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Processo nº 1006632-71.2025.8.11.0000

ID: 256237470

Tribunal: TJMT Órgão: Segunda Câmara Criminal Classe: HABEAS CORPUS CRIMINAL Nº Processo: 1006632-71.2025.8.11.0000

Data de Disponibilização: 14/04/2025

Polo Ativo:

DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO

Polo Passivo:

Acórdão

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA CRIMINAL Número Único: 1006632-71.2025.8.11.0000 Classe: HABEAS CORPUS CRIMINAL (307) Assunto: [Ameaça, Habeas Corpus - Cabimento, Contra a Mulhe… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA CRIMINAL Número Único: 1006632-71.2025.8.11.0000 Classe: HABEAS CORPUS CRIMINAL (307) Assunto: [Ameaça, Habeas Corpus - Cabimento, Contra a Mulher, Crime de Descumprimento de Medida Protetiva de Urgência] Relator: Des(a). JORGE LUIZ TADEU RODRIGUES Turma Julgadora: [DES(A). JORGE LUIZ TADEU RODRIGUES, DES(A). PAULO SERGIO CARREIRA DE SOUZA, DES(A). RUI RAMOS RIBEIRO] Parte(s): [DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (IMPETRANTE), JOAO CELIO DA SILVA SANTOS - CPF: 061.078.625-36 (PACIENTE), JUÍZO DA SEGUNDA VARA CRIMINAL DA COMARCA DE BARRA DO GARÇAS (IMPETRADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), JUÍZO DA 2ª VARA CRIMINAL DA COMARCA DE BARRA DO GARÇAS (IMPETRADO), KHEYTH SAMARA GOMES CANDIDO - CPF: 045.134.031-01 (VÍTIMA)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA CRIMINAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUI RAMOS RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DENEGOU A ORDEM. E M E N T A Ementa: DIREITO CONSTITUCIONAL E PROCESSUAL PENAL. HABEAS CORPUS. DESCUMPRIMENTO DE MEDIDA PROTETIVA DE URGÊNCIA E AMEAÇA NO CONTEXTO DE VIOLÊNCIA DOMÉSTICA. PRISÃO PREVENTIVA. FUNDAMENTAÇÃO IDÔNEA. GARANTIA DA ORDEM PÚBLICA. REITERAÇÃO CRIMINOSA. CONSTRANGIMENTO ILEGAL NÃO CONFIGURADO. ORDEM DENEGADA. I. Caso em exame: Habeas Corpus impetrado pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso em favor do paciente, visando a revogação da prisão preventiva decretada pelo Juízo da 2ª Vara Criminal da Comarca de Barra do Garças/MT, em razão da suposta prática dos crimes de descumprimento de medida protetiva de urgência e ameaça, no âmbito de violência doméstica. II. Questão em discussão: 2. A questão em discussão consiste em verificar se há ilegalidade na decisão que decretou a prisão preventiva do paciente, considerando os argumentos de ausência de intimação válida acerca das medidas protetivas; inexistência de elementos concretos que indiquem o descumprimento deliberado da ordem judicial; desproporcionalidade da prisão preventiva; e possibilidade de aplicação de medidas cautelares diversas. III. Razões de decidir: 3. Restou comprovado nos autos que o paciente foi devidamente intimado da decisão que fixou medidas protetivas de urgência, conforme certidões de intimação datadas de 16/10/2024. 4. A decisão que decretou a prisão preventiva está fundamentada na necessidade de garantir a ordem pública e a efetividade das medidas protetivas, evidenciado pela reiteração da conduta ilícita em face da mesma vítima. 5. As medidas cautelares diversas mostram-se inadequadas, considerando o histórico de descumprimento das determinações judiciais e o comportamento agressivo do paciente após a prisão em flagrante, o que denota risco concreto à integridade física e psicológica da vítima. 6. A segregação cautelar não se confunde com eventual pena privativa de liberdade decorrente de condenação, possuindo natureza meramente processual e acautelatória. IV. Dispositivo e tese: 7. Ordem de Habeas Corpus denegada. Tese de julgamento: "1. A prisão preventiva é admissível quando presente o descumprimento deliberado de medida protetiva de urgência, visando resguardar a ordem pública e a integridade da vítima. 2. A existência de condições pessoais favoráveis não impede a decretação da prisão preventiva quando demonstrado risco concreto de reiteração delitiva." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXVIII; CPP, arts. 312 e 313, III; L. 11.340/2006, art. 24-A. Jurisprudências relevantes citadas: TJMT, HC nº 1016797-17.2024.8.11.0000, Rel. Des. Luiz Ferreira da Silva, 3ª Câmara Criminal, j. 24.07.2024; TJMT, HC nº 1016548-66.2024.8.11.0000, Rel. Des. Lídio Modesto da Silva Filho, 4ª Câmara Criminal, j. 16.07.2024; TJMT, HC nº 1023560-68.2023.8.11.0000, Rel. Des. Rondon Bassil Dower Filho, 3ª Câmara Criminal, j. 22.11.2023. RELATÓRIO EXMO. SR. DES. JORGE LUIZ TADEU RODRIGUES (RELATOR) Egrégia Câmara: Trata-se de Habeas Corpus, com pedido liminar, impetrado pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, em favor de JOÃO CÉLIO DA SILVA SANTOS, apontando como autoridade coatora o Juízo da 2ª Vara Criminal da Comarca de Barra do Garças/MT. Extrai-se da impetração que o paciente encontra-se preso preventivamente na Unidade Prisional de Barra do Garças/MT desde 04 de março de 2025, sob a imputação, em tese, dos crimes de Descumprimento de Medida Protetiva de Urgência e Ameaça no contexto de violência doméstica e familiar contra a mulher (art. 24-A da Lei 11.340/2006 e art. 147 do Código Penal). Em síntese, a impetrante alegou que o paciente está sofrendo constrangimento ilegal sob os seguintes fundamentos: a) ausência de comprovação efetiva da intimação do paciente sobre as medidas protetivas deferidas; b) inexistência de indícios concretos de descumprimento deliberado da ordem judicial; c) ausência de requisitos autorizadores para a decretação da prisão preventiva; d) as medidas cautelares mostram-se suficientes; e e) em eventual condenação não será fixado o regime fechado. Por fim, requereu a concessão da liminar para revogar a prisão preventiva do paciente. No mérito, pugnou pela concessão da ordem. O pedido de liminar foi indeferido na decisão proferida em 11 de março de 2025 (id. 273337895). Na sequência, a douta Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pela denegação da ordem (id. 274927869). É o relatório. VOTO Egrégia Câmara: Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos para a sua constituição válida e regular, o presente Habeas Corpus há de ser submetido a julgamento. Como relatado, por meio da presente ação constitucional, a Defesa do paciente objetiva cessar o alegado constrangimento ilegal, a que está submetido o paciente JOÃO CÉLIO DA SILVA SANTOS, que teve sua prisão preventiva decretada, em 27/01/2025, em decorrência, em tese, da prática dos crimes de Descumprimento de Medida Protetiva de Urgência e Ameaça no contexto de violência doméstica e familiar contra a mulher (art. 24-A da Lei 11.340/2006 e art. 147 do Código Penal). Exsurge do auto de Prisão em Flagrante nº 1006632-71.2025.8.11.0000, que o Juízo da 2ª Vara Criminal da Comarca de Barra do Garças/MT, decretou a prisão preventiva do paciente, sob os seguintes fundamentos: “No que diz respeito à necessidade da manutenção da prisão, muito embora o custodiado subjetivamente não pareça ser perigoso à sociedade, constata-se que objetivamente não surtiram efeito as medidas tomadas pelo juízo em um passado recente. Mesmo dada a oportunidade em responder em liberdade o procedimento que originou as medidas protetivas, ora descumpridas, reiterou na sua conduta, em semelhante modo de agir, em face da mesma mulher, demonstrando desrespeito à ordem judical vigente, ensejando a medida mais gravosa da prisão preventiva para garantir a ordem pública e a segurança da vítima, nos termos do artigo 313, III, c/c art. 312, ambos do CPP.”(sic) A impetrante alega que o paciente não foi intimado da decisão que concedeu as medidas protetivas de urgência. No entanto, ao analisar os autos do processo nº 1010457-45.2024.8.11.0004 que concedeu as respectivas medidas, verifica-se que a intimação ocorreu regularmente em 16/10/2024, conforme certidão positiva constante nos documentos id. 172808026 e 172808030, sendo os delitos cometidos, em tese, no dia 03/03/2025, portanto, o paciente tinha conhecimento das restrições impostas quando da suposta prática dos delitos. Constata-se, da aludida decisão, que estão presentes os pressupostos autorizadores do decreto prisional, porquanto a decisão da autoridade coatora se acha fundamentada na garantia da ordem pública, visando a execução das medidas protetivas para resguardar a integridade física e psíquica da vítima. Nesse sentido, o entendimento jurisprudencial consolidado por este Egrégio Tribunal de Justiça é o seguinte: “HABEAS CORPUS. LESÃO CORPORAL PRATICADA CONTRA A MULHER, AMEAÇA, PERSEGUIÇÃO E DESCUMPRIMENTO DE MEDIDAS PROTETIVAS. 1. ALEGADO CONSTRANGIMENTO ILEGAL DECORRENTE DA AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA PRISÃO PREVENTIVA. INCONSISTÊNCIA. DECISÃO FUNDAMENTADA. GARANTIA DA ORDEM PÚBLICA PARA EVITAR A REITERAÇÃO CRIMINOSA DO PACIENTE E GARANTIR A INTEGRIDADE FÍSICA E PISCOLÓGICA DA VÍTIMA. 2. APLICAÇÃO DE MEDIDAS CAUTELARES ALTERNATIVAS. IMPOSSIBILIDADE. MEDIDAS ALTERNATIVAS QUE SE REVELAM INSUFICIENTES. 3. PREDICADOS PESSOAIS DO PACIENTE. IRRELEVÂNCIA. CONSTRANGIMENTO ILEGAL NÃO CONFIGURADO. 4. PEDIDOS IMPROCEDENTES, ORDEM DENEGADA. 1. Afigura-se evidenciada a necessidade da manutenção da prisão preventiva do paciente para resguardar a ordem pública, evitando o risco de sua reiteração criminosa; bem como para resguardar a integridade física e psicológica da vítima, atraindo, portanto, a incidência do requisito autorizador do cárcere cautelar preconizado no art. 312, do Código de Processo Penal. 2. É incabível a aplicação das medidas cautelares alternativas à prisão no caso vertente haja vista estarem presentes os requisitos para a decretação da custódia cautelar do paciente, consoante determinam o art. 282, § 6º, do Código de Processo Penal. 3. Os predicados pessoais do paciente não têm o condão de, isoladamente, avalizar o direito à revogação ou relaxamento do seu decreto preventivo, eis que presente um dos requisitos autorizadores da custódia cautelar: garantia da ordem pública. 4. Pedidos julgados improcedentes. Ordem denegada.” (N.U 1016797-17.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CRIMINAIS, LUIZ FERREIRA DA SILVA, Terceira Câmara Criminal, Julgado em 24/07/2024, Publicado no DJE 26/07/2024) (grifei). O Código de Processo Penal, de maneira clara, em seu art. 312, caput, dispõe que quando há necessidade de garantia da ordem pública, a prisão preventiva poderá ser decretada, havendo “indício suficiente de autoria e de perigo gerado pelo estado de liberdade do imputado”. Outrossim, o inciso III do artigo 313 do Código de Processo Penal esclarece que, nos termos do art. 312 do mesmo diploma, a prisão preventiva será admitida nos crimes dolosos com pena máxima superior a 4 (quatro) anos quando o réu for reincidente e, em caso de crimes que envolvam violência doméstica e familiar, visando garantir a execução das medidas protetivas de urgência. Vale ressaltar que, em breve análise do acervo colacionado no presente writ, os policiais que atenderam o caso informaram que após a realização da prisão em flagrante pelo descumprimento das medidas protetivas, na central de atendimento, o paciente se mostrou uma pessoa agressiva, passando a proferir xingamentos e se debater, sendo necessário o uso de algemas para contê-lo (id. 272651891 pág. 8) Assim, como anteriormente relatado, o paciente tinha ciência das medidas protetivas impostas e em que pese o impetrante sustentar que a prisão imposta é desproporcional, visto que em eventual condenação a ser aplicada seria menos severa que a prisão, é fulcral ressaltar a impossibilidade da medida cautelar de prisão (prisão preventiva) se confundir com a pena que possa ser imposta em sentença da ação penal, haja vista possuírem naturezas diversas. Nesse sentido, eis o entendimento jurisprudencial deste Egrégio Tribunal de Justiça: “(...) A prisão preventiva não viola o princípio da homogeneidade das prisões e nem mesmo o princípio da presunção da inocência, pois, para além de ter natureza diversa da prisão decorrente de sentença condenatória, é de cunho meramente processual e acautelatório, com finalidade completamente distinta da prisão-pena. (...)” (TJ/MT, N.U 1023560-68.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CRIMINAIS, RONDON BASSIL DOWER FILHO, Terceira Câmara Criminal, Julgado em 22/11/2023, publicado no DJE 24/11/2023). Por fim, afigura-se impertinente a substituição da prisão preventiva por medidas cautelares alternativas (art. 319 do Código de Processo Penal), sobretudo, quando nenhuma delas mostra-se adequada ou suficiente para assegurar que o paciente não continue a descumprir as medidas protetivas de urgência deferidas em prol da vítima, bem como, que não ofenda sua integridade psicológica e física, conforme entendimento jurisprudencial deste Egrégio Tribunal de Justiça, in verbis: “HABEAS CORPUS – CRIME DE AMEAÇA E DESCUMPRIMENTO DE MEDIDAS PROTETIVAS – PLEITO DE REVOGAÇÃO DA PRISÃO PREVENTIVA – INVIABILIDADE – INDÍCIOS SUFICIENTES DE AUTORIA E MATERIALIDADE - INVIABILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO POR OUTRA MEDIDA CAUTELAR DIVERSA DA PRISÃO – REITERAÇÃO NA PRÁTICA DELITIVA - RISCO PARA INTEGRIDADE FÍSICA E PSICOLÓGICA DA VÍTIMA – ART 313, INCISO III, DO CPP – ENUNCIADO N. 43, TCCR/TJMT – FUNDAMENTAÇÃO EM ATENDIMENTO AO ART. 282, § 6º, DO CPP – ORDEM DENEGADA. 1. Nos crimes envolvendo violência doméstica e familiar contra a mulher, criança, adolescente, idoso, enfermo ou pessoa com deficiência, é cabível a decretação da prisão preventiva para garantir a execução das medidas protetivas de urgência (art. 313, III, do CPP). 2. Em conformidade com o Enunciado Orientativo n. 43, da TCCR/TJMT: “As condições pessoais favoráveis não justificam a revogação, tampouco impedem a decretação da custódia cautelar, quando presente o periculum libertatis”. 3. Diante de descumprimento das medidas protetivas impostas pelo magistrado de primeiro grau, fica demonstrada a ineficácia da fixação de medidas cautelares menos gravosas, o que justifica a real necessidade da segregação cautelar do paciente (art. 282, § 6º, do CPP). 4. Ordem denegada.” (N.U 1016548-66.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CRIMINAIS, LIDIO MODESTO DA SILVA FILHO, Quarta Câmara Criminal, Julgado em 16/07/2024, Publicado no DJE 19/07/2024)” Ante o exposto, em consonância com o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, DENEGO a ordem impetrada em favor do paciente JOÃO CELIO DA SILVA SANTOS. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 09/04/2025

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Processo nº 1006632-71.2025.8.11.0000

ID: 256237481

Tribunal: TJMT Órgão: Segunda Câmara Criminal Classe: HABEAS CORPUS CRIMINAL Nº Processo: 1006632-71.2025.8.11.0000

Data de Disponibilização: 14/04/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

JUÍZO DA 2ª VARA CRIMINAL DA COMARCA DE BARRA DO GARÇAS

Acórdão

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA CRIMINAL Número Único: 1006632-71.2025.8.11.0000 Classe: HABEAS CORPUS CRIMINAL (307) Assunto: [Ameaça, Habeas Corpus - Cabimento, Contra a Mulhe… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA CRIMINAL Número Único: 1006632-71.2025.8.11.0000 Classe: HABEAS CORPUS CRIMINAL (307) Assunto: [Ameaça, Habeas Corpus - Cabimento, Contra a Mulher, Crime de Descumprimento de Medida Protetiva de Urgência] Relator: Des(a). JORGE LUIZ TADEU RODRIGUES Turma Julgadora: [DES(A). JORGE LUIZ TADEU RODRIGUES, DES(A). PAULO SERGIO CARREIRA DE SOUZA, DES(A). RUI RAMOS RIBEIRO] Parte(s): [DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (IMPETRANTE), JOAO CELIO DA SILVA SANTOS - CPF: 061.078.625-36 (PACIENTE), JUÍZO DA SEGUNDA VARA CRIMINAL DA COMARCA DE BARRA DO GARÇAS (IMPETRADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), JUÍZO DA 2ª VARA CRIMINAL DA COMARCA DE BARRA DO GARÇAS (IMPETRADO), KHEYTH SAMARA GOMES CANDIDO - CPF: 045.134.031-01 (VÍTIMA)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA CRIMINAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUI RAMOS RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DENEGOU A ORDEM. E M E N T A Ementa: DIREITO CONSTITUCIONAL E PROCESSUAL PENAL. HABEAS CORPUS. DESCUMPRIMENTO DE MEDIDA PROTETIVA DE URGÊNCIA E AMEAÇA NO CONTEXTO DE VIOLÊNCIA DOMÉSTICA. PRISÃO PREVENTIVA. FUNDAMENTAÇÃO IDÔNEA. GARANTIA DA ORDEM PÚBLICA. REITERAÇÃO CRIMINOSA. CONSTRANGIMENTO ILEGAL NÃO CONFIGURADO. ORDEM DENEGADA. I. Caso em exame: Habeas Corpus impetrado pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso em favor do paciente, visando a revogação da prisão preventiva decretada pelo Juízo da 2ª Vara Criminal da Comarca de Barra do Garças/MT, em razão da suposta prática dos crimes de descumprimento de medida protetiva de urgência e ameaça, no âmbito de violência doméstica. II. Questão em discussão: 2. A questão em discussão consiste em verificar se há ilegalidade na decisão que decretou a prisão preventiva do paciente, considerando os argumentos de ausência de intimação válida acerca das medidas protetivas; inexistência de elementos concretos que indiquem o descumprimento deliberado da ordem judicial; desproporcionalidade da prisão preventiva; e possibilidade de aplicação de medidas cautelares diversas. III. Razões de decidir: 3. Restou comprovado nos autos que o paciente foi devidamente intimado da decisão que fixou medidas protetivas de urgência, conforme certidões de intimação datadas de 16/10/2024. 4. A decisão que decretou a prisão preventiva está fundamentada na necessidade de garantir a ordem pública e a efetividade das medidas protetivas, evidenciado pela reiteração da conduta ilícita em face da mesma vítima. 5. As medidas cautelares diversas mostram-se inadequadas, considerando o histórico de descumprimento das determinações judiciais e o comportamento agressivo do paciente após a prisão em flagrante, o que denota risco concreto à integridade física e psicológica da vítima. 6. A segregação cautelar não se confunde com eventual pena privativa de liberdade decorrente de condenação, possuindo natureza meramente processual e acautelatória. IV. Dispositivo e tese: 7. Ordem de Habeas Corpus denegada. Tese de julgamento: "1. A prisão preventiva é admissível quando presente o descumprimento deliberado de medida protetiva de urgência, visando resguardar a ordem pública e a integridade da vítima. 2. A existência de condições pessoais favoráveis não impede a decretação da prisão preventiva quando demonstrado risco concreto de reiteração delitiva." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXVIII; CPP, arts. 312 e 313, III; L. 11.340/2006, art. 24-A. Jurisprudências relevantes citadas: TJMT, HC nº 1016797-17.2024.8.11.0000, Rel. Des. Luiz Ferreira da Silva, 3ª Câmara Criminal, j. 24.07.2024; TJMT, HC nº 1016548-66.2024.8.11.0000, Rel. Des. Lídio Modesto da Silva Filho, 4ª Câmara Criminal, j. 16.07.2024; TJMT, HC nº 1023560-68.2023.8.11.0000, Rel. Des. Rondon Bassil Dower Filho, 3ª Câmara Criminal, j. 22.11.2023. RELATÓRIO EXMO. SR. DES. JORGE LUIZ TADEU RODRIGUES (RELATOR) Egrégia Câmara: Trata-se de Habeas Corpus, com pedido liminar, impetrado pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, em favor de JOÃO CÉLIO DA SILVA SANTOS, apontando como autoridade coatora o Juízo da 2ª Vara Criminal da Comarca de Barra do Garças/MT. Extrai-se da impetração que o paciente encontra-se preso preventivamente na Unidade Prisional de Barra do Garças/MT desde 04 de março de 2025, sob a imputação, em tese, dos crimes de Descumprimento de Medida Protetiva de Urgência e Ameaça no contexto de violência doméstica e familiar contra a mulher (art. 24-A da Lei 11.340/2006 e art. 147 do Código Penal). Em síntese, a impetrante alegou que o paciente está sofrendo constrangimento ilegal sob os seguintes fundamentos: a) ausência de comprovação efetiva da intimação do paciente sobre as medidas protetivas deferidas; b) inexistência de indícios concretos de descumprimento deliberado da ordem judicial; c) ausência de requisitos autorizadores para a decretação da prisão preventiva; d) as medidas cautelares mostram-se suficientes; e e) em eventual condenação não será fixado o regime fechado. Por fim, requereu a concessão da liminar para revogar a prisão preventiva do paciente. No mérito, pugnou pela concessão da ordem. O pedido de liminar foi indeferido na decisão proferida em 11 de março de 2025 (id. 273337895). Na sequência, a douta Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pela denegação da ordem (id. 274927869). É o relatório. VOTO Egrégia Câmara: Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos para a sua constituição válida e regular, o presente Habeas Corpus há de ser submetido a julgamento. Como relatado, por meio da presente ação constitucional, a Defesa do paciente objetiva cessar o alegado constrangimento ilegal, a que está submetido o paciente JOÃO CÉLIO DA SILVA SANTOS, que teve sua prisão preventiva decretada, em 27/01/2025, em decorrência, em tese, da prática dos crimes de Descumprimento de Medida Protetiva de Urgência e Ameaça no contexto de violência doméstica e familiar contra a mulher (art. 24-A da Lei 11.340/2006 e art. 147 do Código Penal). Exsurge do auto de Prisão em Flagrante nº 1006632-71.2025.8.11.0000, que o Juízo da 2ª Vara Criminal da Comarca de Barra do Garças/MT, decretou a prisão preventiva do paciente, sob os seguintes fundamentos: “No que diz respeito à necessidade da manutenção da prisão, muito embora o custodiado subjetivamente não pareça ser perigoso à sociedade, constata-se que objetivamente não surtiram efeito as medidas tomadas pelo juízo em um passado recente. Mesmo dada a oportunidade em responder em liberdade o procedimento que originou as medidas protetivas, ora descumpridas, reiterou na sua conduta, em semelhante modo de agir, em face da mesma mulher, demonstrando desrespeito à ordem judical vigente, ensejando a medida mais gravosa da prisão preventiva para garantir a ordem pública e a segurança da vítima, nos termos do artigo 313, III, c/c art. 312, ambos do CPP.”(sic) A impetrante alega que o paciente não foi intimado da decisão que concedeu as medidas protetivas de urgência. No entanto, ao analisar os autos do processo nº 1010457-45.2024.8.11.0004 que concedeu as respectivas medidas, verifica-se que a intimação ocorreu regularmente em 16/10/2024, conforme certidão positiva constante nos documentos id. 172808026 e 172808030, sendo os delitos cometidos, em tese, no dia 03/03/2025, portanto, o paciente tinha conhecimento das restrições impostas quando da suposta prática dos delitos. Constata-se, da aludida decisão, que estão presentes os pressupostos autorizadores do decreto prisional, porquanto a decisão da autoridade coatora se acha fundamentada na garantia da ordem pública, visando a execução das medidas protetivas para resguardar a integridade física e psíquica da vítima. Nesse sentido, o entendimento jurisprudencial consolidado por este Egrégio Tribunal de Justiça é o seguinte: “HABEAS CORPUS. LESÃO CORPORAL PRATICADA CONTRA A MULHER, AMEAÇA, PERSEGUIÇÃO E DESCUMPRIMENTO DE MEDIDAS PROTETIVAS. 1. ALEGADO CONSTRANGIMENTO ILEGAL DECORRENTE DA AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA PRISÃO PREVENTIVA. INCONSISTÊNCIA. DECISÃO FUNDAMENTADA. GARANTIA DA ORDEM PÚBLICA PARA EVITAR A REITERAÇÃO CRIMINOSA DO PACIENTE E GARANTIR A INTEGRIDADE FÍSICA E PISCOLÓGICA DA VÍTIMA. 2. APLICAÇÃO DE MEDIDAS CAUTELARES ALTERNATIVAS. IMPOSSIBILIDADE. MEDIDAS ALTERNATIVAS QUE SE REVELAM INSUFICIENTES. 3. PREDICADOS PESSOAIS DO PACIENTE. IRRELEVÂNCIA. CONSTRANGIMENTO ILEGAL NÃO CONFIGURADO. 4. PEDIDOS IMPROCEDENTES, ORDEM DENEGADA. 1. Afigura-se evidenciada a necessidade da manutenção da prisão preventiva do paciente para resguardar a ordem pública, evitando o risco de sua reiteração criminosa; bem como para resguardar a integridade física e psicológica da vítima, atraindo, portanto, a incidência do requisito autorizador do cárcere cautelar preconizado no art. 312, do Código de Processo Penal. 2. É incabível a aplicação das medidas cautelares alternativas à prisão no caso vertente haja vista estarem presentes os requisitos para a decretação da custódia cautelar do paciente, consoante determinam o art. 282, § 6º, do Código de Processo Penal. 3. Os predicados pessoais do paciente não têm o condão de, isoladamente, avalizar o direito à revogação ou relaxamento do seu decreto preventivo, eis que presente um dos requisitos autorizadores da custódia cautelar: garantia da ordem pública. 4. Pedidos julgados improcedentes. Ordem denegada.” (N.U 1016797-17.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CRIMINAIS, LUIZ FERREIRA DA SILVA, Terceira Câmara Criminal, Julgado em 24/07/2024, Publicado no DJE 26/07/2024) (grifei). O Código de Processo Penal, de maneira clara, em seu art. 312, caput, dispõe que quando há necessidade de garantia da ordem pública, a prisão preventiva poderá ser decretada, havendo “indício suficiente de autoria e de perigo gerado pelo estado de liberdade do imputado”. Outrossim, o inciso III do artigo 313 do Código de Processo Penal esclarece que, nos termos do art. 312 do mesmo diploma, a prisão preventiva será admitida nos crimes dolosos com pena máxima superior a 4 (quatro) anos quando o réu for reincidente e, em caso de crimes que envolvam violência doméstica e familiar, visando garantir a execução das medidas protetivas de urgência. Vale ressaltar que, em breve análise do acervo colacionado no presente writ, os policiais que atenderam o caso informaram que após a realização da prisão em flagrante pelo descumprimento das medidas protetivas, na central de atendimento, o paciente se mostrou uma pessoa agressiva, passando a proferir xingamentos e se debater, sendo necessário o uso de algemas para contê-lo (id. 272651891 pág. 8) Assim, como anteriormente relatado, o paciente tinha ciência das medidas protetivas impostas e em que pese o impetrante sustentar que a prisão imposta é desproporcional, visto que em eventual condenação a ser aplicada seria menos severa que a prisão, é fulcral ressaltar a impossibilidade da medida cautelar de prisão (prisão preventiva) se confundir com a pena que possa ser imposta em sentença da ação penal, haja vista possuírem naturezas diversas. Nesse sentido, eis o entendimento jurisprudencial deste Egrégio Tribunal de Justiça: “(...) A prisão preventiva não viola o princípio da homogeneidade das prisões e nem mesmo o princípio da presunção da inocência, pois, para além de ter natureza diversa da prisão decorrente de sentença condenatória, é de cunho meramente processual e acautelatório, com finalidade completamente distinta da prisão-pena. (...)” (TJ/MT, N.U 1023560-68.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CRIMINAIS, RONDON BASSIL DOWER FILHO, Terceira Câmara Criminal, Julgado em 22/11/2023, publicado no DJE 24/11/2023). Por fim, afigura-se impertinente a substituição da prisão preventiva por medidas cautelares alternativas (art. 319 do Código de Processo Penal), sobretudo, quando nenhuma delas mostra-se adequada ou suficiente para assegurar que o paciente não continue a descumprir as medidas protetivas de urgência deferidas em prol da vítima, bem como, que não ofenda sua integridade psicológica e física, conforme entendimento jurisprudencial deste Egrégio Tribunal de Justiça, in verbis: “HABEAS CORPUS – CRIME DE AMEAÇA E DESCUMPRIMENTO DE MEDIDAS PROTETIVAS – PLEITO DE REVOGAÇÃO DA PRISÃO PREVENTIVA – INVIABILIDADE – INDÍCIOS SUFICIENTES DE AUTORIA E MATERIALIDADE - INVIABILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO POR OUTRA MEDIDA CAUTELAR DIVERSA DA PRISÃO – REITERAÇÃO NA PRÁTICA DELITIVA - RISCO PARA INTEGRIDADE FÍSICA E PSICOLÓGICA DA VÍTIMA – ART 313, INCISO III, DO CPP – ENUNCIADO N. 43, TCCR/TJMT – FUNDAMENTAÇÃO EM ATENDIMENTO AO ART. 282, § 6º, DO CPP – ORDEM DENEGADA. 1. Nos crimes envolvendo violência doméstica e familiar contra a mulher, criança, adolescente, idoso, enfermo ou pessoa com deficiência, é cabível a decretação da prisão preventiva para garantir a execução das medidas protetivas de urgência (art. 313, III, do CPP). 2. Em conformidade com o Enunciado Orientativo n. 43, da TCCR/TJMT: “As condições pessoais favoráveis não justificam a revogação, tampouco impedem a decretação da custódia cautelar, quando presente o periculum libertatis”. 3. Diante de descumprimento das medidas protetivas impostas pelo magistrado de primeiro grau, fica demonstrada a ineficácia da fixação de medidas cautelares menos gravosas, o que justifica a real necessidade da segregação cautelar do paciente (art. 282, § 6º, do CPP). 4. Ordem denegada.” (N.U 1016548-66.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CRIMINAIS, LIDIO MODESTO DA SILVA FILHO, Quarta Câmara Criminal, Julgado em 16/07/2024, Publicado no DJE 19/07/2024)” Ante o exposto, em consonância com o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, DENEGO a ordem impetrada em favor do paciente JOÃO CELIO DA SILVA SANTOS. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 09/04/2025

