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Resultados para "1032969-88.2023.8.26.0602"

Banco Do Brasil Sa e outros x Carlos Augusto Terceiro Batista e outros

ID: 339190107

Tribunal: TJCE Órgão: 3º Gabinete da 1ª Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 0208427-25.2021.8.06.0001

Data de Disponibilização: 31/07/2025

Polo Ativo:

BANCO DO BRASIL SA MAGIS INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA MOMA INCORPORACOES SPE LTDA RCF IMOBILIARIA LTDA

Polo Passivo:

CARLOS AUGUSTO TERCEIRO BATISTA DALILA AMORIM HOLANDA

Intimação

Advogados:

RICARDO ANTONIO MAIA DE MORAIS JUNIOR

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WILSON SALES BELCHIOR

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LUCAS MARTINS DE ARAUJO COSTA

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ALICE MACHADO PINHEIRO E SILVA

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ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO PROCESSO: 0208427-25.2021.8.06.0001 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: MAGIS INCORPORAÇÕES E CO… ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO PROCESSO: 0208427-25.2021.8.06.0001 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: MAGIS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA., RCF IMOBILIÁRIA LTDA., BANCO DO BRASIL S/A, MOMA INCORPORAÇÕES SPE LTDA. APELADO: CARLOS AUGUSTO TERCEIRO BATISTA, DALILA AMORIM HOLANDA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. HIPOTECA. CANCELAMENTO. SÚMULA 308 DO STJ. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO AFASTADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. DANO MORAL MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I) CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença prolatada pelo juízo da 35ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza em ação de adjudicação compulsória, cancelamento de hipoteca e indenização por danos morais, que julgou parcialmente procedente a demanda para determinar que os réus procedessem à baixa da hipoteca sobre o imóvel, condenando-os solidariamente a pagar indenização por danos morais de R$ 5.000,00 a cada autor. II) QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão recursal se concentra na legitimidade passiva do Banco do Brasil S/A, na legalidade da hipoteca e em sua validade perante os adquirentes de boa-fé. Discute-se ainda a procedência dos danos morais reconhecidos na sentença. III) RAZÕES DE DECIDIR 3. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia na qualidade de fornecedores. 4. No caso, tem-se que a parte autora ficou livre de quaisquer ônus existentes sobre o imóvel quando comprovou a transferência bancária para a quitação da unidade imobiliária e quando as promitentes vendedoras assumiram, em contestação, que o imóvel foi quitado (ID 18178410, p. 12). 5. Desse modo, eventual inadimplemento da incorporadora/construtora quanto ao contrato firmado com a instituição financeira credora, Banco do Brasil S/A, o qual vem sendo alvo de ação específica, não tem eficácia para tornar a hipoteca oponível ao direito dos adquirentes, que se responsabilizaram apenas pelo pagamento do seu débito junto à construtora, conforme entendimento sedimentado em verbete sumular do c. Superior Tribunal de Justiça: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384). 6. Há prova inconteste de que a unidade autônoma adquirida pelos autores foi quitada e de que, inobstante a isso, a hipoteca não foi cancelada. Assim, mesmo após a quitação integral das aludidas unidades imobiliárias pelos demandantes, não foi possível a lavratura da competente escritura pública em razão de hipoteca registrada em favor do Banco do Brasil S.A., por força do contrato de financiamento entabulado com a construtora/incorporadora. 7. Verifica-se, então, situação excepcional que extrapola os limites do mero inadimplemento, pois a circunstância revela flagrante descumprimento contratual com repercussões que ultrapassam o simples aborrecimento, configurando violação anormal aos direitos da personalidade do promitente comprador, sobretudo pela longa e injustificada mora na entrega do bem. 8. O quantum indenizatório fixado pela sentença, por sua vez, revela-se adequado às especificidades da lide, revelando-se razoável e proporcional aos danos experimentados pelos promoventes e suficiente para garantir o caráter punitivo-pedagógico à condenação. IV) DISPOSITIVO 9. Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para lhe negar provimento, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente/Relator RELATÓRIO Trata-se de apelação interposta por Banco do Brasil S/A contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito Maurício Fernandes Gomes, da 35ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, em uma ação de adjudicação compulsória com pedido de cancelamento de hipoteca e indenização por danos morais. A ação foi ajuizada por Carlos Augusto Terceiro Batista e Dalila Amorim Holanda em desfavor de Banco do Brasil S/A, Moma Incorporações SPE Ltda e Magis Incorporações e Construções Ltda. Na sentença (ID 18178446), o juízo julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores, determinando que os réus procedessem à baixa da hipoteca sobre o imóvel sob pena de sanções, e condenou-os, solidariamente, a pagar indenização por danos morais de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor. Fundamentou-se na Súmula 308 do STJ, que afirma a ineficácia de hipotecas frente a adquirentes de boa-fé que já quitaram o bem. Considerou a relação de consumo entre as partes e aplicou o Código de Defesa do Consumidor, com base na responsabilidade solidária dos fornecedores. Irresignada, a parte recorrente, Banco do Brasil S.A., sustenta (ID 18178459), preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, pois o contrato de hipoteca foi celebrado com as construtoras e não diretamente com os autores. Argumenta que a hipoteca está devidamente registrada e, portanto, é válida, propondo a revisão da aplicação da Súmula 308 à luz de novo entendimento e legislação aplicável. Defende também a ausência de dano moral compensável e alega que eventual indenização deve ser responsabilidade exclusiva das construtoras. Pede, ao final, a reforma integral da sentença, com a extinção do feito em relação ao Banco por ilegitimidade passiva, a manutenção da hipoteca, o afastamento do dano moral, ou, subsidiariamente, que se imponha às construtoras a substituição das garantias ou a quitação da dívida hipotecária. Em contrarrazões (ID 18178464), Carlos Augusto Terceiro Batista e Dalila Amorim Holanda afirmam que o Banco do Brasil é parte legítima por ser o detentor da hipoteca, o que torna necessária sua inclusão no polo passivo. Defendem a aplicação firme da Súmula 308 do STJ, reforçando sua posição como adquirentes de boa-fé que já quitaram o imóvel. Alegam o abalo psicológico de não poderem usufruir plenamente do imóvel e o risco constante de perda como base para a indenização por danos morais. Dessa forma, pedem pelo desprovimento do recurso, mantendo-se a sentença em sua totalidade. É o relatório. VOTO 1 - Da preliminar de ilegitimidade passiva Cumpre destacar que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável à presente situação, pois as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor elencados nos arts. 2º e 3º da legislação pertinente. Em se tratando de relação de consumo, todos os integrantes da cadeia na qualidade de fornecedores, e isso engloba ambas as promovidas, devem ser responsabilizadas solidariamente pelo cumprimento da obrigação e, via de consequência, pelos ônus de sucumbência. É o que se extrai do parágrafo único do art. 7º do Código de Defesa do Consumidor, verbis: Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. A propósito, colho precedentes de tribunais pátrios nesse sentido: ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Compra e venda de imóvel em construção - Quitação do preço - Cancelamento de hipoteca - Gravame constituído sobre imóvel em favor do banco réu para garantir dívida da construtora ré - Levantamento do gravame que é responsabilidade do credor hipotecário - Compromissária compradora que não poderia ser prejudicada por pendências administrativas e financeiras da construtora perante o banco - Observância do princípio da boa-fé objetiva - Violação do art. 31-A, §§11 e 12, da Lei n. 4.591/64 de que não se cogita - Quitação do preço que investe a adquirente de receber a escritura definitiva do imóvel, que, aliás, decorre diretamente das disposições contratuais - Adjudicação compulsória e levantamento do gravame bem determinados - Pedido procedente - Ônus de sucumbência a cargo de ambas as corrés, que deram causa objetiva à demanda - Honorários advocatícios fixados em plena observância ao art. 85, §2º, CPC - Redução da verba de que não se cogita - Sentença mantida - Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 1072571-79.2019.8.26.0100; Relator (a): Luiz Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 11ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/08/2020; Data de Registro: 31/08/2020) DANOS MORAIS. Sentença que julgara improcedente o pedido. Ausência de recurso da autora e de temática de ordem pública. Coisa julgada formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC). LEGITIMIDADE PASSIVA. Álbum probatório que aponta a participação da corré GSP Loteadora Ltda. na relação jurídica negocial que embasa os pedidos formulados na exordial. Regime de responsabilidade civil solidária previsto no diploma consumerista (arts. 7º, parágrafo único; 12, caput; 14, caput, e 25, § 1º, da Lei n. 8.078/90). Preliminar rejeitada. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Imóvel hipotecado por construtora em garantia do financiamento bancário da construção do empreendimento. Gravames, anteriores ou posteriores à celebração dos compromissos de compra e venda, ineficazes em face dos adquirentes dos imóveis (Súmula 308 do STJ). Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1032969-30.2019.8.26.0602; Relator (a): Rômolo Russo; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/03/2021; Data de Registro: 08/03/2021) Daí porque recai sobre quaisquer das promovidas a obrigação de retirar o gravame hipotecário após a quitação do bem pelo consumidor, não tendo razão de ser a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo agente financeiro. 2 - Juízo de admissibilidade Satisfeitos os pressupostos intrínsecos ou subjetivos - cabimento, interesse e legitimidade, inexistência de súmula impeditiva - e extrínsecos ou objetivos - tempestividade, preparo, regularidade formal e a inexistência de fatos extintivos ou impeditivos do direito de recorrer - de admissibilidade recursal1, conheço do recurso interposto. 3 - Mérito recursal O cerne da controvérsia recursal consiste em averiguar, inicialmente, se o Banco do Brasil S/A é parte legítima para figurar no polo passivo da ação e, em seguida, caso superada a preliminar, se os efeitos da hipoteca incidente sobre o imóvel devem ser oponíveis aos terceiros adquirentes. A relação jurídica entabulada entre as partes está consubstanciada no Contrato Particular de Cessão de Direitos e Obrigações e Assunção de Dívida, celebrado em 6 de junho de 2019, relativo ao apartamento nº 1503, bloco 2, do empreendimento Moma Condominium, situado na cidade de Fortaleza/CE. Segundo os autores, o imóvel se encontra quitado desde 11 de junho de 2019, o que foi feito mediante transferência bancária, todavia, até o momento, não foi possível efetuar a transferência definitiva do bem para a sua titularidade, em razão da existência de hipoteca realizada pela Construtora Moma com o Banco do Brasil, que não foi adimplida. Dito isso, o promovente ajuizou esta ação para obter a condenação dos promovidos a realizar a baixa da hipoteca e adjudicação compulsória do bem imóvel, bem como indenização por danos morais, tendo em vista que não obteve êxito nas tentativas administrativas. No caso, tem-se que a parte autora ficou livre de quaisquer ônus existentes sobre o imóvel quando comprovou a transferência bancária para a quitação da unidade imobiliária e quando as promitentes vendedoras assumiram, em contestação, que o imóvel foi quitado (ID 18178410, p. 12). Tem-se, então, que eventual inadimplemento da incorporadora/construtora quanto ao contrato firmado com a instituição financeira credora, Banco do Brasil S/A, o qual vem sendo alvo de ação específica, não tem eficácia para tornar a hipoteca oponível ao direito dos adquirentes, que se responsabilizaram apenas pelo pagamento do seu débito junto à construtora, conforme entendimento sedimentado em verbete do c. Superior Tribunal de Justiça: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384). Precedentes mais recentes da Corte Superior têm mantido esse entendimento sumular, que ainda prevalece: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. PROMESSA. HIPOTECA. AGENTE FINANCIADOR. INEFICÁCIA. SÚMULA N. 308/STJ. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. REEXAME. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. 1. O enunciado n. 308 da Súmula desta Casa visa a "proteger o adquirente de boa-fé, que cumpriu sua obrigação firmada no contrato de compra e venda, quitando o preço. Precedentes." (AgInt no AREsp n. 1.581.978/PE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1º/12/2020, DJe de 18/12/2020.) 