Processo nº 5207626-72.2023.8.09.0097
ID: 307908181
Tribunal: TJGO
Órgão: Jussara - 1ª Vara Cível
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5207626-72.2023.8.09.0097
Data de Disponibilização:
26/06/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
ANDREIA CAROLINA DE JESUS
OAB/GO XXXXXX
Desbloquear
THAYNA RAQUEL DIAS MORAIS
OAB/GO XXXXXX
Desbloquear
GABRIEL JOSE DOS REIS NETO
OAB/GO XXXXXX
Desbloquear
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁSCOMARCA DE JUSSARA1ª VARA JUDICIAL (CÍVEL, JUIZADO ESPECIAL CÍVEL, INFÂNCIA E JUVENTUDE E FAMÍLIA E SUCESSÕES)Rua Rebouças, 685, Bairro São Francisco, CEP 76.270-00…
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁSCOMARCA DE JUSSARA1ª VARA JUDICIAL (CÍVEL, JUIZADO ESPECIAL CÍVEL, INFÂNCIA E JUVENTUDE E FAMÍLIA E SUCESSÕES)Rua Rebouças, 685, Bairro São Francisco, CEP 76.270-000(62) 3373-4018 / comarcadejussara@tjgo.jus.brProcesso n.°: 5207626-72.2023.8.09.0097Polo ativo: Elsmair De FreitasPolo passivo: Maanaim Engenharia Construtora E Incorporadora LtdaEste ato judicial possui força de mandado de citação/intimação, ofício, alvará judicial, inclusive, carta precatória, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria-Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.Art. 136. Fica autorizada a adoção do despacho - mandado pelos magistrados, o qual consiste na prolação de ato decisório cujo teor sirva automaticamente de instrumento de citação, intimação, ofício ou alvará judicial, com exceção do alvará de soltura, por incompatibilidade com a Resolução n.º 417/2021 do Conselho Nacional de Justiça e com o Código de Processo Penal. SENTENÇAI. RELATÓRIOTrata-se de ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas c/c indenização por danos morais e pedido de tutela de urgência, ajuizada por ELSMAIR DE FREITAS e DELVA NOGUEIRA COSTA DE FREITAS, em face de MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, partes devidamente qualificadas. Narram os autores que em 24/07/2018 adquiriram junto a empresa MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA-ME um lote de 423,91m², situado na avenida B, quadra 8, lote 4, Residencial Solar Nobre, em Jussara, por meio de financiamento, pelo valor de R$ 114.080,57 (cento e quatorze mil e oitenta reais e cinquenta e sete centavos).Verberam que, o loteamento sub judice foi instituído na cidade no ano de 2016, com promessa de entrega de infraestrutura para até o ano de 2018. Contudo, nos contratos mais recentes, a requerida teria estabelecido cláusulas contratuais totalmente abusivas e inverídicas, visto que não teria cumprido o cronograma de entrega das obras, de forma que até a presente data o asfalto e meio-fio não foram realizados. Asseveram que, na data da compra e venda, as obras descritas no cronograma, já estavam realizadas, remanescendo apenas o asfalto e meio-fio, e que o esgotamento sanitário (SES) e o sistema de abastecimento de água (SAA) só foram entregues em 21/10/2020. Ponderam que, da data da assinatura do contrato, até o presente momento, já ultrapassou prazo de 24 (vinte e quatro) meses e também o limite de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, logo, alega que se encontra no direito de rescindir o contrato, diante descrédito da requerida, bem como por seu inadimplemento. Ainda, alega que sempre esteve em dias com o pagamento das prestações mensais e que não há edificações no local.Dessa forma, ingressaram com a presente demanda pleiteando, liminarmente, a suspensão da exigibilidade das parcelas até o julgamento final da lide, bem como a abstenção da requerida em inserir o nome dos requerentes no cadastro de inadimplentes.No mérito, requereram a procedência dos pedidos para: i) declarar nulas as cláusulas “vigésima primeira”, vigésima segunda”, “parágrafo primeiro” e “parágrafo quarto”, para que o prazo de 24 meses para a entrega da infraestrutura tenha início a contar da assinatura do contrato (24/07/2018); ii) declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, e determinar a devolução da taxa de corretagem e parcelas pagas; iii) condenar o requerido ao pagamento da multa de 10% da cláusula penal; iv) condenar o requerido ao pagamento de danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).Na mov. 4, foi deferido a gratuidade da justiça e a tutela de urgência.Na contestação, apresentada à mov. 20, a parte requerida, ventilou como preliminar a validade da cláusula arbitral prevista no contrato. Além disso, aduziu, como prejudicial de mérito, a prescrição dos honorários de corretagem, vez que, do seu pagamento até o ajuizamento da demanda, teria transcorrido o prazo prescricional de 3 (três) anos, previsto no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil).No mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos da inicial, sustentado que as obras de infraestrutura do residencial já estavam integralmente concluídas à data da propositura da demanda (31/03/2023), que o asfaltamento das vias foi entregue dentro do prazo do contrato (24 meses após emissão da autorização da SEMAD). Além disso, afirmou que os demais atrasos se deram em razão do TAC firmado junto ao Ministério Público, de forma que todos os atrasos se deram devido a fatores imprevisíveis.Impugnação à contestação (mov. 24).Intimadas para indicarem as provas que pretendiam produzir, enquanto os autores requereram o julgamento antecipado do mérito (mov. 29), a parte requerida pugnou pela produção de prova oral, com depoimento pessoal do autor e a oitiva de testemunhas (mov. 30).