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Processo nº 5975317-92.2024.8.09.0108

ID: 316399072

Tribunal: TJGO Órgão: Morrinhos - Juizado Especial Cível Classe: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CíVEL Nº Processo: 5975317-92.2024.8.09.0108

Data de Disponibilização: 04/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Sentença

Advogados:

LUCIANO PEREIRA DE FREITAS GOMES

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

PEDRO HENRIQUE SCHMEISSER DE OLIVEIRA

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásComarca de Morrinhos - Juizado Especial Cível e Criminal Autos nº 5975317-92.2024.8.09.0108Autores: Elcione Maria Regina De Almeida Borges e Antô… PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásComarca de Morrinhos - Juizado Especial Cível e Criminal Autos nº 5975317-92.2024.8.09.0108Autores: Elcione Maria Regina De Almeida Borges e Antônio Júlio Alves Borges Rés: Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliarios Ltda. e Jardins Da Lagoa Condo-Resort S E N T E N Ç A Dispensado o relatório nos termos do artigo 38 da Lei nº 9099 de 1995, passo ao resumo dos fatos relevantes.Elcione Maria Regina de Almeida Borges e Antônio Júlio Alves Borges propôs a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGENCIA, INDENIZAÇAO POR PERDAS E DANOS, E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS em face de Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda e Jardins Da Lagoa Condo-Resort, ambos já devidamente qualificados, objetivando a rescisão contratual com a devolução da quantia paga integralmente, o pagamento por multa de descumprimento contratual e indenização por danos morais.Decisão de evento 05, indeferiu-se a tutela de urgência e deferiu-se a inversão do ônus da prova.A primeira ré, devidamente citada, apresentou contestação (evento 34), na qual arguiu prejudicial de mérito de prescrição e preliminar de incompetência do foro.A segunda ré, devidamente citada, apresentou contestação (evento 35), na qual arguiu preliminarmente a ilegitimidade passiva. No mérito, pugnou pela improcedência do feito.Audiência de conciliação realizada sem acordo (evento 37).Impugnação à Contestação da defesa da primeira ré (evento 38).Impugnação à Contestação da defesa da segunda ré (evento 41).Decisão saneadora no evento 43.Laudo de averiguação anexado no evento 79.Audiência de instrução e julgamento realizada no evento 94.Os autos vieram conclusos para sentença.É o resumo do essencial. Fundamento e Decido.Versam os autos sobre AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGENCIA, INDENIZAÇAO POR PERDAS E DANOS, E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS, na qual pretende a parte autora pela rescisão contratual com a devolução da quantia paga integralmente, o pagamento por multa de descumprimento contratual e indenização por danos morais.Em sede de contestação, a segunda ré arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, pois o contrato foi firmado com LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e o condomínio não possui personalidade jurídica própria. Os autores argumentaram as rés compõem um grupo empresarial, de modo que respondem solidariamente.Quanto à legitimidade, esclareço que os legitimados ao processo são os titulares dos interesses em conflito, assim tem legitimidade ativa o titular do interesse pretendido e passiva o titular do interesse que resiste à pretensão.Pode-se dizer, portanto, que a legitimidade ad causam se refere ao exame da pertinência subjetiva abstrata com o direito material controvertido.No caso dos autos, tem-se os autores entabularam contrato de compra e venda com as rés, no qual consta a qualificação da segunda ré.Dessa maneira, segundo a Teoria da Asserção, a legitimidade passiva é aferida em abstrato, tendo-se como verdadeiras as alegações autoriais.Com efeito, muito embora a segunda ré argumente que o condomínio não possui personalidade jurídica própria, tal fato não o impossibilita em atuar em juízo, pois poderá ser representado pelo síndico, bem como possui obrigações como a manutenção do prédio e a gestão das finanças. Neste sentido:“Apelação cível. Plano de saúde coletivo empresarial. Recusa em contratar. Ação movida por condomínio . Sentença de procedência. 1.Preliminar. Apelação interposta antes do julgamento dos embargos de declaração . Ratificação das razões não é condição de admissibilidade do recurso. Entendimento superado. Inteligência do art. 1 .024, § 4º, CPC. 2.Mérito. Recusa em contratar fundamentada na ausência de personalidade jurídica do condomínio . Art. 44 CC e Resolução 195 da ANS. Partes já haviam celebrado outro contrato. Comportamento contraditório da ré . Violação à boa-fé objetiva. Art. 422, CC. Venire contra factum proprium . De qualquer forma, "deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse" (Enunciado 90 da I Jornada de Direito Civil). No caso, se o condomínio pode contratar empregados, também pode contratar benefícios em favor deles. Condomínio é equiparado a pessoas jurídicas em diversas situações admitidas em lei, paga impostos, contrata serviços, movimenta contas bancárias. Nada impede a formação de relação contratual com a ré, no caso concreto . Apelação não provida. (TJ-SP - AC: 10033154020198260006 SP 1003315-40.2019.8 .26.0006, Relator.: Edson Luiz de Queiróz, Data de Julgamento: 22/09/2020, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/09/2020)” (Destaquei)Outrossim, no presente caso, ambas as rés compõem a cadeia de consumo, pois respondem por eventuais defeitos em seus serviços, e são do mesmo grupo econômico.Destarte, a primeira ré é representante da segunda ré, de modo que aquela é legítima para atuar no polo passivo da demanda.Nesse sentido:“EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PERDAS E DANOS. LEGITIMIDADE PASSIVA. FRAÇÃO EM UNIDADE IMOBILIÁRIA . EMPREENDIMENTO JARDINS DA LAGOA CONDO-RESORT. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. ÁREA DE LAZER. RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR . JUROS DE MORA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. I – (...) II- De início, afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela empresa Lagoa Thermas Clube, pois ambas as partes reclamadas respondem por eventuais defeitos decorrentes da prestação de seus serviços, nos termos dos artigos 12 e 25, § 1º, da Lei 8.078/90, incumbindo ao consumidor a opção contra quem irá demandar. A lição de Claudia Lima Marques: O art . 