Processo nº 0006810-52.2016.4.03.6000
ID: 331084862
Tribunal: TRF3
Órgão: Gab. 42 - DES. FED. RENATA LOTUFO
Classe: APELAçãO CíVEL
Nº Processo: 0006810-52.2016.4.03.6000
Data de Disponibilização:
22/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
LUCIANO BORGES FERNANDES
OAB/MS XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0006810-52.2016.4.03.6000 RELATOR: Gab. 42 - DES. FED. RENATA LOTUFO APELANTE: HAROLDO HENRIQUE DE ABREU Advog…
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0006810-52.2016.4.03.6000 RELATOR: Gab. 42 - DES. FED. RENATA LOTUFO APELANTE: HAROLDO HENRIQUE DE ABREU Advogado do(a) APELANTE: LUCIANO BORGES FERNANDES - MS14482-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: INTERESSADO: NILTON SOUZA RAMOS D E C I S Ã O Trata-se de ação interposta pela Caixa Econômica Federal em face de Nilton Souza Ramos e Haroldo Henrique de Abreu. Em sentença (ID 275208417) o pleito foi julgado parcialmente procedente para condenar definitivamente a desocupação do imóvel e consequente imissão da CEF em sua respectiva posse; condenar o réu Haroldo ao pagamento de taxa de ocupação fixadas em 0,5% do valor venal do imóvel, desde a data em que se venceu a última prestação até a data da desocupação, cujo valor será apurado em cumprimento de sentença; antecipar os efeitos da tutela e determinar a desocupação no prazo de 30 dias, contados da intimação do requerido. Condenou-se os requeridos solidariamente ao pagamento de custas e honorários advocatícios de R$ 6.000,00, cuja exigibilidade fica suspensa por serem beneficiários da gratuidade da justiça. Interposta apelação (ID 275208419) por Haroldo Henrique de Abreu na qual alega a possibilidade de cessão de direitos do imóvel. Sustenta que é pessoa de baixa renda e preenche os requisitos estabelecidos para ingresso no Programa de Arrendamento Residencial. Defende a redução do percentual da taxa de ocupação. Por fim, requer a atribuição do efeito suspensivo recursal. Contrarrazões da CEF no ID 275208421. É o relato do necessário. Decido. Por estarem presentes os requisitos estabelecidos na Súmula/STJ n.º 568 e nos limites defluentes da interpretação sistemática das normas fundamentais do processo civil (artigos 1º ao 12) e artigo 932, todos do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), passo a decidir monocraticamente. O julgamento monocrático atende aos princípios da celeridade processual e da observância aos precedentes judiciais, ambos contemplados na novel legislação processual civil, e tal qual no modelo antigo, é passível de controle por meio de agravo interno (artigo 1.021 do CPC/2015), cumprindo o princípio da colegialidade. Do efeito suspensivo do recurso de apelação Postula a parte recorrente a atribuição de efeito suspensivo à apelação. Dispõe o art. 1.012 do Código de Processo Civil: Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo. § 1º Além de outras hipóteses previstas em lei, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação a sentença que: I - homologa divisão ou demarcação de terras; II - condena a pagar alimentos; III - extingue sem resolução do mérito ou julga improcedentes os embargos do executado; IV - julga procedente o pedido de instituição de arbitragem; V - confirma, concede ou revoga tutela provisória; VI - decreta a interdição. § 2º Nos casos do § 1º, o apelado poderá promover o pedido de cumprimento provisório depois de publicada a sentença. § 3º O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1º poderá ser formulado por requerimento dirigido ao: I - tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la;f II - relator, se já distribuída a apelação. § 4º Nas hipóteses do § 1º, a eficácia da sentença poderá ser suspensa pelo relator se o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação. Observa-se que o caso concreto se insere na hipótese do art. 12, § 1º, V do CPC, visto que em sentença foi concedida tutela para determinar a desocupação do imóvel. Destarte, conheço da apelação, recebendo-a apenas no seu efeito devolutivo. Do imóvel no Programa de Arrendamento Residencial Compulsando os autos, verifica-se que em abril de 2001 foi firmado “Instrumento particular de contrato de arrendamento residencial com opção de compra, tendo por objeto imóvel adquirido com recursos do Programa de Arrendamento Residencial – PAR” no qual figura como arrendadora a Caixa Econômica Federal e como arrendatário Nilton Souza Ramos (ID 275208378 – pp. 24/31). Em setembro de 2002 o arrendatário Nilton Souza vendeu o imóvel