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Claudio Henrique Souza Moreira x Gramado Hydros Incorporacoes - Spe Ltda - Em Recuperacao Judicial

ID: 277104140

Tribunal: TJCE Órgão: 1ª Vara Cível da Comarca de Sobral Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0206537-67.2023.8.06.0167

Data de Disponibilização: 23/05/2025

Polo Ativo:

CLAUDIO HENRIQUE SOUZA MOREIRA

Polo Passivo:

GRAMADO HYDROS INCORPORACOES - SPE LTDA - EM RECUPERACAO JUDICIAL

Sentença

Advogados:

NELSON IGLESIAS VINAS FILHO

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JOSE DOMINGUES FERREIRA DA PONTE NETO

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PODER JUDICIÁRIO ESTADO DO CEARÁ 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SOBRAL Av. Monsenhor Aloisio Pinto, 1300, Dom Expedito - CEP 62050-255, Sobral-CE - E-mail: sobral.1civel@tjce.jus.br … PODER JUDICIÁRIO ESTADO DO CEARÁ 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SOBRAL Av. Monsenhor Aloisio Pinto, 1300, Dom Expedito - CEP 62050-255, Sobral-CE - E-mail: sobral.1civel@tjce.jus.br Processo nº: 0206537-67.2023.8.06.0167 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Requerente: AUTOR: CLAUDIO HENRIQUE SOUZA MOREIRA Requerido: REU: GRAMADO HYDROS INCORPORACOES - SPE LTDA - EM RECUPERACAO JUDICIAL SENTENÇA CLÁUDIO HENRIQUE SOUZA MOREIRA propôs AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA em face de GRAMADO HYDROS INCORPORAÇÕES - SPE LTDA (GRAMADO PARKS). Narra que em 05/2022 estava viajando de férias com a família em Gramado quando foi abordada por representantes da requerida que o persuadiram a firmar o "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração Flutuante de Tempo em Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade com a aquisição da unidade nº 512, Torre G, sem ao menos ter tempo de analisar suas cláusulas. Informa que acordou-se com o pagamento de uma entrada de R$ 88.263,46 e o saldo remanescente seria pago em 19 parcelas de R$ 5.296,66, vencendo a primeira em 25/04/2023. Sustenta a aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova. Afirma que se trata de contrato de adesão. Defende a rescisão contratual e a devolução integral dos valores, pois teria sido coagida e induzida à compra, tratando-se de cláusula nula. Afirma que o fornecedor se aproveitou de sua ingenuidade e seu desconhecimento, abordando-a em momento de lazer com a promessa de vantagens gratuitas, utilizando-se de pressão psicológica mediante insistência e ameaça de que se tratava de condições imperdíveis. Que deve ser reconhecida a nulidade da contratação realizada, em caráter abusivo, sem permitir à consumidora o conhecimento integral e efetivo de seus termos. Defende que as quantias adimplidas devem ser restituídas integralmente, retornando-se as partes ao status quo ante, devendo ser reconhecida a abusividade e desproporcionalidade da cláusula que prevê a retenção de 50% do valor pago. Aduz ter sido forçada a pagar um investimento do qual não sabe sequer a evolução da obra e que esta só tem prazo para finalizar no ano de 2027. Requer: (i) a concessão de tutela antecipada de urgência para fins imediata suspensão da exigibilidade das parcelas decorrentes do "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração Flutuante de Tempo em Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade" referente a unidade nº 512, Torre G; (ii) no mérito, a confirmação da tutela de urgência para fins de decretação da rescisão do contrato com a devolução, ao requerente, da quantia de R$ 125.340,08 já adimplida, devidamente corrigida e atualizada; (iv) subsidiariamente, o reconhecimento da abusividade e desproporcionalidade da Cláusula VII, item 1, alínea "a", com a redução da multa a ser aplicada para o patamar de 10% do valor pago; (v) a condenação da requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência. Regularmente citada, a requerida apresentou contestação de id 110461985, onde afirma que os argumentos relativos às estratégias agressivas de venda, falta de clareza e venda emocional são afastados pelo fato de que a autora recebeu a cópia da integralidade dos documentos e porque lhe foram prestados todos os esclarecimentos e informações pertinentes. Que a autora não exerceu o direito de se arrepender no prazo que lhe concede o artigo 49 do CDC e cumpriu os termos do contrato por 21 meses. Que, por se