3º do CDC bem especifica que o sistema de proteção do consumidor considera como fornecedores todos os que participam da cadeia de fornecimento de produtos e da cadeia de fornecimento de serviços (o organizador da cadeia e os demais partícipes do fornecimento direto e indireto, mencionados genericamente como toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de (...) prestação de serviços), não importando sua relação direta ou indireta, contratual ou extracontratual, com o consumidor. Em outras palavras, o CDC menciona fornecedores, pensando em todos os profissionais da cadeia de fornecimento (de fabricação, produção, transporte e distribuição de produtos e da criação e execução de serviços) da sociedade de consumo (Manual de Direito do Consumidor, Ed. RT, 2008, p. 82) . Nesse diapasão, ambas as reclamadas compõe cadeia de consumo e por isso não há falar em alteração do passivo desta demanda. III- Aplicáveis ao caso as normas consumeristas (art. 2º e 3º, do CDC). (...) (TJGO, 6ª Câmara Cível, Apelação Cível n. 5280948- 16 .2016.8.09.0051, rel . Des. Jeová Sardinha De Moraes, julgado em 12/04/2021, DJe de 12/04/2021). VII -RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, somente para alterar o termo inicial dos juros de mora. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios (art . 55, da Lei n.º 9.099/95). (TJ-GO - RI: 52505995420208090127 PIRES DO RIO, Relator.: Fernando Ribeiro Montefusco, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: (S/R)” (Destaquei).É cediço que, no âmbito do mercado de consumo, é solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento (artigo 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor), devendo a ação prosseguir para análise do mérito, modo que, se as alegações têm procedência ou não, isso será verificado em momento oportuno.Assim, AFASTO a preliminar suscitada pela segunda ré de ilegitimidade passiva.A primeira ré apresentou prejudicial de mérito aduzindo que o pedido da inicial está prescrito, nos termos do art. 205 do Código Civil, uma vez que o contrato entre as partes foi firmado em 17/11/2012, e a ação proposta após trezes anos.Os autores asseveraram que a prescrição não ocorreu, pois, a contagem do prazo inicia-se da data do inadimplemento em 25/10/2014 e a ação foi proposta em 18/10/2024. Quanto à alegação de que o pleito encontra-se fulminado pela prescrição, uma vez que o contrato de compra e venda foi assinado em 2012 e a ação proposta em 2024, infere-se que de fato aplica-se a prescrição decenal tipificada no art. 205 do Código Civil.No entanto, em se tratando de inadimplemento contratual, inicia-se a contagem do prazo prescricional quando da lesão do direito e não da assinatura do contrato.Nesse sentido:“Ementa: APELAÇÃO. CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA . PRESCRIÇÃO DECENAL COM TERMO INICIAL DA LESÃO DO DIREITO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de apelação interposta por LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA (...). 3 . Contudo, conforme entendimento já pacificado no âmbito deste Tribunal de Justiça, nas hipóteses de pretensão fundamentada em inadimplemento contratual, a contagem do prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do Código Civil, inicia-se com a lesão do direito e não da assinatura do contrato. É que se extrai do texto do art. 189 do Código Civil, que assim dispõe: ?violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts . 205 e 206?. (...) . (TJ-DF 0710735-53.2022.8 .07.0020 1749736, Relator.: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Data de Julgamento: 24/08/2023, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 08/09/2023)” (Destaquei)Assim, fazendo uma subjunção ao fato concreto, verifica-se as partes firmaram negócio jurídico em 17/11/2012, no entanto, não houve a entrega no prazo estipulado, a qual foi cumprida em 25/10/2014, segundo a autora, tendo o prazo máximo até 25/10/2024, sendo que a ação foi proposta em 18/10/2024.Assim, AFASTO a prejudicial de mérito.Encerrada a instrução processual, ultrapassada as preliminares e prejudiciais de mérito, estando presentes os pressupostos processuais, não havendo irregularidades a serem sanadas, reporto-me ao mérito da ação.A relação estabelecida entre as partes é nítida relação de consumo. Logo, submete-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2º e 3º do diploma legal consumerista.Extrai-se dos autos a alegação dos autores que, em 17/11/2012, celebraram contrato de compra e venda, no regime de Multipropriedade, tendo por objeto a aquisição de fração ideal de unidade imobiliária nº 07 (Contrato 01-08052-15859), com área privativa de 95 m², área comum de 0,114m2, com direito de utilização de 04 (quatro) semanas anuais, do Empreendimento “JARDINS DA LAGOA CONDO-RESORT”, junto a ré, no valor de R$ 36.540,00 (trinta e seis mil quinhentos e quarenta reais). Explicaram que o pagamento da entrada foi no valor de R$ 4.680,00 (quatro mil seiscentos e oitenta reais), parcelada em três vezes de parcelas iguais no importe de R$ 1.460,00 (mil quatrocentos e sessenta reais), nas datas de 17/12/2012, 17/01/2013 e 17/02/2013, mais sessenta parcelas iguais de R$ 536,00 (quinhentos e trinta e seis reais), com vencimento da primeira parcela em 20/03/2013.Salientaram que o valor da parcela seria acrescido de atualização monetária “pro rata die”. Indicaram que o contrato foi totalmente adimplido em 19/02/2018, no montante total de R$ 41.093,33 (quarenta e um mil, noventa e três reais e trinta e trinta e três centavos).Relataram que o contrato previa a entrega da unidade até dezembro de 2013, no entanto esta ocorreu somente em outubro de 2014 de forma incompleta. Alegaram, ainda, que a primeira ré se comprometeu a outorgar a escritura pública de compra e venda em até 30 dias após a conclusão das obras e concessão do habite-se. Ocorre que tal compromisso não foi cumprido, sendo que, conforme informações do Cartório de Notas e Registro de Imóveis de Caldas Novas/GO, até mesmo o pedido de escrituração do imóvel pelos compradores estão sendo negados, pois o empreendimento está pendente de regularização. Aduziram o atraso na entrega, a entrega incompleta e a falta de outorga da escritura pública causaram diversos transtornos, incluindo o reajuste abusivo da taxa de condomínio. Assim, pretendem pela rescisão do contrato de compra e venda, a devolução integral dos valores pagos (R$ 41.093,33), o pagamento de multa de 10% do valor do contrato a título de perdas e danos, além da multa equivalente ao valor pago, a título de ressarcimento de custos e despesas com comercialização, publicidade, encargos tributários e comissão de vendedores; e 0,5% (meio por cento) ao mês ou fração de mês do preço atualizado do imóvel, a título de fruição ou uso e indenização por danos morais (R$ 10.000,00).Em contrapartida, a primeira ré alegou que não houve atraso na entrega do empreendimento, afirmando que a entrega ocorreu em 2014, e que os autores utilizaram o imóvel desde então apresentando fichas de hospedagem como prova. Indicou que os autores foram comunicados sobre a readequação da taxa condominial em 27 de fevereiro de 