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"1003406-12.2024.5.02.0221" - Resultados da Busca – Página 53 de 53

Processo nº 1003406-65.2024.8.26.0068

ID: 337541235

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Barueri - 1ª Vara do Juizado Especial Cível e Criminal Classe: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CíVEL Nº Processo: 1003406-65.2024.8.26.0068

Data de Disponibilização: 29/07/2025

Polo Ativo:

MARIANA VIOTTO MAESTRO

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

RENATO VINICIUS CALDAS

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1003406-65.2024.8.26.0068 - Procedimento do Juizado Especial Cível - Bancários - Mariana Viotto Maestro - Vistos. Relatório dispensado, nos termos do art. 38, da Lei nº 9.099/95. Fundamento … Processo 1003406-65.2024.8.26.0068 - Procedimento do Juizado Especial Cível - Bancários - Mariana Viotto Maestro - Vistos. Relatório dispensado, nos termos do art. 38, da Lei nº 9.099/95. Fundamento e decido. Desde logo, cumpre consignar que é válida a citação postal, porquanto entregue no endereço apontado da ré (fls. 33), e o AR foi sempre recebido por pessoa identificada que não fez qualquer oposição em ressalva, o que é eficaz para fins de citação, nos termos do Enunciado 5 do FONAJE. Nesse sentido, a jurisprudência atual dispensa, inclusive, a assinatura do representante legal da empresa no aviso de recebimento: CITAÇÃO - Pessoa Jurídica - Citação por carta efetivada na pessoa de um funcionário - Validade - Adoção da Teoria da aparência Precedentes do STJ - Reconhecimento da intempestividade da contestação (TJSP, apelação n° 9252674-37.2008.8.26.0000, rel. des. Lígia Araújo Bisogni, julgado em 30.3.11). Ademais, constou da carta que a ré deveria manifestar-se nos autos, apresentando contestação, no prazo de quinze dias, mas quedou-se inerte. Assim, como não atendeu a esta determinação, embora regularmente citada e intimada, nos precisos termos dos artigos 20 e 23 da Lei 9099/95, decreto sua revelia. E analisando o relato da inicial, depreende-se tratar-se de ação visando a declaração de inexistência de relação jurídica, bem como a condenação da ré no pagamento de indenização por danos morais por cartão de crédito aberto em nome da autora por terceiro, em fraude, e apontamento indevido realizado pela ré em seu nome. O relato da inicial resta corroborado pelo boletim de ocorrência de fls. 17/18, denúncia aberta junto ao Banco do Brasil (fls. 16), a divergência entre o endereço constante da fatura de fls. 15 e o endereço efetivo da autora (fls. 12), e também de seus sobrenomes, além do comprovante do apontamento às fls. 23/24. E neste ponto, cabia à ré fazer prova da regularidade da contratação, o que não fez, diante de sua revelia. Impõe salientar que não resta dúvida sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos serviços bancários. Em face disso, deve ser ressaltado também que é indiscutível a hipossuficiência da consumidora diante dainstituiçãofinanceiraré, o que torna à autora quase impossível provar o fato constitutivo de seu direito (aliás, fato negativo), que seria, no caso, a nãosolicitação do cartão de crédito em questão. Não fosse isso, a responsabilidade dos bancos, como prestadores de serviços, em face do novo Código de Defesa do Consumidor, é objetiva. Dispõe o artigo 14 do aludido diploma que o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. O parágrafo 1º deste artigo esclarece que o serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, e o parágrafo 3º prevê que o fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar que: I- tendo prestado o serviço, o defeito inexiste; II - a culpa exclusiva do consumidor ou terceiro. E analisando o pedido de declaração de inexistência e inexigibilidade do contrato, e ainda diante do que prevê o Código de Defesa do Consumidor, e mesmo da regra de inversão doônusdaprova, por ser a autora manifestamente a parte hipossuficiente na relação, cabia ao Banco fazer prova no sentido da regularidade daabertura do cartão de crédito, o que, conforme dito, não foi feito. Neste cenário, ressalto que a ré tem o dever de ser diligente e cuidadosa na contratação com seus clientes, devendo verificar se o pretendente do serviço não está contratando em nome de outrem, ainda mais considerando as possível repercussões de uma abertura de conta em instituição financeira, o que evidente não fez. E não há como se sustentar ser a parte ré isenta de culpa, eis que somente a culpa exclusiva do terceiro é que exclui a responsabilidade do fornecedor, o que não ocorre no caso, já que a instituição financeira contribuiu para que a autora experimentasse os danos narrados na inicial, tendo em vista a presunção de negligência no momento da formalização do contrato, consistente na falta do cuidado exigível para o ato. Assim, considerando a boa-fé da consumidora, e os demais elementos dos autos, é evidente que deve ser reconhecida a inexistência de relação jurídica entre a autora e a ré, e consequentemente a inexigibilidade do débito indicado na inicial. No mais, entendo configurados os danos morais, já que a falha da ré ocasionou danos à autora, que teve apontamento feito em seu nome por dívida que não era sua, mantendo-a mesmo após reclamação administrativa. Dano moral é aquele dano que afeta a dignidade da pessoa humana. Trata-se de conduta a causar dor, vexame, sofrimento e humilhação. E no caso em análise, pelas razões acima explicitadas, os fatos narrados evidentemente causaram desgastes à autora, extrapolando o simples aborrecimento do dia-a-dia. Assim, não há como deixar de reconhecer a procedência do pedido de indenização por danos morais à autora, atentando-se, inclusive, para a dupla finalidade da reparação das lesões morais. De um lado, busca confortar a vítima, que sofreu uma lesão de cunho íntimo, a qual não se consegue avaliar, porém é possível estimá-la. De outro, nos termos da teoria do desestímulo, é necessária a imposição de uma multa de cunho preventivo, e não repressivo, ao infrator, com o intuito de que fatos semelhantes ao ocorrido não mais se repitam. Nessa linha, ...a lição do mestre Caio Mário, extraída da sua obra Responsabilidade Civil, pp. 315-316, pode nos servir de norte nessa penosa tarefa de arbitrar o dano moral. Diz o preclaro mestre: 'Como tenho sustentado em minhas Instituições de Direito Civil (v. II, n.176), na reparação por danos morais estão conjugados dois motivos, ou duas concausas: I- punição ao infrator pelo fato de haver ofendido um bem jurídico da vítima, posto que imaterial; II- pôr nas mãos do ofendido uma soma que não é um 'pretium doloris', porém o meio de lhe oferecer oportunidade de conseguir uma satisfação de qualquer espécie, seja de ordem intelectual ou moral, seja mesmo de cunho material, o que pode ser obtido 'no fato' de saber que esta soma em dinheiro pode amenizar a amargura da ofensa e de qualquer maneira o desejo de vingança' .... Não fosse isso, os danos morais também devem ser aplicados como uma punição à parte ré, para que situações como estas não mais ocorram. Sobre o caráter punitivo do dano moral, os ensinamentos de Judith Martins-Costa: Parece assim evidente que a tendência, nos diversos ordenamentos, é agregar às funções compensatória ou simbolicamente compensatória e punitiva, a função pedagógica, ou de exemplaridade, de crescente importância nos danos provocados massivamente, seja no âmbito das relações de consumo seja no dano ambiental ou nos produzidos pelos instrumentos de mass media. Este caráter de exemplaridade guarda, incontroversamente, nítido elemento penal, ao menos se tivermos, da pena, a lata e até intuitiva definição que lhe foi atribuída por Grotius: 'Malum passionis quod inflingitur propter malum actiones', ou seja, 'pena é o padecimento de um mal pelo cometimento de outro' (Os Danos à Pessoa no Direito Brasileiro e a Natureza da sua Reparação, in Revista dos Tribunais n. 89, p. 19). Admitida a existência de dano moral, urge fixar seu valor. Na fixação do quantum debeatur, não se deve olvidar que devem ser atendidos os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. E neste caso, considerando a capacidade econômica de ambas as partes, o princípio de que a indenização não pode gerar enriquecimento ilícito, e as circunstâncias específicas do caso, inclusive a gravidade das falhas da ré e as repercussões na vida da autora, entendo que caiba a ela receber indenização não no montante do pedido, mas em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos, para condenar a ré (i) para declarar inexistente a relação contratual entre as partes, e inexigível o débito apontado na inicial, cabendo a ré retirar o apontamento feito em nome da autora, no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária no valor de R$200,00, limitada a R$5.000,00, bem como (ii) ao pagamento de indenização por dano moral, no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigido monetariamente pelo índice IPCA, conforme estabelecido no art. 389, parágrafo único do Código Civil, e acrescido de juros computados pelo índice previsto no art. 406, §1º, do Código Civil, a partir desta data até o efetivo pagamento, tudo conforme alterações introduzidas pela Lei nº 14.905/2024. Consequentemente, declaro extinto o processo, com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, I, do CPC. Sem condenação em ônus sucumbenciais, por força do disposto no artigo 55 da lei 9099/95. Tendo em vista que eventual recurso só terá efeito devolutivo, considero a ré intimada a cumprir a obrigação de fazer no prazo acima estipulado, sob pena de incidência da multa. O prazo para recorrer desta sentença é de 10 (dez) dias a contar da intimação, ressaltando-se que o recurso deve ser interposto necessariamente por advogado, bem como que será recebido apenas com efeito devolutivo. No sistema dos Juizados Especiais, em caso de interposição do Recurso Inominado, deverá ser elaborada certidão antes da remessa dos autos ao Colégio Recursal. Ressalvada a hipótese de concessão de gratuidade da justiça, o preparo corresponderá: a) 1,5% (um e meio por cento), sobre o valor atualizado da causa, por meio de DARE, observado o valor mínimo de 5 UFESPs;quando não se tratar de execução de título extrajudicial b) 2% (dois por cento)sobre o valor atualizado da causa, por meio de DARE, observado o valor mínimo de 5 UFESP,quando se tratar de execução de título extrajudicial; c) Taxa judiciária de preparo, no importe de 4% (quatro por cento) sobre o valor fixado na sentença, se líquido, ou sobre o valor fixado equitativamente pelo magistrado, se ilíquido, ou ainda 4% (quatro por cento) sobre o valor atualizado atribuído à causa na ausência de pedido condenatório, por meio de DARE, observado o valor mínimo de 5 UFESPs; d) Despesas processuais, tais como aquelas atinentes ao envio de citações e intimações pela via postal, utilização de sistemas conveniados, publicação de editais etc. (recolhidas na GuO preparo será recolhido de acordo com os critérios acima estabelecidos independente de cálculo elaborado pela serventia que apenas será responsável pela conferência dos valores e elaboração da certidão para juntada aos autos. 2) Aos advogados interessados, está disponível, no site deste Tribunal, planilha para elaboração do cálculo do preparo, nos casos de interposição de Recurso Inominado. a) O acesso à planilha poderá ser realizado por meio do portal do Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir da aba Institucional Primeira Instância Cálculos de Custas Processuais Juizados Especiais Planilha Apuração da Taxa Judiciária ou diretamente pelo link https://www.tjsp.jus.br/Download/SPI/CustasProcessuais/1.PlanilhaRecursoInominado.xls b) Na planilha estão relacionados os links para emissão da guia de recolhimento da taxa judiciária (DARE), das despesas processuais (FEDTJ) e das diligências de Ofi cial de Justiça (GRD). c) Dúvidas poderão ser dirimidas exclusivamente pelo Portal de Chamados (https://suporte.tjsp.jus.br). O valor do preparo deve ser recolhido no prazo de até 48 horas após a interposição do recurso, independentemente de intimação. Não existe possibilidade de complementação, caso haja recolhimento de valor inferior ao devido, conforme restou pacificado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça (AgRg na Rcl 4.885/PE), bem como nos termos do Enunciado 80 do FONAJE: "O recurso Inominado será julgado deserto quando não houver o recolhimento integral do preparo e sua respectiva comprovação pela parte, no prazo de 48 horas, não admitida a complementação intempestiva". Certificado o trânsito em julgado, deverá a parte autora requerer o cumprimento de sentença, apresentando o valor atualizado da condenação, devendo a serventia, neste caso, intimar a ré para pagamento, nos termos do caput e §1º, do art. 523, ressalvado desde já que não haverá a incidência de honorários de advogado como previsto no referido parágrafo primeiro, porquanto inaplicáveis aos Juizados, bem como de que "não efetuado tempestivamente o pagamento voluntário, será expedido, desde logo, mandado de penhora e avaliação, seguindo-se os atos de expropriação", nos termos do §3º, do mesmo artigo. P.I.C. - ADV: RENATO VINICIUS CALDAS (OAB 318460/SP)

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Processo nº 1003406-65.2024.4.01.3602

ID: 292327782

Tribunal: TRF1 Órgão: 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Rondonópolis-MT Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1003406-65.2024.4.01.3602

Data de Disponibilização: 09/06/2025

Polo Ativo:

RONALDO LUZIANO FERREIRA

Polo Passivo:

Sentença Tipo A

Advogados:

MAURO HENRIQUE COSTA SOUSA

OAB/DF XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Rondonópolis-MT 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Rondonópolis-MT SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1003406-65.2024.4.01.3602 CLASSE: PROCED… PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Rondonópolis-MT 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Rondonópolis-MT SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1003406-65.2024.4.01.3602 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: RONALDO LUZIANO FERREIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: MAURO HENRIQUE COSTA SOUSA - DF38242 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: FELIPE AFFONSO CARNEIRO - RJ118903 SENTENÇA Trata-se de ação pelo procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por RONALDO LUZIANO FERREIRA em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em que objetiva a suspensão/cancelamento de leilão extrajudicial relativo a contrato de financiamento habitacional, bem como a nulidade do procedimento de execução extrajudicial de retomada do imóvel, em razão da ausência de notificação pessoal. Narra a parte autora, em essência, que: i) em 06/04/2016, celebrou com a CEF e com o vendedor, Carlos Cezar de Almeida Macedo, o Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro de Habitação – Carta de Crédito Individual FGTS / Programa Minha Casa Minha Vida – CCFGTS/PMCMV – SFG com utilização do FGTS, para aquisição de uma casa residencial (matrícula nº 4932 – CRI de Pedra Preta/MT); ii) os recursos concedidos pela CEF foram de R$ 72.000,00, com prazo de amortização de 360 meses. O valor da compra e venda foi de R$ 90.000,00. Recursos do FGTS no valor de R$ 2.989,83, além de seus recursos próprios no valor de R$ 7.443,17; iii) com a cópia do procedimento das notificações do devedor fiduciante, constata-se que não foi notificado para purgar a mora. Juntou procuração, declaração de hipossuficiência econômica e documentos. Por meio da Decisão de ID 2147715151, o pedido urgente foi indeferido e concedida a gratuidade da justiça. Citada, a CEF ofertou contestação (ID 2153663915), seguida de documentos. Aduziu, em síntese, que: i) A lei atribui ao Oficial do Registro de Imóveis a responsabilidade pelo procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Àquele agente do Estado incumbe, assim, zelar pela regularidade do procedimento até a consolidação da propriedade; ii) O leilão público para a alienação do bem ocorrerá independentemente de intimação pessoal do fiduciante, uma vez consolidada a propriedade em seu nome. Não houve réplica. É o relatório. DECIDO. Considerando que o conjunto probatório juntado aos autos é suficiente para o deslinde da questão, promovo o julgamento antecipado do pedido, nos termos do art. 355, II, do CPC. De início, vale anotar ser firme a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297) pela aplicabilidade dos princípios do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo bancário. Nada obstante, isso não significa automática e imperativamente a nulidade de toda e qualquer cláusula tida como prejudicial ao interesse financeiro do consumidor, que firma livremente um contrato com instituição financeira. Até quando se verifica o prejuízo financeiro, a nulidade pressupõe previsão contratual que imponha desvantagem exagerada ao consumidor (artigo 51, inciso IV, do CDC), ofendendo os princípios fundamentais daquele sistema jurídico, restringindo direitos ou obrigações inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio, ou se mostrando excessivamente onerosa para o consumidor, considerada a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso (artigo 51, parágrafo 1º, do CDC). Também não implica nulidade contratual a natureza adesiva dos ajustes. Com efeito, sendo a elaboração unilateral das cláusulas contratuais inerente ao contrato de adesão, e encontrando-se esta espécie contratual expressamente autorizada pelo Código de Defesa do Consumidor (artigo 54), seria ilógico que a unilateralidade pudesse ser tomada, em abstrato, como causa suficiente ao reconhecimento da nulidade ou abusividade do ajuste. Cumpriria ao autor, portanto, demonstrar as causas concretas e específicas do suposto abuso ou nulidade das cláusulas do contrato que pretende controverter, o que não logrou realizar nos autos, relativamente no que tange ao procedimento adotado para a consolidação da propriedade, conforme será adiante minudenciado. Estabelecidas essas premissas, a essência da controvérsia consiste em aferir a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade imóvel efetivado pela CEF, relativo a bem dado em garantia em contrato de mútuo firmado entre as partes, à luz dos comandos da Lei nº 9.514/97, e das disposições contratuais previamente assumidas. Nota-se que o demandante erige o cerne de suas teses sobre a alegação de que não houve a intimação do inadimplemento do débito relacionado ao imóvel financiado. De análise detida, é possível verificar que a parte autora firmou com a instituição financeira ré um “Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro de Habitação - Carta de Crédito Individual FGTS / Programa Minha Casa Minha Vida – CCFGTS/PMCMV – SFH com Utilização do FGTS do(s) Devedor(es)”, firmado aos 06 de abril de 2016 (ID 2147188290), com vistas à aquisição de imóvel residencial, no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário (R.2 da matrícula Nº 4932 - ID 2147188325). A alienação fiduciária transmite para o credor fiduciário a propriedade do imóvel dado em garantia, sob condição resolutiva de pagamento da dívida objeto do contrato principal. Se, ao contrário, o devedor fiduciante descumpre a obrigação, a propriedade se consolida em nome do credor, o qual poderá aliená-la em procedimento extrajudicial, obedecidas as exigências da Lei nº 9.514/97. Desse modo, por intermédio do sobredito instituto, o imóvel sob análise não pertence – desde o momento da celebração do contrato de garantia fiduciária – ao patrimônio da parte autora, mas ao patrimônio da instituição bancária, que poderá, mediante a inadimplência contratual, adotar providências para consolidar-se na propriedade e obter a posse direta do imóvel, como parece ser o caso dos autos. Entretanto, a conduta da instituição financeira ré, a fim de que se invista plenamente na qualidade de proprietária e possuidora direta, deverá pautar-se estritamente pelas balizas traçadas na Lei nº 9.514/97, em especial no que tange aos procedimentos de constituição do devedor em mora, fase prévia e imprescindível à consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Na espécie, oportuno registrar algumas regras atinentes ao tema, previstas no sobredito diploma legal, à época dos fatos: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. [...] Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. [...] § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. [...] § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. [...] Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. No caso em análise, é cristalina a ocorrência de inadimplemento da parte promovente quanto às parcelas entabuladas no contrato, conforme confessados em sua peça inicial (ID 2153664213). No ponto, é de se ressaltar que o simples inadimplemento de pelo menos 3 (três) prestações já daria azo ao vencimento antecipado da dívida, com a consequente retomada do imóvel pela instituição credora, assim como dispõem os comandos normativos acima. Quanto às formalidades do procedimento executivo extrajudicial conduzido pela CEF, é oportuno ressaltar que não há quaisquer evidências de que não tenham sido observadas as formalidades da Lei nº 9.514/97. Isso porque a documentação acostada aos autos demonstra que o Cartório de Registro de Imóveis realizou ao menos 3 (três) tentativas de notificação pessoal do autor, no endereço do imóvel objeto do contrato (Rua B, quadra 16 – lote 6-A – loteamento Colina Verde – Pedra Preta/MT), nos seguintes termos (ID 2147188340 – pág. 6): C E R T I F I C O e dou fé que de acordo com o § 2º do artigo 160 da Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos) que o senhor RONALDO LUZIANO FERREIRA, inscrito no CPF/MF sob o nº 010.569.951-90, não foi notificada, em virtude de não o localizar no endereço, Rua B, Quadra 16, Lote 06/A, no loteamento Colina Verde, nesta cidade e comarca de Pedra Preta-MT, conforme informou o Sr. por ALESSANDRO JOSE VIEIRA, registrador substituto designado como responsável pelo cumprimento das Notificações pelo Oficial Registrador HUDSON FRANKLIN FELIPETTO MALTA. Ressalta-se, que foram realizadas três diligencia, a saber: a primeira diligencia, aos 01/12/2022 ás 17:26hs, a segunda diligencia, aos 14/12/2022 as 17:19hs, e a terceira diligencia, aos 27/12/2021 as 11:42hs, finalizada a notificação na data de hoje, Dou Fé. (grifei) Foi então que se expediu o Edital de Notificação nº 02/2023, datado de 09 de janeiro de 2023 (ID 2147188340 – pág. 14), com os seguintes dizeres: [...] Por não ter notificado pessoalmente o Sr. RONALDO LUZIANO FERREIRA, CPF: 010.569.951-90, Fica por EDITAL neste Cartório o presente Ofício nº 35600/2022 com a projeção detalhada de débitos para fins de purga no Registro de Imóveis, para que seja dada a ciência de REQUERIMENTO expedido pelo NOTIFICANTE, CAIXA ECONOMICA FEDERAL, e sejam adotadas as medidas Legais Cabíveis. O edital em questão foi publicado no jornal A TRIBUNA: na edição de sábado e domingo, 14 e 15 de janeiro de 2023 (ID 2147188340 – 16); na edição de sexta-feira, 13 de janeiro de 2023 (ID 2147188340 – pág. 17); e na edição de quinta-feira, 12 de janeiro de 2023 (ID 2147188340 – pág. 18). Escoados os prazos, foi, então, constituído em mora, nos termos da CERTIDÃO de ID 2147188340 – pág. 15: C E R T I F I C O e dou fé que, em 31/01/2023, decorreu o prazo para purgação da mora de quinze (15) dias, sem o comparecimento do devedor fiduciante RONALDO LUZIANO FERREIRA, inscrito no CPF/MF sob o nº 010.569.951-90, para pagamento da dívida nesta Serventia. Assim, é evidente que o autor foi notificado POR EDITAL, uma vez que não fora localizado no imóvel objeto do financiamento (em dias e horários diversos), não havendo que se falar em ilegalidade na condução do procedimento expropriatório do imóvel. Ademais, não há nos autos qualquer elemento capaz de ilidir o cumprimento, por parte da empresa pública ré, das exigências fixadas na Lei nº 9.514/1997. Ao contrário, as provas documentais dos autos demonstram cabalmente que a Caixa Econômica Federal se conduziu fielmente pelas diretrizes traçadas no citado diploma legal. Logo, considerando que o contrato objeto dos autos tem natureza de mútuo habitacional garantido por alienação fiduciária, regida pela Lei nº 9.514/1997, inexistem fundamentos jurídicos para obstar a consolidação da propriedade em nome da ré. A par disso, na trilha de diversos precedentes jurisprudenciais, o pleito de suspensão ou anulação de procedimento de execução extrajudicial de contrato com garantia fiduciária, fundado na inobservância às regras estabelecidas pela Lei nº 9.514/97, deve estar aliado à pretensão de purgar da mora, circunstância esta não evidenciada nos autos, na medida em que o autor sequer manifestou o intento de providenciar o depósito judicial do valor da dívida, ou mesmo apresentou proposta de acordo neste sentido. A propósito do tema, trago à colação os seguintes julgados: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. I - As razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da Lei 9.514/97 são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução extrajudicial pelo Decreto-lei 70/66. Ademais, o artigo 39, I da Lei 9.514/97 faz expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66. No âmbito do SFH e do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas legais se confundem em larga medida. II - O procedimento próprio previsto pelo Decreto-lei 70/66 garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a notificação para a purgação da mora (artigo 31, § 1º), não sendo incomum, mesmo nessa fase, que o credor proceda à renegociação das dívidas de seus mutuários, ainda que não tenha o dever de assim proceder. No mesmo sentido é o artigo 26, caput e §§ 1º, 2º e 3º da Lei 9.514/97. III - Não é negado ao devedor o direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento antes do inadimplemento, ou, mesmo com a execução em curso, o direito de apontar irregularidades na observância do procedimento em questão que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora. IV - A matéria é objeto de ampla e pacífica jurisprudência nesta Corte, em consonância com o entendimento ainda dominante no Supremo Tribunal Federal, segundo o qual o Decreto-lei nº. 70/66 foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988. V - No tocante ao regramento do Decreto-lei 70/66, é corriqueira a alegação de irregularidade na execução em virtude da escolha unilateral do agente fiduciário pela mutuante, a qual, todavia, não se baseia em previsão legal ou contratual. A exigência de notificação pessoal se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, é possível a notificação por edital, nos termos do artigo 31, § 2º do Decreto-lei 70/66 e artigo 26, § 4º da Lei 9.514/97. VI - É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. (...) XVI - Apelação parcialmente provida. Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por unanimidade, dar parcial provimento à apelação para condenar a CEF a comprovar o valor da dívida na data da arrematação do imóvel, bem como devolver à parte Autora eventuais valores sobressalentes aos necessários para sua quitação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (APELAÇÃO CÍVEL - 2239555 0018078-16.2015.4.03.6105, Rel. Des. Federal VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - Primeira Turma, e-DJF3 Judicial 1 de 12.11.2018). PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. APELAÇÃO IMPROVIDA. I - As razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da Lei 9.514/97 são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução extrajudicial pelo Decreto-lei 70/66. Ademais, o artigo 39, I da Lei 9.514/97 faz expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66. No âmbito do SFH e do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas legais se confundem em larga medida. II - O procedimento próprio previsto pelo Decreto-lei 70/66 garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a notificação para a purgação da mora (artigo 31, § 1º), não sendo incomum, mesmo nessa fase, que o credor proceda à renegociação das dívidas de seus mutuários, ainda que não tenha o dever de assim proceder. No mesmo sentido é o artigo 26, caput e §§ 1º, 2º e 3º da Lei 9.514/97. III - Não é negado ao devedor o direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento antes do inadimplemento, ou, mesmo com a execução em curso, o direito de apontar irregularidades na observância do procedimento em questão que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora. IV - A matéria é objeto de ampla e pacífica jurisprudência nesta Corte, em consonância com o entendimento ainda dominante no Supremo Tribunal Federal, segundo o qual o Decreto-lei nº. 70/66 foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988. V - No tocante ao regramento do Decreto-lei 70/66, é corriqueira a alegação de irregularidade na execução em virtude da escolha unilateral do agente fiduciário pela mutuante, a qual, todavia, não se baseia em previsão legal ou contratual. A exigência de notificação pessoal se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, é possível a notificação por edital, nos termos do artigo 31, § 2º do Decreto-lei 70/66 e artigo 26, § 4º da Lei 9.514/97. VI - É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. VII - Em suma, não prosperam as alegações de inconstitucionalidade da execução extrajudicial e de descumprimento do procedimento previsto pelo Decreto-lei 70/66 e pela Lei 9.514/97. VIII - A parte Autora teve a oportunidade de realizar acordo com a parte Ré em audiência de conciliação, o que restou infrutífero. Se pretendia purgar a mora, poderia ter requerido a realização de depósito em juízo dos valores em atraso. Na ausência de qualquer irregularidade do procedimento levado a cabo pela parte Ré, a mera declaração de intenção de purgar a mora não é suficiente para atingir a validade do procedimento. IX - Apelação improvida. Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (APELAÇÃO CÍVEL - 2276240 0003126-42.2015.4.03.6134, Rel. Juiz convocado RENATO BECHO, TRF3 - Primeira Turma, e-DJF3 Judicial 1 de 29.01.2018). Assim, não satisfeita a prestação correspondente ao depósito análogo à purgação da mora à época da notificação da parte ré, nem mesmo durante o trâmite desta demanda, o autor não poderá exigir o desfazimento da consolidação e a consequente alienação do imóvel realizado pela parte contrária, pois não manifestou a intenção de pagar o débito mediante a dita purgação da mora, consoante a jurisprudência retratada e de acordo com o instituto da “exeptio nom adimplenti contractus”, segundo o qual nenhum dos contratantes poderá, antes de cumprir a sua obrigação, exigir do outro que o faça (art. 476, do Código Civil[1]). Logo, de rigor a improcedência da pretensão autoral. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos na peça de ingresso, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I do CPC. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §§ 2º e 4º/CPC), verbas que ficam com a exigibilidade suspensa, em razão da gratuidade da justiça concedida. Transcorrido em branco o prazo recursal, arquivem-se os autos, com baixa na Distribuição. Intimem-se. RONDONÓPOLIS, data e hora da assinatura. (assinatura digital) Juiz(a) Federal indicado(a) no rodapé [1] Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

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Processo nº 1003406-62.2024.8.11.0010

ID: 339418329

Tribunal: TJMT Órgão: 1ª VARA DE JACIARA Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1003406-62.2024.8.11.0010

Data de Disponibilização: 31/07/2025

Polo Ativo:

RAMAO MARQUES PAVAO

Polo Passivo:

Sentença

Advogados:

EDSON LEANDRO BURIGO

OAB/MT XXXXXX Desbloquear

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA DE JACIARA SENTENÇA Processo: 1003406-62.2024.8.11.0010. Vistos, etc. Trata-se de ação declaratória de inexistência de relação jurídica e condenatória d… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA DE JACIARA SENTENÇA Processo: 1003406-62.2024.8.11.0010. Vistos, etc. Trata-se de ação declaratória de inexistência de relação jurídica e condenatória de repetição de indébito e de indenização por dano moral proposta por RAMAO MARQUES PAVAO contra CONFEDERAÇÃO BRASILEIRA DE APOSENTADOS, PENSIONISTAS E IDOSOS, partes qualificadas na petição inicial. A parte autora aduz, em suma, que a requerida vem procedendo descontos de “Contribuição SINDICATO/COBAP” em seu benefício previdenciário, sem que tenha contratado o serviço ou autorizado os descontos. Destaca-se dos pedidos da autora, a inversão do ônus da prova. O recebimento da petição inicial e a concessão de assistência jurídica gratuita deram-se no pronunciamento de id. 178158891. O requerido ofereceu contestação ao id. 181364634 não arguindo preliminares e no mérito, contrapôs à pretensão autoral. Realizada audiência de conciliação, não houve composição amigável entre as partes (id. 183440409). A requerente impugnou a contestação à id. 184408300, ratificando os termos de sua pretensão. Saneado e organizado o processo (id. 188755520), a as partes pugnaram pela realização de perícia grafotécnica. Renuncia ao mandato acostado pela ré à id. 193880417. Nomeado perito, este aceitou o encargo (id. 197019278), porém a parte ré deixou de pagar os honorários periciais. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Fundamento e decido. I. Inversão do ônus da prova: Sabe-se que para a inversão do ônus da prova, consubstanciada no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, devem ser examinados os requisitos legais: a verossimilhança das alegações e a hipossuficiência. Ressalto, que a teoria da distribuição do ônus da prova flexibiliza ao juiz a distribuição do ônus probatório conforme seu livre convencimento. Desta forma, aquela visão estática que, aprioristicamente, obriga ao autor provar os fatos constitutivos de seu direito invocado, e, ao réu, os fatos obstativos da pretensão contra ele articulada, sem levar em consideração as condições probatórias de cada parte, não condiz com os preceitos da atual sistemática do Processo Civil Brasileiro, que busca dar maior subsídio à parte hipossuficiente da relação processual, isto é, sobre quem não tem condições de fazer a melhor prova capaz de lhe assegurar o direito por ela invocado. A propósito, in casu a pretensão autoral se ampara na adução de que a autora não contratou o negócio jurídico, pelo que o fato constitutivo do seu direito é negativo e não lhe incumbe a produção de provas sobre ele, considerando que a exigência de comprovação de fatos negativos (chamada de “prova diabólica”) é incompatível com o ordenamento jurídico pátrio, como vemos a seguir: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. ÔNUS DA PROVA. AUTOR. FATO CONSTITUTIVO. ART. 373, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. PROVA NEGATIVA (DIABÓLICA). EXTREMAMENTE DIFÍCIL OU IMPOSSÍVEL DE PROVAR. FATO NEGATIVO. NÃO CABIMENTO NO ORDENAMENTO JURÍDICO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cabe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo do seu direito, nos termos do artigo 373, inciso I do Código de Processo Civil de 2015 - CPC/15. 2. Configura-se prova negativa (diabólica) a que for extremamente difícil ou impossível de provar, como no caso de fato negativo, sendo proibida no ordenamento jurídico. 3. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO. Sentença mantida. (TJDFT- Acórdão n.1079060, 20160710157686APC, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 21/02/2018, Publicado no DJE: 07/03/2018. Pág.: 251/254). APELAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL – AGRAVO RETIDO - CÉDULA DE CRÉDITO RURAL - VENCIMENTO ANTECIPADO DO TÍTULO – PRESCRIÇÃO TRIENAL - TERMO INICIAL – DATA DO VENCIMENTO PREVISTO NO CONTRATO – PRETENSÃO EXECUTIVA NÃO PRESCRITA - RECURSO DESPROVIDO - PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA –INOCORRÊNCIA – PRELIMINAR REJEITADA - MÉRITO – EXCESSO DA EXECUÇÃO – IRRESIGNAÇÃO BASEADA EM FUNDAMENTAÇÃO NÃO ABORDADA PELA SENTENÇA – FALTA DE DIALETICIDADE – NÃO CONHECIMENTO DA MATÉRIA - INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - MULTA MORATÓRIA - REDUÇÃO – IMPOSSIBILIDADE - JUROS REMUNERATÓRIOS – FALTA DE INTERESSE RECURSAL – CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – NÃO CONTRATAÇÃO – COBRANÇA INDEMONSTRADA - RECURSO DESPROVIDO. [...] 5. A comprovação da realização de requerimento cabe ao devedor/executado. Até porque, não haveria como exigir do banco credor prova de fato negativo (inexistência de pedido para a repactuação da dívida), uma vez que seria equivalente a prescrever a produção de prova diabólica, justamente pela impossibilidade ou extrema dificuldade de realização. [...] (TJMT - N.U 0008633-43.2013.8.11.0040, REL. DES. SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 28/02/2018, Publicado no DJE 02/03/2018) (grifei). Entretanto, saliento que a consumidora/requerente não estará totalmente desincumbida do onus probandi, impondo-lhe demonstrar, ao menos minimamente, os fatos constitutivos de seu direito. Neste sentido: RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - INTERRUPÇÃO DO FORNECIMENTO DE ENERGIA - ASSENTAMENTO SANTA TEREZA - ROMPIMENTO DE CABO - CASO FORTUITO - RESTABELECIMENTO DENTRO DE PRAZO RAZOÁVEL - FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO NÃO VERIFICADA - AUSÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1 - Trata-se de relação de consumo que opera a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, inciso VIII, do CDC, que não importa em desonerar o reclamante da comprovação mínima de suas alegações e dos fatos constitutivos do seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. 2 - Conquanto a concessionária de energia elétrica não possa ser responsabilizada pela interrupção do fornecimento, pois decorrente de caso fortuito, é certo que deve responder pelo imediato restabelecimento do serviço. Assim, quando for verificada a demora no restabelecimento da rede, poderá ser responsabilizada pelos danos suportados pelo consumidor. 3 - In casu, verifica-se que o restabelecimento da energia ocorreu no prazo de 24 horas, sendo, portanto, razoável. 4 - Dano moral não configurado na hipótese dos autos. 5 - Sentença mantida por seus próprios fundamentos, consoante previsão do art. 46 da Lei nº 9.099/95. (TJMT - N.U 8010561-84.2017.8.11.0028, TURMA RECURSAL, VALDECI MORAES SIQUEIRA, Turma Recursal Única, Julgado em 11/02/2020, Publicado no DJE 13/02/2020). Desta forma, defiro a inversão do ônus da prova com as ressalvas expostas. II. Impugnação à justiça gratuita concedida à parte autora: O requerente, quando solicitou a concessão da benesse, apresentou o comprovante de sua fonte de renda, benefício previdenciário de aposentadoria. Assim, demonstrada a condição de hipossuficiência, o juízo deferiu o pedido. A requerida, porém, suscita a preliminar de forma genérica, apenas defendendo que a simples afirmação do autor de que é hipossuficiente é insuficiente para a concessão da gratuidade da justiça, porém, como dito, não houve simples afirmação, a insuficiência de recursos foi provada. A propósito, tendo o juízo apreciado o preenchimento dos requisitos legais no momento do recebimento da inicial e concedido o benefício ao autor, o requerido, em caso de discordância, deveria trazer elementos até então desconhecidos no processo e hábeis a evidenciar a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade e não se contentar em apresentar irresignação genérica como fez. Portanto, rejeito a preliminar arguida. III. Requerimento da ré de concessão de assistência jurídica gratuita: A requerida pede a concessão de assistência jurídica gratuita sem, contudo, comprovar a insuficiência de recursos. Assim, indefiro o pedido de justiça gratuita. IV. Mérito: Primeiro, verifica-se que o causídico do requerido renunciou o mandado e comprovou a renúncia, sendo desnecessária a intimação da parte para constituir novo causídico. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL – EXECUÇÃO – EXTINÇÃO DO FEITO, SEM JULGAMENTO DO MÉRITO – AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL – DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO QUANDO DEMONSTRADO QUE A PARTE FOI NOTIFICADA PELO ADVOGADO - VALIDADE DA INTIMAÇÃO POR MEIO ELETRÔNICO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. “A renúncia de mandato regularmente comunicada pelo patrono ao seu constituinte, na forma do art. 112 do NCPC, dispensa a determinação judicial para intimação da parte objetivando a regularização da representação processual nos autos, sendo seu ônus a constituição de novo advogado” (STJ - AgInt no AREsp nº 979.062/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, T3, J.: 24.04.2018). Quando a ação tramita por meio do Processo Judicial Eletrônico – PJE e, estando a pessoa jurídica devidamente cadastrada nos sistemas de processo em autos eletrônicos, todas as citações e intimações deverão ser realizadas exclusivamente pela via eletrônica. (N.U 1019345-96.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/07/2022, Publicado no DJE 07/07/2022) Ainda, diante da inércia da parte ré em proceder o pagamento dos honorários periciais, resta precluso a realização da prova. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTESTAÇÃO DE ASSINATURA. ÔNUS DA PROVA. PARTE QUE APRESENTOU O DOCUMENTO . PERÍCIA GRAFOTÉCNICA. HONORÁRIOS PERICIAIS. VALOR MANTIDO. Recurso interposto contra decisão que reconheceu a preclusão da discussão do ônus de arcar com a prova pericial e que arbitrou os honorários periciais em R$ 4 .800,00, determinando-se o seu recolhimento pelo réu. Primeiro, mantém-se a atribuição do ônus da prova. De regra, quando se trata de contestação de assinatura, o ônus de provar a autenticidade do documento é da parte que produziu a prova em Juízo. Alegada a falsificação do contrato acostado, atribui-se o ônus probatório à parte que apresentou o documento . Inteligência da regra prevista no inciso II, do art. 429, do CPC. E, como desdobramento do ônus da prova, também será da parte o ônus financeiro. Incidente o tema repetitivo nº 1061 apreciado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça . Precedentes desta Turma Julgadora. E segundo, mantém-se o valor dos honorários periciais. Ao fixar a remuneração do perito, o magistrado deve levar em conta as circunstâncias do processo, respeitados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Razoabilidade do valor fixado pelo juízo de primeiro grau . DECISÃO MANTIDA. AGRAVO IMPROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2059117-48.2024 .8.26.0000 Guarulhos, Relator.: Alexandre David Malfatti, Data de Julgamento: 05/04/2024, 12ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/04/2024) Ademais, não constato necessidade de audiência para produção de prova oral ou de diligências judiciais para complementação dos subsídios probatórios trazidos ao bojo do caderno processual. Diante disso e ressaltando que os documentos acostados são suficientes para a análise do mérito, conforme faculta o artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil, passo ao julgamento do mérito. A lide cinge a existência de negócio jurídico entabulado entre as litigantes consistente da denominada “Contribuição SINDICATO/COBAP”. Apresentada contestação, a parte requerida esclarece acerca da legalidade dos descontos, alegando a inexistência de danos morais e enriquecimento sem causa. Nesse ponto, insta destacar que o ônus da prova da existência e validade de negócio jurídico era do requerido, visto que o fato constitutivo do direito do autor, ou seja, a inexistência da relação é negativo, não incumbindo, assim, a este a produção de prova acerca dele, considerando que a exigência de comprovação de fatos negativos, denominada “prova diabólica”, é incompatível com o ordenamento jurídico pátrio. Neste sentido: RECURSO INOMINADO – RELAÇÃO DE CONSUMO – DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO – INSCRIÇÃO EM SERASA – DANO MORAL – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA PARTE RECLAMANTE – TELAS SISTÊMICAS – PROVA UNILATERAL E SEM VALOR PROBATÓRIO – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÕES PREEXISTENTES (SÚMULA 385 STJ) – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.A tese de defesa da parte Recorrida se baseia em telas sistêmicas, as quais, conforme entendimento sedimentado pela Turma Recursal Única, são provas unilaterais desprovidas de qualquer valor probatório.Em razão do deferimento da inversão do ônus da prova, a incumbência de comprovar a existência do contrato, a origem da dívida, sua legitimidade e a legalidade da restrição apontada é da empresa Ré, ante a hipossuficiência técnica do consumidor.Diante da inexistência de provas da contratação dos serviços questionados, seja ela expressa, através de assinatura de contrato, ou verbal, através de canais de atendimento telefônico, os débitos vinculados a estes contratos são inexigíveis, não podendo exigir de quaisquer das partes, tampouco do consumidor, a produção de prova ou contraprova de fato negativo.Reconhecendo a inexigibilidade dos débitos, também é indevida a restrição apontada.No entanto, o pleito indenizatório é improcedente, haja vista a existência de restrições pretéritas, aplicando-se o teor da Súmula 385, do STJ.Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJMT - N.U 8011228-10.2015.8.11.0006, RECURSO INOMINADO, NÃO ENCONTRADO, Julgado em 08/10/2018, Publicado no DJE 09/10/2018) (grifei). AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. ÔNUS DA PROVA. AUTOR. FATO CONSTITUTIVO. ART. 373, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. PROVA NEGATIVA (DIABÓLICA). EXTREMAMENTE DIFÍCIL OU IMPOSSÍVEL DE PROVAR. FATO NEGATIVO. NÃO CABIMENTO NO ORDENAMENTO JURÍDICO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cabe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo do seu direito, nos termos do artigo 373, inciso I do Código de Processo Civil de 2015 - CPC/15. 2. Configura-se prova negativa (diabólica) a que for extremamente difícil ou impossível de provar, como no caso de fato negativo, sendo proibida no ordenamento jurídico. 3. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO. Sentença mantida. (TJDFT- Acórdão n.1079060, 20160710157686APC, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 21/02/2018, Publicado no DJE: 07/03/2018. Pág.: 251/254) (grifei). Nesse viés, considerando que o requerido não logrou êxito em atender ao seu onus prabandi quanto à validade do negócio jurídico, impera-se a procedência da pretensão autoral declaratória. Prosseguindo, considerando que em consequência o valor dos descontos não é devido ao requerido, as prestações que foram recebidas deverão ser restituídas, é o que nos diz o artigo 876 do Código Civil: “Todo aquele que recebeu o que lhe não era devido fica obrigado a restituir; obrigação que incumbe àquele que recebe dívida condicional antes de cumprida a condição”. Além disso, aplica-se a regra do artigo 42 do CDC, in verbis: Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável. (grifei). Logo, também se revela procedente a pretensão autoral de condenação à repetição em dobro das prestações pagas indevidamente. Por outro lado, a pedido da Controladoria-Geral da União (CGU), a juíza federal Luciana Raquel Tolentino de Moura, da 7a Vara Federal do Distrito Federal, promoveu o bloqueio de R$ 2,8 bilhões em bens e ativos financeiros de associações, empresas e pessoas físicas investigadas por suspeita de fraudes contra aposentados e pensionistas. Nesse passo, conforme amplamente divulgado, o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) promoverá a devolução, por via administrativa, a todos os aposentados e pensionistas que sofreram descontos referentes a mensalidades associativas em seus benefícios previdenciários ( https://www.cnnbrasil.com.br/economia/macroeconomia/fraude-no-inss-passoapasso-para-contestar-descontoepedir-ressarcimento/ e https://oglobo.globo.com/economia/noticia/2025/05/09/fraudes-no-inss-veja-qual-seraocaminho-da-devolucao-dos-descontos-irregulares-aos-aposentados.ghtml). Para tanto, foi disponibilizada página específica para consulta dos valores descontados e para apresentação de pedidos de reembolso, acessível pelo endereço: https://www.gov.br/pt-br/servicos/consultar-descontos-de-entidades-associativas. Ademais, o INSS ampliou o atendimento ao público que deseja reaver descontos realizados em seus benefícios, disponibilizando atendimento presencial nas agências dos Correios, especialmente em localidades que não contam com unidades próprias do Instituto, em casos de dificuldade de solicitação virtual (https://www.gov.br/previdencia/pt-br/noticias/2025/maio/beneficiarios-do-inss-comecamaser-atendidos-nas-agencias-dos-correios, https://www.gov.br/previdencia/pt-br/noticias/2025/maio/consultealista-de-agencias-dos-correios-para-atendimento-sobre-descontos-indevidos e https://www.gov.br/previdencia/pt-br/noticias/2025/junho/correios-ja-atenderam-mais-de-100-mil-aposentados ). Ainda, a existência de um provimento administrativo extraordinário, realizado pelo Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), destinado à restituição dos valores descontados indevidamente dos benefícios previdenciários, evidencia que a via administrativa é instrumento eficaz e adequado para a satisfação do direito do autor. Importa destacar, por fim, o risco de bis in idem, consistente na duplicidade de recebimento dos valores descontados indevidamente, caso se permita a cumulação da restituição administrativa com eventual satisfação judicial, o que é vedado pelo ordenamento jurídico por ferir os princípios da segurança jurídica e da vedação ao enriquecimento sem causa. Assim, havendo o recebimento dos valores descontados indevidamente por meio da via administrativa, deverá a parte autora informar e comprovar tal fato imediatamente no curso do cumprimento de sentença, a fim de evitar o bis in idem. Consequentemente, também é evidente a configuração do dano moral, pois as deduções indevidas em aposentadoria do autor resultam em dano moral in re ipsa, ou seja, presumido, atrelado ao próprio fato, como vemos da jurisprudência do egrégio TJMT: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. EMPRÉSTIMO CONSIGNADO EM BENEFÍCIO PREVIDENCIÁRIO. INEXISTÊNCIA DE CONTRATAÇÃO. INSTRUMENTO CONTRATUAL APRESENTADO DIVERSO DO QUE ESTÁ SENDO DISCUTIDO PELO APELANTE. CONTRATAÇÃO NÃO COMPROVADA. RELAÇÃO JURÍDICA INEXISTENTE. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR ARBITRADO EM CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. DESCONTO INDEVIDO DE PARCELAS. RESITUIÇÃO EM DOBRO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Em termos de provas, mesmo com a aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova, em face da hipossuficiência da parte, deve esta demonstrar, ainda que de forma mínima, que tem o direito pretendido. Suas alegações, baseadas no CDC, não gozam de presunção absoluta de veracidade. 2. Não comprovada a contratação, tem-se por inexistente a dívida, e as deduções efetivadas indevidamente na aposentadoria configuram ato ilícito passível de reparação. O dano moral daí decorrente é presumido, dispensa prova. 3. Para a fixação da quantia indenizatória, deve-se levar em consideração a extensão do dano, ao comportamento dos envolvidos, às condições econômicas das partes, à repercussão do fato, além da observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como o caráter punitivo e pedagógico da condenação, a fim de que não se caracterize enriquecimento ilícito. 4. Recurso provido. (TJMT - N.U 0003112-26.2018.8.11.0046, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/07/2019, Publicado no DJE 05/08/2019) (grifei). APELAÇÃO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE CARTÃO DE CRÉDITO CONSIGNADO - REALIZAÇÃO MEDIANTE FRAUDE - DESCONTO INDEVIDO NOS PROVENTOS - RELAÇÃO JURÍDICA INEXISTENTE - RETORNO AO STATU QUO – PREJUÍZOS EXTRAPATRIMONIAIS CONFIGURADOS - VALOR FIXADO COM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE - RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES - INEXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Cabe ao réu comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, o que nas ações declaratórias de inexistência de débito refere-se à prova da dívida. Não demonstrada a regularidade na contratação, tem-se por inexistente a dívida e os descontos efetivados indevidamente na aposentadoria configuram ato ilícito passível de reparação. O dano moral daí decorrente é presumido, dispensa comprovação. As instituições financeiras respondem objetivamente por fortuito interno relativo a fraudes e delitos praticados por terceiros no âmbito de operações bancárias (Súmula 479 do STJ).O montante indenizatório deve atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como ao caráter satisfativo-pedagógico da medida. Os descontos indevidos são restituídos na forma simples quando não demonstrada a má-fé. (N.U 0005023-95.2015.8.11.0008, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/07/2019, Publicado no DJE 24/07/2019) (grifei). Prosseguindo, quanto à sua quantificação é sabido que no dano moral não há indenização propriamente dita (ou reparação integral do dano), mas compensação ou satisfação moral a ser dada por aquilo que o agente fez ao prejudicado; isto sem contar com o fato de que a indenização por dano moral tem, também, caráter de pena a demonstrar que o ordenamento jurídico como um todo reprova o ato do ofensor e se preocupa com o ofendido. Ao decidir a lide o julgador deve pautar a decisão no juízo de ponderação, considerando o caráter sancionatório e o caráter compensatório da indenização, ao mesmo tempo em que tem em conta que a indenização não deve resultar em enriquecimento sem causa para a parte postulante. Dessa forma, entendo que a indenização tem que ser arbitrada de forma razoável, ponderada e proporcional ao dano sofrido, evitando o enriquecimento sem causa de uma parte, ou o empobrecimento de outra, ou seja, uma compensação, que seria de lenitivo ao dano experimentado. Após tais ponderações e considerando, ainda, as condições sociais e financeiras da parte autora (beneficiária da justiça gratuita), entendo ser suficiente para compensar o abalo sofrido o quantum de R$ 3.000,00 (três mil reais). Por todo o exposto, julgo procedente a pretensão autoral para: Declarar a inexistência do negócio jurídico entre as partes referente ao desconto denominado “Contribuição SINDICATO/COBAP”. Condenar a requerida à restituição em dobro do valor das parcelas descontadas no benefício previdenciário referentes ao negócio jurídico declarado inexistente neste momento, com incidência de juros de 1% ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INPC a contar do desconto indevido; Condenar o requerido, ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) com incidência dos juros de mora a partir do evento danoso à razão de 1% (um por cento ao mês) e correção monetária pelo INPC a contar da data do arbitramento, conforme entendimento dos Tribunais Superiores. Consequentemente, declaro extinto o feito com resolução de mérito com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC. Destarte, condeno a parte vencida ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários sucumbenciais que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Havendo o trânsito em julgado, certifique-se e arquivem-se os autos com as anotações e baixas de praxe. Cumpra-se, expedindo o necessário e com as cautelas de estilo. (datado e assinado digitalmente) Laura Dorilêo Cândido Juíza de Direito

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Processo nº 5767576-82.2024.8.09.0011

ID: 281864225

Tribunal: TJGO Órgão: Goiânia - 5ª UPJ Varas Cíveis: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª e 25ª Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5767576-82.2024.8.09.0011

Data de Disponibilização: 28/05/2025

Polo Ativo:

MIKAELE CERQUEIRA RIBEIRO

Polo Passivo:

Petição

Advogados:

LARISSA DE CARVALHO CARDOSO

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

AO JUÍZO DA 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA GOIÂNIA - GO ESTADO DE GOIÁS Processo nº: 5767576-82.2024.8.09.0011 GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., sociedade empresária, inscrita no CNPJ… AO JUÍZO DA 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA GOIÂNIA - GO ESTADO DE GOIÁS Processo nº: 5767576-82.2024.8.09.0011 GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., sociedade empresária, inscrita no CNPJ sob o nº 23.585.934/0001-38, com sede na Av. Deputado Jamel Cecílio, nº2690, quadra B-26 lote 16/17, sala 3003, bairro Jardim Goiás, Goiânia-GO, nos autos da AÇÃO JUDICIAL, movida em seu desfavor por THIAGO PIO DA SILVA, regularmente já qualificados nos autos em litígio, vem, com o devido respeito, por meio de seus advogados, ut mandato anexo, apresentar a sua CONTESTAÇÃO, nos termos dos artigos 335, 337 e seguintes do Código de Processo Civil, pelas razões de fato e de direito abaixo expostas: DOS FATOS Inicialmente, alega a parte Requerente que celebrara contrato de compromisso de compra e venda com a Requerida, para aquisição de uma cota imobiliária do empreendimento GOLDEN GRAMADO RESORT LAGHETO ( CT.06-D148/15, CT.03- C142/25). Informa ainda, que realizou o pagamento de R$ 200,00 referente as parcelas do financiamento da unidade, bem como, R$ 10.776,00 referente a comissão de corretagem. Ademais, sustenta que por questões financeiras não possui mais condições de arcar com as parcelas do financiamento, de modo que requereu o distrato junto a requerida, no entanto, não obteve êxito em sua pretensão. Deste modo, requer a restituição de todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, com retenção de apenas 000 dos valores pagos. Sendo assim, a Requerida trará aos autos a verdade real dos fatos onde combaterá as alegações iniciais da parte Requerente, demonstrando a improcedência dos pedidos formulados na forma pretendida. DAS PRELIMINARES 1 - DA INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL DA COMARCA DE GOIÂNIA - GO. FORO DE ELEIÇÃO Por força dos artigos 64 e 337 do Código de Processo Civil, ficou estabelecido que a incompetência relativa deve ser alegada como questão preliminar de contestação, pelo que passa a expor e requer. Como bem se sabe, a competência territorial é, em regra, relativa, podendo ser modificada pela vontade das partes, inclusive pela eleição do foro no contrato. Assim, havendo cláusula contratual que elege foro de eleição, resta por observar a competência territorial derrogada pela vontade das partes, conforme o disposto no art. 63 do CPC/2015, in verbis: Art. 63. As partes podem modificar a competência em razão do valor e do território, elegendo foro onde será proposta ação oriunda de direitos e obrigações. O entendimento do Supremo Tribunal Federal se consolidou na Súmula 335, no sentido de que "é válida a cláusula de eleição de foro para os processos oriundos do contrato". Sob tal égide, segue o entendimento jurisprudencial: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA. FORO DE ELEIÇÃO PACTUADO CONTRATUALMENTE. EXECUÇÃO PROPOSTA NO DOMICÍLIO DO EXECUTADO. TEORIA DO ISOLAMENTO DOS ATOS. COMPETÊNCIA FIRMADA SOB A ÉGIDE DO CÓDIGO DE 1973. ART. 576, DO CPC. ART. 111, § 1, DO CPC/73. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA AO FORO DE ELEIÇÃO. PRECEDENTES. NULIDADE DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-BA - APL: 00009732620148050138, Relator: ROBERTO MAYNARD FRANK, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/03/2020) grifo nosso RECURSO INOMINADO. CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO QUE ESTABELECE ELEIÇÃO DE FORO EM ESTADO DIVERSO. INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. INTELECÇÃO DO ART. 51, III, DA LEI 9.099/95. RECURSO PREJUDICADO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000008-34.2018.8.05.0052, em que figuram como recorrente ANTONIO BARROS CONSTRUTORA - EIRELI e como recorrido TANYO RAIKNEY DE OLIVEIRA FERNANDES. (TJ-BA 80000083420188050052, Relator: ANA CONCEICAO BARBUDA SANCHES GUIMARAES FERREIRA, 6ª Turma Recursal, Data de Publicação: 16/04/2019) grifo nosso CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. ACOLHIMENTO. CONTRATO. I – A competência territorial pode ser modificada pelos contratantes, razão pela qual os autos devem ser remetidos ao foro eleito no contrato de firmado pelos litigantes. PRELIMINAR ACOLHIDA. PRELIMINAR ACOLHIDA. RECURSO PROVIDO. (TJ-BA - AI: 00060027820178050000, Relator: Adriana Sales Braga, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 22/05/2018) grifo nosso. Desse modo, infere-se da CLAUSULA 18° do Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes em 18/05/2022, que o foro eleito para dirimir dúvidas e questões emergentes do declinado contrato foi o de CLAUSULA 8°, PARAGRAFO SEGUNDO: Assim, tem-se claro que, a partir do instante em que, no contexto de um instrumento contratual, as partes envolvidas estipulam foro de eleição, estará definitivamente imposta como obrigatória o foro eleito para solução dos litígios envolvendo o ajuste. Incabível, portanto, o julgamento da lide por este douto Juízo da Comarca de GOIÂNIA - GO. Dessa forma, considerando a plena validade do contrato avençado entre as partes, há de se considerar para todos os fins a competência da comarca de Clausula 8°, paragrafo segundo, para julgar quaisquer questões envolvendo a unidade habitacional objeto da presente lide, por estar estritamente amparada pela legislação e expressamente aceita pela parte requerente. Ante tais razões, postula a Contestante pela declaração de incompetência desse r. juízo da comarca de GOIÂNIA - GO, ao efeito de reconhecer como competente o juízo da Comarca de Clausula 8°, paragrafo segundo, com a consequente extinção da ação, nos termos do art. 485, IV, do Código de Processo Civil. 2 - DA ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO A DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO CORRETAGEM Em preliminar, a Requerida noticia sua ilegitimidade passiva para responder aos termos da presente Ação no que tange a devolução de quantia paga a título de taxa de corretagem, vez que não participou da intermediação com a parte autora. Isto posto, cumpre esclarecer que o pagamento a título de comissão de corretagem foi feito diretamente aos corretores autônomos e a imobiliária WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA, logo somente essa empresa é parte legitima para responder por tal valor (R$ 10.776,00), conforme devidamente expresso em contrato e comprovante de pagamento anexo: Em assim sendo, evidente que a Requerida não pode responder pelos termos firmados entre a empresa WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA. e a parte autora. Nesse sentido, reitera a argumentação da sua ilegitimidade passiva e indica a WAM COMERCIALIZAÇÃO S.A., PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO, INSCRITA NO CNPJ Nº 17.919.649/0003-75, COM SEDE NA AV. DEPUTADO JAMEL CECÍLIO, 2690, QUADRA B-26, LOTE 16/17, JARDIM GOIÁS, GOIÂNIA/GO ? CEP: 74810-100, como a única hábil para discutir valor pago a título de comissão de corretagem. Do mesmo modo já decidiu a jurisprudência: APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE CORRETAGEM PAGA A TERCEIROS COM PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO DE QUE TAL CUSTO SERIA ARCADO COM O COMPRADOR. PROVIMENTO EM PARTE DO APELO DA ACIONADA – RESCISÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE – RESPONSABILIDADE PELO FINANCIAMENTO ASSUMIDO PELA CONSTRUTORA ATRAVÉS DE CONTRATO DE ASSESSORIA FINANCEIRA. [...] 2. Taxa de corretagem cuja devolução ao consumidor não deve ser realizada pela construtora tendo em vista ter sido a mesma comprovadamente paga a terceiro estranho ao processo havendo previsão expressa no contrato com a incorporadora e com a imobiliária da ciência dos compradores quanto a responsabilidade pelo adimplemento da taxa. (...) 4. Apelo da autoria improvido. Danos morais não configurados no caso em tela em vista da não observação da parte autora de seu dever de vigilância quanto ao cumprimento do contrato de construção e de assessoria do financiamento o que afasta o alegado atentado à intimidade dos autores. 5. Apelo da acionada provido tão somente para excluir do dever de devolver os valores adimplidos a título de taxa de corretagem. Ante o exposto, requer o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Requerida, nos termos do artigo 337, inciso XI do CPC, haja vista que quem de fato recebeu o montante em voga foi á imobiliária, responsável pela venda, de modo que é a única responsável para responder pelos pedidos desta contenda, devendo, portanto, a presente Ação ser extinta sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, VI do CPC, no tocante a devolução dos referidos valores. 3 - DO JULGAMENTO ANTECIPADO PARCIAL DE MÉRITO – LIBERAÇÃO DA UNIDADE PARA VENDA Resta cristalino que a parte Requerente não possui mais interesse na relação contratual, razão pela qual intentou a presente demanda, fazendo constar pedido expresso na exordial de rescisão do instrumento firmado com a Requerida. Assim, a Requerida pugna para que Vossa Excelência declare rescindido o contrato, de modo a liberar para negociação o imóvel objeto da lide, com lastro no instrumento firmado entre as partes. Por certo que quando restar incontroverso o pedido, ainda que em parte, a legislação processual autoriza a resolução parcial do mérito de forma antecipada, vejamos: Art. 356. O juiz decidirá parcialmente o mérito quando um ou mais dos pedidos formulados ou parcela deles: I - mostrar-se incontroverso; II - estiver em condições de imediato julgamento, nos termos do art. 355. In casu, evidente que a rescisão contratual irá se operar, restando discutir nos autos apenas se esta se dará por culpa do promitente comprador ou da vendedora, e eventuais valores a serem devolvidos e/ou percentuais de retenção. A Requerida, portanto, pugna para que Vossa Excelência, em sede de julgamento antecipado parcial do mérito, determine a liberação da unidade em voga, para negociação pela Requerida. DO MÉRITO 4 - DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA Sustenta a parte requerente que no presente caso deve ser concedida a inversão do ônus da prova, tendo em vista que supostamente haveria verossimilhança do direito alegado e a hipossuficiência da parte autora. Diante disso, necessário se faz relembrar o disposto no artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor, abaixo transcrito: Art. 6º São direitos básicos do Consumidor: (...) VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências; Outrossim, verossímil é aquilo que é crível ou aceitável em face de uma realidade fática, permitindo um juízo de probabilidade. Ainda, hipossuficiência não se trata de um conceito vago, tendo em vista que não se confunde com o requisito para a gratuidade da justiça, bastando a mera alegação, trata-se de um fenômeno de índole processual que deverá ser analisado casuisticamente pelo juiz segundo as regras ordinárias de experiência. Ora, o legislador ao propor a inversão do ônus da prova no CDC, não ignorou o ônus da prova de quem alega, de modo que para fazer jus ao direito básico elencado na legislação, deve apresentar elementos críveis da prova do direito, bem como estar presente a hipossuficiência do consumidor. Nesse sentido, segue precedente jurisprudencial: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE ORDINÁRIA. PRELIMINAR. DECISÃO. FUNDAMENTAÇÃO. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. Não é nula por ausência de fundamentação, julgamento em tese ou negativa da prestação jurisdicional a decisão que atendendo ao princípio da persuasão racional enfrenta e decide com razões lógico-jurídicas a questão posta em juízo. A necessidade de fundamentação é prevista no inc. IX do art. 93 da CF e no art. 489 do CPC/15; e o princípio que orienta a formação do convencimento se deduz do art. 371 do CPC/15. Circunstância dos autos em que a decisão não incorre em nulidade. CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. A inversão do ônus da prova prevista no inc. VIII do art. 6º do CDC não ocorre de modo automático, mas ope judicis. O dispositivo autoriza o julgador a invertê- lo quando convencido da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência - Circunstância dos autos em que se impõe manter a decisão que inverteu o ônus da prova quanto ao vício do produto. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70078984283, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 29/09/2018). (TJ-RS - AI: 70078984283 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 29/09/2018, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/10/2018) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. TELEFONIA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM CANCELAMENTO DE DÉBITO. CANCELAMENTO DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ANTES DO VENCIMENTO DA CLÁUSULA DE FIDELIZAÇÃO. REVELIA DA CORRÉ. Quanto à ausência de contestação de uma das demandadas, que poderia implicar em reconhecimento dos fatos narrados na exordial e da alegada má prestação dos serviços quando da contratação de plano de telefonia, entendo que não só a contestação apresentada pela corré Claro S.A. como também as provas acostadas aos autos afastam os efeitos da revelia, nos termos do art. 345, incs. I e IV, do CPC/15. ÔNUS DA PROVA. A inversão do ônus da prova nas ações que discutem relações de consumo não se dá de forma automática, mas sim dependente da análise caso a caso, e tampouco dispensa o consumidor de qualquer ônus no tocante aos fatos em discussão. MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA DE FIDELIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA. Validade da cláusula inserida em contrato firmado entre partes plenamente capazes e sem qualquer evidência de fatores que pudessem ameaçar o elemento volitivo do contrato. Sentença confirmada. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70078397668, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do... RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 05/12/2018). (TJ-RS - AC: 70078397668 RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Data de Julgamento: 05/12/2018, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 12/12/2018) No caso dos autos, se observa que o pedido de inversão do ônus da prova pela parte requerente trata-se apenas de alegação vazia, tendo em vista que não apresentou quaisquer provas da verossimilhança de suas alegações. Tampouco, ante as circunstâncias da relação contratual posta, há que se falar em hipossuficiência do consumidor. As partes, considerando os instrumentos probatórios que circundam a natureza da ação, se encontram em posições paritárias, de modo que a inversão do ônus da prova acarretaria o desequilíbrio da relação jurídica, tendo em vista os encargos demasiados que recairiam sobre a Requerida. Por tudo isso, não se deve deferir a inversão do ônus da prova, uma vez que está cabalmente demonstrado que não estão presentes os requisitos necessários para concessão do direito. 5 - DO CONTRATO LIVREMENTE ASSINADO PELAS PARTES. DO ATO JURÍDICO PERFEITO. DA INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. DA RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. Primeiramente, cumpre salientar que o que a parte requerente pretende de fato com a presente ação é rediscutir as cláusulas livremente pactuadas no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, em uma clara tentativa de se escusar de suas responsabilidades. Salienta-se ainda que a rescisão se deu por culpa da parte Requerente, face a sua impossibilidade financeira de continuar adimplindo as parcelas do financiamento. Outrossim, em que pese a tendência de publicação do Direito Civil, nos dias atuais, onde a cláusula privatística da pacta sunt servanda vem sofrendo rigoroso temperamento, há que se ponderar, em nome da segurança dos negócios livremente avençados, que, quando não há fatos supervenientes e extraordinários aptos a lhes elidir a eficácia, os contratos devem ser cumpridos em sua inteireza. O fundamento e os efeitos do negócio jurídico assentam-se na vontade, não uma vontade qualquer é preciso que se diga, mas aquela que atua em conformidade com os preceitos ditados pela ordem legal. É através dos negócios jurídicos que os particulares autorregulam seus interesses estatuindo as regras a que voluntariamente quiseram subordinar o próprio comportamento. É preciso se ater que, no caso sub judice, não há nenhuma “capitis deminutio”, ou seja, não há no contrato nenhum fator que indique que seja a parte autora portadora de qualquer incapacidade (física ou mental), capaz de macular o ato de contratar. Assim, não merece prosperar o pleito da parte requerente no que tange às condições dos contratos de compra e venda para devolução dos valores pleiteados, visto que não há qualquer abusividade e ou cláusula passível de nulidade. Vê-se que não há qualquer vício constante no contrato que possa inquiná-lo de nulidade à luz do artigo 171, do Código Civil Brasileiro: Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico: I - Por incapacidade relativa do agente; II- Por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores. Nesta linha, certo que no contrato havido entre as partes não consta cláusulas abusivas, ilegais ou irregulares, tampouco ameaça ao sigma contratual. Importante ressaltar, que as cláusulas dos contratos são bastantes claras, não exigindo qualquer esforço por parte do intérprete para sua correta intelecção e, estão todas de acordo com a legislação pertinente, além do que, a parte Requerente sempre teve ciência de suas cláusulas contratuais. Ainda que existissem motivos para a anulação do contrato, cabe à parte requerente o ônus, conforme entendimento jurisprudencial: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATAÇÃO C/C DANOS MORAIS. CONTRATAÇÃO DE SEGURO DE VIDA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO ALEGADO VÍCIO DE CONSENTIMENTO. O RECONHECIMENTO DO DEFEITO NO NEGÓCIO JURÍDICO DEPENDE DE AMPLA COMPROVAÇÃO, NÃO BASTANDO MERA ALEGAÇÃO DA PARTE AUTORA. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70075980540, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 25/04/2018). (TJ-RS - AC: 70075980540 RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Data de Julgamento: 25/04/2018, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/05/2018) ANULATÓRIA. ACORDO JUDICIAL. VICIOS DE VONTANDE. NÃO COMPROVAÇÃO. 1. O acordo judicialmente homologado pode ser anulado como os negócios jurídicos em geral. 2.- Aquele que pretende a anulação deve comprovar a existência de algum vício que possa invalidar o acordo celebrado. 3.- Ausente qualquer prova da existência de vícios de vontade deve ser mantido a higidez do acordo celebrado. 4.- O simples arrependimento não se revela suficiente para anulação do acordo celebrado e homologado judicialmente. Negado provimento ao apelo. (Apelação Cível Nº 70076683986, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo Kraemer, Julgado em 28/02/2019). (TJ-RS - AC: 70076683986 RS, Relator: Eduardo Kraemer, Data de Julgamento: 28/02/2019, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 01/03/2019) Assim, não merece prosperar o pleito da parte requerente no que tange às condições dos contratos de compra e venda para devolução dos valores pleiteados, visto que não há qualquer abusividade e ou cláusula passível de nulidade. 6 – DA RESCISÃO CONTRATUAL. DA RESTITUIÇÃO DE VALORES. DA VALIDADE DA RETENÇÃO CONTRATUAL. DA APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018. DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO O requerente pagou à Requerida a importância R$ 0,00 () referente as parcelas do financiamento, conforme extrato cliente anexo. Após, em razão da impossibilidade de adimplemento contratual, a parte requerente pleiteou a devolução de todos os valores pagos a título de parcelas do financiamento, com retenção de apenas 000 Todavia, eventual rescisão do contrato objeto da presente lide, se dará única e exclusivamente em razão da desistência da parte requerente, devendo a ela ser imputadas as penalidades firmadas na paragrafo segundo, do Contrato de Promessa de Compra e Venda. Assim, da leitura da paragrafo segundo do Instrumento Contratual, vê-se que em caso de rescisão por inadimplência ou pedido desmotivado do promitente comprador, das quantias até então pagas à vendedora, seriam deduzidas, entre outros, o percentual de 50% (cinquenta por cento) a título de pré fixação das perdas e danos, percentual esse fixado em contrato e aceitos pela jurisprudência, por se tratar de empreendimento sob o regime de patrimônio de afetação, o que requer que seja observado por Vossa Excelência, senão vejamos: Destarte, em razão da rescisão se dar por culpa exclusiva da parte requerente, o desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, devendo ser ressalvados os termos pactuados entre as partes. Ressalta-se, que o contrato em análise foi celebrado em setembro de 2019, sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, de modo que a referida Lei deve ser aplicada no caso em comento. Sua aplicação é medida de lídima justiça na rescisão em questão, tendo em vista que as regras ali disciplinas foram definidas de forma paritária às partes, estabelecendo obrigações mútuas, corrigindo o limbo legislativo que se encontrava o setor imobiliário. Deste modo, cumpre informar que o art. 67-A, editado pela Lei nº 13.786/2018, estabelece que a penalidade a ser aplicada, pode ser de até 25% (vinte e cinco por cento) e ainda, 50% (cinquenta por cento) nas hipóteses de patrimônio de afetação, sobre os valores pagos, além da retenção das despesas do imóvel e da comissão de corretagem, conforme se observa no caso em questão. Vejamos: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (...) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (grifamos) Nesse mesmo sentido, já entendeu a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, que no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, é possível a retenção, para o ressarcimento das despesas de 50% (cinquenta por cento) do valor pago: Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e pedido de tutela antecipada Compra e venda de imóvel Sentença de procedência em parte. Insurgência da autora – Relação de consumo configurada entre as partes Incidência do Código de Defesa do Consumidor Rescisão do ajuste que deve ser declarada diante da ausência de vontade da adquirente em permanecer n avença Rescisão por culpa exclusiva da parte autora Possibilidade de retenção de parte do montante pago para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça - Possibilidade de retenção pela ré de 50% dos valores pagos pela autora Contrato posterior à Lei 13.786/2018. Empreendimento submetido a regime de patrimônio de afetação Percentual de retenção contratualmente previsto - Incidência do artigo 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 - Taxas condominiais e IPTU Impossibilidade de cobrança antes da imissão da parte autora na posse do imóvel - Recurso provido em parte. (TJ-SP - Apelação Cível nº 1103120-72.2019.8.26.0100 Relator: MARCIA DALLA DÉA BARONE, Data de Julgamento: 15/04/2020, 4ª Câmara de Direito Privado, DJe 06/05/2020) Compromisso de compra e venda – Desistência dos promitentes compradores – Negócio celebrado após a entrada em vigor da lei 13.786/18 – Em se tratando de incorporação submetida a patrimônio de afetação, deve ser observado o disposto no § 5º do art. 67-A da lei 4.591/64, acrescido pelo supracitado diploma legal, que possibilita a retenção de até 50% da quantia paga – Devolução de valores que, de igual modo, deve observar o prazo definido em lei, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel - Apelação provida, em parte. (TJ-SP - AC: 11008801320198260100 SP 1100880-13.2019.8.26.0100, Relator: Gil Coelho, Data de Julgamento: 14/07/2020, 11ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/07/2020) Importa frisar, que o percentual de retenção previsto na paragrafo segundo, refere-se a rescisão contratual por inadimplência ou pedido desmotivado do promitente comprador, de modo que poderá ser retido nesses casos o percentual de 50% (cinquenta por cento) a título de pré fixação das perdas e danos, tendo em vista que o empreendimento em questão está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme claramente descrito no quadro resumo do instrumento contratual, bem como, na certidão de matricula do empreendimento (documento anexo). Vejamos: Ora Excelência, não se trata aqui de um contrato de mútuo, onde há o empréstimo de um bem e ao final do prazo estipulado, simplesmente se devolve o bem. Trata- se de um Contrato de Compromisso de Compra e Venda, no qual há legítima expectativa de cumprimento, ficando o comprador com o bem alienado mediante paga quantia. Destarte, não há que se invocar o Código de Defesa do Consumidor na tentativa de esquivar-se do cumprimento do contrato livremente pactuado, que outrora lhe servia muito bem. A proteção dispensada pelo CDC visa manter em equilíbrio a relação negocial, e não suplantar direitos do fornecedor, colocando-o em situação de desvantagem eterna, como se não pudesse auferir lucro em seus negócios. Além do mais, como esclarecido alhures, na presente hipótese sequer há que se aplicar as benesses da lei consumerista, haja vista tratar-se os Requerentes de “investidores” e não consumidores”. Por todo o exposto, em razão da rescisão contratual, deve ser retido o percentual de 50% (vinte por cento) nos exatos termos da paragrafo segundo do contrato, sendo que a devolução de eventuais valores a parte requerente deve ser realizada nos ditames legais e contratuais. Assim, por tudo o que se narrou linhas volvidas, narração esta lastreada documentalmente, pode-se depreender que a pretensão esposada na inicial, não tem qualquer respaldo fático ou legal, sendo que outro destino não lhe cabe, senão a sua total improcedência. 