2. Conclusão pelas instâncias ordinárias no sentido de que a promitente-compradora estava inadimplente com suas obrigações contratuais que não pode ser reexaminada nesta Casa, a teor dos verbetes n. 5 e 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.210.917/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 5/10/2023.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. GRAVAME HIPOTECÁRIO FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. HIPOTECA CONSTITUÍDA ANTERIORMENTE À CELEBRAÇÃO DA COMPRA E VENDA. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL. SÚMULA 308/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 308/STJ,"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 2.O entendimento pacificado e sumulado, no âmbito da Segunda Seção do STJ, é de que, em contratos de financiamento para construção de imóveis pelo SFH, a hipoteca concedida pela incorporadora em favor do Banco credor, ainda que anterior, não prevalece sobre a boa-fé do terceiro que adquire, em momento posterior, a unidade imobiliária. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.946.228/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 7/12/2022.) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO. DETERMINAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA LIVRE DE ÔNUS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA, A TEOR DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 568 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO NÃO CONFIGURADA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ). 3. Ultrapassar a conclusão firmada na Corte bandeirante acerca da legitimidade passiva do Banco para responder pela baixa da hipoteca que recaiu sobre o imóvel adquirido pela parte autora, demandaria nova incursão no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, e das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, incidindo, na espécie, o óbice contido nas Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte: 4. Uma vez preenchidos os requisitos para majoração, os honorários recursais devem ser mantidos nos termos da decisão monocrática, tanto mais que foram observados os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do art. 85 do NCPC. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1411290/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2020, DJe 04/06/2020) GN. Na hipótese, há prova inconteste de que a unidade autônoma adquirida pelos autores foi quitada e de que, inobstante a isso, a hipoteca não foi cancelada. Assim, mesmo após a quitação integral das aludidas unidades imobiliárias pelos demandantes, não foi possível a lavratura da competente escritura pública em razão de hipoteca registrada em favor do Banco do Brasil S.A., por força do contrato de financiamento entabulado com a construtora/incorporadora. Diante disso, entendo que a sentença deve ser mantida, já que os autores comprovaram a quitação integral do valor relativo ao bem imóvel e, por isso, têm direito a ter a outorga da escritura definitiva em seu favor. É pacífico o entendimento jurisprudencial de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não configura, em regra, dano moral indenizável. Isso porque os aborrecimentos e frustrações oriundos do descumprimento contratual integram o risco inerente às relações negociais, não sendo suficientes para caracterizar ofensa à honra ou violação à dignidade da pessoa humana. Todavia, no caso concreto, verifica-se situação excepcional que extrapola os limites do mero inadimplemento. Consta dos autos que a parte autora efetuou a quitação integral do imóvel em 11 de junho de 2019, não tendo, contudo, recebido a unidade até a presente data, o que representa um atraso superior a seis anos. Tal circunstância revela flagrante descumprimento contratual com repercussões que ultrapassam o simples aborrecimento, configurando violação anormal aos direitos da personalidade do promitente comprador, sobretudo pela longa e injustificada mora na entrega do bem. Nesse sentido, colho da fonte jurisprudencial deste Egrégio Tribunal de Justiça, para efeitos de argumentação: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. DANO MORAL CONFIGURADO. TERMO INICIAL DOS JUROS ALTERADO. RECURSO DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO BANCO E DA AUTORA DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por Manhattan Beach Riviera Empreendimentos Imobiliários Ltda, Manhattan Incorporação e Construção Ltda, Banco Bradesco S/A e Flávia Colares Aquino contra sentença da 31ª Vara Cível de Fortaleza que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer c/c danos morais movida pela autora para determinar o levantamento de gravame hipotecário sobre imóvel quitado e condenar solidariamente as promovidas ao pagamento de indenização por danos morais. 