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"1009817-06.2024.8.26.0269" - Resultados da Busca

Resultados para "1009817-06.2024.8.26.0269"

Luciel Pereira De Jesus x Jotanunes Construtora Ltda e outros

ID: 303301962

Tribunal: TJBA Órgão: 11ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0568490-43.2016.8.05.0001

Data de Disponibilização: 19/06/2025

Polo Ativo:

LUCIEL PEREIRA DE JESUS

Polo Passivo:

JOTANUNES CONSTRUTORA LTDA VIDA BELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - SPE

Sentença

Advogados:

ALEXANDRE MONTE DE HOLLANDA SANTOS

OAB/SE XXXXXX Desbloquear

MARYANNA PORTO DE CARVALHO BRAGA

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CRISTIANO CESAR BRAGA DE ARAGAO CABRAL

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REGINA DAS CANDEIAS DA DIVINA PROVIDENCIA RIGAUD PEDRAO

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Vistos. Trata-se de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO ajuizada por LUCIEL PEREIRA DE JESUS em face de VIDA BELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA SPE e JOTA NUNES CONSTRUÇÕES LTDA, todos devidamente qualificados … Vistos. Trata-se de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO ajuizada por LUCIEL PEREIRA DE JESUS em face de VIDA BELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA SPE e JOTA NUNES CONSTRUÇÕES LTDA, todos devidamente qualificados nos autos. Narra o Autor, em sua petição inicial (ID 254988657), que em 06 de maio de 2009 celebrou "Contrato de Promessa de Compra e Venda" com as Rés para aquisição da unidade autônoma nº 004, Edifício 09, do Condomínio Residencial Vida Bela, em Lauro de Freitas/BA, pelo valor de R$ 91.420,56 (noventa e um mil, quatrocentos e vinte reais e cinquenta e seis centavos). Aduz que a data prevista para a conclusão da obra era 30 de novembro de 2010, conforme item 09 do instrumento contratual. Contudo, o imóvel somente foi entregue em 17 de novembro de 2011 (ID 254988873), com quase um ano de atraso e, ademais, com diversos vícios construtivos, tais como paredes tortas, danos por infiltração, rachaduras e problemas nas instalações. Sustenta, ainda, que áreas comuns prometidas em material publicitário e no memorial descritivo, como quiosques e praça de descanso, não foram construídas, e outras, como o salão de festas e a brinquedoteca, foram entregues sem o devido equipamento e mobília. Alega também a construção de uma estação de tratamento de esgoto em local que depreciaria seu imóvel. Informa que ajuizou ação prévia na Justiça Federal (Processo nº 0016865-73.2013.4.01.3300), a qual julgou improcedentes os pedidos em face da Caixa Econômica Federal e extinguiu o feito sem resolução do mérito em relação à JOTA NUNES CONSTRUÇÕES LTDA por incompetência material (ID 254989363). Diante do exposto, requer: a declaração de nulidade da cláusula de tolerância e a inversão da cláusula penal moratória para o mesmo patamar previsto em seu desfavor (2% de multa mais 1% de juros ao mês); a condenação das Rés ao pagamento de indenização por danos materiais, consistentes em danos emergentes no valor de R$ 5.070,35 (cinco mil, setenta reais e trinta e cinco centavos) a título de "juros de obra" pagos indevidamente durante o atraso, e lucros cessantes de R$ 10.800,00 (dez mil e oitocentos reais) pela impossibilidade de fruição do bem; indenização pela desvalorização do imóvel; indenização por danos morais; e a condenação na obrigação de fazer consistente na construção e aparelhamento das áreas comuns prometidas, ou a conversão em perdas e danos. Pleiteou os benefícios da assistência judiciária gratuita. A gratuidade da justiça foi deferida e, após reanálise pelo juízo de primeiro grau, foi mantida em sede de Agravo de Instrumento (ID 476823526). Devidamente citadas, as Rés apresentaram contestação conjunta (ID 254990320), arguindo, em sede de preliminares: a) prescrição trienal da pretensão indenizatória; b) decadência do direito de reclamar sobre os vícios aparentes; c) ilegitimidade passiva da JOTANUNES CONSTRUTORA LTDA, por não figurar como parte no contrato de promessa de compra e venda; d) incompetência da Justiça Comum para julgar o pedido de devolução dos "juros de obra", por ser matéria afeta à Caixa Econômica Federal. No mérito, defenderam a validade da cláusula de tolerância de 90 (noventa) dias e que o atraso na entrega da obra decorreu de caso fortuito e força maior (chuvas excessivas e greves no setor da construção civil). Sustentaram a legalidade da cobrança dos "juros de obra" pela CEF e a impossibilidade de inversão da cláusula penal. Afirmaram que o empreendimento foi entregue de acordo com o memorial descritivo e que não houve promessa de entrega das áreas comuns mobiliadas. Por fim, negaram a existência de danos materiais e morais indenizáveis. Réplica apresentada pelo Autor (ID 254991668), rechaçando as preliminares e reiterando os termos da inicial. Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera (ID 254990129). As partes manifestaram desinteresse na produção de outras provas, pugnando pelo julgamento antecipado da lide (IDs 432391163 e 495056847). Anunciado o julgamento do feito (ID 479011065), vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I do Código de Processo Civil, por ser desnecessária a produção de outras provas, sendo a matéria eminentemente de direito e os fatos já documentalmente comprovados. I - DAS PRELIMINARES Da Ilegitimidade Passiva da JOTANUNES CONSTRUÇÕES LTDA A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela segunda Ré não merece acolhimento. A relação jurídica em apreço é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, que estabelece a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento. Conforme se extrai dos autos, a JOTANUNES CONSTRUÇÕES LTDA atuou como construtora do empreendimento (ID 254988873) e seu nome e marca foram amplamente utilizados na divulgação e comercialização do projeto, figurando inclusive no termo de recebimento do imóvel. Desse modo, apresentou-se perante o consumidor como parte integrante e garantidora do negócio. Aplica-se, portanto, a teoria da aparência, bem como o disposto nos artigos 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC, que consagram a solidariedade entre todos os que participaram da cadeia de consumo. Rejeito a preliminar. Da Prescrição e da Decadência As Rés arguiram a prescrição trienal da pretensão de reparação civil e a decadência do direito de reclamar por vícios aparentes. No que tange à prescrição, a pretensão de reparação de danos decorrente de inadimplemento contratual em relação de consumo sujeita-se ao prazo prescricional de 5 (cinco) anos, previsto no art. 27 do CDC. Ademais, o ajuizamento da ação anterior na Justiça Federal em 15/05/2013 (ID 254989363) interrompeu o fluxo do prazo prescricional, nos termos do art. 202, I, do Código Civil c/c art. 240, §1º do CPC, que somente voltou a correr após o trânsito em julgado daquela demanda. Tendo a presente ação sido proposta em 14/10/2016, não há que se falar em prescrição. Quanto à decadência, a alegação de entrega de áreas comuns em desconformidade com o ofertado e a existência de vícios construtivos não se confundem com vícios aparentes de fácil constatação, mas sim com o descumprimento da obrigação de entregar o bem na forma e qualidade contratadas, o que caracteriza fato do produto e do serviço, cuja pretensão reparatória submete-se ao prazo prescricional, e não decadencial. Rejeito, pois, as prejudiciais de mérito. II - DO MÉRITO A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, sendo a responsabilidade das fornecedoras objetiva, nos termos do art. 14 do CDC. Do Atraso na Entrega da Obra O "Contrato de Promessa de Compra e Venda" (ID 254988902) estabelece no item 09 do quadro resumo que o prazo para conclusão da obra era 30/11/2010. A Cláusula Vigésima Quarta prevê um prazo de tolerância de 90 (noventa) dias, o que prorrogaria a data final para 28/02/2011. O imóvel, no entanto, foi efetivamente entregue apenas em 17/11/2011, conforme "Termo de Recebimento do Imóvel" (ID 254988873). Resta, portanto, configurada a mora das Rés de, no mínimo, 8 (oito) meses e 17 (dezessete) dias. As justificativas apresentadas pelas Rés, como chuvas e greves, constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade da construção civil. Tais eventos são previsíveis e devem ser considerados no planejamento da obra, não possuindo o condão de afastar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual. O risco do empreendimento não pode ser transferido ao consumidor. Dessa forma, reconheço a mora injustificada das Rés no período compreendido entre 01 de março de 2011 e 17 de novembro de 2011. Da Inversão da Cláusula Penal e dos Lucros Cessantes O Autor pleiteia a inversão da cláusula penal prevista para o seu inadimplemento. Contudo, o contrato já prevê uma penalidade para a mora da construtora, na Cláusula Décima Quarta, parágrafo terceiro, fixada em 0,5% sobre o preço do contrato por mês de atraso. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 970, firmou a tese de que: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." No caso, a multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato se assemelha à indenização por lucros cessantes, que a jurisprudência pátria pacificou em patamar similar, usualmente entre 0,5% e 0,8% do valor do imóvel. A indenização pelo que o Autor razoavelmente deixou de lucrar com o bem (lucros cessantes) é devida e presumida em casos de atraso na entrega. Assim dispõe a Súmula 162 do TJSP: "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio. Origem: Direito Privado (rnn)." Para evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes e a dupla penalidade pelo mesmo fato (a mora), fixo a indenização a título de lucros cessantes no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato por mês de atraso, afastando a aplicação cumulativa da cláusula penal contratual. O período de incidência será de 01/03/2011 a 17/11/2011. Dos "Juros de Obra" O Autor requer a devolução do valor de R$ 5.070,35 (cinco mil, setenta reais e trinta e cinco centavos), pago a título de "juros de obra" à Caixa Econômica Federal durante o período de atraso. Tais juros são encargos devidos ao agente financeiro durante a fase de construção. Se o cronograma da obra tivesse sido cumprido, a cobrança desses juros cessaria com a entrega do imóvel e o início da fase de amortização do financiamento. O atraso na conclusão da obra, por culpa exclusiva das Rés, prolongou indevidamente a fase de construção, onerando o Autor com o pagamento desses encargos por período superior ao devido. Nesse sentido, é o entendimento pacifico do Tribunal de Justiça: "APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COISA JULGADA. INEXISTÊNCIA . REPETIÇÃO DE AÇÃO NÃO CARACTERIZADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO RECONHECIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . JUROS DE OBRA. ILEGALIDADE. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DANO MATERIAL . PAGAMENTO DE ALUGUEL. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO COMPROVADO. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. RECURSO NÃO PROVIDO . 1. Se a segunda demanda judicial se fundamenta em fato diverso da anterior, embora referente ao mesmo negócio jurídico, não se caracteriza coisa julgada. 2. Sendo integrante da cadeia de consumo, a construtora é titular de interesse que se opõe ao afirmado na pretensão inicial, sobretudo em face da solidariedade imposta pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo parte legítima para responder aos termos da ação . 3. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora ao reembolso dos valores pagos pelo adquirente a título de alugueis de imóvel residencial para moradia durante o período da mora. 4. É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução de obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância . Aplicação da tese aprovada no IRDR nº 0023203-3520168260000 (Tema 6). Precedentes deste Tribunal. 5. É responsabilidade da construtora, que deu causa ao atraso na entrega do empreendimento, o reembolso dos valores ilicitamente cobrados a título de juros de obra . 6. Atraso de mais de dois anos na entrega de imóvel ocasiona dano moral. Valor de indenização arbitrado com razoabilidade na sentença judicial. Precedentes desta Câmara . (TJ-SP - AC: 10098175820168260019 SP 1009817-58.2016.8.26 .0019, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 14/08/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/01/2020)" Trata-se de dano material direto (dano emergente) que deve ser ressarcido pelas Rés, que deram causa ao prejuízo. Acolho, portanto, o pedido de restituição do valor comprovadamente pago a este título durante o período da mora das Rés. Dos Vícios Construtivos e Descumprimento da Oferta O Autor alega uma série de vícios construtivos e o descumprimento de itens prometidos