7 – DA IMPROCEDÊNCIA DA DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM A Requerida é ilegítima para responder aos termos da ação no que se refere ao pedido de restituição de valores a título de comissão de corretagem, uma vez que foram pagos diretamente aos corretores autônomos e a comercializadora do empreendimento. Contudo, caso vossa Excelência não decida pela preliminar ventilada, o que não se espera, deve ser julgado improcedente o pedido de devolução dos valores relativo a intermediação da venda, destinada para remuneração dos serviços de corretagem do negócio firmado. Ilustre Excelência, no presente caso a parte requerente pleiteia a devolução de R$ 10.776,00, todavia, importante ressaltar que o montante pago se refere a comissão de corretagem, cujo fim foi a remuneração dos profissionais que intermediaram o negócio havido entre terceiros, segundo informado no quadro resumo do contrato de compra e venda, conforme demonstrativo nos recortes abaixo: Ora, se a intermediação imobiliária efetivada pela corretora devidamente inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, concluiu-se, não se mostra plausível a devolução do valor recebido pelo serviço prestado. Nesse sentido, é importante mencionar as disposições do Código Civil: Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Assim, consoante à disposição expressa no texto legal, uma vez conseguido o resultado previsto, no caso, a celebração do contrato de compromisso de compra e venda, a remuneração do serviço de corretagem é devida, ainda que haja eventual arrependimento ou desistência ulterior das partes. Outrossim, a parte requerente simplesmente se utilizou do serviço de terceiro para conhecer o imóvel, pois, compete ao profissional de corretagem a intermediação. Nesse sentido, importante transcrever o artigo 3º da Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regula a atividade de corretagem de imóveis: Art. 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei. Dessa forma, somente os corretores de imóveis, sejam profissionais autônomos ou pessoas jurídicas, é que podem comercializar de forma profissional bens imóveis. Logo, embora a Requerida seja a legítima titular do domínio do bem comprometido em compra e venda, ainda que advindo de incorporação imobiliária, a mesma não pode comercializar os seus próprios bens, pois, isso implicaria em violação às disposições da Lei 6.530 de 1978. O Superior Tribunal de Justiça pôs fim a todas as demandas as quais tinham como objeto o repasse da cobrança da taxa de corretagem do vendedor ao consumidor, ao decidir o Resp 1.599.511 – SP: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESUAL CIVL. INCORPORAÇÃO IMOBILÁRIA. VENDA DE UNIDAES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORETAGEM. CLÁUSLA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVDAE. TEORIA DASERÇÃO. LEGITMIDAE PASIVA DA INCORPORADORA. VALIDAE DA CLÁUSLA. SERVIÇO DE ASESORIA TÉCNICO-IMOBILÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVDAE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 104 DO CP/2015: 1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, par responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva a transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1 Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente- comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).2.3 "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4 Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI.3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE (STJ, Segunda Seção, RESP Nº1.551.951 –SP, REL. MINSTRO PAULO DE TARSO SANSEVRINO, DJ 06/09/2016) Esse também é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo, conforme transcrições in verbis: VALIDADE DA CLÁUSULA QUE IMPÕE AO COMPRADOR O PAGAMENTO DA CORRETAGEM - ENTENDIMENTO SUFRAGADO PELO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM RECURSO REPETITIVO - VALOR DA COMISSÃO INFORMADO COM DESTAQUE NOS CONTRATOS ASSINADOS - SENTENÇA MANTIDA - APELAÇÃO IMPROVIDA". "O corretor faz jus à comissão se alcançar o aperfeiçoamento do negócio, ainda que futuramente as partes optem pelo distrato". "É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma com o destaque do valor da comissão de corretagem". (TJ-SP - AC: 10738994420198260100 SP 1073899-44.2019.8.26.0100, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 06/08/2020, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/08/2020 Portanto, foi decidida, de forma unânime, a validade da cláusula que transfere ao Promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem, de modo que fora cumprido todos os requisitos exigidos para sua validade, vez que consta de forma clara o valor total do imóvel sem a comissão de corretagem, bem como, o destaque do valor da comissão de corretagem no próprio quadro resumo. O relator do caso, Min. Sanseverino, ao analisar a validade da cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, ponderou inicialmente: "que se trata de prática usual do mercado brasileiro a utilização de corretagem, e que, tais quais as seguradoras, o trabalho do corretor”. Ressalta-se que no presente caso, o trabalho de intermediação imobiliária fora efetivamente prestado e concluído, pois, coube à corretora reunir os interesses do Requerente e da promitente vendedora, efetivando o compromisso de compra e venda através da lavratura do respectivo instrumento contratual. O pagamento ao corretor de imóveis é uma obrigação legal e o Requerente não pode alegar desconhecimento da lei. Ademais, a nova Lei n. 13.786/2018 que versa sobre resolução do contrato por inadimplemento determina a retenção integral de quantia paga a título de taxa de corretagem, vejamos: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; (...) Neste diapasão, caso se admita a devolução de valores pagos a título de corretagem, o que se admite tão somente a título de argumentação, haverá o favorecimento à obtenção de vantagem indevida à custa do trabalho alheio, o que, seguramente, perpassa pelo enriquecimento indevido, e, mais, haverá afronta à decisão vinculante do STJ, nos termos do art. 1.040, inciso III do CPC, bem como, a atual lei vigente 13.785/18, em seu artigo 67-A, inciso I. 8 - DA APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018 O contrato em análise foi celebrado em 18/05/2022, ou seja, após a vigência da Lei nº 13.786/2018, de modo que a referida Lei deve ser aplicada no caso em comento. Sua aplicação é medida de lídima justiça na rescisão em questão, tendo em vista que as regras ali disciplinas foram definidas de forma paritária às partes, estabelecendo obrigações mútuas, corrigindo o limbo legislativo que se encontrava o setor imobiliário. Deste modo, cumpre informar que o art. 67-A, editado pela Lei nº 13.786/2018, estabelece que penalidade a ser aplicada pode ser de até 25% (vinte e cinco por cento) e ainda, 50% (cinquenta por cento) nas hipóteses de patrimônio de afetação, sobre os valores pagos, além da retenção das despesas do imóvel e da comissão de corretagem. Vejamos: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (...) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (grifo nosso) Importa frisar que o percentual de retenção previsto na Clausula 8°, parágrafo segundo, refere-se a rescisão contratual por inadimplência ou pedido desmotivado do promitente comprador, de modo que poderá ser retido nesses casos o percentual de 50% (cinquenta por cento) a título de pré fixação das perdas e danos. Veja que se o percentual fixado na paragrafo segundo contrato, trata tão somente de recomposição das despesas administrativas pela rescisão unilateral inesperada do contrato. Por derradeira, reitera-se que a parte requerente é responsável pela rescisão contratual e deve ressarcir de tal prejuízo a vendedora nos moldes fixados no contrato. Logo, indevido o pleito de rescisão contratual nos termos pretendidos pela parte requerente, já que inexiste mora da Requerida. Assim, por tudo o que se narrou linhas volvidas, narração esta lastreada documentalmente, pode-se depreender que a pretensão esposada na inicial, não tem qualquer respaldo fático ou legal, sendo que outro destino não lhe cabe, senão a sua total improcedência. 9 – DA INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL O pleito de dano moral é completamente desprovido de qualquer fundamentação fática e jurídica e não tem o condão de comprovar qualquer tipo de ato “ilícito” cometido pela Contestante. De modo que, somente são lançadas palavras ao vento de modo genérico à fim de angariar algum proveito econômico de forma injustificada e desarrazoada. A parte requerente banalizou o instituto do dano moral, praxe já recorrente, fato este que não pode ser aceito por esse Douto Juízo. Dissipa meras alegações carentes de qualquer fundamentação jurídica com o intuito de tentar obter uma indenização, rifando a própria sorte o pedido. Excelência, o dano moral tornou-se um instituto trivial em nosso ordenamento, onde todos alegam ter sofrido um “abalo psicológico” ou “dor moral” que somente seria resolvido mediante pagamento de quantia indenizatória. Como se a vida em sociedade fosse uma eterna graça e não houvesse qualquer dissabor. In casu, a parte requerente busca uma satisfação num valor ABSURDO e completamente desarrazoado, além de desproporcional, o que demonstra sua vontade de ganho fácil. É importante ressaltar que somente se faz possível o pleito indenizatório quando a parte lesada fora atingida por algum ato ilícito, seja comissivo ou omissivo, da parte contrária, o que não ocorreu no presente caso. Dessa forma, inexistindo ato ilícito cometido pela Requerida, inexiste o dever de indenizar. Há que se concluir, portanto, pela ausência de provas quanto a existência de qualquer dos elementos caracterizadores de culpa, ou de prática de ato ilícito passíveis de serem imputados à Ré. Por consequência, não há que se falar em responsabilidade civil e, assim, no dever de indenizar. Não se vislumbra no cenário narrado, portanto, qualquer ação ou omissão da Requerida que pudesse configurar ato ilícito passível de indenização. A jurisprudência do STJ é unânime no sentido de não aceitar condenações automáticas por danos morais ou materiais. Ou seja, além da configuração dos pressupostos de responsabilidade civil – ação, dano e nexo de causalidade –, é preciso demonstrar grave ofensa a direitos de personalidade. Nesse toar, destaca-se a afirmativa da Excelentíssima Ministra Nancy Andrighi: “Dissabores, desconfortos e frustrações de expectativa fazem parte da vida moderna, em sociedades cada vez mais complexas e multifacetadas, com renovadas ansiedades e desejos, e por isso não se pode aceitar que qualquer estímulo que afete negativamente a vida ordinária configure dano moral”. (Resp. 1641037 SP). Como se pode ver, permissa máxima vênia, não há plausibilidade no pleito da parte requerente pela forma aleatória que se pede, demonstrando, com isto, apenas a fluidez de seu direito e que sua indignação não é verdadeira, mas que só traduz vontade de ganho fácil. Ademais, para a existência de danos morais, necessário se faz a comprovação dos mesmos, vejamos: APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. MORA DO COMPRADOR. CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PACTUAÇÃO EXPRESSA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0022316-97.2010.8.05.0080, Relator (a): Cynthia Maria Pina Resende, Quarta Câmara Cível, Publicado em: 26/02/2019) (TJ-BA - APL: 00223169720108050080, Relator: Cynthia Maria Pina Resende, Quarta Câmara Cível, Data de Publicação: 26/02/2019) grifo nosso Apelação Cível. Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais. Perdas e danos afastada. Ausência de comprovação da culpa dos vendedores, ora réus/apelados, pela rescisão do contrato. Ônus sucumbenciais dos autores/apelantes, vencidos na maior parte dos pedidos. I. Compete ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito; ao réu, os fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor. Quem descurar desse encargo assume o risco de ter em seu desfavor o julgamento, quando do sopesamento das provas. II. Os autores/apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar os fatos constitutivos do seu direito (conduta lesiva atribuída à parte ré/apelada que ensejou a rescisão do negócio jurídico), pelo que incabível a condenação dos réus/apelados no pagamento de indenização por perdas e danos decorrentes da resolução contratual requestada pelos autores/apelantes. III. Apelo conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada. (TJ-GO - Apelação (CPC): 03223560920158090051, Relator: CARLOS ALBERTO FRANÇA, Data de Julgamento: 05/02/2020, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 05/02/2020) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. PRONUNCIAMENTO DE DISPOSITIVOS LEGAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO. DANOS MORAIS INDEVIDOS. 2. Perfeitamente cabível a retenção a título de multa contratual, para compensar prejuízos sofridos com a rescisão, de valores referentes à taxa de administração ou para ressarcimento das despesas inerentes ao contrato. 3. Não demonstrada a responsabilidade da parte apelada pelo desfazimento do negócio e não comprovada a prática de qualquer ato ilícito, não há que se falar em rescisão contratual por culpa da ré e nem faz jus a parte autora à indenização por danos morais. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - AC 03405644120158090051, Relator: FÁBIO CRISTÓVÃO DE CAMPOS FARIA, Data de Julgamento: 30/05/2019, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 30/05/2019) Ora, o dano moral é tema complexo e de difícil configuração. Não se ignora que o dano moral, em tese, seja passível de indenização, mas é preciso que se tenha a verdadeira dimensão do que seria o dano moral indenizável. Além disso, imprescindível que a parte Requerente se desincumba de provar a existência do aludido dano e da culpa por ação ou omissão, não sendo razoável imaginar que possa ele ser apenas presumido. Nos moldes do artigo 373, I, do CPC, compete a parte requerente a prova dos fatos constitutivos do direito postulado. Como dito alhures, não há nos autos, qualquer documento que comprove CULPA da Ré e do NEXO DE CAUSALIDADE, até porque a Requerida não praticou nenhum ato ilícito. Esta CULPABILIDADE desafia prova concreta e escorreita por parte da Requerente que pleiteia indenização por danos morais, como no caso sub judice. Destarte, inexistindo ATO ILÍCITO por parte da Contestante, o dano moral não se aperfeiçoa e, consequentemente, não há amparo legal para se impor a ré a obrigação de indenizar. Assim, requer seja indeferido o pleito de indenização por danos morais isentando a Contestante de qualquer condenação a este título. Alternativamente, se assim Vossa Excelência não entender, requer que a indenização não ultrapasse 10% do valor pleiteado pela parte requerente, posto que de forma alguma pode tal instituto ser utilizado como fonte de renda. 10 – DA NÃO APLICAÇÃO DE JUROS SOBRE EVENTUAIS VALORES A RESTITUIR A parte requerente pleiteia a devolução de valores dos valores pagos. Não obstante, desde já a Requerida informa que na eventualidade de devolução dos valores, calha elucidar que os juros de mora são devidos por ocasião do não cumprimento de uma obrigação, conforme disposições do Código Civil: Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Art. 407. Ainda que se não alegue prejuízo, é obrigado o devedor aos juros da mora que se contarão assim às dívidas em dinheiro, como às prestações de outra natureza, uma vez que lhes esteja fixado o valor pecuniário por sentença judicial, arbitramento, ou acordo entre as partes. No presente caso, tais juros somente seriam devidos se a Requerida efetivamente se quedasse em mora na obrigação de restituir a parte Requerente, fato que nunca se sucedeu. Muito pelo contrário, a rescisão foi ocasionada por culpa do promitente comprador, que desistiu do negócio. Ademais, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, na ausência de mora anterior do promitente vendedor, não se aplica a regra de contagem dos juros a partir da citação para os casos de responsabilidade contratual (art. 405 do CC), de modo que o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado. Isso se dá na hipótese de iniciativa do promitente vendedor para rescisão contratual, em razão do inadimplemento das parcelas pactuadas pelo promissário comprador; ou nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do promissário comprador, por não suportar o pagamento das prestações, e de redução do percentual avençado para retenção dos valores pagos. Confira-se os seguintes arestos do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. (...) 2. O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes. (...) (AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) Além do mais, fora fixado pelo STJ em 14/08/2019 no Tema Repetitivo de Nº 1002 (REsp 1740.911), no qual o colegiado acompanhou o voto da Ministra Isabel Gallotti, a tese de que os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado, conforme transcrição in verbis: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18 (disciplina comissão de corretagem e distrato de imóveis), em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. Nessa senda, já definiu a Jurisprudência: Apelação - Compromisso de compra e venda - Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenização por Danos Materiais – Desfazimento do negócio por culpa dos compradores - Valor a ser ressarcido tornou-se devido apenas a partir da resolução do negócio neste processo - Juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença – Entendimento do C. STJ – Sucumbência recíproca mantida – Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10034068520168260152 SP 1003406-85.2016.8.26.0152, Relator: Luiz Antonio Costa, Data de Julgamento: 24/03/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/11/2019) Diante disso, requer a improcedência da aplicação de juros sobre os valores pagos, tento em vista se tratar de penalidade indevida à parte inocente, bem como o enriquecimento sem causa da parte contrária. DOS REQUERIMENTOS Diante de todo o exposto, tendo ficado fortemente demonstrada a impropriedade jurídica das alegações e dos pedidos consignados na petição inicial, requer: a) Seja declarada a incompetência desse r. juízo da comarca de GOIÂNIA - GO ao efeito de reconhecer como competente o juízo da Comarca de GRAMADO-RS, com a consequente extinção da ação, nos termos do art. 485, IV, do Código de Processo Civil; b) Seja reconhecida a ilegitimidade passiva da Requerida GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, nos termos do artigo 337, inciso XI do CPC, em relação a devolução da comissão de corretagem, haja vista que quem de fato recebeu o montante em voga foram os corretores da comercializadora responsável pela intermediação da venda; c) Seja declarada a rescisão contratual e a consequente liberação da unidade para venda; d) Seja indeferida a inversão do ônus da prova; e) Seja reconhecido a rescisão contratual por culpa da parte Requerente e que julgada TOTALMENTE IMPROCEDENTE a presente ação, indeferindo o pleito de nulidade de cláusulas contratuais, bem como, o pedido de rescisão contratual nos termos pretendidos pelo Requerente, devendo ser considerado os percentuais e condições previstas no contrato e demais despesas contratuais dispostas nos termos da fundamentação supra; f) Requer que a devolução de eventuais valores seja realizada na mesma quantidade de parcelas pagas, bem como, que seja reconhecido a validade da retenção de 50% (cinquenta por cento) prevista no contrato firmado, nos termos da Lei n. 13.786/2018, por se tratar de empreendimento regido sob o patrimônio de afetação; g) Que julgue improcedente o pedido de devolução da comissão de corretagem, por se tratar de valores relativo a intermediação da venda, destinada para remuneração dos serviços de corretagem do negócio firmado. Alternativamente, caso Vossa Excelência entenda pela devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, o que não se espera, que seja aplicado o percentual de retenção previsto em contrato sobre os valores pagos; h) Requer que a presente ação seja julgada nos termos da Lei nº 13.786/2018, tendo em vista que o contrato foi celebrado após a vigência da referida Lei e as regras ali disciplinas foram definidas de forma paritária às partes; i) Que seja reconhecido a INEXISTÊNCIA de DANOS MORAIS, tendo em vista que não há comprovação nos autos de qualquer tipo de ato “ilícito” cometido pela Requerida. ALTERNATIVAMENTE, caso não seja esse o entendimento de Vossa Excelência, o que não se espera, que a indenização não ultrapasse 5% do valor pleiteado pela parte requerente, posto que de forma alguma pode tal instituto ser utilizado como fonte de renda; j) Requer que o termo inicial de juros moratórios seja a partir do trânsito em julgado, tento em vista se tratar de penalidade indevida à parte inocente, bem como o enriquecimento sem causa da parte contrária; k) Requer por fim, que todas as intimações e publicações sejam efetuadas exclusivamente em nome do procurador Diego Martins Silva do Amaral, inscrito na OAB/GO sob o número 29.269, OAB/DF 55.046 sob o número 29.269 , OAB/RJ sob o número 248.664 e OAB/ES sob o número 38.355, OAB/RS 131.989A, OAB/SP 514.529, sob pena de nulidade. Restando a presente ação contestada em todos os seus termos, inclusive a documentação, protesta provar o alegado, por todos os meios de provas em direito admitidas, bem como a juntada de novos documentos caso necessário. Nestes Termos, Pede deferimento. Goiânia, 26 de maio de 2025. Diego Martins Silva do Amaral OAB/GO 29.269 OAB/DF 55.046 OAB/RJ 248.664 OAB/ES 38.355 OAB/RS 131.989-A OAB/SP 514.526 Não foi possível converter o PDF ou não tem texto CERTIFICO O REGISTRO EM 25/10/2018 12:49 SOB Nº 20180928821. PROTOCOLO: 180928821 DE 09/10/2018. CÓDIGO DE VERIFICAÇÃO: 11804515838. NIRE: 52204615171. GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA Paula Nunes Lobo Veloso Rossi SECRETÁRIA-GERAL GOIÂNIA, 25/10/2018 www.portaldoempreendedorgoiano.go.gov.br A validade deste documento, se impresso, fica sujeito à comprovação de sua autenticidade nos respectivos portais. Informando seus respectivos códigos de verificaçãoCERTIFICO O REGISTRO EM 25/10/2018 12:49 SOB Nº 20180928821. 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Processo nº 5767576-82.2024.8.09.0011

