara Federal Cível de São Paulo/SP, nos autos da ação anulatória nº 5002909-64.2025.4.03.6100 que indeferiu o pedido de antecipação de tutela para "determinar a suspensão dos efeitos dos atos de consolidação da propriedade e, principalmente, suspensão de leilão ou venda; bem como permanecer na posse do bem" (ID 353464433 - autos de origem). A r. decisão agravada foi proferida nos seguintes termos: "Trata-se de ação pelo procedimento comum aforada por RAMBERT CADIMA TOMELIN e RENATA POMINI em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, cujo objeto é, em tutela provisória de urgência, determinar a suspensão dos efeitos dos atos de consolidação da propriedade e, principalmente, suspensão de leilão ou venda; bem como permanecer na posse do bem, tudo com base nos fatos e fundamentos jurídicos da exordial. A inicial veio acompanhada de documentos. É o relatório, no essencial. Decido. Inicialmente, defiro a justiça gratuita nos termos do art. 98 do CPC. Anote-se. Por seu turno, não verifico a prevenção da presente ação com o processo nº 5032896-82.2024.4.03.6100, haja vista que não há similaridade entre os pedidos ou causa de pedir. Com efeito, dentro do exame sumário e inaugural próprio da análise do pedido de concessão da tutela provisória (arts. 294 e seguintes do CPC), não vislumbro a plausibilidade do direito invocado para autorizar a concessão da medida pleiteada, nos seguintes termos. As partes autoras firmaram contrato para financiamento do imóvel descrito na inicial e alienaram fiduciariamente o bem à Caixa Econômica Federal, transferindo, desta forma, a propriedade resolúvel à ré (ID 353107143). É necessário atentar que ao contratar as partes criam expectativas umas em relação às outras, inclusive no que tange à alocação dos riscos incorridos no negócio. Daí ser legítimo presumir que, uma vez celebrado o pacto, as partes passam a ocupar posição melhor do que aquela anterior. Caso contrário, não teriam contratado. A revisão contratual pelo Poder Judiciário deve ser medida excepcional. Sua banalização gera invariavelmente um ambiente institucional de incerteza em prejuízo da segurança jurídica, da clareza das regras e da certeza de sua aplicação, o que, em última análise, inibe o florescimento econômico. Não é por outra razão que a obrigatoriedade dos contratos é protegida pelo art. 5º, XXXVI, da Constituição de 1988. Antes de ser uma proteção ao indivíduo é uma proteção à própria coletividade que, indiscutivelmente, se beneficia das trocas voluntárias embasadas nos contratos, cuja confiabilidade em sua observância é a pedra angular de todo o sistema. Logo, apenas quando induvidosamente presentes um dos vícios do consentimento, tais como o erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, fraude ou simulação (arts. 138 e seg. do Código Civil) ou, ainda, a abusividade prevista em vários dispositivos do Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, V; 39, V e 51, IV), é que fica autorizada a intervenção judicial. É certo que, em se tratando do Sistema Financeiro da Habitação, diversas normas de ordem pública limitam a disponibilidade das partes. Mas, uma vez celebrado o pacto, sendo as partes maiores e capazes, o que acima foi dito quanto à possibilidade de revisão contratual prevalece, ou seja, a revisão terá lugar apenas quando ficar evidenciada a não observância da lei ou norma de ordem pública. Não se ignora que a jurisprudência entende pela aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários (Súmula 297 do STJ). No entanto, tal fato, por si só, não autoriza, dentre outras medidas, a inversão do ônus da prova, mesmo em se tratando de contrato de adesão. Conforme elucidativo precedente do E. TRF da 2ª Região: "O simples fato de o contrato firmado entre as partes constituir contrato de adesão não denota indícios de abusividade por parte da CEF. A alegação genérica de que o contrato de adesão rompe o equilíbrio entre as partes com a cobrança de encargos manifestamente abusivos, não tem o condão de afastar a validade de nenhuma cláusula contratual". (TRF-2ª Região, 7ª Turma Especializada, AC 599049, DJ 21/07/2014, Des. Fed. Alexandre Libonati de Abreu). Aliás, conforme vem decidindo o STJ, a inversão do ônus da prova somente deve ser deferida em casos de verificação da verossimilhança das alegações da parte, de sua hipossuficiência ou da maior facilidade na obtenção da prova. Nesse sentido, dentre outros: "A inversão do ônus da prova fica a critério do juiz, a partir do exame da verossimilhança da alegação do consumidor e de sua hipossuficiência, aspectos que se relacionam ao conjunto fático-probatório dos autos delineado nas instâncias ordinárias, cujo reexame é vedado em sede especial, conforme disposto na Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo regimental não provido". (STJ, 3ª Turma, AGA 1203259, DJ 13/12/2012, Min. Ricardo Villas Boas Cuevas). Ademais, a hipossuficiência que autorizaria a inversão do ônus pretendida é a jurídica, consistente na impossibilidade material daquela produzir as referidas provas, por se encontrarem essas em poder exclusivo da outra parte, o que não se vê nestes autos. Não há que se confundir vulnerabilidade com hipossuficiência, sendo aquela de direito material e essa de direito processual, sendo que, invocada a inversão com escora no CDC, o exame da possibilidade será ope judicis (pelo juiz, no caso concreto) e não ope legis (pela lei). No caso em questão, pelos documentos apresentados, não se verifica, por ora, qualquer irregularidade, a partir da análise do documento de ID 353107143. No ponto, a revisão contratual pretendida não pode ser realizada mediante simples alegações genéricas e de forma unilateral. Eventuais dificuldades financeiras das partes autoras não são causa, de plano, para suspensão do pagamento das parcelas contratadas. Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado em para atender às demandas que o SFH não conseguia suprir, especialmente financiamentos de imóveis de alto padrão ou comerciais. A jurisprudência do Egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª. Região entende legítima a execução administrativa direta da garantia fiduciária oferecida em contratos imobiliários regidos pela Lei 9.514/97. Confira-se: “AGRAVO LEGAL - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - DESCUMPRIDO O CONTRATO HÁ CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL EM NOME DA CREDORA FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97. AGRAVO LEGAL IMPROVIDO. I - O presente contrato possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.514/97, cujo regime de satisfação da obrigação difere dos mútuos firmados com garantia hipotecária, posto que na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para a purgação da mora, ocasiona a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária. II - não há ilegalidade na forma utilizada para satisfação dos direitos da credora, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, permitindo à apelante a permanência em imóvel que não mais lhe pertence, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/97, uma vez que, com a consolidação da propriedade, o bem se incorporou ao patrimônio da Caixa Econômica Federal. III - Ressalte-se que, não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei nº 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9514/97, não constando, portanto, nos autos, qualquer ilegalidade ou nulidade na