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Processo nº 1013048-97.2023.8.11.0041

ID: 294091423

Tribunal: TJMT Órgão: Vice-Presidência Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 1013048-97.2023.8.11.0041

Data de Disponibilização: 10/06/2025

Polo Ativo:

EMAIS URBANISMO NOVO HORIZONTE 137 SPE LTDA

Polo Passivo:

Decisão

Advogados:

LEANDRO GARCIA

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ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO GABINETE DA VICE-PRESIDÊNCIA RECURSO ESPECIAL Nº 1013048-97.2023.8.11.0041 RECORRENTE(S): EMAIS URBANISMO NOVO HORIZONTE 137 SPE LTDA RECORRIDA(S): CARLOS FERRE… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO GABINETE DA VICE-PRESIDÊNCIA RECURSO ESPECIAL Nº 1013048-97.2023.8.11.0041 RECORRENTE(S): EMAIS URBANISMO NOVO HORIZONTE 137 SPE LTDA RECORRIDA(S): CARLOS FERREIRA DE PAULA Trata-se de Recurso Especial interposto por EMAIS URBANISMO NOVO HORIZONTE 137 SPE LTDA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” e “c” da Constituição Federal, em face do acórdão de id. 276161395. A parte recorrente sustenta a ocorrência de violação ao art. 1.022 do CPC. Não houve apresentação de contrarrazões, conforme consta do id. 286735858. É o relatório. Decido. Capítulo 1 - Do prequestionamento e da suposta ofensa ao artigo 1.022 do CPC. Nos termos do art. 105, inciso III, da Constituição Federal, o Recurso Especial é cabível para impugnar decisões que contrariem tratado ou lei federal, ou que divirjam de interpretação de lei federal adotada por outro tribunal. Conforme leciona a doutrina, o Recurso Especial tem como escopo exclusivo a apreciação de questões de direito federal infraconstitucional – as denominadas federal questions [DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de direito processual civil, v. V. São Paulo: Malheiros/JusPodivm, 2022, p. 271]. No caso dos autos, a partir da suposta ofensa ao art. 1.022 do CPC, a parte Recorrente alega que o acórdão restou omisso quanto “o v. acórdão que deu parcial provimento ao apelo, com todo respeito aos que se posicionam de forma diversa, foi omisso em relação ao exercício regular do direito da Recorrente, cuja previsão de retenção está devidamente assegurada por esta corte com o arbitramento do percentual de retenção juntos a Lei 13.786/2018”. Contudo, do exame do acórdão recorrido, verifica-se que o órgão julgador decidiu em relação ao aludido ponto, tendo consignado que: “(...) Pois bem. No caso, observa-se que o Contrato de Venda e Compra de Imóvel Urbano com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária foi entabulado em 08/02/2019, ou seja, após a vigência da Lei 13.786/2018. A Lei n. 13.786/2018 trouxe previsões específicas sobre a retenção de valores em caso de rescisão unilateral de Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóveis e estabelece, no artigo 32-A, que o vendedor poderá reter os valores pagos pelo adquirente, da seguinte forma: (...) O mencionado dispositivo da norma regente, pelo que se vê, impõe obrigações e restrições de forma unilateral, o que demonstra o caráter potencialmente abusivo na medida em que estabelece condições que podem desequilibrar a relação entre as partes contratantes. Em outras palavras, a imposição de obrigações e restrições sem a devida contrapartida pode ser interpretada como violação ao princípio da boa-fé objetiva, pois a parte beneficiada (empresa) pelo dispositivo (art. 32-A) ocupa posição vantajosa e estabelece regras que, de forma desequilibrada, acarreta prejuízos ao adquirente do bem. Assim, a aplicação do art. 32-A da Lei 13.786/2018 sem mecanismos de revisão ou flexibilização fere o princípio da transparência e da confiança, pilares essenciais nas relações contratuais. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que deve ser relativizada a regra do art. 32-A da Lei 13.786/2018 para a manutenção do equilíbrio contratual. Para ilustrar: (...) O Instrumento Particular acostado aos autos demonstra, na Cláusula Segunda, Item 2.4, que, em sendo ratificada a mora do Apelado, a Apelante poderá rescindir o contrato, mediante a restituição de eventual saldo positivo da importância que pagou. Veja: (...) Lado outro, por meio do Enunciado Sumular 543, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a retenção dos valores pagos pelo promitente comprador deve ser moderada e proporcional, evitando o enriquecimento ilícito da parte vendedora. Ainda nesse particular, a Corte Superior reconhece a possibilidade de variação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do valor total pago. (...) Nota-se, pois, que o contrato prevê a retenção de 27% (vinte e sete por cento) em favor da empresa Apelante. Por tais fundamentos, sem guarida à irresignação do Apelante no tocante à aplicação taxativa do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018 para a rescisão contratual. No que se refere ao cômputo dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da sentença, melhor sorte não assiste a empresa Recorrente pois, de acordo com o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 1002) este marco inicial se aplica apenas nos Compromissos de Compra e Venda de Unidades Imobiliárias firmados antes da Lei n. 13.786/2018 (27/12/2018), o que não é a hipótese dos autos (Contrato assinado em 08/02/2019). A Apelante insurge-se, também, quanto à redistribuição dos ônus da sucumbência, pois entende que o Apelado deve suportá-los integralmente, com fundamento no princípio da causalidade. Ao examinar o caso, porém, observa-se que ambos os litigantes obtiveram parcial êxito em suas pretensões. O Apelado obteve a rescisão do contrato e a restituição de parte dos valores pagos. E, de outro lado, a Apelante garantiu o direito à retenção parcial da quantia que recebeu. Diante disso, não há justificativa para modificar a distribuição dos ônus sucumbenciais, que deve ser mantida na forma fixada pelo Juízo de origem. Feitas essas considerações, nego provimento ao Recurso e mantenho hígida a sentença. (...)” (id. 276161395) Nesse contexto, segundo a jurisprudência do STJ, se o acórdão recorrido analisou de forma suficiente a questão suscitada no recurso, o simples descontentamento da parte com o julgado não tem o condão de tornar cabíveis os embargos de declaração, que servem ao aprimoramento, mas não à sua modificação, que só muito excepcionalmente é admitida. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO. FÉRIAS. PERÍODO AQUISITIVO. POSSIBILIDADE DE GOZO DE DOIS PERÍODOS NO MESMO EXERCÍCIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. REEXAME DA EXISTÊNCIA DO CUMPRIMENTO DOS PERÍODOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...) I - Impõe-se o afastamento da alegada violação dos arts. 489, § 1º, IV e 1.022 do CPC/15, quando integralmente apreciada a questão jurídica postulada, por meio do exame da matéria, inclusive dos argumentos apresentados pelas partes, que se mostraram relevantes ao deslinde da controvérsia, ou seja, capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada no julgado. Não é o órgão julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes em defesa da tese que apresentaram. Deve apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução. (...) V - Agravo interno improvido”. (AgInt no REsp n. 1.950.376/CE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022). (g.n.). Além do mais, não é demais relembrar que, segundo a jurisprudência, o julgador não está adstrito a todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo suficiente a demonstração fundamentada das razões do seu convencimento. Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE DIVÓRCIO. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS DE CONSENTIMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 283/STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME (...) 4. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos das partes, desde que indique fundamentos jurídicos suficientes para a formação do convencimento, nos termos do art. 489, § 1º, IV, do CPC. (...) 8. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.753.011/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.) Diante desse quadro, não há evidência de violação ao art. 1.022 do CPC, circunstância que conduz à inadmissão do recurso. Capítulo 2 - Do permissivo previsto no art. 105, III, ‘a’, da CF/1988. Nos termos do art. 105, inciso III, alínea ‘a’, da Constituição Federal, o Recurso Especial é cabível para impugnar decisões que contrariem tratado ou lei federal ou que lhes neguem vigência. A demonstração da violação exige que o recorrente exponha os fatos, identifique o dispositivo do tratado ou da lei federal supostamente violado e apresente, de forma objetiva e precisa, a fundamentação de como o acórdão recorrido teria incorrido na ofensa. Nesse sentido: TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE OFENSA A DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 284/STF. OFENSA À SÚMULA. CONCEITO DE TRATADO OU LEI FEDERAL. NÃO ENQUADRAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 518/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 926, 927 E 928 DO CPC E 165 E 170 DO CTN. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 282/STF. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPETRAÇÃO CONTRA LEI EM TESE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 266/STF. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DESCABIMENTO. [...] III – A jurisprudência desta Corte considera que, quando a arguição de ofensa ao dispositivo de lei federal é genérica, sem demonstração efetiva da contrariedade, aplica-se, por analogia, o entendimento da Súmula n. 284, do Supremo Tribunal Federal. IV – O conceito de tratado ou lei federal, previsto no art. 105, inciso III, a, da Constituição da República, deve ser considerado em seu sentido estrito, não compreendendo súmulas de Tribunais, bem como atos administrativos normativos. Incidência da Súmula n. 518 do Superior Tribunal de Justiça. [...] X – Agravo Interno improvido. (AgInt no REsp 2042016/MS – Min. Regina Helena Costa – Primeira Turma – j. 13.3.2023 – DJe 26-3-2023 – sem destaque no original). No caso dos autos, a parte recorrente não indicou de forma expressa, individualizada e específica, quais foram os dispositivos infraconstitucionais supostamente violados, circunstância que impede a admissão do recurso. Capítulo 3 - Do permissivo previsto no art. 105, III, ‘c’, da CF/1988. Nos termos do art. 105, III, alínea ‘c’, da Constituição Federal, o Recurso Especial é cabível para impugnar decisões que atribuam à lei federal interpretação divergente daquela conferida por outro tribunal. A verificação da divergência pressupõe a demonstração da ocorrência de similitude fática, da incidência da mesma norma federal e da existência de interpretação jurídica conflitante. Essa demonstração exige a realização do cotejo analítico, consistente na exposição pormenorizada e efetiva das situações de fato, de direito e da divergência interpretativa entre o acórdão recorrido e o acórdão paradigma. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. COTEJO ANALÍTICO NÃO EFETUADO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL OBJETO DE INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. De acordo com o disposto no art. 1.029, § 1º, do CPC/2015, c/c art. 255, § 1º, do RISTJ, a demonstração da divergência exige não apenas a transcrição da ementa ou voto do acórdão paradigma, mas que o recorrente realize o devido cotejo analítico entre o aresto recorrido e o divergente, com a explicitação da identidade das situações fáticas e a interpretação diversa emprestada ao mesmo dispositivo de legislação infraconstitucional, o que não ocorreu. 2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a alegação de dissídio jurisprudencial deve estar pautada na citação de dispositivo da legislação federal a que se tenha conferido interpretação diversa pelo aresto impugnado, sob pena de configurar-se deficiência na fundamentação. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no Agravo em Recurso Especial n. 2.221.170- MS – Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – Terceira Turma – j. 13-2-2023 – DJe 16-2-2023 – sem destaque no original). No caso dos autos, observa-se que o Recorrente deixou de efetuar o exame comparativo da divergência jurisprudencial e da similitude fática entre o caso presente e o denominado paradigma, sendo insuficiente, para fins analíticos, a simples transcrição de ementas ou a juntada do acórdão paradigma. A circunstância impede a admissão do recurso. Do efeito suspensivo. O caso dos autos enseja a inadmissão do Recurso Especial, conforme demonstrado na fundamentação. A inadmissão recursal afasta o primeiro requisito necessário ao deferimento do efeito suspensivo, qual seja, a probabilidade de provimento do recurso. Conclui-se, portanto, que, inadmitido o recurso, resta prejudicado o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Dispositivo. Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, inc. V, do Código de Processo Civil, inadmito o Recurso Especial [capítulos 1, 2 e 3] e, como consequência, resta prejudicado o pedido para atribuição de efeito suspensivo. Intimem-se. Cumpra-se. Cuiabá/MT, data registrada no sistema. Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho Vice-Presidente

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Processo nº 1013048-97.2023.8.11.0041

ID: 294091430

Tribunal: TJMT Órgão: Vice-Presidência Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 1013048-97.2023.8.11.0041

Data de Disponibilização: 10/06/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

CARLOS FERREIRA DE PAULA

Decisão

Advogados:

AMANDA CRISTINA DA SILVA VALES

OAB/MT XXXXXX Desbloquear

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO GABINETE DA VICE-PRESIDÊNCIA RECURSO ESPECIAL Nº 1013048-97.2023.8.11.0041 RECORRENTE(S): EMAIS URBANISMO NOVO HORIZONTE 137 SPE LTDA RECORRIDA(S): CARLOS FERRE… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO GABINETE DA VICE-PRESIDÊNCIA RECURSO ESPECIAL Nº 1013048-97.2023.8.11.0041 RECORRENTE(S): EMAIS URBANISMO NOVO HORIZONTE 137 SPE LTDA RECORRIDA(S): CARLOS FERREIRA DE PAULA Trata-se de Recurso Especial interposto por EMAIS URBANISMO NOVO HORIZONTE 137 SPE LTDA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” e “c” da Constituição Federal, em face do acórdão de id. 276161395. A parte recorrente sustenta a ocorrência de violação ao art. 1.022 do CPC. Não houve apresentação de contrarrazões, conforme consta do id. 286735858. É o relatório. Decido. Capítulo 1 - Do prequestionamento e da suposta ofensa ao artigo 1.022 do CPC. Nos termos do art. 105, inciso III, da Constituição Federal, o Recurso Especial é cabível para impugnar decisões que contrariem tratado ou lei federal, ou que divirjam de interpretação de lei federal adotada por outro tribunal. Conforme leciona a doutrina, o Recurso Especial tem como escopo exclusivo a apreciação de questões de direito federal infraconstitucional – as denominadas federal questions [DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de direito processual civil, v. V. São Paulo: Malheiros/JusPodivm, 2022, p. 271]. No caso dos autos, a partir da suposta ofensa ao art. 1.022 do CPC, a parte Recorrente alega que o acórdão restou omisso quanto “o v. acórdão que deu parcial provimento ao apelo, com todo respeito aos que se posicionam de forma diversa, foi omisso em relação ao exercício regular do direito da Recorrente, cuja previsão de retenção está devidamente assegurada por esta corte com o arbitramento do percentual de retenção juntos a Lei 13.786/2018”. Contudo, do exame do acórdão recorrido, verifica-se que o órgão julgador decidiu em relação ao aludido ponto, tendo consignado que: “(...) Pois bem. No caso, observa-se que o Contrato de Venda e Compra de Imóvel Urbano com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária foi entabulado em 08/02/2019, ou seja, após a vigência da Lei 13.786/2018. A Lei n. 13.786/2018 trouxe previsões específicas sobre a retenção de valores em caso de rescisão unilateral de Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóveis e estabelece, no artigo 32-A, que o vendedor poderá reter os valores pagos pelo adquirente, da seguinte forma: (...) O mencionado dispositivo da norma regente, pelo que se vê, impõe obrigações e restrições de forma unilateral, o que demonstra o caráter potencialmente abusivo na medida em que estabelece condições que podem desequilibrar a relação entre as partes contratantes. Em outras palavras, a imposição de obrigações e restrições sem a devida contrapartida pode ser interpretada como violação ao princípio da boa-fé objetiva, pois a parte beneficiada (empresa) pelo dispositivo (art. 32-A) ocupa posição vantajosa e estabelece regras que, de forma desequilibrada, acarreta prejuízos ao adquirente do bem. Assim, a aplicação do art. 32-A da Lei 13.786/2018 sem mecanismos de revisão ou flexibilização fere o princípio da transparência e da confiança, pilares essenciais nas relações contratuais. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que deve ser relativizada a regra do art. 32-A da Lei 13.786/2018 para a manutenção do equilíbrio contratual. Para ilustrar: (...) O Instrumento Particular acostado aos autos demonstra, na Cláusula Segunda, Item 2.4, que, em sendo ratificada a mora do Apelado, a Apelante poderá rescindir o contrato, mediante a restituição de eventual saldo positivo da importância que pagou. Veja: (...) Lado outro, por meio do Enunciado Sumular 543, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a retenção dos valores pagos pelo promitente comprador deve ser moderada e proporcional, evitando o enriquecimento ilícito da parte vendedora. Ainda nesse particular, a Corte Superior reconhece a possibilidade de variação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do valor total pago. (...) Nota-se, pois, que o contrato prevê a retenção de 27% (vinte e sete por cento) em favor da empresa Apelante. Por tais fundamentos, sem guarida à irresignação do Apelante no tocante à aplicação taxativa do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018 para a rescisão contratual. No que se refere ao cômputo dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da sentença, melhor sorte não assiste a empresa Recorrente pois, de acordo com o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 1002) este marco inicial se aplica apenas nos Compromissos de Compra e Venda de Unidades Imobiliárias firmados antes da Lei n. 13.786/2018 (27/12/2018), o que não é a hipótese dos autos (Contrato assinado em 08/02/2019). A Apelante insurge-se, também, quanto à redistribuição dos ônus da sucumbência, pois entende que o Apelado deve suportá-los integralmente, com fundamento no princípio da causalidade. Ao examinar o caso, porém, observa-se que ambos os litigantes obtiveram parcial êxito em suas pretensões. O Apelado obteve a rescisão do contrato e a restituição de parte dos valores pagos. E, de outro lado, a Apelante garantiu o direito à retenção parcial da quantia que recebeu. Diante disso, não há justificativa para modificar a distribuição dos ônus sucumbenciais, que deve ser mantida na forma fixada pelo Juízo de origem. Feitas essas considerações, nego provimento ao Recurso e mantenho hígida a sentença. (...)” (id. 276161395) Nesse contexto, segundo a jurisprudência do STJ, se o acórdão recorrido analisou de forma suficiente a questão suscitada no recurso, o simples descontentamento da parte com o julgado não tem o condão de tornar cabíveis os embargos de declaração, que servem ao aprimoramento, mas não à sua modificação, que só muito excepcionalmente é admitida. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO. FÉRIAS. PERÍODO AQUISITIVO. POSSIBILIDADE DE GOZO DE DOIS PERÍODOS NO MESMO EXERCÍCIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. REEXAME DA EXISTÊNCIA DO CUMPRIMENTO DOS PERÍODOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...) I - Impõe-se o afastamento da alegada violação dos arts. 489, § 1º, IV e 1.022 do CPC/15, quando integralmente apreciada a questão jurídica postulada, por meio do exame da matéria, inclusive dos argumentos apresentados pelas partes, que se mostraram relevantes ao deslinde da controvérsia, ou seja, capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada no julgado. Não é o órgão julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes em defesa da tese que apresentaram. Deve apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução. (...) V - Agravo interno improvido”. (AgInt no REsp n. 1.950.376/CE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022). (g.n.). Além do mais, não é demais relembrar que, segundo a jurisprudência, o julgador não está adstrito a todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo suficiente a demonstração fundamentada das razões do seu convencimento. Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE DIVÓRCIO. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS DE CONSENTIMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 283/STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME (...) 4. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos das partes, desde que indique fundamentos jurídicos suficientes para a formação do convencimento, nos termos do art. 489, § 1º, IV, do CPC. (...) 8. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.753.011/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.) Diante desse quadro, não há evidência de violação ao art. 1.022 do CPC, circunstância que conduz à inadmissão do recurso. Capítulo 2 - Do permissivo previsto no art. 105, III, ‘a’, da CF/1988. Nos termos do art. 105, inciso III, alínea ‘a’, da Constituição Federal, o Recurso Especial é cabível para impugnar decisões que contrariem tratado ou lei federal ou que lhes neguem vigência. A demonstração da violação exige que o recorrente exponha os fatos, identifique o dispositivo do tratado ou da lei federal supostamente violado e apresente, de forma objetiva e precisa, a fundamentação de como o acórdão recorrido teria incorrido na ofensa. Nesse sentido: TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE OFENSA A DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 284/STF. OFENSA À SÚMULA. CONCEITO DE TRATADO OU LEI FEDERAL. NÃO ENQUADRAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 518/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 926, 927 E 928 DO CPC E 165 E 170 DO CTN. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 282/STF. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPETRAÇÃO CONTRA LEI EM TESE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 266/STF. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DESCABIMENTO. [...] III – A jurisprudência desta Corte considera que, quando a arguição de ofensa ao dispositivo de lei federal é genérica, sem demonstração efetiva da contrariedade, aplica-se, por analogia, o entendimento da Súmula n. 284, do Supremo Tribunal Federal. IV – O conceito de tratado ou lei federal, previsto no art. 105, inciso III, a, da Constituição da República, deve ser considerado em seu sentido estrito, não compreendendo súmulas de Tribunais, bem como atos administrativos normativos. Incidência da Súmula n. 518 do Superior Tribunal de Justiça. [...] X – Agravo Interno improvido. (AgInt no REsp 2042016/MS – Min. Regina Helena Costa – Primeira Turma – j. 13.3.2023 – DJe 26-3-2023 – sem destaque no original). No caso dos autos, a parte recorrente não indicou de forma expressa, individualizada e específica, quais foram os dispositivos infraconstitucionais supostamente violados, circunstância que impede a admissão do recurso. Capítulo 3 - Do permissivo previsto no art. 105, III, ‘c’, da CF/1988. Nos termos do art. 105, III, alínea ‘c’, da Constituição Federal, o Recurso Especial é cabível para impugnar decisões que atribuam à lei federal interpretação divergente daquela conferida por outro tribunal. A verificação da divergência pressupõe a demonstração da ocorrência de similitude fática, da incidência da mesma norma federal e da existência de interpretação jurídica conflitante. Essa demonstração exige a realização do cotejo analítico, consistente na exposição pormenorizada e efetiva das situações de fato, de direito e da divergência interpretativa entre o acórdão recorrido e o acórdão paradigma. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. COTEJO ANALÍTICO NÃO EFETUADO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL OBJETO DE INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. De acordo com o disposto no art. 1.029, § 1º, do CPC/2015, c/c art. 255, § 1º, do RISTJ, a demonstração da divergência exige não apenas a transcrição da ementa ou voto do acórdão paradigma, mas que o recorrente realize o devido cotejo analítico entre o aresto recorrido e o divergente, com a explicitação da identidade das situações fáticas e a interpretação diversa emprestada ao mesmo dispositivo de legislação infraconstitucional, o que não ocorreu. 2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a alegação de dissídio jurisprudencial deve estar pautada na citação de dispositivo da legislação federal a que se tenha conferido interpretação diversa pelo aresto impugnado, sob pena de configurar-se deficiência na fundamentação. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no Agravo em Recurso Especial n. 2.221.170- MS – Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – Terceira Turma – j. 13-2-2023 – DJe 16-2-2023 – sem destaque no original). No caso dos autos, observa-se que o Recorrente deixou de efetuar o exame comparativo da divergência jurisprudencial e da similitude fática entre o caso presente e o denominado paradigma, sendo insuficiente, para fins analíticos, a simples transcrição de ementas ou a juntada do acórdão paradigma. A circunstância impede a admissão do recurso. Do efeito suspensivo. O caso dos autos enseja a inadmissão do Recurso Especial, conforme demonstrado na fundamentação. A inadmissão recursal afasta o primeiro requisito necessário ao deferimento do efeito suspensivo, qual seja, a probabilidade de provimento do recurso. Conclui-se, portanto, que, inadmitido o recurso, resta prejudicado o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Dispositivo. Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, inc. V, do Código de Processo Civil, inadmito o Recurso Especial [capítulos 1, 2 e 3] e, como consequência, resta prejudicado o pedido para atribuição de efeito suspensivo. Intimem-se. Cumpra-se. Cuiabá/MT, data registrada no sistema. Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho Vice-Presidente

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Processo nº 1041001-53.2023.8.11.0003

ID: 298499123

Tribunal: TJMT Órgão: Primeira Câmara de Direito Privado Classe: AGRAVO REGIMENTAL CíVEL Nº Processo: 1041001-53.2023.8.11.0003

Data de Disponibilização: 13/06/2025

Polo Ativo:

POR DO SOL URBANIZACOES LTDA

Polo Passivo:

Acórdão

Advogados:

ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE

OAB/MT XXXXXX Desbloquear

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1041001-53.2023.8.11.0003 Classe: AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206) Assunto: [Compra e Venda, Rescisão do contrato … ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1041001-53.2023.8.11.0003 Classe: AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206) Assunto: [Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Relator: Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA Turma Julgadora: [DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO] Parte(s): [SANDRA CRISTINA RAMALHO - CPF: 692.903.691-91 (AGRAVADO), AMANDA SOUZA DE PAULA - CPF: 045.558.671-30 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (AGRAVANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO. E M E N T A Direito Civil E Processual Civil. Agravo Interno Em Apelação Cível. Rescisão Contratual C/C Devolução De Valores Pagos. Falta De Prova Dos Débitos De Iptu E Despesas Cartorárias. Manutenção Da Decisão Monocrática. Recurso Desprovido. I. caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação, apenas para alterar o termo inicial dos juros de mora, mantendo a sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. A decisão afastou a pretensão de abatimento de valores de IPTU e despesas cartorárias por ausência de comprovação. II. questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível o abatimento de valores relativos a IPTU e despesas cartorárias no valor a ser restituído em virtude da rescisão contratual, quando inexistente comprovação de sua efetiva quitação pela parte vendedora. III. razões de decidir 3. O contrato previa que tais encargos seriam de responsabilidade da compradora, mas cabia à vendedora comprovar o efetivo pagamento ou existência de crédito exigível. 4. A mera previsão contratual, desacompanhada de prova da existência dos débitos, não autoriza o abatimento pretendido. 5. A retenção de 10% já abarca despesas ordinárias da operação e visa compensar custos administrativos e operacionais, não se admitindo cumulação com outros descontos sob pena de bis in idem. 6. Ausência de argumentos novos ou juridicamente relevantes no agravo interno que infirmem os fundamentos da decisão agravada. 7. Inexistência de caráter protelatório a justificar aplicação de multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC. IV. dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. Não é admissível o abatimento de valores relativos a IPTU e despesas cartorárias no valor a ser restituído por rescisão contratual, sem comprovação de sua efetiva quitação pela vendedora. 2. A retenção de percentual previamente fixado, com base em cláusula penal moderada, já contempla encargos ordinários assumidos pelo vendedor.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.021, § 4º, e 932, IV, “a”; CC, art. 421-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJMT, Apelação 1000094-32.2022.8.11.0048, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 27.09.2023; TJPR, Apelação 0010567-84.2017.8.16.0160, Rel. Des.ª Regina Helena Afonso de Oliveira Portes, 4ª Câmara Cível, j. 05.04.2021. R E L A T Ó R I O RECURSO DE AGRAVO INTERNO N. 1041001-53.2023.8.11.0003 Trata-se de Recurso de Agravo Interno interposto por Pôr do Sol Urbanizações Ltda. Em virtude da decisão monocrática que deu parcial provimento ao Recurso de Apelação, apenas para modificar o termo inicial dos juros de mora, mantendo os demais termos da sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por Sandra Cristina Ramalho. Em suas razões recursais, a Agravante sustenta, em síntese, que houve equívoco na decisão agravada ao condicionar o abatimento de valores referentes ao IPTU e às despesas cartorárias à comprovação da quitação pela vendedora, quando, segundo defende, bastaria a existência da obrigação contratual imputada à parte compradora. Requer o provimento do recurso para que o órgão colegiado reforme a decisão monocrática, reconhecendo o direito da Agravante à compensação dos valores referentes ao IPTU e às despesas cartorárias suportadas durante a vigência contratual, independentemente da prévia quitação. Contrarrazões apresentadas pela Agravada, com pedido de aplicação da multa, nos termos do artigo 1.021, §4°, do Código de Processo Civil. É o relatório. V O T O R E L A T O R EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA) Egrégia Câmara: A Pôr do Sol Urbanizações Ltda. interpôs Recurso de Apelação em virtude da sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por Sandra Cristina Ramalho, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes e determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 10%, correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação. Em decisão monocrática proferida na data de 14 de maio de 2025, dei parcial provimento ao Recurso de Apelação, apenas para modificar o termo inicial dos juros de mora, mantendo os demais termos da sentença, inclusive a rejeição quanto à possibilidade de abatimento dos valores correspondentes ao IPTU e às despesas cartorárias. É de se registrar que a decisão monocrática impugnada foi proferida nos moldes do art. 932, IV, “a”, do CPC, em consonância com o Verbete 568 da Súmula do STJ, por tratar-se de matéria com entendimento jurisprudencial pacificado, tanto no Superior Tribunal de Justiça quanto nesta Corte Estadual. No caso, a decisão agravada está fundamentada no Verbete 543 de Súmula do STJ, que dispõe que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Além disso, está em consonância com entendimento desta Câmara no julgamento da apelação nº 1013048-97.2023.8.11.0041, que também enfrentou cláusula semelhante de retenção nas hipóteses de resolução de contrato e concluiu pela necessidade de moderação, com respaldo no princípio do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva. Contudo, insiste a Agravante que se admite, na hipótese, o abatimento dos valores referentes ao IPTU e às despesas cartorárias na resolução do contrato e que não estaria condicionado à comprovação da quitação pela vendedora, mas sim à simples existência de previsão contratual que atribuísse tais encargos à parte compradora. Patente o equívoco da Agravante. No caso, o contrato celebrado entre as partes prevê, na cláusula nona, que as despesas com IPTU, foro, taxas e tributos incidentes sobre o imóvel, a partir da assinatura, seriam de responsabilidade da compradora. Já a cláusula 15ª, alínea “h”, autoriza o desconto, do valor a ser restituído, de eventuais encargos devidos pela adquirente em razão do contrato. Entretanto, mesmo que se admita, em tese, a viabilidade jurídica de compensação de obrigações contratuais atribuídas à Autora, cabia à Ré demonstrar concretamente a existência do crédito que pretendia ver abatido. O simples destaque de uma cláusula contratual genérica, sem qualquer comprovação mínima da existência de crédito exigível, não basta para autorizar o abatimento pretendido. Ainda que a cláusula represente obrigação assumida, é indispensável demonstrar que o fato gerador do débito efetivamente se concretizou, ou seja, que houve inadimplência da compradora em relação aos encargos que lhe cabiam. Dessa forma, como já destacado na decisão agravada, a Ré, ora Agravante, não comprovou a existência de débitos de IPTU ou despesas cartorárias atribuíveis à compradora, tampouco apresentou planilhas, guias vencidas ou qualquer documento que permitisse à parte contrária impugnar os valores e ao juízo verificar sua legitimidade, atualidade e quantia. De toda sorte, a retenção de 10% do valor adimplido, conforme fixado na sentença e mantido na decisão monocrática, já visa compensar eventuais despesas administrativas suportadas pela vendedora, tais como comissão de corretagem, publicidade, encargos operacionais e até mesmo tributos incidentes sobre o imóvel. Nesse sentido, este Tribunal já decidiu: [...] A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543. A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias. Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar bis in idem. Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração. (TJMT, Quarta Câmara de Direito Privado, apelação 1000094-32.2022.8.11.0048, relator Desembargador Guiomar Teodoro Borges, Julgado em 27/09/2023, publicado no DJE 29/09/2023). Igualmente, os Tribunais Pátrios têm decidido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR ADIMPLIDO. VALORES RETIDOS QUE SERVEM PARA COBRIR AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COMO COMISSÃO DE CORRETAGEM, PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Não há que se falar em retenção relativa à taxa de corretagem, publicidade e encargos tributários, tendo em vista que tais valores já estão compreendidos na multa estabelecida na cláusula penal de retenção de valores, de modo que nova retenção caracterizaria ‘bis in idem’. (TJ-PR, 4ª Câmara Cível, apelação 0010567-84.2017.8.16.0160, relatora Desembargadora Regina Helena Afonso de Oliveira Portes, publicado no DJE em 05/04/2021). [sem negrito no original]. Assim, ao afirmar que não houve comprovação da quitação de IPTU e despesas cartorárias pela promitente vendedora, nem a apresentação de planilhas que permitissem o abatimento proporcional, a decisão agravada não incorreu em equívoco quanto à tese recursal, mas apenas destacou a ausência de prova idônea que justificasse a majoração da retenção contratual além dos 10% já fixados, percentual que, vale frisar, já abarca as despesas ordinárias do contrato e busca mitigar eventual prejuízo da loteadora sem comprometer a restituição mínima devida à consumidora. Dessume-se, pois, que as razões recursais não trazem argumentos inovadores ou capazes de infirmar os fundamentos da decisão agravada. Ao revés, limitam-se à reiteração das teses anteriormente deduzidas, com nítido propósito de rediscutir matéria já devidamente analisada. Oportuno ressaltar, que o Recurso de Agravo Interno tem por finalidade a submissão da decisão monocrática ao órgão colegiado, desde que demonstrado, de forma clara e objetiva, o desacerto do entendimento proferido, mediante a apresentação de fundamentos juridicamente relevantes e aptos a justificar a sua reforma. A mera repetição das alegações já enfrentadas na decisão agravada, sem o acréscimo de novos argumentos ou demonstração de erro material ou de violação a norma jurídica, desvirtua a finalidade do recurso e não autoriza o seu provimento. A propósito: AGRAVO INTERNO – APELAÇÃO CÍVEL –AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO –CONTRATO DE CARTÃO DE CRÉDITO CONSIGNADO – CONTRATAÇÃO COMPROVADA – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Havendo prova cabal da transação bancária questionada, incluindo o instrumento do contrato bancário subscrito pelo contratante, e não tendo a parte autora demonstrado que não recebeu o valor do empréstimo, não há falar em nulidade do negócio jurídico, ilegitimidade das cobranças daí decorrentes, muito menos em danos morais indenizáveis. 2.Se as razões recursais nada de novo acrescentam, o agravo interno deve ser desprovido diante do intuito de rediscussão dos fatos e fundamentos. (TJMT – Agravo Interno 1004620-67.2021.8.11.0051, Relator Márcio Aparecido Guedes, Data de Julgamento: 12/03/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2024) (sem destaque no original) Quanto ao pedido de aplicação de multa, nos termos do artigo 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil, não vislumbro caráter manifestamente protelatório no Agravo Interno interposto, que se limitou a reiterar teses já analisadas, sem, contudo, extrapolar os limites do direito de recorrer. Assim, deixo de aplicar a penalidade pleiteada nas contrarrazões. Feitas essas considerações, nego provimento ao recurso. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 10/06/2025

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Processo nº 1041001-53.2023.8.11.0003

ID: 298499132

Tribunal: TJMT Órgão: Primeira Câmara de Direito Privado Classe: AGRAVO REGIMENTAL CíVEL Nº Processo: 1041001-53.2023.8.11.0003

Data de Disponibilização: 13/06/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

SANDRA CRISTINA RAMALHO

Acórdão

Advogados:

AMANDA SOUZA DE PAULA

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ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1041001-53.2023.8.11.0003 Classe: AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206) Assunto: [Compra e Venda, Rescisão do contrato … ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1041001-53.2023.8.11.0003 Classe: AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206) Assunto: [Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Relator: Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA Turma Julgadora: [DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO] Parte(s): [SANDRA CRISTINA RAMALHO - CPF: 692.903.691-91 (AGRAVADO), AMANDA SOUZA DE PAULA - CPF: 045.558.671-30 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (AGRAVANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO. E M E N T A Direito Civil E Processual Civil. Agravo Interno Em Apelação Cível. Rescisão Contratual C/C Devolução De Valores Pagos. Falta De Prova Dos Débitos De Iptu E Despesas Cartorárias. Manutenção Da Decisão Monocrática. Recurso Desprovido. I. caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação, apenas para alterar o termo inicial dos juros de mora, mantendo a sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. A decisão afastou a pretensão de abatimento de valores de IPTU e despesas cartorárias por ausência de comprovação. II. questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível o abatimento de valores relativos a IPTU e despesas cartorárias no valor a ser restituído em virtude da rescisão contratual, quando inexistente comprovação de sua efetiva quitação pela parte vendedora. III. razões de decidir 3. O contrato previa que tais encargos seriam de responsabilidade da compradora, mas cabia à vendedora comprovar o efetivo pagamento ou existência de crédito exigível. 4. A mera previsão contratual, desacompanhada de prova da existência dos débitos, não autoriza o abatimento pretendido. 5. A retenção de 10% já abarca despesas ordinárias da operação e visa compensar custos administrativos e operacionais, não se admitindo cumulação com outros descontos sob pena de bis in idem. 6. Ausência de argumentos novos ou juridicamente relevantes no agravo interno que infirmem os fundamentos da decisão agravada. 7. Inexistência de caráter protelatório a justificar aplicação de multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC. IV. dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. Não é admissível o abatimento de valores relativos a IPTU e despesas cartorárias no valor a ser restituído por rescisão contratual, sem comprovação de sua efetiva quitação pela vendedora. 2. A retenção de percentual previamente fixado, com base em cláusula penal moderada, já contempla encargos ordinários assumidos pelo vendedor.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.021, § 4º, e 932, IV, “a”; CC, art. 421-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJMT, Apelação 1000094-32.2022.8.11.0048, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 27.09.2023; TJPR, Apelação 0010567-84.2017.8.16.0160, Rel. Des.ª Regina Helena Afonso de Oliveira Portes, 4ª Câmara Cível, j. 05.04.2021. R E L A T Ó R I O RECURSO DE AGRAVO INTERNO N. 1041001-53.2023.8.11.0003 Trata-se de Recurso de Agravo Interno interposto por Pôr do Sol Urbanizações Ltda. Em virtude da decisão monocrática que deu parcial provimento ao Recurso de Apelação, apenas para modificar o termo inicial dos juros de mora, mantendo os demais termos da sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por Sandra Cristina Ramalho. Em suas razões recursais, a Agravante sustenta, em síntese, que houve equívoco na decisão agravada ao condicionar o abatimento de valores referentes ao IPTU e às despesas cartorárias à comprovação da quitação pela vendedora, quando, segundo defende, bastaria a existência da obrigação contratual imputada à parte compradora. Requer o provimento do recurso para que o órgão colegiado reforme a decisão monocrática, reconhecendo o direito da Agravante à compensação dos valores referentes ao IPTU e às despesas cartorárias suportadas durante a vigência contratual, independentemente da prévia quitação. Contrarrazões apresentadas pela Agravada, com pedido de aplicação da multa, nos termos do artigo 1.021, §4°, do Código de Processo Civil. É o relatório. V O T O R E L A T O R EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA) Egrégia Câmara: A Pôr do Sol Urbanizações Ltda. interpôs Recurso de Apelação em virtude da sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por Sandra Cristina Ramalho, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes e determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 10%, correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação. Em decisão monocrática proferida na data de 14 de maio de 2025, dei parcial provimento ao Recurso de Apelação, apenas para modificar o termo inicial dos juros de mora, mantendo os demais termos da sentença, inclusive a rejeição quanto à possibilidade de abatimento dos valores correspondentes ao IPTU e às despesas cartorárias. É de se registrar que a decisão monocrática impugnada foi proferida nos moldes do art. 932, IV, “a”, do CPC, em consonância com o Verbete 568 da Súmula do STJ, por tratar-se de matéria com entendimento jurisprudencial pacificado, tanto no Superior Tribunal de Justiça quanto nesta Corte Estadual. No caso, a decisão agravada está fundamentada no Verbete 543 de Súmula do STJ, que dispõe que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Além disso, está em consonância com entendimento desta Câmara no julgamento da apelação nº 1013048-97.2023.8.11.0041, que também enfrentou cláusula semelhante de retenção nas hipóteses de resolução de contrato e concluiu pela necessidade de moderação, com respaldo no princípio do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva. Contudo, insiste a Agravante que se admite, na hipótese, o abatimento dos valores referentes ao IPTU e às despesas cartorárias na resolução do contrato e que não estaria condicionado à comprovação da quitação pela vendedora, mas sim à simples existência de previsão contratual que atribuísse tais encargos à parte compradora. Patente o equívoco da Agravante. No caso, o contrato celebrado entre as partes prevê, na cláusula nona, que as despesas com IPTU, foro, taxas e tributos incidentes sobre o imóvel, a partir da assinatura, seriam de responsabilidade da compradora. Já a cláusula 15ª, alínea “h”, autoriza o desconto, do valor a ser restituído, de eventuais encargos devidos pela adquirente em razão do contrato. Entretanto, mesmo que se admita, em tese, a viabilidade jurídica de compensação de obrigações contratuais atribuídas à Autora, cabia à Ré demonstrar concretamente a existência do crédito que pretendia ver abatido. O simples destaque de uma cláusula contratual genérica, sem qualquer comprovação mínima da existência de crédito exigível, não basta para autorizar o abatimento pretendido. Ainda que a cláusula represente obrigação assumida, é indispensável demonstrar que o fato gerador do débito efetivamente se concretizou, ou seja, que houve inadimplência da compradora em relação aos encargos que lhe cabiam. Dessa forma, como já destacado na decisão agravada, a Ré, ora Agravante, não comprovou a existência de débitos de IPTU ou despesas cartorárias atribuíveis à compradora, tampouco apresentou planilhas, guias vencidas ou qualquer documento que permitisse à parte contrária impugnar os valores e ao juízo verificar sua legitimidade, atualidade e quantia. De toda sorte, a retenção de 10% do valor adimplido, conforme fixado na sentença e mantido na decisão monocrática, já visa compensar eventuais despesas administrativas suportadas pela vendedora, tais como comissão de corretagem, publicidade, encargos operacionais e até mesmo tributos incidentes sobre o imóvel. Nesse sentido, este Tribunal já decidiu: [...] A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543. A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias. Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar bis in idem. Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração. (TJMT, Quarta Câmara de Direito Privado, apelação 1000094-32.2022.8.11.0048, relator Desembargador Guiomar Teodoro Borges, Julgado em 27/09/2023, publicado no DJE 29/09/2023). Igualmente, os Tribunais Pátrios têm decidido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR ADIMPLIDO. VALORES RETIDOS QUE SERVEM PARA COBRIR AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COMO COMISSÃO DE CORRETAGEM, PUBLICIDADE E ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Não há que se falar em retenção relativa à taxa de corretagem, publicidade e encargos tributários, tendo em vista que tais valores já estão compreendidos na multa estabelecida na cláusula penal de retenção de valores, de modo que nova retenção caracterizaria ‘bis in idem’. (TJ-PR, 4ª Câmara Cível, apelação 0010567-84.2017.8.16.0160, relatora Desembargadora Regina Helena Afonso de Oliveira Portes, publicado no DJE em 05/04/2021). [sem negrito no original]. Assim, ao afirmar que não houve comprovação da quitação de IPTU e despesas cartorárias pela promitente vendedora, nem a apresentação de planilhas que permitissem o abatimento proporcional, a decisão agravada não incorreu em equívoco quanto à tese recursal, mas apenas destacou a ausência de prova idônea que justificasse a majoração da retenção contratual além dos 10% já fixados, percentual que, vale frisar, já abarca as despesas ordinárias do contrato e busca mitigar eventual prejuízo da loteadora sem comprometer a restituição mínima devida à consumidora. Dessume-se, pois, que as razões recursais não trazem argumentos inovadores ou capazes de infirmar os fundamentos da decisão agravada. Ao revés, limitam-se à reiteração das teses anteriormente deduzidas, com nítido propósito de rediscutir matéria já devidamente analisada. Oportuno ressaltar, que o Recurso de Agravo Interno tem por finalidade a submissão da decisão monocrática ao órgão colegiado, desde que demonstrado, de forma clara e objetiva, o desacerto do entendimento proferido, mediante a apresentação de fundamentos juridicamente relevantes e aptos a justificar a sua reforma. A mera repetição das alegações já enfrentadas na decisão agravada, sem o acréscimo de novos argumentos ou demonstração de erro material ou de violação a norma jurídica, desvirtua a finalidade do recurso e não autoriza o seu provimento. A propósito: AGRAVO INTERNO – APELAÇÃO CÍVEL –AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO –CONTRATO DE CARTÃO DE CRÉDITO CONSIGNADO – CONTRATAÇÃO COMPROVADA – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Havendo prova cabal da transação bancária questionada, incluindo o instrumento do contrato bancário subscrito pelo contratante, e não tendo a parte autora demonstrado que não recebeu o valor do empréstimo, não há falar em nulidade do negócio jurídico, ilegitimidade das cobranças daí decorrentes, muito menos em danos morais indenizáveis. 2.Se as razões recursais nada de novo acrescentam, o agravo interno deve ser desprovido diante do intuito de rediscussão dos fatos e fundamentos. (TJMT – Agravo Interno 1004620-67.2021.8.11.0051, Relator Márcio Aparecido Guedes, Data de Julgamento: 12/03/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2024) (sem destaque no original) Quanto ao pedido de aplicação de multa, nos termos do artigo 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil, não vislumbro caráter manifestamente protelatório no Agravo Interno interposto, que se limitou a reiterar teses já analisadas, sem, contudo, extrapolar os limites do direito de recorrer. Assim, deixo de aplicar a penalidade pleiteada nas contrarrazões. Feitas essas considerações, nego provimento ao recurso. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 10/06/2025

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Suelene De Oliveira Custodio x Ccm-Construtora Centro Minas Ltda

ID: 320312352

Tribunal: TJRO Órgão: Porto Velho - 7ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 7001019-56.2025.8.22.0001

Data de Disponibilização: 09/07/2025

Polo Ativo:

SUELENE DE OLIVEIRA CUSTODIO

Polo Passivo:

CCM-CONSTRUTORA CENTRO MINAS LTDA

Decisão

Advogados:

ADRIANNA BELLI PEREIRA DE SOUZA

OAB/MG XXXXXX Desbloquear

VINICIUS JACOME DOS SANTOS JUNIOR

OAB/RO XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 7ª Vara Cível Avenida Pinheiro Machado, nº 777, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Porto Velho, 7civelcpe@tjro.jus.br P… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 7ª Vara Cível Avenida Pinheiro Machado, nº 777, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Porto Velho, 7civelcpe@tjro.jus.br Processo n. 7001019-56.2025.8.22.0001 Procedimento Comum Cível AUTOR: SUELENE DE OLIVEIRA CUSTODIO ADVOGADO DO AUTOR: VINICIUS JACOME DOS SANTOS JUNIOR, OAB nº RO3099 REU: CCM-CONSTRUTORA CENTRO MINAS LTDA ADVOGADO DO REU: ADRIANNA BELLI PEREIRA DE SOUZA, OAB nº MG54000 Valor da Causa: R$ 10.000,00 Data da distribuição: 09/01/2025 DECISÃO Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de reparação por danos ajuizada por SUELENE DE OLIVEIRA CUSTODIO em face de CCM- CONSTRUTORA CENTRO MINAS LTDA. Em síntese (ID 115515445), a autora aduz ter adquirido, por meio do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), um imóvel no empreendimento residencial CRISTAL DA CALAMA, cuja construção foi de responsabilidade da requerida (Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV). Ela dispõe que o laudo de vistoria indicou vários problemas estruturais no imóvel e solicitou providências, contudo, a ré não apresentou resposta, deixando a autora em prejuízo. Aponta a ocorrência de vício oculto e suscita a concessão de tutela para determinar que a ré realize todos os reparos no imóvel. Invoca a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e pleiteia o deferimento da justiça gratuita. Requer a procedência da ação para confirmar a tutela suscitada, sob pena de perdas e danos, e condenar a requerida ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais. Atribui à causa o valor de R$ 10.000,00 e apresenta documentos. Proferida decisão inicial ID 115608458, deferiram-se os benefícios da justiça gratuita em favor da autora e indeferiu-se o pedido de tutela de urgência. Citada (ID 116303375 - Pág. 1), a parte requerida se habilitou no processo (ID 117615132). Audiência de conciliação infrutífera (ID 117737306). Contestação (ID 118723710): A ré aduz que o Banco do Brasil, no contrato de imóveis ofertados pelo PMCMV, fornece canal de atendimento, mas a requerida não solicitou tais reparos, optando pela via judicial para buscar compensação financeira. Dispõe que o referido programa social PMCMV não se confunde com relação de consumo. Colaciona autos com demandas similares, com igual apresentação de provas. Declara que a notificação extrajudicial encaminhada pela autora foi enviada para o endereço eletrônico incorreto. Aponta que inicial não está instruída com o contrato de compra e venda do imóvel. Indica a ocorrência de prescrição, visto que a autora recebeu as chaves do imóvel em 30/10/2019, sendo a ação ajuizada após o prazo de 03 anos previsto no artigo 206, §3º, V, do Código Civil. Sustenta que o laudo de inspeção aponta avarias referentes à manutenção do imóvel, inexistindo questões acerca da segurança ou solidez da unidade imobiliária. Indica a ocorrência de decadência, uma vez que a promovente recebeu as chaves no dia 30/10/2019, isto é, ajuizou a demanda após o prazo de 01 ano disposto no artigo 445 do CC, bem como o mencionado laudo apontou a existência de vícios no ano de 2024 (um ano antes do ajuizamento em 2025). Apresenta as seguintes preliminares: ausência de interesse processual (inexistência de prévio requerimento administrativo), ilegitimidade ativa (o bem se encontra alienado fiduciariamente ao Banco do Brasil, sendo este o proprietário do imóvel objeto da demanda), inépcia da inicial (ausência de individualização do dano, presença de pedidos genéricos), litisconsórcio passivo necessário com o Banco do Brasil (corresponsável pela produção do empreendimento) e denunciação da lide ou chamamento ao processo em face do Banco do Brasil (responsabilidade solidária). Pleiteia a designação de audiência de conciliação. Refuta a concessão da tutela e a inversão do ônus probatório. Impugna os documentos apresentados pela autora. Aponta a existência de eventual culpa exclusiva ou concorrente da promovente. Declara que a construção não foi realizada sob liberdade da requerida, mas a partir de orientações e especificações previamente impostas pelo Banco do Brasil. Contesta a ocorrência de danos. Requer a improcedência da ação. Pugna para que as intimações sejam realizadas, exclusivamente, em nome dos patronos Drs. Adrianna Belli Pereira de Souza (OAB/MG 54.000) e Reinaldo Belli de Souza Alves Costa (OAB/MG 190.000). Junta documentos. Réplica à contestação (ID 119886107): A autora refuta as preliminares suscitadas. Sustenta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual rejeita a ocorrência de prescrição. Do mesmo modo, rejeita a ocorrência de decadência, tendo em vista que os vícios presentes no imóvel são ocultos. Nega a existência de litisconsórcio passivo necessário e, por fim, requer a procedência da ação. Intimadas as partes para se manifestarem quanto ao interesse na produção de provas (ID 119886108), a requerida pugnou pelo saneamento processual e pela designação de audiência de instrução e produção de prova documental, e a autora requereu pela produção de prova técnica (ID 120342259). Resumo sucinto. Passo a sanear. Das prejudiciais de mérito (prescrição e decadência) A requerida aduz que a pretensão autoral encontra-se prescrita e afetada sob o instituto da decadência, tendo em vista que a requerente recebeu as chaves do imóvel em 30/09/2019. Acerca do prazo prescricional para as demandas de vícios de construção, faz-se necessária a análise à luz do princípio da restitutio in integrum, segundo o qual a reparação do dano deve buscar restabelecer a parte lesada à situação anterior ao evento danoso, como se este jamais tivesse ocorrido. Trata-se de garantir à parte autora a devida recomposição de seus direitos, inclusive quanto à segurança, habitabilidade e funcionalidade do imóvel adquirido, valores estes que supostamente foram comprometidos em razão dos vícios de construção alegados. Nos processos referentes ao programa Minha Casa Minha Vida, a jurisprudência é firme no sentido de que o início da fruição do prazo prescricional deve ser o momento em que a instituição é comunicada do evento danoso, inclusive em período posterior à vigência da garantia contratual. Ademais, o prazo prescricional é de 10 anos, nos termos do artigo 205 do CC/2002, porquanto inexiste relação jurídica contratual entre as partes. Dessa forma, no caso concreto, não ocorreu a prescrição da pretensão autoral, visto que entre a entrega do imóvel e a propositura da ação não transcorreu o prazo de 10 anos. Oportunamente, colaciono o seguinte entendimento jurisprudencial: CIVIL. REPARAÇÃO DANOS. VÍCIO CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA . PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MÉRITO PROPRIAMENTE DITO. CONDENAÇÃO EM DANO MATERIAIS . VALOR AFERIDO EM PERÍCIA TÉCNICA. DANO MORAL. NÃO NECESSIDADE DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. DISSABOR NÃO INDENIZÁVEL . A atuação da CEF na condição de integrante de políticas federais voltadas à promoção de moradia para pessoas de baixa renda, atua não somente como agente financeiro, mas como executor/gestor do programa governamental, possuindo responsabilidade solidária por vícios de construção no imóvel.Acerca do prazo prescricional para as demandas de vícios de construção dos processos da Minha Casa Minha Vida: (i) O início da fruição do prazo prescricional deve ser o momento em que a instituição é comunicada do evento danoso, inclusive em período posterior à vigência da garantia contratual; (ii) O prazo prescricional é de 10 anos – aplicabilidade do artigo 205 do CC/2002. [...](TRF-3 - RecInoCiv: 00052590220204036322, Relator.: Juiz Federal LUCIANA ORTIZ TAVARES COSTA ZANONI, Data de Julgamento: 17/08/2023, 5ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, Data de Publicação: DJEN DATA: 28/08/2023) Neste mesmo sentido, deve ser refutada a alegação de ocorrência de decadência, visto que no caso dos autos também não se aplica o prazo previsto no artigo 445 do CC, tendo em vista que este prazo é aplicado apenas aos vícios redibitórios gerais, enquanto no caso dos autos, trata-se de suposto vício de responsabilidade técnica da construtora. Além disso, ainda que se considerasse o prazo acima, não haveria que se falar em fruição do prazo, uma vez que a própria requerida sustenta não ter sido devidamente notificada pela autora, logo sua ciência quanto aos dados alegados ocorreu com a citação efetiva da ré, conforme ID 116303375 - Pág. 1. Por tais razões, rejeito as prejudiciais de mérito. Das preliminares A respeito da ilegitimidade ativa, a requerida alega que o imóvel pertence, na verdade, ao Banco do Brasil, visto que o imóvel foi alienado fiduciariamente à autora. Contudo, a alegação não merece prosperar, vez que parte autora reside no imóvel e suportou os danos alegados, de modo que possui legitimidade para postular em juízo a reparação dos danos. Quanto à inépcia, da análise dos autos, verifica-se que a petição inicial possui pedido e causa de pedir determinados, da narração decorre logicamente a conclusão e o pedido é juridicamente possível, não se enquadrando em nenhum dos incisos do § 1º do art. 330 do CPC. A tese de falta de interesse de agir também não merece acolhimento, haja vista que a parte autora demonstra possível lesão sofrida, de forma que a ação pretende a reparação do dano ocasionado. Por fim, em face da alegação de litisconsórcio passivo necessário com o Banco do Brasil, verifico que a parte requerida postula pela inclusão do Banco do Brasil no polo passivo da ação, haja vista que a instituição atuou como agente executor do programa. Segundo entendimento pacífico do E. Superior Tribunal de Justiça, “a empresa pública somente pode ser ente legítimo para integrar ações de indenização por vício de construção de imóvel quando atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro” (AREsp n. 2.169.691, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 26/09/2022). No caso dos autos, observo que o Banco do Brasil realmente atuou como agente executor do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR - PMCMV, consoante se extrai do contrato anexo ao ID 118723725. Dessa forma, deverá figurar junto à requerida no polo passivo, haja vista que a responsabilidade de ambas é solidária. Cito os seguintes precedentes do TJSP: Apelação Cível 1007519-11.2022.8.26.0625, Relator Donegá Morandini, j. 03/03/2023; Apelação Cível 1000861-25.2022.8.26.0510, Relator Marcus Vinicius Rios Gonçalves, j. 28/02/2023 e Apelação Cível 1007906-26.2022.8.26.0625, Relator Jair de Souza, j. 28/02/2023. No mesmo sentido a posição adotada pelo TJRO, servindo de paradigma o julgado abaixo: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. VÍCIOS CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. CARACTERIZAÇÃO. RECURSO PROVIDO. O agente financeiro é legítimo para figurar no polo passivo de ação que visa à reparação de danos estruturais em obra do programa Minha Casa, Minha Vida, se sua responsabilidade for extraída do contrato do empreendimento, que atua no contrato como gestor operacional, vistoriando as atividades de construção, atestando a execução de parte e/ou da integralidade da obra, detendo poderes de paralisar as atividades e ainda corrigir irregularidades. APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7013342-35.2021.822.0001, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 2ª Câmara Cível, Relator(a) do Acórdão: Des. Isaias Fonseca Moraes, Data de julgamento: 26/10/2022 Ante o exposto, devem as alegações de litisconsórcio passivo necessário e chamamento ao processo serem acolhidas. As demais preliminares ficam rejeitadas. Proceda a CPE a inclusão do Banco do Brasil no polo passivo da demanda, intimando-o para apresentar contestação, no prazo de 15 dias. Inexistindo outras questões preliminares, DOU O FEITO POR SANEADO. Na forma do art. 357 do Código de Processo Civil, fixo como pontos controvertidos: a) a (in)existência vícios redibitórios no imóvel; b) o nexo de causalidade entre os supostos vícios e a prestação de serviços pela construtora; c) a (in)existência de atuação negligente por parte das requeridas; d) (in)existência de obrigação de indenizar. Deixo de inverter o ônus da prova por entender que a presente demanda não versa sobre questões consumeristas, porquanto as requeridas não se enquadram no conceito de fornecedor, conforme artigo 2º do CDC. Desta forma, deverão as partes agir conforme a distribuição do ônus tradicional, ou seja, a parte autora como responsável por demonstrar fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, CPC) e a parte requerida incumbida do ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral (art. 373, II, CPC). Indefiro o pedido de produção de prova testemunhal, visto que a questão controvertida nos autos diz respeito somente à questão de direito e não de fatos. Ademais, a prova técnica parece suficiente para elucidar as controvérsias. Defiro a juntada de documentos pelas partes. Defiro a produção de prova pericial, requerida pela autora. Estabeleço que a perícia será paga pelas partes rés, considerando que a parte autora é beneficiária da Justiça gratuita e as empresas requeridas são grandes instituições, podendo adiantar as despesas com a perícia, a fim de chegar ao fim do processo mais cedo. Assim, após habilitação do Banco do Brasil, NOMEIO para o encargo o Engenheiro Civil, cadastrado e habilitado no banco de peritos judiciais deste Tribunal de Justiça (Ceajus e Cpcaj), MAURÍCIO CARLOS RORIZ FERREIRA (email: mauricio.roriz@hotmail.com). Deverá ser intimado da presente nomeação, devendo informar, no prazo de 10 dias, se aceita o encargo, o valor dos honorários periciais e seu currículo. Em caso de aceitação expressa deverá, no mesmo ato apresentar proposta de honorários e designar o dia, horário e local para realização da perícia, observando uma data mínima de 20 (vinte) dias, para viabilizar a intimação das partes. Proceda a CPE a inclusão do perito junto ao PJ-e. O laudo deverá ser entregue em até 60 dias, contados do início da realização dos trabalhos (Art. 477, CPC) Intimem-se as partes para apresentar quesitos e assistente técnico no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de preclusão. Apresentada a proposta de honorários, intime-se as requeridas, para que comprove nos autos, no prazo de 05 (cinco) dias, o depósito judicial da respectiva quantia. Autorizo a expedição de alvará em favor do perito, referente a 50% dos honorários periciais para o início dos trabalhos. Intimem-se as partes do dia, horário e local da realização da perícia. Apresentado o laudo, deverão os assistentes apresentarem seus pareceres no prazo comum de 10 (dez) dias, contados da intimação das partes da apresentação do laudo (art. 433, parágrafo único do CPC), se tiverem sido indicados. Após, intimem-se as partes para alegações finais, no prazo comum de 15 (quinze) dias. Intimem-se. Expeça-se o necessário. Certifique-se. Porto Velho, 8 de julho de 2025. Haruo Mizusaki Juiz de Direito Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia Avenida Pinheiro Machado, nº 777, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Porto Velho, 7civelcpe@tjro.jus.br

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Processo nº 1014494-04.2024.8.11.0041

ID: 318312014

Tribunal: TJMT Órgão: Primeira Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 1014494-04.2024.8.11.0041

Data de Disponibilização: 07/07/2025

Polo Ativo:

CEA SADDI SPE LTDA

Polo Passivo:

Decisão

Advogados:

MARCUS VINICIUS DALAVIA BATISTA

OAB/MG XXXXXX Desbloquear

LAMARA AMADO SANTOS

OAB/MG XXXXXX Desbloquear

RECURSO DE APELAÇÃO N. 1014494-04.2024.8.11.0041 Vistos etc. Trata-se de Recurso de Apelação interposto por Cea Saddi SPE Ltda. em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 7ª Vara Cível da Comarca … RECURSO DE APELAÇÃO N. 1014494-04.2024.8.11.0041 Vistos etc. Trata-se de Recurso de Apelação interposto por Cea Saddi SPE Ltda. em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais proposta por Maria Luiza Lemes da Silva, que julgou procedentes os pedidos iniciais, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 10%, correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Em suas razões recursais, sustenta a Apelante, em síntese, que não cabe falar em rescisão contratual no caso concreto, uma vez que o contrato de compra e venda firmado entre as partes foi objeto de financiamento com registro de alienação fiduciária, o que acarreta a transferência da propriedade em favor da instituição financeira, tornando inviável o pleito nos termos postulados. Argumenta que o negócio jurídico está perfeito e acabado, razão pela qual eventual extinção do contrato deve observar as consequências legais e contratuais, inclusive quanto à impossibilidade de restituição dos valores pagos à Apelada. Sustenta que não subsiste fundamento para a devolução dos valores pagos com retenção de apenas 10%, como determinado na sentença, devendo ser aplicado o percentual de retenção previsto contratualmente, a fim de assegurar o equilíbrio entre as partes e evitar enriquecimento sem causa da adquirente. Ressalta que a rescisão do contrato decorreu de iniciativa exclusiva da Apelada, sem qualquer conduta ilícita ou inadimplemento por parte da Apelante, o que reforça a necessidade de observância estrita das cláusulas avençadas. Ao final, requer a reforma integral da sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição de valores ou, subsidiariamente, para que seja reconhecida a validade da cláusula de retenção. Contrarrazões apresentadas pela Apelada, em que pugna pela manutenção da sentença. É o relatório. Fundamento. DECIDO De início, anoto que o recurso comporta julgamento monocrático, nos termos do art. 932, IV, “a”, do CPC, combinado com o Verbete 568 da Súmula do STJ, uma vez que os temas devolvidos à apreciação se encontram sedimentados pela jurisprudência da Corte Superior e deste Tribunal. Maria Luiza Lemes da Silva ajuizou Ação De Rescisão Contratual C/C Devolução De Valores Pagos e Indenização Por Danos Morais, alegando que, em 27/06/2022, celebrou com a construtora Cea Saddi SPE Ltda. contrato de promessa de compra e venda da unidade 412 do Bloco 02 do empreendimento “Residencial C&A Saddi”, pelo valor de R$ 172.940,21, com entrada parcelada e saldo a ser financiado pela Caixa Econômica Federal. Relata que, diante da paralisação da obra por mais de nove meses, sem previsão concreta de retomada, e da ausência de qualquer solução efetiva pela requerida, optou pela rescisão contratual e restituição dos valores pagos, os quais totalizam R$ 20.556,72, conforme comprovantes juntados. O Juiz a quo julgou procedentes os pedidos, reconheceu o inadimplemento da construtora, rescindiu o contrato e determinou a restituição dos valores pagos com retenção de 10%, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Inconformada, a Ré interpôs este Recurso de Apelação. A controvérsia recursal restringe-se à possibilidade de rescisão contratual e à extensão do direito de restituição dos valores pagos, especialmente quanto ao percentual de retenção admitido. Desde logo, registro que, os contratos de compra e venda firmados com incorporadoras, nos quais estas se obrigam à construção e entrega de unidades imobiliárias, submetem-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal.” (STJ, Terceira Turma, AgRg no AREsp nº 120.905/SP, relator Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, julgado em 06/05/2014). No caso em exame, as partes firmaram compromisso particular de compra e venda em 27 de junho de 2022, referente à aquisição de 01 (um) imóvel residencial, unidade autônoma nº 412, bloco 02, com área privativa de 48,69m², integrante do Residencial C&A Saddi, situado na Avenida Ayçar Saddi, s/n, Loteamento Jardim Presidente, Cuiabá/MT, imóvel este vinculado à matrícula nº 99.026 do 5º Serviço Notarial e de Registro de Imóveis da Comarca da Capital. O contrato celebrado previa a entrega do imóvel no prazo de até 36 (trinta e seis) meses, contados da assinatura, com possibilidade de prorrogação por mais 180 (cento e oitenta) dias, conforme estipulado no Quadro Resumo. Contudo, ficou comprovado, por meio da ata de assembleia geral extraordinária acostada aos autos, que a obra se encontra paralisada e a própria Apelante reconheceu a necessidade de reprogramação da entrega para o dia 31/01/2027, postergando a conclusão do empreendimento por mais 24 meses, sem que houvesse aditamento formalizado. É de se registrar que, ainda que não esgotado o prazo contratual final (36 meses acrescidos de 180 dias), a paralisação prolongada da obra, associada à ausência de cronograma objetivo para retomada dos trabalhos e à admissão expressa da própria Ré quanto à necessidade de extensão do prazo de entrega, evidencia inadimplemento antecipado, apto a ensejar a resolução do contrato, diante da frustração da legítima expectativa da parte adquirente e da quebra do princípio da boa-fé objetiva. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a mora pode ensejar o inadimplemento substancial da obrigação, autorizando a resolução do contrato quando a prestação se torna inútil ao credor em razão do atraso: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CÓDIGO CIVIL DE 2002, ART. 421. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. CÓDIGO CIVIL DE 2002, ART. 395. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. A regra do art. 395 do CC/2002 responsabiliza o devedor em mora e possibilita ao credor rejeitar a prestação que, devido à mora, tornou-se para si inútil, exigindo indenização. Na hipótese, a inutilidade da prestação consulta o interesse do credor, levando em conta elementos objetivos, relacionados às normas contratuais e à natureza da prestação, e elementos subjetivos, relativos à necessidade do credor e sua legítima expectativa. 2. Em decorrência da mora, tem-se, na espécie, o inadimplemento substancial. O v. acórdão recorrido fez a correta subsunção da norma inserta no art. 395, parágrafo único, do CC/2002 ao caso, entendendo que a mora ensejou o desfazimento do negócio, caracterizando inadimplemento definitivo, pois considerou que o objeto do contrato tornou-se inútil aos recorridos. 3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. (REsp n. 1.294.101/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/2/2015, DJe de 26/8/2015.) Daí decorrente, a manutenção do vínculo contratual impõe ao consumidor ônus excessivo e desproporcional, em afronta aos princípios da confiança legítima e da proteção da parte vulnerável, que orientam a interpretação e aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, embora o contrato de financiamento para aquisição da unidade tenha sido firmado com a Caixa Econômica Federal, com garantia de alienação fiduciária, tal circunstância não obsta a rescisão contratual pretendida pela adquirente. Isso porque a constituição de propriedade fiduciária em favor da instituição financeira não obsta o exercício, pelo promitente comprador, do direito à resolução contratual em razão do inadimplemento da incorporadora. A responsabilidade contratual da vendedora é autônoma e persiste independentemente da existência de financiamento garantido por alienação fiduciária, motivo pelo qual não se sustenta o argumento de impossibilidade jurídica do pedido. Quanto à cláusula penal, embora a Apelante sustente a validade da estipulação contratual de retenção de 25% prevista no aditivo, é assente o entendimento jurisprudencial de que tal percentual pode ser objeto de revisão judicial quando verificada a sua abusividade, mormente em contratos de adesão firmados com consumidores: “Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.”. (STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp 1940984/RJ, Data de Julgamento: 06/06/2022, publicado no DJe 08/06/2022). Além disso, o Verbete 543 de Súmula do STJ dispõe que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Na hipótese, a paralisação das obras é de inteira responsabilidade da incorporadora, que não demonstrou qualquer causa legítima para o atraso, tampouco apresentou medidas efetivas para a retomada do empreendimento. Inclusive, em situações semelhantes, cujos fundamentos em tudo aqui se aplicam, as Câmaras de Direito Privado deste Tribunal, ao julgar Recursos interpostos pela mesma Apelante, têm determinado a devolução integral dos valores pagos, a exemplo do julgamento da apelação 1029603-58.2024.8.11.0041, de minha Relatoria, bem como da apelação 1030925-16.2024.8.11.0041, de relatoria do Desembargador Dirceu dos Santos, julgada pela Terceira Câmara de Direito Privado. A propósito: [...] II. Questão Em Discussão 2. Há quatro questões em discussão: i) saber se a paralisação da obra antes do fim do prazo contratual configura inadimplemento; ii) saber se a existência de alienação fiduciária impede a resolução contratual; iii) saber se houve julgamento ultra petita ao determinar a devolução integral dos valores pagos; e iv) saber se estão presentes os requisitos para a indenização por danos morais. III. Razões De Decidir 3. A paralisação da obra sem previsão concreta de retomada caracteriza inadimplemento antecipado, conforme entendimento do STJ sobre a perda da utilidade da prestação. 4. A alienação fiduciária em favor da instituição financeira não impede a rescisão contratual por inadimplemento da incorporadora. A responsabilidade da vendedora é autônoma. 5. A sentença respeitou os limites do pedido inicial, que previu expressamente a devolução integral, afastando alegação de julgamento ultra petita. 6. A frustração da expectativa legítima de moradia, somada ao investimento significativo e à ausência de informações, configura dano moral indenizável. IV. Dispositivo E Tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A paralisação da obra, sem perspectiva concreta de retomada, configura inadimplemento contratual, mesmo antes do término do prazo contratual. 2. A existência de alienação fiduciária não impede a rescisão do contrato por culpa da incorporadora. 3. Não há julgamento ultra petita quando a restituição integral foi expressamente requerida. 4. O inadimplemento que frustra a legítima expectativa de moradia autoriza a indenização por dano moral.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 395, p.u., e 927; CPC, arts. 141 e 492. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 06.05.2014; STJ, REsp 1.294.101/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24.02.2015; Súmula 543/STJ. (TJMT, Primeira Câmara de Direito Privado, Apelação 1029603-58.2024.8.11.0041, relatora Desembargadora Clarice Claudino Da Silva, julgado em 12/06/2025, publicado no DJE 12/06/2025). De toda sorte, à míngua de recurso da parte adversa, e considerando os princípios do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva, a retenção de 10% fixada na sentença revela-se adequada e encontra respaldo na jurisprudência desta Câmara: [...] 4. O contrato em questão previa a retenção de 27% dos valores pagos, percentual considerado excessivo à luz da Súmula 543 do STJ, que estabelece a moderação como princípio para evitar o enriquecimento sem causa do vendedor. 5. No tocante à incidência de juros moratórios, a aplicação do Tema 1002 do STJ, que define o trânsito em julgado como marco inicial para cálculo de juros, restringe-se a contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o que não é o caso dos autos. Assim, mantém-se a incidência dos juros a partir da citação. 6. Quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, a sentença de primeiro grau corretamente reconheceu a sucumbência recíproca, rateando as custas e honorários advocatícios entre as partes. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A retenção de valores em contratos de promessa de compra e venda de imóveis deve ser moderada, nos termos da Súmula 543 do STJ, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do vendedor. 2. A aplicação do artigo 32-A da Lei 13.786/2018 deve observar o princípio da proporcionalidade, podendo ser relativizada em situações de abusividade. 3. Os juros moratórios devem incidir a partir da citação nos contratos firmados após a vigência da Lei 13.786/2018." Dispositivos relevantes citados: Lei 13.786/2018, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.087.385/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 13.05.2024; STJ, AgInt no REsp 2.100.901/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 02.09.2024; STJ. (TJMT, Primeira Câmara de Direito Privado, apelação 1013048-97.2023.8.11.0041, relatora Desembargadora Clarice Claudino da Silva, Julgado em 18/03/2025, publicado no DJE 23/03/2025). Dessa forma, a sentença recorrida não comporta qualquer reparo, haja vista que seus fundamentos permanecem sólidos e em perfeita consonância com a legislação aplicável e a jurisprudência consolidada sobre a matéria. Em conclusão, o recurso é contrário ao verbete de súmula da jurisprudência predominante no Superior Tribunal de Justiça, a autorizar decisão unipessoal do Relator, na forma do art. 932, IV, “a”, do CPC. Com essas considerações, nego provimento ao Recurso e mantenho integralmente a sentença recorrida. Considerando que os honorários advocatícios foram fixados no patamar máximo previsto no § 2º do art. 85 do CPC, não é possível nova majoração em grau recursal, conforme expressa vedação do § 11 do mesmo dispositivo legal. Portanto, mantém-se a condenação ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos da sentença. Por fim, destaco que esta decisão está fundada em Súmula do STJ e jurisprudência pacífica do TJMT, razão pela qual advirto as partes de que eventual recurso manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente poderá acarretar as sanções previstas nos artigos 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Intimem-se. Cumpra-se. Cuiabá, data registrada no sistema. Des.ª Clarice Claudino da Silva Relatora

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Processo nº 1014494-04.2024.8.11.0041

ID: 318312015

Tribunal: TJMT Órgão: Primeira Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 1014494-04.2024.8.11.0041

Data de Disponibilização: 07/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

MARIA LUIZA LEMES DA SILVA

Decisão

Advogados:

QUEREM HAPUQUE DIAS

OAB/MT XXXXXX Desbloquear

GESSICA DE PAULO COELHO

OAB/MT XXXXXX Desbloquear

RECURSO DE APELAÇÃO N. 1014494-04.2024.8.11.0041 Vistos etc. Trata-se de Recurso de Apelação interposto por Cea Saddi SPE Ltda. em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 7ª Vara Cível da Comarca … RECURSO DE APELAÇÃO N. 1014494-04.2024.8.11.0041 Vistos etc. Trata-se de Recurso de Apelação interposto por Cea Saddi SPE Ltda. em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais proposta por Maria Luiza Lemes da Silva, que julgou procedentes os pedidos iniciais, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 10%, correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Em suas razões recursais, sustenta a Apelante, em síntese, que não cabe falar em rescisão contratual no caso concreto, uma vez que o contrato de compra e venda firmado entre as partes foi objeto de financiamento com registro de alienação fiduciária, o que acarreta a transferência da propriedade em favor da instituição financeira, tornando inviável o pleito nos termos postulados. Argumenta que o negócio jurídico está perfeito e acabado, razão pela qual eventual extinção do contrato deve observar as consequências legais e contratuais, inclusive quanto à impossibilidade de restituição dos valores pagos à Apelada. Sustenta que não subsiste fundamento para a devolução dos valores pagos com retenção de apenas 10%, como determinado na sentença, devendo ser aplicado o percentual de retenção previsto contratualmente, a fim de assegurar o equilíbrio entre as partes e evitar enriquecimento sem causa da adquirente. Ressalta que a rescisão do contrato decorreu de iniciativa exclusiva da Apelada, sem qualquer conduta ilícita ou inadimplemento por parte da Apelante, o que reforça a necessidade de observância estrita das cláusulas avençadas. Ao final, requer a reforma integral da sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição de valores ou, subsidiariamente, para que seja reconhecida a validade da cláusula de retenção. Contrarrazões apresentadas pela Apelada, em que pugna pela manutenção da sentença. É o relatório. Fundamento. DECIDO De início, anoto que o recurso comporta julgamento monocrático, nos termos do art. 932, IV, “a”, do CPC, combinado com o Verbete 568 da Súmula do STJ, uma vez que os temas devolvidos à apreciação se encontram sedimentados pela jurisprudência da Corte Superior e deste Tribunal. Maria Luiza Lemes da Silva ajuizou Ação De Rescisão Contratual C/C Devolução De Valores Pagos e Indenização Por Danos Morais, alegando que, em 27/06/2022, celebrou com a construtora Cea Saddi SPE Ltda. contrato de promessa de compra e venda da unidade 412 do Bloco 02 do empreendimento “Residencial C&A Saddi”, pelo valor de R$ 172.940,21, com entrada parcelada e saldo a ser financiado pela Caixa Econômica Federal. Relata que, diante da paralisação da obra por mais de nove meses, sem previsão concreta de retomada, e da ausência de qualquer solução efetiva pela requerida, optou pela rescisão contratual e restituição dos valores pagos, os quais totalizam R$ 20.556,72, conforme comprovantes juntados. O Juiz a quo julgou procedentes os pedidos, reconheceu o inadimplemento da construtora, rescindiu o contrato e determinou a restituição dos valores pagos com retenção de 10%, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Inconformada, a Ré interpôs este Recurso de Apelação. A controvérsia recursal restringe-se à possibilidade de rescisão contratual e à extensão do direito de restituição dos valores pagos, especialmente quanto ao percentual de retenção admitido. Desde logo, registro que, os contratos de compra e venda firmados com incorporadoras, nos quais estas se obrigam à construção e entrega de unidades imobiliárias, submetem-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal.” (STJ, Terceira Turma, AgRg no AREsp nº 120.905/SP, relator Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, julgado em 06/05/2014). No caso em exame, as partes firmaram compromisso particular de compra e venda em 27 de junho de 2022, referente à aquisição de 01 (um) imóvel residencial, unidade autônoma nº 412, bloco 02, com área privativa de 48,69m², integrante do Residencial C&A Saddi, situado na Avenida Ayçar Saddi, s/n, Loteamento Jardim Presidente, Cuiabá/MT, imóvel este vinculado à matrícula nº 99.026 do 5º Serviço Notarial e de Registro de Imóveis da Comarca da Capital. O contrato celebrado previa a entrega do imóvel no prazo de até 36 (trinta e seis) meses, contados da assinatura, com possibilidade de prorrogação por mais 180 (cento e oitenta) dias, conforme estipulado no Quadro Resumo. Contudo, ficou comprovado, por meio da ata de assembleia geral extraordinária acostada aos autos, que a obra se encontra paralisada e a própria Apelante reconheceu a necessidade de reprogramação da entrega para o dia 31/01/2027, postergando a conclusão do empreendimento por mais 24 meses, sem que houvesse aditamento formalizado. É de se registrar que, ainda que não esgotado o prazo contratual final (36 meses acrescidos de 180 dias), a paralisação prolongada da obra, associada à ausência de cronograma objetivo para retomada dos trabalhos e à admissão expressa da própria Ré quanto à necessidade de extensão do prazo de entrega, evidencia inadimplemento antecipado, apto a ensejar a resolução do contrato, diante da frustração da legítima expectativa da parte adquirente e da quebra do princípio da boa-fé objetiva. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a mora pode ensejar o inadimplemento substancial da obrigação, autorizando a resolução do contrato quando a prestação se torna inútil ao credor em razão do atraso: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CÓDIGO CIVIL DE 2002, ART. 421. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. CÓDIGO CIVIL DE 2002, ART. 395. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. A regra do art. 395 do CC/2002 responsabiliza o devedor em mora e possibilita ao credor rejeitar a prestação que, devido à mora, tornou-se para si inútil, exigindo indenização. Na hipótese, a inutilidade da prestação consulta o interesse do credor, levando em conta elementos objetivos, relacionados às normas contratuais e à natureza da prestação, e elementos subjetivos, relativos à necessidade do credor e sua legítima expectativa. 2. Em decorrência da mora, tem-se, na espécie, o inadimplemento substancial. O v. acórdão recorrido fez a correta subsunção da norma inserta no art. 395, parágrafo único, do CC/2002 ao caso, entendendo que a mora ensejou o desfazimento do negócio, caracterizando inadimplemento definitivo, pois considerou que o objeto do contrato tornou-se inútil aos recorridos. 3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. (REsp n. 1.294.101/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/2/2015, DJe de 26/8/2015.) Daí decorrente, a manutenção do vínculo contratual impõe ao consumidor ônus excessivo e desproporcional, em afronta aos princípios da confiança legítima e da proteção da parte vulnerável, que orientam a interpretação e aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, embora o contrato de financiamento para aquisição da unidade tenha sido firmado com a Caixa Econômica Federal, com garantia de alienação fiduciária, tal circunstância não obsta a rescisão contratual pretendida pela adquirente. Isso porque a constituição de propriedade fiduciária em favor da instituição financeira não obsta o exercício, pelo promitente comprador, do direito à resolução contratual em razão do inadimplemento da incorporadora. A responsabilidade contratual da vendedora é autônoma e persiste independentemente da existência de financiamento garantido por alienação fiduciária, motivo pelo qual não se sustenta o argumento de impossibilidade jurídica do pedido. Quanto à cláusula penal, embora a Apelante sustente a validade da estipulação contratual de retenção de 25% prevista no aditivo, é assente o entendimento jurisprudencial de que tal percentual pode ser objeto de revisão judicial quando verificada a sua abusividade, mormente em contratos de adesão firmados com consumidores: “Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.”. (STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp 1940984/RJ, Data de Julgamento: 06/06/2022, publicado no DJe 08/06/2022). Além disso, o Verbete 543 de Súmula do STJ dispõe que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Na hipótese, a paralisação das obras é de inteira responsabilidade da incorporadora, que não demonstrou qualquer causa legítima para o atraso, tampouco apresentou medidas efetivas para a retomada do empreendimento. Inclusive, em situações semelhantes, cujos fundamentos em tudo aqui se aplicam, as Câmaras de Direito Privado deste Tribunal, ao julgar Recursos interpostos pela mesma Apelante, têm determinado a devolução integral dos valores pagos, a exemplo do julgamento da apelação 1029603-58.2024.8.11.0041, de minha Relatoria, bem como da apelação 1030925-16.2024.8.11.0041, de relatoria do Desembargador Dirceu dos Santos, julgada pela Terceira Câmara de Direito Privado. A propósito: [...] II. Questão Em Discussão 2. Há quatro questões em discussão: i) saber se a paralisação da obra antes do fim do prazo contratual configura inadimplemento; ii) saber se a existência de alienação fiduciária impede a resolução contratual; iii) saber se houve julgamento ultra petita ao determinar a devolução integral dos valores pagos; e iv) saber se estão presentes os requisitos para a indenização por danos morais. III. Razões De Decidir 3. A paralisação da obra sem previsão concreta de retomada caracteriza inadimplemento antecipado, conforme entendimento do STJ sobre a perda da utilidade da prestação. 4. A alienação fiduciária em favor da instituição financeira não impede a rescisão contratual por inadimplemento da incorporadora. A responsabilidade da vendedora é autônoma. 5. A sentença respeitou os limites do pedido inicial, que previu expressamente a devolução integral, afastando alegação de julgamento ultra petita. 6. A frustração da expectativa legítima de moradia, somada ao investimento significativo e à ausência de informações, configura dano moral indenizável. IV. Dispositivo E Tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A paralisação da obra, sem perspectiva concreta de retomada, configura inadimplemento contratual, mesmo antes do término do prazo contratual. 2. A existência de alienação fiduciária não impede a rescisão do contrato por culpa da incorporadora. 3. Não há julgamento ultra petita quando a restituição integral foi expressamente requerida. 4. O inadimplemento que frustra a legítima expectativa de moradia autoriza a indenização por dano moral.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 395, p.u., e 927; CPC, arts. 141 e 492. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 06.05.2014; STJ, REsp 1.294.101/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24.02.2015; Súmula 543/STJ. (TJMT, Primeira Câmara de Direito Privado, Apelação 1029603-58.2024.8.11.0041, relatora Desembargadora Clarice Claudino Da Silva, julgado em 12/06/2025, publicado no DJE 12/06/2025). De toda sorte, à míngua de recurso da parte adversa, e considerando os princípios do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva, a retenção de 10% fixada na sentença revela-se adequada e encontra respaldo na jurisprudência desta Câmara: [...] 4. O contrato em questão previa a retenção de 27% dos valores pagos, percentual considerado excessivo à luz da Súmula 543 do STJ, que estabelece a moderação como princípio para evitar o enriquecimento sem causa do vendedor. 5. No tocante à incidência de juros moratórios, a aplicação do Tema 1002 do STJ, que define o trânsito em julgado como marco inicial para cálculo de juros, restringe-se a contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o que não é o caso dos autos. Assim, mantém-se a incidência dos juros a partir da citação. 6. Quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, a sentença de primeiro grau corretamente reconheceu a sucumbência recíproca, rateando as custas e honorários advocatícios entre as partes. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A retenção de valores em contratos de promessa de compra e venda de imóveis deve ser moderada, nos termos da Súmula 543 do STJ, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do vendedor. 2. A aplicação do artigo 32-A da Lei 13.786/2018 deve observar o princípio da proporcionalidade, podendo ser relativizada em situações de abusividade. 3. Os juros moratórios devem incidir a partir da citação nos contratos firmados após a vigência da Lei 13.786/2018." Dispositivos relevantes citados: Lei 13.786/2018, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.087.385/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 13.05.2024; STJ, AgInt no REsp 2.100.901/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 02.09.2024; STJ. (TJMT, Primeira Câmara de Direito Privado, apelação 1013048-97.2023.8.11.0041, relatora Desembargadora Clarice Claudino da Silva, Julgado em 18/03/2025, publicado no DJE 23/03/2025). Dessa forma, a sentença recorrida não comporta qualquer reparo, haja vista que seus fundamentos permanecem sólidos e em perfeita consonância com a legislação aplicável e a jurisprudência consolidada sobre a matéria. Em conclusão, o recurso é contrário ao verbete de súmula da jurisprudência predominante no Superior Tribunal de Justiça, a autorizar decisão unipessoal do Relator, na forma do art. 932, IV, “a”, do CPC. Com essas considerações, nego provimento ao Recurso e mantenho integralmente a sentença recorrida. Considerando que os honorários advocatícios foram fixados no patamar máximo previsto no § 2º do art. 85 do CPC, não é possível nova majoração em grau recursal, conforme expressa vedação do § 11 do mesmo dispositivo legal. Portanto, mantém-se a condenação ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos da sentença. Por fim, destaco que esta decisão está fundada em Súmula do STJ e jurisprudência pacífica do TJMT, razão pela qual advirto as partes de que eventual recurso manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente poderá acarretar as sanções previstas nos artigos 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Intimem-se. Cumpra-se. Cuiabá, data registrada no sistema. Des.ª Clarice Claudino da Silva Relatora

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Aracy Farias Pinto x Italo Scaramussa Luz

ID: 323630197

Tribunal: TJRO Órgão: Porto Velho - 4ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 7006267-03.2025.8.22.0001

Data de Disponibilização: 14/07/2025

Polo Ativo:

ARACY FARIAS PINTO

Polo Passivo:

ITALO SCARAMUSSA LUZ

Decisão

Advogados:

ITALO SCARAMUSSA LUZ

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FABIO MOLEIRO FRANCI

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ALEXANDRE AUGUSTO FORCINITTI VALERA

