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Condominio Conjunto Residencial Moradias Vilas Novas Cond V x Companhia De Habitação Popular De Curitiba e outros

ID: 282112540

Tribunal: TJPR Órgão: Secretaria Especializada em Movimentações Processuais das Varas da Fazenda Pública de Curitiba - 2ª Vara Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0017866-22.2008.8.16.0001

Data de Disponibilização: 28/05/2025

Polo Ativo:

CONDOMINIO CONJUNTO RESIDENCIAL MORADIAS VILAS NOVAS COND V

Polo Passivo:

COMPANHIA DE HABITAçãO POPULAR DE CURITIBA FLAVIO JORGE DA SILVA

Conclusão

Advogados:

MANOEL ALEXANDRE SCHERNOSKI RIBAS

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LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ

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GABRIEL HENRIQUE DE PAULA LIMA

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SAMIR BRAZ ABDALLA

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MATHEUS BUCH DA SILVA

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RAPHAEL WOTKOSKI

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OLGA DEZUO

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA SECRETARIA ESPECIALIZADA EM MOVIMENTAÇÕES PROCESSUAIS DAS VARAS DA FAZENDA PÚBLICA DE CURIT… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA SECRETARIA ESPECIALIZADA EM MOVIMENTAÇÕES PROCESSUAIS DAS VARAS DA FAZENDA PÚBLICA DE CURITIBA - 2ª VARA - PROJUDI Rua da Glória, 362 - 1º andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.030-060 - Fone: (41) 3200-4702 - E-mail: secretariaunificadavarasfazendapublica@tjpr.jus.br Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Espécies de Contratos Processo nº: 0017866-22.2008.8.16.0001 Autor(s): CONDOMINIO CONJUNTO RESIDENCIAL MORADIAS VILAS NOVAS COND V Réu(s): COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA FLAVIO JORGE DA SILVA DECISÃO SANEADORA Vistos e examinados. Trata-se de Ação de Cobrança proposta por CONDOMINIO CONJUNTO RESIDENCIAL MORADIAS VILAS NOVAS COND V em face de FLÁVIO JORGE DA SILVA. Narra a exordial que a parte ré é proprietária do imóvel residencial, Rua Silvio Duarte, nº 103, Bairro CIC, CEP 81310-030, Curitiba/PR, apto. 01, do bloco 01, Condomínio Conjunto Residencial Moradias Vilas Novas – Condomínio V, conforme faz prova a matrícula sob nº 67.497, lavrada junto ao Registro de Imóveis da 6ª Circunscrição de Curitiba/PR. Afirma que na qualidade de proprietária do imóvel a parte ré, de acordo com o art. 12 da Lei 4.591/64, está obrigada a contribuir com o rateio das despesas condominiais, porém deixou de efetuar o pagamento dos encargos do condomínio que lhe coube, estando em atraso com as prestações correspondentes aos meses de 10/04/1998 à 10/03/2000, 10/06/2000 à 10/08/2002, 10/12/2002, 10/06/2003 à 10/10/2003, 10/12/2003, 10/08/2004, 10/04/2006, 10/11/2006, 10/12/2006, 10/02/2007, 10/06/2007 à 10/12/2007. Em razão disso almeja a procedência do pedido, com a condenação da ré ao pagamento do principal, bem como das cotas vincendas no curso da ação, a correção monetária de acordo com Decreto 1544, a partir do vencimento, com juros de mora de 1% ao mês, multa condominial, custas processuais e honorários. Protesta pela produção de provas. Dá-se à causa o valor de R$ 27.419,57. Junta documentos (ev. 1.1, p. 1/54). Proferiu-se decisão inicial (ev. 1.2, p. 1). A parte autora requereu a inclusão da Companhia de Habitação Popular de Curitiba – COHAB – CT no polo passivo (ev. 6.1), tendo complementado o pleito no ev. 25.1/25.2, o que foi deferido (ev. 29.1). Devidamente citada, a ré COHAB – Companhia de Habitação Popular de Curitiba apresentou contestação, suscitando, inicialmente, incompetência absoluta, em razão do foro privilegiado. Ainda, suscita ilegitimidade ativa por transferência da titularidade dos créditos para a empresa Garante Serviços de Apoio S/C, bem como sua ilegitimidade. Aventa prejudicial de mérito – prescrição. Em síntese almeja o reconhecimento das preliminares e prejudicial de mérito arguidas. Protesta pela produção de provas (ev. 48.1). Réplica (ev. 52.1). Foi declinada a competência para este Juízo (ev. 104.1). Os autos foram recebidos neste Juízo (ev. 116.1). Especificadas provas pela ré COHAB (ev. 122.1/122.2). O Ministério Público manifestou-se pela não