promoção dos leilões do imóvel para a sua alienação. IV - Quanto à questão acerca da restituição do valor remanescente da venda do imóvel, conforme o disposto no § 4º, do artigo 27 da Lei 9.514/97, deixo de apreciá-la, por não constar da petição inicial, de onde se conclui que a autora, ora apelante, está inovando na causa de pedir, o que contraria a sistemática recursal, pois só é possível recorrer daquilo que foi decidido, a teor da interpretação dos art. 264 e 524, inciso II, do Código de Processo Civil, sob pena de supressão de instância. V - Agravo Legal improvido.” (TRF-3ª Região, AC 000933134.2011.4.03.6100, DJ 12/04/2012, Des. Fed. Cotrim Guimarães) Sistema SAC - Sist. de Amortização Constante (sistema mencionado na inicial) A utilização do SAC (Sistema de Amortização Constante) para a amortização da dívida, não é prejudicial ao mutuário, nem implica em anatocismo vedado por lei. É o que vem entendendo a jurisprudência, com destaque para os seguintes precedentes: “PROCESSUAL CIVI. SFH. REVISÃO CONTRATUAL. EFEITO SUSPENSIVO. MODIFICAÇAO DA CAUSA DE PEDIR NA FASE RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 264 DO CPC. CDC. SAC. ANATOCISMO. (...) 3 - No que pese a aplicação aos contratos de financiamento imobiliário do Código de Defesa do Consumidor, as regras pertinentes ao financiamento devem ser aquelas próprias do sistema financeiro da habitação, com aplicação subsidiária daquelas relativas ao sistema financeiro nacional, ao qual estão submetidas as instituições financeiras de um modo geral. 4 - Não há ilegalidade na adoção do SAC para a amortização do financiamento, já que tal sistema se revela mais benéfico aos mutuários se comparado com os demais, na medida em que imprime uma amortização mais rápida, com a consequente redução do total de juros incidentes sobre o saldo devedor. 5 - A diferença de taxa de juros nominal e efetiva, indicada no contrato de financiamento, decorre da aplicação do sistema de amortização aplicada ao contrato e que implica, na prática, a parcial incidência de juros sobre juros. Os juros embutidos nas prestações mensais calculadas pelo sistema de amortização, porém, não caracterizam anatocismo vedado por lei. É que esse método de cálculo define o valor das prestações destinadas à amortização do financiamento, mediante a aplicação de determinada taxa de juros e em certo prazo, com capitalização de juros que não encontra óbice na legislação vigente. A ocorrência de amortização negativa não constitui qualquer irregularidade, uma vez que provém de pagamento de valor de prestação que não se mostra suficiente sequer à quitação dos juros devidos. 6 - Apelação conhecida em parte e desprovida na parte em que foi conhecida”. (TRF-3ª Região, 5ª Turma, AC 1863682, DJ 06/05/2015, Des. Fed. Maurício Kato, grifei). “CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE - SAC. INEXISTÊNCIA DE ANATOCISMO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMI-DOR. I. Desnecessidade de realização de perícia contábil em razão da matéria envolver temas eminentemente de direito. II. Inexistência de anatocismo na execução de contrato celebrado com adoção do Sistema de Amortização Constante - SAC. Precedentes. III. O Código de Defesa do Consumidor conquanto aplicável a determinados contratos regidos pelo SFH, não incide se não há demonstração de cláusulas efetivamente abusivas mas só alegações genéricas de onerosidade excessiva. IV. Agravo retido e recurso de apelação desprovidos”. (TRF-3ª Região, 2ª Turma, AC 1982537, DJ 30/10/2014, Des. Fed. Peixoto Júnior, grifei). Amortização da dívida antes da correção do saldo devedor (parte do SAC) Conforme vem se posicionando a jurisprudência, nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor deve anteceder sua amortização pelo pagamento da prestação. Nessa linha: “(...) 3. O sistema de prévio reajuste e posterior amortização do saldo devedor dos contratos de financiamento imobiliário firmados no âmbito do SFH não fere o equilíbrio contratual e está de acordo com a legislação em vigor. Súmula nº 450/STJ”. (STJ, 3ª Turma, AGARESP 162.923, DJ 29/04/2013, Min. Ricardo Villas Boas Cueva, grifei). Súmula 450: “Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação”. Do mesmo modo, aplica-se o referido entendimento aos contratos no SFI. Tabela Price (sistema mencionado no contrato) Segundo consta no contrato juntado, o sistema de amortização escolhido foi a Tabela Price. No que tange à utilização Tabela Price (conhecida como método francês de amortização), é de se consignar que seu uso, por si só, não é vedado pelo ordenamento jurídico. Conforme é sabido, na Tabela Price, a dívida é fracionada em parcelas fixas e iguais (da primeira à última), sendo que o valor de cada prestação é composto por duas partes: uma relativa aos juros e a outra própria do capital (chamada amortização). Nesse sentido, “Os juros embutidos nas prestações mensais calculadas pelo Sistema Francês de Amortização não caracterizam anatocismo vedado por lei. É que esse método de cálculo define o valor das prestações destinadas à amortização do financiamento, mediante a aplicação de determinada taxa de juros e em certo prazo, com capitalização de juros que não encontra óbice na legislação vigente” (TRF-3ª Região, Turma Suplementar da 1ª Seção, AC 665675, DJ 11/03/2010, Juíza Fed. Convoc. Mônica Nobre, grifei). Em suma, “(...) 8. A mera adoção do Sistema Francês de Amortização - SFA, também conhecido por Tabela Price, nos contratos do Fundo de Financiamento Estudantil - FIES não é ilegítima. O Sistema de Amortização Francês ou Tabela Price não enseja, por si só, incorporação de juros ao saldo devedor, uma vez que os juros são mensalmente pagos com as prestações, de modo a impossibilitar o anatocismo e acarretar, ao longo do tempo, o equilíbrio financeiro inicial do contrato. É ônus do beneficiário demonstrar a incidência de juros sobre juros, com o aporte de juros remanescentes decorrentes de amortizações negativas para o saldo devedor” (TRF-3ª Região, 5ª Turma APELREEX 1517909, DJ 09/08/2013, Des. Fed. André Nekatschalow, grifei). Ademais, em se tratando da Tabela Price, “na hipótese de o valor da prestação ser insuficiente para o pagamento dos juros, estes deverão ser lançados em uma conta separada, que deverá sofrer incidência apenas de correção monetária, evitando a incidência de juros sobre juros. Portanto, não há se falar em anatocismo” (TRF-3ª Região, 11ª Turma, AC 1406648, DJ 04/05/2015, Des. Fed. Nino Toldo). Da taxa média de mercado Sobre as taxas de mercado, nada foi apurado tampouco comprovado pelas partes autoras. Neste ponto, além de a apuração do débito dever estar de acordo com as taxas contratadas, estas, por sua ordem, devem estar consoantes com a taxa de mercado. Neste sentido, a jurisprudência: "DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE EMPRÉSTIMO BANCÁRIO E CHEQUE ESPECIAL. TAXA DE JUROS ACIMA DE 12% AO ANO. POSSIBILIDADE. ANATOCISMO. INEXISTÊNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. 1. "Os juros pactuados em taxa superior a 12% ao ano não são considerados abusivos, exceto quando comprovado que discrepantes em relação à taxa de mercado" (AGARESP 82316, Terceira Turma, rel. Sidnei Beneti, pub. DJe 06.11.12). Ausência de alegação/demonstração de eventual discrepância em relação à taxa de mercado. 2. Não se verificando amortização negativa na planilha de evolução da dívida, não há falar-se em prática de anatocismo. 