Processo nº 5761500-87.2022.8.09.0051
ID: 305025173
Tribunal: TJGO
Órgão: Goiânia - 6ª UPJ Varas Cíveis: 26ª, 27ª, 28ª, 29ª, 30ª e 31ª
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5761500-87.2022.8.09.0051
Data de Disponibilização:
23/06/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
SANDRA MARA FERREIRA DE ALMEIDA MARTINS
OAB/GO XXXXXX
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LUCAS FERNANDO NASCIMENTO DOS SANTOS
OAB/GO XXXXXX
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Comarca de Goiânia
27ª Vara Cível
E-mail: gab27varacivel@tjgo.jus.br
Gabinete Virtual: (62) 3018-6642
6ª UPJ das Varas Cíveis (6upj.civelgyn@tjgo.jus.br)
Autos: 5761500-87.2022.8.09.0051
Natureza:…
Comarca de Goiânia
27ª Vara Cível
E-mail: gab27varacivel@tjgo.jus.br
Gabinete Virtual: (62) 3018-6642
6ª UPJ das Varas Cíveis (6upj.civelgyn@tjgo.jus.br)
Autos: 5761500-87.2022.8.09.0051
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
Requerente: Washington Alves de Sousa
Requeridos: Bom Retiro Empreendimentos Imobiliários Ltda e Monte Hebrom Empreendimentos Imobiliários Ltda
SENTENÇA
Trata-se de ação de antecipação de contrato de compromisso de compra e venda e consignação de valores, ajuizada por Washington Alves de Sousa em desfavor de Bom Retiro Empreendimentos Imobiliários Ltda e Monte Hebrom Empreendimentos Imobiliários Ltda, partes devidamente qualificadas nos autos.
Na petição inicial (mov. 1), o requerente relata a celebração de um Contrato de Compromisso de Compra e Venda de um lote de 250m² no Residencial Monte Hebrom em Senador Canedo-GO. O valor total do imóvel seria de R$ 38.499,20 (trinta e oito mil, quatrocentos e noventa e nove reais e vinte centavos). A forma de pagamento seria efetuada, nos moldes da tabela PRICE, sem especificação dos juros a serem aplicados, parcelado em 160 parcelas de R$ 469,07 (quatrocentos e sessenta e nove reais e sete centavos), o que corresponde ao total de R$ 75.051,20 (setenta e cinco mil, cinquenta e um reais e vinte centavos). O contrato não especifica os juros a serem aplicados, apenas o reajuste anual pelo IGPM. O requerente discorda do procedimento e método de cálculo das parcelas das requeridas, alegando cobranças sucessivas e continuadas, gerando um acúmulo de dívidas.
Desse modo, requer: a) afastamento da cláusula compromissória de arbitragem; b) em sede de tutela de urgência, proibição de inscrição de seu nome nos cadastros de proteção ao crédito, consignação dos valores incontroversos, permanência do imóvel, intimação das rés para que apresentassem o contrato, inversão do ônus da prova; c) no mérito, a antecipação do contrato de compromisso de compra e venda, a fim de se declarar a quitação e liberação da escritura.
Juntou documentos.
Recebida a inicial, foram concedidas as benesses da gratuidade da justiça em favor do autor, indeferidos os pedidos de tutela de urgência, determinada a inclusão do feito em pauta de audiência de conciliação e citação dos requeridos (mov. 9).
A audiência de conciliação foi infrutífera, conforme termo de mov. 24.
A requerida Monte Hebrom Empreendimentos Imobiliários Ltda, ofertou contestação c/c reconvenção no mov. 27, suscitando como preliminar, a inépcia da inicial por falta de pressuposto de constituição e desenvolvimento do pleito consignatório por ausência de depósitos, bem como impugnou o valor da causa. No mérito da contestação, argumenta que o requerente está inadimplente desde 30/07/2022. Defende a legalidade de todas as cláusulas contratuais e a aplicação do IGP-M. No mérito da reconvenção, pugna a reconvinte seja o reconvindo/autor condenado ao pagamento das parcelas inadimplidas no valor de R$ 29.657,45 (vinte e nove mil, seiscentos e cinquenta e sete reais e quarenta e cinco centavos) e das parcelas vincendas. Caso não sejam pagos os valores, seja o reconvinte reintegrado na posse do imóvel e que seja declarada a rescisão do contrato com todos os encargos previstos contratualmente e despesas do imóvel.
Embora intimado (mov. 28), o autor não apresentou impugnação à contestação.
Intimados para especificarem as provas que pretendiam produzir, a requerida Monte Hebrom Empreendimentos Imobiliários Ltda, pugnou pelo julgamento antecipado do feito (mov. 32).
No mov. 44, foi determinada a citação da requerida Bom Retiro Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Citado (mov. 48), o requerido Bom Retiro Empreendimentos Imobiliários Ltda, ofertou contestação c/c reconvenção no mov. 49, reiterando os argumentos expendidos no mov. 27.
Com vista, o autor apresentou réplica (mov. 55), impugnando a contestação e contestando a reconvenção, oportunidade em que defende a aplicação do CDC e a revisão do contrato devido à pandemia. O autor impugna as cláusulas contratuais quanto a tarifação bancária, índice de correção, multa moratória e encargos. O autor contesta a reconvenção alegando falta de pressupostos processuais. Argumenta que o inadimplemento se deve à abusividade das cláusulas contratuais, pugnando pela realização de perícia contábil, bem como alega o direito à indenização pelas benfeitorias no imóvel.
Novamente intimados para especificarem as provas que pretendiam produzir, as requeridas pugnaram pelo julgamento antecipado do feito (mov. 63).
Na fase de saneamento e organização (CPC, art. 357), foi acolhida parcialmente a preliminar de inépcia da inicial e de impugnação ao valor da causa, determinando a intimação do autor para apontar o valor que entende devido, bem como corrigir o valor da causa. Foi rejeitada a preliminar arguida na contestação à reconvenção. Fora fixado o ponto controvertido, distribuído o ônus probatório e dispensada a produção de outras provas (mov. 65).
No mov. 70, foi determinada nova intimação do autor para, no prazo de 15 (quinze) dias, apontar o valor que entende devido na ação revisional, bem como para corrigir o valor da causa nos moldes da decisão saneadora.
Embora intimada, a parte autora quedou-se inerte.
Determinada a realização de audiência de conciliação, não houve composição amigável, conforme termo de mov. 85.
Os autos vieram-me conclusos.
É o relatório. Fundamento e decido.
1. Questões processuais, preliminares e prejudiciais.
1.1. Da cláusula compromissória.
Como cediço, no sistema brasileiro, a convenção de arbitragem pode manifestar-se de duas formas: através da cláusula compromissória e do compromisso arbitral.
A diferença entre estas duas formas de ajuste, consiste no fato de que, enquanto o compromisso arbitral se destina a submeter uma controvérsia concreta ao juízo de árbitros, a cláusula compromissória objetiva submeter, ao processo arbitral, questões que possam surgir no decorrer da execução do contrato, isto é, questões “indeterminadas” e “futuras”.
A cláusula compromissória pode ser estipulada de forma “cheia” ou “vazia”.
Será “cheia” quando as partes elegerem um órgão arbitral ou entidade especializada para a instituição e processualização de sua demanda arbitral.
No caso dos autos, a cláusula compromissória é “cheia”, isto é, prevê todos os requisitos para que eventual questionamento decorrente do instrumento contratual seja submetido ao juízo arbitral da Segunda Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia – GO (2ª CCA-GO).
No entanto, no caso em tela, há clara aplicação das normas de Defesa do consumidor, de modo que, a cláusula arbitral não pode ser imposta como observância ao autor, diante da sua hipossuficiência, porquanto, por força da Súmula n. 45 do TJGO, em se tratando de relação de consumo, mister a aplicação da regra específica prevista no art. 51, VII, do CDC, que considera nula de pleno direito a cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que porventura satisfeitos os requisitos legais da matéria.
Ainda, por força da Súmula 45 do TJGO “presume-se recusada a arbitragem pelo autor, ora consumidor, quando proposta ação perante o Poder Judiciário”.
Ademais, não há razão para encaminhar o processo aos Juízos da 5ª Vara Cível e da 24ª Vara Cível desta Comarca, uma vez que, no caso, não se discute especificamente a aplicação da Lei Arbitral.