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Eduardo Junqueira Martins e outros x Aerolineas Argentinas Sa

ID: 257161367

Tribunal: TJGO Órgão: Goiânia - 2ª UPJ Varas Cíveis e de Arbitragem: 5ª e 24ª Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5920114-25.2024.8.09.0051

Data de Disponibilização: 15/04/2025

Polo Ativo:

EDUARDO JUNQUEIRA MARTINS FLAVIA PEREIRA JUNQUEIRA MARTINS GUSTAVO FERNANDES MARTINS LEONORA JUNQUEIRA MARTINS

Polo Passivo:

AEROLINEAS ARGENTINAS SA

Sentença

Advogados:

LUCIANA GOULART PENTEADO

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MILENA LAÍS VIEIRA

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS5ª Vara Cível e de Arbitragem da Comarca de GoiâniaProcesso nº 5920114-25.2024.8.09.0051 SENTENÇA Flávia Pereira Junqueira Martins, Gustavo Fernandes Martins, Leo… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS5ª Vara Cível e de Arbitragem da Comarca de GoiâniaProcesso nº 5920114-25.2024.8.09.0051 SENTENÇA Flávia Pereira Junqueira Martins, Gustavo Fernandes Martins, Leonora Junqueira Martins e Eduardo Junquiera martins ingressaram em juízo com ação de indenização por danos morais e materiais em face de Aerolíneas Argentinas S/A.Na petição inicial, os autores alegam, em síntese, que adquiriram passagens aéreas da requerida no valor de R$ 14.015,26, referentes ao voo AR 1217, código de reserva n. 3UEKTY, para uma viagem familiar a Villa La Angostura, na Argentina. O itinerário incluía saída de Brasília no dia 23 de julho de 2024, às 08h45min, com conexão em Buenos Aires para Bariloche, com chegada prevista às 19h20min do mesmo dia.Narram que, após chegarem ao aeroporto com antecedência, realizarem o check-in e se dirigirem ao portão de embarque, foram surpreendidos com a informação de que o voo sofreria atraso devido a "manutenção" na aeronave. Inicialmente, a previsão de saída foi alterada para às 09h45min, mas, em seguida, informaram que o voo partiria somente às 18h00min.Afirmam que tentaram, sem sucesso, conseguir realocação em um voo anterior ou transferência para outra companhia aérea. Após aguardarem no aeroporto, embarcaram para Buenos Aires às 19h00min, desembarcando por volta das 22h40min. Em razão do atraso, a conexão para Bariloche foi reagendada para às 05h10min do dia seguinte, 24/07/2024.Relatam, ainda, que não receberam assistência adequada durante a espera no aeroporto, tendo que arcar com despesas de alimentação e hospedagem não previstas, além da perda de uma diária no hotel previamente reservado em Villa La Angostura e de atividades programadas para aquele dia.Por fim, sustentam que chegaram ao destino final às 07h35min do dia 24/07/2024, o que representou um atraso total de aproximadamente 12 horas em relação ao planejamento original, causando intenso desgaste físico e emocional para toda a família, especialmente para as crianças.Em razão desses fatos, requerem:a) A inversão do ônus da prova;b) A condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), sendo R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor;c) O ressarcimento dos valores gastos a título de danos materiais, no total de R$ 7.193,84 (sete mil, cento e noventa e três reais e oitenta e quatro centavos), referente à diária de hospedagem, despesas com alimentação e transporte.A petição inicial veio acompanhada dos documentos que comprovam a relação jurídica entre as partes, a ocorrência do atraso, os gastos materiais realizados pelos autores e demais documentos pessoais.Devidamente citada, a requerida apresentou contestação (evento 36) alegando, preliminarmente, a aplicabilidade da Convenção de Montreal em detrimento do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, defendeu que o atraso ocorreu por motivo de manutenção não programada na aeronave, o que configuraria caso fortuito ou força maior, excluindo sua responsabilidade. Argumentou que prezou pela segurança dos passageiros e ofereceu a reacomodação em outro voo. Sustentou a inexistência de conduta ilícita e, por consequência, a ausência do dever de indenizar, tanto por danos morais quanto materiais. Por fim, caso mantida a condenação, pugnou pela fixação dos danos morais em patamar mínimo.A conciliação, embora fomentada, não foi alcançada (evento 44).Réplica apresentada pelos autores, impugnando todas as alegações da contestação e reiterando os pedidos iniciais (evento 46).Em decisão interlocutória, foi deferida a inversão do ônus da prova.Oportunizada a especificação de provas, a requerida informou não ter outras provas a produzir, requerendo o julgamento antecipado da lide.O representante do Ministério Público manifestou-se pela procedência dos pedidos iniciais, recomendando a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais e materiais.É o relatório. Decido.O processo está em ordem, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Não há questões preliminares ou prejudiciais a serem analisadas. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que as questões fáticas encontram-se devidamente comprovadas pela prova documental carreada aos autos, sendo desnecessária a produção de prova testemunhal.Inicialmente, cabe analisar a preliminar levantada pela requerida quanto à aplicabilidade da Convenção de Montreal em detrimento do Código de Defesa do Consumidor.A requerida sustenta que, por se tratar de transporte aéreo internacional, o caso seria regido pela Convenção de Montreal (Decreto nº 5.910/2006), conforme entendimento do Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE 636.331, com repercussão geral.Contudo, observo que o caso em análise envolve pleito de indenização por danos morais e materiais decorrentes de atraso de voo, sendo que, quanto aos danos morais, o próprio STF, ao julgar o Recurso Extraordinário nº 1.394.401 (Tema 1.240), fixou a tese de que "não se aplicam as Convenções de Varsóvia e Montreal às hipóteses de danos extrapatrimoniais decorrentes de contrato de transporte aéreo internacional".Portanto, em relação ao pedido de danos morais, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, afastando-se as limitações previstas na Convenção de Montreal. Quanto aos danos materiais, ainda que se pudesse cogitar a aplicação da referida Convenção, o valor pleiteado pelos autores está dentro dos limites ali estabelecidos, não havendo impedimento para a sua fixação conforme os parâmetros do CDC.Reconheço, assim, a relação de consumo existente entre as partes, aplicando-se ao caso as normas consumeristas, em especial a responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do CDC.No caso em tela, restou incontroverso que os autores compraram passagens aéreas da requerida para uma viagem familiar a Villa La Angostura, na Argentina, com saída prevista de Brasília no dia 23/07/2024, às 08h45min, e chegada em Bariloche, após conexão em Buenos Aires, às 19h20min do mesmo dia.Também ficou demonstrado que houve um atraso considerável no voo, em razão de suposta necessidade de manutenção da aeronave, o que resultou na chegada dos autores ao destino final apenas às 07h35min do dia 24/07/2024, configurando um atraso de aproximadamente 12 horas em relação ao horário inicialmente previsto.A requerida, embora reconheça o atraso, alega que este se deu por motivo de força maior, devido à necessidade de manutenção não programada na aeronave, o que a eximiria de responsabilidade. Contudo, tal argumentação não merece prosperar.É entendimento consolidado na jurisprudência que a manutenção de aeronave, ainda que não programada, constitui fortuito interno, inerente à atividade empresarial desenvolvida pela companhia aérea, não configurando caso fortuito ou força maior aptos a excluir sua responsabilidade. A requerida, como prestadora de serviços de transporte aéreo, deve se estruturar de forma a atender adequadamente às demandas que naturalmente decorrem de sua atividade, incluindo a realização de manutenções preventivas regulares e o preparo para eventuais contingências.Nesse sentido:"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. EMPRESA AÉREA. ATRASO INJUSTIFICADO DE VÔO. PERÍODO SUPERIOR A 10 (DEZ) HORAS. MANUTENÇÃO NÃO PROGRAMADA NA AERONAVE. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE CIVIL NÃO DEMONSTRADAS. DANO MORAL CARACTERIZADO. (...) Alegação da companhia aérea de que o atraso se deu devido à manutenção não programada da aeronave, não possui o condão de afastar a responsabilidade do transportador aéreo pelo atraso do voo, uma vez que, no caso, se qualifica como risco inerente a atividade, ultrapassa a esfera do mero dissabor e configura dano moral in re ipsa. (...)" (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1010457-19.2022.8.11.0003).Ademais, a requerida não apresentou qualquer prova concreta de que tenha prestado a devida assistência aos autores durante o período de espera, deixando de demonstrar que tenha fornecido alimentação, hospedagem ou outro tipo de auxílio material, conforme determina o art. 27 da Resolução nº 400 da ANAC:"Art. 27. A assistência material consiste em satisfazer as necessidades do passageiro e deverá ser oferecida gratuitamente pelo transportador, conforme o tempo de espera, ainda que os passageiros estejam a bordo da aeronave com portas abertas, nos seguintes termos: (...) III – Superior a 4 (quatro) horas: serviço de hospedagem, em caso de pernoite, e traslado de ida e volta."Com efeito, os autores trouxeram aos autos comprovantes de despesas com alimentação e transporte, demonstrando que tiveram que arcar com esses custos por conta própria, o que evidencia a falha na prestação de serviço por parte da requerida.Oportuno destacar também que o art. 21 da Resolução nº 400 da ANAC estabelece que, em caso de atraso de voo por mais de quatro horas, o transportador deve oferecer as alternativas de reacomodação, reembolso ou execução do serviço por outra modalidade de transporte, devendo a escolha ser do passageiro. No entanto, conforme relatado na inicial e não efetivamente contestado pela requerida, os autores não tiveram essa opção, sendo obrigados a aguardar o horário definido pela companhia aérea.Assim, configurada está a falha na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do CDC, cabendo à requerida a responsabilidade pelos danos causados aos autores.No que tange aos danos morais, é cediço que, em casos de atraso considerável de voo, como o ocorrido nos autos, o dano moral opera-se in re ipsa, ou seja, é presumido, decorrendo da própria situação vivenciada, conforme entendimento jurisprudencial:"O dano moral decorrente de atraso de voo opera-se in re ipsa. O desconforto, a aflição e os transtornos suportados pelo passageiro não precisam ser provados, na medida em que derivam do próprio fato." (STJ, AgRg no Ag 1.306.693/RJ).No caso concreto, os transtornos sofridos pelos autores extrapolaram o mero aborrecimento cotidiano. A família, incluindo duas crianças de 07 e 09 anos, enfrentou um atraso de aproximadamente 12 horas, tendo que aguardar no aeroporto por longos períodos, sem assistência adequada da companhia aérea. O cansaço e o desconforto foram agravados pelo fato de terem saído de Goiânia às 02h00min da madrugada para chegar a Brasília com antecedência, ficando mais de 24 horas acordados.Além disso, os autores perderam uma diária já paga no hotel em Villa La Angostura, bem como atividades de lazer programadas para o dia 24/07/2024, como uma cavalgada e um almoço especial com as crianças, comprometendo significativamente as férias em família, momento de lazer e descanso esperado com antecedência.Vale ressaltar, ainda, que as crianças sofreram dissabores adicionais, como a separação dos assentos na reacomodação do voo, o que gerou mais preocupação e desconforto para todos os envolvidos. A jurisprudência reconhece que menores de idade merecem especial proteção, sendo o abalo psicológico em situações como essa ainda mais intenso para eles.Quanto ao valor da indenização por danos morais, deve-se levar em consideração a função compensatória para as vítimas e punitiva-pedagógica para o causador do dano, bem como as condições econômicas das partes, a gravidade do fato e sua repercussão.No caso dos autos, considerando a situação vivenciada pelos autores, a capacidade econômica da requerida, que é uma empresa de transporte aéreo de grande porte, e os precedentes jurisprudenciais em casos semelhantes, entendo razoável e proporcional a fixação da indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada autor, totalizando R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais).O valor ora fixado atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo suficiente para compensar o sofrimento experimentado pelos autores, sem, contudo, configurar enriquecimento sem causa, além de cumprir a função punitiva-pedagógica de desestimular a requerida a reiterar práticas como a descrita nos autos.No que concerne aos danos materiais, os autores pleiteiam o ressarcimento de R$ 7.193,84 (sete mil, cento e noventa e três reais e oitenta e quatro centavos), relativo à diária perdida no hotel, despesas com alimentação durante a espera e gastos com transporte.Diferentemente dos danos morais, os danos materiais necessitam de comprovação, não se presumindo. Nesse sentido, os autores trouxeram aos autos documentos que comprovam os seguintes gastos: 1. Perda de uma diária no Correntoso Lake & River Hotel, no valor de R$ 5.367,60;2. Gastos com alimentação durante a espera no aeroporto, no valor de R$ 1.546,97;3. Gastos com transporte (táxi e Uber) durante a espera, no valor de R$ 76,97;4. Gastos com alimentação em Buenos Aires, no valor de R$ 202,30.Tais despesas totalizam o valor de R$ 7.193,84, exatamente como pleiteado na inicial, e estão devidamente comprovadas pelos documentos juntados aos autos.Considerando que essas despesas decorreram diretamente da falha na prestação do serviço por parte da requerida, que não cumpriu com sua obrigação de transportar os autores no horário contratado e não lhes prestou a devida assistência durante o período de espera, reconheço o dever de ressarcir integralmente tais valores.Ante o exposto, acolho os pedidos formulados na inicial para, com fulcro no artigo 487, I do Código de Processo Civil: a) condenar a requerida Aerolíneas Argentinas S/A ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), sendo R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada autor, acrescido, a partir da data desta sentença, da taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, que se trata da taxa SELIC, nela já inclusos juros de mora e correção monetária.b) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 7.193,84 (sete mil, cento e noventa e três reais e oitenta e quatro centavos), acrescido, desde o efetivo desembolso, da taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, que se trata da taxa SELIC, nela já inclusos juros de mora e correção monetária. Condeno a requerida, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.Após o trânsito em julgado, não havendo manifestação das partes no prazo de 15 (quinze) dias, arquivem-se os autos com as baixas e anotações necessárias.Publique-se. Registre-se. Intimem-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. J. Leal de SousaJuiz de Direito2102

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Processo nº 8050194-15.2021.8.05.0001

ID: 277469388

Tribunal: TJBA Órgão: 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 8050194-15.2021.8.05.0001

Data de Disponibilização: 23/05/2025

Polo Ativo:

ADEMARIO DE OLIVEIRA MASCARENHAS ADNALDO CARDOSO OLIVEIRA ADRIA BITENCOURT DA SILVA AGLIVALDO ALVES VALVERDE ALBERTO DE ALMEIDA NERI JUNIOR ALESSANDRA RUBIA SOUSA LIMA ANA CLAUDIA RODRIGUES PIRES ANAILDE CONCEICAO NONATO ANA LUCIA ALMEIDA MASCARENHAS SALES ANA LUCIA BISPO ANA MARIA BISPO SANTOS ANA MARIA COUTINHO ANA PAULA CRUZ MOTA ALVES ANA PAULA RODRIGUES DOS SANTOS REIS ANA PAULA SILVA SANTOS ANDERSON SENTO SE POZATI ANDERSON UBIRATAN FARIAS DE OLIVEIRA ANDRE CARLOS CABRAL SANTOS ANDRE SIQUEIRA LIMA ANTONIO FERNANDO TRINDADE APARECIDA DE FATIMA NASCIMENTO MOTTA ARNOLDO ALVES TEIXEIRA DE FREITAS ASENATE SERRA MOREIRA CAMILA BOMFIM DE OLIVEIRA CARLOS HENRIQUE BARBOSA COUTINHO CINCINATO JOSE SANTOS CABRAL CLAUDIA SUELI MEDEIROS SILVA CLAUDIO CERQUEIRA ANJOS CLOVIS COSTA SALES CRISTIANE DA PAIXAO LIMA SENA DELMARA MIRANDA SANTOS BANDEIRA DE MELLO DIEGO DIAS MOURA SOUZA EDNOLIA SANTOS SILVA EDUARDO DOS REIS EDVALDO ALVES MOREIRA ELIANA SOUSA DOS SANTOS MOREIRA ELIOMAR BENICIO PACHECO DE OLIVEIRA ELISABETE SOARES DE SANTANA ELOIZA MARIA DE LIMA CEZAR ERGON JORGE SOUZA DA SILVA ERIKA MARIA RIBEIRO SOUZA FRANCISCO CALDAS MENDONCA FRANCISCO CARLOS MAGALHAES CUNHA FRANCISCO EDSON AGUIAR VERAS FREDERIC MARCEL ROGER DAVID BENHAMOU FRIEDMANN KELLER PEREIRA DA SILVA GERMANO VICENTE CEZAR NETO GILDETE NERIS DE MELO CARVALHO GIOVANNI SANTOS MEDEIROS GISELIA PIMENTEL TEIXEIRA DE FREITAS GLEISE TAVARES DOS SANTOS GRILSON SANTOS DE OLIVEIRA GUIOMAR TELES SOARES HAMILTON MAGNO ADORNO ALVES IGOR DE MACEDO SENA IRANICE CARVALHO DA SILVA SOARES IRENE SERRA MOREIRA IRISMAR MENDES JOSUE ISAILDES DE SOUSA SANTOS CUNHA ISMAEL PEREIRA MENDES JACIARA FARIAS JAYNILSOM BARTOLOMEU DA CRUZ JORGE LUIS BARBOSA LEMOS JOSE CARLOS RODRIGUES DOS SANTOS JOSE EVANDRO SANTOS PIRES JOSENICE SILVA SANTOS JOSE NILTON DA CRUZ SANTOS JOSIVAL CONCEICAO DE AMORIM JUTAI SALES CAMPOS KATIA JULIANA LACERDA NEVES LENITA CURCINA ARAUJO LIANA CHAGAS RIBEIRO LEITE LINO CLAUDIO DE OLIVEIRA SOARES LORENA CERQUEIRA LORENS LUCIANA MARIA LEAL BENHAMOU LUCIVAN BORGES DE SANTANA MARCIO RODRIGO PEREIRA BANDEIRA DE MELLO MARCO ANTONIO DIAS NEGREIROS FALCAO MARIA ANGELICA SANTIAGO MENDES MARIA DE FATIMA GAMA DOS SANTOS MARIA DE JESUS SOUZA MARIA DE LOURDES DE OLIVEIRA MARIA JOSE DA SILVA FETAL MARIA JOZALIA DOS SANTOS MARIA LUIZA GONZAGA DE MENEZES MARIA MARGARITA ARIZE SANTOS MARIANA MAGALHAES DE CARVALHO VALVERDE MARIA RAIMUNDA BARROS MENDONCA MARILIA DA CUNHA DE OLIVEIRA MARLENE FERREIRA MARLENE GUEDES DIAS MARLENE RODRIGUES MACIEL LEMOS MARLIZETE ALVES OLIVEIRA MATHEUS GANSOHR MONICA ISABEL SANTOS FARIAS NAILSON SILVA SANTOS NAILTON TRINDADE NIVALDO SANTOS ALMEIDA OCTAVIO NAVARRO VILLUENDAS ODIONE DE OLIVEIRA MASCARENHAS ONIEL DA SILVA MOREIRA PATRICIA DE OLIVEIRA PATRICIA SANTOS DAS NEVES RAFAELA OLIVEIRA SANTOS RENA LUIS BRITO CERQUEIRA RENATA DA CRUZ DIAS RENATA DE MOURA ISSA VIANNA RITA DE CASSIA SANTOS DE OLIVEIRA ROBERTA PINTO FRAGA ROQUELINA DOS ANJOS ALMEIDA ROSE MARY JESUS DO NASCIMENTO RUTE MARIA COUTINHO SANDRA GONCALVES DE OLIVEIRA SARA REGINA CONCEICAO SANTOS SIOMARA LISBOA FORTUNA DOS SANTOS SONIA MARIA OLIVEIRA PIRES VALNEI VIANNA SOUZA VERA LUCIA NUNES FIUZA

Polo Passivo:

Sentença

Advogados:

VIVIANE ZACHARIAS DO AMARAL

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PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8050194-15.2021.8.05.0001 Órgão Julgador… PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8050194-15.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: ADRIA BITENCOURT DA SILVA e outros (155) Advogado(s): VIVIANE ZACHARIAS DO AMARAL (OAB:GO7162) REU: BANCO DO BRASIL SA e outros (3) Advogado(s): JARVIS CLAY COSTA RODRIGUES (OAB:BA20451) SENTENÇA Vistos, etc... COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO RESERVA MATA ATLÂNTICA, representada por MARCUS DANILO SALVADOR ARAUJO e ISMAEL PEREIRA MENDES (1º autor), bem como os adquirentes ADRIA BITENCOURT DA SILVA; AGLIVALDO ALVES VALVERDE, casado com MARIANA MAGALHAES DE CARVALHO VALVERDE (2º autor); ANA CLAUDIA ROCHA NEGREIROS FALCÃO, casada com MARCO ANTONIO DIAS NEGREIROS FALCÃO (3º autor) ANA MARIA COUTINHO (4º autor); ANA PAULA SILVA SANTOS, casada com CARLOS HENRIQUE BARBOSA COUTINHO(5º autor); ANDERSON SENTO SÉ POZATI, casado com GLEISE TAVARES DOS SANTOS (6º autor); ANDERSON UBIRATAN FARIAS DE OLIVEIRA (7º autor); ANDRE CARLOS CABRAL SANTOS, casado com JOSENICE SILVA SANTOS (8º autor); ANDRÉ SIQUEIRA LIMA casado com LORENA CERQUEIRA LORENS LIMA (9º autor); ARNOLDO ALVES TEIXEIRA DE FREITAS, representado pela inventariante Aline Pimentel Teixeira de Freitas (10º autor); ASENATE SERRA MOREIRA, casada com JOSIVAL CONCEIÇÃO AMORIM (11º autor); CLAUDIA SUELI MEDEIROS SILVA (12º autor); EDNÓLIA SANTOS SILVA (13º autor); EDUARDO DOS REIS, casado com ANA PAULA RODRIGUES DOS SANTOS REIS, (14º autor); ELOIZA MARIA DE LIMA CEZAR casada com GERMANO VICENTE CEZAR NETO, (15º autor); ELIOMAR BENÍCIO PACHECO DE OLIVEIRA, casado com RITA DE CASSIA SANTOS DE OLIVEIRA (16º autor); FRANCISCO CARLOS MAGALHAES CUNHA, casado com ISAILDES DE SOUSA SANTOS CUNHA (17º autor) ADNALDO CARDOSO OLIVEIRA; (18º autor); ALBERTO DE ALMEIDA NERI JUNIOR, união estável com ROBERTA PINTO FRAGA (19º autor); ALESSANDRA RÚBIA SOUSA LIMA (20º autor); ANA CLAUDIA RODRIGUES PIRES, SALVIO RODRIGUES PIRES JUNIOR (21º autor); ANA LUCIA BISPO (22º autor); ANA LUCIA ALMEIDA MASCARENHAS SALES, casada com CLOVIS COSTA SALES (23º autor); ANAILDE CONCEIÇÃO NONATO TRINDADE casada com NAILTON TRINDADE (24º autor); ANTONIO FERNANDO TRINDADE, casado com ROSE MARY NASCIMENTO TRINDADE (25º autor); APARECIDA DE FÁTIMA NASCIMENTO MOTTA (26º autor); CLAUDIO CERQUEIRA ANJOS (27º autor); FRANCISCO EDSON AGUIAR VERAS união estável com MARLIZETE ALVES OLIVEIRA (28º autor); FRANCISCO CALDAS MENDONÇA, casado com MARIA RAIMUNDA BARROS MENDONÇA (29º autor); FRIEDMAN KELLER PEREIRA DA SILVA, casado com PATRICIA DE OLIVEIRA (30º autor); GRILSON SANTOS DE OLIVEIRA, casado com SANDRA GONÇALVES DE OLIVEIRA (31º autor); GILDETE NERIS DE MELO CARVALHO (32º autor); RAFAELA OLIVEIRA SANTOS, casada com GIOVANNI SANTOS MEDEIROS (33º autor); HAMILTON MAGNO ADORNO ALVES, casado com ANA PAULA CRUZ MOTA ALVES (34º autor); IRISMAR MENDES JOSUÉ, casada com CINCINATO JOSÉ SANTOS CABRAL (35º autor); LINO CLÁUDIO DE OLIVEIRA SOARES, casado com IRANICE CARVALHO DA S. SOARES, MONICA ISABEL SANTOS FARIAS (36º autor); ODIONE DE OLIVEIRA MASCARENHAS, casada com ADEMARIO DE OLIVEIRA NASCARENHAS,(37º autor) ONIEL DA SILVA MOREIRA, casado com IRENE SERRA MOREIRA (38º autor); RUTE MARIA COUTINHO (39º autor); MARIA LUIZA GONZAGA DE MENEZES (40º autor); SARA REGINA CONCEIÇÃO SANTOS, casada com MATHEUS GANSOHR (41º autor); VALNEI VIANNA SOUZA, casado com RENATA DE MOURA ISSA VIANNA (42º autor); IGOR DE MACEDO SENA, casado com CRISTIANE DA PAIXÃO LIMA SENA (43º autor); ISMAEL PEREIRA MENDES, casado com MARIA ANGELICA SANTIAGO MENDES (44º autor); JACIARA FARIAS (45º autor); JOSÉ CARLOS RODRIGUES DOS SANTOS, casado com SIOMARA LISBOA FORTUNA DOS SANTOS (46º autor); LIANA CHAGAS RIBEIRO LEITE, , casada com ERIKA MARIA RIBEIRO SOUZA (47º autor); LUCIVAN BORGES DE SANTANA casado com ELISABETE SOARES DE SANTANA (48º autor); MARCIO RODRIGO PEREIRA BANDEIRA DE MELLO, casado com DELMARA MIRANDA SANTOS BANDEIRA DE MELLO (49º autor); MARIA MARGARITA ARIZE SANTOS (50º autor); MARIA DE FÁTIMA GAMA DOS SANTOS (51º autor);MARIA JOSÉ DA SILVA FETAL (52º autor); MARIA JOZALIA DOS SANTOS (53º autor); NAILSON SILVA SANTOS, casado com CAMILA BOMFIM DE OLIVEIRA (54º autor); NIVALDO SANTOS ALMEIDA, casado com ROQUELINA DOS ANJOS ALMEIDA (55º autor); OCTAVIO NAVARRO VILLUENDAS, casado com VERA LUCIA NUNES FIUZA (56º autor); PATRICIA SANTOS DAS NEVES, (57º autor); RENÃ LUIZ BRITO CERQUEIRA (58º autor); RENATA DA CRUZ DIAS, casada com DIEGO DIAS MOURA SOUZA (59º autor); EDVALDO ALVES MOREIRA, casado com ELIANA SOUSA DOS SANTOS MOREIRA (60º autor); JOSÉ NILTON DA CRUZ SANTOS, casado com ANA MARIA BISPO SANTOS (61º autor); JOSÉ EVANDRO SANTOS PIRES, casado com SÔNIA MARIA OLIVEIRA PIRES (62º autor); JUTAI SALES CAMPOS, (63º autor); KATIA JULIANA LACERDA NEVES (64º autor); JAYNILSON BARTOLOMEU DA CRUZ, neste ato representado pela viúva meeira GUIOMAR TELES ESOARES, brasileira, comerciante, 105628653 (65º autor); LUCIANA MARIA LEAL BENHAMOU, , casada com FREDERIC BENHAMOU (66º autor); LENITA CURCINA ARAUJO (67º autor); LUIZA LIMA DE MENEZES, DEYVISON EMANUEL LIMA DE MENEZES (68º autor); MARIA DE JESUS SOUZA (69º autor); MARIA DE LOURDES DE OLIVEIRA, casada com ERGON JORGE SOUZA DA SILVA(70º autor); MARILIA DA CUNHA DE OLIVEIRA (71º autor); MARLENE FERREIRA (72º autor); MARLENE GUEDES DIAS, (73º autor); MARLENE RODRIGUES MACIEL casada com JORGE LUIS BARBOSA LEMOS (74º autor) ; MARIA APARECIDA ALVES DE ARAUJO (75º autor); MIRCEIA VINTER FREIRE, casada com VLADSON FONTES DA SILVA FREIRE,(76º autor); NEIDE MARIA DIAS MAIA, (77º autor); REINALDO ANTONIO PEREIRA, casado com ELISÂNGELA CRUZ DE OLIVEIRA (78º autor); REUTTER GUSMÃO SANTANA, casado com VILMA MARIA GRASSO DE SANTANA (79º autor); ROSÂNGELA SANTOS BRITO (80º autor); SONIA SACRAMENTO NEGRÃO DE SANTANA, casada com LUILSON REZENDE DE SANTANA, (81º autor); TIAGO SANTOS PEREIRA (82º autor); VALTER FERREIRA DA SILVA união estável com LUSIRA DOS SANTOS SUZART (83º autor); VENCESLAU DA SILVA ARAUJO, casado com MARIA DAS GRAÇAS DE MIRANDA ARAUJO (84º autor); RAQUEL VIOTTO, casada com GIANNI MARSURA (85º autor); EUNICE LOPES SANTOS (86º autor); EDIRA AGAPITO DA SILVA, (87º autor); WAMBERTO ALVES DE BRITO FILHO, casado com CRISTIANE MARIA TOURINHO LIMA BRAGA DE BRITO (88º autor); PEDRO JOSE DOS SANTOS casado com GEIZA DOS SANTOS E SANTOS (89º autor); ADRIANO LAVIGNE QUEIROZ (90º autor); ARYANA NOBREGA, união estável com PABLO RODRIGO DANTAS LIMA (91º autor); CRISTIANO GUEDES DIAS, casado com SILVANA CARLOS BRITO (92º autor); CRISTIANO DA SILVA OLIVEIRA,(93º autor); LEANDRO CONCEIÇÃO DOS SANTOS (94º autor); MARIA EVANGELISTA CONCEIÇÃO (95º autor); ABELARDO SALUSTIANO COELHO FILHO casado com MARIA CELESTE V. COELHO (96º autor); ROSANA CRISTINA SILVEIRA SILVA (97º autor); MÁRCIO MEDEIROS DA SILVA ABREU, casado com MÔNICA FELÍCIO OLIVEIRA ABREU (98º autor), ajuizaram a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE ÔNUS HIPOTECÁRIO E BAIXA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL COM PEDIDO LIMINAR em face de BANCO DO BRASIL S/A (1º Réu), IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA (2º Réu), NELSON VASCONCELLOS (3º Réu) e SANDRO MOTA VASCONCELLOS (4º Réu). Aduzem que a construtora acionada, após a aquisição do terreno em 10 de junho de 2011, registrou memorial de incorporação do empreendimento Reserva Mata Atlântica no R.02 da matrícula 98.650 do 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador/BA. Que o empreendimento está localizado na Rua Silveira Martins nº 208, Cabula, nesta capital, composto de duas torres denominadas Torre Acqua e Torre Laguna, totalizando 297 apartamentos e 432 vagas de garagens. Que o projeto, aprovado pelo município, obteve alvará de construção expedido em 17 de fevereiro de 2012, e as unidades amplamente comercializadas, a serem entregues em dezembro de 2014, com possibilidade de prorrogação até junho de 2016. Aduzem que, em 13 de março de 2012, de acordo com a averbação de nº 02/98.650, o empreendimento fora submetido ao regime de Patrimônio de Afetação, nos termos do art. 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/64. Posteriormente, em 27 de novembro de 2012, a incorporadora contratou financiamento com o Banco do Brasil, ora acionado, cujo imóvel fora objeto de garantia hipotecária para abertura de crédito no valor de R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais), conforme consta do R-03 da matrícula. Que esgotado o prazo para entrega do empreendimento em 08 de julho de 2015, sem qualquer anuência, fora firmado instrumento de rerratificação a fim de alterar a data prevista para o término da obra para novembro de 2015, bem como alterar o cronograma financeiro para liberação das parcelas do financiamento, em que pese a segunda ré ter paralisado as obras em maio de 2015, e os valores despendidos pelo banco não foram utilizados nas obras do empreendimento em questão. Que, em razão da paralisação das obras, o grupo de compradores dos imóveis iniciou o procedimento para destituição da segunda acionada - Iguatemi Construções - da condição de incorporadora do empreendimento e prosseguir a obra por conta própria, com deliberação em assembleia e notificação extrajudicial. Afirma que era necessário o montante de R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais) para conclusão da obra, de acordo com orçamentos realizados. Que deram ciência ao banco acionado da destituição do incorporador e constituição da comissão de moradores, pleiteando acesso à documentação pertinente ao empreendimento, não obtendo êxito, razão pela qual ajuizaram demanda perante outro Juízo, pleiteando o bloqueio da matrícula, para resguardar o imóvel dos credores da empresa, bem como fosse determinada a entrega dos documentos do empreendimento pela incorporadora, a fim de viabilizar o prosseguimento e término das obras paralisadas, obtendo êxito. Nesse ínterim, o banco acionado ajuizou demanda executiva do contrato de financiamento contra a Iguatemi Construções, informando naqueles autos a ineficácia da hipoteca diante dos promissários compradores, ora acionantes, bem como que a execução está garantida por outro bem, diverso do presente. Pleiteiam, liminarmente, a suspensão da exigibilidade da hipoteca gravada constante no R-3 da matrícula 98.650 do imóvel e respectivas frações ideais até o julgamento definitivo desta demanda; bem como seja averbada na matrícula nº 98.650 a existência da presente demanda. No mérito, pleiteiam a declaração da ineficácia da hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, da matrícula 98.650, junto ao 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca e determinar a baixa definitiva do referido gravame. Pleiteiam ainda que seja compelido o primeiro acionado -Banco do Brasil - a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; todos os relatórios de medição de obra, desde a data da celebração do contrato de financiamento, além das cópias das apólices de seguros mencionadas no contrato NR 569.400.863. Juntaram documentos. Decisão determinando o desmembramento do feito (Id n 111307952). Embargos declaratórios opostos e acolhidos (Id nº 120280884), determinando o prosseguimento do feito. Medida liminar deferida (Id nº 123888270) para suspender a exigibilidade da hipoteca registrada sob R-03 na matrícula n. 98.650 do imóvel registrado perante o 3º Ofício de Registro de Imóveis desta comarca e respectivas frações ideais até o julgamento definitivo da presente demanda. Determinada ainda a regularização da qualificação dos autores falecidos JAYNILSON BARTOLOMEU DA CRUZ e ARNOLDO ALVES TEIXEIRA DE FREITAS. Petição juntando documentos (Id nº 131090221). Pleito de inclusão no feito de JOSENILDA SAMPAIO DE SOUZA MASCARENHAS, casada com EMERSON DE SOUZA MASCARENHAS, JOSEILDA SAMPAIO DE SOUZA e PALOMA CARINE SOUZA DOS SANTOS. Certidão informando o falecimento do terceiro réu, NELSON VASCONCELLOS (Id nº 293644337), genitor do quarto acionado, pleiteando a parte autora a desistência em relação ao terceiro réu (fiador), homologado nos autos (Id nº 359537085) e consequente prosseguimento do feito quanto aos demais acionados. Citado, o Banco do Brasil apresentou contestação (Id nº 411225831), impugnando o valor da causa, alegando se tratar demanda de natureza constitutiva. Impugna a gratuidade da justiça em favor dos acionantes. No mérito, sustenta que a Lei 4591/64, em seu artigo 31-A §§ 3º, 8º e 12, autoriza o incorporador ofertar empreendimento imobiliário em garantia a operações de crédito destinadas à captação de recursos para a incorporação, aduzindo que estão excluídos do patrimônio de afetação os recursos necessários à quitação de financiamento destinado à incorporação imobiliária. Sustenta que o patrimônio de afetação se extinguirá quando extinta as obrigações do incorporador perante à instituição financeira do empreendimento. E, na hipótese de assunção da obra pela Comissão de Representantes, os adquirentes são responsáveis pela quitação do financiamento da incorporação imobiliária. Defendem a inaplicabilidade da Súmula 308 à hipótese, pois não se trata de imóveis submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação. Que a hipoteca do imóvel objeto da incorporação imobiliária é prévia à aquisição das unidades habitacionais e que os adquirentes foram informados em contrato acerca do gravame. Invoca, em seu favor, a redação do art. 32 da Lei 4657/42, que autoriza a constituição de hipoteca em favor da instituição financeira na hipótese de financiamento à incorporação imobiliária, afastando a incidência da Súmula 308 do STJ. Alega que, ao contrário do quanto afirmado pela parte autora, a partir da medição feita pelo Relatório de Acompanhamento de Empreendimento - RAE 31, o banco acionado não mais liberou parcelas de empréstimo para a incorporadora. Que, em que pese a incorporadora ter contratado seguro para a obra, este não fora renovado, com vigência até 30 de novembro de 2015. Aduz a necessidade de pagamento do mútuo e, ao fim, pugna pela improcedência do pedido. Determinada citação por edital dos réus remanescentes (Id nº 424383447). Réplica ofertada (Id nº 428120205). Citados por edital e ausente a apresentação de defesa, fora nomeado curador especial nos termos do despacho nº 445832687. Contestação apresentada (Id nº 469707471), pleiteando a nulidade de citação a partir da citação, já que necessário o esgotamento dos meios de localização dos réu; e, no mérito, contesta por negativa geral. Intimadas, as partes pleitearam o julgamento da lide. Alegações finais apresentadas pela parte autora (Id nº 490072254). Vieram os autos conclusos. Inicialmente, impõe-se a inclusão no feito das acionantes JOSENILDA SAMPAIO DE SOUZA MASCARENHAS, casada com EMERSON DE SOUZA MASCARENHAS, JOSEILDA SAMPAIO DE SOUZA e PALOMA CARINE SOUZA DOS SANTOS. Esclarece-se que os autores, como dito, em face da paralisação das obras e, visando a proteção do imóvel registrado em nome da incorporadora inadimplente, promoveu demanda judicial contra a Iguatemi Construções (nº 8078532- 67.2019.8.05.0001), que tramita perante a 16ª Vara de Relação de Consumo desta comarca, obtendo provimento judicial de bloqueio da matrícula para resguardar o imóvel dos credores da empresa, bem como determinação de entrega dos documentos do empreendimento pela incorporadora, a fim de viabilizar o prosseguimento e término das obras paralisadas nos termos do art. 43, VI da Lei 4.591/64. A medida liminar fora ratificada e a demanda julgada totalmente procedente, mantendo o bloqueio da matrícula, bem como a determinação da entrega de documentos pela incorporadora e a averbação da existência da ação. Neste feito, fora deferida medida liminar para a suspensão da exigibilidade da hipoteca gravada constante no R-3 da matrícula 98.650 do imóvel e respectivas frações ideais, bem como que seja averbada na matrícula (nº 98.650) a existência da presente demanda. No mérito, pleiteia a parte autora que seja declarada a ineficácia da hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, da matrícula 98.650. do 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca e a baixa definitiva do referido gravame. Requer, ainda, que seja compelido o primeiro acionado - BANCO DO BRASIL - a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; todos os relatórios de medição de obra desde a data da celebração do contrato de financiamento e cópias das apólices de seguro mencionadas no contrato NR 569.400.863. Diante do quanto exposto, constata-se que não há entre as referidas ações pedidos similares. Não merece acatamento a impugnação à gratuidade da justiça, já que não há pedido nesse sentido. No tocante ao valor da causa, ressalte-se que não se discute, na hipótese, o contrato de promessa de compra e venda em si, logo, o valor atribuído à causa deve corresponder às despesas cartorárias com a baixa do gravame, já que este é o conteúdo patrimonial em discussão ou o proveito econômico perseguido pelos autores. Ressalte-se que o valor da causa não deve exceder a tais custas cartorárias, porque o pedido formulado na ação não inclui danos morais, nem danos materiais, estando restrito à condenação das rés a procederem à baixa da hipoteca outorgada pela Incorporadora ao Banco do Brasil S.A e entrega de documentos da obra do empreendimento. Não se justifica, portanto, atribuir à causa o montante do valor do bem, qual seja, R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais), pois o que se pretende na demanda é a baixa da hipoteca e entrega dos documentos necessários para a continuidade do empreendimento. Nesse sentido: Obrigação de fazer para cancelamento de hipoteca . Impugnação ao valor atribuído à causa. Acolhimento. Aplicação do artigo 292, § 3º, do CPC . Valor da causa que deve corresponder ao proveito econômico buscado pelos Autores . Ação em que não se discute o contrato de compra e venda do imóvel, mas apenas o cancelamento da hipoteca no registro imobiliário . Valor da causa corrigido para R$ 15.000,00. Imóvel hipotecado em favor do banco como garantia do financiamento destinado à construção do empreendimento. Ineficácia em relação aos Autores. Aplicação da Súmula nº 308 do STJ. Sentença reformada em parte. Verba honorária sem majoração. Recurso parcialmente acolhido. (TJSP, AC 1010457-08.2022.8.26.0001, r. Des. João Pazine Neto, 3a Câmara de Direito Privado, j. em 18/04/2023) (g.n.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME RELATIVO A HIPOTECA DADA POR INCORPORADORA A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALOR DA CAUSA . VALOR VENAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. DETERMINAÇÃO DE AJUSTAMENTO DO VALOR DA CAUSA ÀS CUSTAS CARTORÁRIAS. INSURGÊNCIA INSUBSISTENTE . RECURSO DESPROVIDO. I. Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou a adequação do valor da causa em ação de obrigação de fazer, visando a baixa de hipoteca sobre imóvel. A autora adquiriu o imóvel e posteriormente constatou hipoteca registrada pela incorporadora em favor de instituição financeira . II. A questão em discussão consiste em definir se valor da causa deve corresponder ao valor venal do imóvel ou às custas cartorárias para a baixa do gravame hipotecário. III. Razões de Decidir: O valor da causa deve corresponder ao montante necessário para a realização do ato de baixa do gravame hipotecário, conforme art . 292, II, do CPC. O valor da causa não deve exceder as custas cartorárias, pois não há pedido de danos morais ou materiais. IV. Tese de julgamento: 1 . O valor da causa em ação de obrigação de fazer para baixa de hipoteca deve corresponder às custas cartorárias. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23604947820248260000 São Carlos, Relator.: L. G . Costa Wagner, Data de Julgamento: 19/02/2025, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/02/2025) Destarte, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico obtido com a procedência do pedido que, na hipótese, corresponde às despesas cartorárias necessárias à baixa do gravame ora pleiteado, possibilitando que os acionantes adquirentes dos imóveis que constituem o empreendimento possam exercer todos os poderes inerentes à propriedade, em especial, dispor livremente do bem sem os correlatos gravames que recaem sobre as matrículas. Quanto à citação por edital da IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA (2º Réu) e SANDRO MOTA VASCONCELLOS (4º Réu), argui a Defensoria Pública sua nulidade, já que não promovidas as diligências necessárias à sua localização. No caso em questão, restou suficientemente demonstrada a impossibilidade de localização do endereço dos acionados, pois levada a efeito várias tentativas de localização dos réus, porém sem êxito, esgotando-se as diligências para viabilizar a citação editalícia, restando válida, portanto, a utilização do recurso processual de citação dos demais acionados através de edital. Assevere-se que a primeira ré - Iguatemi Construtora - após a aquisição do terreno registrou memorial de incorporação do empreendimento Reserva Mata Atlântica no R.02 da matrícula 98.650, perante o 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador/BA. O empreendimento imobiliário contou com financiamento do Banco do Brasil, ora acionado, nos moldes do que faculta a Lei nº 4.380/64, prática largamente adotada no mercado imobiliário. Para obtenção do financiamento são constituídas hipotecas sobre as unidades imobiliárias que serão vendidas aos consumidores finais. Diante do atraso no andamento das obras e sua posterior paralisação, a coletividade de adquirentes do empreendimento, pelo voto da maioria absoluta em assembleia, com lastro no quanto preconizado no art. 43 , VI , da Lei nº 4.591 /1964, resolveu destituir a incorporadora da administração das obras da incorporação imobiliária, após a sua notificação em virtude da paralisação das obras e, por conseguinte, não ter dado andamento ao projeto. Saliente-se que tal procedimento é extrajudicial e prescinde de autorização judicial, aplicável a toda e qualquer incorporação imobiliária (com ou sem regime de afetação). Portanto, utilizou-se a coletividade de adquirentes de procedimento lídimo. Cinge-se a demanda em apurar a legalidade do pleito de baixa à hipoteca incidente sobre o imóvel do empreendimento Reserva Mata Atlântica firmada entre a incorporadora e a instituição financeira, considerando o abandono da obra por aquela e assunção do seu término pelos adquirentes das unidades e aplicação da Súmula 308 do STJ. Citada por edital, a incorporadora apresenta contestação por negativa geral deixando de impugnar, especificamente, os fatos alegados na peça exordial, a exemplo da inércia na paralisação das obras; a destituição da incorporadora e constituição da comissão de representantes, com a necessidade de cotizar recursos próprios para retomada das obras, bem como deixou de apresentar cronograma físico financeiro e as apólices de seguro contratadas. Diante da inércia da incorporadora, após regular citação, devem ser consideradas verdadeiras as alegações da peça exordial no tocante ao atraso na entrega da obra e posterior paralisação dos serviços; a destituição da empresa e assunção da continuidade das obras do empreendimento pelo grupo de adquirentes das unidades; a rerratificação do contrato com alargamento do prazo sem que fosse comunicado aos consumidores e, por conseguinte, liberação e utilização de recursos, mesmo estando as obras paralisadas, aproveitando, no entanto, o teor da defesa formalmente apresentada pelo banco acionado no que lhe for compatível a teor do art. 345, I, do CPC. Alega o banco acionado a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, uma vez que não se trata de imóveis adquiridos via Sistema Financeiro de Habitação, além de que a compra e venda fora realizada após a constituição da hipoteca. Em réplica, a parte autora refuta tal argumento, asseverando que o financiamento geral do empreendimento Reserva Mata Atlântica ocorreu com base no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com o objetivo de concretizar o sonho da casa própria de centenas de adquirentes, o que reforça a aplicação da Súmula n.º 308 do STJ, logo, irrelevante o fato de a aquisição ser posterior à constituição da hipoteca. Sobre esse ponto, cabem algumas considerações. No que diz respeito à eficácia do gravame hipotecário em face da adquirente do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça consagrou, através do enunciado da Súmula nº 308, a seguinte tese: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Neste sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1.432.693/SP , Terceira Turma, Relator Min. Marco Aurélio Belizze, julgado em 27.9.2016). A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida enquanto o bem permanecer na propriedade da devedoa, no entanto, em havendo transferência, seja por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade creditícia imobiliária passa a incidir sobre os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado (art. 22 da Lei nº 4.864/65), portanto, ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Isso ocorre para proteger os interesses do terceiro adquirente de boa-fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e tem o direito em ter o domínio do bem que adquiriu e quitou o preço sem, consequentemente, perdê-lo em favor da instituição que financiou o projeto de construção. Portanto, deve a instituição financeira buscar seu crédito perante a real devedora, utilizando os instrumentos legais próprios e adequados para garantir a eficácia do negócio jurídico que firmou e evitar o prejuízo que a incorporadora lhe causou. Os adquirentes das unidades foram lesados pela paralisação das obras pela construtora e, a fim de evitar prejuízos ainda maiores, assumiram sua continuidade, porém não podem livremente dispor dos bens adquiridos porque esbarram no fato de o terreno ser dado em garantia pela incorporadora ao agente financeiro, em que pese ter abandonado a obra, causando efetivo prejuízo àqueles em face da existência de gravame hipotecário do qual não conseguem se desvencilhar. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes têm conhecimento que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio jurídico formalizado e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador deve ser o recebimento de quem contratou o financiamento, sem prejudicar os terceiros de boa-fé. Na hipótese, não se pode perder de vista o princípio da boa fé objetiva que norteia os negócios jurídicos e que impõe ao financiador de edificação de unidades destinadas à venda a prévia garantia visando receber o seu crédito da devedora ou sobre os pagamentos a esta destinados, efetuados pelos terceiros adquirentes. O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir para atingir também o terceiro adquirente, pois o consumidor que adquire imóvel financiado, efetivamente, não pode assumir a responsabilidade de além de pagar a sua dívida, responder também pela dívida da construtora perante o seu financiador. Essa situação violaria todo o mecanismo legal de proteção ao consumidor, impondo aos adquirentes de imóveis, cujos projetos foram financiados pelo sistema, condição absolutamente desfavorável, situação que a própria lei tratou efetivamente de eliminar. Se admitido tal hipótese, estar-se-ia consagrando abuso de direito em favor do financiador que deixaria de lado os mecanismos que a lei lhe faculta de cobrança, para instituir sobre o imóvel que, por certo, está destinado a ser transferido a terceiro, garantia hipotecária pela dívida da sua devedora, mas que produziria necessariamente efeitos sobre terceiro de boa-fé, o que o ordenamento jurídico pátrio rechaça. Ademais, logrou êxito a parte autora em comprovar que o agente financeiro tem meios de perseguir o recebimento de seu crédito em face do Incorporador, conforme Ação de Execução de Título Extrajudicial que lhe move (Proc. 0553732- 59.2016.8.05.0001), tramitando perante a 6ª Vara Cível desta capital, sem onerar aqueles que não deram causa ao inadimplemento, quais sejam, os terceiros adquirentes de boa-fé que quitaram suas obrigações. Verifica-se que há outros bens passíveis de penhora e alienação, que, inclusive, são indicados pela própria IGUATEMI Incorporadora, além daquele já indicado pela instituição financeira na apontada Ação de Execução de Título Extrajudicial. Destarte, deve ser declarada a ineficácia da hipoteca instituída sobre o imóvel de que trata a presente ação em relação aos autores, com o correlato cancelamento do gravame, de modo que não mais constitua óbice à transferência da propriedade do bem em favor dos autores. Ressalte-se ainda que não tem relevância fática o momento em que fora firmado o contrato entre a construtora e o agente financeiro; se anterior, como na hipótese; ou posterior à celebração de promessa de compra e venda, já que não atinge o adquirente de boa-fé. Nesse sentido: ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. A teor do disposto na Súmula 308 do STJ,"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ. Honorários advocatícios reduzidos, nos termos do artigo 20, parágrafos 3º e 4º, do CPC/73, considerando a natureza, complexidade, importância e valor da causa, o tempo de tramitação do feito e os precedentes da Turma. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005129-10.2015.404.7215 , 4ª TURMA, Des. Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 27/01/2017) AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SISTEMA BRASILEIRO DE POUPANÇA E EMPRÉSTIMO - SBPE. DÍVIDA DA CONSTRUTORA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308. LIBERAÇÃO DA HIPOTECA. Ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, a instituição financeira sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. Não é razoável, assim, inferir que os adquirentes de tais unidades tornem-se devedores hipotecários da instituição financeira em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram, de sorte que eventual dívida remanescente pode ser cobrada da incorporadora que a contraiu, afastando-se apenas a garantia real da unidade que se encontra em poder de terceiro de boa-fé. (TRF4, AG 5028128-29.2019.4.04.0000 , TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 29/01/2020) Quanto ao fato de o empreendimento ter utilizado recursos provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo- SBPE, esse pormenor não afasta a aplicação da referida súmula. Isso porque, segundo a Resolução n.º 4.676/18 do Banco Central do Brasil (BACEN), o SBPE, usado no Residencial Mata Atlântica, "tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança" (art. 2º). Já o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) "destina-se a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população" (art. 3º). No caso concreto, a concessão do crédito pelo SBPE teve a mesma finalidade que teria se fosse concedido pelo SFH, ou seja, a construção de empreendimento imobiliário majoritariamente residencial. Observa-se que consta do próprio contrato em questão, em sua cláusula sétima, parágrafo segundo (Id nº 105370150 - fl. 14), referência às normas do SFH - Sistema Financeiro de Habitação. Nesse sentido, a propósito, no voto proferido no RESP 593.474, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino consignou que restou consolidado o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308/STJ), e que, ademais: "Não altera este entendimento o fato de não ser regido o contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu esta Terceira Turma por ocasião do julgamento do REsp 953.510/PR (Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJ de 22.08.2008)." A fim de bem elucidar o quanto asseverado, transcreve-se o seguinte excerto do voto condutor do julgado: "Segundo o enunciado da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" . Aqui, discute-se se tal entendimento também é aplicável à hipoteca que recai sobre imóvel cuja aquisição não esteja vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação. Salvo melhor juízo, sim. Os precedentes que deram origem à Súmula nº 308 deixam claro que a relativização da hipoteca teve por fim resguardar a "função social da casa própria, moradia" (REsp nº 578.981, GO, Relator para o acórdão o eminente Ministro Castro Filho, publicado no DJ de 27.06.2005). Sendo assim, a sua incidência está limitada tão-só pela natureza residencial do imóvel, que não precisa ter sido adquirido com recursos oriundos do Sistema Financeiro da Habitação." (g.n) Ademais, a ementa do precedente da lavra do Ministro Ari Pargendler, referido pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, tem o seguinte teor: CIVIL. HIPOTECA. Imóvel residencial adquirido com recursos originários de carteira hipotecária, e não do Sistema Financeiro da Habitação. Aplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"). Recurso especial não conhecido.(REsp 953.510/PR , Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/05/2008, DJe 22/08/2008) CIVIL. ADMINISTRATIVO. RECURSOS DO SBPE. NÃO CONCESSÃO DE CRÉDITO PELO SFH. PROMESSA. DE COMPRA E VENDA. DESCONSTITUIÇÃO DA HIPOTECA (SÚMULA 308/STJ). A proteção consolidada na Súmula nº 308 do STJ destina-se precipuamente às pessoas que adquirem um imóvel de construtora como consumidor final e não podem ter seu direito à propriedade ou moradia ameaçado por conta da hipoteca prestada pela construtora perante o agente financeiro. Não é relevante para a aplicação do entendimento jurisprudencial sumulado o momento em que firmado o contrato entre a construtora e o agente financeiro. A concessão de crédito pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), não afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ (precedentes do STJ e desta Corte) (TRF-4, AC 5048454-93.2018.4.04.7000, Relator(a): RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, QUARTA TURMA, Julgado em: 07/04/2021, Publicado em: 03/05/2021). Destarte, o enunciado da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça busca tutelar o direito do adquirente de boa-fé, o que não é afetado pelo fato de o crédito ter sido concedido com base no SBPE. Não obstante o direito do credor hipotecário de buscar a satisfação do seu crédito mediante a constrição dos bens dados em garantia no contrato firmado com a incorporadora, o direito dos compromissários adquirentes das unidades autônomas prevalece sobre a garantia hipotecária constituída no negócio jurídico firmado entre o banco e a incorporadora inadimplente. A alegação do réu de que a hipoteca não pode ser cancelada pois se trata de patrimônio de afetação, também merece ser rechaçada, uma vez que o art. 31-A da Lei 4591/94 dispõe: "Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes". Dentre as finalidades do patrimônio de afetação, tem-se a de garantir a entrega das unidades imobiliárias aos seus respectivos adquirentes, logo, dívidas particulares do incorporador ou oriundas de outros empreendimentos não podem ser garantidas pelo imóvel afetado. É justamente a hipótese dos autos, já que o imóvel afetado não pode servir de garantia de débito do incorporador com o agente financeiro, se aquele abandonou a execução das obras do empreendimento, assumidas pelos adquirentes, o que atesta a licitude da intenção da parte autora de concluir o empreendimento e de dar baixa na hipoteca imposta sobre o imóvel, cujas unidades imobiliárias pertencem a terceiros de boa-fé . Nesse contexto, a procedência do pedido autoral é o meio de assegurar o direito de propriedade de cada um dos adquirentes do empreendimento (em prestígio a ratio da própria Súmula 308) e a função social da incorporação, não sendo à parte autora oponível a despeito do quanto disposto no § 11 do art. 31-F, da Lei 4.591/64, quanto às obrigações relativas ao contrato de financiamento da obra, em especial diante da extensa lista de irregularidades imputadas ao financiador e listadas na inicial e réplica, muitas não impugnadas. Ressalte-se que a prova da regularidade dos procedimentos relativos ao patrimônio de afetação e à liberação dos recursos segundo o avanço das obras (fatos que pendem controvertidos) estava a exigir a realização de prova pericial cujo ônus, nos termos do art. 373, II do CPC, diante da verossimilhança das alegações da parte autora, era da parte acionada, do qual não se desincumbiu, inclusive postulou o julgamento antecipado da lide. Nesse sentido: APELAÇÃO. Ação declaratória de ineficácia e baixa de hipotecas com pedido de tutela de urgência. Construção Civil. Patrimônio afetado . Infração à Lei 4.591/64, artigo 31-A e §§ e aplicação do CDC e da Súmula 308 do STJ "in casu". Ineficácia das hipotecas de primeiro e segundo grau gravadas, respectivamente, sobre o R-08 e R-09 da matrícula nº 381.421 do 11º Registro de Imóveis de São Paulo - SP, afastando-se atos de expropriação deste bem . Reforma da r. sentença. Recurso provido "in totum" (TJ-SP - AC: 10172060620208260100 SP 1017206-06.2020 .8.26.0100, Relator.: Décio Rodrigues, Data de Julgamento: 14/02/2022, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2022) Ademais é assente na jurisprudência o entendimento de que "(...) o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida. [...]" (STJ, EDcl no AgRg nos EREsp 1483155/BA, Relator Ministro OG FERNANDES, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/06/2016, DJe 03/08/2016). No mesmo sentido: STJ, REsp nº 1.679.599-MG (2017/0101883-1), Relatora Mina REGINA HELENA COSTA, decisão de 28/06/2017, data da publicação 30/06/2017. Dessa forma, impõe-se a procedência da pretensão formulada pela parte autora nesta demanda, determinado a baixa do gravame em todas as frações ideais do imóvel, para que todas as futuras unidades fiquem livres e desembaraçadas e possam fazer frente aos custos necessários à retomada das obras, viabilizando o seu término e concretizando o direito previsto nos artigos 31-F e 43, VI, da Lei n.º 4.591/64, cumprindo a função social da incorporação imobiliária que é propiciar o direito à moradia aos adquirentes. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME FIDUCIÁRIO. HIPOTECA . TUTELA MANDAMENTAL. VERBAS HONORÁRIAS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL . VALOR DA CAUSA QUE NÃO PODE SER CALCULADO A PARTIR DO IMÓVEL. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Ação de obrigação de fazer, ajuizada em 2/9/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/12/2022 e concluso ao gabinete em 31/8/2023.2. O propósito recursal consiste em estabelecer o critério para o cálculo das verbas honorárias nas ações cujo pedido consiste na liberação de gravame fiduciário .3. O art. 85 do CPC/15 estabelece que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor, os quais "serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa" (caput e § 2º).Complementando a norma, o § 8º esclarece que nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º" .4. Embora pré-determinados os critérios do art. 85, § 2º e 8º, do CPC/15, a base de cálculo adequada para o arbitramento dos honorários não dispensa a análise casuística da demanda, observando-se, sobretudo, qual a tutela pretendida pelas partes (declaratória, constitutiva, condenatória, mandamental ou executiva).5 . Nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade. É o que ocorre na ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel.6. Hipótese em que o Tribunal de origem arbitrou a verba honorária pelo critério da equidade, com fundamento na ausência de condenação, na impossibilidade de estimar o proveito econômico e na ausência de valor exato da causa, que não guarda relação com o valor do imóvel anteriormente adquirido . Necessidade de manutenção do acórdão.7. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2092798 DF 2023/0290766-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) Quanto aos honorários de sucumbência, cabem algumas considerações. Ressalte-se que, na hipótese, ao tempo do ajuizamento da demanda, o valor da causa era de R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais). Ocorre que, em ações dessa natureza, qual seja, a ação de obrigação de fazer referente ao cancelamento de hipoteca, deve-se observar o proveito econômico pretendido pela parte autora, não necessariamente correspondente ao valor do imóvel. Com dito alhures, não há condenação, o proveito econômico não é mensurável e o preço do imóvel não serve de parâmetro para estabelecer o valor da causa. Partindo dessa premissa, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel, de modo que o valor da causa não reflete o benefício devido, permitindo, assim, a aplicação do critério subsidiário da equidade. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. BAIXA DE GRAVAME. HIPOTECA . VERBAS HONORÁRIAS. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA . 1. "Nas obrigações de fazer que determinam a baixa de gravames, os honorários advocatícios sucumbenciais não podem ser obtidos tendo como base de referência o 'valor da condenação' ou o 'valor da causa', devendo ser fixados por equidade, uma vez que não há como vincular o sucesso da pretensão ao valor dos bens" (AgInt no REsp n. 2.002 .668/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 31/3/2023). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1952304 SC 2021/0219528-1, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 03/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/06/2024) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME FIDUCIÁRIO. HIPOTECA . TUTELA MANDAMENTAL. VERBAS HONORÁRIAS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL . VALOR DA CAUSA QUE NÃO PODE SER CALCULADO A PARTIR DO IMÓVEL. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Ação de obrigação de fazer, ajuizada em 2/9/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/12/2022 e concluso ao gabinete em 31/8/2023.2. O propósito recursal consiste em estabelecer o critério para o cálculo das verbas honorárias nas ações cujo pedido consiste na liberação de gravame fiduciário .3. O art. 85 do CPC/15 estabelece que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor, os quais "serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa" (caput e § 2º).Complementando a norma, o § 8º esclarece que nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º" .4. Embora pré-determinados os critérios do art. 85, § 2º e 8º, do CPC/15, a base de cálculo adequada para o arbitramento dos honorários não dispensa a análise casuística da demanda, observando-se, sobretudo, qual a tutela pretendida pelas partes (declaratória, constitutiva, condenatória, mandamental ou executiva).5 . Nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade. É o que ocorre na ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel.6. Hipótese em que o Tribunal de origem arbitrou a verba honorária pelo critério da equidade, com fundamento na ausência de condenação, na impossibilidade de estimar o proveito econômico e na ausência de valor exato da causa, que não guarda relação com o valor do imóvel anteriormente adquirido .Necessidade de manutenção do acórdão.7. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2092798 DF 2023/0290766-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) Destarte, pela fundamentação exposta, embora a norma processual civil determine a observância da regra disposta no art. 85, § 2º, do CPC, impõe-se ao caso sob apreciação a aplicação da norma contida no § 8º do mesmo dispositivo legal, devendo os honorários advocatícios serem fixados pelo critério de equidade, já que é o que mais atende ao caso em comento. Considerando a complexidade da causa, o trabalho realizado pelos advogados e o tempo exigido, o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço e a natureza e importância da causa, razoável o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de verba sucumbencial. Posto isso, julgo PROCEDENTE o pedido autoral para, nos moldes do art. 487, I do CPC, para: a) declarar a ineficácia da Hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, que recai sobre a matrícula n. 98.650, formalizada junto ao 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca desta comarca e determinar a baixa definitiva e cancelamento do referido gravame, no prazo de 30 (trinta) dias, sob as expensas da instituição financeira acionada; b) que seja compelida as rés BANCO DO BRASIL S/A e IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; além dos relatórios de medição de obra, desde a data da celebração do contrato de financiamento e cópias das apólices de seguro constantes do contrato NR 569.400.863, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de fixação de multa a ser arbitrada pelo Juízo. Diante da sucumbência, condeno a parte ré, BANCO DO BRASIL S/A, IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA e SANDRO MOTA VASCONCELLOS, em solidariedade, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro no montante atual de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), nos termos do art. 85 § 8º do CPC. P. R. I. Salvador, 07 de abril de 2025 Gustavo Miranda Araújo Juiz de Direito

