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"0013020-41.2022.8.26.0502" - Resultados da Busca – Página 22 de 22

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Iran Souza De Franca x Diferencial Gestao Condominial Ltda e outros

ID: 298756701

Tribunal: TJPE Órgão: Gabinete da Central de Agilização Processual Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0005514-12.2023.8.17.2480

Data de Disponibilização: 16/06/2025

Polo Ativo:

IRAN SOUZA DE FRANCA

Polo Passivo:

DIFERENCIAL GESTAO CONDOMINIAL LTDA GRAND JARDIM - CONDOMINIO CLUBE

Sentença (Outras)

Advogados:

WEDLLA FELIX SOARES COSTA

OAB/PE XXXXXX Desbloquear

CARLOS RENATO SANTOS DE FARIAS

OAB/PE XXXXXX Desbloquear

BRUNA RODRIGUES GOUVEIA

OAB/PE XXXXXX Desbloquear

MARIA AVILA DA SILVA

OAB/PE XXXXXX Desbloquear

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete da Central de Agilização Processual , 200, FORUM RODOLFO AURELIANO, RECIFE - PE - CEP: 50080-800 - F:( ) Processo nº 0005514-12.2023.8.17.2… Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete da Central de Agilização Processual , 200, FORUM RODOLFO AURELIANO, RECIFE - PE - CEP: 50080-800 - F:( ) Processo nº 0005514-12.2023.8.17.2480 AUTOR(A): IRAN SOUZA DE FRANCA RÉU: GRAND JARDIM - CONDOMINIO CLUBE, DIFERENCIAL GESTAO CONDOMINIAL LTDA SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais e pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por IRAN SOUZA DE FRANCA em face de GRAND JARDIM - CONDOMINIO CLUBE e DIFERENCIAL GESTAO CONDOMINIAL LTDA. Na petição inicial (ID 130145230), narra o Autor ser proprietário de dois apartamentos, unidades 1005B e 903C, situados no condomínio Réu. Alega que, em 04 de julho de 2022, fortes chuvas ocasionaram vazamentos no telhado do prédio, afetando o apartamento 1005B, localizado no último andar. Sustenta que, em decorrência da falta de manutenção, o apartamento 903C, situado no penúltimo andar, também sofreu danos, pois o teto do apartamento 1003C (unidade superior à sua) cedeu, ocasionando danos em sua unidade. Afirma ter realizado reparos no apartamento 903C às suas expensas e que, apesar de o condomínio ter se disposto a ressarcir e consertar o apartamento 1005C, não o fez. Alega ainda que, devido aos danos, perdeu inquilinos antes do término contratual, resultando em lucros cessantes. Requereu, em sede de tutela de urgência, que o condomínio Réu fosse compelido a realizar as reformas necessárias em seu apartamento 1005B. Ao final, pugnou pela procedência da ação para condenar os Réus à obrigação de fazer consistente nos reparos dos imóveis, ao pagamento de indenização por danos materiais, incluindo perdas e danos e lucros cessantes, e indenização por danos morais. Pleiteou os benefícios da justiça gratuita. O Réu GRAND JARDIM - CONDOMINIO CLUBE foi citado em 21/08/2023 (ID 141793653). Apresentou contestação (ID 144311242) em 13/09/2023, tempestivamente. Em sede preliminar, arguiu a falta de legitimidade ativa do Autor e a ocorrência de caso fortuito e força maior. No mérito, aduziu que, assim que tomou ciência dos fatos, iniciou os procedimentos para as providências necessárias, mas que depende da concordância dos demais condôminos. Alegou que a petição inicial não distingue as obrigações de cada unidade, tumultuando o entendimento. Sustentou que a unidade 903C foi reparada pelo Autor, mas que a maioria dos recibos não possui nota fiscal ou assinatura. Afirmou que a unidade 1005B foi reparada pelo condomínio, conforme documentação e vídeo anexos. Mencionou que a Convenção do Condomínio prevê limites para reparos emergenciais pelo síndico, exigindo aprovação da Assembleia para valores excedentes, e que à época dos fatos o condomínio passava por transição administrativa e eleição de síndico. Detalhou que a nova gestão, empossada em julho de 2022, convocou assembleia em 12/08/2022, contratou empresa especializada em 07/09/2022, concluindo os reparos do telhado em 30/10/2022 e os reparos internos da unidade 1005B em 01/06/2023. Pediu a improcedência dos pedidos e a condenação do Autor aos ônus sucumbenciais. A Ré DIFERENCIAL GESTAO