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Lojas Le Biscuit S/A x Condominio Civil Euluz/Jhsf

ID: 294729067

Tribunal: TJBA Órgão: 5ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Classe: RENOVATóRIA DE LOCAçãO Nº Processo: 8002627-51.2022.8.05.0001

Data de Disponibilização: 10/06/2025

Polo Ativo:

LOJAS LE BISCUIT S/A

Polo Passivo:

CONDOMINIO CIVIL EULUZ/JHSF

Sentença

Advogados:

MARIELE ARAGAO SANTANA

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ALINE DEDA MACHADO SANTANA

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LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA

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MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA

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KRISHNA D AVILA DUTRA

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RODRIGO ETIENNE ROMEU RIBEIRO

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PATRICIA MARIA DA SILVA OLIVEIRA

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ALINE RIBEIRO VALENTE

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 5ª Vara Cível e Comercial Rua do Tingui, s/n, Campo da Pólvora, Fórum Ruy Barbosa, Sala 125, 1º Andar, Nazaré - CEP 40040-380, Salvador-BA E-m… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 5ª Vara Cível e Comercial Rua do Tingui, s/n, Campo da Pólvora, Fórum Ruy Barbosa, Sala 125, 1º Andar, Nazaré - CEP 40040-380, Salvador-BA E-mail: salvador5vcivelcom@tjba.jus.br SENTENÇA Processo nº 8002627-51.2022.8.05.0001 Classe - Assunto: RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) - [Locação de Imóvel] AUTOR: LOJAS LE BISCUIT S/A REU: CONDOMINIO CIVIL EULUZ/JHSF Vistos. Trata-se de embargos de declaração (Id 492225352), opostos por CVLB BRASIL S/A (nova denominação de Lojas Le Biscuit S/A), em face de decisão (Id 489878470), proferida por este Juízo, que rejeitou a preliminar de inépcia da petição inicial arguida pelo réu, fixou os pontos controvertidos, deferiu a produção de prova pericial requerida pelas partes, nomeou como perita NICOLE CHAGAS RANGEL CEZIMBRA - Corretora de Imóveis (CRECI/BA 10.826), e fixou como objeto da perícia "a aferição do valor de mercado do imóvel". Alegou, em síntese, que a decisão incorreu em omissão e obscuridade, pois: i) não especificou que a perícia deverá apurar o valor da garantia mínima anual relativa ao custo total de ocupação (CTO), e não apenas o valor de mercado do imóvel; ii) nomeou uma corretora de imóveis, quando a modalidade de prova requerida pela embargante demandaria um profissional com formação em engenharia civil, conforme pleiteado expressamente na manifestação de Id 399582574. Contrarrazões, sustentando que o objeto do arbitramento judicial nas ações renovatórias é o valor do aluguel, e não o Custo Total de Ocupação (CTO), e que a nomeação de um corretor de imóveis para a aferição do valor de mercado do aluguel é adequada, requerendo, ao final, a rejeição dos embargos (Id 499053720). Vieram os autos conclusos. Analisados os autos. DECIDO. DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, sendo cabíveis somente quando, nas hipóteses previstas no art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, forem detectadas omissão, obscuridade e contradição, bem como possível erro material. O referido meio de impugnação visa aperfeiçoar as decisões judiciais, com o intuito de prestar a tutela jurisdicional de forma clara e precisa, não tendo como objetivo central a alteração dos julgados impugnados, situação verificada apenas excepcionalmente, caso a correção dos vícios constatados seja apta a modificar, de alguma maneira, o decisum prolatado. Nesse sentido: "EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - ACÓRDÃO DESTE ÓRGÃO FRACIONÁRIO QUE NÃO CONHECEU DO RECLAMO. INSURGÊNCIA DO DEMANDADO. 