Processo nº 5000219-96.2024.4.03.6100
ID: 317480572
Tribunal: TRF3
Órgão: 8ª Vara Cível Federal de São Paulo
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5000219-96.2024.4.03.6100
Data de Disponibilização:
07/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
CRISTIANE APARECIDA CURCIO ALVES MORAES DA COSTA
OAB/SP XXXXXX
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PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000219-96.2024.4.03.6100 / 8ª Vara Cível Federal de São Paulo AUTOR: MARCOS UYEDA, ADRIANA FURUSHIO UYEDA Advogado do(a) AUTOR: CRISTIANE APARECIDA CURCIO ALVES MORAE…
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000219-96.2024.4.03.6100 / 8ª Vara Cível Federal de São Paulo AUTOR: MARCOS UYEDA, ADRIANA FURUSHIO UYEDA Advogado do(a) AUTOR: CRISTIANE APARECIDA CURCIO ALVES MORAES DA COSTA - SP398417 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF TERCEIRO INTERESSADO: RM & F HOLDING PATRIMONIAL LTDA ADVOGADO do(a) TERCEIRO INTERESSADO: ROSA OLIMPIA MAIA - SP192013-B S E N T E N Ç A Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela, cujo objetivo é obter provimento jurisdicional que anule o procedimento extrajudicial realizado e suspenda os leilões designados e a serem designados, reconhecendo aos autores o direito de preferência previsto na Lei nº 9.514/1997. A parte autora alegou, em apertada síntese, que: a-) em 16/10/2013 firmou instrumento particular de venda e compra de imóvel com cláusula de alienação fiduciária de imóvel de matrícula n.º 174.228; b-) deve ser aplicado ao mencionado contrato o código de defesa do consumidor, bem como deferido a inversão do ônus da prova; c-) possibilidade de purgar a mora até a assinatura do ato de arrematação; O pedido de tutela foi indeferido e concedida a gratuidade aos autores (ID 311762438). Indeferido pedido de reconsideração apresentado pelos autores (ID 311997919). O E. TRF3 negou provimento ao AI nº. 5000576-43.2024.4.03.0000 interposto pelos autores (ID 315604517). Os autores apresentaram proposta de quitação mediante exercício do direito de preferência com utilização de recursos do FGTS (ID 313353282). Contestação da CEF (ID 314814008). Réplica dos autores (ID 315096990). Considerando a proposta de acordo apresentada pelos autores, determinou-se a remessa dos autos à CECON (ID 331427423). Arrematante do imóvel se habilitou nos autos na qualidade de terceiro interessado (ID 331547257). A CEF noticiou nos autos a arrematação do imóvel e informou a realização do depósito do valor que sobejou o montante da dívida (ID 336388765). Os autores requereram o levantamento do depósito, mas informaram o interesse no prosseguimento da ação (ID 339859312). Os autores juntaram os e-mails trocados com a CEF durante a tratativa de possível exercício de direito de preferência (ID 339932190). A CEF não se opôs ao levantamento, mas ressaltou a legalidade do procedimento de execução extrajudicial (ID 341811132). O terceiro interessado arguiu a perda do objeto da ação ante a arrematação do bem (ID 341994754) e apresentou petição requerendo a reserva de valores devidos pelos autores por força de imissão na posse do imóvel (ID 343540620). Decisão que determinou o prosseguimento do feito, acerca do pedido formulado pela empresa RM&F, tendo em vista que a legalidade do procedimento conduzido pela CEF ainda se encontrava em discussão e a manifestação da CEF e da terceira interessada, no prazo de 15 (quinze) dias, acerca dos documentos juntados pelos autores no ID 344420848. Quanto ao requerimento de levantamento, restou consignado que seria decidido após o trânsito em julgado desta ação, tendo em vista que os autores buscam a anulação da alienação extrajudicial (ID 351133785). O terceiro interessado requereu a improcedência da ação (ID 353385359). A CEF se manifestou no sentido de que uma vez arrematado o bem, não há mais como ser exercido o direito de preferência (ID 355009194). As partes não manifestaram interesse na produção de outras provas. É o relatório. Decido. Antes de adentrar o mérito da ação, são necessárias algumas considerações sobre determinada ocorrência no curso do processo. Durante o trâmite da demanda, os autores peticionaram nos autos para comunicar interesse no exercício do direito de preferência, mediante a utilização de recursos do FGTS do autor e complementação da quantia faltante (ID 313353282). Como se observa, a tratativa não se concretizou e o imóvel foi arrematado no leilão de 15/02/2024, pela empresa RM&F Holding Patrimonial Ltda, a qual requereu seu ingresso no feito (ID 331547257). Nesse contexto, apesar do quanto alegado pelos autores, de que a CEF teria alterado as condições para exercício de direito de preferência na véspera do leilão, mediante o envio de outro e-mail com valor superior ao anteriormente