para Sebastião Maurício Cunha Veiga (ID 275208379 – pp. 38/39). Posteriormente, em agosto de 2004 foi entabulado “Contrato particular de cessão e transferência de direitos” tendo como cedente Sebastião Maurício e como cessionário Haroldo Henrique de Abreu (ID 275208379 – pp. 40/41). Como se nota, referido imóvel foi originariamente adquirido por meio do Programa de Arrendamento Residencial entre o arrendatário Nilton Souza Ramos e a CEF, motivo pelo qual se deve aplicar o regramento contido na Lei nº 10.188/2001. O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) foi instituído pela Lei nº 10.188/2001 para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda sob a forma de arrendamento Residencial Com Opção de Compra, competindo sua operacionalização à Caixa Econômica Federal. Ao analisar os termos do contrato no âmbito do PAR é possível extrair que a cláusula terceira impõe que o imóvel deve ser utilizado exclusivamente pelos arrendatários para sua residência e de sua família. Adiante, na cláusula décima oitiva é previsto que a transferência/cessão de direitos e a destinação dada ao bem que não a moradia do arrendatário enseja a rescisão do contrato. No caso, sobressai o fato de que o recorrente adquiriu o imóvel por meio da celebração de contrato sem a anuência e intervenção da CEF, isto é, o bem foi transferido pelo arrendatário sem a devida comunicação à instituição financeira. Logo, o arrendatário original se aproveitou de oportunidade para vender o imóvel a pessoa estranha ao contrato de arrendamento, o que desencadeou uma sucessão irregular de posse do bem. Ora, resta pacífico o entendimento de que não é válida a cessão de posição contratual realizada entre o arrendatário e terceiro, tendo em vista a finalidade do PAR em conceder moradia à população de baixa renda. Dito de outra maneira, permitir livremente a cessão da posição contratual ou dos direitos decorrentes do contrato pode desvirtuar a função social do programa e promover especulação imobiliária. Devem os beneficiários se enquadrarem no conceito de baixa renda e nas demais diretrizes estipuladas no programa, cabendo à CEF a análise do preenchimento desses requisitos na condição de agente operadora do PAR. Por conseguinte, o consentimento prévio da Caixa Econômica Federal para que haja a cessão do imóvel é imprescindível, ou seja, não há como validar a transferência do bem sem que a instituição financeira autorize. Para elucidar a questão, colaciono entendimento do C. STJ: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. RECONVENÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL PELO ARRENDATÁRIO. POSSIBILIDADE. REQUISITOS DE VALIDADE. AUSÊNCIA. FLEXIBILIZAÇÃO DOS CRITÉRIOS PELA CEF. IMPOSSIBILIDADE. ESBULHO POSSESSÓRIO. CONFIGURAÇÃO. 1. Ação declaratória ajuizada em 31/01/2014, reconvenção pleiteando reintegração de posse proposta em 12/08/2014, recurso especial interposto em 12/06/2020 e concluso ao gabinete em 02/08/2021. 2. O propósito recursal é decidir, sobretudo a partir da Lei nº 10.188/2001, (I) se é válida a cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR); (II) quais são os requisitos para tanto; e (III) se a CEF, como agente operadora do Programa, pode flexibilizar os critérios de ingresso no PAR fixados pelo Ministério das Cidades. 3. Os arts. 1º, § 3º; 2º, § 7º, II; e 8º, § 1º, da Lei nº 10.188/2001, introduzidos pela MP nº 350/2007, convertida na Lei nº 11.474/2007, tratam especificamente da hipótese de desimobilização do Fundo financeiro do PAR e devem ser interpretados em conjunto. 4. A Lei nº 11.474/2007, ao incluir o § 3º no art. 1º da Lei nº 10.188/2001, autorizou a Caixa Econômica Federal, na condição de agente operadora, a alienar os imóveis adquiridos no âmbito do PAR, como forma de promover a desimobilização do Fundo financeiro do Programa, podendo ser realizada de duas formas: I) alienação direta, sem prévio arrendamento; e II) antecipação da opção de compra pelo arrendatário. 5. Os incisos I e II do § 7º do art. 2º da Lei nº 10.188/2001, estabelecem que as formalidades mencionadas no § 7º valem tanto para a alienação decorrente do exercício da opção de compra após o fim do contrato de arrendamento residencial (hipótese do inciso I, que corresponde ao art. 1º, caput, da Lei nº 10.188/2001), quanto para a decorrente do processo de desimobilização (hipótese do inciso II, que corresponde ao art. 1º, § 3º, da Lei nº 10.188/2001). 