1. Nos termos do artigo 1.022 do CPC/15, os embargos de declaração são cabíveis apenas para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; ou corrigir erro material. 1.1. Ausentes quaisquer dos vícios elencados no acórdão recorrido, que decidiu de modo claro e fundamentado, é impositiva a rejeição aos aclaratórios. 2. Ante a reiterada oposição de recursos manifestamente inadmissíveis e o caráter protelatório dos presentes embargos, bem como a prévia advertência da parte, é imperiosa a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC/15. 3. Embargos de declaração rejeitados, com aplicação de multa." (EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1814590/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/09/2021, DJe 01/10/2021) É importante destacar que o parágrafo único, do art. 1.022, elenca algumas das hipóteses de omissão que são as hipóteses em que a sentença "deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento" ou "incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º". DOS EMBARGOS OPOSTOS PELO EMBARGANTE A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece que, em ações renovatórias, o valor locativo real do imóvel deve ser considerado, excluindo-se a valorização trazida pelo locatário ao ponto ou lugar, dessa forma, a fixação do aluguel deve ser baseada em laudo pericial que reflita o preço de mercado, utilizando métodos técnicos e imparciais, como o método comparativo direto. No entanto, em contratos de locação em shopping centers, é comum que o aluguel seja composto por uma "contribuição mensal" ou "custo total de ocupação" (CTO), que pode incluir aluguel, encargos comuns e fundo de promoção. Nesses casos, a análise do CTO pode ser relevante para determinar o valor justo do aluguel, especialmente quando o contrato prevê essa estrutura de remuneração. Nessa perspectiva: APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRAPRESTAÇÃO PELA LOCAÇÃO DENOMINADA "CONTRIBUIÇÃO MENSAL" (OU CUSTO TOTAL DE OPERAÇÃO - CTO), COMPOSTA POR ALUGUEL, ENCARGOS COMUNS E FUNDO DE PROMOÇÃO . DETERMINAÇÃO DE PERÍCIA PARA APURAÇÃO DE UMA DAS PARCELAS QUE COMPÕEM A "CONTRIBUIÇÃO MENSAL" : ALUGUEL. PRETENSÃO DE QUE O VALOR APURADO PELO PERITO CORRESPONDA À "CONTRIBUIÇÃO MENSAL" E NÃO APENAS ALUGUEL. IMPOSSIBILIDADE. PERÍCIA QUE SE LIMITOU AO ESCLARECIMENTO DO PONTO CONTROVERTIDO (VALOR DO ALUGUEL) . INEXISTÊNCIA DE FUNDAMENTOS TÉCNICOS APTOS A ELIDIR O LAUDO PERICIAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Trata-se de ação renovatória de contrato de locação, cuja contraprestação é denominada "contribuição mensal" composta por aluguel, encargos comuns e fundo de promoção . Tendo a perícia por objeto a constatação apenas do valor do aluguel, incabível que o valor apurado pelo perito corresponda à "contribuição mensal". Inexistem, no caso, elementos aptos a infirmar o laudo, razão pela qual ele deve ser mantido hígido. APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA . CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO. NECESSIDADE . TRABALHO ADICIONAL REALIZADO EM GRAU RECURSAL. INCIDÊNCIA DO ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL ( CPC). Necessária a majoração dos honorários sucumbenciais em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal, conforme estabelece o art . 