3. Com o julgamento da apelação da Caixa, restou a autora vencida in totum, cabendo, portanto, inverter os ônus sucumbenciais. 4. Não procede a alegação de litigância de má-fé, quando não se traz qualquer argumento que milite nesse sentido, pretendendo-se, simplesmente, que tal conclusão decorra de uma (suposta) "improcedência manifesta" do pleito autoral. 5. Apelação da Caixa provida em parte. Inversão do ônus sucumbencial. Apelação da Autora prejudicada”. (TRF-5ª Região, 2ª Turma, AC 200705000352995, j. 04/07/2013, Des. Fed. Fernando Braga). O enunciado 530 da Súmula do STJ preconiza que nos “contratos bancários, na impossibilidade de comprovar a taxa de juros efetivamente contratada - por ausência de pactuação ou pela falta de juntada do instrumento aos autos -, aplica-se a taxa média de mercado, divulgada pelo Bacen”. Esse entendimento deixa claro que a taxa média de mercado não se aplica ao caso dos autos, em que as taxas foram expressamente previstas pelos contratos. Assim sendo, observo que os termos contratuais estão consonantes com jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual deve ser rejeitada a tese veiculada. Em tal sentido: “AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO BANCÁRIO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. REVISÃO NO STJ. IMPOSSIBILIDADE. JUROS REMUNERATÓRIOS. LIMITAÇÃO. DEMONSTRAÇÃO CABAL DO ABUSO. NECESSIDADE. SÚMULA 382 DO STJ. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. JUROS COMPOSTOS. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. SÚMULAS 30, 294 E 472 DO STJ. 1. O recurso especial não é a sede própria para a discussão de matéria de índole constitucional, sob pena de usurpação da competência exclusiva do STF. 2. Nos contratos bancários não se aplica a limitação da taxa de juros remuneratórios em 12% ao ano, não se podendo aferir a exorbitância da taxa de juros apenas com base na estabilidade econômica do país, sendo necessária a demonstração, no caso concreto, de que a referida taxa diverge da média de mercado. 3. "A capitalização dos juros em periodicidade inferior à anual deve vir pactuada de forma expressa e clara. A previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada" (2ª Seção, REsp 973.827/RS, Rel. p/ acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 24.9.2012). 4. É legal a cobrança da comissão de permanência na fase de inadimplência, desde que não cumulada com correção monetária, juros remuneratórios, multa contratual e juros moratórios (Súmulas 30, 294 e 472 do STJ). 5. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ, 4ª Turma, AgRg no AREsp 347.867/MS, j. 09/05/2014, Min. Maria Isabel Gallotti). “DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE EMPRÉSTIMO BANCÁRIO E CHEQUE ESPECIAL. TAXA DE JUROS ACIMA DE 12% AO ANO. POSSIBILIDADE. ANATOCISMO. INEXISTÊNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. 1. "Os juros pactuados em taxa superior a 12% ao ano não são considerados abusivos, exceto quando comprovado que discrepantes em relação à taxa de mercado" (AGARESP 82316, Terceira Turma, rel. Sidnei Beneti, pub. DJe 06.11.12). Ausência de alegação/demonstração de eventual discrepância em relação à taxa de mercado. 2. Não se verificando amortização negativa na planilha de evolução da dívida, não há falar-se em prática de anatocismo. 3. Com o julgamento da apelação da Caixa, restou a autora vencida in totum, cabendo, portanto, inverter os ônus sucumbenciais. 4. Não procede a alegação de litigância de má-fé, quando não se traz qualquer argumento que milite nesse sentido, pretendendo-se, simplesmente, que tal conclusão decorra de uma (suposta) "improcedência manifesta" do pleito autoral. 5. Apelação da Caixa provida em parte. Inversão do ônus sucumbencial. Apelação da Autora prejudicada”. (TRF-5ª Região, 2ª Turma, AC 200705000352995, j. 04/07/2013, Des. Fed. Fernando Braga). Da taxa de administração e do seguro No que se refere à taxa de administração, tem-se que, havendo previsão contratual (como é o caso), não há óbice à cobrança de taxas de administração ou de risco de crédito. É o que entende a jurisprudência. Com efeito: “Desde que previstas em contrato, é legítima a cobrança tanto da Taxa de Risco de Crédito quanto da Taxa de Administração” (TRF-3ª Região, 5ª Turma, AC 1742017, j. 17/04/2015, Des. Fed. Maurício Kato). Ainda: "APELAÇÃO CÍVEL. SFH. COBERTURA DE SALDO PELO FCVS. DUPLO FINANCIAMENTO. TAXA DE COBRANÇA E ADMINISTRAÇÃO. SEGURO MENSAL. TAXA DE INSCRIÇÃO E EXPEDIENTE. TABELA PRICE. ANATOCISMO. APLICAÇÃO DA TR. (...) 3. Taxa de Cobrança e Administração. Fundamento de validade no art. 2º, "d", do Decreto 63.182/68, assim como nas Circulares do Conselho Monetário Nacional ou Banco Central do Brasil. No caso concreto, encontra-se prevista contratualmente e não há qualquer comprovação de abuso em sua cobrança, devendo ser mantida, em homenagem aos princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória das convenções. Precedentes jurisprudenciais (...)". (TRF-3ª Região, 11ª Turma, AC 1406648, j. 04/05/2015, Des. Fed. Nino Toldo). Quanto aos seguros, é livre a contratação da companhia seguradora para o financiamento. No caso, em análise sumária, não há provas de que a CEF tenha recusado companhia sugerida pela parte autora. Desse modo, por ora, não verifico irregularidade a ser reconhecida. Aliás, conforme precedentes: “(...) No reajuste da taxa do seguro devem ser respeitadas as determinações da SUSEP. É livre a contratação da companhia seguradora para o financiamento desde que atenda as exigências do SFH. Não comprovou o mutuário proposta de cobertura securitária por empresa diversa ou a recusa da CEF em aceitar outra companhia. - O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos celebrados no âmbito do SFH. Nesse diapasão, a Súmula 297 do STJ. Mesmo em se tratando de contrato de adesão, não basta a invocação genérica da legislação consumerista, pois é necessária a demonstração cabal de que o contrato de mútuo viola normas de ordem pública previstas no CDC. - As oscilações contratuais decorrentes da inflação e a simples alegação da Teoria da Imprevisão não configuram fato imprevisível que autorize o afastamento das obrigações assumidas contratualmente”. (TRF-3ª Região, 1ª Turma, AC 1388463, j. 09/04/2014, Des. Fed. José Lunardelli). “(...) Não há abusividade da cláusula em relação à contratação do seguro habitacional imposto pelo agente financeiro, haja vista que é a própria lei nº 4.380/64, em seu artigo 14 e o Decreto-lei 73/66, em seus artigos 20 e 21 que disciplinam as regras gerais para os contratantes. A livre contratação de seguro pelo mutuário torna-se inviável, vez que não pode a CEF ficar a mercê da escolha de uma companhia confiável pelo mutuário, o que se colocaria em dúvida, até mesmo pelo objetivo principal de conseguir menores valores para o prêmio do seguro. Ademais, não restou comprovado nos autos que o valor cobrado a título de seguro esteja em desconformidade com as normas ou se apresente abusivo em relação às taxas praticadas por outras seguradoras em operação similar (...)”