intervenção no feito (ev. 127.1). Devidamente citado (ev. 281.1), o réu ofereceu contestação, salientando que em 29/09/1993 assinou um Termo de Compromisso de Compra e Venda relativo a um imóvel vinculado à Companhia de Habitação Popular de Curitiba-COHAB, no entanto, este documento jamais se traduziu em uma aquisição efetiva da propriedade, pois nenhuma das obrigações inerentes à posse do imóvel foi cumprida, seja no sentido de ocupação física, seja no sentido de pagamentos vinculados ao bem. Frisa que nunca recebeu as chaves do imóvel, nunca exercer qualquer ato de posse ou domínio sobre o bem e nunca realizou qualquer pagamento vinculado ao compromisso de compra e venda. Destaca que a própria ausência de pagamento de valores da parcela ou de transferência da propriedade por meio de escritura pública reforça o fato de que o réu jamais foi o real adquirente do bem. Pontua que não reside no Brasil há vários anos, encontrando-se estabelecido nos Estados Unidos da América desde 1997 e sua saída definitiva do país é comprovada por passaporte e registros migratórios, os quais indicam entradas e saídas regulares do território norte-americano, evidenciando que o réu sequer se encontrava sob o solo brasileiro nos períodos e que as taxas condominiais foram supostamente geradas. Defende que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais receia exclusivamente sobre quem detém a posse direta do imóvel, usufruindo de sua estrutura e dos serviços prestados pelo condomínio, o que nunca foi o caso do réu. Pontua que a averbação AV-2 na matrícula do imóvel, realizada em 21/01/2009, o compromisso de compra e venda foi formalmente cancelado, o que demonstra que o negócio jurídico jamais se concretizou. Acentua que a ausência de esclarecimento sobre a identidade real do possuidor do imóvel configura grave omissão por parte da COHAB-CT. Aventa prescrição das parcelas anteriores a 01/07/2003. Assegura inexistência de responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e inexistência de imissão na posse. Discorre sobre o compromisso de compra e venda e a responsabilidade da COHAB. Destaca que os documentos presentes nos autos 927/2007 comprovarão que o réu não pode ser responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. Alega ilegitimidade passiva. Em síntese requer o reconhecimento da prescrição parcial das cobranças de taxas condominiais vencidas antes de 01/07/2003, nos termos doa art. 206, §5º, I do CC. O reconhecimento da sua ilegitimidade passiva, vez que não possuiu e nunca exerceu qualquer posse sobre o imóvel, devendo a responsabilidade ser atribuída ao verdadeiro ocupante do bem. No mérito, a improcedência dos pedidos. Almeja o apensamento dos autos 927/2007 aos presentes autos. Pugna pela concessão da gratuidade da justiça. Protesta pela produção de provas. Junta documentos (ev. 282.1/282.7). Réplica (ev. 287.1). Especificadas as provas que pretendem produzir (ev. 292.1, 293.1 e 294.1). Vieram-me os autos conclusos. Decido. Da Justiça Gratuita Em relação ao pedido de justiça gratuita formulado, determino que o réu Flávio anexe documentos que, de fato, atestem que não possui condições de arcar com as custas do processo sem prejuízo do próprio sustento ou de sua família, tais como comprovantes de rendimentos, holerites, extratos bancários relativos aos 3 (três) últimos meses, bem como a última declaração de imposto de renda ou certidão de regularidade de inscrição do CPF em conjunto com a informação de que não há declaração junto à base de dados da Receita Federal, com o objetivo de serem aferidos os requisitos necessários para a concessão da benesse. Prazo de 15 (quinze) dias. Preliminares Da Ilegitimidade Ativa Sustenta a ré COHAB que houve sub-rogação entre o Condomínio autor e a empresa administradora de condomínios Garante Serviços de Apoio S/C, conforme consta nos próprios boletos. Pugna pela exibição do contrato de prestação de serviços efetuado entre o condomínio autor e a Garante Serviços de Apoio S/C, pois só com a exibição do contrato poderá comprovar que houve a sub-rogação das parcelas do condomínio, aplicando-se a regra do art. 396 e seguintes do CPC e consequente ilegitimidade ativa do condomínio, com a extinção da ação. Por sua vez, defende a parte autora que a sub-rogação não se