ID: 281864272

Tribunal: TJGO Órgão: Goiânia - 5ª UPJ Varas Cíveis: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª e 25ª Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5767576-82.2024.8.09.0011

Data de Disponibilização: 28/05/2025

Polo Ativo:

THIAGO PIO DA SILVA

Polo Passivo:

Petição

Advogados:

LARISSA DE CARVALHO CARDOSO

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

AO JUÍZO DA 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA GOIÂNIA - GO ESTADO DE GOIÁS Processo nº: 5767576-82.2024.8.09.0011 GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., sociedade empresária, inscrita no CNPJ… AO JUÍZO DA 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA GOIÂNIA - GO ESTADO DE GOIÁS Processo nº: 5767576-82.2024.8.09.0011 GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., sociedade empresária, inscrita no CNPJ sob o nº 23.585.934/0001-38, com sede na Av. Deputado Jamel Cecílio, nº2690, quadra B-26 lote 16/17, sala 3003, bairro Jardim Goiás, Goiânia-GO, nos autos da AÇÃO JUDICIAL, movida em seu desfavor por THIAGO PIO DA SILVA, regularmente já qualificados nos autos em litígio, vem, com o devido respeito, por meio de seus advogados, ut mandato anexo, apresentar a sua CONTESTAÇÃO, nos termos dos artigos 335, 337 e seguintes do Código de Processo Civil, pelas razões de fato e de direito abaixo expostas: DOS FATOS Inicialmente, alega a parte Requerente que celebrara contrato de compromisso de compra e venda com a Requerida, para aquisição de uma cota imobiliária do empreendimento GOLDEN GRAMADO RESORT LAGHETO ( CT.06-D148/15, CT.03- C142/25). Informa ainda, que realizou o pagamento de R$ 200,00 referente as parcelas do financiamento da unidade, bem como, R$ 10.776,00 referente a comissão de corretagem. Ademais, sustenta que por questões financeiras não possui mais condições de arcar com as parcelas do financiamento, de modo que requereu o distrato junto a requerida, no entanto, não obteve êxito em sua pretensão. Deste modo, requer a restituição de todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, com retenção de apenas 000 dos valores pagos. Sendo assim, a Requerida trará aos autos a verdade real dos fatos onde combaterá as alegações iniciais da parte Requerente, demonstrando a improcedência dos pedidos formulados na forma pretendida. DAS PRELIMINARES 1 - DA INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL DA COMARCA DE GOIÂNIA - GO. FORO DE ELEIÇÃO Por força dos artigos 64 e 337 do Código de Processo Civil, ficou estabelecido que a incompetência relativa deve ser alegada como questão preliminar de contestação, pelo que passa a expor e requer. Como bem se sabe, a competência territorial é, em regra, relativa, podendo ser modificada pela vontade das partes, inclusive pela eleição do foro no contrato. Assim, havendo cláusula contratual que elege foro de eleição, resta por observar a competência territorial derrogada pela vontade das partes, conforme o disposto no art. 63 do CPC/2015, in verbis: Art. 63. As partes podem modificar a competência em razão do valor e do território, elegendo foro onde será proposta ação oriunda de direitos e obrigações. O entendimento do Supremo Tribunal Federal se consolidou na Súmula 335, no sentido de que "é válida a cláusula de eleição de foro para os processos oriundos do contrato". Sob tal égide, segue o entendimento jurisprudencial: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA. FORO DE ELEIÇÃO PACTUADO CONTRATUALMENTE. EXECUÇÃO PROPOSTA NO DOMICÍLIO DO EXECUTADO. TEORIA DO ISOLAMENTO DOS ATOS. COMPETÊNCIA FIRMADA SOB A ÉGIDE DO CÓDIGO DE 1973. ART. 576, DO CPC. ART. 111, § 1, DO CPC/73. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA AO FORO DE ELEIÇÃO. PRECEDENTES. NULIDADE DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-BA - APL: 00009732620148050138, Relator: ROBERTO MAYNARD FRANK, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/03/2020) grifo nosso RECURSO INOMINADO. CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO QUE ESTABELECE ELEIÇÃO DE FORO EM ESTADO DIVERSO. INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. INTELECÇÃO DO ART. 51, III, DA LEI 9.099/95. RECURSO PREJUDICADO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000008-34.2018.8.05.0052, em que figuram como recorrente ANTONIO BARROS CONSTRUTORA - EIRELI e como recorrido TANYO RAIKNEY DE OLIVEIRA FERNANDES. (TJ-BA 80000083420188050052, Relator: ANA CONCEICAO BARBUDA SANCHES GUIMARAES FERREIRA, 6ª Turma Recursal, Data de Publicação: 16/04/2019) grifo nosso CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. ACOLHIMENTO. CONTRATO. I – A competência territorial pode ser modificada pelos contratantes, razão pela qual os autos devem ser remetidos ao foro eleito no contrato de firmado pelos litigantes. PRELIMINAR ACOLHIDA. PRELIMINAR ACOLHIDA. RECURSO PROVIDO. (TJ-BA - AI: 00060027820178050000, Relator: Adriana Sales Braga, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 22/05/2018) grifo nosso. Desse modo, infere-se da CLAUSULA 18° do Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes em 18/05/2022, que o foro eleito para dirimir dúvidas e questões emergentes do declinado contrato foi o de CLAUSULA 8°, PARAGRAFO SEGUNDO: Assim, tem-se claro que, a partir do instante em que, no contexto de um instrumento contratual, as partes envolvidas estipulam foro de eleição, estará definitivamente imposta como obrigatória o foro eleito para solução dos litígios envolvendo o ajuste. Incabível, portanto, o julgamento da lide por este douto Juízo da Comarca de GOIÂNIA - GO. Dessa forma, considerando a plena validade do contrato avençado entre as partes, há de se considerar para todos os fins a competência da comarca de Clausula 8°, paragrafo segundo, para julgar quaisquer questões envolvendo a unidade habitacional objeto da presente lide, por estar estritamente amparada pela legislação e expressamente aceita pela parte requerente. Ante tais razões, postula a Contestante pela declaração de incompetência desse r. juízo da comarca de GOIÂNIA - GO, ao efeito de reconhecer como competente o juízo da Comarca de Clausula 8°, paragrafo segundo, com a consequente extinção da ação, nos termos do art. 485, IV, do Código de Processo Civil. 2 - DA ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO A DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO CORRETAGEM Em preliminar, a Requerida noticia sua ilegitimidade passiva para responder aos termos da presente Ação no que tange a devolução de quantia paga a título de taxa de corretagem, vez que não participou da intermediação com a parte autora. Isto posto, cumpre esclarecer que o pagamento a título de comissão de corretagem foi feito diretamente aos corretores autônomos e a imobiliária WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA, logo somente essa empresa é parte legitima para responder por tal valor (R$ 10.776,00), conforme devidamente expresso em contrato e comprovante de pagamento anexo: Em assim sendo, evidente que a Requerida não pode responder pelos termos firmados entre a empresa WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA. e a parte autora. Nesse sentido, reitera a argumentação da sua ilegitimidade passiva e indica a WAM COMERCIALIZAÇÃO S.A., PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO, INSCRITA NO CNPJ Nº 17.919.649/0003-75, COM SEDE NA AV. DEPUTADO JAMEL CECÍLIO, 2690, QUADRA B-26, LOTE 16/17, JARDIM GOIÁS, GOIÂNIA/GO ? CEP: 74810-100, como a única hábil para discutir valor pago a título de comissão de corretagem. Do mesmo modo já decidiu a jurisprudência: APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE CORRETAGEM PAGA A TERCEIROS COM PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO DE QUE TAL CUSTO SERIA ARCADO COM O COMPRADOR. PROVIMENTO EM PARTE DO APELO DA ACIONADA – RESCISÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE – RESPONSABILIDADE PELO FINANCIAMENTO ASSUMIDO PELA CONSTRUTORA ATRAVÉS DE CONTRATO DE ASSESSORIA FINANCEIRA. [...] 2. Taxa de corretagem cuja devolução ao consumidor não deve ser realizada pela construtora tendo em vista ter sido a mesma comprovadamente paga a terceiro estranho ao processo havendo previsão expressa no contrato com a incorporadora e com a imobiliária da ciência dos compradores quanto a responsabilidade pelo adimplemento da taxa. (...) 4. Apelo da autoria improvido. Danos morais não configurados no caso em tela em vista da não observação da parte autora de seu dever de vigilância quanto ao cumprimento do contrato de construção e de assessoria do financiamento o que afasta o alegado atentado à intimidade dos autores. 5. Apelo da acionada provido tão somente para excluir do dever de devolver os valores adimplidos a título de taxa de corretagem. Ante o exposto, requer o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Requerida, nos termos do artigo 337, inciso XI do CPC, haja vista que quem de fato recebeu o montante em voga foi á imobiliária, responsável pela venda, de modo que é a única responsável para responder pelos pedidos desta contenda, devendo, portanto, a presente Ação ser extinta sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, VI do CPC, no tocante a devolução dos referidos valores. 3 - DO JULGAMENTO ANTECIPADO PARCIAL DE MÉRITO – LIBERAÇÃO DA UNIDADE PARA VENDA Resta cristalino que a parte Requerente não possui mais interesse na relação contratual, razão pela qual intentou a presente demanda, fazendo constar pedido expresso na exordial de rescisão do instrumento firmado com a Requerida. Assim, a Requerida pugna para que Vossa Excelência declare rescindido o contrato, de modo a liberar para negociação o imóvel objeto da lide, com lastro no instrumento firmado entre as partes. Por certo que quando restar incontroverso o pedido, ainda que em parte, a legislação processual autoriza a resolução parcial do mérito de forma antecipada, vejamos: Art. 356. O juiz decidirá parcialmente o mérito quando um ou mais dos pedidos formulados ou parcela deles: I - mostrar-se incontroverso; II - estiver em condições de imediato julgamento, nos termos do art. 355. In casu, evidente que a rescisão contratual irá se operar, restando discutir nos autos apenas se esta se dará por culpa do promitente comprador ou da vendedora, e eventuais valores a serem devolvidos e/ou percentuais de retenção. A Requerida, portanto, pugna para que Vossa Excelência, em sede de julgamento antecipado parcial do mérito, determine a liberação da unidade em voga, para negociação pela Requerida. DO MÉRITO 4 - DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA Sustenta a parte requerente que no presente caso deve ser concedida a inversão do ônus da prova, tendo em vista que supostamente haveria verossimilhança do direito alegado e a hipossuficiência da parte autora. Diante disso, necessário se faz relembrar o disposto no artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor, abaixo transcrito: Art. 6º São direitos básicos do Consumidor: (...) VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências; Outrossim, verossímil é aquilo que é crível ou aceitável em face de uma realidade fática, permitindo um juízo de probabilidade. Ainda, hipossuficiência não se trata de um conceito vago, tendo em vista que não se confunde com o requisito para a gratuidade da justiça, bastando a mera alegação, trata-se de um fenômeno de índole processual que deverá ser analisado casuisticamente pelo juiz segundo as regras ordinárias de experiência. Ora, o legislador ao propor a inversão do ônus da prova no CDC, não ignorou o ônus da prova de quem alega, de modo que para fazer jus ao direito básico elencado na legislação, deve apresentar elementos críveis da prova do direito, bem como estar presente a hipossuficiência do consumidor. Nesse sentido, segue precedente jurisprudencial: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE ORDINÁRIA. PRELIMINAR. DECISÃO. FUNDAMENTAÇÃO. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. Não é nula por ausência de fundamentação, julgamento em tese ou negativa da prestação jurisdicional a decisão que atendendo ao princípio da persuasão racional enfrenta e decide com razões lógico-jurídicas a questão posta em juízo. A necessidade de fundamentação é prevista no inc. IX do art. 93 da CF e no art. 489 do CPC/15; e o princípio que orienta a formação do convencimento se deduz do art. 371 do CPC/15. Circunstância dos autos em que a decisão não incorre em nulidade. CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. A inversão do ônus da prova prevista no inc. VIII do art. 6º do CDC não ocorre de modo automático, mas ope judicis. O dispositivo autoriza o julgador a invertê- lo quando convencido da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência - Circunstância dos autos em que se impõe manter a decisão que inverteu o ônus da prova quanto ao vício do produto. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70078984283, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 29/09/2018). (TJ-RS - AI: 70078984283 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 29/09/2018, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/10/2018) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. TELEFONIA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM CANCELAMENTO DE DÉBITO. CANCELAMENTO DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ANTES DO VENCIMENTO DA CLÁUSULA DE FIDELIZAÇÃO. REVELIA DA CORRÉ. Quanto à ausência de contestação de uma das demandadas, que poderia implicar em reconhecimento dos fatos narrados na exordial e da alegada má prestação dos serviços quando da contratação de plano de telefonia, entendo que não só a contestação apresentada pela corré Claro S.A. como também as provas acostadas aos autos afastam os efeitos da revelia, nos termos do art. 345, incs. I e IV, do CPC/15. ÔNUS DA PROVA. A inversão do ônus da prova nas ações que discutem relações de consumo não se dá de forma automática, mas sim dependente da análise caso a caso, e tampouco dispensa o consumidor de qualquer ônus no tocante aos fatos em discussão. MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA DE FIDELIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA. Validade da cláusula inserida em contrato firmado entre partes plenamente capazes e sem qualquer evidência de fatores que pudessem ameaçar o elemento volitivo do contrato. Sentença confirmada. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70078397668, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do... RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 05/12/2018). (TJ-RS - AC: 70078397668 RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Data de Julgamento: 05/12/2018, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 12/12/2018) No caso dos autos, se observa que o pedido de inversão do ônus da prova pela parte requerente trata-se apenas de alegação vazia, tendo em vista que não apresentou quaisquer provas da verossimilhança de suas alegações. Tampouco, ante as circunstâncias da relação contratual posta, há que se falar em hipossuficiência do consumidor. As partes, considerando os instrumentos probatórios que circundam a natureza da ação, se encontram em posições paritárias, de modo que a inversão do ônus da prova acarretaria o desequilíbrio da relação jurídica, tendo em vista os encargos demasiados que recairiam sobre a Requerida. Por tudo isso, não se deve deferir a inversão do ônus da prova, uma vez que está cabalmente demonstrado que não estão presentes os requisitos necessários para concessão do direito. 