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Processo nº 8050194-15.2021.8.05.0001

ID: 277469709

Tribunal: TJBA Órgão: 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 8050194-15.2021.8.05.0001

Data de Disponibilização: 23/05/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

BANCO DO BRASIL SA IGUATEMI CONSTRUCOES LTDA

Sentença

Advogados:

JARVIS CLAY COSTA RODRIGUES

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8050194-15.2021.8.05.0001 Órgão Julgador… PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8050194-15.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: ADRIA BITENCOURT DA SILVA e outros (155) Advogado(s): VIVIANE ZACHARIAS DO AMARAL (OAB:GO7162) REU: BANCO DO BRASIL SA e outros (3) Advogado(s): JARVIS CLAY COSTA RODRIGUES (OAB:BA20451) SENTENÇA Vistos, etc... COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO RESERVA MATA ATLÂNTICA, representada por MARCUS DANILO SALVADOR ARAUJO e ISMAEL PEREIRA MENDES (1º autor), bem como os adquirentes ADRIA BITENCOURT DA SILVA; AGLIVALDO ALVES VALVERDE, casado com MARIANA MAGALHAES DE CARVALHO VALVERDE (2º autor); ANA CLAUDIA ROCHA NEGREIROS FALCÃO, casada com MARCO ANTONIO DIAS NEGREIROS FALCÃO (3º autor) ANA MARIA COUTINHO (4º autor); ANA PAULA SILVA SANTOS, casada com CARLOS HENRIQUE BARBOSA COUTINHO(5º autor); ANDERSON SENTO SÉ POZATI, casado com GLEISE TAVARES DOS SANTOS (6º autor); ANDERSON UBIRATAN FARIAS DE OLIVEIRA (7º autor); ANDRE CARLOS CABRAL SANTOS, casado com JOSENICE SILVA SANTOS (8º autor); ANDRÉ SIQUEIRA LIMA casado com LORENA CERQUEIRA LORENS LIMA (9º autor); ARNOLDO ALVES TEIXEIRA DE FREITAS, representado pela inventariante Aline Pimentel Teixeira de Freitas (10º autor); ASENATE SERRA MOREIRA, casada com JOSIVAL CONCEIÇÃO AMORIM (11º autor); CLAUDIA SUELI MEDEIROS SILVA (12º autor); EDNÓLIA SANTOS SILVA (13º autor); EDUARDO DOS REIS, casado com ANA PAULA RODRIGUES DOS SANTOS REIS, (14º autor); ELOIZA MARIA DE LIMA CEZAR casada com GERMANO VICENTE CEZAR NETO, (15º autor); ELIOMAR BENÍCIO PACHECO DE OLIVEIRA, casado com RITA DE CASSIA SANTOS DE OLIVEIRA (16º autor); FRANCISCO CARLOS MAGALHAES CUNHA, casado com ISAILDES DE SOUSA SANTOS CUNHA (17º autor) ADNALDO CARDOSO OLIVEIRA; (18º autor); ALBERTO DE ALMEIDA NERI JUNIOR, união estável com ROBERTA PINTO FRAGA (19º autor); ALESSANDRA RÚBIA SOUSA LIMA (20º autor); ANA CLAUDIA RODRIGUES PIRES, SALVIO RODRIGUES PIRES JUNIOR (21º autor); ANA LUCIA BISPO (22º autor); ANA LUCIA ALMEIDA MASCARENHAS SALES, casada com CLOVIS COSTA SALES (23º autor); ANAILDE CONCEIÇÃO NONATO TRINDADE casada com NAILTON TRINDADE (24º autor); ANTONIO FERNANDO TRINDADE, casado com ROSE MARY NASCIMENTO TRINDADE (25º autor); APARECIDA DE FÁTIMA NASCIMENTO MOTTA (26º autor); CLAUDIO CERQUEIRA ANJOS (27º autor); FRANCISCO EDSON AGUIAR VERAS união estável com MARLIZETE ALVES OLIVEIRA (28º autor); FRANCISCO CALDAS MENDONÇA, casado com MARIA RAIMUNDA BARROS MENDONÇA (29º autor); FRIEDMAN KELLER PEREIRA DA SILVA, casado com PATRICIA DE OLIVEIRA (30º autor); GRILSON SANTOS DE OLIVEIRA, casado com SANDRA GONÇALVES DE OLIVEIRA (31º autor); GILDETE NERIS DE MELO CARVALHO (32º autor); RAFAELA OLIVEIRA SANTOS, casada com GIOVANNI SANTOS MEDEIROS (33º autor); HAMILTON MAGNO ADORNO ALVES, casado com ANA PAULA CRUZ MOTA ALVES (34º autor); IRISMAR MENDES JOSUÉ, casada com CINCINATO JOSÉ SANTOS CABRAL (35º autor); LINO CLÁUDIO DE OLIVEIRA SOARES, casado com IRANICE CARVALHO DA S. SOARES, MONICA ISABEL SANTOS FARIAS (36º autor); ODIONE DE OLIVEIRA MASCARENHAS, casada com ADEMARIO DE OLIVEIRA NASCARENHAS,(37º autor) ONIEL DA SILVA MOREIRA, casado com IRENE SERRA MOREIRA (38º autor); RUTE MARIA COUTINHO (39º autor); MARIA LUIZA GONZAGA DE MENEZES (40º autor); SARA REGINA CONCEIÇÃO SANTOS, casada com MATHEUS GANSOHR (41º autor); VALNEI VIANNA SOUZA, casado com RENATA DE MOURA ISSA VIANNA (42º autor); IGOR DE MACEDO SENA, casado com CRISTIANE DA PAIXÃO LIMA SENA (43º autor); ISMAEL PEREIRA MENDES, casado com MARIA ANGELICA SANTIAGO MENDES (44º autor); JACIARA FARIAS (45º autor); JOSÉ CARLOS RODRIGUES DOS SANTOS, casado com SIOMARA LISBOA FORTUNA DOS SANTOS (46º autor); LIANA CHAGAS RIBEIRO LEITE, , casada com ERIKA MARIA RIBEIRO SOUZA (47º autor); LUCIVAN BORGES DE SANTANA casado com ELISABETE SOARES DE SANTANA (48º autor); MARCIO RODRIGO PEREIRA BANDEIRA DE MELLO, casado com DELMARA MIRANDA SANTOS BANDEIRA DE MELLO (49º autor); MARIA MARGARITA ARIZE SANTOS (50º autor); MARIA DE FÁTIMA GAMA DOS SANTOS (51º autor);MARIA JOSÉ DA SILVA FETAL (52º autor); MARIA JOZALIA DOS SANTOS (53º autor); NAILSON SILVA SANTOS, casado com CAMILA BOMFIM DE OLIVEIRA (54º autor); NIVALDO SANTOS ALMEIDA, casado com ROQUELINA DOS ANJOS ALMEIDA (55º autor); OCTAVIO NAVARRO VILLUENDAS, casado com VERA LUCIA NUNES FIUZA (56º autor); PATRICIA SANTOS DAS NEVES, (57º autor); RENÃ LUIZ BRITO CERQUEIRA (58º autor); RENATA DA CRUZ DIAS, casada com DIEGO DIAS MOURA SOUZA (59º autor); EDVALDO ALVES MOREIRA, casado com ELIANA SOUSA DOS SANTOS MOREIRA (60º autor); JOSÉ NILTON DA CRUZ SANTOS, casado com ANA MARIA BISPO SANTOS (61º autor); JOSÉ EVANDRO SANTOS PIRES, casado com SÔNIA MARIA OLIVEIRA PIRES (62º autor); JUTAI SALES CAMPOS, (63º autor); KATIA JULIANA LACERDA NEVES (64º autor); JAYNILSON BARTOLOMEU DA CRUZ, neste ato representado pela viúva meeira GUIOMAR TELES ESOARES, brasileira, comerciante, 105628653 (65º autor); LUCIANA MARIA LEAL BENHAMOU, , casada com FREDERIC BENHAMOU (66º autor); LENITA CURCINA ARAUJO (67º autor); LUIZA LIMA DE MENEZES, DEYVISON EMANUEL LIMA DE MENEZES (68º autor); MARIA DE JESUS SOUZA (69º autor); MARIA DE LOURDES DE OLIVEIRA, casada com ERGON JORGE SOUZA DA SILVA(70º autor); MARILIA DA CUNHA DE OLIVEIRA (71º autor); MARLENE FERREIRA (72º autor); MARLENE GUEDES DIAS, (73º autor); MARLENE RODRIGUES MACIEL casada com JORGE LUIS BARBOSA LEMOS (74º autor) ; MARIA APARECIDA ALVES DE ARAUJO (75º autor); MIRCEIA VINTER FREIRE, casada com VLADSON FONTES DA SILVA FREIRE,(76º autor); NEIDE MARIA DIAS MAIA, (77º autor); REINALDO ANTONIO PEREIRA, casado com ELISÂNGELA CRUZ DE OLIVEIRA (78º autor); REUTTER GUSMÃO SANTANA, casado com VILMA MARIA GRASSO DE SANTANA (79º autor); ROSÂNGELA SANTOS BRITO (80º autor); SONIA SACRAMENTO NEGRÃO DE SANTANA, casada com LUILSON REZENDE DE SANTANA, (81º autor); TIAGO SANTOS PEREIRA (82º autor); VALTER FERREIRA DA SILVA união estável com LUSIRA DOS SANTOS SUZART (83º autor); VENCESLAU DA SILVA ARAUJO, casado com MARIA DAS GRAÇAS DE MIRANDA ARAUJO (84º autor); RAQUEL VIOTTO, casada com GIANNI MARSURA (85º autor); EUNICE LOPES SANTOS (86º autor); EDIRA AGAPITO DA SILVA, (87º autor); WAMBERTO ALVES DE BRITO FILHO, casado com CRISTIANE MARIA TOURINHO LIMA BRAGA DE BRITO (88º autor); PEDRO JOSE DOS SANTOS casado com GEIZA DOS SANTOS E SANTOS (89º autor); ADRIANO LAVIGNE QUEIROZ (90º autor); ARYANA NOBREGA, união estável com PABLO RODRIGO DANTAS LIMA (91º autor); CRISTIANO GUEDES DIAS, casado com SILVANA CARLOS BRITO (92º autor); CRISTIANO DA SILVA OLIVEIRA,(93º autor); LEANDRO CONCEIÇÃO DOS SANTOS (94º autor); MARIA EVANGELISTA CONCEIÇÃO (95º autor); ABELARDO SALUSTIANO COELHO FILHO casado com MARIA CELESTE V. COELHO (96º autor); ROSANA CRISTINA SILVEIRA SILVA (97º autor); MÁRCIO MEDEIROS DA SILVA ABREU, casado com MÔNICA FELÍCIO OLIVEIRA ABREU (98º autor), ajuizaram a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE ÔNUS HIPOTECÁRIO E BAIXA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL COM PEDIDO LIMINAR em face de BANCO DO BRASIL S/A (1º Réu), IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA (2º Réu), NELSON VASCONCELLOS (3º Réu) e SANDRO MOTA VASCONCELLOS (4º Réu). Aduzem que a construtora acionada, após a aquisição do terreno em 10 de junho de 2011, registrou memorial de incorporação do empreendimento Reserva Mata Atlântica no R.02 da matrícula 98.650 do 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador/BA. Que o empreendimento está localizado na Rua Silveira Martins nº 208, Cabula, nesta capital, composto de duas torres denominadas Torre Acqua e Torre Laguna, totalizando 297 apartamentos e 432 vagas de garagens. Que o projeto, aprovado pelo município, obteve alvará de construção expedido em 17 de fevereiro de 2012, e as unidades amplamente comercializadas, a serem entregues em dezembro de 2014, com possibilidade de prorrogação até junho de 2016. Aduzem que, em 13 de março de 2012, de acordo com a averbação de nº 02/98.650, o empreendimento fora submetido ao regime de Patrimônio de Afetação, nos termos do art. 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/64. Posteriormente, em 27 de novembro de 2012, a incorporadora contratou financiamento com o Banco do Brasil, ora acionado, cujo imóvel fora objeto de garantia hipotecária para abertura de crédito no valor de R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais), conforme consta do R-03 da matrícula. Que esgotado o prazo para entrega do empreendimento em 08 de julho de 2015, sem qualquer anuência, fora firmado instrumento de rerratificação a fim de alterar a data prevista para o término da obra para novembro de 2015, bem como alterar o cronograma financeiro para liberação das parcelas do financiamento, em que pese a segunda ré ter paralisado as obras em maio de 2015, e os valores despendidos pelo banco não foram utilizados nas obras do empreendimento em questão. Que, em razão da paralisação das obras, o grupo de compradores dos imóveis iniciou o procedimento para destituição da segunda acionada - Iguatemi Construções - da condição de incorporadora do empreendimento e prosseguir a obra por conta própria, com deliberação em assembleia e notificação extrajudicial. Afirma que era necessário o montante de R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais) para conclusão da obra, de acordo com orçamentos realizados. Que deram ciência ao banco acionado da destituição do incorporador e constituição da comissão de moradores, pleiteando acesso à documentação pertinente ao empreendimento, não obtendo êxito, razão pela qual ajuizaram demanda perante outro Juízo, pleiteando o bloqueio da matrícula, para resguardar o imóvel dos credores da empresa, bem como fosse determinada a entrega dos documentos do empreendimento pela incorporadora, a fim de viabilizar o prosseguimento e término das obras paralisadas, obtendo êxito. Nesse ínterim, o banco acionado ajuizou demanda executiva do contrato de financiamento contra a Iguatemi Construções, informando naqueles autos a ineficácia da hipoteca diante dos promissários compradores, ora acionantes, bem como que a execução está garantida por outro bem, diverso do presente. Pleiteiam, liminarmente, a suspensão da exigibilidade da hipoteca gravada constante no R-3 da matrícula 98.650 do imóvel e respectivas frações ideais até o julgamento definitivo desta demanda; bem como seja averbada na matrícula nº 98.650 a existência da presente demanda. No mérito, pleiteiam a declaração da ineficácia da hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, da matrícula 98.650, junto ao 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca e determinar a baixa definitiva do referido gravame. Pleiteiam ainda que seja compelido o primeiro acionado -Banco do Brasil - a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; todos os relatórios de medição de obra, desde a data da celebração do contrato de financiamento, além das cópias das apólices de seguros mencionadas no contrato NR 569.400.863. Juntaram documentos. Decisão determinando o desmembramento do feito (Id n 111307952). Embargos declaratórios opostos e acolhidos (Id nº 120280884), determinando o prosseguimento do feito. Medida liminar deferida (Id nº 123888270) para suspender a exigibilidade da hipoteca registrada sob R-03 na matrícula n. 98.650 do imóvel registrado perante o 3º Ofício de Registro de Imóveis desta comarca e respectivas frações ideais até o julgamento definitivo da presente demanda. Determinada ainda a regularização da qualificação dos autores falecidos JAYNILSON BARTOLOMEU DA CRUZ e ARNOLDO ALVES TEIXEIRA DE FREITAS. Petição juntando documentos (Id nº 131090221). Pleito de inclusão no feito de JOSENILDA SAMPAIO DE SOUZA MASCARENHAS, casada com EMERSON DE SOUZA MASCARENHAS, JOSEILDA SAMPAIO DE SOUZA e PALOMA CARINE SOUZA DOS SANTOS. Certidão informando o falecimento do terceiro réu, NELSON VASCONCELLOS (Id nº 293644337), genitor do quarto acionado, pleiteando a parte autora a desistência em relação ao terceiro réu (fiador), homologado nos autos (Id nº 359537085) e consequente prosseguimento do feito quanto aos demais acionados. Citado, o Banco do Brasil apresentou contestação (Id nº 411225831), impugnando o valor da causa, alegando se tratar demanda de natureza constitutiva. Impugna a gratuidade da justiça em favor dos acionantes. No mérito, sustenta que a Lei 4591/64, em seu artigo 31-A §§ 3º, 8º e 12, autoriza o incorporador ofertar empreendimento imobiliário em garantia a operações de crédito destinadas à captação de recursos para a incorporação, aduzindo que estão excluídos do patrimônio de afetação os recursos necessários à quitação de financiamento destinado à incorporação imobiliária. Sustenta que o patrimônio de afetação se extinguirá quando extinta as obrigações do incorporador perante à instituição financeira do empreendimento. E, na hipótese de assunção da obra pela Comissão de Representantes, os adquirentes são responsáveis pela quitação do financiamento da incorporação imobiliária. Defendem a inaplicabilidade da Súmula 308 à hipótese, pois não se trata de imóveis submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação. Que a hipoteca do imóvel objeto da incorporação imobiliária é prévia à aquisição das unidades habitacionais e que os adquirentes foram informados em contrato acerca do gravame. Invoca, em seu favor, a redação do art. 32 da Lei 4657/42, que autoriza a constituição de hipoteca em favor da instituição financeira na hipótese de financiamento à incorporação imobiliária, afastando a incidência da Súmula 308 do STJ. Alega que, ao contrário do quanto afirmado pela parte autora, a partir da medição feita pelo Relatório de Acompanhamento de Empreendimento - RAE 31, o banco acionado não mais liberou parcelas de empréstimo para a incorporadora. Que, em que pese a incorporadora ter contratado seguro para a obra, este não fora renovado, com vigência até 30 de novembro de 2015. Aduz a necessidade de pagamento do mútuo e, ao fim, pugna pela improcedência do pedido. Determinada citação por edital dos réus remanescentes (Id nº 424383447). Réplica ofertada (Id nº 428120205). Citados por edital e ausente a apresentação de defesa, fora nomeado curador especial nos termos do despacho nº 445832687. Contestação apresentada (Id nº 469707471), pleiteando a nulidade de citação a partir da citação, já que necessário o esgotamento dos meios de localização dos réu; e, no mérito, contesta por negativa geral. Intimadas, as partes pleitearam o julgamento da lide. Alegações finais apresentadas pela parte autora (Id nº 490072254). Vieram os autos conclusos. Inicialmente, impõe-se a inclusão no feito das acionantes JOSENILDA SAMPAIO DE SOUZA MASCARENHAS, casada com EMERSON DE SOUZA MASCARENHAS, JOSEILDA SAMPAIO DE SOUZA e PALOMA CARINE SOUZA DOS SANTOS. Esclarece-se que os autores, como dito, em face da paralisação das obras e, visando a proteção do imóvel registrado em nome da incorporadora inadimplente, promoveu demanda judicial contra a Iguatemi Construções (nº 8078532- 67.2019.8.05.0001), que tramita perante a 16ª Vara de Relação de Consumo desta comarca, obtendo provimento judicial de bloqueio da matrícula para resguardar o imóvel dos credores da empresa, bem como determinação de entrega dos documentos do empreendimento pela incorporadora, a fim de viabilizar o prosseguimento e término das obras paralisadas nos termos do art. 43, VI da Lei 4.591/64. A medida liminar fora ratificada e a demanda julgada totalmente procedente, mantendo o bloqueio da matrícula, bem como a determinação da entrega de documentos pela incorporadora e a averbação da existência da ação. Neste feito, fora deferida medida liminar para a suspensão da exigibilidade da hipoteca gravada constante no R-3 da matrícula 98.650 do imóvel e respectivas frações ideais, bem como que seja averbada na matrícula (nº 98.650) a existência da presente demanda. No mérito, pleiteia a parte autora que seja declarada a ineficácia da hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, da matrícula 98.650. do 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca e a baixa definitiva do referido gravame. Requer, ainda, que seja compelido o primeiro acionado - BANCO DO BRASIL - a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; todos os relatórios de medição de obra desde a data da celebração do contrato de financiamento e cópias das apólices de seguro mencionadas no contrato NR 569.400.863. Diante do quanto exposto, constata-se que não há entre as referidas ações pedidos similares. Não merece acatamento a impugnação à gratuidade da justiça, já que não há pedido nesse sentido. No tocante ao valor da causa, ressalte-se que não se discute, na hipótese, o contrato de promessa de compra e venda em si, logo, o valor atribuído à causa deve corresponder às despesas cartorárias com a baixa do gravame, já que este é o conteúdo patrimonial em discussão ou o proveito econômico perseguido pelos autores. Ressalte-se que o valor da causa não deve exceder a tais custas cartorárias, porque o pedido formulado na ação não inclui danos morais, nem danos materiais, estando restrito à condenação das rés a procederem à baixa da hipoteca outorgada pela Incorporadora ao Banco do Brasil S.A e entrega de documentos da obra do empreendimento. Não se justifica, portanto, atribuir à causa o montante do valor do bem, qual seja, R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais), pois o que se pretende na demanda é a baixa da hipoteca e entrega dos documentos necessários para a continuidade do empreendimento. Nesse sentido: Obrigação de fazer para cancelamento de hipoteca . Impugnação ao valor atribuído à causa. Acolhimento. Aplicação do artigo 292, § 3º, do CPC . Valor da causa que deve corresponder ao proveito econômico buscado pelos Autores . Ação em que não se discute o contrato de compra e venda do imóvel, mas apenas o cancelamento da hipoteca no registro imobiliário . Valor da causa corrigido para R$ 15.000,00. Imóvel hipotecado em favor do banco como garantia do financiamento destinado à construção do empreendimento. Ineficácia em relação aos Autores. Aplicação da Súmula nº 308 do STJ. Sentença reformada em parte. Verba honorária sem majoração. Recurso parcialmente acolhido. (TJSP, AC 1010457-08.2022.8.26.0001, r. Des. João Pazine Neto, 3a Câmara de Direito Privado, j. em 18/04/2023) (g.n.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME RELATIVO A HIPOTECA DADA POR INCORPORADORA A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALOR DA CAUSA . VALOR VENAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. DETERMINAÇÃO DE AJUSTAMENTO DO VALOR DA CAUSA ÀS CUSTAS CARTORÁRIAS. INSURGÊNCIA INSUBSISTENTE . RECURSO DESPROVIDO. I. Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou a adequação do valor da causa em ação de obrigação de fazer, visando a baixa de hipoteca sobre imóvel. A autora adquiriu o imóvel e posteriormente constatou hipoteca registrada pela incorporadora em favor de instituição financeira . II. A questão em discussão consiste em definir se valor da causa deve corresponder ao valor venal do imóvel ou às custas cartorárias para a baixa do gravame hipotecário. III. Razões de Decidir: O valor da causa deve corresponder ao montante necessário para a realização do ato de baixa do gravame hipotecário, conforme art . 292, II, do CPC. O valor da causa não deve exceder as custas cartorárias, pois não há pedido de danos morais ou materiais. IV. Tese de julgamento: 1 . O valor da causa em ação de obrigação de fazer para baixa de hipoteca deve corresponder às custas cartorárias. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23604947820248260000 São Carlos, Relator.: L. G . Costa Wagner, Data de Julgamento: 19/02/2025, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/02/2025) Destarte, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico obtido com a procedência do pedido que, na hipótese, corresponde às despesas cartorárias necessárias à baixa do gravame ora pleiteado, possibilitando que os acionantes adquirentes dos imóveis que constituem o empreendimento possam exercer todos os poderes inerentes à propriedade, em especial, dispor livremente do bem sem os correlatos gravames que recaem sobre as matrículas. Quanto à citação por edital da IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA (2º Réu) e SANDRO MOTA VASCONCELLOS (4º Réu), argui a Defensoria Pública sua nulidade, já que não promovidas as diligências necessárias à sua localização. No caso em questão, restou suficientemente demonstrada a impossibilidade de localização do endereço dos acionados, pois levada a efeito várias tentativas de localização dos réus, porém sem êxito, esgotando-se as diligências para viabilizar a citação editalícia, restando válida, portanto, a utilização do recurso processual de citação dos demais acionados através de edital. Assevere-se que a primeira ré - Iguatemi Construtora - após a aquisição do terreno registrou memorial de incorporação do empreendimento Reserva Mata Atlântica no R.02 da matrícula 98.650, perante o 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador/BA. O empreendimento imobiliário contou com financiamento do Banco do Brasil, ora acionado, nos moldes do que faculta a Lei nº 4.380/64, prática largamente adotada no mercado imobiliário. Para obtenção do financiamento são constituídas hipotecas sobre as unidades imobiliárias que serão vendidas aos consumidores finais. Diante do atraso no andamento das obras e sua posterior paralisação, a coletividade de adquirentes do empreendimento, pelo voto da maioria absoluta em assembleia, com lastro no quanto preconizado no art. 43 , VI , da Lei nº 4.591 /1964, resolveu destituir a incorporadora da administração das obras da incorporação imobiliária, após a sua notificação em virtude da paralisação das obras e, por conseguinte, não ter dado andamento ao projeto. Saliente-se que tal procedimento é extrajudicial e prescinde de autorização judicial, aplicável a toda e qualquer incorporação imobiliária (com ou sem regime de afetação). Portanto, utilizou-se a coletividade de adquirentes de procedimento lídimo. Cinge-se a demanda em apurar a legalidade do pleito de baixa à hipoteca incidente sobre o imóvel do empreendimento Reserva Mata Atlântica firmada entre a incorporadora e a instituição financeira, considerando o abandono da obra por aquela e assunção do seu término pelos adquirentes das unidades e aplicação da Súmula 308 do STJ. Citada por edital, a incorporadora apresenta contestação por negativa geral deixando de impugnar, especificamente, os fatos alegados na peça exordial, a exemplo da inércia na paralisação das obras; a destituição da incorporadora e constituição da comissão de representantes, com a necessidade de cotizar recursos próprios para retomada das obras, bem como deixou de apresentar cronograma físico financeiro e as apólices de seguro contratadas. Diante da inércia da incorporadora, após regular citação, devem ser consideradas verdadeiras as alegações da peça exordial no tocante ao atraso na entrega da obra e posterior paralisação dos serviços; a destituição da empresa e assunção da continuidade das obras do empreendimento pelo grupo de adquirentes das unidades; a rerratificação do contrato com alargamento do prazo sem que fosse comunicado aos consumidores e, por conseguinte, liberação e utilização de recursos, mesmo estando as obras paralisadas, aproveitando, no entanto, o teor da defesa formalmente apresentada pelo banco acionado no que lhe for compatível a teor do art. 345, I, do CPC. Alega o banco acionado a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, uma vez que não se trata de imóveis adquiridos via Sistema Financeiro de Habitação, além de que a compra e venda fora realizada após a constituição da hipoteca. Em réplica, a parte autora refuta tal argumento, asseverando que o financiamento geral do empreendimento Reserva Mata Atlântica ocorreu com base no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com o objetivo de concretizar o sonho da casa própria de centenas de adquirentes, o que reforça a aplicação da Súmula n.