presume e no caso inexiste qualquer disposição e/ou contrato entre condomínio e terceiro/empresa de cobrança, com previsão da denominada sub-rogação convencional. Por certo que a sub-rogação pode ser legal ou convencional, de acordo com o artigo 347 do Código Civil. Este instituto, entretanto, não se presume. Para a aplicação exige-se previsão no ordenamento jurídico ou manifestação expressa das partes contratantes. O Código Civil dispõe quanto à sub-rogação convencional: Art. 347. A sub-rogação é convencional: I - quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos; II - quando terceira pessoa empresta ao devedor a quantia precisa para solver a dívida, sob a condição expressa de ficar o mutuante sub-rogado nos direitos do credor satisfeito. Dessa forma, a contratação, pelo condomínio, de uma empresa prestadora de serviços para auxiliar na cobrança das cotas condominiais não caracteriza sub-rogação ou cessão de crédito, se não expressamente convencionado. Dito isso, postergo a análise da ilegitimidade ativa para a sentença uma vez que se faz necessária a juntada do contrato de prestação de serviços de cobrança de taxas condominiais firmado com a empresa GARANTE SERVIÇOS DE APOIO S/C LTDA conforme pleiteado pela ré. Da Ilegitimidade Passiva da ré Cohab Afirma a ré COHAB que é ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois conforme visto, a ação foi proposta em face do mutuário, no período anterior a retomada do imóvel e o compromisso de compra e venda encontra-se devidamente registrado na respectiva matrícula imobiliária. Frisa que o uso e fruição do bem sempre foi do compromissário comprador, pois dizem respeito ao período em que o imóvel era usufruído pelo mutuário, vez que se refere a períodos de abril de 1998 a 10/12/2007, sendo que o imóvel foi retomado em 30/07/2008. Assegura que o ocupante do imóvel é o responsável pelo pagamento das taxas condominiais. Pugna pelo reconhecimento da ilegitimidade passiva. A seu turno, sustenta a parte autora que o fato de existir contrato de promessa de compra e venda não exime a responsabilidade da ré COHAB quanto ao imóvel que é e sempre foi de sua propriedade. A ilegitimidade passiva ad causam da ré também não merece prosperar, em razão do cancelamento do compromisso de compra e venda e de estar registrada como proprietária do imóvel, devendo responder por débitos de natureza propter rem. Nessa senda: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE VALORES ANTECIPADOS. TAXAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. GRATUIDADE DA JUSTIÇA INDEFERIDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA – COHAB-CT. INOCORRÊNCIA. CANCELAMENTO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA AVERBADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. PROPRIEDADE PLENA DA APELANTE. MÉRITO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS DURANTE O PERÍODO DE VIGÊNCIA DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE COBRANÇA. DOCUMENTOS APTOS A COMPROVAR A EXISTÊNCIA DA DÍVIDA. OBRIGAÇÃO LÍQUIDA E CERTA. DISTINÇÃO ENTRE TAXAS E DESPESAS CONDOMINIAIS. IRRELEVÂNCIA. DESPESAS REGULARMENTE PREVISTAS NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. MULTA DECORRENTE DE LEI. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0002643-97.2020.8.16.0004 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTO ALEXANDRE KOZECHEN - J. 29.03.2025) – grifado. Em regra, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem. Entretanto, quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito regresso contra o antigo proprietário/possuidor. (STJ. Quarta Turma. REsp. 1.229.639-PR (2010/0223809-2), Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 11/10/2016, DJe: 20/10/2016) Assim sendo, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam suscitada pela COHAB. Da Ilegitimidade Passiva do réu Flavio Jorge da Silva Sustenta o réu que inexiste qualquer base fática ou jurídica que justifique a sua vinculação ao débito discutido, uma vez que não exerceu a posse sobre o bem, nem usufruiu os serviços condominiais prestados. Ressalta que o compromisso de compra e venda foi cancelado. Almeja a extinção da ação, pugnando pelo reconhecimento da sua ilegitimidade. Pois bem. Embora o réu tenha comprovado, através da matrícula atualizada