2024. Sustentou a impossibilidade da rescisão contratual por se tratar de negócio jurídico perfeito e acabado, alegando que não houve inadimplemento contratual. Obtemperou que a ausência da matrícula do imóvel é mera irregularidade e que a outorga de escritura pública depende da entrega de todas as fases do empreendimento, bem como defendeu a aplicabilidade da teoria da declaração de vontade e a retenção das arras/sinal de R$ 4.380,00 e pela retenção de 0,5% por mês a título de fruição do imóvel pelos autores. Por fim, se opõe ao pedido de danos morais alegando falta de culpa e ausência de ato ilícito.Por outro lado, a segunda ré que o condomínio não possui qualquer relação jurídica com os autores. O condomínio é representado pelo síndico LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Da análise acurada do feito, infere-se que as partes pactuaram pela compra e venda de fração ideal de unidade imobiliária, no regime de Multipropriedade, em 17/11/2012, no qual consta a previsão de entrega do empreendimento em dezembro de 2013 (cláusula oitava).No entanto, houve atraso na entrega deste empreendimento, uma vez que o alvará de habite-se de licença para construção somente foi emitido em 08/12/2015 (evento 62 – pág. 386 do PDF) e o alvará de habite-se parcial referente as casas 48 a 130, emitido em 29/09/2020 (evento 62 – pág. 387 do PDF), o que coaduna com a informação trazida pela parte autora e pela testemunha ouvida em audiência de instrução e julgamento, a qual afirmou:Clayton Martins de Souza: “(...) Que em 07/09/2011 também comprou uma cota na Lagoa Quente; Que a entrega seria em 2013; Que são doze proprietários; Que não lembra qual a fração; Que fica na mesma área em comum dos requerentes; Que era para ser entregue em 2013 e foi entregue algumas casas em 2015; Que a área de lazer foi entregue em 2022; Que tem direito a quatro semanas por ano, são 28 dias, dividida em 4 de 7; Que quando comprou falaram que podia dividir pela sexta, sábado e domingo, que iria contar nos 28; Que só no início foi assim; Que em 2015 foi entregue só a primeira casa, que são as casas de dois quartos; Que em 2020 foi entregue a segunda casa, que são casas de três quartos; Que a área comum foi entregue em 2020; Que foi entregue agora o ofurô, o restaurante, que não funciona; Que as outras benfeitorias foram entregues sim; Que foram entregue em 2020; (...)”Com efeito, tem-se que já houve a entrega integral do empreendimento, conforme consta pelas fotos acostadas pela primeira e pelo laudo de averiguação (evento 79).Destarte, mesmo havendo o atraso na entrega os autores permaneceram pagando pelo imóvel, o qual foi adimplido em 19/02/2018, o que demonstra a aceitação tácita de vontade de eventual atraso na entrega das obras. Outrossim, eles também usufruíram do empreendimento, nos dias 08/06/2023, 05/01/2024, 11/12/2015 e 13/11/2015 conforme consta na ficha de hospedagem (pág. 178-179 do PDF).Por certo, a quitação total do preço, o recebimento das chaves e a efetiva utilização do imóvel pelos autores evidencia que o contrato atingiu seu objetivo primordial, qual seja, a disponibilização da unidade para uso e fruição pelos adquirentes. Não se mostra razoável ou compatível com a boa-fé objetiva permitir a resolução contratual após o transcurso de tanto tempo e a utilização efetiva do bem.No caso em análise, é imperioso reconhecer que o contrato firmado entre as partes constitui negócio jurídico perfeito e acabado.Em outras palavras, não há mais contrato de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária, porquanto houve o adimplemento integral das obrigações recíprocas, devidamente comprovado nos autos pelas fotos do empreendimento anexas a defesa, comprovando, inequivocamente, que todas as obras de infraestrutura e lazer foram devidamente entregues.Destarte, a pendência relativa à outorga da escritura pública, por si só, não autoriza a resolução contratual, uma vez que a unidade imobiliária já foi transferida, de fato, aos autores, que dela usufruem. A escrituração constitui formalidade que, embora importante, não impede a utilização e fruição do bem pelos adquirentes, tampouco descaracteriza a consumação da avença principal.A ré comprovou nos autos que está envidando esforços para regularizar a documentação junto ao Cartório competente, tendo apresentado requerimento para averbação da atualização dos documentos e substituição do contrato padrão, conforme exigências legais supervenientes (Lei nº 13.786/2018). Trata-se, portanto, de pendência formal que não prejudica o gozo do imóvel e não tem o condão de fundamentar a resolução de um contrato já substancialmente cumprido.Neste sentido:“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PREÇO QUITADO. IMÓVEL ENTREGUE. ATO JURÍDICO PERFEITO E ACABADO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DA AVENÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O contrato quitado pelas partes não se mostra passível de ser rescindido por mero arrependimento ou conveniência de uma delas, visto que se trata de negócio jurídico perfeito e acabado (art. 5º, XXXVI, CF e art. 6º da LINDB). 2. Na hipótese, tendo a autora quitado o preço avençado e utilizado o imóvel em diversas oportunidades, restando apenas a entrega da escritura, impossível a rescisão do contrato, mormente porque houve a extinção natural da obrigação, mediante a quitação do preço avençado. Assim, caso a adquirente esteja insatisfeita com a aquisição feita, caberá a ela promover a alienação de sua cota imobiliária. 3. Ademais, eventual alegação de que houve atraso na entrega do imóvel, neste caso, não pode ter o condão de rescindir o negócio jurídico, o que não obsta a apuração de eventuais perdas e danos em ação própria. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5212675-43.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). Fernando de Mello Xavier, 7ª Câmara Cível, julgado em 25/07/2023, DJe de 25/07/2023)” (Destaquei)“EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. FRAÇÃO EM UNIDADE IMOBILIÁRIA. EMPREENDIMENTO JARDINS DA LAGOA CONDO-RESORT. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. ÁREA DE LAZER. RECLAMANTE CONTINUOU UTILIZANDO O BEM. ATOS INCOMPATÍVEIS COM O DESEJO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM BASE NA FRUSTRAÇÃO PELO ATRASO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I- Em sede vestibular, o reclamante afirma que em 05/06/2012 celebrou contrato com a reclamada para aquisição de cotas de 1 (uma) unidade habitacional do empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort bangalô 02, número de fração ideal 09, percentual de 7,792%. Sustenta que ficou ajustado o pagamento total de R$ 26.301,00 (vinte e seis mil, trezentos e um reais), entretanto, com o aumento abusivo do condomínio, o reclamante se viu impossibilitado de continuar com o empreendimento, motivo pelo qual procurou a reclamada para a rescisão contratual, mas não obteve êxito em razão das multas que seriam cobradas. Aventa ainda que o prazo para entrega estipulado no contrato estava previsto para dezembro de 2013 com tolerância de 180 dias, conquanto até o momento o habite-se não foi entregue. Diante de tais fatos, pugna pela restituição do valor total pago com juros e correção monetária. A magistrada de origem julgou improcedente o rogo, entendendo que ?conforme o adimplemento integral em maio de 2017, quando foi realizado o pagamento da última parcela do contrato, demonstra que o pré-contrato de promessa de compra e venda se encontra prefeito e acabado, não havendo que se falar em rescisão daquilo que se extinguiu?. Irresignado, o reclamante interpôs Recurso Inominado, aduzindo em suas razões que não existe qualquer termo de recebimento da unidade e a respectiva entrega, sendo que ainda fora prometido diversos itens no condomínio que também não foram entregues. Ao fim pugna pela reforma da sentença e procedência dos pedidos iniciais. II- Aplicáveis ao caso as normas consumeristas (art. 2° e 3°, do CDC). III- Cinge a controvérsia sobre adimplemento contratual. Enquanto a reclamada afirma a entrega do pactuado e perdão tácito, o reclamante reconhece que parte da obra fora concluída, conquanto inferior ao entabulado. IV- Observa-se que o reclamante comprovou o adimplemento integral das parcelas pactuadas, conforme se verifica na movimentação nº 16, arquivo nº 08. V- Conquanto o atraso de obra seja irrefutável, nota-se haver comportamento contraditório do recorrente em pretender a rescisão da compra das frações ideais, após a quitação ocorrida ainda no ano de 2017, e intensa fruição do bem, tanto para uso pessoal quanto para terceiros, conforme provas juntadas com a contestação (movimentação n.º 16, arquivos nº 8/17) circunstância sequer refutada em sede de impugnação, revelando conduta que fere o princípio da boa-fé que deve permear as relações contratuais (CC, art. 422). VI- Para a lei subjetiva civil, a boa-fé indicada no artigo 422 do Código Civil exige dos contratantes atitude de mútua cooperação como forma de resguardar o exato cumprimento da relação contratual, prevendo dentre aos seus deveres anexos, a proibição de comportamentos contraditórios (venire contra factum proprium). VII- Isto é, a relação contratual pactuada no princípio da boa-fé objetiva, não permite que os contratantes, no exercício da avença, atuem de maneira contraditória, a fim de que os próprios atos dos contratantes não contrariem expectativas legítimas que foram creditadas no comportamento inicial do outro. VIII- Assim, entende-se que o pedido de rescisão contratual baseado no atraso da entrega do bem, é ato incompatível e contraditório com o tempo em que o reclamante permaneceu na posse direta do imóvel, ferindo assim o princípio da boa-fé objetiva, o que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico. IX- Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL ? AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA E TUTELA ANTECIPADA ? CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ? DAMHA RESIDENCIAL SERGIPE - JULGAMENTO IMPROCEDENTE DOS PEDIDOS AUTORAIS. RECURSO DO AUTORES - RECORRENTE QUE AGUARDARAM MAIS DE 17 (DEZESSETE) MESES PARA PLEITEAREM A RESCISÃO CONTRATUAL COM BASE NO ATRASO INJUSTIFICADO ? PRÁTICA DE ATOS DE POSSE DO IMÓVEL ? ATOS INCOMPATÍVEIS COM O DESEJO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM BASE NA FRUSTRAÇÃO PELO ATRASO ? APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA ? INTELIGÊNCIA DO ART. 422 DO CÓDIGO CIVIL ? VEDAÇÃO DE ATOS CONTRADITÓRIOS (VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIO) ? PEDIDO ALTERNATIVO DE RETENÇÃO DE 5% DO VALOR PAGO ? NÃO CONHECIMENTO ? INEXISTÊNCIA DO PEDIDO EM SEDE DE INICIAL ? INOVAÇÃO RECURSAL ? VEDAÇÃO DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA - SENTENÇA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO, E DESPROVIDO NA PARTE CONHECIDA ? DECISÃO UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 202000716856 Nº único: 0000732-57.2018.8.25.0008 - 1ª CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça de Sergipe - Relator(a): Cezário Siqueira Neto - Julgado em 14/09/2020). X- Assim, imperiosa a manutenção da sentença vergastada. XI- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, para manter a sentença fustigada por estes e seus próprios fundamentos. Fica a parte recorrente condenada ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, ora fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa os quais ficarão suspensos e somente poderão ser executados se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado deste acórdão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Recurso Inominado Cível 5412791-95.2023.8.09.0007, Rel. Fernando Ribeiro Montefusco, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 23/04/2024, DJe de 23/04/2024)” (Destaquei) No caso em tela, os autores poderiam ter proposto ação específica para obrigar a ré a providenciar a regularização documental ou, ainda, para pleitear indenização por eventuais prejuízos decorrentes do atraso na entrega, mas não a resolução de um contrato que já atingiu sua finalidade essencial e que vem sendo regularmente cumprido ao longo dos anos. É importante ressaltar que a pretensão de aplicação das penalidades contratuais em desfavor da ré pressupõe a resolução contratual e o reconhecimento de inadimplemento substancial por parte da requerida, o que não se verifica no caso em tela.Assim, é medida imperativa a improcedência do pleito rescisório e de restituição do valor total pago pelas cotas da unidade habitacional do empreendimento “JARDIM DA LAGOA CONDO-RESORT, bangalô 23, número de fração ideal 07, percentual de 7,792%.Em tempo, como já fundamentado alhures, não restou comprovada a prática do ato ilícito e nexo causal da parte ré, uma vez que o negócio jurídico se encontra perfeito e acabado.Deste modo, tenho que não há que se falar em indenização por danos morais, uma vez que não houve ato ilícito praticado pela parte ré.Logo, a improcedência deste feito é medida que se impõe.Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.Sem custas e honorários advocatícios, nos termos do artigo 55 da Lei 9.099/95.Ressalto, desde já, que a oposição de embargos protelatórios, que versem acerca da rediscussão dos termos da presente sentença ou valor da condenação, implicará na condenação da multa e sanções previstas no CPC.Havendo oposição de embargos de declaração ou interposição de recurso inominado, CERTIFIQUE sua tempestividade, promovendo à conclusão.Transitada em julgado a sentença, ARQUIVEM-SE. Morrinhos, datado e assinado eletronicamente. Raquel Rocha LemosJuíza de Direito