. (TRF-3ª Região, 5ª Turma, AC 1532762, j. 31/03/2015, Des. Fed. Maurício Kato). Desta forma, dentro desta análise prefacial, reputo como ausente a verossimilhança das alegações. Isto posto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA. Cite-se a ré para oferecer contestação, no prazo legal. Intimem-se." (ID 353464433 - autos de origem) Em suas razões recursais, aduz a parte agravante, em síntese, que: (i) está inadimplente com 6 (seis) parcelas do financiamento, correspondentes aos meses de setembro de 2024 a fevereiro de 2025; (ii) a possibilidade de perda do imóvel implica risco de dano irreparável à parte agravante e sua família; (iii) em atenção aos princípios da função social do contrato e boa – fé objetiva o imóvel constitui seu único bem de moradia; (iv) busca renegociar a dívida, conforme prevê o art. 6º, V, do CDC, que assegura ao consumidor a modificação das cláusulas contratuais que tornem a obrigação excessivamente onerosa; e (v) o Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao presente caso, a teor do que dispõem o art. 3º, §2º do CDC e a Súmula nº 297 do STJ. Busca a concessão da tutela recursal para que haja a suspensão imediata do procedimento de expropriação extrajudicial e para manter a parte agravante em posse do bem. É o relatório. DECIDO. O agravo de instrumento é o meio adequado de impugnação contra as decisões tomadas pelo juiz na fase de conhecimento do processo judicial e contra os pronunciamentos proferidos em liquidação e cumprimento de sentença, no processo executivo e na ação de inventário. Essa é a redação do art. 1.015 do CPC/15, leia-se: “Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre: I - tutelas provisórias; II - mérito do processo; III - rejeição da alegação de convenção de arbitragem; IV - incidente de desconsideração da personalidade jurídica; V - rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação; VI - exibição ou posse de documento ou coisa; VII - exclusão de litisconsorte; VIII - rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio; IX - admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros; X - concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução; XI - redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1º; XII - (VETADO); XIII - outros casos expressamente referidos em lei. Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário.” Observo que a hipótese dos presentes autos corresponde a uma daquelas previstas no rol legal acima transcrito. Preenchido o requisito do cabimento, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade do agravo de instrumento, este deve ser conhecido. O Relator está autorizado a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrado o perigo de dano e a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 1019, inciso I, do CPC/15. Por sua vez, o art. 300, caput, do Código de Processo Civil, estabelece que a concessão da tutela de urgência está adstrita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Pois bem. Passo ao exame do pedido de concessão de tutela recursal antecipada e de efeito suspensivo. Verifica-se que foi firmado contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFI- Sistema Financeiro Imobiliário, regido pelas disposições da Lei nº 9.514/97 (ID 353107143 - autos de origem). Importa ressaltar que o contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, produzindo efeitos jurídicos e obrigações aos contratantes. O contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa ao regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Assim, quando do descumprimento contratual pelo fiduciante, há o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito. Portanto, vencida e não paga a dívida (totalmente ou parcialmente) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, de acordo com o procedimento da Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem (art. 27 da Lei nº 9.514/97). Nesse passo, a constitucionalidade do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997 é matéria pacificada, conforme o julgado desta C. Corte, a seguir colacionado: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). No mesmo sentido, o entendimento do E. Supremo Tribunal Federal, que, no deslinde do Tema 982, firmou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”. Assim, resta cristalino o entendimento de que o procedimento previsto da Lei nº 9.514/1997, na execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição. Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros. Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia. Quanto à possibilidade de purgação da mora, faz-se necessário tecer algumas observações. Primeiramente, registre-se que a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, em que era disposto que o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997) ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Contudo, a Lei nº 13.465/2017 alterou o disposto no art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a apresentar a seguinte redação: "Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966,exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca." Logo, caso a manifestação para purgar a mora tenha ocorrido em momento anterior à Lei nº 13.465/2017 e alterações na Lei nº 9.514/1997, a purgação de mora é possível até a lavratura do auto de arrematação. Com o novo texto do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, os contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não se enquadrariam em “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”. Assim, após a Lei nº 13.465/2017, de 11 de julho de 2017, o regramento passou a ser outro. Portanto, como regra, a partir da Lei nº 13.465/2017, nas situações em que há contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, regulado pela Lei nº 9.514/97, não há mais aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Inclusive, a Lei nº 13.465/2017, acrescentou o art. 26-A e o art. 27, § 2º-B na Lei nº 9.514/97, in verbis: “Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1º do art. 26 desta Lei. § 2ºAté a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesasde que trata o inciso II do § 3° do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.” “Art. 27 (...) § 2º-B.Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferênciapara adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2° deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” Nesse sentido, até a data da averbação da consolidação da propriedade em favor do credor, é possível o pagamento das parcelas em atraso pelo devedor fiduciante, purgando a mora e mantendo o contrato. No entanto, após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data da realização do último leilão, é assegurado apenas o direito de preferência em adquirir definitivamente o imóvel, desde que pago o valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. Portanto, com as alterações no art. 26-A e 27 da Lei nº 9.514/97, introduzidas pela Lei nº 13.465/17, o momento limite para a purgação da mora passou a ser outro. Dessa forma, há duas situações distintas: 1ª) a possibilidade de purgar a mora; e 2ª) o direito de preferência na aquisição do imóvel. Esclarecido esse ponto, cumpre analisar o aspecto relativo à aplicação das alterações trazidas pela Lei nº 13.465/2017 no art. 27, da Lei nº 9.514/1997. Quanto ao marco temporal para início da aplicação da Lei nº 13.465/2017, há entendimento da C. Segunda Turma, que componho neste E. Tribunal, de que, para identificar qual o regramento aplicado ao caso concreto, há de se considerar a data da manifestação da vontade do devedor. Destaco o seguinte julgado: APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. UTILIZAÇÃO DO FGTS. CONTRATO DE MÚTUO. POSSIBILIDADE. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - Com base na redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966).Com as alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 e no art. 39, ambos da Lei nº 9.514/1994, a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o apenas exercício do direito de preferência em leilão (até da data do segundo leilão). - Sobre a controvérsia de direito intertemporal, contratos de trato sucessivo estão sujeitos à garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 se aplicam às intimações pessoais feitas para purgação da mora após sua publicação (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando a retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), pois até então o devedor-fiduciante era comunicado para regularizar a pendência no período de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Todavia, esteE.TRF entende que o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora(diretamente ao devedor-fiduciante, ou mediante propositura de medida judicial). - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância antes da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora com a utilização do saldo depositado em conta vinculada do FGTS. - A jurisprudência firmou entendimento no sentido de admitir o levantamento do saldo da conta vinculada do FGTS, mesmo nos contratos de mútuo realizados fora do Sistema Financeiro da Habitação, desde que o mutuário preencha os requisitos do art. 20, incisos VI e VII, alíneas “a” e “b” da Lei nº 8.036/1990, bem como do art. 35, VII, alínea “b”, do Decreto nº 99.684/1990, quais sejam: a) tratar-se de imóvel destinado à moradia própria; b) que o requerente não seja mutuário do SFH e nem proprietário de outro imóvel na localidade; e, c) possuir vinculação com o FGTS há mais de três anos. - Ainda que se trate de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, é possível a utilização do FGTS para a purgação da mora, em razão da finalidade social relacionada à garantia do direito à moradia, uma vez que a não purgação da mora no procedimento de execução extrajudicial poderá resultar na perda do imóvel que serve de moradia aos mutuários. - A purgação da mora deve englobar todos os valores previstos no art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/1997. Eventual discussão acerca dos valores devidos deverá ser feita em sede de liquidação de sentença, podendo haver a complementação, se necessário, na forma consignada na r. sentença. - Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001553-82.2017.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 06/09/2023, DJEN DATA: 13/09/2023) Em sentido semelh1ante, há decisão do C. STJ, que considerou a data da consolidação da propriedade e da purga da mora para verificar a incidência, ou não, da nova redação introduzida pela Lei nº 13.465/17: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2.O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 4.Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão,a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5.Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos:"i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6.Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) Dessa forma, quanto ao direito intertemporal, a fim de definir se será cabível a purgação da mora ou apenas o direito de preferência, deve-se verificar a data em que ocorreu a consolidação da propriedade e a manifestação para purgar a mora. Tendo o devedor-fiduciante manifestado sua vontade em purgar a mora em data anterior à Lei nº 13.465/17, aplica-se o antigo regramento da Lei nº 9.514/97, sendo possível a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. No entanto, se tal manifestação ocorreu após a vigência da Lei nº 13.465/17, que introduziu o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27 à Lei nº 9.514/97, é garantido ao devedor apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel até a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97. No presente caso, verifico que a parte agravante não apresentou matrícula atualizada do imóvel ou o procedimento de consolidação da propriedade para demonstrar a ausência de intimação pessoal acerca da designação dos leilões extrajudiciais, a obstaculizar a purgação da mora. Destarte, considerando que a parte recorrente não trouxe qualquer evidência acerca de eventuais irregularidades quanto à consolidação da propriedade do imóvel, considera-se esta regular e válida, não restando dúvida de que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, consolidando-se a propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, ora agravada, e autorizando-se a realização dos atos de execução extrajudicial. A jurisprudência desta Corte segue firme no sentido do acima exposto, como se vê das ementas abaixo transcritas: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA. CONSOLIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. - A agravante objetiva a reforma da decisão que deferiu a tutela cautelar requerida em caráter antecedente, a qual objetivava suspensão da realização de atos expropriatórios. - Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado contrato de compra e venda com alienação fiduciária de imóvel. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações. - Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Ademais, o ajuizamento da ação dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. - Destarte, além de demonstrar o vício quanto à ausência da notificação, deve a parte, simultaneamente, demonstrar que sua intenção é de exercer esse direito de preferência, adimplindo integralmente o contrato, demonstrando as condições de fazê-lo. - Deste modo, estando o procedimento extrajudicial na fase pós consolidação, não há que se falar no direito do recorrente de purgar a mora e ter a continuidade do contrato. - Agravo de instrumento provido a fim de sustar a decisão agravada. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5011817-14.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 05/09/2024, DJEN DATA: 10/09/2024) CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020) Ademais, não se descura do entendimento de que o bem de família, nesse sentido considerado o imóvel residencial próprio do casal ou entidade familiar, conta com proteção legal, nos termos do art. 1º, da Lei nº 8.009/1990, que estabelece sua impenhorabilidade, verbis: Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. Contudo, tal proteção não se apresenta de forma irrestrita e não se faz cabível invocar sua aplicação no caso em exame, tendo em vista que o imóvel, única residência da família, foi oferecido pela parte agravante, por sponte propria, como garantia, a fim de obter a liberação de mútuo pela instituição financeira (CEF). Além disso, o contrato celebrado apresenta como característica a concomitante alienação fiduciária. A respeito, o C. STJ já se posicionou no sentido de que a regra de impenhorabilidade do bem de família aplica-se, apenas, àquelas situações em que houve o uso regular de direito, coibindo-se o abuso do direito de propriedade, a fraude e a má-fé do proprietário, como se colhe dos seguintes julgados: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULA N. 182 DO STJ. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, do CPC/2015. NÃO INCIDÊNCIA. DECISÃO MANTIDA. 