6. O art. 8º, § 1º, da Lei nº 10.188/2001, proíbe a venda, a promessa de venda e a cessão de direitos sobre o imóvel alienado, tão somente pelo prazo de 24 meses e na hipótese de o imóvel objeto do PAR ter sido adquirido por meio do processo de desimobilização (alienação direta ou antecipação da opção de compra), autorizado pelos arts. 1º, § 3º, e 2º, § 7º, II, da Lei nº 10.188/2001. 7. Considerando a ausência de vedação legal, a finalidade do PAR e o disposto nos arts. 6º, parágrafo único, e 10 da Lei nº 10.188/2001, bem como nos arts. 299, 421 e 425 do CC, a cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR, é válida desde que haja o preenchimento dos seguintes requisitos: I) atendimento, pelo novo arrendatário, dos critérios para ingresso no PAR; II) respeito de eventual fila para ingresso no PAR; e III) consentimento prévio pela CEF, na condição de agente operadora do Programa. 8. Não cabe à CEF flexibilizar os critérios para ingresso no PAR estabelecidos pelo Ministério das Cidades, sob pena de violação ao art. 4º, V e parágrafo único da Lei nº 10.188/2001. 9. Hipótese em que restou configurado o esbulho possessório, porquanto, não obstante a ilegalidade da cláusula contratual, não se verifica o preenchimento de todos os requisitos de validade da cessão de posição contratual realizada entre os arrendatários originais e os recorridos, tendo em vista que (I) estes não atendiam aos critérios para ingresso no PAR; e (II) não houve o consentimento prévio da CEF. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, provido. (REsp n. 1.950.000/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/3/2022, DJe de 25/3/2022.) No mesmo sentido são os precedentes desta E. Corte: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. ALIENAÇÃO IRREGULAR. OCUPAÇÃO INDEVIDA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. I. Caso em exame Trata-se de Ação de Reintegração de Posse ajuizada pela Caixa Econômica Federal em desfavor de M.N.D.L., visando à reintegração do imóvel localizado na Rua Vanderlei Garcia Girardi, 78, Parque Residencial Nova Esperança III, em São José do Rio Preto/SP. A r. sentença julgou procedente o pedido, determinando a reintegração da autora na posse do bem. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em verificar se a alienação do imóvel objeto de arrendamento residencial, realizada sem a anuência da Caixa Econômica Federal, é válida e se autoriza a permanência da adquirente no bem. III. Razões de decidir A Lei nº 10.188/2001 estabelece a impossibilidade de alienação ou cessão dos direitos do imóvel objeto do Programa de Arrendamento Residencial sem a anuência do agente financeiro. A Cláusula Décima Segunda do contrato prevê o vencimento antecipado da dívida e a rescisão do contrato em caso de transferência ou cessão não autorizada, sendo essa previsão válida e amparada pela legislação. O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência consolidada quanto à validade de cláusulas resolutórias nesse contexto, reafirmando a impossibilidade de transferência irregular de imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial. A ocupação irregular compromete a sustentação do programa, justificando a reintegração de posse em favor da Caixa Econômica Federal. IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. É válida a cláusula contratual que prevê a resolução do contrato de arrendamento residencial em caso de cessão ou transferência sem anuência do agente financeiro. 2. A ocupação irregular de imóvel adquirido no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial configura esbulho possessório e autoriza a reintegração de posse em favor da instituição financeira”. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 10.188/2001, art. 8º, § 1º; CPC, art. 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1385292, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 28/10/2014. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002503-69.2018.4.03.6106, Rel. Juíza Federal Convocada VERA CECILIA DE ARANTES FERNANDES COSTA, julgado em 27/05/2025, Intimação via sistema DATA: 29/05/2025) APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. CESSÃO IRREGULAR DO IMÓVEL. - No caso de contrato de financiamento concedido com recursos do FAR, tendo a CEF como agente executor e o FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) como vendedor, o imóvel objeto do contrato é destinado à moradia própria do contratante e de sua família, vedada a transferência ou cessão de direitos a terceiros, sendo que o desvio de finalidade causará vencimento antecipado da dívida. - Como se