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Processo nº 5975317-92.2024.8.09.0108

ID: 316399083

Tribunal: TJGO Órgão: Morrinhos - Juizado Especial Cível Classe: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CíVEL Nº Processo: 5975317-92.2024.8.09.0108

Data de Disponibilização: 04/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

JARDINS DA LAGOA CONDO-RESORT

Sentença

Advogados:

LUCIANO PEREIRA DE FREITAS GOMES

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PEDRO HENRIQUE SCHMEISSER DE OLIVEIRA

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PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásComarca de Morrinhos - Juizado Especial Cível e Criminal Autos nº 5975317-92.2024.8.09.0108Autores: Elcione Maria Regina De Almeida Borges e Antô… PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásComarca de Morrinhos - Juizado Especial Cível e Criminal Autos nº 5975317-92.2024.8.09.0108Autores: Elcione Maria Regina De Almeida Borges e Antônio Júlio Alves Borges Rés: Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliarios Ltda. e Jardins Da Lagoa Condo-Resort S E N T E N Ç A Dispensado o relatório nos termos do artigo 38 da Lei nº 9099 de 1995, passo ao resumo dos fatos relevantes.Elcione Maria Regina de Almeida Borges e Antônio Júlio Alves Borges propôs a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGENCIA, INDENIZAÇAO POR PERDAS E DANOS, E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS em face de Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda e Jardins Da Lagoa Condo-Resort, ambos já devidamente qualificados, objetivando a rescisão contratual com a devolução da quantia paga integralmente, o pagamento por multa de descumprimento contratual e indenização por danos morais.Decisão de evento 05, indeferiu-se a tutela de urgência e deferiu-se a inversão do ônus da prova.A primeira ré, devidamente citada, apresentou contestação (evento 34), na qual arguiu prejudicial de mérito de prescrição e preliminar de incompetência do foro.A segunda ré, devidamente citada, apresentou contestação (evento 35), na qual arguiu preliminarmente a ilegitimidade passiva. No mérito, pugnou pela improcedência do feito.Audiência de conciliação realizada sem acordo (evento 37).Impugnação à Contestação da defesa da primeira ré (evento 38).Impugnação à Contestação da defesa da segunda ré (evento 41).Decisão saneadora no evento 43.Laudo de averiguação anexado no evento 79.Audiência de instrução e julgamento realizada no evento 94.Os autos vieram conclusos para sentença.É o resumo do essencial. Fundamento e Decido.Versam os autos sobre AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGENCIA, INDENIZAÇAO POR PERDAS E DANOS, E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS, na qual pretende a parte autora pela rescisão contratual com a devolução da quantia paga integralmente, o pagamento por multa de descumprimento contratual e indenização por danos morais.Em sede de contestação, a segunda ré arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, pois o contrato foi firmado com LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e o condomínio não possui personalidade jurídica própria. Os autores argumentaram as rés compõem um grupo empresarial, de modo que respondem solidariamente.Quanto à legitimidade, esclareço que os legitimados ao processo são os titulares dos interesses em conflito, assim tem legitimidade ativa o titular do interesse pretendido e passiva o titular do interesse que resiste à pretensão.Pode-se dizer, portanto, que a legitimidade ad causam se refere ao exame da pertinência subjetiva abstrata com o direito material controvertido.No caso dos autos, tem-se os autores entabularam contrato de compra e venda com as rés, no qual consta a qualificação da segunda ré.Dessa maneira, segundo a Teoria da Asserção, a legitimidade passiva é aferida em abstrato, tendo-se como verdadeiras as alegações autoriais.Com efeito, muito embora a segunda ré argumente que o condomínio não possui personalidade jurídica própria, tal fato não o impossibilita em atuar em juízo, pois poderá ser representado pelo síndico, bem como possui obrigações como a manutenção do prédio e a gestão das finanças. Neste sentido:“Apelação cível. Plano de saúde coletivo empresarial. Recusa em contratar. Ação movida por condomínio . Sentença de procedência. 1.Preliminar. Apelação interposta antes do julgamento dos embargos de declaração . Ratificação das razões não é condição de admissibilidade do recurso. Entendimento superado. Inteligência do art. 1 .024, § 4º, CPC. 2.Mérito. Recusa em contratar fundamentada na ausência de personalidade jurídica do condomínio . Art. 44 CC e Resolução 195 da ANS. Partes já haviam celebrado outro contrato. Comportamento contraditório da ré . Violação à boa-fé objetiva. Art. 422, CC. Venire contra factum proprium . De qualquer forma, "deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse" (Enunciado 90 da I Jornada de Direito Civil). No caso, se o condomínio pode contratar empregados, também pode contratar benefícios em favor deles. Condomínio é equiparado a pessoas jurídicas em diversas situações admitidas em lei, paga impostos, contrata serviços, movimenta contas bancárias. Nada impede a formação de relação contratual com a ré, no caso concreto . Apelação não provida. (TJ-SP - AC: 10033154020198260006 SP 1003315-40.2019.8 .26.0006, Relator.: Edson Luiz de Queiróz, Data de Julgamento: 22/09/2020, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/09/2020)” (Destaquei)Outrossim, no presente caso, ambas as rés compõem a cadeia de consumo, pois respondem por eventuais defeitos em seus serviços, e são do mesmo grupo econômico.Destarte, a primeira ré é representante da segunda ré, de modo que aquela é legítima para atuar no polo passivo da demanda.Nesse sentido:“EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PERDAS E DANOS. LEGITIMIDADE PASSIVA. FRAÇÃO EM UNIDADE IMOBILIÁRIA . EMPREENDIMENTO JARDINS DA LAGOA CONDO-RESORT. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. ÁREA DE LAZER. RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR . JUROS DE MORA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. I – (...) II- De início, afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela empresa Lagoa Thermas Clube, pois ambas as partes reclamadas respondem por eventuais defeitos decorrentes da prestação de seus serviços, nos termos dos artigos 12 e 25, § 1º, da Lei 8.078/90, incumbindo ao consumidor a opção contra quem irá demandar. A lição de Claudia Lima Marques: O art . 