no memorial descritivo e em material publicitário. A perícia realizada no âmbito do processo federal (ID 254989677) e as fotografias acostadas corroboram a existência de inconformidades, como paredes desniveladas e problemas nos alizares das portas. Ademais, as Rés não comprovaram a construção da "praça de descanso" e dos "quiosques" previstos no memorial descritivo (item 3.2 do memorial), sendo a obrigação de fazer convertida em perdas e danos, ante a impossibilidade prática de seu cumprimento nesta fase. Quanto à Estação de Tratamento de Esgoto (ETE), embora sua construção possa ter sido uma exigência técnica, a sua localização em área que, segundo a publicidade, seria destinada a jardins, configura falha no dever de informação e descumprimento da oferta, gerando frustração e potencial desvalorização não quantificada, conforme dispõe art. 30 do CDC: "Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado." Considerando o conjunto de descumprimentos parciais relativos às áreas comuns e vícios construtivos menores, arbitro, a título de perdas e danos, o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), que se mostra razoável e proporcional para compensar tais prejuízos. Do Dano Moral O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, somado aos vícios construtivos e ao descumprimento de diversas promessas relativas às áreas comuns, ultrapassa o mero aborrecimento e dissabor cotidiano. A conduta das Rés frustrou a legítima expectativa do Autor de usufruir de sua moradia, gerando angústia, incerteza e transtornos que configuram dano moral indenizável. Nesse sentido dispõe o Superior Tribunal de Justiça: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA PROMITENTE-VENDEDORA. POSSIBILIDADE. DANO MORAL . CABIMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO . 1. A Segunda Seção desta Corte firmou tese contrária ao entendimento adotado pelo Tribunal de origem e assinalou que, "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (Tema 971/STJ). 2. De outro lado, a Segunda Seção, igualmente em sede de recurso repetitivo, firmou entendimento de que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (Tema/STJ n . 970).3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial.4 . Na hipótese, contudo, o atraso de mais de 2 (dois) anos, após o prazo pactuado pelas partes, considerando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida indenização por danos morais.Precedentes.5. Agravo interno a que se nega provimento . (STJ - AgInt no AREsp: 2079545 MG 2022/0058331-4, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023)" A fixação do quantum indenizatório deve atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando a capacidade econômica das partes, a gravidade da ofensa e o caráter pedagógico da medida. Assim, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: CONDENAR as Rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato (R$ 91.420,56) por mês de atraso, no período de 01 de março de 2011 a 17 de novembro de 2011, cujo montante deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença; CONDENAR as Rés, solidariamente, a restituir ao Autor o valor de R$ 5.070,35 (cinco mil, setenta reais e trinta e cinco centavos), a título de danos emergentes ("juros de obra"); CONDENAR as Rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por perdas e danos no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), em razão dos vícios construtivos e do descumprimento parcial da oferta relativa às áreas comuns; CONDENAR as Rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Os valores referentes aos danos materiais (letras 'a', 'b' e 'c') deverão ser acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43, STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação (art. 405, CC). O valor da indenização por danos morais (letra 'd') deverá ser acrescido de correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362, STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Face à sucumbência mínima da parte Autora, condeno as Rés ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, com fulcro no art. 85, §2º, e art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Salvador, 17 de junho de 2025. Fábio Alexsandro Costa Bastos Juiz de Direito Titular

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