tratar de venda de fração imobiliária no sistema de multipropriedade, esclareceu detalhadamente à consumidora sobre o sistema e apresentou um checklist no qual constaram informações importantes do contrato. Afirma que o contrato está em consonância com o disposto na Lei nº 13.786/2018, que expressamente definiu o percentual a ser cobrado a título de multa, não havendo que se falar em abusividade. Defende que não descumpriu os termos do contrato ou praticou qualquer ato que justificasse o pedido de rescisão, estando claros no contrato o período e forma de utilização. Que a rescisão não decorre de sua culpa, mas de interesse pessoal da requerente, inexistindo nulidade ou abusividade, de forma que a autora deverá realizar o pagamento da multa contratual. Informa que não se opõe à rescisão contratual, mas que esta deve se dar nos termos do contrato e da Lei nº 13.786/2018. Defende a inexistência de vício de vontade, de forma que o negócio jurídico é válido e eficaz. Que a autora firmou o contrato por sua livre, consciente e espontânea vontade e quer rescindi-lo sem arcar com os ônus contratuais da desistência injustificada. Que a autora cumpriu o pactuado por meses, o que demonstra a validade e eficácia do instrumento. Que a contratação não violou a legislação oconsumerista. Que o contrato firmado é claro e a ré apresentou um checklist à autora para ciência em relação aos pontos importantes do contrato, não havendo que se falar em falha no dever de informação. Que não se trata da aquisição de um imóvel residencial, no qual o adquirente é o seu destinatário final, mas da aquisição de uma fração de imóvel, administrado no sistema de hotel, em que o adquirente visa a utilização com intuito de lazer e a disponibilização do imóvel no pool hoteleiro, situação que o afasta da condição de destinatário final do bem. Que é ônus da requerente comprovar as nulidades suscitadas e não se aplica a inversão do ônus da prova prevista no CDC. Que o contrato oferece inúmeras vantagens ao consumidor, de forma que este receberá fração ideal do imóvel comercializado. Defende que a cláusula sétima, item 8 do contrato firmado previu para o caso de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador a restituição de 50% das importâncias pagas atualizadas pelo índice estipulado no contrato, após a dedução do valor correspondente à comissão de corretagem. Sustenta que a multa está em consonância com o disposto no artigo 67-A, § 5º da Lei nº 13.786/18, pois o empreendimento está submetido ao regime do patrimônio de afetação, conforme se observa da matrícula, e que não há vantagem indevida ou abusividade, pois a requerente teve plena ciência dos termos do contrato, que está de acordo com a legislação em vigor. Informa que não ocorreu a cobrança de comissão de corretagem. Defende a inexistência de danos morais indenizáveis por não restar caracterizado o descumprimento contratual. Requer a improcedência da demanda, reconhecendo a validade e eficácia do contrato firmado pelas partes, o dever do requerente de arcar com os ônus da rescisão a que deu causa, mantendo as multas contratualmente previstas e julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais. Houve réplica (id 110461998). É O RELATÓRIO.FUNDAMENTO E DECIDO. Conheço diretamente do pedido, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. O juiz é o destinatário das provas e julgará a demanda norteado pelo princípio do livre convencimento fundamentado, insculpido no art. 371 do CPC, nas lições de Jônatas Luiz Moreira de Paula: "(...) Princípio da Persuasão Racional ou Livre convencimento: é regra basilar no direito processual a independência intelectual do juiz ante sua interpretação dos fatos e das normas jurídicas, a fim de construir sua convicção jurídica. Essa independência é expressada pelo princípio enfocado e, segundo, José Frederico Marques, situa-se entre o sistema da certeza legal e o sistema do julgamento segundo a consciência íntima, exigindo-se do julgador pesar o valor das provas que lhe parece mais acertado, dentro de uma motivação lógica que deve ser exposto na decisão (MOREIRA DE PAULA, Jônatas Luiz. Teoria Geral do Processo. Ed. Editora de Direito, 2. ed. Leme, São Paulo: 2000, pp 291-292). É o caso dos autos, vez que desnecessária dilação probatória, pois os pontos controvertidos não prescindiam da comprovação da prova documental, não