3º do CDC bem especifica que o sistema de proteção do consumidor considera como fornecedores todos os que participam da cadeia de fornecimento de produtos e da cadeia de fornecimento de serviços (o organizador da cadeia e os demais partícipes do fornecimento direto e indireto, mencionados genericamente como toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de (...) prestação de serviços), não importando sua relação direta ou indireta, contratual ou extracontratual, com o consumidor. Em outras palavras, o CDC menciona fornecedores, pensando em todos os profissionais da cadeia de fornecimento (de fabricação, produção, transporte e distribuição de produtos e da criação e execução de serviços) da sociedade de consumo (Manual de Direito do Consumidor, Ed. RT, 2008, p. 82) . Nesse diapasão, ambas as reclamadas compõe cadeia de consumo e por isso não há falar em alteração do passivo desta demanda. III- Aplicáveis ao caso as normas consumeristas (art. 2º e 3º, do CDC). (...) (TJGO, 6ª Câmara Cível, Apelação Cível n. 5280948- 16 .2016.8.09.0051, rel . Des. Jeová Sardinha De Moraes, julgado em 12/04/2021, DJe de 12/04/2021). VII -RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, somente para alterar o termo inicial dos juros de mora. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios (art . 55, da Lei n.º 9.099/95). (TJ-GO - RI: 52505995420208090127 PIRES DO RIO, Relator.: Fernando Ribeiro Montefusco, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: (S/R)” (Destaquei).É cediço que, no âmbito do mercado de consumo, é solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento (artigo 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor), devendo a ação prosseguir para análise do mérito, modo que, se as alegações têm procedência ou não, isso será verificado em momento oportuno.Assim, AFASTO a preliminar suscitada pela segunda ré de ilegitimidade passiva.A primeira ré apresentou prejudicial de mérito aduzindo que o pedido da inicial está prescrito, nos termos do art. 205 do Código Civil, uma vez que o contrato entre as partes foi firmado em 17/11/2012, e a ação proposta após trezes anos.Os autores asseveraram que a prescrição não ocorreu, pois, a contagem do prazo inicia-se da data do inadimplemento em 25/10/2014 e a ação foi proposta em 18/10/2024. Quanto à alegação de que o pleito encontra-se fulminado pela prescrição, uma vez que o contrato de compra e venda foi assinado em 2012 e a ação proposta em 2024, infere-se que de fato aplica-se a prescrição decenal tipificada no art. 205 do Código Civil.No entanto, em se tratando de inadimplemento contratual, inicia-se a contagem do prazo prescricional quando da lesão do direito e não da assinatura do contrato.Nesse sentido:“Ementa: APELAÇÃO. CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA . PRESCRIÇÃO DECENAL COM TERMO INICIAL DA LESÃO DO DIREITO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de apelação interposta por LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA (...). 3 . Contudo, conforme entendimento já pacificado no âmbito deste Tribunal de Justiça, nas hipóteses de pretensão fundamentada em inadimplemento contratual, a contagem do prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do Código Civil, inicia-se com a lesão do direito e não da assinatura do contrato. É que se extrai do texto do art. 189 do Código Civil, que assim dispõe: ?violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts . 205 e 206?. (...) . (TJ-DF 0710735-53.2022.8 .07.0020 1749736, Relator.: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Data de Julgamento: 24/08/2023, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 08/09/2023)” (Destaquei)Assim, fazendo uma subjunção ao fato concreto, verifica-se as partes firmaram negócio jurídico em 17/11/2012, no entanto, não houve a entrega no prazo estipulado, a qual foi cumprida em 25/10/2014, segundo a autora, tendo o prazo máximo até 25/10/2024, sendo que a ação foi proposta em 18/10/2024.Assim, AFASTO a prejudicial de mérito.Encerrada a instrução processual, ultrapassada as preliminares e prejudiciais de mérito, estando presentes os pressupostos processuais, não havendo irregularidades a serem sanadas, reporto-me ao mérito da ação.A relação estabelecida entre as partes é nítida relação de consumo. Logo, submete-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2º e 3º do diploma legal consumerista.Extrai-se dos autos a alegação dos autores que, em 17/11/2012, celebraram contrato de compra e venda, no regime de Multipropriedade, tendo por objeto a aquisição de fração ideal de unidade imobiliária nº 07 (Contrato 01-08052-15859), com área privativa de 95 m², área comum de 0,114m2, com direito de utilização de 04 (quatro) semanas anuais, do Empreendimento “JARDINS DA LAGOA CONDO-RESORT”, junto a ré, no valor de R$ 36.540,00 (trinta e seis mil quinhentos e quarenta reais). Explicaram que o pagamento da entrada foi no valor de R$ 4.680,00 (quatro mil seiscentos e oitenta reais), parcelada em três vezes de parcelas iguais no importe de R$ 1.460,00 (mil quatrocentos e sessenta reais), nas datas de 17/12/2012, 17/01/2013 e 17/02/2013, mais sessenta parcelas iguais de R$ 536,00 (quinhentos e trinta e seis reais), com vencimento da primeira parcela em 20/03/2013.Salientaram que o valor da parcela seria acrescido de atualização monetária “pro rata die”. Indicaram que o contrato foi totalmente adimplido em 19/02/2018, no montante total de R$ 41.093,33 (quarenta e um mil, noventa e três reais e trinta e trinta e três centavos).Relataram que o contrato previa a entrega da unidade até dezembro de 2013, no entanto esta ocorreu somente em outubro de 2014 de forma incompleta. Alegaram, ainda, que a primeira ré se comprometeu a outorgar a escritura pública de compra e venda em até 30 dias após a conclusão das obras e concessão do habite-se. Ocorre que tal compromisso não foi cumprido, sendo que, conforme informações do Cartório de Notas e Registro de Imóveis de Caldas Novas/GO, até mesmo o pedido de escrituração do imóvel pelos compradores estão sendo negados, pois o empreendimento está pendente de regularização. Aduziram o atraso na entrega, a entrega incompleta e a falta de outorga da escritura pública causaram diversos transtornos, incluindo o reajuste abusivo da taxa de condomínio. Assim, pretendem pela rescisão do contrato de compra e venda, a devolução integral dos valores pagos (R$ 41.093,33), o pagamento de multa de 10% do valor do contrato a título de perdas e danos, além da multa equivalente ao valor pago, a título de ressarcimento de custos e despesas com comercialização, publicidade, encargos tributários e comissão de vendedores; e 0,5% (meio por cento) ao mês ou fração de mês do preço atualizado do imóvel, a título de fruição ou uso e indenização por danos morais (R$ 10.000,00).Em contrapartida, a primeira ré alegou que não houve atraso na entrega do empreendimento, afirmando que a entrega ocorreu em 2014, e que os autores utilizaram o imóvel desde então apresentando fichas de hospedagem como prova. Indicou que os autores foram comunicados sobre a readequação da taxa condominial em 27 de