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Processo nº 3000341-24.2023.8.06.0002

ID: 306744254

Tribunal: TJCE Órgão: 10ª Unidade do Juizado Especial Cível da Comarca de Fortaleza Classe: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CíVEL Nº Processo: 3000341-24.2023.8.06.0002

Data de Disponibilização: 25/06/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

ELCIAS DUARTE DE SOUZA

INTIMAÇÃO DA SENTENÇA

Advogados:

ELCIAS DUARTE DE SOUZA

OAB/CE XXXXXX Desbloquear

PROCESSO Nº 3000341-24.2023.8.06.0002 EXEQUENTE: CONDOMINIO EDIFICIO ARUA EXECUTADOS: LILIAN KALYANE SILVA DUARTE DE SOUZA e ALEXSANDRO HERMINIO SIMPLICIO Vistos, etc. O caso do… PROCESSO Nº 3000341-24.2023.8.06.0002 EXEQUENTE: CONDOMINIO EDIFICIO ARUA EXECUTADOS: LILIAN KALYANE SILVA DUARTE DE SOUZA e ALEXSANDRO HERMINIO SIMPLICIO Vistos, etc. O caso dos autos trata de execução de título extrajudicial oriundo de débito de taxa condominial (id num. 58555683 e 60023654). Em id num. 88815917, o executado apresentou contestação e, não, embargos à execução para contra-argumentar os pontos apresentados na petição do exequente. Ocorre que, em atenção aos princípios da fungibilidade e da instrumentalidade das formas e em virtude de o executado ter apresentado argumentos de ordem pública, recebo a referida petição na qualidade de exceção de pré-executividade. Corroborando com o presente entendimento, vejamos a jurisprudência: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ARTIGO 543-C, DO CPC. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ARGUIÇÃO DE PRESCRIÇÃO FUNDADA NA INCONSTITUCIONALIDADE DA LEI ORDINÁRIA (ARTIGO 46, DA LEI 8.212/91) QUE AMPLIOU O PRAZO PRESCRICIONAL (SÚMULA VINCULANTE 8/STF). POSSIBILIDADE. 1. A exceção de pré-executividade é servil à suscitação de questões que devam ser conhecidas de ofício pelo juiz, como as atinentes à liquidez do título executivo, aos pressupostos processuais e às condições da ação executiva, desde que não demandem dilação probatória (exceção secundum eventus probationis) (REsp 1.110.925/SP, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Seção, julgado em 22.04.2009, DJe 04.05.2009). 2. O espectro das matérias suscitáveis através da exceção tem sido ampliado por força da exegese jurisprudencial mais recente, admitindo-se a arguição de prescrição e de ilegitimidade passiva do executado, que prescindam de dilação probatória. 3. A prescrição, causa extintiva do crédito tributário, é passível de ser veiculada em exceção de pré-executividade, máxime quando fundada na inconstitucionalidade do artigo 46, da Lei 8.212/91, reconhecida, com efeitos ex tunc, pelo Supremo Tribunal Federal, para as demandas ajuizadas até 11.6.2008 (RE 559.943, Rel. Ministra Cármen Lúcia, Tribunal Pleno, julgado em 12.06.2008, Repercussão Geral - Mérito, DJe-182 DIVULG 25.09.2008 PUBLIC 26.09.2008; RE 560.626, Rel. Ministro Gilmar Mendes, Tribunal Pleno, julgado em 12.06.2008, Repercussão Geral - Mérito, DJe-232 DIVULG 04.12.2008 PUBLIC 05.12.2008; e RE 556.664, Rel. Ministro Gilmar Mendes, Tribunal Pleno, julgado em 12.06.2008, Repercussão Geral - Mérito, DJe-216 DIVULG 13.11.2008 PUBLIC 14.11.2008), e que culminou na edição da Súmula Vinculante 8/STF, verbis: "São inconstitucionais o parágrafo único do artigo 5º do Decreto-Lei nº 1.569/1977 e os artigos 45 e 46 da Lei nº 8.212/1991, que tratam de prescrição e decadência de crédito tributário." 4. Recurso especial provido para determinar o retorno dos autos à instância ordinária para que aprecie a exceção de pré-executividade oposta pelo ora recorrente. Acórdão submetido ao regime do artigo 543-C, do CPC, e da Resolução STJ 08/2008. (REsp n. 1.136.144/RJ, relator Ministro Luiz Fux, Primeira Seção, julgado em 9/12/2009, DJe de 1/2/2010.) Ementa: Direito Processual Civil. Exceção de Pré-executividade. Impugnação. Princípio da Instrumentalidade das formas. Cabimento. Desprovimento. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto da decisão que recebeu a peça intitulada Exceção de pré-executividade como Impugnação ao cumprimento de sentença. II. Questões em discussão 2. (i) Inadequação da via eleita; (ii) Excesso de execução; (iii) Preclusão; (iv) Impossibilidade de fungibilidade. III. Razões de decidir 3. A jurisprudência do STJ já se manifestou no sentido de que pode haver o recebimento de exceção de pré-executividade como impugnação ao cumprimento de sentença, em homenagem ao princípio da fungibilidade, desde que respeitado o prazo de 15 dias de que trata o art. 525 do CPC. Precedente do STJ. 4. O art. 525 do CPC confere a possibilidade de oposição à penhora mediante impugnação em caso de excesso ou causas modificativas da obrigação. 5. A nova penhora sobre o bem imóvel reabre ao executado a oportunidade de se contrapor, não havendo o que se falar em preclusão para questionamento dos cálculos, precipuamente quando há alegação de recebimento de valores omitidos, sob pena de enriquecimento ilícito. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: Art. 525 do CPC; Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1513256/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, j. 02/06/2015 TJDFT, acórdão 1912944, Rel. ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 8ª Turma Cível, j. 27/08/2024. (TJDFT - Acórdão 1961127, 0733527-90.2024.8.07.0000, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 29/01/2025, publicado no DJe: 27/02/2025.) Recebo, pois, a contestação de id num. 88815917 como exceção de pré-executividade. Em razão disso, limitar-me-ei à análise das matérias relativas à ilegitimidade ativa do exequente, à ilegitimidade passiva dos executados, à incompetência deste juízo em razão do valor da causa e à suposta prescrição parcial do título extrajudicial. Fundamentação. Inicialmente no que se refere à arguição de incompetência deste juízo em razão do valor da execução que supera o teto de 40 (quarenta) salários mínimos, insta destacar que o art. 1.063, do CPC/2015 ratificou a competência dos Juizados Especiais para processar e julgar causas de qualquer valor nos termos do art. 275, II, do CPC/73. Tal dispositivo foi confirmado pela promulgação da Lei n. 14.976/2024. Logo, entendo que este Juízo é competente para processar e julgar a presente execução de título extrajudicial nos termos do art. 3º, II, da Lei n. 9.099/95. No que diz respeito à legitimidade ativa para a propositura de ação executiva, após detida análise sobre diversos documentos apresentados, dentre os quais merecem destaque: contrato de prestação de serviços de garantia de cotas condominiais celebrado entre o Condomínio Edifício Aruã e a empresa Newpred Administradora de Condomínios LTDA - ME (id num. 58555698), a prestação de contas de valores que foram recebidos e garantidos (no caso de inadimplência) e repassados ao condomínio ao longo dos anos de 2016-2021 (id num. 88816975, p.1-41; 88816976, p. 1-28; 88816977, p.1-28; 88816978, p.1-29; 88816979, p.1-31; 88816980, p.1-29; 88816981, p.1-26; 88816982, p.1-17), ata de assembleia geral ordinária realizada nas datas de 19 de outubro de 2020 (id num. 58555696) e 24 de outubro de 2022 (id num. 58555690), despacho proferido pela Justiça do Trabalho, juízo competente pelo trâmite da penhora do imóvel em discussão (id num. 88815919) e o Registro do Imóvel (id num. 88815924). Após farta análise a todo conjunto probatório acima elencado, este Juízo verificou os seguintes fatos: - O Condomínio Edifício Aruã celebrou contrato de prestação de serviços de garantia de cotas condominiais com a empresa Newpred Administradora de Condomínios LTDA - ME (id num. 58555698); - A unidade habitacional 302 do Edifício Aruã se encontrava inadimplente das taxas condominiais desde junho de 2016; - A referida unidade habitacional foi penhorada para adimplir débito de natureza trabalhista; - O