º 308 do STJ, logo, irrelevante o fato de a aquisição ser posterior à constituição da hipoteca. Sobre esse ponto, cabem algumas considerações. No que diz respeito à eficácia do gravame hipotecário em face da adquirente do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça consagrou, através do enunciado da Súmula nº 308, a seguinte tese: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Neste sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1.432.693/SP , Terceira Turma, Relator Min. Marco Aurélio Belizze, julgado em 27.9.2016). A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida enquanto o bem permanecer na propriedade da devedoa, no entanto, em havendo transferência, seja por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade creditícia imobiliária passa a incidir sobre os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado (art. 22 da Lei nº 4.864/65), portanto, ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Isso ocorre para proteger os interesses do terceiro adquirente de boa-fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e tem o direito em ter o domínio do bem que adquiriu e quitou o preço sem, consequentemente, perdê-lo em favor da instituição que financiou o projeto de construção. Portanto, deve a instituição financeira buscar seu crédito perante a real devedora, utilizando os instrumentos legais próprios e adequados para garantir a eficácia do negócio jurídico que firmou e evitar o prejuízo que a incorporadora lhe causou. Os adquirentes das unidades foram lesados pela paralisação das obras pela construtora e, a fim de evitar prejuízos ainda maiores, assumiram sua continuidade, porém não podem livremente dispor dos bens adquiridos porque esbarram no fato de o terreno ser dado em garantia pela incorporadora ao agente financeiro, em que pese ter abandonado a obra, causando efetivo prejuízo àqueles em face da existência de gravame hipotecário do qual não conseguem se desvencilhar. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes têm conhecimento que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio jurídico formalizado e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador deve ser o recebimento de quem contratou o financiamento, sem prejudicar os terceiros de boa-fé. Na hipótese, não se pode perder de vista o princípio da boa fé objetiva que norteia os negócios jurídicos e que impõe ao financiador de edificação de unidades destinadas à venda a prévia garantia visando receber o seu crédito da devedora ou sobre os pagamentos a esta destinados, efetuados pelos terceiros adquirentes. O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir para atingir também o terceiro adquirente, pois o consumidor que adquire imóvel financiado, efetivamente, não pode assumir a responsabilidade de além de pagar a sua dívida, responder também pela dívida da construtora perante o seu financiador. Essa situação violaria todo o mecanismo legal de proteção ao consumidor, impondo aos adquirentes de imóveis, cujos projetos foram financiados pelo sistema, condição absolutamente desfavorável, situação que a própria lei tratou efetivamente de eliminar. Se admitido tal hipótese, estar-se-ia consagrando abuso de direito em favor do financiador que deixaria de lado os mecanismos que a lei lhe faculta de cobrança, para instituir sobre o imóvel que, por certo, está destinado a ser transferido a terceiro, garantia hipotecária pela dívida da sua devedora, mas que produziria necessariamente efeitos sobre terceiro de boa-fé, o que o ordenamento jurídico pátrio rechaça. Ademais, logrou êxito a parte autora em comprovar que o agente financeiro tem meios de perseguir o recebimento de seu crédito em face do Incorporador, conforme Ação de Execução de Título Extrajudicial que lhe move (Proc. 0553732- 59.2016.8.05.0001), tramitando perante a 6ª Vara Cível desta capital, sem onerar aqueles que não deram causa ao inadimplemento, quais sejam, os terceiros adquirentes de boa-fé que quitaram suas obrigações. Verifica-se que há outros bens passíveis de penhora e alienação, que, inclusive, são indicados pela própria IGUATEMI Incorporadora, além daquele já indicado pela instituição financeira na apontada Ação de Execução de Título Extrajudicial. Destarte, deve ser declarada a ineficácia da hipoteca instituída sobre o imóvel de que trata a presente ação em relação aos autores, com o correlato cancelamento do gravame, de modo que não mais constitua óbice à transferência da propriedade do bem em favor dos autores. Ressalte-se ainda que não tem relevância fática o momento em que fora firmado o contrato entre a construtora e o agente financeiro; se anterior, como na hipótese; ou posterior à celebração de promessa de compra e venda, já que não atinge o adquirente de boa-fé. Nesse sentido: ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. A teor do disposto na Súmula 308 do STJ,"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ. Honorários advocatícios reduzidos, nos termos do artigo 20, parágrafos 3º e 4º, do CPC/73, considerando a natureza, complexidade, importância e valor da causa, o tempo de tramitação do feito e os precedentes da Turma. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005129-10.2015.404.7215 , 4ª TURMA, Des. Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 27/01/2017) AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SISTEMA BRASILEIRO DE POUPANÇA E EMPRÉSTIMO - SBPE. DÍVIDA DA CONSTRUTORA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308. LIBERAÇÃO DA HIPOTECA. Ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, a instituição financeira sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. Não é razoável, assim, inferir que os adquirentes de tais unidades tornem-se devedores hipotecários da instituição financeira em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram, de sorte que eventual dívida remanescente pode ser cobrada da incorporadora que a contraiu, afastando-se apenas a garantia real da unidade que se encontra em poder de terceiro de boa-fé. (TRF4, AG 5028128-29.2019.4.04.0000 , TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 29/01/2020) Quanto ao fato de o empreendimento ter utilizado recursos provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo- SBPE, esse pormenor não afasta a aplicação da referida súmula. Isso porque, segundo a Resolução n.º 4.676/18 do Banco Central do Brasil (BACEN), o SBPE, usado no Residencial Mata Atlântica, "tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança" (art. 2º). Já o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) "destina-se a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população" (art. 3º). No caso concreto, a concessão do crédito pelo SBPE teve a mesma finalidade que teria se fosse concedido pelo SFH, ou seja, a construção de empreendimento imobiliário majoritariamente residencial. Observa-se que consta do próprio contrato em questão, em sua cláusula sétima, parágrafo segundo (Id nº 105370150 - fl. 14), referência às normas do SFH - Sistema Financeiro de Habitação. Nesse sentido, a propósito, no voto proferido no RESP 593.474, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino consignou que restou consolidado o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308/STJ), e que, ademais: "Não altera este entendimento o fato de não ser regido o contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu esta Terceira Turma por ocasião do julgamento do REsp 953.510/PR (Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJ de 22.08.2008)." A fim de bem elucidar o quanto asseverado, transcreve-se o seguinte excerto do voto condutor do julgado: "Segundo o enunciado da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" . Aqui, discute-se se tal entendimento também é aplicável à hipoteca que recai sobre imóvel cuja aquisição não esteja vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação. Salvo melhor juízo, sim. Os precedentes que deram origem à Súmula nº 308 deixam claro que a relativização da hipoteca teve por fim resguardar a "função social da casa própria, moradia" (REsp nº 578.981, GO, Relator para o acórdão o eminente Ministro Castro Filho, publicado no DJ de 27.06.2005). Sendo assim, a sua incidência está limitada tão-só pela natureza residencial do imóvel, que não precisa ter sido adquirido com recursos oriundos do Sistema Financeiro da Habitação." (g.n) Ademais, a ementa do precedente da lavra do Ministro Ari Pargendler, referido pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, tem o seguinte teor: CIVIL. HIPOTECA. Imóvel residencial adquirido com recursos originários de carteira hipotecária, e não do Sistema Financeiro da Habitação. Aplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"). Recurso especial não conhecido.(REsp 953.510/PR , Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/05/2008, DJe 22/08/2008) CIVIL. ADMINISTRATIVO. RECURSOS DO SBPE. NÃO CONCESSÃO DE CRÉDITO PELO SFH. PROMESSA. DE COMPRA E VENDA. DESCONSTITUIÇÃO DA HIPOTECA (SÚMULA 308/STJ). A proteção consolidada na Súmula nº 308 do STJ destina-se precipuamente às pessoas que adquirem um imóvel de construtora como consumidor final e não podem ter seu direito à propriedade ou moradia ameaçado por conta da hipoteca prestada pela construtora perante o agente financeiro. Não é relevante para a aplicação do entendimento jurisprudencial sumulado o momento em que firmado o contrato entre a construtora e o agente financeiro. A concessão de crédito pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), não afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ (precedentes do STJ e desta Corte) (TRF-4, AC 5048454-93.2018.4.04.7000, Relator(a): RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, QUARTA TURMA, Julgado em: 07/04/2021, Publicado em: 03/05/2021). Destarte, o enunciado da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça busca tutelar o direito do adquirente de boa-fé, o que não é afetado pelo fato de o crédito ter sido concedido com base no SBPE. Não obstante o direito do credor hipotecário de buscar a satisfação do seu crédito mediante a constrição dos bens dados em garantia no contrato firmado com a incorporadora, o direito dos compromissários adquirentes das unidades autônomas prevalece sobre a garantia hipotecária constituída no negócio jurídico firmado entre o banco e a incorporadora inadimplente. A alegação do réu de que a hipoteca não pode ser cancelada pois se trata de patrimônio de afetação, também merece ser rechaçada, uma vez que o art. 31-A da Lei 4591/94 dispõe: "Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes". Dentre as finalidades do patrimônio de afetação, tem-se a de garantir a entrega das unidades imobiliárias aos seus respectivos adquirentes, logo, dívidas particulares do incorporador ou oriundas de outros empreendimentos não podem ser garantidas pelo imóvel afetado. É justamente a hipótese dos autos, já que o imóvel afetado não pode servir de garantia de débito do incorporador com o agente financeiro, se aquele abandonou a execução das obras do empreendimento, assumidas pelos adquirentes, o que atesta a licitude da intenção da parte autora de concluir o empreendimento e de dar baixa na hipoteca imposta sobre o imóvel, cujas unidades imobiliárias pertencem a terceiros de boa-fé . Nesse contexto, a procedência do pedido autoral é o meio de assegurar o direito de propriedade de cada um dos adquirentes do empreendimento (em prestígio a ratio da própria Súmula 308) e a função social da incorporação, não sendo à parte autora oponível a despeito do quanto disposto no § 11 do art. 31-F, da Lei 4.591/64, quanto às obrigações relativas ao contrato de financiamento da obra, em especial diante da extensa lista de irregularidades imputadas ao financiador e listadas na inicial e réplica, muitas não impugnadas. Ressalte-se que a prova da regularidade dos procedimentos relativos ao patrimônio de afetação e à liberação dos recursos segundo o avanço das obras (fatos que pendem controvertidos) estava a exigir a realização de prova pericial cujo ônus, nos termos do art. 373, II do CPC, diante da verossimilhança das alegações da parte autora, era da parte acionada, do qual não se desincumbiu, inclusive postulou o julgamento antecipado da lide. Nesse sentido: APELAÇÃO. Ação declaratória de ineficácia e baixa de hipotecas com pedido de tutela de urgência. Construção Civil. Patrimônio afetado . Infração à Lei 4.591/64, artigo 31-A e §§ e aplicação do CDC e da Súmula 308 do STJ "in casu". Ineficácia das hipotecas de primeiro e segundo grau gravadas, respectivamente, sobre o R-08 e R-09 da matrícula nº 381.421 do 11º Registro de Imóveis de São Paulo - SP, afastando-se atos de expropriação deste bem . Reforma da r. sentença. Recurso provido "in totum" (TJ-SP - AC: 10172060620208260100 SP 1017206-06.2020 .8.26.0100, Relator.: Décio Rodrigues, Data de Julgamento: 14/02/2022, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2022) Ademais é assente na jurisprudência o entendimento de que "(...) o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida. [...]" (STJ, EDcl no AgRg nos EREsp 1483155/BA, Relator Ministro OG FERNANDES, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/06/2016, DJe 03/08/2016). No mesmo sentido: STJ, REsp nº 1.679.599-MG (2017/0101883-1), Relatora Mina REGINA HELENA COSTA, decisão de 28/06/2017, data da publicação 30/06/2017. Dessa forma, impõe-se a procedência da pretensão formulada pela parte autora nesta demanda, determinado a baixa do gravame em todas as frações ideais do imóvel, para que todas as futuras unidades fiquem livres e desembaraçadas e possam fazer frente aos custos necessários à retomada das obras, viabilizando o seu término e concretizando o direito previsto nos artigos 31-F e 43, VI, da Lei n.º 4.591/64, cumprindo a função social da incorporação imobiliária que é propiciar o direito à moradia aos adquirentes. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME FIDUCIÁRIO. HIPOTECA . TUTELA MANDAMENTAL. VERBAS HONORÁRIAS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL . VALOR DA CAUSA QUE NÃO PODE SER CALCULADO A PARTIR DO IMÓVEL. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Ação de obrigação de fazer, ajuizada em 2/9/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/12/2022 e concluso ao gabinete em 31/8/2023.2. O propósito recursal consiste em estabelecer o critério para o cálculo das verbas honorárias nas ações cujo pedido consiste na liberação de gravame fiduciário .3. O art. 85 do CPC/15 estabelece que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor, os quais "serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa" (caput e § 2º).Complementando a norma, o § 8º esclarece que nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º" .4. Embora pré-determinados os critérios do art. 85, § 2º e 8º, do CPC/15, a base de cálculo adequada para o arbitramento dos honorários não dispensa a análise casuística da demanda, observando-se, sobretudo, qual a tutela pretendida pelas partes (declaratória, constitutiva, condenatória, mandamental ou executiva).5 . Nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade. É o que ocorre na ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel.6. Hipótese em que o Tribunal de origem arbitrou a verba honorária pelo critério da equidade, com fundamento na ausência de condenação, na impossibilidade de estimar o proveito econômico e na ausência de valor exato da causa, que não guarda relação com o valor do imóvel anteriormente adquirido . Necessidade de manutenção do acórdão.7. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2092798 DF 2023/0290766-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) Quanto aos honorários de sucumbência, cabem algumas considerações. Ressalte-se que, na hipótese, ao tempo do ajuizamento da demanda, o valor da causa era de R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais). Ocorre que, em ações dessa natureza, qual seja, a ação de obrigação de fazer referente ao cancelamento de hipoteca, deve-se observar o proveito econômico pretendido pela parte autora, não necessariamente correspondente ao valor do imóvel. Com dito alhures, não há condenação, o proveito econômico não é mensurável e o preço do imóvel não serve de parâmetro para estabelecer o valor da causa. Partindo dessa premissa, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel, de modo que o valor da causa não reflete o benefício devido, permitindo, assim, a aplicação do critério subsidiário da equidade. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. BAIXA DE GRAVAME. HIPOTECA . VERBAS HONORÁRIAS. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA . 1. "Nas obrigações de fazer que determinam a baixa de gravames, os honorários advocatícios sucumbenciais não podem ser obtidos tendo como base de referência o 'valor da condenação' ou o 'valor da causa', devendo ser fixados por equidade, uma vez que não há como vincular o sucesso da pretensão ao valor dos bens" (AgInt no REsp n. 2.002 .668/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 31/3/2023). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1952304 SC 2021/0219528-1, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 03/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/06/2024) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME FIDUCIÁRIO. HIPOTECA . TUTELA MANDAMENTAL. VERBAS HONORÁRIAS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL . VALOR DA CAUSA QUE NÃO PODE SER CALCULADO A PARTIR DO IMÓVEL. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Ação de obrigação de fazer, ajuizada em 2/9/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/12/2022 e concluso ao gabinete em 31/8/2023.2. O propósito recursal consiste em estabelecer o critério para o cálculo das verbas honorárias nas ações cujo pedido consiste na liberação de gravame fiduciário .3. O art. 85 do CPC/15 estabelece que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor, os quais "serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa" (caput e § 2º).Complementando a norma, o § 8º esclarece que nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º" .4. Embora pré-determinados os critérios do art. 85, § 2º e 8º, do CPC/15, a base de cálculo adequada para o arbitramento dos honorários não dispensa a análise casuística da demanda, observando-se, sobretudo, qual a tutela pretendida pelas partes (declaratória, constitutiva, condenatória, mandamental ou executiva).5 . Nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade. É o que ocorre na ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel.6. Hipótese em que o Tribunal de origem arbitrou a verba honorária pelo critério da equidade, com fundamento na ausência de condenação, na impossibilidade de estimar o proveito econômico e na ausência de valor exato da causa, que não guarda relação com o valor do imóvel anteriormente adquirido .Necessidade de manutenção do acórdão.7. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2092798 DF 2023/0290766-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) Destarte, pela fundamentação exposta, embora a norma processual civil determine a observância da regra disposta no art. 85, § 2º, do CPC, impõe-se ao caso sob apreciação a aplicação da norma contida no § 8º do mesmo dispositivo legal, devendo os honorários advocatícios serem fixados pelo critério de equidade, já que é o que mais atende ao caso em comento. Considerando a complexidade da causa, o trabalho realizado pelos advogados e o tempo exigido, o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço e a natureza e importância da causa, razoável o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de verba sucumbencial. Posto isso, julgo PROCEDENTE o pedido autoral para, nos moldes do art. 487, I do CPC, para: a) declarar a ineficácia da Hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, que recai sobre a matrícula n. 98.650, formalizada junto ao 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca desta comarca e determinar a baixa definitiva e cancelamento do referido gravame, no prazo de 30 (trinta) dias, sob as expensas da instituição financeira acionada; b) que seja compelida as rés BANCO DO BRASIL S/A e IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; além dos relatórios de medição de obra, desde a data da celebração do contrato de financiamento e cópias das apólices de seguro constantes do contrato NR 569.400.863, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de fixação de multa a ser arbitrada pelo Juízo. Diante da sucumbência, condeno a parte ré, BANCO DO BRASIL S/A, IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA e SANDRO MOTA VASCONCELLOS, em solidariedade, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro no montante atual de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), nos termos do art. 85 § 8º do CPC. P. R. I. Salvador, 07 de abril de 2025 Gustavo Miranda Araújo Juiz de Direito

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Abelardo Salustiano Coelho Filho e outros x Nelson Vasconcellos e outros

ID: 277469737

Tribunal: TJBA Órgão: 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 8050194-15.2021.8.05.0001

Data de Disponibilização: 23/05/2025

Polo Ativo:

ABELARDO SALUSTIANO COELHO FILHO ADRIANO LAVIGNE QUEIROZ ARYANA NOBREGA DE CASTRO DOURADO CRISTIANE MARIA TOURINHO LIMA BRAGA DE BRITO CRISTIANO DA SILVA OLIVEIRA CRISTIANO GUEDES DIAS EDIRA AGAPITO DA SILVA ELISANGELA CRUZ DE OLIVEIRA EUNICE LOPES DOS SANTOS GEIZA DOS SANTOS E SANTOS GIANNI MARSURA LEANDRO DA CONCEICAO DOS SANTOS LUILSON REZENDE DE SANTANA LUSIRA DOS SANTOS SUZART MARIA APARECIDA ALVES DE ARAUJO MARIA CELESTE SANTOS VALADARES MARIA DAS GRACAS DE MIRANDA MARIA EVANGELISTA CONCEICAO SANTOS MIRCEIA VINTER FREIRE NEIDE MARIA DIAS MAIA ODAIR MAIA PABLO RODRIGO DANTAS LIMA PEDRO JOSE DOS SANTOS RAQUEL VIOTTO REINALDO ANTONIO PEREIRA REUTTER GUSMAO DE SANTANA ROSANGELA SANTOS BRITO SALVIO RODRIGUES PIRES JUNIOR SILVANA CARLOS BRITO SONIA SACRAMENTO NEGRAO DE SANTANA TIAGO SANTOS PEREIRA VALTER FERREIRA DA SILVA VENCESLAU DA SILVA ARAUJO VILMA MARIA GRASSO DE SANTANA VLADSON FONTES DA SILVA FREIRE WAMBERTO ALVES DE BRITO FILHO

Polo Passivo:

NELSON VASCONCELLOS SANDRO MOTA VASCONCELLOS

Sentença

Advogados:

JARVIS CLAY COSTA RODRIGUES

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VIVIANE ZACHARIAS DO AMARAL

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8050194-15.2021.8.05.0001 Órgão Julgador… PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8050194-15.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: ADRIA BITENCOURT DA SILVA e outros (155) Advogado(s): VIVIANE ZACHARIAS DO AMARAL (OAB:GO7162) REU: BANCO DO BRASIL SA e outros (3) Advogado(s): JARVIS CLAY COSTA RODRIGUES (OAB:BA20451) SENTENÇA Vistos, etc... COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO RESERVA MATA ATLÂNTICA, representada por MARCUS DANILO SALVADOR ARAUJO e ISMAEL PEREIRA MENDES (1º autor), bem como os adquirentes ADRIA BITENCOURT DA SILVA; AGLIVALDO ALVES VALVERDE, casado com MARIANA MAGALHAES DE CARVALHO VALVERDE (2º autor); ANA CLAUDIA ROCHA NEGREIROS FALCÃO, casada com MARCO ANTONIO DIAS NEGREIROS FALCÃO (3º autor) ANA MARIA COUTINHO (4º autor); ANA PAULA SILVA SANTOS, casada com CARLOS HENRIQUE BARBOSA COUTINHO(5º autor); ANDERSON SENTO SÉ POZATI, casado com GLEISE TAVARES DOS SANTOS (6º autor); ANDERSON UBIRATAN FARIAS DE OLIVEIRA (7º autor); ANDRE CARLOS CABRAL SANTOS, casado com JOSENICE SILVA SANTOS (8º autor); ANDRÉ SIQUEIRA LIMA casado com LORENA CERQUEIRA LORENS LIMA (9º autor); ARNOLDO ALVES TEIXEIRA DE FREITAS, representado pela inventariante Aline Pimentel Teixeira de Freitas (10º autor); ASENATE SERRA MOREIRA, casada com JOSIVAL CONCEIÇÃO AMORIM (11º autor); CLAUDIA SUELI MEDEIROS SILVA (12º autor); EDNÓLIA SANTOS SILVA (13º autor); EDUARDO DOS REIS, casado com ANA PAULA RODRIGUES DOS SANTOS REIS, (14º autor); ELOIZA MARIA DE LIMA CEZAR casada com GERMANO VICENTE CEZAR NETO, (15º autor); ELIOMAR BENÍCIO PACHECO DE OLIVEIRA, casado com RITA DE CASSIA SANTOS DE OLIVEIRA (16º autor); FRANCISCO CARLOS MAGALHAES CUNHA, casado com ISAILDES DE SOUSA SANTOS CUNHA (17º autor) ADNALDO CARDOSO OLIVEIRA; (18º autor); ALBERTO DE ALMEIDA NERI JUNIOR, união estável com ROBERTA PINTO FRAGA (19º autor); ALESSANDRA RÚBIA SOUSA LIMA (20º autor); ANA CLAUDIA RODRIGUES PIRES, SALVIO RODRIGUES PIRES JUNIOR (21º autor); ANA LUCIA BISPO (22º autor); ANA LUCIA ALMEIDA MASCARENHAS SALES, casada com CLOVIS COSTA SALES (23º autor); ANAILDE CONCEIÇÃO NONATO TRINDADE casada com NAILTON TRINDADE (24º autor); ANTONIO FERNANDO TRINDADE, casado com ROSE MARY NASCIMENTO TRINDADE (25º autor); APARECIDA DE FÁTIMA NASCIMENTO MOTTA (26º autor); CLAUDIO CERQUEIRA ANJOS (27º autor); FRANCISCO EDSON AGUIAR VERAS união estável com MARLIZETE ALVES OLIVEIRA (28º autor); FRANCISCO CALDAS MENDONÇA, casado com MARIA RAIMUNDA BARROS MENDONÇA (29º autor); FRIEDMAN KELLER PEREIRA DA SILVA, casado com PATRICIA DE OLIVEIRA (30º autor); GRILSON SANTOS DE OLIVEIRA, casado com SANDRA GONÇALVES DE OLIVEIRA (31º autor); GILDETE NERIS DE MELO CARVALHO (32º autor); RAFAELA OLIVEIRA SANTOS, casada com GIOVANNI SANTOS MEDEIROS (33º autor); HAMILTON MAGNO ADORNO ALVES, casado com ANA PAULA CRUZ MOTA ALVES (34º autor); IRISMAR MENDES JOSUÉ, casada com CINCINATO JOSÉ SANTOS CABRAL (35º autor); LINO CLÁUDIO DE OLIVEIRA SOARES, casado com IRANICE CARVALHO DA S. SOARES, MONICA ISABEL SANTOS FARIAS (36º autor); ODIONE DE OLIVEIRA MASCARENHAS, casada com ADEMARIO DE OLIVEIRA NASCARENHAS,(37º autor) ONIEL DA SILVA MOREIRA, casado com IRENE SERRA MOREIRA (38º autor); RUTE MARIA COUTINHO (39º autor); MARIA LUIZA GONZAGA DE MENEZES (40º autor); SARA REGINA CONCEIÇÃO SANTOS, casada com MATHEUS GANSOHR (41º autor); VALNEI VIANNA SOUZA, casado com RENATA DE MOURA ISSA VIANNA (42º autor); IGOR DE MACEDO SENA, casado com CRISTIANE DA PAIXÃO LIMA SENA (43º autor); ISMAEL PEREIRA MENDES, casado com MARIA ANGELICA SANTIAGO MENDES (44º autor); JACIARA FARIAS (45º autor); JOSÉ CARLOS RODRIGUES DOS SANTOS, casado com SIOMARA LISBOA FORTUNA DOS SANTOS (46º autor); LIANA CHAGAS RIBEIRO LEITE, , casada com ERIKA MARIA RIBEIRO SOUZA (47º autor); LUCIVAN BORGES DE SANTANA casado com ELISABETE SOARES DE SANTANA (48º autor); MARCIO RODRIGO PEREIRA BANDEIRA DE MELLO, casado com DELMARA MIRANDA SANTOS BANDEIRA DE MELLO (49º autor); MARIA MARGARITA ARIZE SANTOS (50º autor); MARIA DE FÁTIMA GAMA DOS SANTOS (51º autor);MARIA JOSÉ DA SILVA FETAL (52º autor); MARIA JOZALIA DOS SANTOS (53º autor); NAILSON SILVA SANTOS, casado com CAMILA BOMFIM DE OLIVEIRA (54º autor); NIVALDO SANTOS ALMEIDA, casado com ROQUELINA DOS ANJOS ALMEIDA (55º autor); OCTAVIO NAVARRO VILLUENDAS, casado com VERA LUCIA NUNES FIUZA (56º autor); PATRICIA SANTOS DAS NEVES, (57º autor); RENÃ LUIZ BRITO CERQUEIRA (58º autor); RENATA DA CRUZ DIAS, casada com DIEGO DIAS MOURA SOUZA (59º autor); EDVALDO ALVES MOREIRA, casado com ELIANA SOUSA DOS SANTOS MOREIRA (60º autor); JOSÉ NILTON DA CRUZ SANTOS, casado com ANA MARIA BISPO SANTOS (61º autor); JOSÉ EVANDRO SANTOS PIRES, casado com SÔNIA MARIA OLIVEIRA PIRES (62º autor); JUTAI SALES CAMPOS, (63º autor); KATIA JULIANA LACERDA NEVES (64º autor); JAYNILSON BARTOLOMEU DA CRUZ, neste ato representado pela viúva meeira GUIOMAR TELES ESOARES, brasileira, comerciante, 105628653 (65º autor); LUCIANA MARIA LEAL BENHAMOU, , casada com FREDERIC BENHAMOU (66º autor); LENITA CURCINA ARAUJO (67º autor); LUIZA LIMA DE MENEZES, DEYVISON EMANUEL LIMA DE MENEZES (68º autor); MARIA DE JESUS SOUZA (69º autor); MARIA DE LOURDES DE OLIVEIRA, casada com ERGON JORGE SOUZA DA SILVA(70º autor); MARILIA DA CUNHA DE OLIVEIRA (71º autor); MARLENE FERREIRA (72º autor); MARLENE GUEDES DIAS, (73º autor); MARLENE RODRIGUES MACIEL casada com JORGE LUIS BARBOSA LEMOS (74º autor) ; MARIA APARECIDA ALVES DE ARAUJO (75º autor); MIRCEIA VINTER FREIRE, casada com VLADSON FONTES DA SILVA FREIRE,(76º autor); NEIDE MARIA DIAS MAIA, (77º autor); REINALDO ANTONIO PEREIRA, casado com ELISÂNGELA CRUZ DE OLIVEIRA (78º autor); REUTTER GUSMÃO SANTANA, casado com VILMA MARIA GRASSO DE SANTANA (79º autor); ROSÂNGELA SANTOS BRITO (80º autor); SONIA SACRAMENTO NEGRÃO DE SANTANA, casada com LUILSON REZENDE DE SANTANA, (81º autor); TIAGO SANTOS PEREIRA (82º autor); VALTER FERREIRA DA SILVA união estável com LUSIRA DOS SANTOS SUZART (83º autor); VENCESLAU DA SILVA ARAUJO, casado com MARIA DAS GRAÇAS DE MIRANDA ARAUJO (84º autor); RAQUEL VIOTTO, casada com GIANNI MARSURA (85º autor); EUNICE LOPES SANTOS (86º autor); EDIRA AGAPITO DA SILVA, (87º autor); WAMBERTO ALVES DE BRITO FILHO, casado com CRISTIANE MARIA TOURINHO LIMA BRAGA DE BRITO (88º autor); PEDRO JOSE DOS SANTOS casado com GEIZA DOS SANTOS E SANTOS (89º autor); ADRIANO LAVIGNE QUEIROZ (90º autor); ARYANA NOBREGA, união estável com PABLO RODRIGO DANTAS LIMA (91º autor); CRISTIANO GUEDES DIAS, casado com SILVANA CARLOS BRITO (92º autor); CRISTIANO DA SILVA OLIVEIRA,(93º autor); LEANDRO CONCEIÇÃO DOS SANTOS (94º autor); MARIA EVANGELISTA CONCEIÇÃO (95º autor); ABELARDO SALUSTIANO COELHO FILHO casado com MARIA CELESTE V. COELHO (96º autor); ROSANA CRISTINA SILVEIRA SILVA (97º autor); MÁRCIO MEDEIROS DA SILVA ABREU, casado com MÔNICA FELÍCIO OLIVEIRA ABREU (98º autor), ajuizaram a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE ÔNUS HIPOTECÁRIO E BAIXA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL COM PEDIDO LIMINAR em face de BANCO DO BRASIL S/A (1º Réu), IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA (2º Réu), NELSON VASCONCELLOS (3º Réu) e SANDRO MOTA VASCONCELLOS (4º Réu). Aduzem que a construtora acionada, após a aquisição do terreno em 10 de junho de 2011, registrou memorial de incorporação do empreendimento Reserva Mata Atlântica no R.02 da matrícula 98.650 do 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador/BA. Que o empreendimento está localizado na Rua Silveira Martins nº 208, Cabula, nesta capital, composto de duas torres denominadas Torre Acqua e Torre Laguna, totalizando 297 apartamentos e 432 vagas de garagens. Que o projeto, aprovado pelo município, obteve alvará de construção expedido em 17 de fevereiro de 2012, e as unidades amplamente comercializadas, a serem entregues em dezembro de 2014, com possibilidade de prorrogação até junho de 2016. Aduzem que, em 13 de março de 2012, de acordo com a averbação de nº 02/98.650, o empreendimento fora submetido ao regime de Patrimônio de Afetação, nos termos do art. 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/64. Posteriormente, em 27 de novembro de 2012, a incorporadora contratou financiamento com o Banco do Brasil, ora acionado, cujo imóvel fora objeto de garantia hipotecária para abertura de crédito no valor de R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais), conforme consta do R-03 da matrícula. Que esgotado o prazo para entrega do empreendimento em 08 de julho de 2015, sem qualquer anuência, fora firmado instrumento de rerratificação a fim de alterar a data prevista para o término da obra para novembro de 2015, bem como alterar o cronograma financeiro para liberação das parcelas do financiamento, em que pese a segunda ré ter paralisado as obras em maio de 2015, e os valores despendidos pelo banco não foram utilizados nas obras do empreendimento em questão. Que, em razão da paralisação das obras, o grupo de compradores dos imóveis iniciou o procedimento para destituição da segunda acionada - Iguatemi Construções - da condição de incorporadora do empreendimento e prosseguir a obra por conta própria, com deliberação em assembleia e notificação extrajudicial. Afirma que era necessário o montante de R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais) para conclusão da obra, de acordo com orçamentos realizados. Que deram ciência ao banco acionado da destituição do incorporador e constituição da comissão de moradores, pleiteando acesso à documentação pertinente ao empreendimento, não obtendo êxito, razão pela qual ajuizaram demanda perante outro Juízo, pleiteando o bloqueio da matrícula, para resguardar o imóvel dos credores da empresa, bem como fosse determinada a entrega dos documentos do empreendimento pela incorporadora, a fim de viabilizar o prosseguimento e término das obras paralisadas, obtendo êxito. Nesse ínterim, o banco acionado ajuizou demanda executiva do contrato de financiamento contra a Iguatemi Construções, informando naqueles autos a ineficácia da hipoteca diante dos promissários compradores, ora acionantes, bem como que a execução está garantida por outro bem, diverso do presente. Pleiteiam, liminarmente, a suspensão da exigibilidade da hipoteca gravada constante no R-3 da matrícula 98.650 do imóvel e respectivas frações ideais até o julgamento definitivo desta demanda; bem como seja averbada na matrícula nº 98.650 a existência da presente demanda. No mérito, pleiteiam a declaração da ineficácia da hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, da matrícula 98.650, junto ao 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca e determinar a baixa definitiva do referido gravame. Pleiteiam ainda que seja compelido o primeiro acionado -Banco do Brasil - a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; todos os relatórios de medição de obra, desde a data da celebração do contrato de financiamento, além das cópias das apólices de seguros mencionadas no contrato NR 569.400.863. Juntaram documentos. Decisão determinando o desmembramento do feito (Id n 111307952). Embargos declaratórios opostos e acolhidos (Id nº 120280884), determinando o prosseguimento do feito. Medida liminar deferida (Id nº 123888270) para suspender a exigibilidade da hipoteca registrada sob R-03 na matrícula n. 98.650 do imóvel registrado perante o 3º Ofício de Registro de Imóveis desta comarca e respectivas frações ideais até o julgamento definitivo da presente demanda. Determinada ainda a regularização da qualificação dos autores falecidos JAYNILSON BARTOLOMEU DA CRUZ e ARNOLDO ALVES TEIXEIRA DE FREITAS. Petição juntando documentos (Id nº 131090221). Pleito de inclusão no feito de JOSENILDA SAMPAIO DE SOUZA MASCARENHAS, casada com EMERSON DE SOUZA MASCARENHAS, JOSEILDA SAMPAIO DE SOUZA e PALOMA CARINE SOUZA DOS SANTOS. Certidão informando o falecimento do terceiro réu, NELSON VASCONCELLOS (Id nº 293644337), genitor do quarto acionado, pleiteando a parte autora a desistência em relação ao terceiro réu (fiador), homologado nos autos (Id nº 359537085) e consequente prosseguimento do feito quanto aos demais acionados. Citado, o Banco do Brasil apresentou contestação (Id nº 411225831), impugnando o valor da causa, alegando se tratar demanda de natureza constitutiva. Impugna a gratuidade da justiça em favor dos acionantes. No mérito, sustenta que a Lei 4591/64, em seu artigo 31-A §§ 3º, 8º e 12, autoriza o incorporador ofertar empreendimento imobiliário em garantia a operações de crédito destinadas à captação de recursos para a incorporação, aduzindo que estão excluídos do patrimônio de afetação os recursos necessários à quitação de financiamento destinado à incorporação imobiliária. Sustenta que o patrimônio de afetação se extinguirá quando extinta as obrigações do incorporador perante à instituição financeira do empreendimento. E, na hipótese de assunção da obra pela Comissão de Representantes, os adquirentes são responsáveis pela quitação do financiamento da incorporação imobiliária. Defendem a inaplicabilidade da Súmula 308 à hipótese, pois não se trata de imóveis submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação. Que a hipoteca do imóvel objeto da incorporação imobiliária é prévia à aquisição das unidades habitacionais e que os adquirentes foram informados em contrato acerca do gravame. Invoca, em seu favor, a redação do art. 32 da Lei 4657/42, que autoriza a constituição de hipoteca em favor da instituição financeira na hipótese de financiamento à incorporação imobiliária, afastando a incidência da Súmula 308 do STJ. Alega que, ao contrário do quanto afirmado pela parte autora, a partir da medição feita pelo Relatório de Acompanhamento de Empreendimento - RAE 31, o banco acionado não mais liberou parcelas de empréstimo para a incorporadora. Que, em que pese a incorporadora ter contratado seguro para a obra, este não fora renovado, com vigência até 30 de novembro de 2015. Aduz a necessidade de pagamento do mútuo e, ao fim, pugna pela improcedência do pedido. Determinada citação por edital dos réus remanescentes (Id nº 424383447). Réplica ofertada (Id nº 428120205). Citados por edital e ausente a apresentação de defesa, fora nomeado curador especial nos termos do despacho nº 445832687. Contestação apresentada (Id nº 469707471), pleiteando a nulidade de citação a partir da citação, já que necessário o esgotamento dos meios de localização dos réu; e, no mérito, contesta por negativa geral. Intimadas, as partes pleitearam o julgamento da lide. Alegações finais apresentadas pela parte autora (Id nº 490072254). Vieram os autos conclusos. Inicialmente, impõe-se a inclusão no feito das acionantes JOSENILDA SAMPAIO DE SOUZA MASCARENHAS, casada com EMERSON DE SOUZA MASCARENHAS, JOSEILDA SAMPAIO DE SOUZA e PALOMA CARINE SOUZA DOS SANTOS. Esclarece-se que os autores, como dito, em face da paralisação das obras e, visando a proteção do imóvel registrado em nome da incorporadora inadimplente, promoveu demanda judicial contra a Iguatemi Construções (nº 8078532- 67.2019.8.05.0001), que tramita perante a 16ª Vara de Relação de Consumo desta comarca, obtendo provimento judicial de bloqueio da matrícula para resguardar o imóvel dos credores da empresa, bem como determinação de entrega dos documentos do empreendimento pela incorporadora, a fim de viabilizar o prosseguimento e término das obras paralisadas nos termos do art. 43, VI da Lei 4.591/64. A medida liminar fora ratificada e a demanda julgada totalmente procedente, mantendo o bloqueio da matrícula, bem como a determinação da entrega de documentos pela incorporadora e a averbação da existência da ação. Neste feito, fora deferida medida liminar para a suspensão da exigibilidade da hipoteca gravada constante no R-3 da matrícula 98.650 do imóvel e respectivas frações ideais, bem como que seja averbada na matrícula (nº 98.650) a existência da presente demanda. No mérito, pleiteia a parte autora que seja declarada a ineficácia da hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, da matrícula 98.650. do 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca e a baixa definitiva do referido gravame. Requer, ainda, que seja compelido o primeiro acionado - BANCO DO BRASIL - a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; todos os relatórios de medição de obra desde a data da celebração do contrato de financiamento e cópias das apólices de seguro mencionadas no contrato NR 569.400.863. Diante do quanto exposto, constata-se que não há entre as referidas ações pedidos similares. Não merece acatamento a impugnação à gratuidade da justiça, já que não há pedido nesse sentido. No tocante ao valor da causa, ressalte-se que não se discute, na hipótese, o contrato de promessa de compra e venda em si, logo, o valor atribuído à causa deve corresponder às despesas cartorárias com a baixa do gravame, já que este é o conteúdo patrimonial em discussão ou o proveito econômico perseguido pelos autores. Ressalte-se que o valor da causa não deve exceder a tais custas cartorárias, porque o pedido formulado na ação não inclui danos morais, nem danos materiais, estando restrito à condenação das rés a procederem à baixa da hipoteca outorgada pela Incorporadora ao Banco do Brasil S.A e entrega de documentos da obra do empreendimento. Não se justifica, portanto, atribuir à causa o montante do valor do bem, qual seja, R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais), pois o que se pretende na demanda é a baixa da hipoteca e entrega dos documentos necessários para a continuidade do empreendimento. Nesse sentido: Obrigação de fazer para cancelamento de hipoteca . Impugnação ao valor atribuído à causa. Acolhimento. Aplicação do artigo 292, § 3º, do CPC . Valor da causa que deve corresponder ao proveito econômico buscado pelos Autores . Ação em que não se discute o contrato de compra e venda do imóvel, mas apenas o cancelamento da hipoteca no registro imobiliário . Valor da causa corrigido para R$ 15.000,00. Imóvel hipotecado em favor do banco como garantia do financiamento destinado à construção do empreendimento. Ineficácia em relação aos Autores. Aplicação da Súmula nº 308 do STJ. Sentença reformada em parte. Verba honorária sem majoração. Recurso parcialmente acolhido. (TJSP, AC 1010457-08.2022.8.26.0001, r. Des. João Pazine Neto, 3a Câmara de Direito Privado, j. em 18/04/2023) (g.n.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME RELATIVO A HIPOTECA DADA POR INCORPORADORA A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALOR DA CAUSA . VALOR VENAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. DETERMINAÇÃO DE AJUSTAMENTO DO VALOR DA CAUSA ÀS CUSTAS CARTORÁRIAS. INSURGÊNCIA INSUBSISTENTE . RECURSO DESPROVIDO. I. Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou a adequação do valor da causa em ação de obrigação de fazer, visando a baixa de hipoteca sobre imóvel. A autora adquiriu o imóvel e posteriormente constatou hipoteca registrada pela incorporadora em favor de instituição financeira . II. A questão em discussão consiste em definir se valor da causa deve corresponder ao valor venal do imóvel ou às custas cartorárias para a baixa do gravame hipotecário. III. Razões de Decidir: O valor da causa deve corresponder ao montante necessário para a realização do ato de baixa do gravame hipotecário, conforme art . 292, II, do CPC. O valor da causa não deve exceder as custas cartorárias, pois não há pedido de danos morais ou materiais. IV. Tese de julgamento: 1 . O valor da causa em ação de obrigação de fazer para baixa de hipoteca deve corresponder às custas cartorárias. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23604947820248260000 São Carlos, Relator.: L. G . Costa Wagner, Data de Julgamento: 19/02/2025, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/02/2025) Destarte, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico obtido com a procedência do pedido que, na hipótese, corresponde às despesas cartorárias necessárias à baixa do gravame ora pleiteado, possibilitando que os acionantes adquirentes dos imóveis que constituem o empreendimento possam exercer todos os poderes inerentes à propriedade, em especial, dispor livremente do bem sem os correlatos gravames que recaem sobre as matrículas. Quanto à citação por edital da IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA (2º Réu) e SANDRO MOTA VASCONCELLOS (4º Réu), argui a Defensoria Pública sua nulidade, já que não promovidas as diligências necessárias à sua localização. No caso em questão, restou suficientemente demonstrada a impossibilidade de localização do endereço dos acionados, pois levada a efeito várias tentativas de localização dos réus, porém sem êxito, esgotando-se as diligências para viabilizar a citação editalícia, restando válida, portanto, a utilização do recurso processual de citação dos demais acionados através de edital. Assevere-se que a primeira ré - Iguatemi Construtora - após a aquisição do terreno registrou memorial de incorporação do empreendimento Reserva Mata Atlântica no R.02 da matrícula 98.650, perante o 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador/BA. O empreendimento imobiliário contou com financiamento do Banco do Brasil, ora acionado, nos moldes do que faculta a Lei nº 4.380/64, prática largamente adotada no mercado imobiliário. Para obtenção do financiamento são constituídas hipotecas sobre as unidades imobiliárias que serão vendidas aos consumidores finais. Diante do atraso no andamento das obras e sua posterior paralisação, a coletividade de adquirentes do empreendimento, pelo voto da maioria absoluta em assembleia, com lastro no quanto preconizado no art. 43 , VI , da Lei nº 4.591 /1964, resolveu destituir a incorporadora da administração das obras da incorporação imobiliária, após a sua notificação em virtude da paralisação das obras e, por conseguinte, não ter dado andamento ao projeto. Saliente-se que tal procedimento é extrajudicial e prescinde de autorização judicial, aplicável a toda e qualquer incorporação imobiliária (com ou sem regime de afetação). Portanto, utilizou-se a coletividade de adquirentes de procedimento lídimo. Cinge-se a demanda em apurar a legalidade do pleito de baixa à hipoteca incidente sobre o imóvel do empreendimento Reserva Mata Atlântica firmada entre a incorporadora e a instituição financeira, considerando o abandono da obra por aquela e assunção do seu término pelos adquirentes das unidades e aplicação da Súmula 308 do STJ. Citada por edital, a incorporadora apresenta contestação por negativa geral deixando de impugnar, especificamente, os fatos alegados na peça exordial, a exemplo da inércia na paralisação das obras; a destituição da incorporadora e constituição da comissão de representantes, com a necessidade de cotizar recursos próprios para retomada das obras, bem como deixou de apresentar cronograma físico financeiro e as apólices de seguro contratadas. Diante da inércia da incorporadora, após regular citação, devem ser consideradas verdadeiras as alegações da peça exordial no tocante ao atraso na entrega da obra e posterior paralisação dos serviços; a destituição da empresa e assunção da continuidade das obras do empreendimento pelo grupo de adquirentes das unidades; a rerratificação do contrato com alargamento do prazo sem que fosse comunicado aos consumidores e, por conseguinte, liberação e utilização de recursos, mesmo estando as obras paralisadas, aproveitando, no entanto, o teor da defesa formalmente apresentada pelo banco acionado no que lhe for compatível a teor do art. 345, I, do CPC. Alega o banco acionado a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, uma vez que não se trata de imóveis adquiridos via Sistema Financeiro de Habitação, além de que a compra e venda fora realizada após a constituição da hipoteca. Em réplica, a parte autora refuta tal argumento, asseverando que o financiamento geral do empreendimento Reserva Mata Atlântica ocorreu com base no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com o objetivo de concretizar o sonho da casa própria de centenas de adquirentes, o que reforça a aplicação da Súmula n.º 308 do STJ, logo, irrelevante o fato de a aquisição ser posterior à constituição da hipoteca. Sobre esse ponto, cabem algumas considerações. No que diz respeito à eficácia do gravame hipotecário em face da adquirente do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça consagrou, através do enunciado da Súmula nº 308, a seguinte tese: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Neste sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1.432.693/SP , Terceira Turma, Relator Min. Marco Aurélio Belizze, julgado em 27.9.2016). A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida enquanto o bem permanecer na propriedade da devedoa, no entanto, em havendo transferência, seja por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade creditícia imobiliária passa a incidir sobre os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado (art. 22 da Lei nº 4.864/65), portanto, ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Isso ocorre para proteger os interesses do terceiro adquirente de boa-fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e tem o direito em ter o domínio do bem que adquiriu e quitou o preço sem, consequentemente, perdê-lo em favor da instituição que financiou o projeto de construção. Portanto, deve a instituição financeira buscar seu crédito perante a real devedora, utilizando os instrumentos legais próprios e adequados para garantir a eficácia do negócio jurídico que firmou e evitar o prejuízo que a incorporadora lhe causou. Os adquirentes das unidades foram lesados pela paralisação das obras pela construtora e, a fim de evitar prejuízos ainda maiores, assumiram sua continuidade, porém não podem livremente dispor dos bens adquiridos porque esbarram no fato de o terreno ser dado em garantia pela incorporadora ao agente financeiro, em que pese ter abandonado a obra, causando efetivo prejuízo àqueles em face da existência de gravame hipotecário do qual não conseguem se desvencilhar. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes têm conhecimento que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio jurídico formalizado e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador deve ser o recebimento de quem contratou o financiamento, sem prejudicar os terceiros de boa-fé. Na hipótese, não se pode perder de vista o princípio da boa fé objetiva que norteia os negócios jurídicos e que impõe ao financiador de edificação de unidades destinadas à venda a prévia garantia visando receber o seu crédito da devedora ou sobre os pagamentos a esta destinados, efetuados pelos terceiros adquirentes. O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir para atingir também o terceiro adquirente, pois o consumidor que adquire imóvel financiado, efetivamente, não pode assumir a responsabilidade de além de pagar a sua dívida, responder também pela dívida da construtora perante o seu financiador. Essa situação violaria todo o mecanismo legal de proteção ao consumidor, impondo aos adquirentes de imóveis, cujos projetos foram financiados pelo sistema, condição absolutamente desfavorável, situação que a própria lei tratou efetivamente de eliminar. Se admitido tal hipótese, estar-se-ia consagrando abuso de direito em favor do financiador que deixaria de lado os mecanismos que a lei lhe faculta de cobrança, para instituir sobre o imóvel que, por certo, está destinado a ser transferido a terceiro, garantia hipotecária pela dívida da sua devedora, mas que produziria necessariamente efeitos sobre terceiro de boa-fé, o que o ordenamento jurídico pátrio rechaça. Ademais, logrou êxito a parte autora em comprovar que o agente financeiro tem meios de perseguir o recebimento de seu crédito em face do Incorporador, conforme Ação de Execução de Título Extrajudicial que lhe move (Proc. 0553732- 59.2016.8.05.0001), tramitando perante a 6ª Vara Cível desta capital, sem onerar aqueles que não deram causa ao inadimplemento, quais sejam, os terceiros adquirentes de boa-fé que quitaram suas obrigações. Verifica-se que há outros bens passíveis de penhora e alienação, que, inclusive, são indicados pela própria IGUATEMI Incorporadora, além daquele já indicado pela instituição financeira na apontada Ação de Execução de Título Extrajudicial. Destarte, deve ser declarada a ineficácia da hipoteca instituída sobre o imóvel de que trata a presente ação em relação aos autores, com o correlato cancelamento do gravame, de modo que não mais constitua óbice à transferência da propriedade do bem em favor dos autores. Ressalte-se ainda que não tem relevância fática o momento em que fora firmado o contrato entre a construtora e o agente financeiro; se anterior, como na hipótese; ou posterior à celebração de promessa de compra e venda, já que não atinge o adquirente de boa-fé. Nesse sentido: ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. A teor do disposto na Súmula 308 do STJ,"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ. Honorários advocatícios reduzidos, nos termos do artigo 20, parágrafos 3º e 4º, do CPC/73, considerando a natureza, complexidade, importância e valor da causa, o tempo de tramitação do feito e os precedentes da Turma. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005129-10.2015.404.7215 , 4ª TURMA, Des. Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 27/01/2017) AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SISTEMA BRASILEIRO DE POUPANÇA E EMPRÉSTIMO - SBPE. DÍVIDA DA CONSTRUTORA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308. LIBERAÇÃO DA HIPOTECA. Ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, a instituição financeira sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. Não é razoável, assim, inferir que os adquirentes de tais unidades tornem-se devedores hipotecários da instituição financeira em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram, de sorte que eventual dívida remanescente pode ser cobrada da incorporadora que a contraiu, afastando-se apenas a garantia real da unidade que se encontra em poder de terceiro de boa-fé. (TRF4, AG 5028128-29.2019.4.04.0000 , TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 29/01/2020) Quanto ao fato de o empreendimento ter utilizado recursos provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo- SBPE, esse pormenor não afasta a aplicação da referida súmula. Isso porque, segundo a Resolução n.º 4.676/18 do Banco Central do Brasil (BACEN), o SBPE, usado no Residencial Mata Atlântica, "tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança" (art. 2º). Já o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) "destina-se a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população" (art. 3º). No caso concreto, a concessão do crédito pelo SBPE teve a mesma finalidade que teria se fosse concedido pelo SFH, ou seja, a construção de empreendimento imobiliário majoritariamente residencial. Observa-se que consta do próprio contrato em questão, em sua cláusula sétima, parágrafo segundo (Id nº 105370150 - fl. 14), referência às normas do SFH - Sistema Financeiro de Habitação. Nesse sentido, a propósito, no voto proferido no RESP 593.474, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino consignou que restou consolidado o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308/STJ), e que, ademais: "Não altera este entendimento o fato de não ser regido o contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu esta Terceira Turma por ocasião do julgamento do REsp 953.510/PR (Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJ de 22.08.2008)." A fim de bem elucidar o quanto asseverado, transcreve-se o seguinte excerto do voto condutor do julgado: "Segundo o enunciado da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" . Aqui, discute-se se tal entendimento também é aplicável à hipoteca que recai sobre imóvel cuja aquisição não esteja vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação. Salvo melhor juízo, sim. Os precedentes que deram origem à Súmula nº 308 deixam claro que a relativização da hipoteca teve por fim resguardar a "função social da casa própria, moradia" (REsp nº 578.981, GO, Relator para o acórdão o eminente Ministro Castro Filho, publicado no DJ de 27.06.2005). Sendo assim, a sua incidência está limitada tão-só pela natureza residencial do imóvel, que não precisa ter sido adquirido com recursos oriundos do Sistema Financeiro da Habitação." (g.n) Ademais, a ementa do precedente da lavra do Ministro Ari Pargendler, referido pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, tem o seguinte teor: CIVIL. HIPOTECA. Imóvel residencial adquirido com recursos originários de carteira hipotecária, e não do Sistema Financeiro da Habitação. Aplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"). Recurso especial não conhecido.(REsp 953.510/PR , Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/05/2008, DJe 22/08/2008) CIVIL. ADMINISTRATIVO. RECURSOS DO SBPE. NÃO CONCESSÃO DE CRÉDITO PELO SFH. PROMESSA. DE COMPRA E VENDA. DESCONSTITUIÇÃO DA HIPOTECA (SÚMULA 308/STJ). A proteção consolidada na Súmula nº 308 do STJ destina-se precipuamente às pessoas que adquirem um imóvel de construtora como consumidor final e não podem ter seu direito à propriedade ou moradia ameaçado por conta da hipoteca prestada pela construtora perante o agente financeiro. Não é relevante para a aplicação do entendimento jurisprudencial sumulado o momento em que firmado o contrato entre a construtora e o agente financeiro. A concessão de crédito pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), não afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ (precedentes do STJ e desta Corte) (TRF-4, AC 5048454-93.2018.4.04.7000, Relator(a): RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, QUARTA TURMA, Julgado em: 07/04/2021, Publicado em: 03/05/2021). Destarte, o enunciado da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça busca tutelar o direito do adquirente de boa-fé, o que não é afetado pelo fato de o crédito ter sido concedido com base no SBPE. Não obstante o direito do credor hipotecário de buscar a satisfação do seu crédito mediante a constrição dos bens dados em garantia no contrato firmado com a incorporadora, o direito dos compromissários adquirentes das unidades autônomas prevalece sobre a garantia hipotecária constituída no negócio jurídico firmado entre o banco e a incorporadora inadimplente. A alegação do réu de que a hipoteca não pode ser cancelada pois se trata de patrimônio de afetação, também merece ser rechaçada, uma vez que o art. 31-A da Lei 4591/94 dispõe: "Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes". Dentre as finalidades do patrimônio de afetação, tem-se a de garantir a entrega das unidades imobiliárias aos seus respectivos adquirentes, logo, dívidas particulares do incorporador ou oriundas de outros empreendimentos não podem ser garantidas pelo imóvel afetado. É justamente a hipótese dos autos, já que o imóvel afetado não pode servir de garantia de débito do incorporador com o agente financeiro, se aquele abandonou a execução das obras do empreendimento, assumidas pelos adquirentes, o que atesta a licitude da intenção da parte autora de concluir o empreendimento e de dar baixa na hipoteca imposta sobre o imóvel, cujas unidades imobiliárias pertencem a terceiros de boa-fé . Nesse contexto, a procedência do pedido autoral é o meio de assegurar o direito de propriedade de cada um dos adquirentes do empreendimento (em prestígio a ratio da própria Súmula 308) e a função social da incorporação, não sendo à parte autora oponível a despeito do quanto disposto no § 11 do art. 31-F, da Lei 4.591/64, quanto às obrigações relativas ao contrato de financiamento da obra, em especial diante da extensa lista de irregularidades imputadas ao financiador e listadas na inicial e réplica, muitas não impugnadas. Ressalte-se que a prova da regularidade dos procedimentos relativos ao patrimônio de afetação e à liberação dos recursos segundo o avanço das obras (fatos que pendem controvertidos) estava a exigir a realização de prova pericial cujo ônus, nos termos do art. 373, II do CPC, diante da verossimilhança das alegações da parte autora, era da parte acionada, do qual não se desincumbiu, inclusive postulou o julgamento antecipado da lide. Nesse sentido: APELAÇÃO. Ação declaratória de ineficácia e baixa de hipotecas com pedido de tutela de urgência. Construção Civil. Patrimônio afetado . Infração à Lei 4.591/64, artigo 31-A e §§ e aplicação do CDC e da Súmula 308 do STJ "in casu". Ineficácia das hipotecas de primeiro e segundo grau gravadas, respectivamente, sobre o R-08 e R-09 da matrícula nº 381.421 do 11º Registro de Imóveis de São Paulo - SP, afastando-se atos de expropriação deste bem . Reforma da r. sentença. Recurso provido "in totum" (TJ-SP - AC: 10172060620208260100 SP 1017206-06.2020 .8.26.0100, Relator.: Décio Rodrigues, Data de Julgamento: 14/02/2022, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2022) Ademais é assente na jurisprudência o entendimento de que "(...) o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida. [...]" (STJ, EDcl no AgRg nos EREsp 1483155/BA, Relator Ministro OG FERNANDES, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/06/2016, DJe 03/08/2016). No mesmo sentido: STJ, REsp nº 1.679.599-MG (2017/0101883-1), Relatora Mina REGINA HELENA COSTA, decisão de 28/06/2017, data da publicação 30/06/2017. Dessa forma, impõe-se a procedência da pretensão formulada pela parte autora nesta demanda, determinado a baixa do gravame em todas as frações ideais do imóvel, para que todas as futuras unidades fiquem livres e desembaraçadas e possam fazer frente aos custos necessários à retomada das obras, viabilizando o seu término e concretizando o direito previsto nos artigos 31-F e 43, VI, da Lei n.º 4.591/64, cumprindo a função social da incorporação imobiliária que é propiciar o direito à moradia aos adquirentes. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME FIDUCIÁRIO. HIPOTECA . TUTELA MANDAMENTAL. VERBAS HONORÁRIAS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL . VALOR DA CAUSA QUE NÃO PODE SER CALCULADO A PARTIR DO IMÓVEL. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Ação de obrigação de fazer, ajuizada em 2/9/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/12/2022 e concluso ao gabinete em 31/8/2023.2. O propósito recursal consiste em estabelecer o critério para o cálculo das verbas honorárias nas ações cujo pedido consiste na liberação de gravame fiduciário .3. O art. 85 do CPC/15 estabelece que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor, os quais "serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa" (caput e § 2º).Complementando a norma, o § 8º esclarece que nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º" .4. Embora pré-determinados os critérios do art. 85, § 2º e 8º, do CPC/15, a base de cálculo adequada para o arbitramento dos honorários não dispensa a análise casuística da demanda, observando-se, sobretudo, qual a tutela pretendida pelas partes (declaratória, constitutiva, condenatória, mandamental ou executiva).5 . Nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade. É o que ocorre na ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel.6. Hipótese em que o Tribunal de origem arbitrou a verba honorária pelo critério da equidade, com fundamento na ausência de condenação, na impossibilidade de estimar o proveito econômico e na ausência de valor exato da causa, que não guarda relação com o valor do imóvel anteriormente adquirido . Necessidade de manutenção do acórdão.7. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2092798 DF 2023/0290766-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) Quanto aos honorários de sucumbência, cabem algumas considerações. Ressalte-se que, na hipótese, ao tempo do ajuizamento da demanda, o valor da causa era de R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais). Ocorre que, em ações dessa natureza, qual seja, a ação de obrigação de fazer referente ao cancelamento de hipoteca, deve-se observar o proveito econômico pretendido pela parte autora, não necessariamente correspondente ao valor do imóvel. Com dito alhures, não há condenação, o proveito econômico não é mensurável e o preço do imóvel não serve de parâmetro para estabelecer o valor da causa. Partindo dessa premissa, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel, de modo que o valor da causa não reflete o benefício devido, permitindo, assim, a aplicação do critério subsidiário da equidade. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. BAIXA DE GRAVAME. HIPOTECA . VERBAS HONORÁRIAS. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA . 1. "Nas obrigações de fazer que determinam a baixa de gravames, os honorários advocatícios sucumbenciais não podem ser obtidos tendo como base de referência o 'valor da condenação' ou o 'valor da causa', devendo ser fixados por equidade, uma vez que não há como vincular o sucesso da pretensão ao valor dos bens" (AgInt no REsp n. 2.002 .668/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 31/3/2023). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1952304 SC 2021/0219528-1, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 03/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/06/2024) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME FIDUCIÁRIO. HIPOTECA . TUTELA MANDAMENTAL. VERBAS HONORÁRIAS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL . VALOR DA CAUSA QUE NÃO PODE SER CALCULADO A PARTIR DO IMÓVEL. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Ação de obrigação de fazer, ajuizada em 2/9/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/12/2022 e concluso ao gabinete em 31/8/2023.2. O propósito recursal consiste em estabelecer o critério para o cálculo das verbas honorárias nas ações cujo pedido consiste na liberação de gravame fiduciário .3. O art. 85 do CPC/15 estabelece que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor, os quais "serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa" (caput e § 2º).Complementando a norma, o § 8º esclarece que nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º" .4. Embora pré-determinados os critérios do art. 85, § 2º e 8º, do CPC/15, a base de cálculo adequada para o arbitramento dos honorários não dispensa a análise casuística da demanda, observando-se, sobretudo, qual a tutela pretendida pelas partes (declaratória, constitutiva, condenatória, mandamental ou executiva).5 . Nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade. É o que ocorre na ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel.6. Hipótese em que o Tribunal de origem arbitrou a verba honorária pelo critério da equidade, com fundamento na ausência de condenação, na impossibilidade de estimar o proveito econômico e na ausência de valor exato da causa, que não guarda relação com o valor do imóvel anteriormente adquirido .Necessidade de manutenção do acórdão.7. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2092798 DF 2023/0290766-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) Destarte, pela fundamentação exposta, embora a norma processual civil determine a observância da regra disposta no art. 85, § 2º, do CPC, impõe-se ao caso sob apreciação a aplicação da norma contida no § 8º do mesmo dispositivo legal, devendo os honorários advocatícios serem fixados pelo critério de equidade, já que é o que mais atende ao caso em comento. Considerando a complexidade da causa, o trabalho realizado pelos advogados e o tempo exigido, o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço e a natureza e importância da causa, razoável o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de verba sucumbencial. Posto isso, julgo PROCEDENTE o pedido autoral para, nos moldes do art. 487, I do CPC, para: a) declarar a ineficácia da Hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, que recai sobre a matrícula n. 98.650, formalizada junto ao 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca desta comarca e determinar a baixa definitiva e cancelamento do referido gravame, no prazo de 30 (trinta) dias, sob as expensas da instituição financeira acionada; b) que seja compelida as rés BANCO DO BRASIL S/A e IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; além dos relatórios de medição de obra, desde a data da celebração do contrato de financiamento e cópias das apólices de seguro constantes do contrato NR 569.400.863, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de fixação de multa a ser arbitrada pelo Juízo. Diante da sucumbência, condeno a parte ré, BANCO DO BRASIL S/A, IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA e SANDRO MOTA VASCONCELLOS, em solidariedade, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro no montante atual de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), nos termos do art. 85 § 8º do CPC. P. R. I. Salvador, 07 de abril de 2025 Gustavo Miranda Araújo Juiz de Direito