trata de política pública com conteúdo social, a destinação do imóvel deve ser observada, sob pena de se inviabilizar o programa habitacional, destinado a fornecer moradia à população de baixa renda. Logo, é legítimo que a CEF promova atos visando à reintegração de posse do imóvel. - Restou comprovada a cessão irregular do imóvel e sua indevida utilização, em desvio de finalidade do programa habitacional, o que caracteriza esbulho possessório e enseja a rescisão contratual. - Eventual indenização por perdas e danos deve ser buscada em ação própria, em face da mutuária original, que indevidamente cedeu o imóvel aos ocupantes, não possuindo a CEF responsabilidade pela cessão irregular realizada. - Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001300-24.2019.4.03.6143, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 14/11/2024, Intimação via sistema DATA: 05/12/2024) APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. LEI 10.188/2001. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. CESSAO IRREGULAR DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ESBULHO POSSESSÓRIO CARACTERIZADO. DIREITO À REINTEGRAÇÃO ASSEGURADO À ARRENDADORA. CONSTITUCIONALIDADE. APELO NÃO PROVIDO. 1. A controvérsia gira em torno da reintegração de posse de imóvel objeto de arrendamento residencial (PAR), que é regido pelas disposições da Lei nº 10.188/2001. 2. O Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo, Caução de Depósitos e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro da Habitação – Carta de Crédito Individual FGTS/Programa Minha Casa Minha Vida – Recursos FGTS – CCFGTS/PMCMV – SFH/FAR celebrado entre as partes, segundo as regras da Lei nº nº 10.188/2001 prevê em sua cláusula décima quinta e décima sexta as situações que ensejam o vencimento antecipado da dívida e de rescisão do contrato. 3. No caso dos autos, resta demonstrada a destinação do bem para finalidade diversa da moraria da agravante/arrendatária e seus familiares, situação que autoriza a rescisão do contrato de arrendamento residencial celebrado pelas partes. 4. O § 1º do artigo 8º da Lei 10.188/2010 também apresenta vedação quanto à alienação e disposição do imóvel adquirido por meio do arrendamento residencial. 5. Finda a relação jurídica de arrendamento, diante do descumprimento de suas cláusulas, o elemento que justifica a posse direta do bem imóvel pelo arrendatário desaparece e a posse do bem imóvel passa a ser precária. 6. Não há que se falar em conduta abusiva ou mesmo inconstitucional, consistente na ofensa ao direito social à moradia (CF, art. 6º), na medida em que a possibilidade de retomada do imóvel visa preservar a continuidade do programa, que foi criado justamente para ajudar estados e municípios a atenderem à necessidade de moradia da população de baixa renda e que vive em centros urbanos. 7. O PAR é programa subsidiado pelo Poder Público, com a utilização de dinheiro público. Como todo programa subsidiado, de cunho social, exige a presença de certas condições para adesão. Dentre elas, está a seleção de pessoas dentro de determinada faixa de renda - nem sem renda alguma, que impeça o pagamento das prestações, nem acima de R$ 1.800,00, a ponto de significar o pagamento, por toda a sociedade, de subsídio que reduza as prestações em favor de quem não precise. 8. Precedente do C. STJ. 9. A cessão irregular do imóvel à terceiros estranhos ao contrato de arrendamento, ainda que mantido o adimplemento das taxas mensais de arrendamento e condomínio inicialmente assumidas pelo arrendatário, configura o esbulho possessório, legitimando a CEF a propor a presente ação de reintegração de posse, porquanto preenchidos os requisitos previstos no art. 561 do CPC/15, sob pena de importar em inviabilidade do Programa de Arrendamento Residencial. 10. Eventual alteração da responsabilidade do financiamento entre os coproprietários, bem como da composição de renda para fins securitários, dependeria, necessariamente da anuência da Apelada, por se tratar da transferência não só das obrigações do contrato, como também dos direitos dele decorrentes, o que configura verdadeira cessão da posição contratual mediante a assunção de dívida alheia. 11. A CEF não está obrigada a reconhecer a legitimidade do cessionário para o cumprimento da obrigação, tendo em vista a própria restrição havida em lei, bem como no próprio contrato de arrendamento residencial, que como visto, possui cláusula expressa que veda a alienação no curso do arrendamento. 