tendo a prova oral o condão de trazer quaisquer esclarecimentos necessários ao deslinde da demanda, razão pela qual indefiro a produção de prova oral requerida pela autora. No mais, versa a demanda matéria exclusivamente de direito. Destarte, perfeitamente cabível que se julgue antecipadamente o mérito, sem olvidar que compete ao magistrado, na esteira do disposto pelo artigo 139, inciso II do Código de Processo Civil, velar pela duração razoável do processo. No mérito a ação é PROCEDENTE EM PARTE. Com efeito, consta dos autos que, 05/2022, as partes celebraram "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração Flutuante de Tempo em Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade, que teve como objeto a aquisição da Fração tempo indivisível e flutuante da Unidade Habitacional de nº 512, Torre G do Empreendimento HYDROS GRAMADO SUBCONDOMÍNIO SETORHOTELARIA, pelo valor total de R$ 188.900,00, que seria adimplido mediante o pagamento de uma entrada no valor de R$ 88.263,46 e 19 parcelas no valor de R$ 5.296,66, tornando-se incontroverso que houve o pagamento pela autora da importância de R$ 125.447,78. A parte autora narra que foi pressionada e induzida à compra pela ré, que utilizou de pressão psicológica e não permitiu à consumidora o conhecimento integral e efetivo de seus termos, de forma que pretende que seja reconhecida a nulidade da contratação realizada, em caráter abusivo, apta a ensejar a rescisão contratual e a restituição integral das quantias adimplidas. A requerida, por seu turno, sustenta que não se opõe à rescisão do contrato, mas que deve ser reconhecida a culpa da autora que pretende a rescisão por interesse pessoal, de forma que esta deverá realizar o pagamento da multa contratual prevista na Cláusula VII, item 1, alínea "a" do contrato, que está em consonância com artigo 67-A, § 5º da Lei nº 13.786/2018, por se tratar de incorporação estar submetida ao regime do patrimônio de afetação. Também defendeu que não há que se falar em nulidade da contratação, pois prestou à adquirente todos os esclarecimentos e informações pertinentes bem como forneceu a cópia da integralidade dos documentos, tendo a autora tomado ciência dos termos do contrato. Da alegada nulidade da contratação realizada e da culpa pela rescisão contratual Examinando as cláusulas contratuais, embora se trate de contrato de adesão, não se divisa nenhuma abusividade ou falha no dever de informação acerca dos termos do negócio jurídico entabulado, posto que as cláusulas contratuais são claras, expressas e inteligíveis e há, inclusive, rubrica da autora em cada item (id 110462002). Nessa senda, a requerida comprovou que efetivamente cumpriu com o seu dever de informação e que forneceu à autora todos os documentos atinentes à contratação realizada, deforma que a autora rubricou cada item do checklist de id 110462007, por meio do qual declarou expressamente que 1. foi suficientemente informado e que entendi o conceito de MULTIPROPRIEDADE e a forma de utilização da fração de tempo flutuante da unidade habitacional apartamento do empreendimento HYDROS GRAMADO que adquiri; 13. recebeu e teve acesso aos seguintes anexos, que fazem parte integrante do presente Contrato: Minuta da Convenção de Condomínio; Minuta do Regulamento da Multipropriedade (anexo à Convenção), Ficha Técnica, Memorial Descritivo e Plantas do empreendimento; e 14. que realizou a compra por livre e espontânea vontade, e que recebeu, nesta data, cópia do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade, bem como recebi o QR Code e fiz o acesso aos respectivos Anexos. Forçoso inferir, pois, que a autora espontânea e volitivamente contratou os serviços da ré, sendo seguido todo o procedimento de contratação, não se podendo cogitar de quaisquer vícios de vontade nesse sentido, capazes de invalidar o negócio jurídico firmado. Assim, não prospera a tese autoral de que não lhe teria sido permitido o conhecimento integral e efetivo de seus termos, motivo pelo qual não vislumbro qualquer abusividade na contratação que justifique a declaração de sua nulidade. Por essa razão, há que se reconhecer que a culpa pela rescisão contratual é da parte autora. Da restituição dos valores pagos para a aquisição da unidade A rescisão do contrato é latente. Perdendo o interesse ou a capacidade financeira, é direito líquido e certo do comprador do imóvel