A propósito:
CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CONFLITO INSTAURADO ENTRE VARA CÍVEL E VARA DE ARBITRAGEM. COMPETÊNCIA DA 5ª VARA CÍVEL E ARBITRAGEM. RESOLUÇÃO N. 30/2015, DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. NÃO DESLOCAMENTO DA COMPETÊNCIA. 1. O intuito da Resolução n. 30/2015, deste Tribunal de Justiça, é de que os conflitos referentes unicamente à aplicação da Lei de Arbitragem sejam resolvidos pela vara especializada, tais como nulidade de sentença arbitral ou execução de sentença arbitral e não de qualquer demanda que discuta contrato com previsão de cláusula compromissória ou compromisso arbitral seja deslocada para a 5ª Vara Cível e de Arbitragem, sob pena de tumultuar em demasia referida Vara e inviabilizar a prestação jurisdicional. Portanto, devem os autos permanecer em tramitação no juízo da 11ª Vara Cível de Goiânia na espécie. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA JULGADO IMPROCEDENTE. COMPETÊNCIA DO JUÍZO SUSCITANTE. (TJGO, Conflito de Competência 5186574-71.2017.8.09.0051, Rel. JAIRO FERREIRA JUNIOR, 2ª Seção Cível, julgado em 19/12/2019, DJe de 19/12/2019). (negritei)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA ARBITRAL. SÚMULA 45 DO TJGO. JUSTIÇA ESTADUAL COMPETENTE. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MODIFICAÇÃO PELO JULGADOR. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Deve ser afastada a competência da Justiça Arbitral, na hipótese em que o aderente contratual não tomou a iniciativa da arbitragem, nem anuiu expressamente com a respectiva cláusula, no caso de inexistir assinatura ou visto especialmente para essa finalidade. Ademais, se o consumidor optou pela propositura de ação judicial, presume-se sua recusa à arbitragem como forma de resolução de eventuais conflitos inerentes à contratação, fazendo incidir na espécie a Súmula 45 desta Corte. 2. Tratando-se de relação jurídica submetida ao Código de Defesa do Consumidor, aplica-se a Súmula nº 543 do STJ, segundo a qual o promitente vendedor deve restituir as parcelas pagas, imediatamente, nos casos em que o promitente comprador der causa à rescisão, como ocorre nos autos. 3. Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o Superior Tribunal de Justiça e esta Corte de Justiça têm admitido a retenção, pelo vendedor, de percentual que varia entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), a depender das circunstâncias do caso em concreto. 4. Na presente causa, a sentença não destoa do que vem decidindo a jurisprudência, ao admitir a retenção, em favor da vendedora, do equivalente a 15% (quinze por cento) do valor pago pelo comprador. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, Apelação Cível n. 5081815-60.2018.8.09.0006, Rel. Dra. Stefane Fiuza Cançado Machado, 5ª Câmara Cível, julgado em 25/10/2023, DJe de 25/10/2023). (negritei)
Logo, REJEITO a preliminar de incompetência arguida na peça de resistência.
1.2. Da inépcia da inicial e descumprimento da diligência.
Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de inépcia da inicial, que foi parcialmente acolhida na decisão saneadora de mov. 65, especificamente quanto ao valor da causa, nos termos do art. 330, §1º, II do CPC.
A questão do valor da causa em ações revisionais de contratos é complexa e exige precisão técnica.
Conforme art. 291, II do CPC, nas ações que tenham por objeto a existência, validade, cumprimento, modificação ou rescisão de negócio jurídico, o valor da causa será o valor do contrato. Contudo, quando se pretende revisão de cláusulas específicas, deve-se considerar o proveito econômico pretendido (art. 291, V do CPC).
O autor formulou pedidos de natureza diversa - consignação de valores, revisão contratual e antecipação de contrato - sem indicar adequadamente o valor econômico de cada pretensão, impossibilitando a correta aferição da alçada recursal e dos custos processuais.
Embora a decisão saneadora tenha apontado inépcia da inicial quanto ao valor da causa, e o autor tenha permanecido inerte às intimações para correção, verifica-se que o processo já ultrapassou significativamente a fase inicial, tendo sido apresentada contestação por ambas as rés e até mesmo reconvenção.
Este Eg. Tribunal de Justiça Goiano firmou entendimento de que não se admite o indeferimento da inicial, após instaurada a instância e iniciada a instrumentalização da demanda. O indeferimento da inicial dá-se na inicial e não após instaurada a instância e iniciada a instrumentalização da demanda, veja-se:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PEDIDO DE CONCESSÃO DE TUTELA RECURSAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL APÓS A CONTESTAÇÃO. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. ERROR IN PROCEDENDO. SENTENÇA CASSADA. 1 - O pedido de concessão de tutela recursal enseja o manejo de petição em apartado, com requerimento específico, nos termos do artigo 1 .012, §§ 3º e 4º do CPC, acarretando a sua prejudicialidade se formulado no bojo do recurso. 2 - Após a citação, o juiz não mais poderá indeferir a petição inicial, vez que já admitida, devendo, acaso acolha alguma alegação da parte ré, resolver a prestação jurisdicional no mérito, e, não, por indeferimento da inicial, quando a fase processual já ultrapassou a regular instrução processual. 2 - Havendo necessidade de complementação da instrução, em prestígio ao princípio do duplo grau de jurisdição, não há que falar em aplicação da teoria da causa madura, nos termos do disposto no artigo 1.013, § 3º, do CPC. Apelação conhecida e provida. Sentença cassada. (TJ-GO - Apelação Cível: 5054039-42.2021 .8.09.0051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR GILBERTO MARQUES FILHO, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/04/2024). (negritei)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA SEGURO DPVAT. EMENDA À PETIÇÃO INICIAL. APRESENTAÇÃO DE CONTESTAÇÃO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA CASSADA. I - Vê-se no feito a natureza da ação e a extensão do pedido exordial restam devidamente delineados, mesmo porque juntados os documentos necessário à compreensão da lide, tanto que a parte adversa ofertou contestação. II - Não se admite o indeferimento da inicial, após instaurada a instância e iniciada a instrumentalização da demanda. III - O indeferimento da inicial dá-se na inicial e não após instaurada a instância e iniciada a instrumentalização da demanda. Por isso, se o sentenciante entende que a controvérsia não pode ser resolvida como se encontra o processo, a prestação jurisdicional deveria ter sido no mérito e, não, por indeferimento inicial, quando a fase processual já ultrapassou a instauração de instância. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO - Apelação (CPC): 02916073920178090087, Relator.: LEOBINO VALENTE CHAVES, Data de Julgamento: 08/10/2018, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 08/10/2018). (negritei)
A ratio decidendi que fundamenta essa orientação reside no princípio da instrumentalidade das formas e na economia processual. Uma vez instaurada validamente a relação processual, com citação e apresentação de defesa, os elementos necessários ao julgamento de mérito estão presentes, sendo desproporcional e antieconômico extinguir o processo por vício formal superável.
No presente caso, verifica-se que houve citação válida de ambas as rés, foram apresentadas contestações meritórias, houve reconvenção com pedidos substanciais, o contraditório foi plenamente estabelecido, os fatos controvertidos foram delimitados na fase saneadora e há elementos suficientes para o julgamento de mérito.
Assim, ainda que o autor não tenha cumprido a diligência de correção do valor da causa, a prestação jurisdicional deve ser prestada no mérito, analisando-se os pedidos formulados com base nos elementos já existentes nos autos.
As demais questões processuais pendentes, preliminares e prejudiciais já foram analisadas nos autos.
Ressalta-se que estão presentes nos autos todos os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, bem como a integralidade das condições da ação.
2. Julgamento antecipado.
O presente feito está em ordem e pronto para julgamento, não havendo necessidade de dilação probatória, uma vez que se trata de caso eminentemente documental.
Nos termos do art. 355 do Código de Processo Civil, o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito quando não houver necessidade de produção de outras provas, o que acontece no caso em análise.
Nesse viés, segundo enunciado da súmula n. 28, do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, quando existir nos autos provas suficientes à formação do convencimento do juiz, o julgamento antecipado da lide não acarretará cerceamento de defesa.
3. Mérito.
3.1. Da ação principal.
3.1.1. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e inversão do ônus da prova.
Adentrando às questões de fundo postas em julgamento, indubitável que a parte ré se enquadra na conceituação prevista no Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 2º que afirma: “Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire produto ou serviço como destinatário final” e a parte autora se enquadra no conceito de fornecedor, conforme o art. 3º da Lei Consumerista.
Sua incidência há muito é pacificada na jurisprudência:
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. AUSÊNCIA DE CADASTRO DE ADVOGADO. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. APLICAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. MITIGAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. SÚMULA Nº 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ARTIGO 85 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. [...] 2. É cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compromisso de compra e venda, por se tratar de relação consumerista. Precedentes. 3. A força vinculante do contrato (pacta sunt servanda) não impede a revisão, pelo Judiciário, das cláusulas consideradas abusivas em face do CDC, cujas normas, de ordem pública e interesse social, são de observância inarredável. 4. Em se tratando de sociedades empresárias do mesmo grupo econômico, que agiram em parceria na construção e incorporação do empreendimento imobiliário, resta configurada a solidariedade passiva da incorporadora/construtora para responder à presente ação. 5. A Súmula nº 543 da Corte da Cidadania consolidou o entendimento de que 'Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento'. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 7. A fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais deve observar os parâmetros estabelecidos no artigo 85, do Código de Processo Civil. [...] PRIMEIRA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0042271-83.2016.8.09.0051, Rel. Des (a). NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, 4ª Câmara Cível, julgado em 08/03/2021, DJe de 08/03/2021).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO SECUNDUM EVENTUS LITIS. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. APLICAÇÃO DO CDC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SPE. LEGITIMIDADE PASSIVA DAS EMPRESAS DO MESMO GRUPO EMPRESARIAL. DECISÃO REFORMADA. 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica existente entre incorporadora e adquirente de unidade imobiliária. [...] AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO - AI: 50690219520228090093 GOIÂNIA, Relator: Des(a). ROBERTO HORÁCIO DE REZENDE, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/06/2022). (negritei)
Assim sendo, é cabível a aplicação do CDC, in casu.
O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 6°, V, estatui que é direito básico do consumidor a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.
Tal conclusão, entretanto, não significa que as cláusulas nele inseridas sejam abusivas, devendo a circunstância ser analisada caso a caso.
3.1.2. Do instrumento particular de compra e venda de imóvel.
Antes de adentrar ao mérito propriamente dito da questão, é necessário apontar alguns aspectos relativos à contratação.
O negócio jurídico debatido nos autos envolve a comercialização de lote urbano não edificado, eis que não há nenhuma indicação no feito de que o lote esteja edificado, com autorização de pagamento parcelado e preço pactuado, mediante reajuste anual das parcelas.
O contrato entabulado entre as partes prevê a hipótese de desfazimento da avença por fato imputado ao comprador ou por inadimplemento da vendedora, estabelecendo penalidades e consequências para cada motivo de rescisão, nos termos do instrumento particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel e outras avenças encartado no mov.1, arquivo 4, fls. 17 a 32/pdf e termo de transferência de contrato de compromisso de compra e venda n. 373 coligido no mov. 1, arquivo 6, fls. 33 a 36/pdf.