12. A jurisprudência é firme no sentido da impossibilidade de transferência ou cessão do uso do imóvel para terceiros, sem a necessária intervenção do agente financeiro, nos termos previstos no referido contrato. 13. Desta forma, a manutenção dos atuais ocupantes na posse do imóvel arrendado atenta contra a função social do PAR, pois impede que outras pessoas necessitadas dele também possam participar. 14. Recurso de apelação a que se nega provimento. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000017-98.2019.4.03.6002, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 24/03/2023, DJEN DATA: 29/03/2023) Outrossim, não há comprovação nos autos de que o arrendatário tenha exercido a opção de compra do bem, o que denota que não poderia ter realizado a cessão contratual por meio de contrato com terceiros. Logo, a validade do negócio depende do preenchimento de determinados requisitos que vão além da alegação de o novo comprador ser baixa renda, a saber: atendimento, pelo novo arrendatário, dos critérios do PAR; respeito da fila para ingresso no PAR; e consentimento prévio da Caixa Econômica Federal. Na ausência de um desses requisitos não há como legitimar a venda do imóvel feita pelo arrendatário original, sendo certo que cabe à instituição financeira assegurar o cumprimento dos critérios técnicos definidos para o programa e respeitar a sua finalidade social. Portanto, como não houve consentimento da CEF para a transferência do bem e nem foram respeitados os trâmites inerentes ao imóvel objeto do Programa de Arrendamento, mostra-se irregular a ocupação da moradia por pessoa estranha ao contrato de arrendamento. Nada a reformar na sentença no ponto. Da taxa de ocupação O recorrente defende que deve ser reduzida a quantia referente à taxa de ocupação sob o argumento de que a condenação é superior às parcelas mensais do arrendamento. Sem razão o apelante. De início, cabe pontuar que a Lei nº 10.188/2001 não trouxe expressa previsão acerca da cobrança de taxa de ocupação pela utilização do imóvel sem a contraprestação devida. Contudo, há previsão no ordenamento jurídico para situações análogas e a justificativa da medida reside na proteção contra o enriquecimento sem causa de quem usufruiu irregularmente do bem. O Superior Tribunal de Justiça firmou o seguinte entendimento sobre a taxa de ocupação: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPENSAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO BEM. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA INDEPENDENTEMENTE DE CULPA. CRITÉRIOS DE CÁLCULO DEFINIDOS. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto em face de acórdão que fixara compensação pela fruição de imóvel em 10% do valor atualizado do bem, em virtude da rescisão de contrato de promessa de compra e venda, discutindo-se a adequação desse critério e a possibilidade de substituição pela chamada "taxa de ocupação", correspondente ao valor de mercado do aluguel durante o período de uso do imóvel pelo promitente comprador. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em definir se a compensação pela ocupação do imóvel, após a rescisão contratual, deve seguir percentual fixo arbitrado pelo juízo ou se deve corresponder à taxa de ocupação, com base no valor de mercado do aluguel, independentemente da apuração de culpa. III. Razões de decidir 3. A taxa de ocupação, correspondente ao valor de mercado do aluguel, é devida pelo promitente comprador que permanece no imóvel após a rescisão contratual, ainda que não tenha dado causa à extinção do vínculo. 4. A finalidade da cobrança da taxa de ocupação é evitar o enriquecimento sem causa do ocupante do imóvel, assegurando justa compensação ao vendedor pela perda do uso do bem. 5. A fixação de percentual arbitrário, como o de 10% do valor do imóvel, não atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, podendo gerar distorções entre o valor fixado e o efetivo prejuízo do proprietário. 6. O valor devido a título de taxa de ocupação deve ser apurado em liquidação de sentença, com base no valor de mercado do aluguel à época da ocupação, corrigido monetariamente a partir do ajuizamento da ação e com incidência de juros moratórios de 1% ao mês. IV. Dispositivo e tese 7. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A taxa de ocupação, correspondente ao valor de mercado do aluguel, é devida pelo promitente comprador que permanece no imóvel após a rescisão contratual, independentemente da apuração de culpa. 