CONDOMINIAL LTDA foi citada em 23/08/2023 (ID 142116373). Apresentou contestação (ID 144808446) em 18/09/2023, tempestivamente. Arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que atua como mera mandatária do síndico, prestando serviços administrativos ao condomínio, e não possui autonomia para determinar ou executar reparos sem autorização do síndico ou da assembleia. No mérito, reiterou os argumentos do condomínio Réu quanto à reparação das unidades, à transição administrativa e à necessidade de aprovação assemblear para obras. Sustentou que não pode ser responsabilizada por atos que não lhe competem. Pediu o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva ou, no mérito, a improcedência dos pedidos, com a condenação do Autor aos ônus sucumbenciais. O Autor apresentou réplicas às contestações (ID 149360919 e ID 149364819). Em audiência de instrução e julgamento realizada em 10/06/2024 (ID 173126483), presentes as partes e seus procuradores, não houve acordo. Foram colhidos os depoimentos das testemunhas Audeci Maria Corte de Alencar (arrolada pelo Autor) e José Ademário da Silva (arrolado pelos Réus, ouvido como declarante). Foi concedido prazo para apresentação de alegações finais. As partes apresentaram suas alegações finais (Autor ID 173994303; Réu Grand Jardim ID 175607413; Réu Diferencial ID 175607243). É o Relatório. DECIDO. A segunda Ré, DIFERENCIAL GESTAO CONDOMINIAL LTDA, arguiu em sua contestação (ID 144808446) a preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando que sua atuação se limita à prestação de serviços de administração condominial, como mandatária do condomínio, não possuindo autonomia ou responsabilidade pela execução de obras e reparos. Analisando os autos, verifica-se que a Ré Diferencial Gestão Condominial Ltda foi contratada pelo Condomínio Grand Jardim em 30/07/2022, conforme contrato de prestação de serviços (ID 144808450, juntado com a contestação da Ré). Os eventos danosos que deram origem à presente demanda, notadamente as fortes chuvas e as infiltrações iniciais, ocorreram em 04 de julho de 2022, data anterior à contratação da referida administradora. Ademais, mesmo que a contratação fosse contemporânea aos fatos, a jurisprudência é pacífica no sentido de que a administradora de condomínios, em regra, atua como mera mandatária do síndico e da assembleia geral, executando as deliberações e ordens destes, não lhe cabendo, via de regra, a responsabilidade direta pela conservação das áreas comuns ou pela execução de obras, salvo se comprovada falha na prestação de seus serviços específicos de administração ou se houver agido com excesso de mandato. A responsabilidade primária pela manutenção e reparo das áreas comuns do edifício é do próprio condomínio, ente despersonalizado representado pelo síndico. Corroborando esse entendimento, o Tribunal de Justiça de Pernambuco, em caso análogo, decidiu: "RECURSO DE APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO. MERA MANDATÁRIA. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO, INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES, PROTESTO DO TÍTULO, PUBLICIDADE NEGATIVA DO NOME DO SUPOSTO DEVEDOR OU COBRANÇA VEXATÓRIA. MERO DISSABOR DO COTIDIANO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A administradora do condomínio não atua em nome próprio, mas como mera mandatária do condomínio, respondendo apenas pelos atos que contrariem as instruções do mandante e excedam os limites do mandato, conforme art. 679 do CC. 2. Na hipótese dos autos, a própria autora reconhece que as cobranças retroativas foram feitas “a mando do síndico do Condomínio Allure’s Village”, o que torna a administradora parte ilegítima para responder por eventuais danos delas decorrentes. 3. No tocante aos danos extrapatrimoniais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no sentido de que a cobrança indevida, por si só, insere-se na esfera do mero dissabor do cotidiano, sendo necessária para configuração do dano moral a demonstração de fatos que o caracterizem, como a inscrição em cadastro de inadimplentes, o protesto, a publicidade negativa do nome do suposto devedor ou cobrança que o exponha a ameaça, coação, constrangimento, o que não foi comprovado no caso em apreço. 