À mov. 32, foi determinado a realização de vistoria in loco pelo Oficial de Justiça, a fim de verificar a existência de infraestrutura básica (água, rede de esgoto, energia/iluminação pública, asfalto e meio-fio) no imóvel objeto da lide, bem como a requerida foi intimada para juntar provas de que as obras de infraestrutura foram efetivamente concluídas antes do ajuizamento da presente ação.A requerida juntou documentos à mov. 34.O resultado da vistoria in loco demonstrou que o loteamento possui a infraestrutura básica exigida (mov. 37).As partes apresentaram suas manifestações às movs. 41 e 42.Por meio da decisão saneadora na mov. 44, foram afastadas as preliminares e prejudiciais de mérito, restando fixados como pontos controvertidos: (i) se os fatos imputados a terceiros pela requerida em sua contestação são suficientes para elidir sua responsabilidade; e (ii) se a situação fática narrada pelos requerentes enseja a rescisão contratual cumulada com devolução das quantias pagas e da taxa de corretagem, bem como condenação por danos morais e pagamento da multa compensatória de 10% prevista na cláusula penal. A decisão na mov. 51 designou audiência de instrução e julgamento. Posteriormente contudo, a parte ré requereu o cancelamento da prova oral e pleiteou o deferimento de prova emprestada, consistente nos depoimentos prestados no processo nº 5034046-69.2021.8.09.009 (mov. 62). O pedido foi deferido pela decisão na mov. 66, sendo a prova emprestada devidamente acostada aos autos (mov. 68).A parte autora requereu o julgamento antecipado da lide (mov. 73), ao passo que a parte ré, devidamente intimada, apresentou suas alegações finais por meio de memoriais Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido.II. FUNDAMENTAÇÃOInexistindo questões preliminares a serem ultrapassadas, dispensada a dilação probatória em face da natureza das alegações em debate e não havendo irregularidades a serem sanadas, adentro, pois, ao exame do mérito da controvérsia, com base no art. 355, I, do CPC.Trata-se de ação de rescisão contratual, decorrente de contrato de promessa de compra e venda de um lote residencial, pela qual os autores pugnam a declaração de rescisão, com devolução das quantias pagas, por culpa da requerida, em virtude do não cumprimento do cronograma de execução das obras destinadas à implementação do loteamento.Nessa linha é a orientação da jurisprudência:"[...] Já decidiu esta Corte Superior que o Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção das unidades imobiliárias, mediante financiamento. Precedentes." (STJ, AgInt no REsp n. 1.854.579/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/9/2020, DJe de 21/9/2020).Visualizada, assim, relação jurídica típica de consumo, torna-se impositiva a aplicação da principiologia e regras do Código de Defesa do Consumidor, notadamente em matéria de proteção contratual, o que não afasta, todavia, a incidência do regramento do Código Civil, em diálogo das fontes.Quanto à aplicação da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 6.766/79 introduzindo o art. 32-A sobre resolução contratual, há de se observar a regra da irretroatividade das leis. Tendo sido a celebração do negócio jurídico datada em 24 de julho de 2018 e a entrada em vigor da referida lei em 28 de dezembro de 2018, o contrato em análise rege-se pela legislação anterior, não se aplicando as disposições da novel legislação sobre forma de restituição e prazos de devolução.Fixadas essas premissas, avança-se ao exame do mérito.III. DO MÉRITOConsta na cláusula vigésima primeira e vigésima segunda, parágrafos primeiro e segundo, que a vendedora se compromete a seguir rigorosamente o cronograma de obras de asfalto e meio fio, no prazo de vinte e quatro meses contados da data de emissão de licença pela Secretaria de Estado de Meio Ambiente – SEMAD, autorizando a realização das obras de galerias de água pluviais, conforme termo de ajustamento de conduta celebrado com o Ministério Público. Após o término dos prazos estabelecidos, será concedida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a finalização das obras acima descritas, sem que haja qualquer tipo de ônus para a PROMITENTE VENDEDORA.A parte autora alega abusividade nas referidas cláusulas, vez que o prazo para conclusão das obras é indefinido, condicionada a atuação de terceiros.De fato, a análise das cláusulas contratuais revela sua manifesta abusividade. Conforme entendimento jurisprudencial consolidado, nos contratos de compra e venda de imóvel, deve-se estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, prazo certo para entrega de imóvel.A propósito, confira-se:APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Procedência parcial da ação – Irresignação do autor. I. DA MORA NA ENTREGA DO BEM – Ausência de estipulação de data certa para entrega das chaves, condicionando a evento futuro e incerto (registro junto ao CRI do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a promitente vendedora e o agente financiador da obra) – Prazo alternativo contado a partir da assinatura do contrato de financiamento pelo promitente comprador – Consumidor colocado em desvantagem exagerada – Abusividade configurada (art. 51, IV do CDC)– Contrariedade à tese firmada em sede de IRDR por este E. Tribunal, no sentido de que o contrato deve estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, prazo certo para entrega de imóvel – Não sendo esse o caso, e ocorrendo dúvida, a interpretação das condições do contrato deve se dar na forma mais favorável ao consumidor – Precedentes – Pretensão do autor que não pode subsistir – Juntada de prova inidônea para respaldar o pleito (contratos de terceiros com a ré) – Previsão de construção de 46 blocos – Inverossímil que a entrega de todas as unidades autônomas seja realizada na mesma data – Sentença que fixou data ainda mais favorável ao autor do que a realmente devida – Vedação à 'reformatio in pejus' – Pretensão rejeitada. II. DA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – Não caracterizada a mora da promitente vendedora na entrega do bem, não há que se falar em dano moral. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10006045620178260451 SP 1000604-56.2017.8.26.0451, Relator: Manoel Ribeiro, Data de Julgamento: 11/09/2019, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2019) - Negritei.APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE PRAZO PARA A ENTREGA DAS CHAVES, A CONTAR DA DATA DA ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO. DANO MORAL DEMONSTRADO. MANUTENÇÃO DA R. SENTENÇA. 1. Mostra-se abusiva a cláusula contratual que fixa o prazo de entrega do imóvel e, ao mesmo tempo, admite a possibilidade de entrega em data diversa, sem previsão expressa, cujo termo inicial seria especificado em futuro contrato de financiamento. 2. Prevalência do prazo contratual de julho/2011, com a prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias. 3. Prazo findo em janeiro/2012 e imóvel entregue somente em abril/2013. 3. Reembolso das despesas de aluguel devidas no período. 4. Dano moral configurado. Frustração da legítima expectativa do adquirente de realizar o sonho da casa própria, no prazo prometido. 5. Manutenção da R. Sentença. 6. Negativa de provimento ao recurso.(TJRJ - APL: 00169113620158190203, Relator: Des(a). GILBERTO CLÓVIS FARIAS MATOS, Data de Julgamento: 02/04/2019, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. OBRA ESTIMADA PARA ACABAR EM DEZEMBRO DE 2012. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA QUE NÃO PODE FICAR CONDICIONADO A FATO INCERTO E INDETERMINADO. COLOCAÇÃO DO CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. EXCLUDENTES DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADAS. EVENTOS INERENTES A ATIVIDADE DESENVOLVIDA PELO APELANTE. ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE JUROS DE EVOLUÇÃO DA OBRA APÓS EXAURIMENTO DO PRAZO PARA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. APELO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-RN - AC: 08004330420138200124, Relator: DILERMANDO MOTA PEREIRA, Data de Julgamento: 11/06/2020, Primeira Câmara Cível, Cível, Data de Publicação: 15/06/2020 – Negritei.No presente caso, a cláusula de entrega do imóvel com toda a infraestrutura está condicionada a evento futuro e incerto (emissão de licença pela Secretaria de Estado de Meio Ambiente – SEMAD, autorizando a realização das obras de galerias de água pluviais). Tal disposição coloca o consumidor em extrema desvantagem, violando o princípio da boa-fé objetiva e configurando cláusula abusiva nos termos do art. 51, IV, do CDC.A abusividade da cláusula reside no fato de que o prazo para cumprimento da obrigação principal da vendedora (entrega da infraestrutura) fica indefinidamente suspenso, dependendo exclusivamente da atuação de terceiros (órgãos públicos), sem que haja qualquer garantia ou prazo limite para tal autorização. Isso transfere integralmente ao consumidor os riscos da atividade empresarial desenvolvida pela fornecedora.Não se mostra plausível que o autor tenha adquirido o imóvel em julho de 2018 e o prazo de vinte e quatro meses para conclusão das obras começar somente em junho de 2021, conforme requer a parte ré, de modo que o prazo final se daria somente em junho de 2023, ou seja, quatro anos após a realização do negócio jurídico, o que, claramente, afronta a boa-fé e o senso do homem médio em relação ao prazo esperado para obter o imóvel adquirido, com a infraestrutura completa.Reconhecida a nulidade das cláusulas contratuais que condicionam o prazo de entrega a evento futuro e incerto, deve ser aplicada a interpretação mais favorável ao consumidor, nos termos do art. 47 do CDC. Portanto, considerando que o contrato inicial foi celebrado/assinado em 24/07/2018, o prazo de 24 meses para entrega da infraestrutura deve ser contado desta data, encerrando-se em 24/07/2020, podendo ser prorrogado por 180 dias (prazo de tolerância válido), ou seja, até 24/01/2021.DA RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO CONTRATUALEstabelecido o prazo efetivo para cumprimento da obrigação (24/01/2021), resta analisar se houve inadimplemento por parte da requerida e a quem deve ser imputada a responsabilidade pela rescisão contratual.É incontroverso nos autos que a obra de infraestrutura não foi entregue no prazo acima mencionado. A própria parte ré narra na contestação que o atraso nas obras de infraestrutura decorreu de diversos fatores, alegando culpa de terceiros e caso fortuito. Informou que aguardava autorização dos órgãos públicos responsáveis, notadamente da Agência Nacional de Mineração e Secretaria Estadual de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável (SEMAD), que somente foi autorizada em 09/06/2021. Informou, ainda, que as obras foram paralisadas em razão da pandemia do COVID-19.Ocorre que os fatos alegados pela ré não têm o condão de afastar sua responsabilidade. É que entraves burocráticos relacionados à modificação de projeto inicial em decorrência de TAC firmado com o Ministério Público e morosidade na apreciação de requerimentos de aprovação e concessão de licenças pelos órgãos ambientais e concessionárias de serviços públicos, não constituem circunstâncias estranhas à atividade econômica da ré, devendo ser reputadas, pois, como fortuito interno.No âmbito das relações de consumo, afigura-se relevante a distinção entre fortuito interno e externo. Confira, a esse respeito, a lição de Sergio Cavalieri Filho:"Cremos que a distinção entre fortuito interno e externo é totalmente pertinente no que respeita aos acidentes de consumo. O fortuito interno, assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável ocorrido no momento da fabricação do produto ou da realização do serviço, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento, submetendo-se à noção geral de defeito de concepção do produto ou de formulação do serviço. Vale dizer, se o defeito ocorreu antes da introdução do produto no mercado de consumo ou durante a prestação do serviço, não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível e inevitável. O mesmo já não ocorre com o fortuito externo, assim entendido aquele fato que não guarda nenhuma relação com a atividade do fornecedor, absolutamente estranho ao produto ou serviço, via de regra ocorrido em momento posterior ao da sua fabricação ou formulação. Em caso tal, nem se pode falar em defeito do produto ou do serviço [...]" (in Programa de Direito do Consumidor. 