85, § 11, do citado diploma processual. (TJ-SP - AC: 10141210820178260006 SP 1014121-08.2017.8 .26.0006, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 11/08/2020, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2020) A jurisprudência também indica que, em situações de desequilíbrio econômico ou desvantagem contratual, pode haver intervenção judicial para ajustar o valor locativo, considerando o CTO ou outros elementos contratuais, desse modo: APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. SHOPPING CENTER. AÇÃO RENOVATÓRIA . MODIFICAÇÃO DE CLÁUSULA JÁ PREVISTA NO CONTRATO E FIXAÇÃO DE ALUGUEL MEDIANTE GARANTIA MÍNIMA ALTERANDO A VARIAÇÃO CONFORME O FATURAMENTO. POSSIBILIDADE. SITUAÇÃO DE DESVANTAGEM E FORA DA REALIDADE DE MERCADO. ALEGAÇÃO DE ILEGALIDADE AFASTADA NA FORMAÇÃO DO CONTRATO . RECURSO IMPROVIDO. No caso, não há qualquer ilegalidade na revisão de cláusula contratual, além da alteração da forma variável do aluguel conforme o faturamento. Isso por que a situação fática revelou extrema desvantagem para a locadora, pois os valores percebidos estavam discrepantes da realidade do mercado. Razões jurídicas amparadas para acolher tal pretensão estão previstas na Lei do Inquilinato. (TJ-SP - Apelação Cível: 1010794-70.2016.8.26 .0562 Santos, Data de Julgamento: 15/08/2017, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/08/2017) Portanto, a necessidade de apurar o CTO ou apenas o valor de mercado dependerá das especificidades do contrato e da relação locatícia. Em contratos que não mencionam o CTO, a aferição do valor de mercado do imóvel pode ser suficiente, já em contratos que incluem o CTO como parte da remuneração, sua apuração pode ser necessária para garantir o equilíbrio contratual e a adequação ao mercado. No caso em análise, cumpre verificar se a decisão embargada apresenta os vícios apontados pela embargante. Da omissão quanto ao objeto da perícia - O Custo Total de Ocupação (CTO): Quanto ao primeiro ponto, referente ao objeto da perícia, observo que a decisão embargada limitou-se a definir como objeto "a aferição do valor de mercado do imóvel". Analisando o contrato de locação juntado aos autos (Id 174523901), verifico que, de fato, o instrumento estabelece expressamente o conceito de Custo Total de Ocupação (CTO) como elemento central da relação locatícia entre as partes, conforme se observa nas cláusulas 5.1.2 e 5.1.3 do contrato: "5.1.2 O CUSTO DE OCUPAÇÃO MENSAL corresponde ao montante apurado pela somatória dos valores vigentes devidos pelo LOCATÁRIO(S-A-AS) no mês a título de ALUGUEL MÍNIMO MENSAL REAJUSTÁVEL, DESPESAS COMUNS e FUNDO DE PROMOÇÃO. Os valores que compõem o CUSTO DE OCUPAÇÃO MENSAL estão devidamente fixados no QUADRO RESUMO e serão reajustados pelo mesmo critério do ALUGUEL MÍNIMO MENSAL REAJUSTÁVEL, ou seja, segundo as disposições previstas nos itens 5.3 e seguintes abaixo." "5.1.3 O somatório dos 12 meses do CUSTO DE OCUPAÇÃO MENSAL irá compor o CUSTO DE OCUPAÇÃO ANUAL MÍNIMO para fins de encontros de contas (item 5.8 abaixo)." Complementando tal entendimento, a cláusula 5.8 do contrato especifica o mecanismo de garantia mínima anual baseado no CTO: "A cada período de 12 meses, contados da inauguração do Shopping Bela Vista, será realizado um encontro de contas para apurar se os valores pagos a título de CONTRIBUIÇÃO MENSAL PERCENTUAL no período alcançam o valor do CUSTO DE OCUPAÇÃO ANUAL MÍNIMO. Se o montante pago pelo LOCATÁRIO(S-A-AS), a título de CONTRIBUIÇÃO MENSAL PERCENTUAL no período for inferior ao valor do CUSTO DE OCUPAÇÃO ANUAL MÍNIMO, o LOCATÁRIO(S-A-AS) efetuará o pagamento da diferença até o trigésimo dia subsequente ao período encerrado de 12 (doze) meses. Se o montante pago pelo LOCATÁRIO(S-A-AS), a título de CONTRIBUIÇÃO MENSAL PERCENTUAL no período, for igual ou superior ao valor do CUSTO DE OCUPAÇÃO ANUAL MÍNIMO, nenhuma diferença será devida pelo LOCATÁRIO(S-A-AS)." Portanto, na presente ação renovatória, o autor/embargante busca a manutenção do custo total de ocupação variável sobre o faturamento da loja e a redução da garantia mínima anual, também relativa ao custo total de ocupação para um valor menor a ser apurado em perícia. Ocorre que, nos termos do art. 19 