4. Recurso desprovido." (TJ-PE - APELAÇÃO CÍVEL: 0013020-26.2020.8.17.2001, Relator: CANDIDO JOSE DA FONTE SARAIVA DE MORAES, Data de Julgamento: 28/02/2024, Gabinete do Des. Márcio Fernando de Aguiar Silva (6ª CC)). No caso em tela, não há nos autos qualquer elemento que demonstre que a Ré DIFERENCIAL GESTAO CONDOMINIAL LTDA extrapolou os limites de sua atuação como administradora, que tenha sido negligente na execução de suas atribuições contratuais específicas de gestão ou que tenha concorrido diretamente para os danos sofridos pelo Autor. Sua função, como bem delineado na jurisprudência citada, é de mandatária, e a responsabilidade pelos atos de conservação e reparo das áreas comuns, que originaram os danos, recai sobre o mandante, ou seja, o condomínio. Assim, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Ré DIFERENCIAL GESTAO CONDOMINIAL LTDA, para excluí-la do polo passivo da presente demanda. Superada a preliminar, passo à análise do mérito em relação ao Réu remanescente, GRAND JARDIM - CONDOMINIO CLUBE. A controvérsia central reside na responsabilidade do condomínio Réu pelos danos sofridos nos apartamentos 1005B e 903C de propriedade do Autor, decorrentes de infiltrações. É incontroverso nos autos que os imóveis do Autor foram atingidos por infiltrações. O condomínio Réu, em sua contestação (ID 144311242), admite a ocorrência dos danos e a necessidade de reparos, embora divirja quanto à extensão de sua responsabilidade e à tempestividade das medidas adotadas. O Código Civil, em seu artigo 1.348, inciso V, estabelece que compete ao síndico "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores". Este dispositivo legal impõe ao condomínio o dever de manter a estrutura do prédio em condições adequadas de uso e segurança, o que inclui a manutenção de telhados, lajes e demais áreas comuns que possam afetar as unidades autônomas. No caso dos autos, as infiltrações que atingiram os apartamentos do Autor tiveram origem, segundo a narrativa inicial e as provas coligidas, em problemas no telhado do edifício e, no caso do apartamento 903C, possivelmente na laje do apartamento 1003C (unidade superior), que também se configura como área comum no que tange à sua estrutura e impermeabilização que afeta unidades inferiores. A jurisprudência pátria é consolidada no sentido de responsabilizar o condomínio por danos decorrentes da omissão em promover a devida manutenção das áreas comuns. Nesse sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça de Pernambuco já se manifestou: "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. REPAROS. INFILTRAÇÕES EM UNIDADE AUTÔNOMA. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. RAZOABILIDADE. 1. O ordenamento jurídico pátrio, em matéria de responsabilidade civil, adota a teoria da reparação integral do dano, exigindo, para a configuração do dever de indenizar, a comprovação efetiva da conduta ilícita, do dano, seja ele material ou moral, do nexo causal e da culpa lato sensu do agente. 2. No caso dos condomínios edilícios, o art. 1.348, V, do Código Civil determina que é incumbência do síndico 'diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores', estabelecendo, portanto, a obrigação do condomínio em manter a estrutura do prédio apta para uso, bem como consertá-la quando apresentar problemas que dificultem, impeçam ou comprometam seu uso ou sua segurança. 3. Hipótese em que, comprovada a existência de infiltrações na unidade autônoma originadas de áreas comuns do condomínio, notadamente falhas no telhado, calhas e tubulações do edifício, conforme laudo pericial, surge para o condomínio a obrigação de realizar os reparos necessários. (...)" (TJ-PE - APELAÇÃO CÍVEL: 00465322920228172001, Relator: FABIO EUGENIO DANTAS DE OLIVEIRA LIMA, Data de Julgamento: 15/05/2025, Gabinete do Des. Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima (1ª CC)). A situação dos autos amolda-se perfeitamente ao entendimento jurisprudencial citado, uma vez que as infiltrações que causaram danos aos imóveis do Autor decorreram de falhas na manutenção de áreas comuns (telhado e, possivelmente, laje superior). O condomínio Réu alega a ocorrência de caso fortuito ou força maior, em razão de chuvas atípicas. Contudo, embora chuvas intensas possam agravar problemas preexistentes, elas são eventos da natureza cuja ocorrência é previsível, especialmente em determinadas épocas do ano. A estrutura de um edifício deve estar preparada para suportá-las, o que se garante por meio de manutenção preventiva e corretiva adequada. A ausência desta manutenção afasta a caracterização da excludente de responsabilidade. Quanto à natureza da obra, os danos descritos – goteiras, mofo, risco de desabamento de gesso, comprometimento da habitabilidade – evidenciam a urgência dos reparos. O artigo 1.341, §1º, do Código Civil autoriza o síndico a realizar obras ou reparações necessárias independentemente de autorização assemblear, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. A alegação do condomínio de que necessitava de deliberação assemblear para obras de grande vulto ou que estava em transição administrativa não o exime da responsabilidade de agir com presteza, especialmente quando a segurança e a salubridade das unidades autônomas estão em risco. A demora na solução dos problemas, como se verá adiante, foi considerável. Ademais, o Autor pleiteia o ressarcimento dos valores despendidos com o reparo do apartamento 903C e indenização pelos lucros cessantes decorrentes da impossibilidade de locação dos apartamentos 1005B e 903C. No que tange ao apartamento 903C, o Autor alega ter custeado os reparos, apresentando comprovantes de despesas que totalizam R$ 3.439,12 (conforme detalhado nas alegações finais, ID 173994303, e documentos como os de ID 131683330). O condomínio questiona a validade de alguns desses comprovantes. Analisando a documentação acostada, verifica-se que o Autor logrou comprovar o dispêndio da referida quantia para reparos emergenciais na unidade, sendo devido o ressarcimento por parte do condomínio, responsável pela causa primária dos danos (infiltração oriunda de área comum ou da unidade superior). Em relação ao apartamento 1005B, o condomínio afirma ter realizado os reparos, concluindo-os em 01/06/2023 (ID 144311242). Os danos ocorreram em julho de 2022. A demora de quase um ano para a conclusão dos reparos em uma unidade afetada por infiltrações é excessiva e configura falha na prestação do dever de conservação. Quanto aos lucros cessantes, o Autor pleiteia valores correspondentes aos aluguéis que deixou de auferir. Para o apartamento 903C, o contrato de locação (ID 131683321) foi rescindido em 13/07/2022, com término previsto para 04/02/2023. O Autor pleiteia 7 meses de aluguel no valor de R$ 1.550,00, totalizando R$ 10.850,00. Considerando que a rescisão antecipada se deu em razão dos danos que tornaram o imóvel inabitável, e que a responsabilidade por esses danos é do condomínio, é devido o ressarcimento dos lucros cessantes neste período. Para o apartamento 1005B, o contrato (ID 131684493) foi rescindido em 05/12/2022, com término previsto para 21/02/2023, e os reparos foram concluídos apenas em 01/06/2023. O Autor pleiteia 7 meses de aluguel no valor de R$ 1.650,00, totalizando R$ 11.550,00. A testemunha Audeci Maria Corte de Alencar, ex-inquilina da unidade 1005B, afirmou em audiência (ID 173126483) que, embora houvesse goteiras, solicitou a rescisão por vontade própria para morar com a filha e que não teve móveis danificados. Tal depoimento mitiga a alegação de que a rescisão se deu unicamente pelos danos. Contudo, é inegável que o imóvel permaneceu com problemas de infiltração por um longo período, o que dificultaria nova locação. Assim, considero devido o pagamento de lucros cessantes para esta unidade pelo período entre a rescisão do contrato (05/12/2022) e a efetiva conclusão dos reparos pelo condomínio (01/06/2023), o que perfaz aproximadamente 5 meses e 25 dias, no valor mensal de R$ 1.650,00. O Autor, pessoa idosa, alega ter sofrido abalos morais em decorrência dos