informado (ID 344422357 e ID 344422359), não se pode deixar de ignorar os seguinte: que os fatos mencionados se constituem meras tratativas e ocorreram fora dos autos, bem como não havia impeditivo para a CEF leiloar o bem; que há muito já havia consolidado a propriedade em nome da CEF e os autores poderiam igualmente ter adotado providências para procurar a ré e requerer, com antecedência, a aquisição do bem pelo direito de preferência. Além disso, em nenhum momento, seja com relação ao primeiro valor indicado ou ao segundo, foi demonstrada a capacidade econômica dos autores, pois apenas fez-se menção ao saldo do FGTS do autor, que não era suficiente para o total adimplemento. Por fim, o objeto da ação se restringiu à declaração de nulidade do procedimento extrajudicial e não ao eventual exercício do direito de preferência, que somente no curso da ação e às vésperas do leilão foi mencionado. Dessa forma, tem-se que tais fatos, por si, não se prestariam a invalidar a alienação extrajudicial concretizada. Quanto ao interesse processual dos autores, entendo que ainda remanesce mesmo com a arrematação do imóvel, pois, como dito, questiona-se a sua legalidade, o que, em tese, poderia levar à indenização ou ao desfazimento do ato. Examino o mérito. Consoante externado por ocasião da análise do pedido de tutela, no presente caso, embora o contrato de alienação fiduciária tenha sido firmado com a parte ré em 16/10/2013, portanto, antes da vigência da Lei n.º 13.465, de 13/07/2017, prevalece o entendimento pela aplicação da lei vigente na data de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Assim, mesmo para contratos firmados antes da alteração da Lei 9.514/97, a possibilidade de purgar a mora deve ser aferida pela lei vigente na data da consolidação da propriedade. Nesse sentido, menciono precedentes do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA E ALIENAÇÃO. PROCEDIMENTO DA LEI Nº 9.514/97. LEGALIDADE. CONSTITUCIONALIDADE. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO MUTUÁRIO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO LEVADA A CABO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALIDADE. LEILÃO DO IMÓVEL APÓS A CONSOLIDAÇÃO. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS AO AGRAVANTE. PURGAÇÃO DA MORA OU DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS 12/07/2017. APLICABILIDADE APENAS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Trata-se de recurso em que se discutem procedimentos de consolidação de propriedade imobiliária e sua alienação, com fundamento em contrato de alienação fiduciária, celebrado segundo as regras da Lei nº 9.514/97. 2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente. 3. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que seja observado procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias. 4. No caso concreto, verifico que consta da matrícula do imóvel - documento que goza de boa-fé e não foi infirmado pelo agravante - que "os fiduciantes GILMAR MARQUES DE SOUZA, e seu cônjuge, DENISE PEREIRA MARINHO DE SOUZA, também já qualificados, foram intimados para satisfazerem, no prazo de quinze dias, as prestações vencidas e as que vencessem até a data do pagamento, assim como os demais encargos, sem que tenham purgado a mora". 5. Não se verifica nenhuma mácula que torne inválida a consolidação da propriedade imobiliária, levada a cabo pela instituição financeira credora. 6. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, sobre a realização da venda a terceiros. 7. A inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, que passou a determinar a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. 8. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, anteriormente à alteração legislativa, já era no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17). 9. No caso dos autos, muito embora a agravada nada tenha comprovado na contestação apresentada na origem, verifico que o imóvel em debate não foi arrematado nos dois leilões realizados. Nestas condições, ainda que não tenha sido comprovada a notificação quanto aos leilões realizados, verifico que eventual irregularidade no procedimento de execução extrajudicial não acarretou prejuízos ao agravante. 10. Numa primeira hipótese, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017 (antes de 12/7/2017), tenho que pode o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal, posto que deve ser considerado vigente à data da consolidação, não podendo a parte ser prejudicada com a retroatividade da inovação legislativa. 11. Nesta situação é lícito ao devedor fiduciante purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação e dar continuidade ao contrato, restabelecida a garantia de alienação fiduciária, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade e da nova inserção da garantia no respectivo Cartório de Registro Imobiliário. 