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Processo nº 8050194-15.2021.8.05.0001

ID: 277469855

Tribunal: TJBA Órgão: 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 8050194-15.2021.8.05.0001

Data de Disponibilização: 23/05/2025

Polo Ativo:

DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DA BAHIA DEYVISON EMANUEL LIMA DE MENEZES LUIZA LIMA DE MENEZES

Polo Passivo:

Sentença

Advogados:

VIVIANE ZACHARIAS DO AMARAL

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8050194-15.2021.8.05.0001 Órgão Julgador… PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8050194-15.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: ADRIA BITENCOURT DA SILVA e outros (155) Advogado(s): VIVIANE ZACHARIAS DO AMARAL (OAB:GO7162) REU: BANCO DO BRASIL SA e outros (3) Advogado(s): JARVIS CLAY COSTA RODRIGUES (OAB:BA20451) SENTENÇA Vistos, etc... COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO RESERVA MATA ATLÂNTICA, representada por MARCUS DANILO SALVADOR ARAUJO e ISMAEL PEREIRA MENDES (1º autor), bem como os adquirentes ADRIA BITENCOURT DA SILVA; AGLIVALDO ALVES VALVERDE, casado com MARIANA MAGALHAES DE CARVALHO VALVERDE (2º autor); ANA CLAUDIA ROCHA NEGREIROS FALCÃO, casada com MARCO ANTONIO DIAS NEGREIROS FALCÃO (3º autor) ANA MARIA COUTINHO (4º autor); ANA PAULA SILVA SANTOS, casada com CARLOS HENRIQUE BARBOSA COUTINHO(5º autor); ANDERSON SENTO SÉ POZATI, casado com GLEISE TAVARES DOS SANTOS (6º autor); ANDERSON UBIRATAN FARIAS DE OLIVEIRA (7º autor); ANDRE CARLOS CABRAL SANTOS, casado com JOSENICE SILVA SANTOS (8º autor); ANDRÉ SIQUEIRA LIMA casado com LORENA CERQUEIRA LORENS LIMA (9º autor); ARNOLDO ALVES TEIXEIRA DE FREITAS, representado pela inventariante Aline Pimentel Teixeira de Freitas (10º autor); ASENATE SERRA MOREIRA, casada com JOSIVAL CONCEIÇÃO AMORIM (11º autor); CLAUDIA SUELI MEDEIROS SILVA (12º autor); EDNÓLIA SANTOS SILVA (13º autor); EDUARDO DOS REIS, casado com ANA PAULA RODRIGUES DOS SANTOS REIS, (14º autor); ELOIZA MARIA DE LIMA CEZAR casada com GERMANO VICENTE CEZAR NETO, (15º autor); ELIOMAR BENÍCIO PACHECO DE OLIVEIRA, casado com RITA DE CASSIA SANTOS DE OLIVEIRA (16º autor); FRANCISCO CARLOS MAGALHAES CUNHA, casado com ISAILDES DE SOUSA SANTOS CUNHA (17º autor) ADNALDO CARDOSO OLIVEIRA; (18º autor); ALBERTO DE ALMEIDA NERI JUNIOR, união estável com ROBERTA PINTO FRAGA (19º autor); ALESSANDRA RÚBIA SOUSA LIMA (20º autor); ANA CLAUDIA RODRIGUES PIRES, SALVIO RODRIGUES PIRES JUNIOR (21º autor); ANA LUCIA BISPO (22º autor); ANA LUCIA ALMEIDA MASCARENHAS SALES, casada com CLOVIS COSTA SALES (23º autor); ANAILDE CONCEIÇÃO NONATO TRINDADE casada com NAILTON TRINDADE (24º autor); ANTONIO FERNANDO TRINDADE, casado com ROSE MARY NASCIMENTO TRINDADE (25º autor); APARECIDA DE FÁTIMA NASCIMENTO MOTTA (26º autor); CLAUDIO CERQUEIRA ANJOS (27º autor); FRANCISCO EDSON AGUIAR VERAS união estável com MARLIZETE ALVES OLIVEIRA (28º autor); FRANCISCO CALDAS MENDONÇA, casado com MARIA RAIMUNDA BARROS MENDONÇA (29º autor); FRIEDMAN KELLER PEREIRA DA SILVA, casado com PATRICIA DE OLIVEIRA (30º autor); GRILSON SANTOS DE OLIVEIRA, casado com SANDRA GONÇALVES DE OLIVEIRA (31º autor); GILDETE NERIS DE MELO CARVALHO (32º autor); RAFAELA OLIVEIRA SANTOS, casada com GIOVANNI SANTOS MEDEIROS (33º autor); HAMILTON MAGNO ADORNO ALVES, casado com ANA PAULA CRUZ MOTA ALVES (34º autor); IRISMAR MENDES JOSUÉ, casada com CINCINATO JOSÉ SANTOS CABRAL (35º autor); LINO CLÁUDIO DE OLIVEIRA SOARES, casado com IRANICE CARVALHO DA S. SOARES, MONICA ISABEL SANTOS FARIAS (36º autor); ODIONE DE OLIVEIRA MASCARENHAS, casada com ADEMARIO DE OLIVEIRA NASCARENHAS,(37º autor) ONIEL DA SILVA MOREIRA, casado com IRENE SERRA MOREIRA (38º autor); RUTE MARIA COUTINHO (39º autor); MARIA LUIZA GONZAGA DE MENEZES (40º autor); SARA REGINA CONCEIÇÃO SANTOS, casada com MATHEUS GANSOHR (41º autor); VALNEI VIANNA SOUZA, casado com RENATA DE MOURA ISSA VIANNA (42º autor); IGOR DE MACEDO SENA, casado com CRISTIANE DA PAIXÃO LIMA SENA (43º autor); ISMAEL PEREIRA MENDES, casado com MARIA ANGELICA SANTIAGO MENDES (44º autor); JACIARA FARIAS (45º autor); JOSÉ CARLOS RODRIGUES DOS SANTOS, casado com SIOMARA LISBOA FORTUNA DOS SANTOS (46º autor); LIANA CHAGAS RIBEIRO LEITE, , casada com ERIKA MARIA RIBEIRO SOUZA (47º autor); LUCIVAN BORGES DE SANTANA casado com ELISABETE SOARES DE SANTANA (48º autor); MARCIO RODRIGO PEREIRA BANDEIRA DE MELLO, casado com DELMARA MIRANDA SANTOS BANDEIRA DE MELLO (49º autor); MARIA MARGARITA ARIZE SANTOS (50º autor); MARIA DE FÁTIMA GAMA DOS SANTOS (51º autor);MARIA JOSÉ DA SILVA FETAL (52º autor); MARIA JOZALIA DOS SANTOS (53º autor); NAILSON SILVA SANTOS, casado com CAMILA BOMFIM DE OLIVEIRA (54º autor); NIVALDO SANTOS ALMEIDA, casado com ROQUELINA DOS ANJOS ALMEIDA (55º autor); OCTAVIO NAVARRO VILLUENDAS, casado com VERA LUCIA NUNES FIUZA (56º autor); PATRICIA SANTOS DAS NEVES, (57º autor); RENÃ LUIZ BRITO CERQUEIRA (58º autor); RENATA DA CRUZ DIAS, casada com DIEGO DIAS MOURA SOUZA (59º autor); EDVALDO ALVES MOREIRA, casado com ELIANA SOUSA DOS SANTOS MOREIRA (60º autor); JOSÉ NILTON DA CRUZ SANTOS, casado com ANA MARIA BISPO SANTOS (61º autor); JOSÉ EVANDRO SANTOS PIRES, casado com SÔNIA MARIA OLIVEIRA PIRES (62º autor); JUTAI SALES CAMPOS, (63º autor); KATIA JULIANA LACERDA NEVES (64º autor); JAYNILSON BARTOLOMEU DA CRUZ, neste ato representado pela viúva meeira GUIOMAR TELES ESOARES, brasileira, comerciante, 105628653 (65º autor); LUCIANA MARIA LEAL BENHAMOU, , casada com FREDERIC BENHAMOU (66º autor); LENITA CURCINA ARAUJO (67º autor); LUIZA LIMA DE MENEZES, DEYVISON EMANUEL LIMA DE MENEZES (68º autor); MARIA DE JESUS SOUZA (69º autor); MARIA DE LOURDES DE OLIVEIRA, casada com ERGON JORGE SOUZA DA SILVA(70º autor); MARILIA DA CUNHA DE OLIVEIRA (71º autor); MARLENE FERREIRA (72º autor); MARLENE GUEDES DIAS, (73º autor); MARLENE RODRIGUES MACIEL casada com JORGE LUIS BARBOSA LEMOS (74º autor) ; MARIA APARECIDA ALVES DE ARAUJO (75º autor); MIRCEIA VINTER FREIRE, casada com VLADSON FONTES DA SILVA FREIRE,(76º autor); NEIDE MARIA DIAS MAIA, (77º autor); REINALDO ANTONIO PEREIRA, casado com ELISÂNGELA CRUZ DE OLIVEIRA (78º autor); REUTTER GUSMÃO SANTANA, casado com VILMA MARIA GRASSO DE SANTANA (79º autor); ROSÂNGELA SANTOS BRITO (80º autor); SONIA SACRAMENTO NEGRÃO DE SANTANA, casada com LUILSON REZENDE DE SANTANA, (81º autor); TIAGO SANTOS PEREIRA (82º autor); VALTER FERREIRA DA SILVA união estável com LUSIRA DOS SANTOS SUZART (83º autor); VENCESLAU DA SILVA ARAUJO, casado com MARIA DAS GRAÇAS DE MIRANDA ARAUJO (84º autor); RAQUEL VIOTTO, casada com GIANNI MARSURA (85º autor); EUNICE LOPES SANTOS (86º autor); EDIRA AGAPITO DA SILVA, (87º autor); WAMBERTO ALVES DE BRITO FILHO, casado com CRISTIANE MARIA TOURINHO LIMA BRAGA DE BRITO (88º autor); PEDRO JOSE DOS SANTOS casado com GEIZA DOS SANTOS E SANTOS (89º autor); ADRIANO LAVIGNE QUEIROZ (90º autor); ARYANA NOBREGA, união estável com PABLO RODRIGO DANTAS LIMA (91º autor); CRISTIANO GUEDES DIAS, casado com SILVANA CARLOS BRITO (92º autor); CRISTIANO DA SILVA OLIVEIRA,(93º autor); LEANDRO CONCEIÇÃO DOS SANTOS (94º autor); MARIA EVANGELISTA CONCEIÇÃO (95º autor); ABELARDO SALUSTIANO COELHO FILHO casado com MARIA CELESTE V. COELHO (96º autor); ROSANA CRISTINA SILVEIRA SILVA (97º autor); MÁRCIO MEDEIROS DA SILVA ABREU, casado com MÔNICA FELÍCIO OLIVEIRA ABREU (98º autor), ajuizaram a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE ÔNUS HIPOTECÁRIO E BAIXA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL COM PEDIDO LIMINAR em face de BANCO DO BRASIL S/A (1º Réu), IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA (2º Réu), NELSON VASCONCELLOS (3º Réu) e SANDRO MOTA VASCONCELLOS (4º Réu). Aduzem que a construtora acionada, após a aquisição do terreno em 10 de junho de 2011, registrou memorial de incorporação do empreendimento Reserva Mata Atlântica no R.02 da matrícula 98.650 do 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador/BA. Que o empreendimento está localizado na Rua Silveira Martins nº 208, Cabula, nesta capital, composto de duas torres denominadas Torre Acqua e Torre Laguna, totalizando 297 apartamentos e 432 vagas de garagens. Que o projeto, aprovado pelo município, obteve alvará de construção expedido em 17 de fevereiro de 2012, e as unidades amplamente comercializadas, a serem entregues em dezembro de 2014, com possibilidade de prorrogação até junho de 2016. Aduzem que, em 13 de março de 2012, de acordo com a averbação de nº 02/98.650, o empreendimento fora submetido ao regime de Patrimônio de Afetação, nos termos do art. 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/64. Posteriormente, em 27 de novembro de 2012, a incorporadora contratou financiamento com o Banco do Brasil, ora acionado, cujo imóvel fora objeto de garantia hipotecária para abertura de crédito no valor de R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais), conforme consta do R-03 da matrícula. Que esgotado o prazo para entrega do empreendimento em 08 de julho de 2015, sem qualquer anuência, fora firmado instrumento de rerratificação a fim de alterar a data prevista para o término da obra para novembro de 2015, bem como alterar o cronograma financeiro para liberação das parcelas do financiamento, em que pese a segunda ré ter paralisado as obras em maio de 2015, e os valores despendidos pelo banco não foram utilizados nas obras do empreendimento em questão. Que, em razão da paralisação das obras, o grupo de compradores dos imóveis iniciou o procedimento para destituição da segunda acionada - Iguatemi Construções - da condição de incorporadora do empreendimento e prosseguir a obra por conta própria, com deliberação em assembleia e notificação extrajudicial. Afirma que era necessário o montante de R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais) para conclusão da obra, de acordo com orçamentos realizados. Que deram ciência ao banco acionado da destituição do incorporador e constituição da comissão de moradores, pleiteando acesso à documentação pertinente ao empreendimento, não obtendo êxito, razão pela qual ajuizaram demanda perante outro Juízo, pleiteando o bloqueio da matrícula, para resguardar o imóvel dos credores da empresa, bem como fosse determinada a entrega dos documentos do empreendimento pela incorporadora, a fim de viabilizar o prosseguimento e término das obras paralisadas, obtendo êxito. Nesse ínterim, o banco acionado ajuizou demanda executiva do contrato de financiamento contra a Iguatemi Construções, informando naqueles autos a ineficácia da hipoteca diante dos promissários compradores, ora acionantes, bem como que a execução está garantida por outro bem, diverso do presente. Pleiteiam, liminarmente, a suspensão da exigibilidade da hipoteca gravada constante no R-3 da matrícula 98.650 do imóvel e respectivas frações ideais até o julgamento definitivo desta demanda; bem como seja averbada na matrícula nº 98.650 a existência da presente demanda. No mérito, pleiteiam a declaração da ineficácia da hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, da matrícula 98.650, junto ao 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca e determinar a baixa definitiva do referido gravame. Pleiteiam ainda que seja compelido o primeiro acionado -Banco do Brasil - a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; todos os relatórios de medição de obra, desde a data da celebração do contrato de financiamento, além das cópias das apólices de seguros mencionadas no contrato NR 569.400.863. Juntaram documentos. Decisão determinando o desmembramento do feito (Id n 111307952). Embargos declaratórios opostos e acolhidos (Id nº 120280884), determinando o prosseguimento do feito. Medida liminar deferida (Id nº 123888270) para suspender a exigibilidade da hipoteca registrada sob R-03 na matrícula n. 98.650 do imóvel registrado perante o 3º Ofício de Registro de Imóveis desta comarca e respectivas frações ideais até o julgamento definitivo da presente demanda. Determinada ainda a regularização da qualificação dos autores falecidos JAYNILSON BARTOLOMEU DA CRUZ e ARNOLDO ALVES TEIXEIRA DE FREITAS. Petição juntando documentos (Id nº 131090221). Pleito de inclusão no feito de JOSENILDA SAMPAIO DE SOUZA MASCARENHAS, casada com EMERSON DE SOUZA MASCARENHAS, JOSEILDA SAMPAIO DE SOUZA e PALOMA CARINE SOUZA DOS SANTOS. Certidão informando o falecimento do terceiro réu, NELSON VASCONCELLOS (Id nº 293644337), genitor do quarto acionado, pleiteando a parte autora a desistência em relação ao terceiro réu (fiador), homologado nos autos (Id nº 359537085) e consequente prosseguimento do feito quanto aos demais acionados. Citado, o Banco do Brasil apresentou contestação (Id nº 411225831), impugnando o valor da causa, alegando se tratar demanda de natureza constitutiva. Impugna a gratuidade da justiça em favor dos acionantes. No mérito, sustenta que a Lei 4591/64, em seu artigo 31-A §§ 3º, 8º e 12, autoriza o incorporador ofertar empreendimento imobiliário em garantia a operações de crédito destinadas à captação de recursos para a incorporação, aduzindo que estão excluídos do patrimônio de afetação os recursos necessários à quitação de financiamento destinado à incorporação imobiliária. Sustenta que o patrimônio de afetação se extinguirá quando extinta as obrigações do incorporador perante à instituição financeira do empreendimento. E, na hipótese de assunção da obra pela Comissão de Representantes, os adquirentes são responsáveis pela quitação do financiamento da incorporação imobiliária. Defendem a inaplicabilidade da Súmula 308 à hipótese, pois não se trata de imóveis submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação. Que a hipoteca do imóvel objeto da incorporação imobiliária é prévia à aquisição das unidades habitacionais e que os adquirentes foram informados em contrato acerca do gravame. Invoca, em seu favor, a redação do art. 32 da Lei 4657/42, que autoriza a constituição de hipoteca em favor da instituição financeira na hipótese de financiamento à incorporação imobiliária, afastando a incidência da Súmula 308 do STJ. Alega que, ao contrário do quanto afirmado pela parte autora, a partir da medição feita pelo Relatório de Acompanhamento de Empreendimento - RAE 31, o banco acionado não mais liberou parcelas de empréstimo para a incorporadora. Que, em que pese a incorporadora ter contratado seguro para a obra, este não fora renovado, com vigência até 30 de novembro de 2015. Aduz a necessidade de pagamento do mútuo e, ao fim, pugna pela improcedência do pedido. Determinada citação por edital dos réus remanescentes (Id nº 424383447). Réplica ofertada (Id nº 428120205). Citados por edital e ausente a apresentação de defesa, fora nomeado curador especial nos termos do despacho nº 445832687. Contestação apresentada (Id nº 469707471), pleiteando a nulidade de citação a partir da citação, já que necessário o esgotamento dos meios de localização dos réu; e, no mérito, contesta por negativa geral. Intimadas, as partes pleitearam o julgamento da lide. Alegações finais apresentadas pela parte autora (Id nº 490072254). Vieram os autos conclusos. Inicialmente, impõe-se a inclusão no feito das acionantes JOSENILDA SAMPAIO DE SOUZA MASCARENHAS, casada com EMERSON DE SOUZA MASCARENHAS, JOSEILDA SAMPAIO DE SOUZA e PALOMA CARINE SOUZA DOS SANTOS. Esclarece-se que os autores, como dito, em face da paralisação das obras e, visando a proteção do imóvel registrado em nome da incorporadora inadimplente, promoveu demanda judicial contra a Iguatemi Construções (nº 8078532- 67.2019.8.05.0001), que tramita perante a 16ª Vara de Relação de Consumo desta comarca, obtendo provimento judicial de bloqueio da matrícula para resguardar o imóvel dos credores da empresa, bem como determinação de entrega dos documentos do empreendimento pela incorporadora, a fim de viabilizar o prosseguimento e término das obras paralisadas nos termos do art. 43, VI da Lei 4.591/64. A medida liminar fora ratificada e a demanda julgada totalmente procedente, mantendo o bloqueio da matrícula, bem como a determinação da entrega de documentos pela incorporadora e a averbação da existência da ação. Neste feito, fora deferida medida liminar para a suspensão da exigibilidade da hipoteca gravada constante no R-3 da matrícula 98.650 do imóvel e respectivas frações ideais, bem como que seja averbada na matrícula (nº 98.650) a existência da presente demanda. No mérito, pleiteia a parte autora que seja declarada a ineficácia da hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, da matrícula 98.650. do 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca e a baixa definitiva do referido gravame. Requer, ainda, que seja compelido o primeiro acionado - BANCO DO BRASIL - a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; todos os relatórios de medição de obra desde a data da celebração do contrato de financiamento e cópias das apólices de seguro mencionadas no contrato NR 569.400.863. Diante do quanto exposto, constata-se que não há entre as referidas ações pedidos similares. Não merece acatamento a impugnação à gratuidade da justiça, já que não há pedido nesse sentido. No tocante ao valor da causa, ressalte-se que não se discute, na hipótese, o contrato de promessa de compra e venda em si, logo, o valor atribuído à causa deve corresponder às despesas cartorárias com a baixa do gravame, já que este é o conteúdo patrimonial em discussão ou o proveito econômico perseguido pelos autores. Ressalte-se que o valor da causa não deve exceder a tais custas cartorárias, porque o pedido formulado na ação não inclui danos morais, nem danos materiais, estando restrito à condenação das rés a procederem à baixa da hipoteca outorgada pela Incorporadora ao Banco do Brasil S.A e entrega de documentos da obra do empreendimento. Não se justifica, portanto, atribuir à causa o montante do valor do bem, qual seja, R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais), pois o que se pretende na demanda é a baixa da hipoteca e entrega dos documentos necessários para a continuidade do empreendimento. Nesse sentido: Obrigação de fazer para cancelamento de hipoteca . Impugnação ao valor atribuído à causa. Acolhimento. Aplicação do artigo 292, § 3º, do CPC . Valor da causa que deve corresponder ao proveito econômico buscado pelos Autores . Ação em que não se discute o contrato de compra e venda do imóvel, mas apenas o cancelamento da hipoteca no registro imobiliário . Valor da causa corrigido para R$ 15.000,00. Imóvel hipotecado em favor do banco como garantia do financiamento destinado à construção do empreendimento. Ineficácia em relação aos Autores. Aplicação da Súmula nº 308 do STJ. Sentença reformada em parte. Verba honorária sem majoração. Recurso parcialmente acolhido. (TJSP, AC 1010457-08.2022.8.26.0001, r. Des. João Pazine Neto, 3a Câmara de Direito Privado, j. em 18/04/2023) (g.n.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME RELATIVO A HIPOTECA DADA POR INCORPORADORA A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALOR DA CAUSA . VALOR VENAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. DETERMINAÇÃO DE AJUSTAMENTO DO VALOR DA CAUSA ÀS CUSTAS CARTORÁRIAS. INSURGÊNCIA INSUBSISTENTE . RECURSO DESPROVIDO. I. Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou a adequação do valor da causa em ação de obrigação de fazer, visando a baixa de hipoteca sobre imóvel. A autora adquiriu o imóvel e posteriormente constatou hipoteca registrada pela incorporadora em favor de instituição financeira . II. A questão em discussão consiste em definir se valor da causa deve corresponder ao valor venal do imóvel ou às custas cartorárias para a baixa do gravame hipotecário. III. Razões de Decidir: O valor da causa deve corresponder ao montante necessário para a realização do ato de baixa do gravame hipotecário, conforme art . 292, II, do CPC. O valor da causa não deve exceder as custas cartorárias, pois não há pedido de danos morais ou materiais. IV. Tese de julgamento: 1 . O valor da causa em ação de obrigação de fazer para baixa de hipoteca deve corresponder às custas cartorárias. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23604947820248260000 São Carlos, Relator.: L. G . Costa Wagner, Data de Julgamento: 19/02/2025, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/02/2025) Destarte, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico obtido com a procedência do pedido que, na hipótese, corresponde às despesas cartorárias necessárias à baixa do gravame ora pleiteado, possibilitando que os acionantes adquirentes dos imóveis que constituem o empreendimento possam exercer todos os poderes inerentes à propriedade, em especial, dispor livremente do bem sem os correlatos gravames que recaem sobre as matrículas. Quanto à citação por edital da IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA (2º Réu) e SANDRO MOTA VASCONCELLOS (4º Réu), argui a Defensoria Pública sua nulidade, já que não promovidas as diligências necessárias à sua localização. No caso em questão, restou suficientemente demonstrada a impossibilidade de localização do endereço dos acionados, pois levada a efeito várias tentativas de localização dos réus, porém sem êxito, esgotando-se as diligências para viabilizar a citação editalícia, restando válida, portanto, a utilização do recurso processual de citação dos demais acionados através de edital. Assevere-se que a primeira ré - Iguatemi Construtora - após a aquisição do terreno registrou memorial de incorporação do empreendimento Reserva Mata Atlântica no R.02 da matrícula 98.650, perante o 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador/BA. O empreendimento imobiliário contou com financiamento do Banco do Brasil, ora acionado, nos moldes do que faculta a Lei nº 4.380/64, prática largamente adotada no mercado imobiliário. Para obtenção do financiamento são constituídas hipotecas sobre as unidades imobiliárias que serão vendidas aos consumidores finais. Diante do atraso no andamento das obras e sua posterior paralisação, a coletividade de adquirentes do empreendimento, pelo voto da maioria absoluta em assembleia, com lastro no quanto preconizado no art. 43 , VI , da Lei nº 4.591 /1964, resolveu destituir a incorporadora da administração das obras da incorporação imobiliária, após a sua notificação em virtude da paralisação das obras e, por conseguinte, não ter dado andamento ao projeto. Saliente-se que tal procedimento é extrajudicial e prescinde de autorização judicial, aplicável a toda e qualquer incorporação imobiliária (com ou sem regime de afetação). Portanto, utilizou-se a coletividade de adquirentes de procedimento lídimo. Cinge-se a demanda em apurar a legalidade do pleito de baixa à hipoteca incidente sobre o imóvel do empreendimento Reserva Mata Atlântica firmada entre a incorporadora e a instituição financeira, considerando o abandono da obra por aquela e assunção do seu término pelos adquirentes das unidades e aplicação da Súmula 308 do STJ. Citada por edital, a incorporadora apresenta contestação por negativa geral deixando de impugnar, especificamente, os fatos alegados na peça exordial, a exemplo da inércia na paralisação das obras; a destituição da incorporadora e constituição da comissão de representantes, com a necessidade de cotizar recursos próprios para retomada das obras, bem como deixou de apresentar cronograma físico financeiro e as apólices de seguro contratadas. Diante da inércia da incorporadora, após regular citação, devem ser consideradas verdadeiras as alegações da peça exordial no tocante ao atraso na entrega da obra e posterior paralisação dos serviços; a destituição da empresa e assunção da continuidade das obras do empreendimento pelo grupo de adquirentes das unidades; a rerratificação do contrato com alargamento do prazo sem que fosse comunicado aos consumidores e, por conseguinte, liberação e utilização de recursos, mesmo estando as obras paralisadas, aproveitando, no entanto, o teor da defesa formalmente apresentada pelo banco acionado no que lhe for compatível a teor do art. 345, I, do CPC. Alega o banco acionado a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso concreto, uma vez que não se trata de imóveis adquiridos via Sistema Financeiro de Habitação, além de que a compra e venda fora realizada após a constituição da hipoteca. Em réplica, a parte autora refuta tal argumento, asseverando que o financiamento geral do empreendimento Reserva Mata Atlântica ocorreu com base no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com o objetivo de concretizar o sonho da casa própria de centenas de adquirentes, o que reforça a aplicação da Súmula n.