No âmbito de contratos imobiliários, foi promulgada a Lei 13.786/2018, também conhecida como Lei do Distrato, que alterou as Leis 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano) e 4.591/1964 (Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) para, entre outros aspectos, definir as penalidades que poderiam ser aplicadas em caso de rescisão de contratos firmados com incorporadora imobiliária.
A jurisprudência, no entanto, passou a considerar válida tais disposições apenas em relação aos contratos celebrados após a vigência da referida Lei, veja-se:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. AVENÇA FIRMADA APÓS O ADVENTO DA LEI Nº 13.786/2018. HIGIDEZ DAS DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. As disposições da Lei nº 13.786/2018 aplicam-se, tão somente, aos contratos celebrados após a sua vigência. Verificando-se que o contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária firmado entre a imobiliária apelante e o consumidor apelado foi ultimado em 13 de agosto de 2020, revela-se imperiosa a subsunção da avença às novas previsões legais. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5757224-28.2023.8.09.0164, RICARDO SILVEIRA DOURADO - (DESEMBARGA-DOR), 2ª Câmara Cível, Publicado em 16/09/2024 15:01:28) – destaquei.
Na hipótese, em virtude da celebração do contrato de compromisso de compra e venda ter ocorrido em 02 de janeiro de 2013, a controvérsia debatida nos autos deve ser apreciada à luz das disposições contidas na Lei Federal n. 6.766/1979, uma vez que editada antes do instrumento contratual em questão.
Passo a análise da impugnação às cláusulas contratuais impugnadas.
3.1.2. Cláusula 4°, § 3°.
A parte autora impugna a referida cláusula aduzindo que transfere, de forma abusiva, ao consumidor a obrigação de arcar com os encargos derivados da emissão do carnê ou boleto bancário, incluindo as tarifas bancárias, cujo montante será definido unilateralmente pelo banco conveniado.
A referida cláusula prevê o seguinte:
Cláusula Quarta [...] Parágrafo Terceiro: Ficará a cargo dos PROMISSÁRIOS COMPRADORES o pagamento de todos os encargos derivados da emissão do correspondente carnê ou boleto bancário, entre as quais o pagamento da TARIFA BANCÁRIA cujo montante será definido pelo banco conveniado, com o que os PROMISSÁRIOS COMPRADORES manifestam seu aceite. (sic)
Em regra, os serviços prestados pelas entidades bancárias são onerosos, sendo geralmente facultados a essas instituições estipularem a cobrança de taxas e tarifas bancárias de seus clientes, dentro dos limites estabelecidos pelo Conselho Monetário Nacional, conforme preceitua o art. 4º, IX, da Lei 4.595/1964.
Salienta-se que mencionado encargo tem como suporte de incidência o simples fato de ter sido celebrado contrato de financiamento entre o banco e seus clientes e destina-se a reembolsar as despesas feitas pela requerida com emissão, envio e processamento de boletos bancários, ou com os custos de contratar outra instituição financeira para que com tais providências se ocupe.
A tarifa bancária em comento é, portanto, uma consequência da prestação de um serviço oneroso por parte da instituição bancária contratada em benefício do próprio requerido. Não se destina, assim, evidentemente, a remunerar um serviço prestado ao cliente, ou, em outras palavras, a concretização de efetiva prestação de serviço aos consumidores (art. 3º, § 2º, do CDC), única hipótese em que poderia ser admitida sua cobrança.
Dessa forma, não é razoável que o consumidor seja obrigado a arcar com os custos de serviço contratado entre os requeridos e outra instituição bancária, sem que tenha qualquer participação nessa relação e sem que tenha se responsabilizado pela remuneração de serviço que não contratou. Falta, portanto, causa à tarifa bancária por pagamentos efetuados mediante boletos, pois ela diz respeito apenas a despesas feitas pelo banco financiador para facilitar o desempenho de sua atividade profissional, não podendo ser suportada pelo consumidor.
Não bastasse isso, não há se olvidar da regra contida no art. 51, IV, do CDC – dispositivo legal tido como violado –, que dispõe que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.
A propósito, o STJ há muito sedimentou:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE.DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VEDAÇÃO.TARIFA DE EMISSÃO DE BOLETO BANCÁRIO. ABUSIVIDADE. DEVOLUÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. DEMONSTRAÇÃO DE MÁ-FÉ. PREQUESTIONAMENTO.AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF 1. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência implica o não conhecimento do recurso quanto ao tema. 2. É vedado em recurso especial o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais. 3. Não é razoável que o consumidor seja obrigado a arcar com os custos de serviço contratado entre o recorrente e outra instituição bancária, sem que tenha qualquer participação nessa relação e sem que tenha se responsabilizado pela remuneração de serviço. 4. O serviço prestado por meio do oferecimento de boleto bancário ao mutuário já é remunerado por meio da "tarifa interbancária", razão pela qual a cobrança de tarifa, ainda que sob outra rubrica, mas que objetive remunerar o mesmo serviço, importa em enriquecimento sem causa e vantagem exagerada das instituições financeiras em detrimento dos consumidores. 5. A cobrança de tarifa dos consumidores pelo pagamento de uma conta ou serviço mediante boleto bancário significa cobrar para emitir recibo de quitação, o que é dever do credor que por ela não pode nada solicitar (art. 319 do CC/02). 6. O entendimento dominante no STJ é no sentido de admitir a repetição do indébito na forma simples, e não em dobro, salvo provada má-fé. Contudo, a ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelo recorrente em suas razões recursais (ausência de má-fé) impede o conhecimento do recurso especial .7. Recurso especial parcialmente conhecido e nessa parte não provido. (STJ - REsp: 1161411 RJ 2009/0197795-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 01/09/2011, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/10/2011). (negritei)
Dessarte, considerando-se que a expedição de boleto de pagamento é ônus da instituição financeira, não se podendo o seu custo ser transferido ao financiado, e que assim o fazendo, acarretará “dupla tarifação” e, por consequência, enriquecimento sem causa do banco, conclui-se que a cláusula que estabelece a cobrança de tarifas de emissão de boleto bancário, incidente na outorga do financiamento, é nula de pleno direito, por se configurar obrigação iníqua e abusiva na medida em que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, proclamando, ainda, flagrante ofensa à boa-fé e à equidade contratual, conforme o disposto no art. 51, IV, do CDC.
3.1.3. Cláusula 5°, § 1°.
Inicialmente, destaca-se que, muito embora o requerente tenha descrito na petição que a impugnação se referia à cláusula 5°, § 2°, este descreveu o § 1° como impugnada, de modo que passo a apreciá-la.
Afirma o requerente que a cláusula em questão estabelece um critério para a modificação dos índices de correção das parcelas que favorece unilateralmente o fornecedor em detrimento do consumidor.
Veja-se o que dispõe referida cláusula:
Cláusula Quinta [...] Parágrafo primeiro: Em caso de revogação legal, congelamento, modificações ou extinção, que provocarão a modificação do índice de correção das parcelas que será calculado considerando-se a variação do INDEXADORES a seguir, sucessivamente e em ordem de preferência: INPC/IBGE, CUB/SINDUSCON PREÇO MÉDIO e INCC/FGV. (sic)
Analisando-se detidamente a referida cláusula, denota-se violação ao princípio da transparência (art. 6º, III, CDC), vez que a cláusula não esclarece adequadamente quando e como será feita a substituição dos índices. O consumidor tem direito à informação clara e precisa sobre os critérios que regerão a relação contratual. A mera enumeração de índices alternativos, sem definição objetiva dos critérios de aplicação, viola o direito fundamental à informação.
A substituição automática de índices, sem consulta ou anuência do consumidor, constitui modificação unilateral do contrato, prática expressamente vedada pelo art. 51, §1º, II, CDC.
Ademais, os contratos devem ser redigidos de forma clara e precisa. A ambiguidade quanto aos critérios de aplicação dos índices pode induzir o consumidor a erro, configurando prática abusiva, conforme prevê o art. 46 do CDC.
Nesse sentido, o STJ já decidiu:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA CUMULADA COM COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS E REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE SEGURO. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ A COBERTURA SECURITÁRIA PARA ROUBO E FURTO QUALIFICADO. OCORRÊNCIA DE FURTO SIMPLES. CLÁUSULA LIMITATIVA DE COBERTURA SECURITÁRIA. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO DEVIDA. COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADO. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE OFENSA À LEI. SÚMULA 284/STF. 1. O propósito recursal é definir acerca da responsabilidade da seguradora recorrida pelo pagamento de indenização securitária à recorrente, a despeito de cláusula contratual que garante a proteção patrimonial apenas na hipótese de roubo/furto qualificado sem haver a cobertura também para o furto simples, bem ainda acerca da configuração de danos morais e materiais hábeis a serem compensados/reparados por aquela. 2. Nos contratos de adesão, as cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque para permitir sua imediata e fácil compreensão, garantindo-lhe, ademais, uma informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem. 3. Como o segurado é a parte mais fraca, hipossuficiente e vulnerável, inclusive no sentido informacional da relação de consumo, e o segurador detém todas as informações essenciais acerca do conteúdo do contrato, abusivas serão as cláusulas dúbias, obscuras e redigidas com termos técnicos, de difícil entendimento. 4. O consumidor tem direito a informação plena do objeto do contrato, e não só uma clareza física das cláusulas limitativas, pelo simples destaque destas, mas, essencialmente, clareza semântica, com um significado homogêneo dessas cláusulas, as quais deverão estar ábdito a ambiguidade. [...] .9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (STJ - REsp: 1837434 SP 2019/0211939-5, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/12/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/12/2019 RSDCPC vol. 123 p . 123). (negritei)
Desse modo, a cláusula é nula por falta de transparência e imposição unilateral.