1. De acordo com a jurisprudência do STJ, "a regra de impenhorabilidade aplica-se às situações de uso regular do direito. O abuso do direito de propriedade, a fraude e a má-fé do proprietário devem ser reprimidos, tornando ineficaz a norma protetiva, que não pode tolerar e premiar a atuação do agente em desconformidade com o ordenamento jurídico. (...) 2. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 3. Conforme orienta a jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ, "a aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC/2015 não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do não provimento do agravo interno em votação unânime. A condenação do agravante ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não ocorreu na hipótese examinada" (AgInt nos EREsp n. 1.120.356/RS, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 29/8/2016). 4. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ). 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no REsp 1753850/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe 26/06/2020). PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL RECONHECIDO COMO BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. CONDUTA QUE FERE A ÉTICA E A BOA-FÉ. SÚMULA 168 DO STJ. 1. À luz da jurisprudência dominante das Turmas de Direito Privado: (a) a proteção conferida ao bem de família pela Lei n. 8.009/90 não importa em sua inalienabilidade, revelando-se possível a disposição do imóvel pelo proprietário, inclusive no âmbito de alienação fiduciária; e (b) a utilização abusiva de tal direito, com evidente violação do princípio da boa-fé objetiva, não deve ser tolerada, afastando-se o benefício conferido ao titular que exerce o direito em desconformidade com o ordenamento jurídico. Precedentes. 2. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDv nos EREsp 1560562/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 02/06/2020, REPDJe 30/06/2020, DJe 09/06/2020). DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL RECONHECIDO COMO BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. CONDUTA QUE FERE A ÉTICA E A BOA-FÉ. 1. Ação declaratória de nulidade de alienação fiduciária de imóvel reconhecido como bem de família. 2. Ação ajuizada em 23/08/2013. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é dizer se é válida a alienação fiduciária de imóvel reconhecido como bem de família. 4. A questão da proteção indiscriminada do bem de família ganha novas luzes quando confrontada com condutas que vão de encontro à própria ética e à boa-fé, que devem permear todas as relações negociais. 5. Não pode o devedor ofertar bem em garantia que é sabidamente residência familiar para, posteriormente, vir a informar que tal garantia não encontra respaldo legal, pugnando pela sua exclusão (vedação ao comportamento contraditório). 6. Tem-se, assim, a ponderação da proteção irrestrita ao bem de família, tendo em vista a necessidade de se vedar, também, as atitudes que atentem contra a boa-fé e a eticidade, ínsitas às relações negociais. 7. Ademais, tem-se que a própria Lei 8.009/90, com o escopo de proteger o bem destinado à residência familiar, aduz que o imóvel assim categorizado não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, mas em nenhuma passagem dispõe que tal bem não possa ser alienado pelo seu proprietário. 8. Não se pode concluir que o bem de família legal seja inalienável e, por conseguinte, que não possa ser alienado fiduciariamente por seu proprietário, se assim for de sua vontade, nos termos do art. 22 da Lei 9.514/97. 9. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1560562/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe 04/04/2019). No mesmo sentido, é o entendimento da Segunda Turma desta E. Corte, a qual componho: CONTRATOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. DESCABIMENTO. PREÇO VIL DA ARREMATAÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO. I - Impenhorabilidade do bem de família que não pode ser invocada em situações nas quais o imóvel é oferecido voluntariamente em garantia pelos proprietários. Precedentes. II - Alegação de arrematação do imóvel por preço vil que não se confirma. III - Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002025-80.2017.4.03.6111, Rel. Desembargador Federal OTAVIO PEIXOTO JUNIOR, julgado em 22/07/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 27/07/2020). PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO BANCÁRIO. CERCEAMENTO DE DEFESA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MÚTUO. BEM DE FAMÍLIA. SISTEMA SAC DE AMORTIZAÇÃO. IOF. SEGURO. VENDA CASADA. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não há cerceamento de defesa pela ausência de perícia se os pontos suscitados se referem a questões de direito, como legalidade de taxa de juros e anatocismo. O artigo 355 do Código de Processo Civil permite ao magistrado julgar antecipadamente a causa e dispensar a produção de provas quando a questão for unicamente de direito e os documentos acostados aos autos forem suficientes ao exame do pedido. 2. Inexiste óbice à constituição de alienação fiduciária de bem imóvel para garantia de operação de crédito não vinculada ao Sistema Financeiro Imobiliário. Com efeito, ainda que a operação de crédito não esteja relacionada com aquisição, construção ou reforma do imóvel oferecido em garantia, é permitida a constituição da alienação fiduciária. Precedentes. 3. Conforme entendimento jurisprudencial, é admissível a penhora do bem de família quando a garantia foi prestada em benefício da própria entidade familiar, e não para assegurar empréstimo obtido por terceiro. 4. Conforme dispõe a súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça e o posicionamento do Supremo Tribunal Federal na ADIN 2591/DF, os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor aplicam-se às instituições bancárias. Contudo, embora inegável a relação de consumo, a aplicação do CDC não significa ignorar por completo as cláusulas contratuais pactuadas, a legislação aplicável à espécie e o entendimento jurisprudencial consolidado. Na realidade, tal incidência implica a relativização do princípio pacta sunt servanda, de modo que cláusulas eventualmente abusivas – e só elas – serão afastadas. Precedentes. 5. O Sistema de Amortização Constante (SAC), não implica capitalização de juros e consiste num método em que as parcelas tendem a reduzir ou, no mínimo, a se manter estáveis, havendo, inclusive, a redução do saldo devedor com o decréscimo de juros. 6. No que tange à suposta abusividade da previsão contratual de cobrança de IOF, observa-se que no demonstrativo de débito acostado aos autos não consta a cobrança de IOF por parte da instituição financeira, daí por que ausente o interesse jurídico da parte apelante nesta questão. 7. A exigência de pagamento de prêmio de seguro não tem relação à finalidade do contrato em tela, configurando espécie de " venda casada ", a qual é caracterizada quando um consumidor, ao adquirir um produto, leva conjuntamente outro seja da mesma espécie ou não. Tal instituto pode ser visualizado em empréstimos bancários quando a instituição financeira somente concede o mútuo se o cliente contratar um seguro ou outros serviços a ele oferecidos, sendo a concessão de crédito condicionada à aceitação e aquisição de tais serviços. 8. É tranquilo entendimento dos Tribunais Federais que alegações vagas e genéricas acerca da abusividade de cláusulas contratuais não permitem a declaração da respectiva nulidade, nem mesmo nas hipóteses de relações acobertadas pela proteção consumerista. Precedentes. 