º 308 do STJ, logo, irrelevante o fato de a aquisição ser posterior à constituição da hipoteca. Sobre esse ponto, cabem algumas considerações. No que diz respeito à eficácia do gravame hipotecário em face da adquirente do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça consagrou, através do enunciado da Súmula nº 308, a seguinte tese: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Neste sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1.432.693/SP , Terceira Turma, Relator Min. Marco Aurélio Belizze, julgado em 27.9.2016). A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida enquanto o bem permanecer na propriedade da devedoa, no entanto, em havendo transferência, seja por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade creditícia imobiliária passa a incidir sobre os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado (art. 22 da Lei nº 4.864/65), portanto, ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Isso ocorre para proteger os interesses do terceiro adquirente de boa-fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e tem o direito em ter o domínio do bem que adquiriu e quitou o preço sem, consequentemente, perdê-lo em favor da instituição que financiou o projeto de construção. Portanto, deve a instituição financeira buscar seu crédito perante a real devedora, utilizando os instrumentos legais próprios e adequados para garantir a eficácia do negócio jurídico que firmou e evitar o prejuízo que a incorporadora lhe causou. Os adquirentes das unidades foram lesados pela paralisação das obras pela construtora e, a fim de evitar prejuízos ainda maiores, assumiram sua continuidade, porém não podem livremente dispor dos bens adquiridos porque esbarram no fato de o terreno ser dado em garantia pela incorporadora ao agente financeiro, em que pese ter abandonado a obra, causando efetivo prejuízo àqueles em face da existência de gravame hipotecário do qual não conseguem se desvencilhar. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes têm conhecimento que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio jurídico formalizado e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador deve ser o recebimento de quem contratou o financiamento, sem prejudicar os terceiros de boa-fé. Na hipótese, não se pode perder de vista o princípio da boa fé objetiva que norteia os negócios jurídicos e que impõe ao financiador de edificação de unidades destinadas à venda a prévia garantia visando receber o seu crédito da devedora ou sobre os pagamentos a esta destinados, efetuados pelos terceiros adquirentes. O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir para atingir também o terceiro adquirente, pois o consumidor que adquire imóvel financiado, efetivamente, não pode assumir a responsabilidade de além de pagar a sua dívida, responder também pela dívida da construtora perante o seu financiador. Essa situação violaria todo o mecanismo legal de proteção ao consumidor, impondo aos adquirentes de imóveis, cujos projetos foram financiados pelo sistema, condição absolutamente desfavorável, situação que a própria lei tratou efetivamente de eliminar. Se admitido tal hipótese, estar-se-ia consagrando abuso de direito em favor do financiador que deixaria de lado os mecanismos que a lei lhe faculta de cobrança, para instituir sobre o imóvel que, por certo, está destinado a ser transferido a terceiro, garantia hipotecária pela dívida da sua devedora, mas que produziria necessariamente efeitos sobre terceiro de boa-fé, o que o ordenamento jurídico pátrio rechaça. Ademais, logrou êxito a parte autora em comprovar que o agente financeiro tem meios de perseguir o recebimento de seu crédito em face do Incorporador, conforme Ação de Execução de Título Extrajudicial que lhe move (Proc. 0553732- 59.2016.8.05.0001), tramitando perante a 6ª Vara Cível desta capital, sem onerar aqueles que não deram causa ao inadimplemento, quais sejam, os terceiros adquirentes de boa-fé que quitaram suas obrigações. Verifica-se que há outros bens passíveis de penhora e alienação, que, inclusive, são indicados pela própria IGUATEMI Incorporadora, além daquele já indicado pela instituição financeira na apontada Ação de Execução de Título Extrajudicial. Destarte, deve ser declarada a ineficácia da hipoteca instituída sobre o imóvel de que trata a presente ação em relação aos autores, com o correlato cancelamento do gravame, de modo que não mais constitua óbice à transferência da propriedade do bem em favor dos autores. Ressalte-se ainda que não tem relevância fática o momento em que fora firmado o contrato entre a construtora e o agente financeiro; se anterior, como na hipótese; ou posterior à celebração de promessa de compra e venda, já que não atinge o adquirente de boa-fé. Nesse sentido: ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. A teor do disposto na Súmula 308 do STJ,"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ. Honorários advocatícios reduzidos, nos termos do artigo 20, parágrafos 3º e 4º, do CPC/73, considerando a natureza, complexidade, importância e valor da causa, o tempo de tramitação do feito e os precedentes da Turma. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005129-10.2015.404.7215 , 4ª TURMA, Des. Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 27/01/2017) AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SISTEMA BRASILEIRO DE POUPANÇA E EMPRÉSTIMO - SBPE. DÍVIDA DA CONSTRUTORA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308. LIBERAÇÃO DA HIPOTECA. Ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, a instituição financeira sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. Não é razoável, assim, inferir que os adquirentes de tais unidades tornem-se devedores hipotecários da instituição financeira em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram, de sorte que eventual dívida remanescente pode ser cobrada da incorporadora que a contraiu, afastando-se apenas a garantia real da unidade que se encontra em poder de terceiro de boa-fé. (TRF4, AG 5028128-29.2019.4.04.0000 , TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 29/01/2020) Quanto ao fato de o empreendimento ter utilizado recursos provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo- SBPE, esse pormenor não afasta a aplicação da referida súmula. Isso porque, segundo a Resolução n.º 4.676/18 do Banco Central do Brasil (BACEN), o SBPE, usado no Residencial Mata Atlântica, "tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança" (art. 2º). Já o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) "destina-se a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população" (art. 3º). No caso concreto, a concessão do crédito pelo SBPE teve a mesma finalidade que teria se fosse concedido pelo SFH, ou seja, a construção de empreendimento imobiliário majoritariamente residencial. Observa-se que consta do próprio contrato em questão, em sua cláusula sétima, parágrafo segundo (Id nº 105370150 - fl. 14), referência às normas do SFH - Sistema Financeiro de Habitação. Nesse sentido, a propósito, no voto proferido no RESP 593.474, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino consignou que restou consolidado o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308/STJ), e que, ademais: "Não altera este entendimento o fato de não ser regido o contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu esta Terceira Turma por ocasião do julgamento do REsp 953.510/PR (Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJ de 22.08.2008)." A fim de bem elucidar o quanto asseverado, transcreve-se o seguinte excerto do voto condutor do julgado: "Segundo o enunciado da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" . Aqui, discute-se se tal entendimento também é aplicável à hipoteca que recai sobre imóvel cuja aquisição não esteja vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação. Salvo melhor juízo, sim. Os precedentes que deram origem à Súmula nº 308 deixam claro que a relativização da hipoteca teve por fim resguardar a "função social da casa própria, moradia" (REsp nº 578.981, GO, Relator para o acórdão o eminente Ministro Castro Filho, publicado no DJ de 27.06.2005). Sendo assim, a sua incidência está limitada tão-só pela natureza residencial do imóvel, que não precisa ter sido adquirido com recursos oriundos do Sistema Financeiro da Habitação." (g.n) Ademais, a ementa do precedente da lavra do Ministro Ari Pargendler, referido pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, tem o seguinte teor: CIVIL. HIPOTECA. Imóvel residencial adquirido com recursos originários de carteira hipotecária, e não do Sistema Financeiro da Habitação. Aplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"). Recurso especial não conhecido.(REsp 953.510/PR , Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/05/2008, DJe 22/08/2008) CIVIL. ADMINISTRATIVO. RECURSOS DO SBPE. NÃO CONCESSÃO DE CRÉDITO PELO SFH. PROMESSA. DE COMPRA E VENDA. DESCONSTITUIÇÃO DA HIPOTECA (SÚMULA 308/STJ). A proteção consolidada na Súmula nº 308 do STJ destina-se precipuamente às pessoas que adquirem um imóvel de construtora como consumidor final e não podem ter seu direito à propriedade ou moradia ameaçado por conta da hipoteca prestada pela construtora perante o agente financeiro. Não é relevante para a aplicação do entendimento jurisprudencial sumulado o momento em que firmado o contrato entre a construtora e o agente financeiro. A concessão de crédito pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), não afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ (precedentes do STJ e desta Corte) (TRF-4, AC 5048454-93.2018.4.04.7000, Relator(a): RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, QUARTA TURMA, Julgado em: 07/04/2021, Publicado em: 03/05/2021). Destarte, o enunciado da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça busca tutelar o direito do adquirente de boa-fé, o que não é afetado pelo fato de o crédito ter sido concedido com base no SBPE. Não obstante o direito do credor hipotecário de buscar a satisfação do seu crédito mediante a constrição dos bens dados em garantia no contrato firmado com a incorporadora, o direito dos compromissários adquirentes das unidades autônomas prevalece sobre a garantia hipotecária constituída no negócio jurídico firmado entre o banco e a incorporadora inadimplente. A alegação do réu de que a hipoteca não pode ser cancelada pois se trata de patrimônio de afetação, também merece ser rechaçada, uma vez que o art. 31-A da Lei 4591/94 dispõe: "Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes". Dentre as finalidades do patrimônio de afetação, tem-se a de garantir a entrega das unidades imobiliárias aos seus respectivos adquirentes, logo, dívidas particulares do incorporador ou oriundas de outros empreendimentos não podem ser garantidas pelo imóvel afetado. É justamente a hipótese dos autos, já que o imóvel afetado não pode servir de garantia de débito do incorporador com o agente financeiro, se aquele abandonou a execução das obras do empreendimento, assumidas pelos adquirentes, o que atesta a licitude da intenção da parte autora de concluir o empreendimento e de dar baixa na hipoteca imposta sobre o imóvel, cujas unidades imobiliárias pertencem a terceiros de boa-fé . Nesse contexto, a procedência do pedido autoral é o meio de assegurar o direito de propriedade de cada um dos adquirentes do empreendimento (em prestígio a ratio da própria Súmula 308) e a função social da incorporação, não sendo à parte autora oponível a despeito do quanto disposto no § 11 do art. 31-F, da Lei 4.591/64, quanto às obrigações relativas ao contrato de financiamento da obra, em especial diante da extensa lista de irregularidades imputadas ao financiador e listadas na inicial e réplica, muitas não impugnadas. Ressalte-se que a prova da regularidade dos procedimentos relativos ao patrimônio de afetação e à liberação dos recursos segundo o avanço das obras (fatos que pendem controvertidos) estava a exigir a realização de prova pericial cujo ônus, nos termos do art. 373, II do CPC, diante da verossimilhança das alegações da parte autora, era da parte acionada, do qual não se desincumbiu, inclusive postulou o julgamento antecipado da lide. Nesse sentido: APELAÇÃO. Ação declaratória de ineficácia e baixa de hipotecas com pedido de tutela de urgência. Construção Civil. Patrimônio afetado . Infração à Lei 4.591/64, artigo 31-A e §§ e aplicação do CDC e da Súmula 308 do STJ "in casu". Ineficácia das hipotecas de primeiro e segundo grau gravadas, respectivamente, sobre o R-08 e R-09 da matrícula nº 381.421 do 11º Registro de Imóveis de São Paulo - SP, afastando-se atos de expropriação deste bem . Reforma da r. sentença. Recurso provido "in totum" (TJ-SP - AC: 10172060620208260100 SP 1017206-06.2020 .8.26.0100, Relator.: Décio Rodrigues, Data de Julgamento: 14/02/2022, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2022) Ademais é assente na jurisprudência o entendimento de que "(...) o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida. [...]" (STJ, EDcl no AgRg nos EREsp 1483155/BA, Relator Ministro OG FERNANDES, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/06/2016, DJe 03/08/2016). No mesmo sentido: STJ, REsp nº 1.679.599-MG (2017/0101883-1), Relatora Mina REGINA HELENA COSTA, decisão de 28/06/2017, data da publicação 30/06/2017. Dessa forma, impõe-se a procedência da pretensão formulada pela parte autora nesta demanda, determinado a baixa do gravame em todas as frações ideais do imóvel, para que todas as futuras unidades fiquem livres e desembaraçadas e possam fazer frente aos custos necessários à retomada das obras, viabilizando o seu término e concretizando o direito previsto nos artigos 31-F e 43, VI, da Lei n.º 4.591/64, cumprindo a função social da incorporação imobiliária que é propiciar o direito à moradia aos adquirentes. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME FIDUCIÁRIO. HIPOTECA . TUTELA MANDAMENTAL. VERBAS HONORÁRIAS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL . VALOR DA CAUSA QUE NÃO PODE SER CALCULADO A PARTIR DO IMÓVEL. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Ação de obrigação de fazer, ajuizada em 2/9/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/12/2022 e concluso ao gabinete em 31/8/2023.2. O propósito recursal consiste em estabelecer o critério para o cálculo das verbas honorárias nas ações cujo pedido consiste na liberação de gravame fiduciário .3. O art. 85 do CPC/15 estabelece que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor, os quais "serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa" (caput e § 2º).Complementando a norma, o § 8º esclarece que nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º" .4. Embora pré-determinados os critérios do art. 85, § 2º e 8º, do CPC/15, a base de cálculo adequada para o arbitramento dos honorários não dispensa a análise casuística da demanda, observando-se, sobretudo, qual a tutela pretendida pelas partes (declaratória, constitutiva, condenatória, mandamental ou executiva).5 . Nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade. É o que ocorre na ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel.6. Hipótese em que o Tribunal de origem arbitrou a verba honorária pelo critério da equidade, com fundamento na ausência de condenação, na impossibilidade de estimar o proveito econômico e na ausência de valor exato da causa, que não guarda relação com o valor do imóvel anteriormente adquirido . Necessidade de manutenção do acórdão.7. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2092798 DF 2023/0290766-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) Quanto aos honorários de sucumbência, cabem algumas considerações. Ressalte-se que, na hipótese, ao tempo do ajuizamento da demanda, o valor da causa era de R$ 31.622.364,00 (trinta e um milhões, seiscentos e vinte e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais). Ocorre que, em ações dessa natureza, qual seja, a ação de obrigação de fazer referente ao cancelamento de hipoteca, deve-se observar o proveito econômico pretendido pela parte autora, não necessariamente correspondente ao valor do imóvel. Com dito alhures, não há condenação, o proveito econômico não é mensurável e o preço do imóvel não serve de parâmetro para estabelecer o valor da causa. Partindo dessa premissa, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel, de modo que o valor da causa não reflete o benefício devido, permitindo, assim, a aplicação do critério subsidiário da equidade. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. BAIXA DE GRAVAME. HIPOTECA . VERBAS HONORÁRIAS. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA . 1. "Nas obrigações de fazer que determinam a baixa de gravames, os honorários advocatícios sucumbenciais não podem ser obtidos tendo como base de referência o 'valor da condenação' ou o 'valor da causa', devendo ser fixados por equidade, uma vez que não há como vincular o sucesso da pretensão ao valor dos bens" (AgInt no REsp n. 2.002 .668/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 31/3/2023). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1952304 SC 2021/0219528-1, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 03/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/06/2024) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME FIDUCIÁRIO. HIPOTECA . TUTELA MANDAMENTAL. VERBAS HONORÁRIAS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL . VALOR DA CAUSA QUE NÃO PODE SER CALCULADO A PARTIR DO IMÓVEL. CRITÉRIO DE EQUIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Ação de obrigação de fazer, ajuizada em 2/9/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/12/2022 e concluso ao gabinete em 31/8/2023.2. O propósito recursal consiste em estabelecer o critério para o cálculo das verbas honorárias nas ações cujo pedido consiste na liberação de gravame fiduciário .3. O art. 85 do CPC/15 estabelece que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor, os quais "serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa" (caput e § 2º).Complementando a norma, o § 8º esclarece que nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º" .4. Embora pré-determinados os critérios do art. 85, § 2º e 8º, do CPC/15, a base de cálculo adequada para o arbitramento dos honorários não dispensa a análise casuística da demanda, observando-se, sobretudo, qual a tutela pretendida pelas partes (declaratória, constitutiva, condenatória, mandamental ou executiva).5 . Nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade. É o que ocorre na ação de obrigação de fazer consistente na baixa de gravame hipotecário, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel.6. Hipótese em que o Tribunal de origem arbitrou a verba honorária pelo critério da equidade, com fundamento na ausência de condenação, na impossibilidade de estimar o proveito econômico e na ausência de valor exato da causa, que não guarda relação com o valor do imóvel anteriormente adquirido .Necessidade de manutenção do acórdão.7. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2092798 DF 2023/0290766-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) Destarte, pela fundamentação exposta, embora a norma processual civil determine a observância da regra disposta no art. 85, § 2º, do CPC, impõe-se ao caso sob apreciação a aplicação da norma contida no § 8º do mesmo dispositivo legal, devendo os honorários advocatícios serem fixados pelo critério de equidade, já que é o que mais atende ao caso em comento. Considerando a complexidade da causa, o trabalho realizado pelos advogados e o tempo exigido, o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço e a natureza e importância da causa, razoável o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de verba sucumbencial. Posto isso, julgo PROCEDENTE o pedido autoral para, nos moldes do art. 487, I do CPC, para: a) declarar a ineficácia da Hipoteca objeto do R-3, Av.-4 e Av. 7, que recai sobre a matrícula n. 98.650, formalizada junto ao 3º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca desta comarca e determinar a baixa definitiva e cancelamento do referido gravame, no prazo de 30 (trinta) dias, sob as expensas da instituição financeira acionada; b) que seja compelida as rés BANCO DO BRASIL S/A e IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA a juntar aos autos o cronograma físico-financeiro apresentado pela incorporadora e validado pelo agente financeiro; além dos relatórios de medição de obra, desde a data da celebração do contrato de financiamento e cópias das apólices de seguro constantes do contrato NR 569.400.863, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de fixação de multa a ser arbitrada pelo Juízo. Diante da sucumbência, condeno a parte ré, BANCO DO BRASIL S/A, IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA e SANDRO MOTA VASCONCELLOS, em solidariedade, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro no montante atual de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), nos termos do art. 85 § 8º do CPC. P. R. I. Salvador, 07 de abril de 2025 Gustavo Miranda Araújo Juiz de Direito

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