DETERMINO que qualquer alteração de índice deverá seguir critério objetivo previamente definido e ser comunicada ao consumidor com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.
3.1.4. Cláusula 6°, § 1°.
Em relação à cláusula 6°, § 1°, o requerente afirma que prevê o realinhamento mensal e monetário das parcelas com base em um índice de mercado, apresenta diversas ilegalidades, especialmente no contexto das relações de consumo reguladas pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).
A referida cláusula foi assim redigida:
Cláusula Sexta [...] Parágrafo Primeiro: Todas as parcelas do preço serão realinhadas mensal e monetariamente, caso ocorra diferença do valor aquisitivo, entre a média dos bens de mercado e o REAL, exigindo-se mais unidades das últimas, para quitação dos primeiros. Esta diferença será apurada pelo indexador, e dar-se-á tendo em vista os índices acumulados entre o mês anterior ao da assinatura deste contrato, e o do mês anterior ao vencimento de cada parcela. O saldo devedor será corrigido mensalmente pelo INDEXADOR, e, a periodicidade permitida, aplicando-se tal percentual nas parcelas vincendas. (sic)
A cláusula utiliza expressões absolutamente indefinidas: i) "diferença do valor aquisitivo" - sem especificar como será calculada; ii) "média dos bens de mercado" - sem definir quais bens, qual mercado, qual fonte; iii) “exigindo-se mais unidades" - critério subjetivo e impreciso.
Tais conceitos violam frontalmente o princípio da transparência (art. 6º, III, CDC), impedindo que o consumidor compreenda adequadamente os critérios de reajuste.
O art. 46 do CDC determina ainda que “os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance”.
A imprecisão conceitual impede o conhecimento prévio real do conteúdo, tornando a cláusula inexequível por falta de clareza.
Ademais, a cláusula permite que o fornecedor promova reajustes subjetivos das prestações mediante critérios unilateralmente interpretáveis, configurando violação aos arts. 51, IV, XIII, do CDC e 39, V, CDC.
Destarte, o consumidor fica impossibilitado de verificar a correção dos cálculos, questionar os critérios aplicados, prever o valor das futuras prestações e de exercer qualquer controle sobre os reajustes.
A cláusula não se confunde com correção monetária tradicional por índices oficiais (como IGPM, IPCA, etc.), que possuem metodologia transparente e conhecida, publicação oficial periódica, critérios objetivos e verificáveis e impossibilidade de manipulação unilateral.
Destaca-se que a nulidade da cláusula não impede a correção monetária do contrato, que deve seguir: i) índices oficiais previamente pactuados (IGPM, conforme cláusula específica); ii) critérios objetivos e transparentes; iii) metodologia verificável pelo consumidor.
Desse modo, a cláusula é nula de pleno direito por utilizar critérios vagos, imprecisos e subjetivos que violam o princípio da transparência e colocam o consumidor em desvantagem exagerada.
DETERMINO que eventuais reajustes das prestações observem exclusivamente os índices oficiais de correção monetária, critérios objetivos e transparentes e vedação a interpretações unilaterais do fornecedor.
3.1.5. Cláusula 7°.
Afirma o requerente que a cláusula 7° prevê a cobrança jurídica automática após 10 dias de atraso e a imputação de honorários advocatícios de 10% em sede extrajudicial e 20% em sede judicial, além de postagens e custas, sendo a cláusula abusiva.
A cláusula prevê o seguinte:
Cláusula Sétima: [...] d) quando o atraso for superior a 10 (dez) dias de seu vencimento, será colocado em cobrança por meio do departamento jurídico da empresa administradora e estará sujeito a encargos como: postagens, custas de cartório e verbas de honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) em sede extrajudicial e de 20% (vinte por cento) em sede judicial, mais custas processuais em caso de ajuizamento. (sic)
Em relação à cobrança de honorários advocatícios em sede extrajudicial/administrativa, de plano, ressalta-se que melhor sorte não assiste ao autor, uma vez que, conforme precedentes do colendo STJ, tal cláusula será permitida, desde que expressamente prevista em contrato.
A propósito:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/1973). EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EXTRAJUDICIAIS. PACTUAÇÃO. LEGALIDADE. PRECEDENTES ESPECÍFICOS DESTA CORTE. 1. Segundo a orientação jurisprudencial das Turmas que compõem a Segunda Seção desta Corte, é válida a cláusula contratual que prevê o pagamento das despesas decorrentes da cobrança extrajudicial da obrigação, suportadas pelo credor. 2. A previsão contratual de honorários advocatícios em caso de inadimplemento da obrigação decorre diretamente do art. 389 do CC, não guardando qualquer relação com os honorários de sucumbência. 3. Conclusões do acórdão recorrido no mesmo sentido da orientação desta Corte. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no REsp 1377564/AL, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 02/08/2017). (negritei)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C CONSIGNATÓRIA E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA PARCELADA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CDC. INEXISTÊNCIA DE PACTUAÇÃO DE JUROS REMUNERATÓRIOS. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM. CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS EXPRESSAMENTE PACTUADA. INEXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. POSSE DO BEM IMÓVEL. MORA NÃO ILIDIDA. PREVISÃO CONTRATUAL DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM CASO DE COBRANÇA EXTRAJUDICIAL. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. 1. É aplicável as normas do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, por se tratar de relação consumerista. 2. Não há falar em ilegalidade da taxa de juros remuneratórios, uma vez que, na hipótese, sequer foram pactuados no contrato vergastado. 3. Conforme precedentes do colendo STJ e desta eg. Corte, existindo pactuação expressa no contrato da correção monetária pelo Índice Geral de Preços Médio ao Consumidor (IGPM), não há falar em abusividade da aplicação do referido índice, que é utilizado para recompor o poder aquisitivo do valor da moeda, em decorrência dos efeitos da inflação. 4. É autorizada a capitalização mensal dos juros, quando pactuada expressamente no contrato, consoante entendimento do colendo STJ, no julgamento do REsp 973.827/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos; contudo, no caso em análise, resta prejudicada a insurgência, neste particular, uma vez que, sequer, foram pactuados juros remuneratórios, no contrato vergastado. 5. A jurisprudência do colendo STJ firmou entendimento no sentido de que a Teoria da Imprevisão? ou da Onerosidade Excessiva? somente será admitida quando ficar demonstrada a ocorrência, após o início da vigência do contrato, de evento imprevisível e extraordinário que onere excessivamente uma das partes contratantes, o que não é o caso dos autos. 6. In casu, não há falar em direito da Apelante em permanecer na posse do imóvel, até o trânsito em julgado deste, uma vez que o pedido consignatório foi julgado improcedente, bem como inexiste nos autos comprovantes de que o pagamento das prestações vinham sendo feitos na forma pactuada. 7. Conforme precedentes do colendo STJ, nas relações de consumo, havendo expressa previsão contratual, ainda que em contrato de adesão, não se tem por abusiva a cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais em caso de mora ou inadimplemento do consumidor. 8. Nos termos do § 11, do art. 85, do CPC, desprovido o recurso de apelação a majoração dos honorários recursais é medida que se impõe. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quinta Turma Julgadora de sua Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER DA APELAÇÃO CÍVEL E DESPROVÊ-LA, nos termos do voto do Relator. (TJ-GO - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO; Recursos; Apelação Cível: 04656761220198090174 SENADOR CANEDO, Relator.: Des(a). DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, Data de Julgamento: 05/04/2021, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 05/04/2021). (negritei)
Apelação Cível. Embargos à execução. Execução de título executivo extrajudicial. I. Honorários advocatícios contratuais. Possibilidade de cobrança. Com fulcro no artigo 389 do Código Civil e em entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, é possível a cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais previstos em contrato, ainda que de adesão, em caso de mora ou inadimplemento do consumidor, os quais não se confundem com os honorários sucumbenciais que eventualmente resultem da cobrança judicial. II. Honorários advocatícios recursais. Por força do disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, na fase recursal, majoram-se os honorários advocatícios fixados na sentença, observada a regra do artigo 98, § 3º, do mencionado diploma processual. Apelação conhecida e provida. (TJ-GO 50861180620238090051, Relator.: ANA CRISTINA RIBEIRO PETERNELLA FRANÇA - (DESEMBARGADOR), 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/08/2024). (negritei)
In casu, denota-se que na cláusula sexta do contrato acostado no mov. 55, arquivo 3, fls. 305 a 320/pdf, consta expressamente a previsão de cobrança de honorários advocatícios, em caso de cobrança extrajudicial.
Assim, não há falar em ilegalidade da cláusula que prevê tal verba honorária.
De outra sorte, consta ainda na cláusula impugnada, a cobrança de honorários advocatícios no caso de cobrança por meio judicial, o que passo a analisar.
Convém ressaltar que os honorários advocatícios judiciais são fixados em Juízo, de acordo com as particularidades do processo, de modo que não podem ser previamente estipulados em contrato.
Veja-se que a credora não pode substituir a atividade jurisdicional e arbitrar previamente a verba honorária e, tampouco, auferir tal valor cumulado com os encargos de sucumbência.