12. Numa segunda hipótese, quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017 (a partir de 12/7/2017), não mais se discute a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 13. Aqui se trata, na verdade, de favor legal que garante ao mutuário a possibilidade limite de quitar a dívida, por inteiro, e resolver o contrato e adquirir a propriedade plena do bem financiado. 14. No caso em análise, verifico que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira foi averbada na matrícula do imóvel em 09.08.2021, ou seja, depois da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, resguardado, portanto, aos mutuários apenas o direito de preferência. 15. Nestas condições, não há que se falar no pagamento do valor do débito, tampouco em "reabrir o contrato firmado entre as partes, bem como prosseguir com o devido pagamento" como pretende o agravante, tendo em vista que os elementos carreados aos autos revelam a possibilidade de exercer apenas o direito de preferência, nos termos do artigo 27, § 2º-B da Lei nº 9.514/97. 16. Agravo desprovido. (AGRAVO DE INSTRUMENTO ..SIGLA_CLASSE: AI 5014759-87.2022.4.03.0000 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, TRF3 - 1ª Turma, DJEN DATA: 07/11/2022) - Grifo nosso. "PROCESSO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DA DATA DE REALIZAÇÃO DOS LEILÕES. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. I - As razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da Lei 9.514/97 são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução extrajudicial pelo Decreto-lei 70/66. Ademais, o artigo 39, I da Lei 9.514/97 faz expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66, com a ressalva de que a posição do mutuário na alienação fiduciária em garantia é mais precária que na hipoteca. Por essa razão, no âmbito do SFH e do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas legais se confundem. II - Ainda que respeitável a tese da inconstitucionalidade do rito previsto pelo Decreto-lei 70/66, salvo em casos limites, a presunção é de constitucionalidade das normas integrantes do ordenamento jurídico. O procedimento próprio previsto pelo decreto-lei em questão garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a notificação para a purgação da mora (artigo 31, § 1º), não sendo incomum, mesmo nessa fase, que o credor proceda à renegociação das dívidas de seus mutuários, ainda que não tenha o dever de assim proceder. No mesmo sentido é o artigo 26, caput e §§ 1º, 2º e 3º da Lei 9.514/97. III - Não é negado ao devedor o direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento antes do inadimplemento, ou, mesmo com a execução em curso, o direito de apontar irregularidades na observância do procedimento em questão que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora. IV - Em razão disso, entendo que o referido decreto-lei é compatível com as normas constitucionais que tratam do devido processo legal. Ademais, a matéria é objeto de ampla e pacífica jurisprudência nesta Corte, em consonância com o entendimento ainda dominante no Supremo Tribunal Federal, segundo o qual o Decreto-lei 70/66 foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988. A matéria foi objeto de julgamento com repercussão geral no RE 627.106, tema 249, fixando a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66". V - No tocante ao regramento do Decreto-lei 70/66, é corriqueira a alegação de irregularidade na execução em virtude da escolha unilateral do agente fiduciário pela mutuante, a qual, todavia, não se baseia em previsão legal ou contratual, contrariando o disposto nos artigos 29, 30, caput, inciso I e §§ 1º e 2º do Decreto-lei 70/66. VI - A exigência de intimação pessoal se restringiria ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, é possível a notificação por edital, nos termos do artigo 31, § 2º do Decreto-lei 70/66 e artigo 26, § 4º da Lei 9.514/97. VII - Desde a aprovação da Lei 13.465/17, se houver suspeita motivada de ocultação, há ainda a possibilidade de intimação por hora certa por meio de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho ou funcionário da portaria (art. 26, § 3º-A e § 3º-B da Lei 9.514/97). VIII - A partir da mesma Lei 13.465/17, quanto às datas, horários e locais de realização dos leilões, há apenas previsão de comunicação do devedor por meio do envio de correspondência aos endereços constantes do contrato mensagem por endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A da Lei 9.514/97), não se cogitando, pela letra fria da lei, da necessidade de intimação pessoal. IX - É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Em outras palavras, cabe ao devedor que pretende anular a execução extrajudicial comprovar que efetivamente