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA TRIBUNAL DE JUSTIÇA 4ª Vara Cível da Comarca de Porto Velho Fórum Geral da Comarca de Porto Velho - Av: Pinheiro Machado, nº 777, 7º andar, Bairro Olaria, CEP 7… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA TRIBUNAL DE JUSTIÇA 4ª Vara Cível da Comarca de Porto Velho Fórum Geral da Comarca de Porto Velho - Av: Pinheiro Machado, nº 777, 7º andar, Bairro Olaria, CEP 76801-235. PROCESSO Nº 7006267-03.2025.8.22.0001 CLASSE: Procedimento Comum Cível ASSUNTO: Vícios de Construção, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material AUTOR: ARACY FARIAS PINTO ADVOGADOS DO AUTOR: FABIO MOLEIRO FRANCI, OAB nº SP370252, ALEXANDRE AUGUSTO FORCINITTI VALERA, OAB nº AM972 REU: BANCO DO BRASIL ADVOGADOS DO REU: ITALO SCARAMUSSA LUZ, OAB nº BA67070, PROCURADORIA DO BANCO DO BRASIL S/A DECISÃO ARACY FARIAS PINTO ingressou em juízo com ação indenizatória em faCe do BANCO DO BRASIL, objetivando a condenação da parte ré, de danos materiais no valor de R$ 14.851,39 (quatorze mil e oitocentos e cinquenta e um reais e trinta e nove centavos), decorrentes de vícios construtivos encontrados no imóvel da parte autora, conforme parecer técnico de engenharia, em anexo, além de condenação em danos morais no valor de R$ 10.000,00. Esclarece ter adquirido, no âmbito Programa “Minha Casa Minha Vida”, instituído pelo Governo Federal por meio das Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011, o seu imóvel com subsídios do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial ), por meio de contrato formalizado diretamente com a instituição financeira Ré, identificado sob o nº. 711.602.634. Sendo o contrato objeto direto de política pública federal, tinha a parte autora, como justa expectativa, receber moradia digna, e com condições de habitabilidade e segurança adequados, porém, o imóvel entregue possui sérios problemas, de caráter progressivo, decorrentes de vícios construtivos, destacando-se as seguintes anomalias endógenas no imóvel : 1. Desplacamento Do Piso Cerâmico E(Ou) Com Som Cavo Em Área Molhada; 2. Desplacamento Do Azulejo E(Ou) Com Som Cavo; 3. Desplacamento Do Piso Cerâmico E(Ou) Com Som Cavo; 4. Infiltração Pela Esquadria; Assevera que a NBR 15.575, estabelece diversos parâmetros técnicos a serem respeitados nas edificações, como, por exemplo, desempenho acústico, térmico, durabilidade, garantia e vida útil. A citada norma determina, ainda, níveis mínimos obrigatórios para cada item, que, caso não respeitados, levarão a irregularidades que impedem o alcance da vida útil mínima estimada para a construção e na edificação do imóvel sub judice, os níveis mínimos obrigatórios não foram atendidos pela construtora, tampouco exigidos pela ré, que, por sua vez, tinha o dever de fiscalizá-la, através de seus profissionais da área de engenharia, ensejando o dever de indenizar. Afirma ter notificado a ré quanto a existência dos problemas no seu imóvel, vindicando uma cópia completa do contrato de financiamento, que não lhe foi entregue. Pondera que no contrato firmado entre as partes, a ré não atua apenas como agente financeiro, mas sim como agente executor do “Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV” (art. 9.º, da Lei nº. 11.977/09), bem como, é a criadora do Fundo de Arrendamento Mercantil, e dele, faz a gestão (art. 1º, §1ºe 8º da Lei 10.188/2001, restando inconteste, portanto, a sua responsabilidade pelos danos e prejuízos causados à parte autora, decorrentes dos vícios construtivos constatados em seu imóvel. Esclarece que o agente operador promotor de políticas públicas é tipicamente a Caixa Econômica Federal, assim sendo, há vasta jurisprudência decidindo sobre a responsabilidade do operador, em regra com a CEF no polo passivo, entretanto, por analogia é certo que o entendimento se aplica também ao Banco do Brasil, quando, agindo em situações idênticas, no caso como representantes do FAR _ Fundo de Arrendamento Mercantil, na assinatura de contratos e na promoção das políticas de habitação. Destaca que não resta dúvida quanto ao tipo de acompanhamento efetuado pelo Banco do Brasil ou seus prepostos, denotando-se não a mera medição quantitativa, mas sim uma verdadeira checagem e aprovação dos parâmetros técnicos da obra, em seus mínimos detalhes. Finaliza vindicando a condenação da parte ré, de danos materiais no valor de R$ 14.851,39 (quatorze mil e oitocentos e cinquenta e um reais e trinta e nove centavos), decorrentes de vícios construtivos encontrados no imóvel da parte autora, conforme parecer técnico de engenharia, em anexo, além de condenação em danos morais no valor de R$ 10.000,00, além do pagamento das custas e honorários advocatícios, sendo atribuído à causa o valor de R$ 24.851,39. Petição inicial acompanhada de procuração, laudo pericial particular elaborado por engenheiros civis do Estado de SP. No despacho inicial foi deferida a assistência judiciária gratuita (ID 118014082). A parte ré apresentou contestação (Id. 119865247). Alegando preliminar de ilegitimidade passiva, pois atua como agente financiador de imóvel pronto, incumbindo-lhe, através de engenheiro contratado, apenas a elaboração de laudo de avaliação do bem, contendo informações necessárias para fins de financiamento e de composição de garantia da operação, não havendo qualquer responsabilidade da instituição financeira pela solidez e eventuais vícios construtivos ocultos do imóvel. Citou precedente do STJ. Suscitou preliminar de falta de interesse de agir por ausência de pedido administrativo e também a não concessão da gratuidade. No mérito aduziu que a parte autora formalizou contrato de financiamento imobiliário (operação de nº 711.602.634) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), subprograma Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU - Faixa 1, com recursos do FAR. A referida operação se encontra atualmente em situação ativa, porém com valores em atraso. Nas operações em que o Banco do Brasil atua como agente financiador de imóvel pronto, cabe ao Banco, através de engenheiro contratado, apenas a elaboração de laudo de avaliação do bem, contendo informações necessárias para fins de financiamento e de composição de garantia da operação, não havendo qualquer responsabilidade da instituição financeira pela solidez e eventuais vícios construtivos ocultos do imóvel. A Linha de Crédito PNHU - MCMV Faixa I não contempla, nesta fase, Laudo de Avaliação do Imóvel, mas a construtora é responsável pelo cumprimento da obra. A obra do empreendimento nº 244075 - ORGULHO DO MADEIRA, no qual se situa o imóvel adquirido pela autora, foi concluída havendo emissão de “Habite-se”. Portanto, foi atestada habitabilidade do imóvel. Em se tratando de vício oculto, como a má qualidade de materiais que constituem a estrutura da unidade, tais como vigas, qualidade do cimento e da areia que compõem a massa, tijolo, entre outros, o laudo de engenharia não consegue prever a ocorrência de danos futuros ao imóvel, sendo responsabilidade do vendedor a reparação de danos decorrentes do adimplemento contratual do construtor quanto à segurança, solidez e habitabilidade do bem. Assevera que nos contratos de operações de Programa Minha Casa Minha Vida (Faixa 1), há cláusula versando sobre Danos Físicos no Imóvel, na qual consta que o “VENDEDOR” assumirá as despesas relativas ao valor necessário à recuperação de danos físicos ao imóvel, limitado à importância do valor de compra e venda inicial do imóvel. Além disso, prevê que “não serão cobertas as despesas de recuperação por danos decorrentes de uso e desgaste do imóvel, verificados exclusivamente em razão do decurso do tempo e da utilização da coisa. Na cláusula denominada “Vícios de Construção”, está disposto que “ao(s) beneficiário(s) ou condomínio incumbe a responsabilidade de acionar administrativa ou judicialmente as pessoas/empresas responsáveis pela construção do imóvel quando estes resultarem de vício construtivo, de responsabilidade do construtor do imóvel”. Portanto, a responsabilidade pelos vícios ocultos narrados na petição inicial é da Construtora, não havendo falhas do Banco na condução da operação. Sustentou, ainda, inexistência dos pressupostos para fixação dos danos materiais ou materiais, bem como para a inversão do ônus da prova. Réplica Id. 120445752, vindicando que fosse afastada a argumentação de ilegitimidade passiva da parte ré, sustentando que agindo à condição de agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia de pessoas de baixa renda ou baixissima renda, teria legitimidade, citando precedente do STJ, aduzindo que no caso do contrato entabulado entre as partes o Banco do Brasil atua como agente de execução, gestão e disponibilização do bem imóvel ( (STJ - REsp: 1534952 SC 2015/0125072-8, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 07/02/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/02/2017). Quanto a inversão do ônus da prova, destacou que a relação jurídica estabelecida entre as partes é relação de consumo. E quanto a gratuidade entende que a hipossuficiência da requerente esta caracterizada No mérito, reiterou que não tendo a parte requerida impugando de forma específica os danos materiais e morais, aplicável o disposto no artigo 341, do Código Civil. A seguir os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. FUNDAMENTOS DA DECISÃO Processo em ordem. Não ocorrendo qualquer das hipóteses de extinção do processo (art. 354, CPC), julgamento antecipado e/ou julgamento antecipado parcial (art. 355 e 356, CPC). Passo ao enfrentamento das preliminares suscitadas pela parte ré. 01. Da ilegitimidade passiva suscitada pelo BANCO DO BRASIL Afirma a parte requerida que não possui responsabilidade quanto aos fatos narrados na inicial, pois se trata, tão somente de instituição financeira, sendo mero agente financeiro atuante quando da realização do financiamento. Segundo entendimento pacífico do E. Superior Tribunal de Justiça, “a empresa pública somente pode ser ente legítimo para integrar ações de indenização por vício de construção de imóvel quando atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro” (AREsp n. 2.169.691, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 26/09/2022). Conforme se infere do quadro resumo do “Contrato particular, com feito de escritura pública, de venda e compra direta de imóvel residencial com alienação fiduciária do imóvel, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV Recursos FAR”, o Fundo de Arrendamento Residencial é representado pelo réu, “na qualidade de instituição financeira oficial federal executora do Programa Minha Casa, Minha Vida PMCMV (…)”. Considerando que o requerido é, com efeito, executor do referido programa federal de moradia, necessário reconhecer à legitimidade passiva do Banco do Brasil em casos como o dos autos. Cito os seguintes precedentes do TJSP: Apelação Cível 1007519-11.2022.8.26.0625, Relator Donegá Morandini, j. 03/03/2023; Apelação Cível 1000861-25.2022.8.26.0510, Relator Marcus Vinicius Rios Gonçalves, j. 28/02/2023 e Apelação Cível 1007906-26.2022.8.26.0625, Relator Jair de Souza, j. 28/02/2023 No mesmo sentido a posição adotada pelo TJRO, servindo de paradigma o julgado abaixo: Apelação cível. Ação de indenização. Danos materiais. Vícios construção. Programa Minha Casa, Minha Vida. Ausência de relação de consumo. Responsabilidade contratual do agente financeiro. Legitimidade passiva. Caracterização. Recurso provido. O agente financeiro é legítimo para figurar no polo passivo de ação que visa à reparação de danos estruturais em obra do programa Minha Casa, Minha Vida, se sua responsabilidade for extraída do contrato do empreendimento, que atua no contrato como gestor operacional, vistoriando as atividades de construção, atestando a execução de parte e/ou da integralidade da obra, detendo poderes de paralisar as atividades e ainda corrigir irregularidades. APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7013342-35.2021.822.0001, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 2ª Câmara Cível, Relator(a) do Acórdão: Des. Isaias Fonseca Moraes, Data de julgamento: 26/10/2022 Apelação cível. Declaratória de inexistência de débito. Contrato de financiamento. Programa Minha Casa Minha Vida. Ilegitimidade passiva. Distrato. Débito. Inscrição nos cadastros de inadimplentes. Existência de débito. A atuação da instituição financeira, no caso, não limitada apenas à condição de financiadora, mas também de execução e construção do empreendimento, bem como pela entrega do imóvel ao apelado. Assim, possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação. Não pratica ato ilícito a parte que, verificando o inadimplemento da dívida, insere o nome do consumidor nos órgãos de proteção ao crédito, agindo no exercício regular do direito. APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7052559-56.2019.822.0001, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 2ª Câmara Cível, Relator(a) do Acórdão: Des. Alexandre Miguel, Data de julgamento: 17/04/2022 Ante o exposto, rejeito a preliminar suscitada. 02. DA PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR, por ausência de pedido administrativo. O interesse de agir está consubstanciado no binômio necessidade e adequação/utilidade da tutela jurisdicional. A autora ajuizou a presente ação visando a reparação dos danos materiais e morais decorrentes de vícios no imóvel adquirido. Evidente a existência de relação contratual controvertida entre as partes. Assim, necessário se faz a busca da tutela jurisdicional, considerando que é o meio hábil a solucionar o conflito de interesses. Ademais, o acesso ao Poder Judiciário não está condicionado ao indeferimento de pedido na via administrativa, porquanto, não é requisito necessário à obtenção da prestação jurisdicional o prévio requerimento naquela instância. Rejeito a preliminar ora apreciada. 03. DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA. Constato que apesar do requerido impugnar a gratuidade judiciária pleiteada pela autora, não trouxe nenhuma prova da capacidade econômica dele. Consoante a documentação apresentada na emenda, a requerente provou sua hipossuficiência. E, por isso, mantenho o benefício da gratuidade em seu favor. No mais, legítimas as partes e estando bem representadas, nada havendo mais a sanar, dou o feito por saneado, já que presentes os pressupostos processuais e condições da ação que autorizam a marcha processual à fase probatória. Fixo como pontos controvertidos: a existência de vícios de construção no imóvel adquirido pelo programa “Minha Casa Minha Vida”, bem como a origem de eventuais danos constatados, se decorrentes da construção ou uso do bem. Verifico que a relação jurídica ora em análise é de consumo. Dispõe o artigo 2º do CDC explica o conceito de consumidor: "É toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final". Desse modo, havendo patente hipossuficiência técnica da parte autora frente à expertise da(s) requerida(s) e conforme autoriza o art. 6º, inciso VIII do CDC, inverto o ônus da prova. Considerando, portanto, o pedido da parte autora determino a produção de prova pericial, atribuindo à parte requerida a responsabilidade pelo pagamento dos honorários periciais. Nomeio para o encargo o engenheiro civil ANDRIEL SOUSA DA SILVA , CREA 12583D RO. , engenheiro civil, com dados para contato inseridos no Cadastro Sistema Eletrônico de Peritos, o qual deverá ser intimado por e-mail, telefone e sistema, para tomar ciência da presente nomeação e no prazo de 5 dias apresentar proposta de honorários e currículo. O perito deverá esclarecer a esse juízo se a alegaçao da parte autora na inicial, de vícios alegados pela parte autora no imóvel localizado Rua 10, BL. AP. CASA 12, Condominio Orgulho Do Madeira - Quadra 588, na cidade de Porto Velho/RO vinculado ao contrato identificado sob o nº. 711.602.634, a saber: 1. Desplacamento Do Piso Cerâmico E(Ou) Com Som Cavo Em Área Molhada; 2. Desplacamento Do Azulejo E(Ou) Com Som Cavo; 3. Desplacamento Do Piso Cerâmico E(Ou) Com Som Cavo; 4. Infiltração Pela Esquadria, são de decorrentes da construção ou falta de manutenção do bem imóvel. Caso aceite a nomeação, intime-se as partes para, em 15 (quinze) dias, contados da publicação desta decisão arguir o impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso, indicar assistentes e apresentar quesitos. Apresentada proposta de honorários, vista à(s) requerida(s) para ciência e pagamento dos honorários, no prazo de 10 dias. Pagos, deverá o perito agendar data para realização da perícia, cientificando-o que deverá informar o juízo a data de início dos trabalhos com antecedência mínima de 20 dias, a fim da CPE viabilizar a intimação das partes. Desde logo, expeça-se alvará de 50% dos honorários ao expert. Agendada, cabe as próprias partes comunicarem seus respectivos assistentes técnicos. Com a juntada do laudo, intime-se as partes para manifestação no prazo de 15 dias, facultando-se aos eventuais assistentes técnicos apresentarem parecer no mesmo prazo. Se nada for requerido com relação aos questionamentos ou esclarecimentos acerca do laudo, expeça-se alvará do restante dos honorários. O laudo pericial deverá ser entregue em até 30 dias, contados do início do trabalho. O perito poderá prestar esclarecimentos que julgar oportuno, mesmo que não tenha sido objeto da quesitação. Intimem-se. Cumpra-se. Porto Velho/RO, 11 de julho de 2025 . Arlen Jose Silva de Souza Juiz (a) de Direito

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