9. Recurso parcialmente provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003125-45.2018.4.03.6108, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 23/03/2020). APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REVISÃO CONTRATUAL. SISTEMA SAC. ILEGALIDADES NÃO DEMONSTRADAS. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - A jurisprudência do C. STJ é uníssona no sentido de que a regra de impenhorabilidade do bem de família aplica-se tão somente às situações de uso regular de direito, devendo ser coibidos o abuso do direito de propriedade, a fraude e a má-fé do proprietário, no que vem sendo acompanhada pela Segunda Turma desta E. Corte. Precedentes. - É pacífica a possibilidade de utilização da Tabela Price, bem como dos sistemas SAC ou SACRE nos contratos de mútuo habitacional, visto que referidos métodos de amortização não provocam desequilíbrio econômico-financeiro, tampouco geram enriquecimento ilícito ou qualquer outra ilegalidade. Tais sistemas, que aplicam juros compostos (não necessariamente capitalizados), encontram previsão contratual e legal, sendo amplamente aceitos na jurisprudência pátria. - O contrato prevê a utilização do Sistema de Amortização Constante - SAC, o qual faz com que as prestações sejam gradualmente reduzidas com o passar do tempo. Tal sistema não implica em capitalização de juros e consiste num método em que as parcelas tendem a reduzir ou, no mínimo, a se manter estáveis, o que não causa prejuízo ao mutuário, havendo, inclusive, a redução do saldo devedor com o decréscimo de juros, os quais não são capitalizados. - A Lei nº 9.514/1997 é expressa ao determinar que a restituição da diferença entre o valor da dívida e o valor da arrematação deverá ser realizada pelo credor, em cinco dias após a venda do imóvel. Entretanto, se no segundo leilão o valor oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, esta será extinta, com recíproca quitação, ficando o credor exonerado de proceder à mencionada restituição, devendo apenas dar ao devedor a quitação da dívida, conforme disposto no art. 26-A, §4º e art. 27, §§4º e 5º. - Pela documentação acostada aos autos, o imóvel foi ofertado em dois leilões, os quais resultaram negativos. Assim, de acordo com o disposto nos artigos 26-A, §4º e 27, §§4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997, não há que se falar em qualquer restituição, possuindo o devedor tão somente o direito à quitação da dívida. - O pedido subsidiário de anulação da execução extrajudicial deve ser objeto de ação própria, uma vez que o pedido inicial é de revisão do contrato e não houve, na petição inicial, alegação de nulidade quanto ao mencionado procedimento executório. Ademais, a apreciação de tal pedido demandaria, necessariamente, o retorno dos autos à origem, para citação dos adquirentes do imóvel, que devem integrar a lide nas ações que tenham por objeto a anulação da execução extrajudicial promovida nos termos da Lei nº 9.514/1997. - Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0013258-32.2016.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 01/04/2025, DJEN DATA: 07/04/2025) Quanto à aplicabilidade do CDC ao caso em tela, necessária a demonstração concreta da existência de cláusulas contratuais abusivas ou ocorrência de excessiva onerosidade na avença pactuada. Nesse passo, os recorrentes sustentam que o contrato de financiamento possui cláusulas abusivas, que poderiam ser revistas por tornarem as prestações excessivamente onerosas diante de sua incapacidade financeira temporária. Assim, pugna pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor, especificamente o disposto nos art. 3º, § 2º e Art. 6º, IV e V do CPC. No entanto, os agravantes não apresentam documentos contundentes de tais irregularidades e abusividades. Questionam, basicamente, a forma como estipulado o contrato e os sistemas aplicados de amortização constante. Não obstante, sabe-se que o negócio foi livremente celebrado entre as partes, plenas e capazes, e que pelo princípio do pacta sunt servanda, como regra, o contrato encontra-se eficaz, de modo que eventual decisão a fim de alterar suas cláusulas necessita de melhor estudo. Ademais, entende-se que é possível a utilização do sistema de amortização pela tabela PRICE, como previsto no contrato em questão (fl. 1 – ID 353107143 - autos de origem). Neste sentido, já foi decido pela C. 2ª Turma, que componho neste E. Tribunal: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. REVISÃO CONTRATUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO MITIGADA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO. SISTEMA SAC. ILEGALIDADES NÃO DEMONSTRADAS. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - O C.STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS. Entretanto, não pode ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato. - A respeito da instrução probatória, cumpre salientar que cabe ao Magistrado, no uso do seu poder instrutório, deferir ou não, determinada prova, de acordo com a necessidade, para formação do seu convencimento, nos termos do art. 370 do CPC. - Desnecessária a produção de prova pericial, pois a questão em debate é exclusivamente de direito, relativa à interpretação e aplicação de cláusulas contratuais, sendo suficientes para a análise os documentos já colacionados aos autos. Logo, não há que se falar em cerceamento de defesa. - É pacífica a possibilidade de utilização da Tabela Price, bem como dos sistemas SAC ou SACRE nos contratos de mútuo habitacional, visto que referidos métodos de amortização não provocam desequilíbrio econômico-financeiro, tampouco geram enriquecimento ilícito ou qualquer outra ilegalidade. Tais sistemas, que aplicam juros compostos (não necessariamente capitalizados), encontram previsão contratual e legal, sendo amplamente aceitos na jurisprudência pátria. - O contrato prevê a utilização do Sistema de Amortização Constante - SAC, o qual faz com que as prestações sejam gradualmente reduzidas com o passar do tempo. Tal sistema não implica em capitalização de juros e consiste num método em que as parcelas tendem a reduzir ou, no mínimo, a se manter estáveis, o que não causa prejuízo ao mutuário, havendo, inclusive, a redução do saldo devedor com o decréscimo de juros, os quais não são capitalizados. - Não comprovadas irregularidades no que inicialmente restou pactuado, não se mostra possível o acolhimento da pretensão da parte autora, devendo ser mantido o contrato em questão, livremente entabulado pelas partes. - Preliminar rejeitada. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000653-73.2016.4.03.6130, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 08/05/2025, DJEN DATA: 12/05/2025) - grifos acrescidos DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. TABELA PRICE. SEGURO HABITACIONAL. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a ação revisional de contrato de financiamento imobiliário, na qual a parte autora pleiteia a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para revisão de cláusulas contratuais, alegando abusividade na utilização da Tabela Price, venda casada pela contratação obrigatória de seguro habitacional e onerosidade excessiva, requerendo a substituição pelo método GAUSS e a devolução em dobro de valores indevidamente pagos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor para revisão das cláusulas contratuais; (ii) determinar se a adoção da Tabela Price implica capitalização indevida de juros e deve ser substituída pelo método GAUSS; e (iii) verificar se a contratação do seguro habitacional configura venda casada e se há direito à repetição de indébito. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de financiamento imobiliário não afasta a validade das cláusulas contratuais quando não demonstrada abusividade específica, conforme jurisprudência consolidada do STJ (REsp 501134/PR e REsp 691929/PE). 4. A utilização da Tabela Price como sistema de amortização não configura anatocismo nem é ilegal, sendo admitida pelo ordenamento jurídico e pela jurisprudência (TRF3, AC 2007.03.99.038889-3 e AC 2002.38.00.008354-8/MG – TRF1). 5. A contratação do seguro habitacional é obrigatória nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, não configurando venda casada quando o mutuário não manifesta, no momento da contratação, interesse em contratar seguradora diversa, conforme entendimento da Súmula nº 473 do STJ e precedentes correlatos (REsp 969.129/RS). 6. Não se verifica abusividade ou irregularidade nas cobranças efetuadas, inexistindo fundamento para a repetição de indébito, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. 7. O pedido de comprovação de serviços deduzido na apelação não pode ser analisado por se tratar de inovação recursal, vedada nesta fase processual. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor em contratos de financiamento habitacional não implica, por si só, a nulidade das cláusulas contratuais, exigindo-se demonstração concreta de abusividade. 2. A utilização da Tabela Price como sistema de amortização não configura capitalização indevida de juros nem afronta o ordenamento jurídico. 3. A contratação de seguro habitacional é obrigatória nos contratos do SFH, sendo facultado ao mutuário escolher seguradora diversa daquela indicada pelo agente financeiro. 4. Inexistindo irregularidade nas cobranças, não se configura direito à repetição de indébito. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 39, I, e 42, parágrafo único; CPC, art. 85, §§ 2º e 11; Lei nº 4.380/64, art. 6º, "c". Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 501134/PR, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, j. 04/06/2009; STJ, REsp 691929/PE, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, j. 19/09/2005; TRF3, AC 2007.03.99.038889-3, Rel. Des. Fed. Ramza Tartuce (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5058885-40.2022.4.03.6301, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 19/05/2025, DJEN DATA: 26/05/2025) - grifos acrescidos APELAÇÃO. SFH. AÇÃO REVISIONAL. APLICAÇÃO DO CDC. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SISTEMA PRICE. SUBSTITUIÇÃO PELO MÉTODO GAUSS. DESCABIMENTO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS QUE NÃO SE CONFUNDE COM FORMAÇÃO DE TAXA DE JUROS COMPOSTOS. CAPITALIZAÇÃO MENSAL. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA E CLARA. AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. DESNECESSIDADE. - Para a incidência das normas protetivas ao consumidor é necessário demonstrar de forma concreta a existência de cláusulas contratuais abusivas ou ocorrência de excessiva onerosidade na avença pactuada. Por isso, argumentos genéricos ou a alegação de que o contrato é da modalidade de adesão não são aptos a demonstrar violação das regras consumeristas. - A definição que legislação adota de juros capitalizados é aquela em se considera os juros devidos e já vencidos que, periodicamente (mensal, semestral ou anualmente), se incorporam ao valor principal. - Ressalta-se que o Decreto 22.626/33 (conhecido como "Lei de Usura") não proíbe a técnica de formação de taxa de juros compostos (taxas capitalizadas), a qual não se confunde com capitalização de juros em sentido estrito (incorporação de juros devidos e vencidos ao capital, para efeito de incidência de novos juros, prática vedada conhecida como capitalização ou anatocismo). Precedente do STJ. - Quanto ao sistema de amortização, a Tabela Price, em síntese, é um método que trabalha com prestações constantes, inicialmente menores se comparadas ao SAC e ao Sacre, e amortização variada, crescente em condições regulares. A cada prestação adimplida é reduzida a quantia paga a título de juros remuneratórios, na medida em que diminui o saldo devedor. - Convém destacar que não há qualquer ilegalidade na adoção desse sistema, por si só, como método de amortização em contrato de mútuo habitacional, já que não provoca desequilíbrio econômico financeiro ou gera enriquecimento ilícito de uma das partes em detrimento da outra. - O que se vê é que a intenção da parte autora é reduzir a taxa de juros expressamente pactuada, usando como argumento a confusão entre o conceito legal de “capitalização de juros” e “regime composto de formação da taxa de juros” (taxa capitalizada), visto que propõe a substituição do sistema de amortização Price pelo método de juros simples, conforme laudo técnico carreado aos autos, com a consequente redução do valor das prestações. - A contratação se deu de forma transparente, com expressa menção à taxa de juros nominal e efetiva, sendo esta superior ao duodécuplo da taxa nominal mensal, o que se infere a presunção de ciência da formação de taxa de juros pelo método composto (taxa capitalizada). - Em que pese a constatação de eventual capitalização de juros se tratar de matéria de fato, é desnecessária a produção de prova técnica para a sua aferição no caso em apreço, visto se tratar de contrato firmado após a vigência da Lei nº 11.977/09, que acrescentou o art. 15-A à Lei nº 4.380/64, e com previsão expressa, clara e ostensiva no contrato (Cláusula 7 – “Impontualidade”), possibilitando a capitalização mensal de juros. - Quanto à necessidade de realização da audiência de conciliação, a própria parte autora expressamente declarou na sua inicial não possuir interesse na sua designação. Ademais, a CEF também manifestou seu desinteresse na sua realização. Assim, não se mostra frutífera a sua designação no presente momento. - Portanto, não restando comprovada nenhuma irregularidade na celebração do contrato, é de rigor o cumprimento das condições previamente estabelecidas entre as partes. - Apelação desprovida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003259-94.2023.4.03.6141, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 05/09/2024, DJEN DATA: 10/09/2024) - grifos acrescidos Assim, quanto à alegação de abusividade nos juros cobrados, esclarece-se que, neste momento, em análise perfunctória, não é possível concluir pelo suposto excesso na estipulação de juros em contrato. Ademais, eventuais dificuldades financeiras não servem como fundamentos jurídicos a justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, já que a alteração do contrato demanda voluntário e bilateral acordo de vontade. Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros. Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Destarte, não verifico a presença dos requisitos autorizadores da suspensão da r. decisão recorrida. Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela recursal e de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para apresentação de contraminuta, nos termos do art. 1.019, II do CPC. Publique-se. São Paulo, na data da assinatura digital. ALESSANDRO DIAFERIA Desembargador Federal
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