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), "não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado." Conforme observado pelo embargado em suas contrarrazões, a renovação compulsória da locação implica em: (a) o novo contrato ter igual prazo do vínculo original; (b) o novo aluguel ser arbitrado pelo valor de mercado; e (c) as demais cláusulas contratuais serem mantidas. De fato, o objeto da decisão judicial em ações renovatórias, no que tange à contraprestação, é a fixação do valor do aluguel de mercado, sendo este o componente que deve ser apurado na perícia. No entanto, considerando a estrutura contratual específica deste caso, onde a contraprestação mínima é estabelecida em termos de CTO, há necessidade de esclarecimento sobre o objeto da perícia. É imperioso reconhecer que apenas o componente "aluguel" do CTO está sujeito à avaliação pericial para determinação do valor de mercado. Os demais componentes (despesas condominiais e FPP) são encargos acessórios que seguem critérios próprios estabelecidos contratualmente e, portanto, devem ser mantidos, conforme determina a lei para as demais cláusulas contratuais. Dessa forma, assiste parcial razão à embargante quanto à necessidade de delimitação mais precisa do objeto pericial, para que fique claro que a avaliação deve considerar o aluguel como componente do CTO, observando a estrutura contratual específica. Da qualificação profissional da perita: Quanto ao segundo ponto, relativo à qualificação profissional da perita nomeada, cabe analisar se a perícia em questão demanda necessariamente um profissional com formação em engenharia, como alegado pela embargante. Com efeito, nos termos do art. 465 do CPC, o juiz deve nomear perito especializado no objeto da perícia a ser realizada. A Lei nº 8.245/91 não estabelece qual profissional deve realizar a avaliação do valor de mercado do aluguel nas ações renovatórias. O CPC, por sua vez, determina em seu art. 156, § 1º que "os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado." Corretores de imóveis são profissionais legalmente habilitados a realizar avaliação de imóveis, conforme previsto no art. 3º da Lei nº 6.530/78, que regulamenta a profissão. Este dispositivo inclui entre as atribuições do corretor de imóveis a "opinar quanto à comercialização imobiliária", o que engloba a avaliação de alugueis e valores locatícios. Por outro lado, a embargante alega, em sua manifestação de Id 399582574, que seria necessário a perícia na especialidade de engenharia. Inexiste qualquer impedimento à nomeação de corretores de imóvel para realização da avaliação mercadológica de imóveis, nos termos da resolução 1066/07 do COFECI que dispõe acerca da regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, veja-se: "Art. 6º - A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Parágrafo Único - A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste artigo." No mesmo sentido o remansoso entendimento jurisprudencial: "AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO RENOVATÓRIA - PROVA PERICIAL - SUBSTITUIÇÃO DO PERITO - HIPÓTESE NÃO DEMONSTRADA - CORRETOR DE IMÓVEIS - POSSIBILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. 1.Nos termos do art. 468 do CPC, "O perito pode ser substituído quando: I - faltar-lhe conhecimento técnico ou científico". 2. Não demonstrada a incapacidade técnica do perito nomeado consistente em corretor de imóveis para o objeto da prova pericial, descabe a substituição do expert por engenheiro ou arquiteto." (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 02606046620248130000 1.0000 .24.026059-6/001, Relator.: Des.