de requerer o distrato deste, bem como a devolução dos valores pagos, mesmo quando se encontra em situação de inadimplência. A parcial procedência do pleito da autora nasce deste direito. É incontroverso que a desistência do negócio jurídico se deu por culpa da parte autora, que alegou ter se arrependido da aquisição. O art. 53 do CDC assegura ao consumidor o direito de requerer o distrato do contrato e a devolução das quantias pagas mesmo quando "culpado" pela rescisão. A Súmula 543 do STJ dispõe que: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Portanto, a parte autora faz jus à rescisão contratual como explicitado. Entretanto, admite-se a retenção de um determinado percentual por parte da promitente vendedora, em caráter de ressarcimento de perdas e danos e despesas administrativas. Passo, dessa maneira, à análise do quantum da restituição dos valores pagos para a aquisição do imóvel. Acerca da rescisão por culpa do promitente comprador, o contrato previu (id 110462004): 7.8. Rescindido o contrato por inadimplemento, motivação ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR, este fará jus a restituição das importâncias pagas atualizadas pelo índice estipulado no contrato, que lhe serão restituídas após a dedução do valor correspondente à comissão de corretagem, indicada no item VI do Quadro Resumo, além de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, tendo em vista a incorporação estar submetida ao regime do patrimônio de afetação, nos termos da Lei 13.786 de 27 de dezembro de 2018. Observo que no caso em pauta têm aplicabilidade as novas regras da Lei nº13.786/18 (Lei do Distrato Imobiliário), vigente a partir de 27/12/2018, que modificou as Leis nº4.591/64 e 6.766/79, trazendo em seu bojo o percentual de 50% como valor máximo para a retenção por parte das incorporadoras quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação. Dessa maneira, sendo o caso de rescisão por iniciativa do consumidor, aplica-se ao caso concreto o artigo 67-A da Lei 4.591/1964, que assim determina: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento)da quantia paga. (...) § 5º: Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta porcento) da quantia paga. Portanto, considerando que a ré comprovou que o empreendimento está sujeito ao regime do patrimônio de afetação (vide matrícula do imóvel id 110461987), a cláusula contratual questionada está em perfeita consonância com a legislação de regência, de forma que não vislumbro qualquer abusividade que justifique a sua redução para o percentual de 10% como requerido pela autora. Nesse sentido: APELAÇÃO. Contrato de compra e venda de fração de unidade imobiliária em sistema de multipropriedade. Ação que visa a rescisão do contrato e a restituição de 90% dos valores pagos. Sentença de parcial procedência dos pedidos para declarar resolvido o contrato bem como a validade da cláusula contratual que dispõe a retenção de 50% dos valores pagos e condenar a ré a restituir 50% das parcelas quitadas. Apelo da autora. Aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Contrato celebrado após a entrada em vigor da mencionada Lei. Imóvel submetido ao regime do patrimônio de afetação. Possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos. Precedentes deste E. Tribunal de Justiça. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível:1000623-18.2023 .8.26.0333 Macatuba, Relator.: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 27/05/2024, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:27/05/2024) APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas. Compromisso de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade (fração imobiliária). Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido do autor. RESCISÃO CONTRATUAL. Aplicabilidade da lei13.786/18 ("lei do distrato imobiliário"). Contrato celebrado após a vigência da Lei (28 de dezembro de 2018). PROMITENTES-COMPRADORES QUEDERAM CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. Possível o pedido de rescisão contratual. Retenção, pela compromissária-vendedora, de 50%. Art. 67-A, § 5º, da referida lei. Empreendimento que se submete ao regime de patrimônio de afetação. CORRETAGEM. Valores devidos. Cláusula expressa e clara prevista no contrato assinado pela autora que deixa claro o valor da taxa de corretagem, atribuída ao comprador. Cumprimento do item II do