tem condições de purgar a mora. X - A mera existência de ação revisional não garante a suspensão da execução pelas regras do Decreto-lei 70/66, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento pelo rito dos recursos repetitivos, assentou que, para tanto, a discussão deve se fundar em jurisprudência consolidada do STF ou STJ (fumus boni iuris). Estes mesmos critérios valem para a proibição da inscrição/manutenção dos nomes dos mutuários em cadastro de inadimplentes, requerida em antecipação de tutela e/ou medida cautelar, sendo necessário, ainda, o depósito da parcela incontroversa ou de caução fixada conforme o prudente arbítrio do juiz. XI - A execução ficará suspensa, bem como a possibilidade de incluir o nome dos mutuários em cadastro de proteção ao crédito, no entanto, se existir decisão, notadamente se constituir título executivo judicial, prevendo a revisão de cláusulas do contrato ou que reconheça a sua aplicação irregular. A suspensão nessas condições tem o intuito de garantir a eficácia da decisão e proteger a coisa julgada, quando for o caso. XII - No tocante ao direito de purgar a mora posteriormente à consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, o STJ tem entendimento de que, mediante previsão do art. 39 da Lei 9.514/97, é aplicável o art. 34 do Decreto-Lei 70/66, de modo de que é possível a purgação até a realização do último leilão, data da arrematação. XIII - Com a edição da Lei 13.465/2017, o art. 39, II, da Lei 9.514/97 restou alterado, de modo que as disposições dos art. 29 a 41 do Decreto-lei 70/66 passaram a ser aplicáveis "exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca". Diante da alteração legal, esta Primeira Turma adota o entendimento de que o novo dispositivo aplica-se tão somente aos contratos que tiveram a consolidação da propriedade fiduciária já sob a égide desta lei. XIV - No caso dos autos, embora comprovada a intimação pessoal após o início da vigência da Lei 13.465/17, a CEF não comprovou a notificação ou intimação da data de realização dos leilões, razão pela qual os atos praticados após a consolidação da propriedade devem ser anulados, garantindo-se à parte Autora a possibilidade do exercício do direito de preferência. XV - Apelação parcialmente provida para anular os atos de execução posteriores à consolidação da propriedade.” (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5007943-52.2018.4.03.6104 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - 1ª Turma, DJEN DATA: 03/11/2022 ) - Grifo nosso. "APELAÇÃO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. ART. 27, §2º-A DA LEI 9.514/97. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público. 2. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais. 3. Somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão. 4. In casu, não restaram demonstrados quaisquer vícios na notificação da devedora fiduciante para purgar a mora, nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, uma vez que ela foi devidamente intimada e, no entanto, deixou transcorrer in albis o prazo assinalado para quitar o débito atrasado, motivo pelo qual ficou consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária conforme se verifica na matrícula do imóvel datada de 10/10/2018 (Averbação 07 - ID 205246620). 5. A certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis, possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso, pois não há nos autos qualquer documento que infirme as informações nela constantes. 6. Outrossim, sabe-se, ainda, que a Lei nº 9.514/97 em seu § 3º do artigo 26, que não foi alterado pela Lei 13.465/2017, prevê expressamente que a intimação do fiduciante pode ser promovida pelo oficial do Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento. 7. Contudo, é pertinente ressalvar que apenas o depósito, acaso realizado no seu montante integral e atualizado da dívida vencida, teria o condão de suspender os procedimentos de execução extrajudicial do imóvel, não havendo que se rechaçar essa possibilidade, em atenção não só ao princípio da função social dos contratos, mas também para assegurar o direito social à moradia. 8. Observo, no entanto, que com a alteração legislativa trazida pela Lei nº 13.465/2017 de 11/07/2017 (em vigor na data de sua publicação), que modificou a redação do art. 39, II da Lei nº 9.514/97, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 se dará apenas aos procedimentos de execução garantidos por hipoteca. 9. Destarte, em se tratando de alienação fiduciária, como é o caso dos autos, em homenagem ao princípio tempus regit actum, considero plausível assegurar ao devedor a possibilidade de purgação da mora nos moldes da fundamentação acima, apenas aqueles que manifestaram sua vontade em purgar a mora até a data de vigência da nova lei, ou seja, aos executados que pleitearam a possibilidade de purgação da mora perante a instituição financeira ou perante o Judiciário até a data de 11/07/2017. 