do imóvel, acostada ao ev. 282.3, AV-2-67.497, que houve o cancelamento do compromisso de compra e venda firmado junto à Cohab, destaca-se que aludida ação que deu origem a resolução contratual, somente foi proposta em 2007, sendo que o objeto da demanda se refere às cotas condominiais atinentes ao período - com intervalos - de 1998 a 2007. Ou seja, é evidente que tal documento, por si só, não afasta a responsabilidade do réu, sendo mister a dilação probatória para tanto. Com efeito, a preliminar arguida confunde-se com o mérito da demanda, tendo em vista que somente após a produção de provas poderá ser constatado se, de fato, o réu esteve na posse do imóvel no período das cobranças condominiais em voga. Ressalta-se que a apuração da existência de relação jurídica entre a parte autora e a parte ré acarretará a procedência ou não do pedido deduzido no incidente, e não na extinção do processo, sem resolução do mérito Assim sendo, postergo a análise da preliminar em tela por ocasião da sentença. Prejudicial de Mérito Prescrição A parte ré Cohab sustenta que a presente ação visa solver taxas condominiais inadimplidas no período de out/1998 a dez/2007 – com intervalos e o despacho ordenando a sua citação foi proferido em 16/02/2018, sendo apenas 18/06/2018, ou seja, a interrupção da prescrição ocorreu apenas em 2018, mas o prazo seria de 05 (cinco) anos a partir do vencimento da parcela. Frisa que a pretensão do autor encontra-se prescrita, pois o último débito condominial exigido é do ano de 2007 e a data do despacho que ordenou a citação da ré é 2018. A seu turno, o réu Flavio também alega prescrição em relação às parcelas anteriores a 01/07/2003. Pois bem. A dívida de contribuições condominiais, por decorrer de previsão em convenções, regimentos e atas – instrumentos particulares, mas de natureza pública por força de lei, goza da liquidez exigida na lei civil (artigo 206, § 5º, inciso I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular). De acordo com a jurisprudência já consolidada do Superior Tribunal de Justiça, aplica-se o prazo prescricional quinquenal: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL. INCIDÊNCIA DO 206, § 5º, I, DO CC/02. 1. Na vigência do CC/16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177, por se tratar de ação pessoal sem prazo prescricional específico previsto. 2. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, houve a ampliação das hipóteses de prazos específicos para prescrição, reduzindo por consequência a incidência do prazo prescricional ordinário, que foi também reduzido para 10 anos. 3. A pretensão de cobrança de cotas condominiais, por serem líquidas desde sua definição em assembleia geral de condôminos, bem como lastreadas em documentos físicos, adequa-se com perfeição à previsão do art. 206, § 5º, I, do CC/02, razão pela qual aplica-se o prazo prescricional quinquenal. 4. Recurso especial provido. (STJ, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/06/2013, T3 - TERCEIRA TURMA)” Por conseguinte, quanto as dívidas de 10/08/2003 até o ajuizamento da demanda (04/07/2008), aplica-se o prazo quinquenal a partir do vencimento e inexiste prescrição a ser reconhecida. E, quanto aos débitos anteriores (10/04/1998 à 10/07/2003), aplica-se o prazo quinquenal a partir da vigência do Código Civil/2002, isto é, a partir de 11/01/2003. Logo, estão prescritos os débitos condominiais relativos a 10/06/2003 e 10/07/2003, vez que a ação somente foi proposta em 04/07/2003. No mais, não prospera a alegação da ré no sentido de que somente foi citada no ano de 2018, posto que a citação válida retroage à data da propositura da demanda, interrompendo a prescrição nos termos do artigo 240, § 1º do Código de Processo Civil. Durante o decorrer da ação, a parte autora empreendeu todas as medidas necessárias para citação dos promitentes compradores do bem, cumprindo às diligências desse juízo. Assim, diante de tais considerações, acolho parcialmente a prejudicial de mérito arguida, reconhecendo a prescrição somente em relação aos débitos condominiais relativos a 10/06/2003 e 10/07/2003, nos termos da fundamentação, de modo que julgo extinta a ação, com resolução do mérito, pelo reconhecimento da prescrição, nos termos do art. 487, II do CPC em tal ponto. Do Saneamento O