Tema repetitivo938 do STJ. Cumprimento do art. 725 do CC. Existência de divergência entre os contratos não trazidas à discussão nos autos. Observação do princípio da adstrição. Taxa reconhecida por ambas as partes como taxa de corretagem. Recurso provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1026064-43.2022.8.26 .0007 São Paulo, Relator.: Lidia Conceição, Data de Julgamento: 07/02/2024, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/02/2024) PROMESSA DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUALC/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - SENTENÇA DE PARCIALPROCEDÊNCIA APELAÇÃO DA RÉ - PRETENSÃO DE REDUÇÃO DOPERCENTUAL A SER DEVOLVIDO - DEVOLUÇÃO DE 50% DO PREÇO PAGOFUNDAMENTADA EM CLÁUSULA CONTRATUAL - NÃO ABUSIVIDADE DACLÁUSULA, QUE ATENDE AO LIMITE LEGAL - PATRIMÔNIO DEAFETAÇÃO - ART. 67-A, § 5º, DA LEI 4.591/64, ALTERADO PELA LEI13.786/18, APLICÁVEL À HIPÓTESE - PRECEDENTES DEVOLUÇÃO DOSVALORES 30 DIAS APÓS A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE DESVANTAGEMEXCESSIVA AO CONSUMIDOR APLICAÇÃO DA SÚMULA 02 DO TJSPSENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I- Pertinente a rescisão de contrato de venda e compra de imóvel objeto de incorporação imobiliária ante a confessada incapacidade financeira da parte adquirente; II- Considerando ser o empreendimento submetido ao regime de afetação, nos termos da Lei 13.786/2018, que alterou o art. 67-A, da Lei4.591/64, pertinente a retenção pela ré do percentual de 50% do saldo dos valores pagos, nos termos da previsão contratual; III A previsão de devolução dos valores apenas trinta dias após a expedição do "habite-se" revela desvantagem excessiva ao consumidor, que devolve imediatamente o imóvel quando ocorre a rescisão . Aplicação do entendimento da Súmula nº. 2 do Tribunal Bandeirante. (TJ-SP - Apelação Cível: 10135297620228260009 São Paulo, Relator.: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 28/06/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2024) Salienta-se, entretanto, que a previsão de devolução dos valores apenas trinta dias após a expedição do "habite-se" revela desvantagem excessiva ao consumidor, de forma que a devolução de valores deverá ser feita de uma única vez e de forma imediata. Ressalta-se, por fim, que as parcelas deverão ser restituídas com correção monetária a partir de cada desembolso, por se tratar de mera atualização do valor da moeda, ao passo que os juros de mora são devidos do trânsito em julgado da sentença, porquanto se trata de ruptura do contrato por desistência do adquirente, inexistindo mora da vendedora. É o entendimento adotado pelo Superior Tribunal Justiça, em Tema 1002: "RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDOEM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DEUNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTECOMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULACONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA.TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n.13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido" (RECURSO ESPECIAL Nº 1.740.911 DF). Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos formulados, para i) DECLARAR rescindido o contrato celebrado entre as partes; ii) CONDENAR a ré a restituir à parte autora, em parcela única, o correspondente a 50% dos valores pagos, devendo as prestações pagas serem corrigidas a partir de cada desembolso pelos INPC, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado. Consigno que, nos termos da Lei nº 14.905/2024, a partir de 30/08/2024, incidirá o IPCA como índice para a correção monetária (artigo 389 CC) e a Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária IPCA), para fins de juros moratórios, conforme disposição dos artigos 406 §1º e 389 parágrafo único, ambos do Código Civil. A requerente e a requerida foram parcialmente vencidos e, ante a sucumbência recíproca, as custas e as despesas processuais devem ser arcadas na forma estipulada pelo artigo 86, caput, do Código de Processo Civil. Assim, ao autor incumbirá 50% das custas e despesas processuais, e à requerida 50%. Cada um irá arcar com os honorários da parte contrária no importe de 10% sobre o valor da condenação. P.I. Sobral, CE, data da assinatura eletrônica. ANTONIO WASHINGTON FROTA Juiz de Direito

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