(a) Eveline Felix, Data de Julgamento: 02/07/2024, 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/07/2024) "AGRAVO INTERNO E AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE NÃO ACOLHEU A IMPUGNAÇÃO DA AGRAVANTE RELACIONADA À NOMEÇÃO DE PROFISSIONAL PARA A ELABORAÇÃO DA PERÍCIA JUDICIAL. INSURGÊNCIA DA AUTOPISTA LITORAL SUL S/A. AVENTADA IMPOSSIBILIDADE DE O PARECER TÉCNICO SER REALIZADO POR CORRETOR DE IMÓVEIS. TESE AFASTADA. CORRETOR DEVIDAMENTE INSCRITO NO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES DE IMÓVEIS. RESOLUÇÃO N. 1.066/2007 DO COFECI QUE AUTORIZA A ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA POR CORRETOR DE IMÓVEIS. POSSIBILIDADE, ADEMAIS, DE INDICAÇÃO DE ASSISTENTE TÉCNICO PARA ACOMPANHAR A ELABORAÇÃO DO TRABALHO TÉCNICO. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO." (TJ-SC - Agravo de Instrumento: 5004616-84.2023 .8.24.0000, Relator.: Sandro Jose Neis, Data de Julgamento: 08/08/2023, Terceira Câmara de Direito Público) Nesse contexto, não há falar em incapacidade técnica dos corretores de imóveis para a execução da perícia. Contudo, analisando a finalidade da perícia no caso concreto - aferição do valor de mercado do aluguel - e considerando a estrutura contratual que envolve o CTO, verifico que pode haver complexidade técnica na análise, embora não seja possível afirmar categoricamente que apenas um engenheiro poderia realizar tal avaliação. As avaliações de alugueis de mercado normalmente envolvem parâmetros como localização, área, padrão construtivo, dentre outros, que são de conhecimento tanto de corretores experientes quanto de engenheiros avaliadores. Entretanto, considerando as vicissitudes do caso concreto, bem como a destinação específica do imóvel, contratualmente entabulada, além da localização em comarca distinta, verifica-se a necessidade de se promover análise mais aprofundada do objeto da perícia, razão pela qual, acolho o pedido de substituição do perito. Observe-se, ainda, que os embargos de declaração nada decidem de novo, apenas aclaram a decisão já proferida, nos limites de seu conteúdo decisório, não podendo ir além disto, pois a prestação jurisdicional já foi prestada. Ocorrendo erro na apreciação da prova ou se inaplicado corretamente o direito, outro é o veículo apto à revisão, não os embargos declaratórios, despidos como são de tal eficácia. DO DISPOSITIVO Diante do exposto, ACOLHO os embargos de declaração opostos pela embargante, para sanar a omissão e obscuridade apontadas, nos seguintes termos: 1) Esclareço que o objeto da perícia é a aferição do valor de mercado do aluguel, que compõe o Custo Total de Ocupação (CTO) previsto no contrato entre as partes, conforme o Id 174523891, sendo que o perito deverá considerar a estrutura contratual específica para determinar o valor da garantia mínima anual relativa ao aluguel. 2) Quanto à nomeação da perita, acolho a impugnação apresentada pela parte autora e determino a substituição do perito nomeando ANTONIO FERNANDO DE SOUZA PINTO SABACK, registro profissional CREA NACIONAL: 0507245377, email: fernandosaback63@gmail.com, telefone: (21) 99989-1287, como perito do Juízo, que deverá ser contatado (a) pelo cartório, através de telefone e e-mail, para dizer se aceita o encargo, no prazo de 05 (cinco) dias. O perito nomeado cumprirá escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido, independentemente de termo de compromisso (art. 466, CPC), devendo o laudo pericial ser entregue no prazo de 30 (trinta) dias. Honorários fixados em 2,5 salários-mínimos, nos termos da decisão de Id 489878470 e depositados ao Ids 491687709 e 493169422. Quesitos apresentados aos Ids 491684307 e 493169421. Mantida, nos demais termos, a decisão de Id 489878470. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios por ausência de previsão legal. P.I.C. Salvador, 02 de JUNHO de 2025. LIANA TEIXEIRA DUMET Juíza de Direito

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