2. A compensação pela fruição do bem não se caracteriza como penalidade contratual, mas sim como ressarcimento proporcional ao uso do imóvel. 3. O cálculo da taxa de ocupação deve observar os critérios de liquidação de sentença, correção monetária a partir do ajuizamento da ação e juros moratórios de 1% ao mês, com fluência a partir da citação, por se tratar de inadimplemento contratual (Súmula 43/STJ)". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 475-C. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8.4.2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.088.804/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27.11.2023; STJ, AgInt no AREsp 1.666.670/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29.3.2021. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 2.000.001/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 2/6/2025.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS DECORRENTES DE COBRANÇA VEXATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com compensação por danos morais decorrentes de cobrança vexatória, em razão de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo promitente comprador. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes do STJ. 3. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. Precedentes do STJ. 4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido. (AREsp n. 2.799.559/PB, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 27/3/2025.) Ainda, a jurisprudência desta E. Corte permite a imposição da taxa de ocupação em imóvel no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial: AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. IMÓVEL OCUPADO POR TERCEIROS. SENTENÇA MANTIDA. 1. A presente ação baseou-se no descumprimento das obrigações avençadas em contrato de arrendamento residencial, nos moldes da Lei nº 10.188/01, no que diz respeito à cessão de direitos mediante contrato de gaveta. Assim, não há que se falar em boa-fé da apelante, considerando que o imóvel adquirido com recursos do PAR estava sendo irregularmente ocupado por terceiros, sem participação do processo seletivo. 2. Na hipótese em que houve a ocupação do imóvel por terceiro que não o arrendatário, a cobrança da taxa de ocupação é devida como medida compensatória pela posse injustamente exercida, até a efetiva desocupação do imóvel. 3. Pretensão de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel rejeitada. 4. Apelação desprovida, com majoração honorária. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0010003-17.2012.4.03.6000, Rel. Des. Fed. COTRIM GUIMARÃES, julgado em 27/07/2022, DJEN DATA: 01/08/2022) APELAÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). TAXA DE OCUPAÇÃO. 1. No presente recurso aplica-se o CPC/73. 2. A ocupação irregular do imóvel, no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), viola as disposições contratuais e a própria Lei 10.188/01, configurando esbulho possessório. 3. Evidenciado o descumprimento contratual, deverá o apelante pagar a taxa de ocupação inadimplida. 4. Apelação desprovida. (TRF 3ª Região, DÉCIMA PRIMEIRA TURMA, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 1916761 - 0001923-95.2012.4.03.6119, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL NINO TOLDO, julgado em 22/10/2020, e-DJF3 Judicial 1 DATA:06/11/2020) Com relação ao montante a ser pago a título de taxa de ocupação, em casos análogos a legislação fixa uma tarifa mensal de 1% sobre o valor venal do imóvel (art. 37-A da lei nº 9.514/1997 e art. 7º da lei nº 9.702/1998). No presente caso o magistrado sentenciante, em razão da hipossuficiência econômica do recorrente, estabeleceu o pagamento da taxa de ocupação no patamar de 0,5% do valor do imóvel. Desta feita, considero pertinente o parâmetro adotado ante a posse irregular do imóvel, restando à fase de liquidação de sentença delimitar a quantia devida. Nos termos do art. 85, § 11 do CPC, em atenção aos parâmetros do art. 85, § 2º do CPC, especialmente no tocante ao zelo profissional e ao trabalho despendido em grau recursal, majoro em 1% (um por cento) o montante fixado na instância de origem a título de honorários advocatícios a ser pago pelo recorrente. No entanto, sua exigibilidade fica suspensa pela gratuidade da justiça deferida. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação. Publique-se. Intimem-se. Decorrido o prazo legal, baixem os autos ao MM. Juízo de Origem, observadas as cautelas de estilo. São Paulo, data da assinatura digital. RENATA LOTUFO Desembargadora Federal
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