5. ed. São Paulo: Atlas, 2019).A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás reconhece, nessas circunstâncias, a existência de fortuito interno, de modo a não afastar a responsabilidade pelo retardamento do cumprimento da obrigação:APELAÇÃO. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MOROSIDADE DOS ÓRGÃOS PÚBLICOS. RISCO DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SEM DIREITO A RETENÇÃO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. BASE DE CÁLCULO. CONDENAÇÃO. 1. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento por culpa da promitente vendedora justifica a rescisão contratual. 2. Os fatores relacionados à alegada morosidade e exigência dos entes públicos que teriam motivado o atraso na execução das obras de infraestrutura relacionam-se com o risco do empreendimento, não se podendo dividir ou atribuir a responsabilidade a terceiros, porquanto é inerente à própria atividade desenvolvida pela promitente vendedora, não se caracterizando como culpa de terceiros ou fortuito externo [...] (TJGO, Apelação Cível 5193541- 52.2021.8.09.0097, Rel. Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 27/06/2023, DJe de 27/06/2023) - Negritei.DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE . PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA COMPROVADO NOS AUTOS. AUSÊNCIA DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. [...] 2. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento por culpa da promitente vendedora justifica a rescisão contratual. 3. Entraves burocráticos por parte do Poder Público e a ocorrência da pandemia causada pela COVID19 não caracterizam caso fortuito externo ou força maior a afastar a responsabilidade da loteadora, porquanto é inerente à própria atividade desenvolvida pela promitente vendedora. [...] (TJGO, Apelação Cível 5271055-47.2022.8.09.0097, Rel. Des (a) . DESEMBARGADOR MAURICIO PORFIRIO ROSA, 5ª Câmara Cível, julgado em 04/09/2023, DJe de 04/09/2023) - Negritei.Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N. 5458019-92.2022.8 .09.0051 COMARCA DE GOIÂNIAAPELANTE : SPE MENTTORA MULTIPROPRIEDADE LTDA APELADA : DONIZETE ALVES RAVARESRELATOR : DESEMBARGADOR ÁTILA NAVES AMARAL EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÓRIA C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C DANOS MORAIS C/C DANOS MATERIAIS. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA . RESPONSABILIDADE CIVIL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. SÚMULA 543/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM . AUSÊNCIA EXPRESSA. JUROS DE MORA DESDE CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1 . O atraso de entrega de obra, além do prazo de tolerância fixado em contrato, configura inadimplência da construtora, sendo o caso de rescisão do contrato. 2. Prazo de tolerância de 180 dias deve ser contado em dias corridos. Precedentes STJ e TJGO . 3. A excludente de responsabilidade consubstanciada na força maior não restou comprovada in casu. Ademais, registre-se que a paralisação das atividades em razão da recente pandemia não pode ser considerada força maior, eis que a construção civil foi havida na época como operação essencial, não sofrendo grandes prejuízos em virtude do referido surto de COVID-19.4 . Restituição integral do montante pago. Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor por culpa do promitente vendedor, em virtude de não terem sido concluídas as obras na data aprazada, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos moldes da Súmula 543 do STJ.5. Em sendo a promitente vendedora responsável pela rescisão do contrato, os juros moratórios são devidos a partir da citação . O entendimento fixado no julgamento do REsp n. 1.740.911/DF (Tema 1002) se aplica ao caso em que a iniciativa da rescisão do contrato parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, o que não é a hipótese dos autos . APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 5458019-92.2022.8 .09.0051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). ÁTILA NAVES AMARAL, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJe: 13/05/2024).Verifica-se pelo julgado acima, que nem mesmo a ocorrência da pandemia causada pela COVID19 não caracterizam caso fortuito externo ou força maior a afastar a responsabilidade da loteadora.Ademais, afastar a responsabilidade da empresa ré significaria repassar aos consumidores os riscos do empreendimento, o que vai de encontro à proteção estabelecida pela legislação consumerista.Embora a vistoria realizada nos autos tenha constatado que atualmente o loteamento possui infraestrutura básica, é fundamental observar que tal infraestrutura somente foi concluída após o ajuizamento da presente ação, conforme demonstra a própria documentação apresentada pela requerida. O protocolo de entrega das obras de asfaltamento junto à Prefeitura de Jussara ocorreu apenas em 25/09/2023, ou seja, cerca de 6 meses após a propositura da ação em 31/03/2023.Sobre tema, vejamos:Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Venda e Compra que não acarreta a transmissão da propriedade - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - Alegado atraso na ultimação das obras de infraestrutura do loteamento - Ocorrência - Obras que somente foram concluídas após o ajuizamento da ação - Rescisão contratual por culpa dos réus - Devolução integral dos valores pagos pelos