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Processo nº 1013769-50.2025.8.26.0562

ID: 313465385

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Santos - 2ª Vara da Fazenda Pública Classe: MANDADO DE SEGURANçA CíVEL Nº Processo: 1013769-50.2025.8.26.0562

Data de Disponibilização: 02/07/2025

Polo Ativo:

DANIEL DE SOUZA CANELLAS

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

LEANDRO BRASIL CHAVES

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1013769-50.2025.8.26.0562 - Mandado de Segurança Cível - ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis - Daniel de Souza Canellas - Trata-se de impetrou o presente mandad… Processo 1013769-50.2025.8.26.0562 - Mandado de Segurança Cível - ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis - Daniel de Souza Canellas - Trata-se de impetrou o presente mandado de segurança em face do SECRETÁRIO MUNICIPAL DE FINANÇAS E GESTÃO DE FINANÇAS E GESTÃO DO MUNICÍPIO DE SANTOS, alegando, em síntese, que ao buscar o recolhimento do ITBI fora surpreendido com a exigência de pagamento com base em valor venal de referência, arbitrado pela municipalidade, substancialmente superior ao valor real do negócio, sem qualquer instauração de procedimento administrativo prévio, tampouco oferecimento de contraditório e ampla defesa, em contrariedade ao disposto nos termos do julgamento do REsp 1.937.821 Tema 1.113. Pediu, liminarmente, a concessão da segurança para compelir a demandada a emitir guia de recolhimento do ITBI com base no valor da transação. Juntou documentos. O pedido liminar foi deferido pela decisão de fls. 48.. O Município apresentou informações às fls. 58/64, alegando, em resumo, que inexiste direito líquido e certo a embasar o mandamus, visto que a base de cálculo do ITBI é o valor venal, ou preço, do bem ou direito, como definido no artigo 7º da Lei Municipal 634/1989, apurado na Planta Genérica de Valores, resultado de ampla avaliação técnica especializada quanto aos valores praticados no mercado. Alega que no IRDR n. 2243516-62.2017.8.26.0000 restou fixada a tese de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do imóvel, ou o valor da transação, prevalecendo o que for maior. Alega não ser aplicável o decidido pelo STJ no Tema 1.113, que só pode ser vinculada a um caso concreto julgado, sendo que o Resp 1.937.821 se refere a arrematações de imóveis em hastas públicas judiciais, hipótese diversa do caso em testilha. É o relatório. Fundamento e decido. Trata-se de mandado de segurança onde o impetrante aponta ilegalidade do ato coator consubstanciado na exigência de pagamento do ITBI com base no valor venal do imóvel, visto que foi adquirido por preço menor. Como cediço, constitui o Mandado de Segurança remédio constitucional que objetiva assegurar direito líquido e certo violado ou em vias de violação por um agente público ou por delegatário que exerça atribuições do Poder Público. A demonstração do direito líquido e certo, outrossim, demanda prova pré-constituída, notadamente por não comportar o mandamus a fase instrutória inerente aos ritos que contemplam cognição primária. No caso dos autos, verifico a ilegalidade no ato da autoridade apontada como coatora, de modo que a pretensão da parte impetrante está amparada em direito líquido e certo violado. O artigo 156, II, da Constituição Federal de 1988 estabelece que compete aos municípios instituir imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como de cessão de direitos a sua aquisição. O Código Tributário Nacional, por sua vez, em seu art. 35, repete a mesma disposição, ao se referir à instituição de impostos sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, de bens imóveis. Quanto à base de cálculo do ITBI, estabelece o CTN em seu art. 38 ser o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, enquanto o art. 33 do mesmo Código traz que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel. Assim, em tese, o valor venal que serve de base de cálculo do IPTU deveria representar o valor de mercado do imóvel para uma venda à vista em condições ordinárias, sendo exatamente esse montante que a legislação estipula como sendo a base de cálculo do ITBI. Ocorre que, em 24 de fevereiro de 2022, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda. Confira-se a ementa do julgado no STJ: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1937821 SP 2020/0012079-1, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 24/02/2022, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022). No caso dos autos, o autor alega que os imóveis descritos na inicial foram adquiridos por preço inferior aos respectivos valores venais. Embora a ré sustente que a adoção base de cálculo tenha por amparo o art. 