Nesse sentido, eis a jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. 1. PREVISÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS EM CASO DE COBRANÇA JUDICIAL. INADMISSIBILIDADE. SUCUMBÊNCIA. “É nula a cláusula que estipula honorários advocatícios para a hipótese de cobrança judicial do contrato, especialmente quando não demonstrados os gastos realizados com essa finalidade” (TJPR - 15ª C. Cível - 0013952-64.2019.8.16 .0000 – Londrina - Desembargador Luiz Carlos Gabardo - J. 22.05.2019). Embora seja válida a cláusula que prevê a cobrança de honorários advocatícios para a cobrança extrajudicial, é indispensável que o credor comprove a efetiva prestação do serviço nessa modalidade pelo advogado que o representa. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-PR - APL: 00045924320228160019 Ponta Grossa 0004592-43.2022 .8.16.0019 (Acórdão), Relator.: Hayton Lee Swain Filho, Data de Julgamento: 29/04/2023, 15ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/05/2023). (negritei)
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - TARIFA DE REGISTRO - PRESTAÇÃO NÃO COMPROVADA - ABUSIVIDADE - TARIFA DE SERVIÇO DE TERCEIRO - JUROS REMUNERATÓRIOS - CLÁUSULA QUE ESTIPULA A COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS A CARGO DO CONSUMIDOR - ABUSIVIDADE - REQUERIMENTO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - IMPOSSIBILIDADE - NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO AUTÔNOMA. O STJ, no julgamento do tema 958 pacificou o entendimento de que são cabíveis as cobranças relativas às despesas com registro do contrato e de avaliação do bem, ressalvadas a abusividade da cobrança por ausência de especificação e execução do serviço a ser prestado. Não vislumbrada a cobrança de tarifa de terceiros, não há que falar em abusividade da cláusula. Conforme entendimento deste Eg. TJMG, serão considerados abusivos os juros remuneratórios fixados em patamar superior a uma vezes e meia da taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central para as mesmas operações e períodos. É abusiva a cláusula que estipula a possibilidade de cobrança de honorários advocatícios contratuais. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que para discussão sobre a prestação de contas relativa à venda extrajudicial do bem alienado fiduciariamente é necessário o ajuizamento de ação autônoma. (TJ-MG - AC: 50149329720228130518, Relator.: Des.(a) Alexandre Victor de Carvalho, Data de Julgamento: 27/09/2023, 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 29/09/2023). (negritei)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO. ANÁLISE. DESCESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. VERIFICAÇÃO DE PLANO. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. PERCENTUAL PREVISTO NO CONTRATO. DESPROPORCIONALIDADE. CUMPRIMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO. ADEQUAÇÃO DA PENALIDADE. IMPOSIÇÃO. MULTA MORATÓRIA. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. EXCLUSÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. COBRANÇA JUDICIAL DA DÍVIDA. RESSARCIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL. CASO CONCRETO. NULIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO. CONFIGURAÇÃO. DECISÃO REFORMADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CONDENAÇÃO. 1. Conforme posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, é possível análise de tese de excesso de execução arguida em exceção de pré-executividade, desde que não demande dilação probatória e possa ser observada de plano. 2. Nos termos do art. 413, do Código Civil, a cláusula penal deve ser reduzida, equitativamente, de acordo com a parcela adimplida da obrigação principal, bem como se evidenciado manifesto excesso, sopesadas as peculiaridades do caso concreto. 3. Não é possível a cumulação de cláusula penal e multa moratória, por configurar “bis in idem”, pois ambas se originam no inadimplemento da obrigação. 4. É nula a cláusula que estipula honorários advocatícios para a hipótese de cobrança judicial do contrato, especialmente quando não demonstrados os gastos realizados com essa finalidade. 5. São devidos honorários advocatícios em razão do acolhimento de exceção de pré-executividade que importou em redução do valor devido.6. Agravo de instrumento conhecido e provido. (TJ-PR - AI: 00139526420198160000 PR 0013952-64.2019.8.16 .0000 (Acórdão), Relator.: Desembargador Luiz Carlos Gabardo, Data de Julgamento: 22/05/2019, 15ª Câmara Cível, Data de Publicação: 23/05/2019). (negritei)
Desse modo, deve ser afastada a previsão de cobrança de honorários em caso de cobrança judicial e mantida a cobrança de honorários na hipótese de cobrança extrajudicial/administrativa.
3.1.6. Cláusula 8°.
Sustenta o requerente que no § 2° da referida cláusula foi estabelecido que em caso de rescisão contratual o comprador perderá partes das prestações pagas pelo imóvel, nos seguintes termos:
Cláusula Oitava [...] § 2°: 1) Os pagamentos dos serviços de mediação ou corretagem até o limite de 7% (sete por cento) do valor do negócio, devidamente comprovados com recibo, não estarão sujeitos a qualquer restituição em hipótese nenhuma;
2) Primeira Situação – Na hipótese do comprador quedar-se em mora, tendo pago até 30% (trinta por cento) das parcelas, poderá a VENDEDORA rescindi-lo, nos termos contratuais, restituindo ao COMPRADOR o equivalente a 77% (setenta e sete por cento) do valor das prestações efetivamente pagas, corrigidas pelo INDEXADOR pactuado, devolução esta que poderá ser feito em até tantas parcelas mensais quanto foram recebidas, iguais e consecutivas, devidamente corrigidas anualmente, ou seja, do valor total das parcelas pagas corrigidas, será deduzido 23% (vinte e três por cento) à título de multa compensatória pelas despesas administrativas e tributárias irrecuperáveis, e a devolução se dará no mesmo número de parcelas que tenha pago o COMPRADOR, vencendo a primeira parcela 30 (trinta) dias após a data da efetiva rescisão; (sic)
A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
Os percentuais de retenção (23% a 77%) são manifestamente excessivos, o art. 32-A, inciso II, da Lei n. 6.766/79 estipula que a multa pode ser fixada em até 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o montante total pago pelo comprador.
A modificação legislativa possibilita inferir que, na aquisição de lotes, a penalidade aplicável, embora com um teto reduzido, deverá ser calculada com base no valor atualizado do imóvel, e não meramente sobre o montante já quitado até o momento (em conformidade com a interpretação jurisprudencial anteriormente adotada — fixação de 10% a 25% sobre o valor total pago). A autorização legislativa pode acarretar, em determinadas situações, a perda total dos valores desembolsados.
Ademais, a devolução parcelada viola frontalmente a Súmula 543 do STJ, que exige restituição imediata e em parcela única.
3.1.7. Cláusula 10°.
Em relação a 10° cláusula contratual, o requerente afirma que a exigência de anuência expressa da vendedora para a antecipação de qualquer prestação viola o princípio da boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.
A cláusula impugnada foi assim redigida:
Cláusula Décima: DA ANTECIPAÇÃO DE PAGAMENTOS. Fica ajustado que qualquer antecipação de prestação por parte do COMPRADOR deverá ter a aquiescência expressa da VENDEDORA, sendo que a(s) parcela(s) a ser(em) paga(s) antecipadamente, será(ão) devidamente reajustada(s), conforme previsto na CLÁUSULA QUARTA deste contrato, pelo período compreendido entre a data de assinatura do contrato, e a data do pagamento antecipado. (sic)
No entanto, o art. 52, § 2°, do CDC, estabelece que “É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos”.
Este direito é irrenunciável e não pode ser condicionado à anuência do fornecedor. Trata-se de norma de ordem pública destinada à proteção do consumidor.
A exigência de anuência para antecipação contraria o dever de cooperação decorrente da boa-fé objetiva (art. 422, CC). O fornecedor deve facilitar, não obstaculizar, o cumprimento antecipado das obrigações pelo consumidor.
Ademais, a vedação à antecipação visa manter o fornecedor recebendo juros e correção monetária pelo prazo máximo possível, configurando enriquecimento sem causa vedado pelo art. 884 do CC.
Desse modo, por contrariar frontalmente disposição legal, a cláusula é nula de pleno direito.
3.1.8. Da alegada onerosidade excessiva do índice IGPM.
A parte autora alega que, o índice IGPM adotado no contrato causou onerosidade excessiva para o seu cumprimento, destacando um aumento significativo e inesperado nos anos de 2020 e 2021 por conta da Pandemia de Covid-19, o que justificaria a antecipação do contrato.
Dito isto e analisando o contrato firmado (mov. 1, arquivo 4, fls. 17 a 32/pdf), verifica-se que ficou estipulado na Cláusula 3ª o preço total do lote, qual seja, R$ 38.499,20 (trinta e oito mil, quatrocentos e noventa e nove reais e vinte centavos), com atualização monetária prevista pelo índice IGPM.
De fato, O IGP-M é o índice elaborado e divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e visa à verificação da desvalorização da moeda no período. Na hipótese vertente, infere-se que houve a livre e expressa previsão deste índice correção monetária no contrato firmado entre as partes. Ademais, não consta dos autos prova de que ocorreu cobrança em desconformidade com o contrato, nem mesmo se vislumbra a ocorrência dos pressupostos da teoria da imprevisão ou da quebra da base contratual, capaz de justificar a revisão judicial do contrato.
A alegação de onerosidade excessiva decorrente da pandemia de COVID-19 demanda análise criteriosa sob a ótica da teoria da imprevisão (art. 478 do CC) e da onerosidade excessiva (art. 317 do CC). Para a aplicação da teoria da imprevisão, são necessários os seguintes requisitos: contrato de execução continuada ou diferida; alteração extraordinária e imprevisível das circunstâncias; onerosidade excessiva para uma das partes; e benefício para a outra parte.
No caso em análise, embora a pandemia tenha constituído fato extraordinário e imprevisível, não há demonstração concreta de que tenha afetado especificamente a capacidade de pagamento do autor ou alterado o equilíbrio econômico-financeiro do contrato de forma significativa.
Aliás, a escolha do índice de correção, se IGPM ou IPCA (para citar os mais utilizados) por si só alberga sempre algum risco ligado a economias instáveis como a atual. Vale dizer que em muitos períodos anteriores o IGPM apresentou-se negativo, de forma que nesses períodos o saldo devedor não sofreu qualquer reajuste.