autores. (TJ-SP – APL 00296458020048260309 SP 0029645- 80.2004.8.26.0309, Relator: Percival Nogueira, Data de Julgamento: 24/03/2017, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/03/2017)Assim, é procedente o pedido de rescisão contratual, na medida em que o descumprimento por culpa da parte ré investiu os adquirentes do direito de resolver o negócio. Via de consequência, retroagem as partes ao estado pretérito, com efeitos ex tunc, como se jamais houvessem contratado.DAS CONSEQUÊNCIAS DA RESCISÃO CONTRATUALFixada a responsabilidade da requerida pela rescisão contratual, passo a analisar todas as consequências patrimoniais e obrigacionais decorrentes desta conclusão, conforme os pedidos formulados pelas partes.Da Restituição das Parcelas PagasEm razão da incidência do Código de Defesa do Consumidor, uma vez rescindido o contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora, é inevitável a condenação desta à devolução, integral e em parcela única, das quantias já pagas pela parte autora, nos termos do verbete sumular n. 543 do Superior Tribunal de Justiça:"Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."Portanto, a ré deve restituir aos autores o quantum que perfaz a soma das prestações pagas até 28/04/2023, data da concessão da tutela de urgência de suspensão dos pagamentos (mov. 4).Da Impossibilidade de Retenção de ValoresComo já ressaltado no tópico anterior, a devolução dos valores, no caso vertente, deve ser integral, não se afigurando possível, como pretende a ré, a retenção de percentuais a título de pagamento de despesas administrativas. Isso porque a resolução contratual ocorreu por culpa da ré.A requerida argumentou pela aplicação do art. 32-A da Lei 6.766/79, introduzido pela Lei 13.786/2018, que permite retenções em caso de resolução contratual. Contudo, conforme já fundamentado, tal dispositivo não se aplica ao presente caso, seja pela irretroatividade da lei, seja porque o referido artigo regula hipóteses de resolução "por fato imputado ao adquirente", o que não é a situação dos autos.Nesse sentido, vejamos:DUPLO APELO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESCISÃO DO PACTO. SÚMULA Nº 543/STJ. MULTA PENAL - INVERSÃO. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO. DANOS MORAIS – CONFIGURADOS. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1 – Comprovado que o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento se deu por culpa exclusiva da vendedora/loteadora e não demonstrando ela ser hipótese de força maior ou caso fortuito, é facultada ao consumidor a rescisão do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante, assegurada a devolução das quantias já pagas, de forma imediata, não havendo se falar em retenção de valores (Súmula 543/STJ). (APELAÇÃO CÍVEL-AUTOS Nº 5074091-18.2021.8.09.0097, Relator : Des. Gilberto Marques Filho, Dje, 18/09/2023) - Negritei.PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador William Costa Mello EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DO CDC. OBRA DE INFRAESTRUTURA . ATRASO NA ENTREGA. CULPA PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS . AFASTADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A relação entre as partes possui natureza consumerista, pois a ré é pessoa jurídica que comercializa, no mercado imobiliário, bens imóveis, tal qual o que foi adquirido pelos autores, na condição de destinatários finais do produto comercializado, situação que se amolda aos comandos legais insertos nos arts . 2º e 3º do CDC. 2. O contrato celebrado entre as partes prevê a promessa de entrega da obra para outubro de 2016 e quando do envio/recebimento da notificação para constituição do vendedor em mora, em 29/01/2019, já haviam se passado mais de dois anos de atraso na entrega da obra. 3 . Restou claramente configurada a culpa da ré, vendedora do empreendimento, pela rescisão contratual, sendo irrelevante o fato de que o autor requereu a rescisão após a data de entrega da obra. 4. Não há que se falar em restituição dos valores pagos de outro modo, senão como reconhecido pela instância primeva que aplicou o entendimento da Súmula nº 543, do STJ. 5 . O simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano extrapatrimonial indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, o que não ocorreu no caso em voga. 6. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 5082709-94 .2019.8.09.0040 EDÉIA, Relator.: Des(a) . WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: Dje, 03/06/2024)Da Restituição da Comissão de CorretagemQuanto à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, a pretensão é procedente. Embora a requerida alegue que os valores foram pagos diretamente ao corretor e não à construtora, sendo parte ilegítima para responder pela restituição, tal argumento não prospera.Em primeiro lugar, a questão da prescrição trienal arguida em sede de contestação já foi afastada na decisão saneadora. Em segundo lugar, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada no Tema 938 dos recursos repetitivos, estabelece que:"(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC).(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem."Embora o STJ tenha reconhecido a validade da transferência do pagamento da corretagem ao comprador, quando há rescisão contratual por culpa da vendedora, esta deve responder pela restituição, conforme entendimento jurisprudencial:PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador William Costa Mello EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DO CDC. OBRA DE INFRAESTRUTURA . ATRASO NA ENTREGA. CULPA PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS . AFASTADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A relação entre as partes possui natureza consumerista, pois a ré é pessoa jurídica que comercializa, no mercado imobiliário, bens imóveis, tal qual o que foi adquirido pelos autores, na condição de destinatários finais do produto comercializado, situação que se amolda aos comandos legais insertos nos arts . 