bem foi arrematado em Hasta Pública em 2021, ocasião em que todos os débitos relativos às taxas condominiais ficaram sob a responsabilidade do ex-proprietário, consoante exposto no item 15, I do despacho de id num. 88815919; - A unidade habitacional foi vendida aos Srs. Lilian Kalyane Silva Duarte de Souza e Alexsandro Hermínio Simplicio, tendo a Carta de Alienação sido emitida em 03/02/2021. Dos fatos elencados, é possível se chegar à seguinte conclusão: a) Embora as taxas condominiais sejam obrigações de natureza propter rem e, portanto, de responsabilidade do adquirente de unidade habitacional (art. 1.345, do CC), o edital de arrematação, em seu item 15, I, dispõe que os débitos relativos às taxas condominiais não seriam transmitidos aos adquirentes do imóvel em hasta pública, logo, a cobrança relativa aos débitos referentes ao período anterior à aquisição da unidade habitacional pelos Srs. Lilian Kalyane Silva Duarte de Souza e Alexsandro Hermínio Simplicio, qual seja, anteriores à 03 de fevereiro de 2021, é tida por indevida. Corroborando com o presente entendimento, vejamos a jurisprudência: AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO. EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO 2 (DOIS) ANOS APÓS O ATO DE ARREMATAÇÃO. PRETENSÃO DE IMPUTAR AO ARREMATANTE OS DÉBITOS CONDOMINIAIS REFERENTES A ESSE INTERREGNO. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO EXPRESSA NO EDITAL DE LEILÃO DE RECEBIMENTO DO IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUALQUER ÔNUS ATÉ A DATA DA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. DÉBITO QUE DEVE SER SUPORTADO PELO PRODUTO DA ARREMATAÇÃO, SE HOUVER SALDO; EM NÃO HAVENDO, PELO EXECUTADO QUE, NO CASO, PERMANECEU NA POSSE DO IMÓVEL ATÉ A DATA DA EFETIVA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO.RECURSO PROVIDO. 1. "... esta Corte Superior tem entendimento assente no sentido de não ser legítima a responsabilização do arrematante do bem pelos débitos, neles incluídas as cotas condominiais, que foram expressamente afastadas no edital de praceamento - tal como no presente caso -, ou dele não constaram. Ora, a responsabilização do arrematante por eventuais encargos que tenham sido formal e declaradamente arredados no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança inerente aos atos, além de acarretar o descrédito da alienação em hasta pública, afastando o interesse de eventuais arrematantes em adquirir bens por meio de alienação judicial. (REsp 1197824/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2016, DJe 28/10/2016). 2. Afastada a responsabilidade do arrematante pelos débitos incidentes sobre o imóvel em momento anterior à expedição da carta de arrematação, estes devem ser arcados pelo produto da arrematação, desde que haja saldo. Em não havendo saldo, contudo, remanesce a responsabilidade do executado, notadamente no caso presente, em que este permaneceu usufruindo indevidamente do imóvel arrematado até a data da imissão na posse pelo arrematante, sem efetuar o pagamento das cotas taxas condominiais nesse interregno.3. Na realidade dos autos, impor a obrigação a quem não tem o dever de suportá-la, no caso o arrematante, implicaria em favorecer eventual locupletamento ilícito ao efetivo possuidor do imóvel no período em que se venceram as cotas condominiais ora tratadas. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0062731-79.2021.8.16.0000 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA - J. 28.03.2022). b) Diante da existência de débitos vencidos e não pagos no período entre 10 de fevereiro de 2021 a 10 de junho de 2021, tendo sido emitida Carta de Alienação do Imóvel em 03 de fevereiro de 2021 (id num. 88815924) e não tendo os executados demonstrado o pagamento destas, continuam obrigados ao adimplemento das mesmas, portanto, não há que se falar em ilegitimidade passiva. c) Quanto à legitimidade para figurar no polo ativo da presente execução, cumpre destacar que o Condomínio Edifício Aruã celebrou contrato de prestação de serviços de garantia de cotas condominiais com a empresa Newpred Administradora de Condomínios LTDA - ME (id num. 58555698). De acordo com o mencionado instrumento particular, especificamente nas cláusulas 23ª e 25ª, a prestadora de serviço é responsável pela cobrança das taxas condominiais e pelo respectivo repasse ao condomínio, bem como garante o pagamento daquelas as quais os condôminos se tornam inadimplentes. A antecipação de todas as taxas condominiais, conforme verificado em id num. 88816975, p.1-41; 88816976, p. 1-28; 88816977, p.1-28; 88816978, p.1-29; 88816979, p.1-31; 88816980, p.1-29; 88816981, p.1-26; 88816982, p.1-17, foram feitas ao longo dos anos de 2016 a 2021. Em razão disto e em consonância aos arts. 346, III e 347, I, ambos do Código Civil, a prestadora de serviço Newpred Administradora de Condomínios LTDA - ME seria a parte legítima para executar as dívidas vencidas e, não, o Condomínio Edifício Aruã. Vejamos a jurisprudência sobre o assunto: Despesas condominiais. Ação de execução de título extrajudicial. Sentença de extinção fundada no art. 803, I, do CPC. A exequente defende que, por força de "Contrato de Prestação de Serviços de Cobrança Garantida" celebrado com o condomínio e rescindido por decisão da assembleia geral, sub-rogou-se no crédito das taxas condominiais cujo pagamento antecipou. Embora não se cogite de ilegitimidade ativa da apelante, que deve ser examinada sob o prisma da teoria da asserção e à vista da cláusula 4ª, alínea "b", do contrato e do art. 778, § 1º, IV, do CPC, isso não valida automaticamente, e por si só, a execução. A sub-rogação da apelante nos direitos, ações, privilégios e garantias do condomínio não surge somente da rescisão contratual, mas naturalmente está condicionada à prova de que o crédito foi efetivamente antecipado. Exegese do art. 347, I, do Código Civil. Hipótese em que os elementos coligidos não comprovam, de forma inconteste, a alegada antecipação de valores em relação à dívida cobrada nesta demanda, de modo que não se pode atribuir ao título a certeza e a exigibilidade necessárias para lhe conferir força executiva. Ademais, em ação movida pelo condomínio contra a exequente, na qual sustenta, em síntese, que a ré deixou de adiantar o pagamento de algumas contribuições vencidas, omitiu pagamentos realizados por condôminos em acordos, não prestou contas, não repassou valores e deixou prescrever créditos, foi concedida tutela de urgência para determinar a suspensão de todas as ações de cobrança movidas pela apelante contra seus condôminos, sob pena de multa diária, o que demonstra, em um juízo perfunctório, que há fumus boni iuris nas alegações do condomínio. Conquanto a recorrente não possa cobrar as despesas condominiais objeto desta demanda por meio de execução forçada, porque ausentes os pressupostos para tanto, não há, em princípio, impedimento para que o faça em oportuna ação de conhecimento, procedimento que viabiliza amplo espectro de cognição e possibilidade de dilação probatória acerca de qualquer aspecto relevante da causa, observada, no entanto, a decisão liminar proferida no processo movido pelo condomínio, enquanto permanecer em vigor. Recurso improvido. (TJSP - Apelação Cível 1002205-11.2022.8.26.0229; Relator (a): Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Hortolândia - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/12/2024; Data de Registro: 03/12/2024). PROCESSUAL CIVIL. Cerceamento de defesa que não se identifica na espécie. Magistrado que expôs satisfatoriamente as razões do seu convencimento. Hipótese de decisão surpresa afastada. Exequente que foi previamente intimado a esclarecer a dúvida suscitada. Recurso desprovido. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Despesas condominiais. Contrato de prestação de serviços de cobrança celebrado entre a exequente e o condomínio que não informa, com segurança, eventual sub-rogação de direitos e/ou a cessão de crédito, sobretudo o aqui exigido. Ilegitimidade ativa da recorrente. Hipótese de direito alheio que não pode ser arguido em nome próprio. Inteligência do art. 18 do CPC. Precedentes da Corte. Extinção mantida, embora por fundamento diverso. Recurso desprovido, com observação. (TJSP-Apelação Cível 1004546-44.2021.8.26.0229; Relator (a): Ferreira da Cruz; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Hortolândia - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/10/2024; Data de Registro: 22/10/2024). Portanto, diante da prestação de contas apresentadas e não tendo o condomínio exequente apresentado qualquer prova capaz de afastar o direito da empresa Newpred Administradora de Condomínios LTDA - ME de receber os valores relativos às taxas condominiais vencidas e inadimplidas, entendo pela ilegitimidade ativa do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ARUÃ. d) Em análise à liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo extrajudicial, verifica-se que o título apresentado atende aos requisitos elencados no art. 784, X, do Código de Processo Civil. Entretanto, como já constatado no item c, o Condomínio Edifício Aruã transmitiu os direitos de credor à Newpred Administradora de Condomínios LTDA - ME ao formalizar contrato de prestação de serviços em id num. 58555698, bem como ao receber antecipadamente as taxas condominiais mês a mês, independentemente do seu adimplemento pelos condôminos. Logo, nos termos do art. 778, IV, do CPC, não detém o exequente legitimidade ativa para executar o título extrajudicial apresentado no bojo desta ação executiva. e) No que se refere à suposta ocorrência de parcial prescrição dos débitos apresentados na ação de execução de título extrajudicial, importa destacar que, no item b, foram declarados como devidos somente as taxas condominiais vencidas e não pagas do período compreendidos entre 10 de fevereiro de 2021 a 10 de junho de 2021. Sobre o prazo prescricional, o art. 206, §5º, I, do Código Civil informa que decai a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular em cinco anos. Deve, ademais, ser levado em conta, para fins de contabilização do prazo prescricional, a data da mudança de titularidade da propriedade da respectiva unidade habitacional inadimplente. Em 13 de julho de 2021, foi registrado na matrícula do imóvel (id num. 88815924) a mudança de titularidade de propriedade do imóvel, gozando tal ato a partir do momento do seu registro, conforme preleciona o art. 1.246, do Código Civil. Ademais, tendo em vista que o registro de imóvel é ato público e que sua publicidade é valor constitucionalmente assegurado no art. 37, caput, da Constituição Federal, não pode o condomínio exequente se furtar ao conhecimento da mudança de titularidade da propriedade ora em comento. Portanto, tendo a presente ação de execução sido protocolada em 04 de maio de 2023 e o prazo prescricional ser de cinco anos, não há que se falar na perda da pretensão em razão do decurso do tempo. Decido. Em atenção aos princípios da fungibilidade e da instrumentalidade das formas e em virtude de o executado ter apresentado argumentos de ordem pública, recebo a referida petição na qualidade de exceção de pré-executividade. Dada a liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo extrajudicial e inocorrência de prescrição, há de ser recebida, a priori, a presente execução, contudo, atestada a ilegitimidade ativa da parte exequente para pleitear em nome próprio a execução de título extrajudicial, julgo extinto o feito sem resolução do mérito nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. P. R. I. Fortaleza, data da inserção* MARIA DO SOCORRO MONTEZUMA BULCÃO Juiz(a) de Direito - Titular

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