pedido é juridicamente possível, a ação é adequada e necessária e a titularidade ativa e passiva da pretensão formulada se encaixa nas pessoas relacionadas nos polos ativo e passivo desta ação neste momento processual, motivo pelo qual entendo presentes as condições da ação. Por sua vez, entendo presentes os pressupostos processuais, ou seja, os requisitos necessários para que o processo se torne válido, capaz de produzir efeitos e permitir que as partes alcancem a obtenção de uma sentença de mérito, posto que a demanda inicial encontra-se apta, o Juízo encontra-se com a investidura jurisdicional necessária para analisar o caso, a parte autora encontra-se devidamente representada para figurar no polo ativo e o demandado tem capacidade de ser parte e estar em juízo. Desta forma, presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, bem como inexistindo outras preliminares/prejudiciais de mérito a serem apreciadas, o processo encontra-se apto para cognição da pretensão material deduzida, razão pela qual, declaro o feito SANEADO. Incabível o julgamento antecipado da lide, pela necessidade de produção de provas, pelo que estabeleço os pontos controvertidos: a) se o réu Flavio Jorge da Silva estava na posse do imóvel no período das cobranças; e, b) existência/inexistência de responsabilidade dos réus pelos pagamentos dos débitos condominiais objeto da demanda. Da Distribuição do Ônus da prova (artigo 357, III do CPC) Diante do exposto acima, defino a distribuição do ônus da prova da seguinte maneira: a) ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; e b) aos réus, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora. Dos Meios de Prova Instadas as partes para manifestação acerca do interesse na dilação probatória, o réu Flávio pugnou pela expedição de ofício à COHAB para que informe quem efetivamente recebeu as chaves do imóvel e exerceu a posse durante o período de cobrança, bem como pleiteou pelo apensamento da ação com os autos 927/2007. O autor pugnou pela intimação da COHAB para que forneça o relatório de pagamento das parcelas do contrato de promessa de compra e venda gravado na matrícula do imóvel. Por fim, a ré COHAB pugnou pela produção de prova oral consistente na oitiva do síndico do condomínio, bem como a juntada de documentos, entre eles o contrato de prestação de serviços de cobrança de taxas condominiais firmado com a empresa GARANTE SERVIÇOS DE APOIO S/C LTDA a fim de comprovar a ilegitimidade ativa. Sendo assim, para a elucidação das questões controvertidas: Defiro o pedido de produção de prova documental, nos termos do art. 435 do Código de Processo Civil. Intime-se a parte autora para que, no prazo de 15 dias, apresente os documentos requeridos pela ré ao ev. 294.1, mormente o contrato firmado com a empresa GARANTE SERVIÇOS DE APOIO S/C LTDA. Intime-se a parte ré COHAB para que acoste o relatório de pagamento das parcelas do contrato de promessa de compra e venda gravado e cancelado na matrícula do imóvel e apresente documentos que comprovem quem efetivamente recebeu as chaves do imóvel e exerceu a posse durante o período de cobrança. Defiro a juntada de novos documentos pelas partes, no prazo de 15 (quinze) dias, a contar da presente decisão. Ciente de que a não apresentação dos documentos acarretará o julgamento do feito com base nos documentos já acostados, sem possibilidade de juntada posterior. No mais, indefiro o pedido de apensamento da presente ação junto aos autos 927/2007, vez que cabe à própria parte interessada empreender diligências para o intento pretendido. Isto é, cabe ao réu acostar aos autos as principais peças do referido processo, com o fito de corroborar o alegado. Por fim, indefiro produção de oral com a oitiva de testemunhas, uma vez que não demonstrada de forma pormenorizada a imprescindibilidade da prova para a apreciação dos pontos controvertidos, sendo certo que não é possível inferir que a oitiva de testemunhas contribuiria para o deslinde do caso em tela. Preclusa a presente decisão, contados e preparados, venham os autos conclusos para julgamento. Anote-se a conclusão como sentença. Diligências e intimações necessárias. Curitiba, 22 de maio de 2025. Renato Henriques Carvalho Soares JUIZ DE DIREITO

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