Há de se ponderar, por fim, que toda modalidade de financiamento de longo prazo impõe um risco elevado, tanto para o adquirente como para a construtora em caso de inadimplência, donde também se insere o descontrole inflacionário, que pode ocorrer ao longo do contrato.
Desse modo, a correção monetária, por sua natureza, visa apenas recompor o valor da moeda ao longo do tempo, preservando o equilíbrio econômico da obrigação. Não constitui acréscimo patrimonial, tampouco gera vantagem indevida, mas simples recomposição do poder de compra. Nesse contexto, o IGP-M, por ser índice amplamente utilizado no mercado imobiliário, revela-se adequado ao fim a que se destina, sem configurar enriquecimento ilícito ou desproporcionalidade na prestação contratada.
A revisão judicial de contratos deve ser excepcional, pois necessária a preservação da autonomia da vontade nos negócios pactuados entre particulares, que se traduz na segurança jurídica necessária ao progresso nos negócios. No caso, não se aplica o disposto no art. 478 do CC, pois ausentes os requisitos: prestação excessivamente onerosa para uma das partes; acontecimentos extraordinários e imprevisíveis. Não há relevante desequilíbrio contratual que autorize revisão por intervenção do Poder Judiciário.
Nesse sentido, eis os recentíssimos julgados deste Eg. Tribunal de Justiça Goiano:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TAXAS DE JUROS E ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de revisão de cláusulas contratuais de financiamento imobiliário, sob alegação de abusividade em taxas de juros remuneratórios e aplicação do IGPM como índice de correção monetária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se as taxas de juros remuneratórios estipuladas no contrato são abusivas; e (ii) verificar a validade da cláusula contratual que adota o IGPM como índice de correção monetária. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A taxa de juros remuneratórios publicada pelo Banco Central, por tratar-se de média, serve tão somente como parâmetro e não como limite para a verificação da abusividade dos percentuais pactuados. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, para a configuração de abusividade, a taxa contratual deve ser uma vez e meia, o dobro ou o triplo da média divulgada. 4. No caso dos autos, as taxas de juros remuneratórios contratadas são inferiores à média de mercado apurada pelo Banco Central à época da contratação, o que afasta a alegação de abusividade. 5. A cláusula de correção monetária com base no IGPM é válida e legítima, servindo para preservar o poder aquisitivo da moeda, sendo amplamente aceita pela jurisprudência. 6. As alegações genéricas sobre a onerosidade excessiva das cláusulas não sustentam a revisão contratual, conforme entendimento consolidado. 7. O pleito de realização de perícia contábil resta prejudicado pela preclusão, uma vez que os autores foram intimados a especificar provas, quando requereram o julgamento antecipado do mérito. Além disso, ratifica-se o entendimento lançado na sentença, no sentido de que, tratando-se de matéria de direito, despicienda a realização da respectiva perícia. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. Taxas de juros remuneratórios inferiores a uma vez e meia, o dobro ou o triplo da média divulgada pelo Banco Central não configuram abusividade. 2. A adoção do IGPM como índice de correção monetária em contratos de financiamento imobiliário é válida e legítima." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, art. 51; CPC, arts. 370, p.u., e 487, I. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, REsp 1.061.530/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Corte Especial, j. 22/10/2008; STF, Súmula 596. [...] 6. Agravo interno desprovido. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5671074-42.2023.8.09.0100, DESEMBARGADOR AMARAL WILSON DE OLIVEIRA - (DESEMBARGADOR), Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, julgado em 16/06/2025 13:49:05). (negritei)
DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO DE CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA. CONTRATANTE NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. VEDAÇÃO LEGAL. TABELA PRICE. IMPOSSIBILIDADE. SUBSTITUIÇÃO PELO SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC). IGPM. ÍNDICE CONTRATUALMENTE PACTUADO. VALIDADE. 1. É vedada a capitalização mensal de juros em contratos firmados com construtoras ou incorporadoras, por não integrarem o Sistema Financeiro Nacional, admitindo-se, apenas, a capitalização anual, desde que expressamente pactuada. 2. A Tabela Price, por embutir capitalização composta de juros, mostra-se incompatível com as limitações legais, sendo legítima sua substituição pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), mais transparente e benéfico ao consumidor. 3. É válida a estipulação do IGPM como índice de correção monetária, quando expressamente pactuado e usual em contratos do setor imobiliário. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS. PRIMEIRA DESPROVIDA. SEGUNDA PARCIALMENTE PROVIDA. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5640529-73.2022.8.09.0051, ALEXANDRE DE MORAIS KAFURI - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, julgado em 05/06/2025 09:00:00). (negritei)
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL (AGRAVO INTERNO). CONTRATO IMOBILIÁRIO. ÍNDICE IGPM. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo interno contra decisão monocrática, que negou provimento a apelação em ação de consignação em pagamento e revisão contratual, tendo por objeto contrato imobiliário com cláusula de correção monetária pelo IGPM. O apelante alegou onerosidade excessiva, pleiteando a substituição do IGPM por índice mais estável e a validação da consignação. II. TEMA EM DEBATE 2. As questões em discussão são: 2.1 - a legalidade da utilização do IGPM como índice de correção monetária em contrato imobiliário; 2.2 - a configuração de onerosidade excessiva em razão da variação do IGPM; 2.3 - a validade da consignação em pagamento diante da alegada insuficiência do depósito. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal entendem pela legalidade da utilização do IGPM como índice de correção monetária em contratos imobiliários, não se configurando, por si só, abusividade. 4. Não há demonstração de onerosidade excessiva que justifique a revisão contratual, uma vez que a flutuação do IGPM é inerente ao índice e não configura evento extraordinário e imprevisível. 5. A insuficiência do depósito inviabiliza a procedência da consignação, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 1.108.058-DF, Tema 967). IV. DISPOSITIVO E TESE6. Recurso conhecido, mas desprovido. Tese de Julgamento: "1. A utilização do IGPM como índice de correção monetária em contrato imobiliário não configura, por si só, abusividade. 2. A demonstração de onerosidade excessiva exige a comprovação de evento extraordinário e imprevisível, o que não ocorreu no caso. 3. A insuficiência do depósito na consignação impede a procedência do pedido." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 932, IV, b; art. 1.021, §1º; art. 1.025. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.217.041/GO, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023; STJ, Recurso Especial nº 1.108.058-DF, (Tema 967); TJGO, 6ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 5519982-35.2021.8.09.0149, Rel. Des. Jeronymo Pedro Villas Boas, DJe. de 07/08/2023; TJGO, 4ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 5402030-72.2020.8.09.0051, Rel. Des. Carlos Escher, DJe. de 02/08/2023. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5355761-33.2024.8.09.0051, CLAUBER COSTA ABREU - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, julgado em 08/05/2025 16:05:54). (negritei)
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REVISÃO CONTRATUAL. PRELIMINARES DE PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO E CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. SUBSTITUIÇÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA (IGP-M). DESCABIMENTO. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO À APLICAÇÃO DE REAJUSTES INFLACIONÁRIOS NEGATIVOS. RECÁLCULO DA DÍVIDA. APURAÇÃO DE EVENTUAL SALDO DEVEDOR EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Dupla apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de revisão de cláusulas do contrato imobiliário com alienação fiduciária, unicamente para determinar a substituição do índice de correção monetária das parcelas no período da pandemia (2020 e 2021), utilizando-se o IPCA em lugar do IGPM. 2. Os devedores fiduciantes (requerentes) pedem a cassação da sentença por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da perícia contábil, ou sua reforma, a fim seja reconhecida a abusividade do contrato quanto à capitalização mensal de juros e à vedação de aplicação dos reajustes negativos do IGP-M (deflações) às parcelas, com a consequente devolução em dobro das diferenças apuradas. 3. A credora fiduciária (requerida) pede, preliminarmente, a extinção do feito sem resolução do mérito, por alegada perda superveniente do objeto processual em razão da consolidação da propriedade do imóvel em seu nome. No mérito, requer a reforma da sentença para que seja reconhecida a impossibilidade de substituição do IGP-M pelo IPCA. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. As questões em discussão consistem em saber: (i) se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial; (ii) se há perda superveniente do objeto processual, em razão da consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário após a sentença, ou se subsiste o interesse em obter o reconhecimento de eventual abusividade das cláusulas contratuais; (iii) se houve capitalização mensal indevida dos juros contratuais; (iv) se é possível a substituição do IGP-M pelo IPCA como índice de correção monetária aplicado ao contrato, sob a alegação de imprevisibilidade decorrente da pandemia e de excessiva onerosidade; (v) se os devedores-fiduciantes fazem jus à aplicação dos reajustes negativos do índice de correção monetária (deflações); (vi) se deve haver restituição de valores em função do reconhecimento da abusividade de cláusulas contratuais e, em caso positivo, de que maneira. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Rejeita-se a alegação preliminar de cerceamento de defesa quando ausente demonstração de prejuízo pelo indeferimento da perícia contábil (Súmula nº 28, TJGO) e constatado que as discussões relativas à suposta abusividade contratual são estritamente de direito. 6. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, superveniente à sentença, não faz desaparecer o interesse processual dos devedores fiduciantes em obterem a revisão de cláusulas que considerem abusivas e a apuração de valores eventualmente pagos em excesso. 7. É abusiva a capitalização mensal de juros em contratos que não integram o Sistema Financeiro da Habitação, admitida tão somente a capitalização anual. 8. Os negócios jurídicos de trato sucessivo, na modalidade de contrato de compra de imóvel com pagamento parcelado, inadmitem a intervenção do Poder Judiciário para alteração do índice de correção monetária livremente pactuado (de IGP-M para IPCA) sem prova de desequilíbrio contratual permanente. 9. A cláusula que extirpa dos devedores-fiduciantes a possibilidade de obterem o reajuste da parcela conforme variações negativas do índice de correção monetária (deflações) acarreta desequilíbrio contratual, por distorcer o valor real da prestação devida e proporcionar vantagem excessiva do alienante sobre os adquirentes. 10. A apuração de eventuais diferenças devidas aos devedores-fiduciantes por pagamentos feitos a maior deve ser feita em liquidação de sentença, tomando-se por parâmetro a dívida ao tempo da consolidação da propriedade e seu recálculo à luz da revisão das cláusulas abusivas. IV. DISPOSITIVO 11. Recursos conhecidos e parcialmente providos. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC, arts. 369, 370, 1.013, §1º; Decreto nº 22.626/1933, art. 4º; Lei nº 9.514/1997, art. 30, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 973.827, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2ª Seção, j. 12/08/2009; TJGO, Apelação Cível 5003713-82, Rel. Des(a). Desembargador Delintro Belo De Almeida Filho, j. em 29.01.2024; TJGO, Apelação Cível 5107106-51, Rel. Des(a). Breno Caiado, 11ª Câmara Cível, j. em 11.03.2024; TJGO, Apelação Cível nº 5414822-58, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, j. 15/07/2024; TJSP, Apelação Cível 1006678-98.2022.8.26.0533; Relator (a): Miguel Brandi; 7ª Câmara de Direito Privado, j. em 28/06/2024; TJSP, Agravo de Instrumento 2012495-42.2023.8.26.0000; Relator (a): Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho; 8ª Câmara de Direito Privado, j. em 11/05/2023. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5286340-53.2024.8.09.0051, IARA MÁRCIA FRANZONI DE LIMA COSTA - (DESEMBARGADOR), 10ª Câmara Cível, julgado em 11/12/2024 15:10:20)
Em síntese, não tendo sido demonstrado o desequilíbrio contratual com a adoção do índice IGPM, não há que se falar em revisão dessa cláusula do contrato.