10. Importante destacar que a notificação para a realização do leilão extrajudicial continua sendo condição necessária para sua validade, não com base nos artigos 29 a 41 do DL 70/66, mas nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997. 11. Nesse cenário, conclui-se que a notificação extrajudicial para a realização de leilão público do imóvel objeto dos autos preenche os requisitos legais do art. 27, §2º-A da Lei 9514/97, não havendo que se falar em vício. 12. No que tange à notificação pessoal para o leilão, verifico que a parte apelante ajuizou a presente demanda em 07/07/2020, requerendo a suspensão dos leilões designados para 28/07/2020 (1ª Praça) e 11/08/2020 (2ª Praça), instruindo a inicial com o edital do 1º leilão (ID 205246596), o que demonstra que possuía ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial em tempo hábil ao exercício do direito de purgação da mora ou de preferência. 13. Essa é a orientação do E. STJ para casos em que os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, o que indica a inexistência de prejuízo. Em outras palavras, a ausência de intimação pessoal acerca do leilão não trouxe nenhum prejuízo para a apelante, o que impede a anulação desse ato ou da arrematação eventualmente levada a efeito. 14. Apelação desprovida, com majoração da verba honorária, observando-se o que estabelece o art. 98, §3º, do NCPC.” (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5007639-79.2020.4.03.6105 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 04/03/2022) Grifo nosso. A consolidação da propriedade em nome da CEF ocorreu em 22/08/2023, isto é, quando vigente as alterações promovidas pela Lei n.º 13.465/2017, conforme documento juntado no ID 311197102, pág. 3. Sendo assim, nos termos do art. 26 e seguintes da Lei n.º 9.514/97, o devedor poderia purgar a mora até o prazo final de 15 dias da intimação pessoal. Após, ocorrida a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, assegura-se apenas o direito de preferência pelo preço correspondente ao valor da dívida, conforme destaco: "Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (...) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos." - Grifo nosso. Com efeito, o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelos devedores de ter sido frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional entre as partes originárias. Ao contrário disso, em nenhum momento, conforme consta nos autos, houve qualquer ato de depósito ou ato indicativo da intenção de purgar a mora ou de exercer o direito de preferência. Nesse aspecto, conquanto no curso da demanda os autores tenham assim se manifestado, conforme já destacado anteriormente, não foi demonstrada capacidade financeira para tanto. A parte autora não realizou qualquer depósito em juízo ou efetuaram diretamente o pagamento das parcelas em atraso, fato suficiente para demonstrar a intenção de purgar a mora. A possibilidade de purgar a mora não pode servir de fundamento para o devedor, conscientemente, postergar o adimplemento da dívida, de maneira a exorbitar o direito conferido em lei na manutenção da relação obrigacional de origem. Neste sentido, cito os seguintes precedentes do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: "AÇÃO ORDINÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA VERIFICADA. LEILÃO. AJUIZAMENTO DA AÇÃO ANTES DAS HASTAS PÚBLICAS. AUSÊNCIA DO ELEMENTO SURPRESA. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. POSSIBILIDADE. JULGAMENTO NÃO UNÂNIME. SUBMISSÃO AO ART. 942 DO CPC/15. 1. Diante do resultado não unânime, o julgamento teve prosseguimento conforme o disposto no art. 942 do CPC/15. 2. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Registro, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade. 3. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que ocorreu na espécie. 4. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 5. É certo que a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. 6. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.2017). 7. O ajuizamento da demanda antes da realização das hastas, demonstra ciência inequívoca das datas em que seriam realizadas, o que faz ruir toda a linha de argumentação da demandante acerca do elemento surpresa que estaria por inviabilizar qualquer providência de sua parte com vistas a paralisar o processo de alienação e retomar o cumprimento do contrato e que poderia, em tese, justificar a anulação do procedimento a partir desse momento. Nulidade por ausência de intimação do leilão que não se verifica. 