7º, "caput", da Lei Municipal 634/89, que estabelece que "a base de cálculo do imposto é o valor real ou preço do bem ou direito, sem dedução de qualquer encargo ou dívida que o onere" e que "em nenhuma hipótese a base de cálculo do imposto poderá ser inferior ao valor utilizado, no exercício, para base de cálculo do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana" (§2º), fato é que a mera existência de valor mínimo de transação acaba por alterar a base de cálculo do tributo de forma ilegal, e, ao utilizar esse expediente, o município parte da presunção de má-fé do contribuinte, adotando base de cálculo expressivamente superior ao valor da transação, fazendo-o mediante critério unilateral e genérico, desprovido de critérios objetivos legalmente previstos. Imperioso destacar que na análise do tema 113 do STJ objetivava-se definir as seguintes questões controvertidas: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI. E o enunciado aprovado pelo STJ pacificou a discussão em torno da base de cálculo do ITBI em caráter geral, não se extraindo das teses qualquer restrição, de modo que não se aplica o distinguishing pretendido pela Fazenda Municipal. Contudo, nada impede que o Fisco, mediante regular processo administrativo e cumpridos os requisitos do artigo 148 do Código Tributário Nacional, arbitre a base de cálculo do imposto de forma diversa em se verificando incompatibilidade entre o montante declarado e o real valor do mercado. Nesse sentido, os seguintes arestos: APELAÇÃO Mandado de segurança ITBI Base de cálculo Adoção de valor venal de referência distinto do valor venal utilizado para o cálculo do IPTU Necessidade de se distinguir os valores venais empregados em cada caso, afastado, contudo, o arbitramento puro e simples de valor venal de referência, em desrespeito ao art. 148 do CTN REsp repetitivo 1.937.821 do STJ Fixação das seguintes teses jurídicas: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente." Magistrado de primeira instância determinou o recolhimento do ITBI com base no valor da transação Sentença mantida RECURSO DESPROVIDO (TJ-SP - AC: 10687183820218260053 SP 1068718-38.2021.8.26.0053, Relator: Henrique Harris Júnior, Data de Julgamento: 31/08/2022, 18ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 31/08/2022). APELAÇÃO Mandado de Segurança ITBI- Ordem concedida para reconhecer direito ao recolhimento com base no valor do negócio ou do valor venal do IPTU, o que for maior - Alegada legalidade do valor de referência adotado pelo Município - Descabimento. Imposto que deve ser calculado sobre o valor do negócio, conforme tese fixada pelo STJ no julgamento REsp 1.937.821 Tema 1.113 - Sentença reformada em parte em sede de reexame necessário - Recurso não provido. (TJ-SP - APL: 10318384720218260053 SP 1031838-47.2021.8.26.0053, Relator: João Alberto Pezarini, Data de Julgamento: 28/04/2022, 14ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 28/04/2022). APELAÇÃO CÍVEL Mandado de segurança ITBI - Município de São Paulo Sentença que denegou a segurança que buscava afastar o valor de referência, previsto no art. 7º da Lei nº 11.154/91 como base de cálculo do ITBI - Impossibilidade de aplicação da Lei nº 11.154/91 com redação dada pelas Leis nº 14.125/2005 e 14.256/2006 Valor de referência afastado no julgamento do Resp 1.937.821/SP (Tema 1113) - Teses fixadas pelo STJ, que afastam o valor venal de referência e desvinculam a base de cálculo do ITBI do valor venal para fins de IPTU, inclusive como piso da tributação, fixando como parâmetro da base de cálculo do tributo o valor da transação, declarado pelo contribuinte, entretanto, corrigido menetariamente Precedentes do STJ - Sentença reformada - Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10127517620198260053 SP 1012751-76.2019.8.26.0053, Relator: Raul De Felice, Data de Julgamento: 11/04/2022, 15ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 11/04/2022). Ante o exposto, reconhecido o direito do impetrante de recolher o o ITBI com base no valor da real transação imobiliária, CONCEDO A SEGURANÇA, confirmando a liminar anteriormente deferida, para que o autor recolha o ITBI, com base nos valores das respectivas transações imobiliárias, com fulcro no art. 487, I, do CPC. Comunique-se a autoridade coatora. Sem condenação em honorários de sucumbência, por expressa vedação legal (art. 25 da Lei 12.016/2009). Custas e despesas processuais pela impetrada. Após o decurso do prazo para apresentação de recurso, com ou sem eles, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, conforme o artigo 14, § 1º, da Lei nº 12.016/09. Publique-se e Intime-se - ADV: LEANDRO BRASIL CHAVES (OAB 206171/SP)

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