3.1.9. Do pedido de antecipação do contrato de compromisso de compra e venda.
O autor requer a antecipação do contrato de compromisso de compra e venda, objetivando a declaração de quitação e liberação da escritura definitiva.
Para análise deste pedido, é necessário verificar se estão presentes os requisitos legais para tanto, quais sejam: i) adimplemento das prestações pelo comprador; ii) regularidade da documentação do imóvel; iii) ausência de impedimentos legais.
Da análise dos autos, verifica-se que o próprio autor admite estar inadimplente com as prestações contratuais, conforme se depreende da narrativa da inicial e da ausência de comprovação de pagamento regular das parcelas.
O pedido de antecipação do contrato pressupõe, necessariamente, o cumprimento integral das obrigações assumidas pelo promissário comprador. Não é possível deferir a antecipação quando há confesso inadimplemento.
Ademais, ainda que se reconheça a abusividade de algumas cláusulas contratuais, tal circunstância não autoriza o inadimplemento pelo devedor, devendo este buscar a consignação dos valores que entende devidos.
3.1.10. Da consignação em pagamento.
A consignação em pagamento é um meio de extinção das obrigações. Trata-se de uma forma compulsória de pagamento, que se efetiva com o depósito da coisa.
Em regra, o pagamento deve ser feito ao credor ou a quem o represente. Entretanto, podem ocorrer circunstâncias que o impeçam ou pode haver recusa injustificada do credor em recebê-lo.
Tem o devedor o direito de desvincular-se da obrigação, efetuando o pagamento. Sendo inviável a sua efetivação, pela recusa do credor em aceitá-lo ou pela existência de obstáculos impeditivos, o devedor valer-se-á da consignação em pagamento, que tem lugar, de acordo com o art. 335 do Código Civil - CC, verbis:
Art. 335. A consignação tem lugar:
I - se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma;
II - se o credor não for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condição devidos;
III - se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente, ou residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil;
IV - se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento;
V - se pender litígio sobre o objeto do pagamento.
No caso dos autos, verifica-se que os fatos trazidos à baila pela parte autora se amolda perfeitamente ao inciso V do art. 335 do CC.
No entanto, a parte autora deve comprovar o depósito dos valores em juízo, veja-se:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE DEPÓSITOS. JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO DA AÇÃO. ART. 485, IV C/C 542, § 1º DO CPC. SENTENÇA REFORMADA. 1. Nas ações de consignação em pagamento, o depósito do valor ofertado, uma vez deferido a sua realização, caracteriza-se como pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo, de modo que a sua não realização enseja a extinção do feito sem resolução do mérito, por expressa previsão legal inserta no artigo 542, § 1º, do CPC. 2. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO 5654030-62.2020.8.09 .0149, Relator.: REINALDO ALVES FERREIRA, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/02/2023). (negritei)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C CONSIGNATÓRIA. PRETENSÃO CONSIGNATÓRIA. EXTINTA. AUSÊNCIA DE DEPÓSITOS AUTORIZADOS. SENTENÇA MANTIDA. Na espécie, a ausência dos depósitos autorizados, a título de consignação em pagamento, resulta na extinção da pretensão consignatória por ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 57424276020198090011, Relator.: DESEMBARGADOR CARLOS ROBERTO FAVARO - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/03/2022). (negritei)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSIGNAÇÃO. DEPÓSITOS AUTORIZADOS NÃO REALIZADOS. EXTINÇÃO DO FEITO POR AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO. SENTENÇA CONFIRMADA. I - Sabe-se que constituindo o depósito dos valores incontroversos pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular da ação consignatória, sua ausência acarreta a extinção do processo, nos moldes do artigo 485, inciso IV, do CPC. II - Na espécie, observa-se dos autos que foi autorizado o pedido de consignação, ainda que de forma parcelada. No entanto, quase um ano depois, não havendo feito o depósito, o juízo determinou a intimação da parte autora para comprovar o depósito atualizado de todas as parcelas vencidas, no prazo de 15 dias. Entrementes, deixou a ora apelante de fazê-lo, optando por requerer novo parcelamento, em atitude incompatível com o rito procedimental. III - Assim, não efetivados os depósitos dos valores em juízo, conforme pedido deferido em primeira instância, não carece de reparos a sentença que julgou extinto o feito consignatório. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 53229891920218090149 TRINDADE, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, Trindade - 1ª Vara Cível, Data de Publicação: 27/11/2023). (negritei)
No caso em análise, o autor sequer promoveu a consignação efetiva dos valores, limitando-se a postular a antecipação sem o devido cumprimento de suas obrigações.
Assim, improcede o pedido de antecipação do contrato de compromisso de compra e venda, em decorrência da absoluta ausência de consignação de valores nos autos.
3.2. Da reconvenção.
Passo à análise da reconvenção apresentada pelas requeridas Monte Hebrom Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Bom Retiro Empreendimentos Imobiliários Ltda., que postulam a condenação do reconvindo ao pagamento das parcelas inadimplidas no valor de R$ 15.505,95 (quinze mil, quinhentos e cinco reais e noventa e cinco centavos), além das parcelas vincendas, e, subsidiariamente, a rescisão do contrato com reintegração na posse do imóvel e declaração da perda das quantias pagas.
Inicialmente, verifica-se que estão presentes todos os pressupostos processuais da reconvenção, notadamente a competência do juízo, a conexão com a ação principal, a citação válida e a capacidade processual das partes. A reconvenção é instrumento processual adequado para a cobrança de valores decorrentes da mesma relação jurídica discutida na ação principal, conforme estabelece o art. 343 do CPC, permitindo economia e celeridade processuais.
As reconvintes alegam, com razão, que o autor/reconvindo encontra-se inadimplente desde 30 de julho de 2022, conforme se extrai da documentação acostada aos autos e da própria narrativa da inicial, onde o requerente admite não estar efetuando os pagamentos das prestações na forma originalmente pactuada. Esta confissão do próprio devedor quanto ao inadimplemento constitui elemento probatório robusto e dispensa maior dilação probatória para demonstração do fato constitutivo do direito das reconvintes.
É relevante destacar que, embora o reconvindo tenha questionado a legalidade de algumas cláusulas contratuais na ação principal, tal circunstância não o exime do dever de adimplir as prestações que reconhece como devidas, nem autoriza a suspensão unilateral dos pagamentos.
O princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) impõe que as obrigações assumidas sejam cumpridas, ainda que haja questionamentos judiciais sobre aspectos específicos do negócio jurídico.
A mora do reconvindo configura-se de forma indubitável, tratando-se de mora ex re, que decorre automaticamente do simples vencimento da obrigação sem o correspondente adimplemento, nos termos do art. 397 do Código Civil. As prestações possuem prazo certo de vencimento, conforme estabelecido no contrato de compromisso de compra e venda, e o não pagamento nas datas aprazadas caracteriza, por si só, o inadimplemento, independentemente de qualquer interpelação ou notificação.
A ausência de pagamento desde julho de 2022 demonstra não se tratar de mero atraso circunstancial, mas de inadimplemento absoluto e persistente das obrigações contratuais.
O art. 476 do Código Civil consagra a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), permitindo que nos contratos bilaterais nenhum dos contratantes possa exigir o cumprimento da prestação da parte contrária antes de cumprir a sua própria obrigação. Contudo, tal princípio não se aplica à hipótese em análise, vez que não há alegação ou demonstração de inadimplemento das reconvintes quanto às suas obrigações contratuais. Ao contrário, as vendedoras disponibilizaram o lote para ocupação pelo comprador, cumpriram suas obrigações de entrega e mantiveram-se adimplentes quanto aos encargos que lhes competem, sendo o inadimplemento exclusivamente imputável ao reconvindo.