8. Quanto à purgação da mora, a Lei nº 9.514/97 prevê em seu artigo 39 a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal. Assim, como o artigo 34 do referido Decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, tenho entendido pela possibilidade da purgação, nos termos em que previsto pelo Decreto-Lei, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. 9. Quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017 não mais se discute a possibilidade de purgar a mora, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 10. Não se trata, em verdade, de retomada do contrato originário, mas de nova aquisição - novo contrato, com direito de preferência ao mutuário anterior que poderá exercê-lo caso efetue o pagamento do montante exigido pelo dispositivo legal. 11. Caso concreto em que a consolidação da propriedade em nome da Caixa foi averbada na matrícula do imóvel antes da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, de modo que é possível a purgação da mora. 12. O Colendo Superior Tribunal de Justiça vem admitindo o levantamento do saldo da conta vinculada ao FGTS mesmo em contratos firmados fora do Sistema Financeiro da Habitação, conforme ementas que trago à colação, argumentando, para tanto, que a intenção primordial do artigo 20 da Lei n. 8.036/90 é a de garantir o direito fundamental social à moradia. O demandante ficará sujeito ao preenchimento dos seguintes requisitos, todos com previsão no citado artigo 20, incisos VI e VII, alíneas "a" e "b", da Lei nº 8.036/90: (i) tratar-se de imóvel destinado à moradia própria; (ii) requerente não pode ser proprietário de outro imóvel na localidade; e (iii) possuir vinculação ao FGTS há mais de três anos. 13. Afastada a condenação por litigância de má-fé, em razão da parcial procedência do pedido. Mantida a multa por ato atentatório à dignidade de Justiça nos termos do artigo 334, § 8º, do CPC, reduzida, contudo, a 1% (um por cento) do valor atualizado da causa. 14. Apelação parcialmente provida. (TRF3 - 1ª Turma, Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHOAPELAÇÃO CÍVEL 5004717-85.2017.4.03.6100, DJEN DATA: 02/02/2022) - Grifo nosso. Por sua vez, afasto as alegações de nulidade pela insuficiência de informações a respeito da dívida, juros e demais encargos. A intimação realizada pelo Oficial de Registro de Imóveis observa o §1º do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, e goza de fé pública, não tendo os autores demonstrado a ocorrência de vícios ou irregularidades. Nesse cenário, não se sustenta a alegação de falta de conhecimento do débito e demais encargos ou surpresa pela notificação extrajudicial para quitar o débito. Prosseguindo, cabe ressaltar que a repactuação da dívida não é obrigação oponível ao credor, sem fundamento em base razoável ou alegação de cláusula abusiva, pois as partes encontram-se vinculadas ao contrato firmado. Por fim, não há que se falar em inversão do ônus da prova. Observo que a parte autora não demonstrou ter requerido à CEF que fornecesse cópia do procedimento administrativo correlato, sendo que, há presunção relativa de sua ciência acerca da intimação para purgar a mora. Outrossim, consoante a matrícula do imóvel, foi certificado pelo registro de imóveis a intimação para purgação da mora e quanto aos leilões e demais atos, destacado pelo terceiro interessado no ID 353385359, pág. 2 (tabela com os atos praticados) a cientificação dos autores. Sendo assim, ante a ausência de nulidade no âmbito do procedimento de execução extrajudicial, e não tendo sido evidenciada, pela parte autora, qualquer capacidade econômica efetiva de quitar a dívida, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe. Ante o exposto, e por tudo mais que consta dos autos, resolvo o mérito nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos que constam da exordial. Por conseguinte, CONDENO os autores ao pagamento dos honorários advocatícios ao patrono da ré que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa, devidamente corrigido quando do efetivo pagamento pelos índices da tabela das ações condenatórias em geral, sem a Selic, previstos em Resolução do Conselho da Justiça Federal. A verba sucumbencial permanecerá suspensa, ante a concessão da gratuidade da Justiça, nos termos do artigo 98, § 3º do CPC. Após o trânsito em julgado será dada destinação aos valores depositados nos autos, dado que o levantamento imediato pelos autores do valor depositado nos autos é incompatível com o interesse no prosseguimento da demanda, na qual se pretende a anulação do procedimento extrajudicial. Sem condenação em custas, ante a gratuidade. Oportunamente, na ausência de recursos, arquivem-se. Retire a Secretaria a anotação de prioridade, pois os autores não preenchem os requisitos legais. Publique-se. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura eletrônica.
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