transtornos causados pelas infiltrações, da necessidade de lidar com reparos, da perda de inquilinos e da demora na solução dos problemas por parte do condomínio. A situação vivenciada pelo Autor ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano. A infiltração em imóvel residencial, com goteiras, mofo e risco à estrutura, gera angústia, desconforto e insegurança, afetando o direito à moradia digna e a tranquilidade do proprietário. A demora prolongada do condomínio em solucionar os problemas, obrigando o Autor a buscar a via judicial e a arcar com reparos por conta própria em uma das unidades, agrava a situação. A jurisprudência colacionada (AP CIV 0046532-29.2022.8.17.2001) é clara ao reconhecer o dano moral em casos de infiltrações recorrentes que comprometem a utilização segura e adequada do imóvel por período prolongado. Considerando as circunstâncias do caso, a condição de idoso do Autor, o período de transtorno e a negligência do condomínio em promover uma solução célere e eficaz, entendo configurado o dano moral, o qual arbitro em R$ 2.000,00 (dois mil reais), valor que se mostra razoável e proporcional à extensão do dano e ao caráter punitivo-pedagógico da medida. DISPOSITIVO Ante o exposto, 1. JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO em relação à Ré DIFERENCIAL GESTAO CONDOMINIAL LTDA, em razão de sua ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Condeno o Autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da Ré Diferencial Gestão Condominial Ltda, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida ao Autor, nos termos do art. 98, §3º, do CPC. 2. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial (ID 130145230) em face do Réu GRAND JARDIM - CONDOMINIO CLUBE para: a. CONDENAR o Réu GRAND JARDIM - CONDOMINIO CLUBE ao pagamento de indenização por danos materiais, referente aos reparos custeados pelo Autor no apartamento 903C, no valor de R$ 3.439,12 (três mil, quatrocentos e trinta e nove reais e doze centavos), a ser corrigido monetariamente pela tabela ENCOGE desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (21/08/2023). b. CONDENAR o Réu GRAND JARDIM - CONDOMINIO CLUBE ao pagamento de lucros cessantes: i. Referentes ao apartamento 903C, no valor de R$ 10.850,00 (dez mil, oitocentos e cinquenta reais), correspondente a 7 meses de aluguel (R$ 1.550,00 mensais), a ser corrigido monetariamente pela tabela ENCOGE desde a data em que cada aluguel seria devido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. ii. Referentes ao apartamento 1005B, no valor correspondente a 5 (cinco) meses e 25 (vinte e cinco) dias de aluguel, calculado sobre o valor mensal de R$ 1.650,00, a ser corrigido monetariamente pela tabela ENCOGE desde a data em que cada aluguel seria devido (a partir de 05/12/2022) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. c. CONDENAR o Réu GRAND JARDIM - CONDOMINIO CLUBE ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), a ser corrigido monetariamente pela tabela ENCOGE a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. d. Confirmar a obrigação de fazer consistente nos reparos do apartamento 1005B. Diante da sucumbência recíproca entre o Autor e o Réu GRAND JARDIM - CONDOMINIO CLUBE, mas em maior parte deste último, condeno o Réu GRAND JARDIM - CONDOMINIO CLUBE ao pagamento de 70% das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono do Autor, os quais fixo em 10% sobre o valor total da condenação. Condeno o Autor ao pagamento dos 30% restantes das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono do Réu GRAND JARDIM - CONDOMINIO CLUBE, fixados em 10% sobre o valor dos pedidos em que sucumbiu (diferença dos lucros cessantes do AP 1005B e parte do dano moral não concedido). Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais devidas pelo Autor, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça que lhe foi deferida. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Recife/PE, data da assinatura digital. Simony de Fátima de Oliveira Emerenciano Almeida Juíza de Direito

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