2º e 3º do CDC. 2. O contrato celebrado entre as partes prevê a promessa de entrega da obra para outubro de 2016 e quando do envio/recebimento da notificação para constituição do vendedor em mora, em 29/01/2019, já haviam se passado mais de dois anos de atraso na entrega da obra. 3 . Restou claramente configurada a culpa da ré, vendedora do empreendimento, pela rescisão contratual, sendo irrelevante o fato de que o autor requereu a rescisão após a data de entrega da obra. 4. Não há que se falar em restituição dos valores pagos de outro modo, senão como reconhecido pela instância primeva que aplicou o entendimento da Súmula nº 543, do STJ. 5 . O simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano extrapatrimonial indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, o que não ocorreu no caso em voga. 6. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 5082709-94 .2019.8.09.0040 EDÉIA, Relator.: Des(a) . WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: Dje, 03/06/2024)Da Restituição de IPTU, Taxas e Taxa de FruiçãoQuanto à restituição de valores pagos pelos requerentes a título de IPTU, taxas condominiais, a pretensão é integralmente procedente.Configurada a rescisão contratual por culpa exclusiva da fornecedora, todos os valores pagos pelos consumidores devem ser integralmente restituídos, nos termos da Súmula 543 do STJ, incluindo-se aí os tributos e taxas incidentes sobre o imóvel durante o período contratual.A lógica é simples: havendo rescisão por culpa da vendedora, o consumidor deve ser integralmente ressarcido de todos os valores despendidos em razão do contrato, retornando as partes ao status quo ante.Neste sentido, é a jurisprudência:PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO . RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DAS VENDEDORAS. [...] VALORES PAGOS . COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA N. 83/STJ . IPTU. REPASSE À COMPRADORA. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULA N. 83/STJ. [...] 5. Para a jurisprudência do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel ( CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp n . 1.975.034/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023), entendimento aplicado pelo Tribunal a quo. Aplicação da Súmula n . 83/STJ. [...] (STJ - AgInt no AREsp: 2368351 RO 2023/0169099-2, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 20/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/11/2023).Quanto à taxa de fruição, sua cobrança no atual cenário é indevida. Independentemente da discussão doutrinária e jurisprudencial sobre a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em lotes sem edificação ou sobre a existência de efetivo proveito econômico, o fato determinante é que houve inadimplemento culposo da fornecedora.Em casos de rescisão contratual por culpa exclusiva do fornecedor, não pode haver qualquer tipo de retenção ou cobrança em desfavor do consumidor, incluindo-se aí a taxa de fruição. Isso porque a Súmula 543 do STJ estabelece que a restituição deve ser integral quando a culpa for exclusiva do promitente vendedor/construtor.Permitir a cobrança de taxa de fruição em caso de inadimplemento culposo do fornecedor significaria premiar a parte faltosa e penalizar o consumidor que cumpriu suas obrigações contratuais, o que contraria frontalmente os princípios de proteção consumerista e a vedação ao enriquecimento sem causa.A propósito:EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA NÃO INSCRIÇÃO SERASA. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR . POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ . FORMA DE DEVOLUÇÃO IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE. HONORÁRIOS RECURSAIS . [...] 5.Não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. [...] (TJ-GO 51673724220228090178, Relator.: DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2023)Assim, todos os valores pagos pelos autores a título de IPTU, taxas condominiais ou associativas, desde que comprovado documentalmente o pagamento, devem ser integralmente restituídos pela requerida.DA INVERSÃO DA CLÁUSULA PENALO Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos n.º 1.631.485/DF e 1.614.721/DF, posicionou-se no sentido de que, “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema Repetitivo 971).A jurisprudência do TJGO perfilha o mesmo entendimento:AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESCISÃO DO PACTO. SÚMULA Nº 543/STJ. MULTA PENAL - INVERSÃO. 2 – No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971/STJ). (TJGO, Apelação Cível 5074091-18.2021.8.09.0097, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR GILBERTO MARQUES FILHO, 3ª Câmara Cível, julgado em 18/09/2023, DJe de 18/09/2023)APELAÇÃO CÍVEL ? Autos nº 5372995.55.2022.8 .09.0097 Comarca : JUSSARAApelante : MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA MEApelado : LEANDRO PEREIRA DOS SANTOSRelator : Des. GILBERTO MARQUES FILHO EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS . COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS . RETENÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. 1. Constatado o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento no prazo assinalado no contrato, não há que se imputar culpa a terceiros por problemas na implementação das obras, já que estão inseridos nos riscos de própria atividade da construtora . 2. Configurada a culpa exclusiva do vendedor pelo inadimplemento contratual, comportável a rescisão contratual e a restituição imediata e integral dos pagamentos realizados pelo consumidor, nos termos da Súmula 543/STJ, sem as retenções previstas no contrato. 