5 - DO CONTRATO LIVREMENTE ASSINADO PELAS PARTES. DO ATO JURÍDICO PERFEITO. DA INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. DA RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. Primeiramente, cumpre salientar que o que a parte requerente pretende de fato com a presente ação é rediscutir as cláusulas livremente pactuadas no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, em uma clara tentativa de se escusar de suas responsabilidades. Salienta-se ainda que a rescisão se deu por culpa da parte Requerente, face a sua impossibilidade financeira de continuar adimplindo as parcelas do financiamento. Outrossim, em que pese a tendência de publicação do Direito Civil, nos dias atuais, onde a cláusula privatística da pacta sunt servanda vem sofrendo rigoroso temperamento, há que se ponderar, em nome da segurança dos negócios livremente avençados, que, quando não há fatos supervenientes e extraordinários aptos a lhes elidir a eficácia, os contratos devem ser cumpridos em sua inteireza. O fundamento e os efeitos do negócio jurídico assentam-se na vontade, não uma vontade qualquer é preciso que se diga, mas aquela que atua em conformidade com os preceitos ditados pela ordem legal. É através dos negócios jurídicos que os particulares autorregulam seus interesses estatuindo as regras a que voluntariamente quiseram subordinar o próprio comportamento. É preciso se ater que, no caso sub judice, não há nenhuma “capitis deminutio”, ou seja, não há no contrato nenhum fator que indique que seja a parte autora portadora de qualquer incapacidade (física ou mental), capaz de macular o ato de contratar. Assim, não merece prosperar o pleito da parte requerente no que tange às condições dos contratos de compra e venda para devolução dos valores pleiteados, visto que não há qualquer abusividade e ou cláusula passível de nulidade. Vê-se que não há qualquer vício constante no contrato que possa inquiná-lo de nulidade à luz do artigo 171, do Código Civil Brasileiro: Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico: I - Por incapacidade relativa do agente; II- Por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores. Nesta linha, certo que no contrato havido entre as partes não consta cláusulas abusivas, ilegais ou irregulares, tampouco ameaça ao sigma contratual. Importante ressaltar, que as cláusulas dos contratos são bastantes claras, não exigindo qualquer esforço por parte do intérprete para sua correta intelecção e, estão todas de acordo com a legislação pertinente, além do que, a parte Requerente sempre teve ciência de suas cláusulas contratuais. Ainda que existissem motivos para a anulação do contrato, cabe à parte requerente o ônus, conforme entendimento jurisprudencial: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATAÇÃO C/C DANOS MORAIS. CONTRATAÇÃO DE SEGURO DE VIDA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO ALEGADO VÍCIO DE CONSENTIMENTO. O RECONHECIMENTO DO DEFEITO NO NEGÓCIO JURÍDICO DEPENDE DE AMPLA COMPROVAÇÃO, NÃO BASTANDO MERA ALEGAÇÃO DA PARTE AUTORA. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70075980540, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 25/04/2018). (TJ-RS - AC: 70075980540 RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Data de Julgamento: 25/04/2018, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/05/2018) ANULATÓRIA. ACORDO JUDICIAL. VICIOS DE VONTANDE. NÃO COMPROVAÇÃO. 1. O acordo judicialmente homologado pode ser anulado como os negócios jurídicos em geral. 2.- Aquele que pretende a anulação deve comprovar a existência de algum vício que possa invalidar o acordo celebrado. 3.- Ausente qualquer prova da existência de vícios de vontade deve ser mantido a higidez do acordo celebrado. 4.- O simples arrependimento não se revela suficiente para anulação do acordo celebrado e homologado judicialmente. Negado provimento ao apelo. (Apelação Cível Nº 70076683986, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo Kraemer, Julgado em 28/02/2019). (TJ-RS - AC: 70076683986 RS, Relator: Eduardo Kraemer, Data de Julgamento: 28/02/2019, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 01/03/2019) Assim, não merece prosperar o pleito da parte requerente no que tange às condições dos contratos de compra e venda para devolução dos valores pleiteados, visto que não há qualquer abusividade e ou cláusula passível de nulidade. 6 – DA RESCISÃO CONTRATUAL. DA RESTITUIÇÃO DE VALORES. DA VALIDADE DA RETENÇÃO CONTRATUAL. DA APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018. DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO O requerente pagou à Requerida a importância R$ 0,00 () referente as parcelas do financiamento, conforme extrato cliente anexo. Após, em razão da impossibilidade de adimplemento contratual, a parte requerente pleiteou a devolução de todos os valores pagos a título de parcelas do financiamento, com retenção de apenas 000 Todavia, eventual rescisão do contrato objeto da presente lide, se dará única e exclusivamente em razão da desistência da parte requerente, devendo a ela ser imputadas as penalidades firmadas na paragrafo segundo, do Contrato de Promessa de Compra e Venda. Assim, da leitura da paragrafo segundo do Instrumento Contratual, vê-se que em caso de rescisão por inadimplência ou pedido desmotivado do promitente comprador, das quantias até então pagas à vendedora, seriam deduzidas, entre outros, o percentual de 50% (cinquenta por cento) a título de pré fixação das perdas e danos, percentual esse fixado em contrato e aceitos pela jurisprudência, por se tratar de empreendimento sob o regime de patrimônio de afetação, o que requer que seja observado por Vossa Excelência, senão vejamos: Destarte, em razão da rescisão se dar por culpa exclusiva da parte requerente, o desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, devendo ser ressalvados os termos pactuados entre as partes. Ressalta-se, que o contrato em análise foi celebrado em setembro de 2019, sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, de modo que a referida Lei deve ser aplicada no caso em comento. Sua aplicação é medida de lídima justiça na rescisão em questão, tendo em vista que as regras ali disciplinas foram definidas de forma paritária às partes, estabelecendo obrigações mútuas, corrigindo o limbo legislativo que se encontrava o setor imobiliário. Deste modo, cumpre informar que o art. 67-A, editado pela Lei nº 13.786/2018, estabelece que a penalidade a ser aplicada, pode ser de até 25% (vinte e cinco por cento) e ainda, 50% (cinquenta por cento) nas hipóteses de patrimônio de afetação, sobre os valores pagos, além da retenção das despesas do imóvel e da comissão de corretagem, conforme se observa no caso em questão. Vejamos: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (...) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (grifamos) Nesse mesmo sentido, já entendeu a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, que no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, é possível a retenção, para o ressarcimento das despesas de 50% (cinquenta por cento) do valor pago: Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e pedido de tutela antecipada Compra e venda de imóvel Sentença de procedência em parte. Insurgência da autora – Relação de consumo configurada entre as partes Incidência do Código de Defesa do Consumidor Rescisão do ajuste que deve ser declarada diante da ausência de vontade da adquirente em permanecer n avença Rescisão por culpa exclusiva da parte autora Possibilidade de retenção de parte do montante pago para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça - Possibilidade de retenção pela ré de 50% dos valores pagos pela autora Contrato posterior à Lei 13.786/2018. Empreendimento submetido a regime de patrimônio de afetação Percentual de retenção contratualmente previsto - Incidência do artigo 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 - Taxas condominiais e IPTU Impossibilidade de cobrança antes da imissão da parte autora na posse do imóvel - Recurso provido em parte. (TJ-SP - Apelação Cível nº 1103120-72.2019.8.26.0100 Relator: MARCIA DALLA DÉA BARONE, Data de Julgamento: 15/04/2020, 4ª Câmara de Direito Privado, DJe 06/05/2020) Compromisso de compra e venda – Desistência dos promitentes compradores – Negócio celebrado após a entrada em vigor da lei 13.786/18 – Em se tratando de incorporação submetida a patrimônio de afetação, deve ser observado o disposto no § 5º do art. 67-A da lei 4.591/64, acrescido pelo supracitado diploma legal, que possibilita a retenção de até 50% da quantia paga – Devolução de valores que, de igual modo, deve observar o prazo definido em lei, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel - Apelação provida, em parte. (TJ-SP - AC: 11008801320198260100 SP 1100880-13.2019.8.26.0100, Relator: Gil Coelho, Data de Julgamento: 14/07/2020, 11ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/07/2020) Importa frisar, que o percentual de retenção previsto na paragrafo segundo, refere-se a rescisão contratual por inadimplência ou pedido desmotivado do promitente comprador, de modo que poderá ser retido nesses casos o percentual de 50% (cinquenta por cento) a título de pré fixação das perdas e danos, tendo em vista que o empreendimento em questão está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme claramente descrito no quadro resumo do instrumento contratual, bem como, na certidão de matricula do empreendimento (documento anexo). Vejamos: Ora Excelência, não se trata aqui de um contrato de mútuo, onde há o empréstimo de um bem e ao final do prazo estipulado, simplesmente se devolve o bem. Trata- se de um Contrato de Compromisso de Compra e Venda, no qual há legítima expectativa de cumprimento, ficando o comprador com o bem alienado mediante paga quantia. Destarte, não há que se invocar o Código de Defesa do Consumidor na tentativa de esquivar-se do cumprimento do contrato livremente pactuado, que outrora lhe servia muito bem. A proteção dispensada pelo CDC visa manter em equilíbrio a relação negocial, e não suplantar direitos do fornecedor, colocando-o em situação de desvantagem eterna, como se não pudesse auferir lucro em seus negócios. Além do mais, como esclarecido alhures, na presente hipótese sequer há que se aplicar as benesses da lei consumerista, haja vista tratar-se os Requerentes de “investidores” e não consumidores”. Por todo o exposto, em razão da rescisão contratual, deve ser retido o percentual de 50% (vinte por cento) nos exatos termos da paragrafo segundo do contrato, sendo que a devolução de eventuais valores a parte requerente deve ser realizada nos ditames legais e contratuais. Assim, por tudo o que se narrou linhas volvidas, narração esta lastreada documentalmente, pode-se depreender que a pretensão esposada na inicial, não tem qualquer respaldo fático ou legal, sendo que outro destino não lhe cabe, senão a sua total improcedência. 7 – DA IMPROCEDÊNCIA DA DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM A Requerida é ilegítima para responder aos termos da ação no que se refere ao pedido de restituição de valores a título de comissão de corretagem, uma vez que foram pagos diretamente aos corretores autônomos e a comercializadora do empreendimento. Contudo, caso vossa Excelência não decida pela preliminar ventilada, o que não se espera, deve ser julgado improcedente o pedido de devolução dos valores relativo a intermediação da venda, destinada para remuneração dos serviços de corretagem do negócio firmado. Ilustre Excelência, no presente caso a parte requerente pleiteia a devolução de R$ 10.776,00, todavia, importante ressaltar que o montante pago se refere a comissão de corretagem, cujo fim foi a remuneração dos profissionais que intermediaram o negócio havido entre terceiros, segundo informado no quadro resumo do contrato de compra e venda, conforme demonstrativo nos recortes abaixo: Ora, se a intermediação imobiliária efetivada pela corretora devidamente inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, concluiu-se, não se mostra plausível a devolução do valor recebido pelo serviço prestado. Nesse sentido, é importante mencionar as disposições do Código Civil: Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Assim, consoante à disposição expressa no texto legal, uma vez conseguido o resultado previsto, no caso, a celebração do contrato de compromisso de compra e venda, a remuneração do serviço de corretagem é devida, ainda que haja eventual arrependimento ou desistência ulterior das partes. Outrossim, a parte requerente simplesmente se utilizou do serviço de terceiro para conhecer o imóvel, pois, compete ao profissional de corretagem a intermediação. Nesse sentido, importante transcrever o artigo 3º da Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regula a atividade de corretagem de imóveis: Art. 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei. Dessa forma, somente os corretores de imóveis, sejam profissionais autônomos ou pessoas jurídicas, é que podem comercializar de forma profissional bens imóveis. Logo, embora a Requerida seja a legítima titular do domínio do bem comprometido em compra e venda, ainda que advindo de incorporação imobiliária, a mesma não pode comercializar os seus próprios bens, pois, isso implicaria em violação às disposições da Lei 6.530 de 1978. O Superior Tribunal de Justiça pôs fim a todas as demandas as quais tinham como objeto o repasse da cobrança da taxa de corretagem do vendedor ao consumidor, ao decidir o Resp 1.599.511 – SP: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESUAL CIVL. INCORPORAÇÃO IMOBILÁRIA. VENDA DE UNIDAES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORETAGEM. CLÁUSLA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVDAE. TEORIA DASERÇÃO. LEGITMIDAE PASIVA DA INCORPORADORA. VALIDAE DA CLÁUSLA. SERVIÇO DE ASESORIA TÉCNICO-IMOBILÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVDAE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 104 DO CP/2015: 1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, par responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva a transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1 Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente- comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).2.3 "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4 Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI.3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE (STJ, Segunda Seção, RESP Nº1.551.951 –SP, REL. MINSTRO PAULO DE TARSO SANSEVRINO, DJ 06/09/2016) Esse também é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo, conforme transcrições in verbis: VALIDADE DA CLÁUSULA QUE IMPÕE AO COMPRADOR O PAGAMENTO DA CORRETAGEM - ENTENDIMENTO SUFRAGADO PELO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM RECURSO REPETITIVO - VALOR DA COMISSÃO INFORMADO COM DESTAQUE NOS CONTRATOS ASSINADOS - SENTENÇA MANTIDA - APELAÇÃO IMPROVIDA". "O corretor faz jus à comissão se alcançar o aperfeiçoamento do negócio, ainda que futuramente as partes optem pelo distrato". "É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma com o destaque do valor da comissão de corretagem". (TJ-SP - AC: 10738994420198260100 SP 1073899-44.2019.8.26.0100, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 06/08/2020, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/08/2020 Portanto, foi decidida, de forma unânime, a validade da cláusula que transfere ao Promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem, de modo que fora cumprido todos os requisitos exigidos para sua validade, vez que consta de forma clara o valor total do imóvel sem a comissão de corretagem, bem como, o destaque do valor da comissão de corretagem no próprio quadro resumo. O relator do caso, Min. Sanseverino, ao analisar a validade da cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, ponderou inicialmente: "que se trata de prática usual do mercado brasileiro a utilização de corretagem, e que, tais quais as seguradoras, o trabalho do corretor”. Ressalta-se que no presente caso, o trabalho de intermediação imobiliária fora efetivamente prestado e concluído, pois, coube à corretora reunir os interesses do Requerente e da promitente vendedora, efetivando o compromisso de compra e venda através da lavratura do respectivo instrumento contratual. O pagamento ao corretor de imóveis é uma obrigação legal e o Requerente não pode alegar desconhecimento da lei. Ademais, a nova Lei n. 13.786/2018 que versa sobre resolução do contrato por inadimplemento determina a retenção integral de quantia paga a título de taxa de corretagem, vejamos: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; (...) Neste diapasão, caso se admita a devolução de valores pagos a título de corretagem, o que se admite tão somente a título de argumentação, haverá o favorecimento à obtenção de vantagem indevida à custa do trabalho alheio, o que, seguramente, perpassa pelo enriquecimento indevido, e, mais, haverá afronta à decisão vinculante do STJ, nos termos do art. 1.040, inciso III do CPC, bem como, a atual lei vigente 13.785/18, em seu artigo 67-A, inciso I. 8 - DA APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018 O contrato em análise foi celebrado em 18/05/2022, ou seja, após a vigência da Lei nº 13.786/2018, de modo que a referida Lei deve ser aplicada no caso em comento. Sua aplicação é medida de lídima justiça na rescisão em questão, tendo em vista que as regras ali disciplinas foram definidas de forma paritária às partes, estabelecendo obrigações mútuas, corrigindo o limbo legislativo que se encontrava o setor imobiliário. Deste modo, cumpre informar que o art. 67-A, editado pela Lei nº 13.786/2018, estabelece que penalidade a ser aplicada pode ser de até 25% (vinte e cinco por cento) e ainda, 50% (cinquenta por cento) nas hipóteses de patrimônio de afetação, sobre os valores pagos, além da retenção das despesas do imóvel e da comissão de corretagem. Vejamos: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (...) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (grifo nosso) Importa frisar que o percentual de retenção previsto na Clausula 8°, parágrafo segundo, refere-se a rescisão contratual por inadimplência ou pedido desmotivado do promitente comprador, de modo que poderá ser retido nesses casos o percentual de 50% (cinquenta por cento) a título de pré fixação das perdas e danos. Veja que se o percentual fixado na paragrafo segundo contrato, trata tão somente de recomposição das despesas administrativas pela rescisão unilateral inesperada do contrato. Por derradeira, reitera-se que a parte requerente é responsável pela rescisão contratual e deve ressarcir de tal prejuízo a vendedora nos moldes fixados no contrato. Logo, indevido o pleito de rescisão contratual nos termos pretendidos pela parte requerente, já que inexiste mora da Requerida. Assim, por tudo o que se narrou linhas volvidas, narração esta lastreada documentalmente, pode-se depreender que a pretensão esposada na inicial, não tem qualquer respaldo fático ou legal, sendo que outro destino não lhe cabe, senão a sua total improcedência. 9 – DA INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL O pleito de dano moral é completamente desprovido de qualquer fundamentação fática e jurídica e não tem o condão de comprovar qualquer tipo de ato “ilícito” cometido pela Contestante. De modo que, somente são lançadas palavras ao vento de modo genérico à fim de angariar algum proveito econômico de forma injustificada e desarrazoada. A parte requerente banalizou o instituto do dano moral, praxe já recorrente, fato este que não pode ser aceito por esse Douto Juízo. Dissipa meras alegações carentes de qualquer fundamentação jurídica com o intuito de tentar obter uma indenização, rifando a própria sorte o pedido. Excelência, o dano moral tornou-se um instituto trivial em nosso ordenamento, onde todos alegam ter sofrido um “abalo psicológico” ou “dor moral” que somente seria resolvido mediante pagamento de quantia indenizatória. Como se a vida em sociedade fosse uma eterna graça e não houvesse qualquer dissabor. In casu, a parte requerente busca uma satisfação num valor ABSURDO e completamente desarrazoado, além de desproporcional, o que demonstra sua vontade de ganho fácil. É importante ressaltar que somente se faz possível o pleito indenizatório quando a parte lesada fora atingida por algum ato ilícito, seja comissivo ou omissivo, da parte contrária, o que não ocorreu no presente caso. Dessa forma, inexistindo ato ilícito cometido pela Requerida, inexiste o dever de indenizar. Há que se concluir, portanto, pela ausência de provas quanto a existência de qualquer dos elementos caracterizadores de culpa, ou de prática de ato ilícito passíveis de serem imputados à Ré. Por consequência, não há que se falar em responsabilidade civil e, assim, no dever de indenizar. Não se vislumbra no cenário narrado, portanto, qualquer ação ou omissão da Requerida que pudesse configurar ato ilícito passível de indenização. A jurisprudência do STJ é unânime no sentido de não aceitar condenações automáticas por danos morais ou materiais. Ou seja, além da configuração dos pressupostos de responsabilidade civil – ação, dano e nexo de causalidade –, é preciso demonstrar grave ofensa a direitos de personalidade. Nesse toar, destaca-se a afirmativa da Excelentíssima Ministra Nancy Andrighi: “Dissabores, desconfortos e frustrações de expectativa fazem parte da vida moderna, em sociedades cada vez mais complexas e multifacetadas, com renovadas ansiedades e desejos, e por isso não se pode aceitar que qualquer estímulo que afete negativamente a vida ordinária configure dano moral”. (Resp. 1641037 SP). Como se pode ver, permissa máxima vênia, não há plausibilidade no pleito da parte requerente pela forma aleatória que se pede, demonstrando, com isto, apenas a fluidez de seu direito e que sua indignação não é verdadeira, mas que só traduz vontade de ganho fácil. Ademais, para a existência de danos morais, necessário se faz a comprovação dos mesmos, vejamos: APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. MORA DO COMPRADOR. CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PACTUAÇÃO EXPRESSA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0022316-97.2010.8.05.0080, Relator (a): Cynthia Maria Pina Resende, Quarta Câmara Cível, Publicado em: 26/02/2019) (TJ-BA - APL: 00223169720108050080, Relator: Cynthia Maria Pina Resende, Quarta Câmara Cível, Data de Publicação: 26/02/2019) grifo nosso Apelação Cível. Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais. Perdas e danos afastada. Ausência de comprovação da culpa dos vendedores, ora réus/apelados, pela rescisão do contrato. Ônus sucumbenciais dos autores/apelantes, vencidos na maior parte dos pedidos. I. Compete ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito; ao réu, os fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor. Quem descurar desse encargo assume o risco de ter em seu desfavor o julgamento, quando do sopesamento das provas. II. Os autores/apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar os fatos constitutivos do seu direito (conduta lesiva atribuída à parte ré/apelada que ensejou a rescisão do negócio jurídico), pelo que incabível a condenação dos réus/apelados no pagamento de indenização por perdas e danos decorrentes da resolução contratual requestada pelos autores/apelantes. III. Apelo conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada. (TJ-GO - Apelação (CPC): 03223560920158090051, Relator: CARLOS ALBERTO FRANÇA, Data de Julgamento: 05/02/2020, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 05/02/2020) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. PRONUNCIAMENTO DE DISPOSITIVOS LEGAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO. DANOS MORAIS INDEVIDOS. 2. Perfeitamente cabível a retenção a título de multa contratual, para compensar prejuízos sofridos com a rescisão, de valores referentes à taxa de administração ou para ressarcimento das despesas inerentes ao contrato. 3. Não demonstrada a responsabilidade da parte apelada pelo desfazimento do negócio e não comprovada a prática de qualquer ato ilícito, não há que se falar em rescisão contratual por culpa da ré e nem faz jus a parte autora à indenização por danos morais. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - AC 03405644120158090051, Relator: FÁBIO CRISTÓVÃO DE CAMPOS FARIA, Data de Julgamento: 30/05/2019, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 30/05/2019) Ora, o dano moral é tema complexo e de difícil configuração. Não se ignora que o dano moral, em tese, seja passível de indenização, mas é preciso que se tenha a verdadeira dimensão do que seria o dano moral indenizável. Além disso, imprescindível que a parte Requerente se desincumba de provar a existência do aludido dano e da culpa por ação ou omissão, não sendo razoável imaginar que possa ele ser apenas presumido. Nos moldes do artigo 373, I, do CPC, compete a parte requerente a prova dos fatos constitutivos do direito postulado. Como dito alhures, não há nos autos, qualquer documento que comprove CULPA da Ré e do NEXO DE CAUSALIDADE, até porque a Requerida não praticou nenhum ato ilícito. Esta CULPABILIDADE desafia prova concreta e escorreita por parte da Requerente que pleiteia indenização por danos morais, como no caso sub judice. Destarte, inexistindo ATO ILÍCITO por parte da Contestante, o dano moral não se aperfeiçoa e, consequentemente, não há amparo legal para se impor a ré a obrigação de indenizar. Assim, requer seja indeferido o pleito de indenização por danos morais isentando a Contestante de qualquer condenação a este título. Alternativamente, se assim Vossa Excelência não entender, requer que a indenização não ultrapasse 10% do valor pleiteado pela parte requerente, posto que de forma alguma pode tal instituto ser utilizado como fonte de renda. 10 – DA NÃO APLICAÇÃO DE JUROS SOBRE EVENTUAIS VALORES A RESTITUIR A parte requerente pleiteia a devolução de valores dos valores pagos. Não obstante, desde já a Requerida informa que na eventualidade de devolução dos valores, calha elucidar que os juros de mora são devidos por ocasião do não cumprimento de uma obrigação, conforme disposições do Código Civil: Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Art. 407. Ainda que se não alegue prejuízo, é obrigado o devedor aos juros da mora que se contarão assim às dívidas em dinheiro, como às prestações de outra natureza, uma vez que lhes esteja fixado o valor pecuniário por sentença judicial, arbitramento, ou acordo entre as partes. No presente caso, tais juros somente seriam devidos se a Requerida efetivamente se quedasse em mora na obrigação de restituir a parte Requerente, fato que nunca se sucedeu. Muito pelo contrário, a rescisão foi ocasionada por culpa do promitente comprador, que desistiu do negócio. Ademais, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, na ausência de mora anterior do promitente vendedor, não se aplica a regra de contagem dos juros a partir da citação para os casos de responsabilidade contratual (art. 405 do CC), de modo que o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado. Isso se dá na hipótese de iniciativa do promitente vendedor para rescisão contratual, em razão do inadimplemento das parcelas pactuadas pelo promissário comprador; ou nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do promissário comprador, por não suportar o pagamento das prestações, e de redução do percentual avençado para retenção dos valores pagos. Confira-se os seguintes arestos do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. (...) 2. O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes. (...) (AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) Além do mais, fora fixado pelo STJ em 14/08/2019 no Tema Repetitivo de Nº 1002 (REsp 1740.911), no qual o colegiado acompanhou o voto da Ministra Isabel Gallotti, a tese de que os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado, conforme transcrição in verbis: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18 (disciplina comissão de corretagem e distrato de imóveis), em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. Nessa senda, já definiu a Jurisprudência: Apelação - Compromisso de compra e venda - Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenização por Danos Materiais – Desfazimento do negócio por culpa dos compradores - Valor a ser ressarcido tornou-se devido apenas a partir da resolução do negócio neste processo - Juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença – Entendimento do C. STJ – Sucumbência recíproca mantida – Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10034068520168260152 SP 1003406-85.2016.8.26.0152, Relator: Luiz Antonio Costa, Data de Julgamento: 24/03/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/11/2019) Diante disso, requer a improcedência da aplicação de juros sobre os valores pagos, tento em vista se tratar de penalidade indevida à parte inocente, bem como o enriquecimento sem causa da parte contrária. DOS REQUERIMENTOS Diante de todo o exposto, tendo ficado fortemente demonstrada a impropriedade jurídica das alegações e dos pedidos consignados na petição inicial, requer: a) Seja declarada a incompetência desse r. juízo da comarca de GOIÂNIA - GO ao efeito de reconhecer como competente o juízo da Comarca de GRAMADO-RS, com a consequente extinção da ação, nos termos do art. 485, IV, do Código de Processo Civil; b) Seja reconhecida a ilegitimidade passiva da Requerida GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, nos termos do artigo 337, inciso XI do CPC, em relação a devolução da comissão de corretagem, haja vista que quem de fato recebeu o montante em voga foram os corretores da comercializadora responsável pela intermediação da venda; c) Seja declarada a rescisão contratual e a consequente liberação da unidade para venda; d) Seja indeferida a inversão do ônus da prova; e) Seja reconhecido a rescisão contratual por culpa da parte Requerente e que julgada TOTALMENTE IMPROCEDENTE a presente ação, indeferindo o pleito de nulidade de cláusulas contratuais, bem como, o pedido de rescisão contratual nos termos pretendidos pelo Requerente, devendo ser considerado os percentuais e condições previstas no contrato e demais despesas contratuais dispostas nos termos da fundamentação supra; f) Requer que a devolução de eventuais valores seja realizada na mesma quantidade de parcelas pagas, bem como, que seja reconhecido a validade da retenção de 50% (cinquenta por cento) prevista no contrato firmado, nos termos da Lei n. 13.786/2018, por se tratar de empreendimento regido sob o patrimônio de afetação; g) Que julgue improcedente o pedido de devolução da comissão de corretagem, por se tratar de valores relativo a intermediação da venda, destinada para remuneração dos serviços de corretagem do negócio firmado. Alternativamente, caso Vossa Excelência entenda pela devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, o que não se espera, que seja aplicado o percentual de retenção previsto em contrato sobre os valores pagos; h) Requer que a presente ação seja julgada nos termos da Lei nº 13.786/2018, tendo em vista que o contrato foi celebrado após a vigência da referida Lei e as regras ali disciplinas foram definidas de forma paritária às partes; i) Que seja reconhecido a INEXISTÊNCIA de DANOS MORAIS, tendo em vista que não há comprovação nos autos de qualquer tipo de ato “ilícito” cometido pela Requerida. ALTERNATIVAMENTE, caso não seja esse o entendimento de Vossa Excelência, o que não se espera, que a indenização não ultrapasse 5% do valor pleiteado pela parte requerente, posto que de forma alguma pode tal instituto ser utilizado como fonte de renda; j) Requer que o termo inicial de juros moratórios seja a partir do trânsito em julgado, tento em vista se tratar de penalidade indevida à parte inocente, bem como o enriquecimento sem causa da parte contrária; k) Requer por fim, que todas as intimações e publicações sejam efetuadas exclusivamente em nome do procurador Diego Martins Silva do Amaral, inscrito na OAB/GO sob o número 29.269, OAB/DF 55.046 sob o número 29.269 , OAB/RJ sob o número 248.664 e OAB/ES sob o número 38.355, OAB/RS 131.989A, OAB/SP 514.529, sob pena de nulidade. Restando a presente ação contestada em todos os seus termos, inclusive a documentação, protesta provar o alegado, por todos os meios de provas em direito admitidas, bem como a juntada de novos documentos caso necessário. Nestes Termos, Pede deferimento. Goiânia, 26 de maio de 2025. Diego Martins Silva do Amaral OAB/GO 29.269 OAB/DF 55.046 OAB/RJ 248.664 OAB/ES 38.355 OAB/RS 131.989-A OAB/SP 514.526 Não foi possível converter o PDF ou não tem texto CERTIFICO O REGISTRO EM 25/10/2018 12:49 SOB Nº 20180928821. PROTOCOLO: 180928821 DE 09/10/2018. CÓDIGO DE VERIFICAÇÃO: 11804515838. NIRE: 52204615171. GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA Paula Nunes Lobo Veloso Rossi SECRETÁRIA-GERAL GOIÂNIA, 25/10/2018 www.portaldoempreendedorgoiano.go.gov.br A validade deste documento, se impresso, fica sujeito à comprovação de sua autenticidade nos respectivos portais. Informando seus respectivos códigos de verificaçãoCERTIFICO O REGISTRO EM 25/10/2018 12:49 SOB Nº 20180928821. 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