fevereiro de 2024. Sustentou a impossibilidade da rescisão contratual por se tratar de negócio jurídico perfeito e acabado, alegando que não houve inadimplemento contratual. Obtemperou que a ausência da matrícula do imóvel é mera irregularidade e que a outorga de escritura pública depende da entrega de todas as fases do empreendimento, bem como defendeu a aplicabilidade da teoria da declaração de vontade e a retenção das arras/sinal de R$ 4.380,00 e pela retenção de 0,5% por mês a título de fruição do imóvel pelos autores. Por fim, se opõe ao pedido de danos morais alegando falta de culpa e ausência de ato ilícito.Por outro lado, a segunda ré que o condomínio não possui qualquer relação jurídica com os autores. O condomínio é representado pelo síndico LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Da análise acurada do feito, infere-se que as partes pactuaram pela compra e venda de fração ideal de unidade imobiliária, no regime de Multipropriedade, em 17/11/2012, no qual consta a previsão de entrega do empreendimento em dezembro de 2013 (cláusula oitava).No entanto, houve atraso na entrega deste empreendimento, uma vez que o alvará de habite-se de licença para construção somente foi emitido em 08/12/2015 (evento 62 – pág. 386 do PDF) e o alvará de habite-se parcial referente as casas 48 a 130, emitido em 29/09/2020 (evento 62 – pág. 387 do PDF), o que coaduna com a informação trazida pela parte autora e pela testemunha ouvida em audiência de instrução e julgamento, a qual afirmou:Clayton Martins de Souza: “(...) Que em 07/09/2011 também comprou uma cota na Lagoa Quente; Que a entrega seria em 2013; Que são doze proprietários; Que não lembra qual a fração; Que fica na mesma área em comum dos requerentes; Que era para ser entregue em 2013 e foi entregue algumas casas em 2015; Que a área de lazer foi entregue em 2022; Que tem direito a quatro semanas por ano, são 28 dias, dividida em 4 de 7; Que quando comprou falaram que podia dividir pela sexta, sábado e domingo, que iria contar nos 28; Que só no início foi assim; Que em 2015 foi entregue só a primeira casa, que são as casas de dois quartos; Que em 2020 foi entregue a segunda casa, que são casas de três quartos; Que a área comum foi entregue em 2020; Que foi entregue agora o ofurô, o restaurante, que não funciona; Que as outras benfeitorias foram entregues sim; Que foram entregue em 2020; (...)”Com efeito, tem-se que já houve a entrega integral do empreendimento, conforme consta pelas fotos acostadas pela primeira e pelo laudo de averiguação (evento 79).Destarte, mesmo havendo o atraso na entrega os autores permaneceram pagando pelo imóvel, o qual foi adimplido em 19/02/2018, o que demonstra a aceitação tácita de vontade de eventual atraso na entrega das obras. Outrossim, eles também usufruíram do empreendimento, nos dias 08/06/2023, 05/01/2024, 11/12/2015 e 13/11/2015 conforme consta na ficha de hospedagem (pág. 178-179 do PDF).Por certo, a quitação total do preço, o recebimento das chaves e a efetiva utilização do imóvel pelos autores evidencia que o contrato atingiu seu objetivo primordial, qual seja, a disponibilização da unidade para uso e fruição pelos adquirentes. Não se mostra razoável ou compatível com a boa-fé objetiva permitir a resolução contratual após o transcurso de tanto tempo e a utilização efetiva do bem.No caso em análise, é imperioso reconhecer que o contrato firmado entre as partes constitui negócio jurídico perfeito e acabado.Em outras palavras, não há mais contrato de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária, porquanto houve o adimplemento integral das obrigações recíprocas, devidamente comprovado nos autos pelas fotos do empreendimento anexas a defesa, comprovando, inequivocamente, que todas as obras de infraestrutura e lazer foram devidamente entregues.Destarte, a pendência relativa à outorga da escritura pública, por si só, não autoriza a resolução contratual, uma vez que a unidade imobiliária já foi transferida, de fato, aos autores, que dela usufruem. A escrituração constitui formalidade que, embora importante, não impede a utilização e fruição do bem pelos adquirentes, tampouco descaracteriza a consumação da avença principal.A ré comprovou nos autos que está envidando esforços para regularizar a documentação junto ao Cartório competente, tendo apresentado requerimento para averbação da atualização dos documentos e substituição do contrato padrão, conforme exigências legais supervenientes (Lei nº 13.786/2018). Trata-se, portanto, de pendência formal que não prejudica o gozo do imóvel e não tem o condão de fundamentar a resolução de um contrato já substancialmente cumprido.Neste sentido:“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PREÇO QUITADO. IMÓVEL ENTREGUE. ATO JURÍDICO PERFEITO E ACABADO. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DA AVENÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O contrato quitado pelas partes não se mostra passível de ser rescindido por mero arrependimento ou conveniência de uma delas, visto que se trata de negócio jurídico perfeito e acabado (art. 5º, XXXVI, CF e art. 6º da LINDB). 2. Na hipótese, tendo a autora quitado o preço avençado e utilizado o imóvel em diversas oportunidades, restando apenas a entrega da escritura, impossível a rescisão do contrato, mormente porque houve a extinção natural da obrigação, mediante a quitação do preço avençado. Assim, caso a adquirente esteja insatisfeita com a aquisição feita, caberá a ela promover a alienação de sua cota imobiliária. 3. Ademais, eventual alegação de que houve atraso na entrega do imóvel, neste caso, não pode ter o condão de rescindir o negócio jurídico, o que não obsta a apuração de eventuais perdas e danos em ação própria. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5212675-43.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). Fernando de Mello Xavier, 7ª Câmara Cível, julgado em 25/07/2023, DJe de 25/07/2023)” (Destaquei)“EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. FRAÇÃO EM UNIDADE IMOBILIÁRIA. EMPREENDIMENTO JARDINS DA LAGOA CONDO-RESORT. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. ÁREA DE LAZER. RECLAMANTE CONTINUOU UTILIZANDO O BEM. ATOS INCOMPATÍVEIS COM O DESEJO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM BASE NA FRUSTRAÇÃO PELO ATRASO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I- Em sede vestibular, o reclamante afirma que em 05/06/2012 celebrou contrato com a reclamada para aquisição de cotas de 1 (uma) unidade habitacional do empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort bangalô 02, número de fração ideal 09, percentual de 7,792%. Sustenta que ficou ajustado o pagamento total de R$ 26.301,00 (vinte e seis mil, trezentos e um reais), entretanto, com o aumento abusivo do condomínio, o reclamante se viu impossibilitado de continuar com o empreendimento, motivo pelo qual procurou a reclamada para a rescisão contratual, mas não obteve êxito em razão das multas que seriam cobradas. Aventa ainda que o prazo para entrega estipulado no contrato estava previsto para dezembro de 2013 com tolerância de 180 dias, conquanto até o momento o habite-se não foi entregue. Diante de tais fatos, pugna pela restituição do valor total pago com juros e correção monetária. A magistrada de origem julgou improcedente o rogo, entendendo que ?conforme o adimplemento integral em maio de 2017, quando foi realizado o pagamento da última parcela do contrato, demonstra que o pré-contrato de promessa de compra e venda se encontra prefeito e acabado, não havendo que se falar em rescisão daquilo que se extinguiu?. Irresignado, o reclamante interpôs Recurso Inominado, aduzindo em suas razões que não existe qualquer termo de recebimento da unidade e a respectiva entrega, sendo que ainda fora prometido diversos itens no condomínio que também não foram entregues. Ao fim pugna pela reforma da sentença e procedência dos pedidos iniciais. II- Aplicáveis ao caso as normas consumeristas (art. 2° e 3°, do CDC). III- Cinge a controvérsia sobre adimplemento contratual. Enquanto a reclamada afirma a entrega do pactuado e perdão tácito, o reclamante reconhece que parte da obra fora concluída, conquanto inferior ao entabulado. IV- Observa-se que o reclamante comprovou o adimplemento integral das parcelas pactuadas, conforme se verifica na movimentação nº 16, arquivo nº 08. V- Conquanto o atraso de obra seja irrefutável, nota-se haver comportamento contraditório do recorrente em pretender a rescisão da compra das frações ideais, após a quitação ocorrida ainda no ano de 2017, e intensa fruição do bem, tanto para uso pessoal quanto para terceiros, conforme provas juntadas com a contestação (movimentação n.º 16, arquivos nº 8/17) circunstância sequer refutada em sede de impugnação, revelando conduta que fere o princípio da boa-fé que deve permear as relações contratuais (CC, art. 422). VI- Para a lei subjetiva civil, a boa-fé indicada no artigo 422 do Código Civil exige dos contratantes atitude de mútua cooperação como forma de resguardar o exato cumprimento da relação contratual, prevendo dentre aos seus deveres anexos, a proibição de comportamentos contraditórios (venire contra factum proprium). VII- Isto é, a relação contratual pactuada no princípio da boa-fé objetiva, não permite que os contratantes, no exercício da avença, atuem de maneira contraditória, a fim de que os próprios atos dos contratantes não contrariem expectativas legítimas que foram creditadas no comportamento inicial do outro. VIII- Assim, entende-se que o pedido de rescisão contratual baseado no atraso da entrega do bem, é ato incompatível e contraditório com o tempo em que o reclamante permaneceu na posse direta do imóvel, ferindo assim o princípio da boa-fé objetiva, o que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico. IX- Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL ? AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA E TUTELA ANTECIPADA ? CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ? DAMHA RESIDENCIAL SERGIPE - JULGAMENTO IMPROCEDENTE DOS PEDIDOS AUTORAIS. RECURSO DO AUTORES - RECORRENTE QUE AGUARDARAM MAIS DE 17 (DEZESSETE) MESES PARA PLEITEAREM A RESCISÃO CONTRATUAL COM BASE NO ATRASO INJUSTIFICADO ? PRÁTICA DE ATOS DE POSSE DO IMÓVEL ? ATOS INCOMPATÍVEIS COM O DESEJO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM BASE NA FRUSTRAÇÃO PELO ATRASO ? APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA ? INTELIGÊNCIA DO ART. 422 DO CÓDIGO CIVIL ? VEDAÇÃO DE ATOS CONTRADITÓRIOS (VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIO) ? PEDIDO ALTERNATIVO DE RETENÇÃO DE 5% DO VALOR PAGO ? NÃO CONHECIMENTO ? INEXISTÊNCIA DO PEDIDO EM SEDE DE INICIAL ? INOVAÇÃO RECURSAL ? VEDAÇÃO DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA - SENTENÇA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO, E DESPROVIDO NA PARTE CONHECIDA ? DECISÃO UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 202000716856 Nº único: 0000732-57.2018.8.25.0008 - 1ª CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça de Sergipe - Relator(a): Cezário Siqueira Neto - Julgado em 14/09/2020). X- Assim, imperiosa a manutenção da sentença vergastada. XI- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, para manter a sentença fustigada por estes e seus próprios fundamentos. Fica a parte recorrente condenada ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, ora fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa os quais ficarão suspensos e somente poderão ser executados se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado deste acórdão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Recurso Inominado Cível 5412791-95.2023.8.09.0007, Rel. Fernando Ribeiro Montefusco, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 23/04/2024, DJe de 23/04/2024)” (Destaquei) No caso em tela, os autores poderiam ter proposto ação específica para obrigar a ré a providenciar a regularização documental ou, ainda, para pleitear indenização por eventuais prejuízos decorrentes do atraso na entrega, mas não a resolução de um contrato que já atingiu sua finalidade essencial e que vem sendo regularmente cumprido ao longo dos anos. É importante ressaltar que a pretensão de aplicação das penalidades contratuais em desfavor da ré pressupõe a resolução contratual e o reconhecimento de inadimplemento substancial por parte da requerida, o que não se verifica no caso em tela.Assim, é medida imperativa a improcedência do pleito rescisório e de restituição do valor total pago pelas cotas da unidade habitacional do empreendimento “JARDIM DA LAGOA CONDO-RESORT, bangalô 23, número de fração ideal 07, percentual de 7,792%.Em tempo, como já fundamentado alhures, não restou comprovada a prática do ato ilícito e nexo causal da parte ré, uma vez que o negócio jurídico se encontra perfeito e acabado.Deste modo, tenho que não há que se falar em indenização por danos morais, uma vez que não houve ato ilícito praticado pela parte ré.Logo, a improcedência deste feito é medida que se impõe.Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.Sem custas e honorários advocatícios, nos termos do artigo 55 da Lei 9.099/95.Ressalto, desde já, que a oposição de embargos protelatórios, que versem acerca da rediscussão dos termos da presente sentença ou valor da condenação, implicará na condenação da multa e sanções previstas no CPC.Havendo oposição de embargos de declaração ou interposição de recurso inominado, CERTIFIQUE sua tempestividade, promovendo à conclusão.Transitada em julgado a sentença, ARQUIVEM-SE. Morrinhos, datado e assinado eletronicamente. Raquel Rocha LemosJuíza de Direito

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