3. Cabível apenas a retenção da taxa de corretagem, ante a validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a taxa, quando informada de maneira prévia e clara no contrato (Tema 938/STJ), como se revela no caso . 4. Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ser invertida à empresa que deu causa à rescisão contratual (Tema 971/STJ), em favor do consumidor. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-GO - Apelação Cível: 5372995-55 .2022.8.09.0097 JUSSARA, Relator.: Des(a) . DESEMBARGADOR GILBERTO MARQUES FILHO, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: Dje de 12/05/2024)Nesse contexto, com vistas a manter a isonomia entre os contratantes e resguardar os direitos dos consumidores, partes hipossuficientes da relação jurídica, mostra-se devida a inversão da multa contratual em prol dos autores, em decorrência do descumprimento, pela parte ré, da obrigação contratual de concluir as obras de infraestrutura no prazo estipulado.Em consequência, deve ser aplicada a multa penal prevista na cláusula 36ª (parágrafo 2º), no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pelos autores.Neste ponto, é importante esclarecer que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se posicionado no sentido de que a multa compensatória deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor, e não sobre o valor total do contrato, especialmente quando há rescisão por culpa do fornecedor.Essa orientação decorre do princípio da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, uma vez que aplicar a multa sobre o valor total do contrato, quando apenas uma parcela foi efetivamente paga, resultaria em compensação desproporcional ao prejuízo efetivamente sofrido.A propósito, o STJ já decidiu que "a cláusula penal compensatória tem por finalidade a prefixação de perdas e danos, devendo guardar correspondência com o efetivo prejuízo sofrido pela parte inocente", sendo razoável que sua base de cálculo seja limitada aos valores efetivamente desembolsados pelo consumidor.Tal entendimento prestigia a função compensatória da multa contratual, evitando que se transforme em fonte de enriquecimento ilícito para a parte prejudicada, mantendo-se dentro dos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade.DOS DANOS MORAISAlega a parte autora ao argumento que experimentou danos extrapatrimoniais advindos da relação contratual entabulada com a requerida. Contudo, entendo que tal argumento não prospera.É que, o dano moral cuja compensação possui previsão constitucional (art. 5º, V e X) e na legislação ordinária (art. 6º, VI, do CDC; art. 186 do Código Civil), pode ser conceituado como lesão a um direito da personalidade, significa dizer, "é aquilo que a pessoa sente, causando dor, tristeza, vexame, humilhação, amargura, sofrimento, angústia e depressão” (TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: Volume Único. 11. ed. Rio de Janeiro: Forense; Método, 2021).Assim, tem por fundamento a ofensa à dignidade humana, uma vez que a lesão atinge os bens inerentes à personalidade, a exemplo da honra, imagem, da intimidade ou da vida privada.No ponto, entendo que não há conduta a ser verificada passível de ter causado lesão de cunho extrapatrimonial ao autor pela parte requerida. O transtorno inerente à situação narrada na inicial não é capaz de repercutir na esfera íntima do indivíduo a ensejar a reparação civil por danos morais pretendida. Não há qualquer indício de abalo psíquico passível de gerar os supostos danos morais. Em princípio, o contrato não cumprido faz nascer, para a parte lesada, direitos e pretensões de direito material. Dessa forma, o simples inadimplemento, por si só, não acarreta dano moral. Contudo, em situações excepcionalíssimas, demonstrada ofensa anormal à personalidade do contratante lesado pelo inadimplemento, com grave repercussão em sua esfera íntima, admite-se a indenização pelo dano extrapatrimonial. Essa é, aliás, a orientação da jurisprudência superior:"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E COMPENSATÓRIA POR DANOS MORAIS. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CULPA DO VENDEDOR E/OU CONSTRUTOR. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL QUE JUSTIFIQUE A COMPENSAÇÃO. NÃO CABIMENTO. SÚMULA N. 568/STJ. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e compensatória por danos morais. 2. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que não é cabível a condenação compensatória por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do imóvel pela incorporadora, pois o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de simples inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana. Precedentes. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido." (AgInt no AREsp n. 2.355.686/ES, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023) - Negritei.EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. ATRASO NA CONCLUSÃO DE OBRA DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. CULPA DO VENDEDOR. CONSENTIMENTO NO ATRASO DA OBRA. INOCORRÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. AFASTAMENTO DA CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA.1. A relação jurídica estabelecida pelas partes é regida pela Legislação Consumerista, uma vez que se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, nos moldes dos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor.2. Nos termos do artigo 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, deve ser estabelecida a inversão do ônus da prova.3. Uma vez que o consumidor trouxe lastro comprobatório de sua alegação (atraso na entrega de obra de infraestrutural) e, considerando que o vendedor não comprovou fato impeditivo, extintivo ou modificativo, nos moldes do artigo 373, II, do Código de Processo Civil, resta configurado o inadimplemento contratual da vendedora e a consequente rescisão do contrato.4. Comprovado que a rescisão do contrato se deu por inadimplência (culpa) do vendedor, não há se falar em retenção de valores.5. No caso de rescisão do contrato se deu por inadimplência (culpa) do vendedor, os juros devem incidir a partir da citação.6. Considerando que o inadimplemento contratual se deu por culpa exclusiva da parte vendedora, que não concluiu as obras de infraestrutura no tempo estipulado, a inversão da cláusula penal é medida que se impõe, ainda que prevista apenas para o comprador, conforme autorizado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos (REsp n.