Quanto ao valor pleiteado na reconvenção, verifica-se que corresponde às prestações vencidas e não pagas desde julho de 2022, devidamente atualizadas conforme os índices contratuais. O montante de R$ 29.657,45 (vinte e nove mil, seiscentos e cinquenta e sete reais e quarenta e cinco centavos) encontra amparo na documentação apresentada e reflete o débito efetivamente em aberto (mov. 49, arquivo 8, fl. 240).
Todavia, em razão do reconhecimento da abusividade de algumas cláusulas na ação principal, impõe-se o recálculo do débito para excluir os encargos declarados nulos, especificamente as tarifas bancárias previstas na cláusula 4ª, § 3º, e os honorários advocatícios para cobrança judicial constantes da cláusula 7ª. Tal recálculo visa harmonizar a decisão e evitar a cobrança de valores reconhecidamente abusivos, preservando, contudo, o núcleo essencial da obrigação contratual.
A relação jurídica em análise submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, conforme já reconhecido na ação principal, o que impõe a aplicação de princípios protetivos específicos, notadamente a conservação do contrato e a busca pelo equilíbrio entre as prestações. Neste contexto, embora o inadimplemento do reconvindo seja manifesto e autorize a rescisão imediata do contrato, considerando que os requeridos/reconvintes, na peça de resistência pugnaram pela intimação do requerente/reconvindo para eventual purgação da mora, a medida prestigia a função social do contrato e evita o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
Assim, considerando que se trata de relação de consumo, que o contrato ainda não atingiu o termo final de seu prazo de vigência, que há possibilidade de saneamento da situação de inadimplência e que a rescisão imediata pode acarretar prejuízos desproporcionais ao consumidor, CONCEDO ao reconvindo o prazo de 15 (quinze) dias, a contar do trânsito em julgado da presente sentença, para purgar a mora mediante o pagamento integral do débito recalculado na forma determinada nesta decisão. Este prazo é razoável e suficiente para que o devedor organize suas finanças e efetue o pagamento, permitindo a manutenção do contrato caso demonstre real interesse e capacidade de adimplemento.
O descumprimento do prazo acima acarretará a automática rescisão do contrato, independentemente de nova intimação ou interpelação. Durante este período, ficam suspensas eventuais medidas executivas, mas mantidos os encargos moratórios sobre o débito em aberto. O pagamento deverá abranger não apenas o principal corrigido, mas também os encargos moratórios calculados até a data do efetivo pagamento, nos termos do contrato e da legislação aplicável.
Caso não seja purgada a mora no prazo concedido, a rescisão contratual será medida inevitável, aplicando-se os efeitos previstos no art. 475 do Código Civil c/c as disposições específicas da Lei 6.766/79 para contratos de parcelamento do solo urbano. A rescisão por culpa do promissário comprador autoriza a reintegração das promitentes vendedoras na posse plena do imóvel, bem como a retenção de parte dos valores pagos a título de cláusula penal compensatória.
Contudo, em se tratando de relação de consumo, a retenção de valores não pode ser excessiva ou desproporcional, devendo observar os parâmetros estabelecidos pela jurisprudência e pela legislação específica. O art. 32-A da Lei 6.766/79, incluído pela Lei 13.786/2018, estabelece limite máximo de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato para a cláusula penal em contratos de parcelamento do solo urbano, dispositivo que, embora posterior ao contrato em análise, reflete a evolução legislativa no sentido de coibir retenções excessivas.
Neste contexto, ainda que as cláusulas contratuais prevejam retenções superiores (23% a 77% conforme a cláusula 8ª, §2º), tais percentuais mostram-se manifestamente excessivos e desproporcionais, violando o equilíbrio contratual e configurando enriquecimento sem causa das vendedoras. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido retenções entre 10% e 25% em casos de rescisão por culpa do comprador, sempre considerando as circunstâncias específicas de cada caso.
Considerando que o contrato foi celebrado em 2013, anterior à Lei 13.786/2018, mas posterior à vigência do CDC, e que não há evidências de prejuízos extraordinários das vendedoras que justifiquem retenção superior ao usual, fixo em 10% (dez por cento) o percentual a ser retido sobre os valores efetivamente pagos pelo reconvindo, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde cada pagamento até a data da restituição. Este percentual mostra-se adequado para compensar as despesas administrativas, tributárias e os prejuízos decorrentes da frustração do negócio, sem configurar penalidade excessiva.
A restituição dos 90% (noventa por cento) restantes deverá ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme estabelece a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que consolidou o entendimento de que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador”. A devolução parcelada prevista no contrato viola este comando jurisprudencial e configura cláusula abusiva por impor ao consumidor ônus excessivo e desnecessário.
Por fim, a reintegração na posse do imóvel será consequência natural da rescisão contratual, devendo ser efetivada após o trânsito em julgado da sentença ou mediante execução provisória, observando-se o prazo para desocupação voluntária de 30 (trinta) dias, sob pena de despejo forçado. Esta medida visa equilibrar o direito das vendedoras de retomar a posse com a necessidade de conceder prazo razoável para desocupação, evitando situações de vulnerabilidade social.
DISPOSITIVO.
Ante o exposto, com supedâneo no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido contido na ação principal ajuizada por Washington Alves de Sousa em desfavor de Bom Retiro Empreendimentos Imobiliários Ltda e Monte Hebrom Empreendimentos Imobiliários Ltda para afastar a cláusula compromissória de arbitragem, reconhecendo a competência da Justiça Estadual para processar e julgar a demanda, bem como para declarar a nulidade das seguintes cláusulas contratuais: a) Cláusula 4ª, § 3º, que estabelece a cobrança de tarifas bancárias; b) Cláusula 5ª, § 1º, que prevê critérios imprecisos para substituição de índices de correção monetária; c) Cláusula 6ª, § 1º, que estabelece realinhamento monetário com base em critérios vagos e subjetivos; d) Cláusula 7ª, parte final, que estipula honorários advocatícios contratuais para cobrança judicial; e) Cláusula 8ª, § 2º, que fixa percentuais excessivos de retenção em caso de rescisão contratual; f) Cláusula 10ª, que veda a antecipação de pagamentos pelo consumidor.
Considerando que na ação principal o autor obteve êxito em praticamente todos os seus pedidos, logrando o afastamento da cláusula compromissória de arbitragem e a declaração de nulidade de seis cláusulas contratuais abusivas, restando vencido apenas nos pedidos de substituição do índice IGPM e antecipação do contrato, verifica-se sucumbência mínima do requerente. Assim, CONDENO as requeridas ao pagamento de custas e honorários advocatícios da ação principal em favor do autor no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o êxito quase integral obtido na demanda.
Simultaneamente, JULGO PROCEDENTE o pedido contido na reconvenção apresentada por Monte Hebrom Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Bom Retiro Empreendimentos Imobiliários Ltda. para condenar o reconvindo Washington Alves de Sousa ao pagamento das parcelas inadimplidas, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença mediante recálculo que exclua os encargos relativos às cláusulas declaradas nulas na ação principal.
CONCEDO ao reconvindo o prazo de 15 (quinze) dias, a contar do trânsito em julgado da presente sentença, para purgar a mora mediante o pagamento integral do débito recalculado, sob pena de rescisão automática do contrato.
Na hipótese de não purgação da mora no prazo concedido, declaro rescindido o contrato de compromisso de compra e venda, determinando a reintegração das reconvintes na posse do imóvel, com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária. Em caso de rescisão, condeno as reconvintes à restituição imediata de 90% (noventa por cento) dos valores efetivamente pagos pelo reconvindo, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde cada pagamento, retendo-se 10% (dez por cento) a título de cláusula penal compensatória.
Quanto à reconvenção, tendo as reconvintes obtido êxito integral em seus pedidos, CONDENO o reconvindo ao pagamento de honorários advocatícios em favor das reconvintes no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, incluindo o principal, juros e correção monetária até a data do efetivo pagamento, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Registro que não há falar em compensação entre os honorários da ação principal e da reconvenção, devendo cada verba ser apurada e exigida separadamente, vez que decorrem de fundamentos e êxitos distintos.
Em razão da gratuidade da justiça deferida ao autor/reconvindo, fica a exigibilidade dos honorários sucumbenciais fixados em seu desfavor suspensa nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, enquanto persistir a situação de necessidade que ensejou a concessão do benefício.
Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.
Opostos embargos de declaração com efeitos infringentes, OUÇA-SE a parte embargada, no prazo legal e, conclusos.
Considerando que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010, § 3º, Código de Processo Civil), havendo a interposição de recurso de apelação, INTIME-SE a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis.
Apresentadas preliminares nas contrarrazões acerca de matérias decididas no curso da lide que não comportavam recurso de agravo de instrumento, INTIME-SE a parte contrária para manifestar-se especificamente sobre esse ponto, no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 1.009, § 2º, do Código de Processo Civil).
Escoado o prazo sem manifestação, após certificação pela UPJ das Varas Cíveis, ou juntadas as contrarrazões sem preliminares, ou sobre estas já tendo a parte contrária se manifestado, REMETAM-SE os autos ao egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, com nossas homenagens.
Com o trânsito em julgado, INTIME-SE a parte autora para o pagamento das custas processuais, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de anotação.
Transcorrido o prazo sem o devido pagamento, promova-se a anotação junto ao no Sistema PROJUDI, nos termos do Ofício Circular n. 449/2021 do Gabinete da Presidência do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás e ARQUIVE-SE o processo mediante as baixas e cautelas necessárias.
CONFIRO força de mandado/ofício a esta sentença, dispensada a geração de outro documento, bastando o cadastro em sistema próprio e/ou entrega ao Oficial de Justiça, ou destinatário, nos termos dos arts. 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da CGJ-GO.
Cumpra-se.
Goiânia, data e hora do sistema.
(assinado eletronicamente)
Leonardo Naciff Bezerra
Juiz de Direito
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