º 1631485/DF - Tema 971)7. O atraso imoderado e injustificado na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral passível de indenização.8. Em consonância com o disposto no artigo 85, § 11º, do Código de Processo Civil, majora-se a verba advocatícia fixada ao sucumbente. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO - > Recursos -> Apelação Cível 5421424-30.2022.8.09.0137, Rel. Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024) De qualquer modo, o dano moral, em tal hipótese, não é in re ipsa, devendo ser comprovado.Nesse ponto, importa consignar que, não obstante a inversão do ônus da prova ser direito do consumidor, este não é dispensado da comprovação mínima dos fatos constitutivos do seu direito, consoante sedimentado pelo STJ:"[...] 4. Consoante orientação jurisprudencial desta Corte, "a inversão do ônus da prova não dispensa a comprovação mínima, pela parte autora, dos fatos constitutivos do seu direito" (AgInt no REsp 1.717.781/RO, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 15.6.2018). 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial." (AgInt no AREsp n. 1.745.386/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/4/2021, DJe de 12/5/2021.)No caso, os autores não lograram êxito em comprovar o alegado abalo psíquico sofrido em razão do desfazimento do negócio.Dessa forma já se pronunciou o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA DE INFRAESTRUTURA. ASFALTAMENTO DAS VIAS. RECONHECIMENTO DA CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA/CONSTRUTORA PARA O DESFAZIMENTO DO CONTRATO. FIXAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA COM BASE NO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. § 2º DO ARTIGO 85 DO CPC/15. DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. SENTENÇA MANTIDA. [...] 6. Não é cabível a condenação da construtora/segunda recorrida em danos morais, pelo mero descumprimento do contrato de compra e venda de imóvel. A inobservância das regras pactuadas, não abre espaço para o reconhecimento presumido de lesão imaterial e, por si só, não expõe a contratante a situação vexatória ou desabonadora, capaz de atingir sua honra ou imagem." (TJGO, Apelação Cível 5374125-17.2021.8.09.0097, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, julgado em 02/05/2023, DJe de 02/05/2023) g.n. Assim, não demonstrada nenhuma excepcionalidade que ultrapassasse a frustração de expectativas inerente ao cotidiano das relações contratuais, capaz de violar a honra ou a imagem dos requerentes, o pedido de compensação por dano moral deve ser indeferido.DISPOSITIVOAnte o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:i) DECLARAR rescindido o contrato partícula de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, referente ao lote situado na avenida B, quadra 8, lote 4, Residencial Solar Nobre, em Jussara/GO, registrado sob matrícula n° 12.923;ii) DECLARAR nulas as cláusulas vigésima primeira, vigésima segunda, seus parágrafos primeiro e quarto do contrato firmado entre as partes;iii) CONDENAR a parte ré na obrigação de restituir, imediata e integralmente, a taxa de corretagem, as parcelas pagas pela parte autora até a data da concessão da tutela de urgência (28/04/2023),os valores de IPTU e taxas condominiais pagos até a data da propositura da presente ação, desde que comprovado o pagamento, tudo devidamente corrigido pelo INPC (a contar de cada pagamento) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação pela SELIC (pagamento pelo imóvel e IPTU);iv) CONDENAR a parte ré a pagar à parte autora multa contratual (cláusula penal) correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pelos autores, corrigida pelo INPC desde a data final do prazo de entrega (24/01/2021) e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação, nos termos do art. 406 do Código Civil;v) CONFIRMAR a tutela de urgência, tornando-a definitiva;vi) DETERMINAR, por conseguinte, que a posse do imóvel seja retomada pela parte ré;vii) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.Em razão da sucumbência recíproca, considerando que os autores decaíram do pedido de danos morais (R$ 5.000,00), mas foram vencedores na maior parte dos pedidos, CONDENO a parte ré ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, devendo os autores arcar com os 20% (vinte por cento) restantes, observada a gratuidade da justiça que lhes foi deferida. Interposto recurso de apelação, INTIME-SE a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo legal, e, não arguindo o(s) apelado(s) questão referida no §1º, art. 1.009, CPC, ou recorrendo adesivamente, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça com as cautelas de praxe e homenagens deste juízo.Implementado o trânsito em julgado, havendo custas e despesas processuais pendentes e não estando sob o pálio da gratuidade da justiça, INTIME-SE o devedor para efetuar o recolhimento no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de averbação.Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo.Publique-se. Registre-se. Intimem-se.Cumpra-se.Jussara/GO, datado e assinado digitalmente. BEATRIZ SCOTELARO DE OLIVEIRAJuíza Substituta(Decreto Judiciário n.° 1.392/2025)
Conteúdo completo bloqueado
Desbloquear
Entrar com Google