2. O banco alega ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade pela obrigação de fazer, além da inexistência de danos morais indenizáveis. A construtora e a incorporadora sustentam que é unicamente da instituição financeira o encargo de levantar a hipoteca do bem, além de requerer a exclusão dos danos morais ou que os juros sobre estes incidam a partir da citação. A autora apelou apenas quanto ao critério de fixação dos honorários de sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelo não levantamento do gravame hipotecário; (ii) estabelecer se há responsabilidade das incorporadoras e construtoras pelo mesmo fato e se estão configurados os danos morais indenizáveis; (iii) definir o termo inicial para a incidência dos juros sobre a condenação em danos morais; iv) determinar o critério correto para a fixação dos honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O credor hipotecário tem legitimidade passiva para integrar ações que visam ao levantamento de gravame sobre imóvel, conforme entendimento pacificado do STJ, pois a extinção da hipoteca depende de sua manifestação de vontade. 5. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação entre adquirente do imóvel e o banco, mesmo sem vínculo contratual direto, dada a configuração de cadeia de fornecimento e a responsabilidade solidária prevista nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC. 6. A Súmula 308 do STJ é plenamente aplicável ao caso, afastando a eficácia da hipoteca frente ao consumidor que adquire de boa-fé imóvel e procede à quitação do bem. 7. O inadimplemento contratual que impede o exercício do direito de propriedade sobre bem quitado por mais de 06 anos, supera o mero aborrecimento e enseja o arbitramento de indenização por danos morais. 8. A incorporadora e a construtora são solidariamente responsáveis pela manutenção indevida do gravame, uma vez que têm o dever contratual de quitar o financiamento com a instituição bancária para que esta proceda ao levantamento do ônus. 9. O termo inicial dos juros de mora sobre danos morais deve ser a citação, por se tratar de responsabilidade contratual, nos termos do art. 405 do CC, e não a data do evento danoso. 10. Os honorários advocatícios foram corretamente fixados sobre o valor da condenação, conforme art. 85, §2º, do CPC, já que o proveito econômico da autora é inestimável, dada a natureza da obrigação de fazer. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso do Banco Bradesco desprovido. Recurso da parte autora desprovido. Recurso das incorporadoras parcialmente provido para alterar o termo inicial dos juros de mora. Tese de julgamento: 1. O credor hipotecário é parte legítima para responder em ações que visem ao levantamento de gravame sobre imóvel quitado. 2. Aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor à relação entre adquirente de imóvel, incorporadora, construtora e agente financeiro, ainda que não haja vínculo contratual direto com o consumidor. 3. A manutenção do gravame hipotecário por tempo desproporcional, após a quitação do imóvel por adquirente de boa-fé, gera dever de indenizar por dano moral. 4. Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora sobre a indenização por danos morais incidem desde a citação. 5. O proveito econômico em ações de obrigação de fazer para baixa de gravame hipotecário é inestimável, devendo os honorários advocatícios serem fixados sobre o valor da condenação. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 7º, parágrafo único, 14 e 25, §1º; CC, arts. 405 e 1.499; CPC, art. 85, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1975215/BA, DJe 17.10.2022; STJ, AgInt no AREsp 1463045/SP, DJe 30.11.2021; STJ, Súmula 308; STJ, REsp 2092798/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 07.03.2024; STJ, REsp 1.640.085/RJ; TJCE, ApCiv 0185944-06.2018.8.06.0001, j. 30.10.2024; TJCE, ApCiv 0285221-53.2022.8.06.0001, j. 26.03.2025. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER dos três recursos de apelação, NEGAR PROVIMENTO aos apelos da parte autora e da instituição financeira e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da construtora e da incorporadora, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR ANTÔNIO ABELARDO BENEVIDES MORAES Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (Apelação Cível - 0161982-85.2017.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 30/04/2025, data da publicação: 02/05/2025) APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. PESSOAS JURÍDICAS INTEGRANTES DE MESMO GRUPO ECONÔMICO. MÉRITO. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL CONTRAÍDA PELA INCORPORADORA. QUITAÇÃO INTEGRAL COMPROVADA PELOS AUTORES E CONFIRMADA PELAS REQUERIDAS. GRAVAME A IMPEDIR TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. RESPONSABILIDADE OBJETIVA SOLIDÁRIA DOS FORNECEDORES. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. VALOR QUE NÃO MERECE REAJUSTE PARA ATENDER AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA 1. Cinge-se a controvérsia acerca da análise da sentença de origem, quanto à declaração de legitimidade passiva das promovidas, bem como quanto à responsabilidade destas pela obstaculização da outorga da escritura definitiva do bem imóvel aos proprietários. 1.1. A legitimidade passiva da Magis Incorporações foi corretamente reconhecida pois: (a) possui 99% das quotas da La Cittá SPE; (b) a relação é regida pelo CDC, que estabelece responsabilidade solidária entre fornecedores; (c) aplica-se a teoria da asserção na análise da legitimidade. 2. Registra-se, de logo, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, nos termos da Súmula nº 297 do Superior Tribunal de Justiça. Ademais, não há o que se falar na inaplicabilidade do sistema consumerista por ser o requerente investidor do ramo de imóveis, tendo em vista que, com base na teoria finalista mitigada, é patente a hipossuficiência técnica dos Apelados diante da ausência de conhecimento profundo do mercado imobiliário. Precedentes STJ. 3. Importa destacar que a culpa pela demora na baixa da hipoteca é discutida neste caso, e portanto, a atribuição mútua de responsabilidade pela manutenção indevida do ônus é relevante para a resolução da controvérsia em questão. Contudo, as partes promovidas não obtiveram êxito em seu ônus probatório, na medida em que comprovara a negativa da instituição financeira na baixa do gravame, por débitos de VMD(Valor Médio de Desligamento), inferindo ser indevida tal cobrança, sem qualquer lastro probatório da irregularidade da cobrança, sendo, pois, sua obrigação a regularização de requisito exigido pela instituição financeira em relação às contratantes da hipoteca, isentando-se a Caixa Econômica Federal de qualquer responsabilidade. 4. Tem-se que a Lei Consumerista insculpe a responsabilidade objetiva solidária entre os fornecedores frente ao Consumidor que padeceu de dano a indenizar-se (arts. 7°, parágrafo único, e 25, §1°). Desse modo, a indenização deve ser fixada solidariamente entre os Apelantes, sem ampliar indevidamente a análise judicial sobre a culpa pela demora no cancelamento da hipoteca de um imóvel que já havia sido regularmente adimplido. 5. O adimplemento cabal das obrigações contratuais dos Apelados deu-se em agosto de 2017 (fl. 27). Desde então, portanto, dele exsurgiu o direito real à adjudicação do imóvel (CC, art. 1.225, VII), via outorga definitiva da escritura pública em seu favor, na qualidade de proprietários. 6. O exercício desse direito quedou-se, contudo, obstado pela hipoteca pendente sobre o bem, gravado pela Incorporadora junto à Instituição financeira CEF ¿ Caixa Econômica Federal, não havendo registros nos autos de ter sido sanado tal ponto, ou seja, mais de 7(sete) anos após a quitação integral da dívida. É dizer-se: negócio jurídico estranho aos Promitentes compradores impediram-lhes tornarem-se dominus da unidade habitacional, a despeito da quitação. 7. Em relação ao quantum arbitrado a título de danos morais, percebe-se que esse Tribunal estabeleceu um patamar variável, buscando analisar cada caso concreto. Na hipótese, o Consumidor foi privado da propriedade da unidade habitacional desde 2017, malgrado o cumprimento integral de suas obrigações contratuais e a ineficácia da hipoteca "firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (STJ, Súmula n. 308). 8. Assim, atenta aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, buscando evitar o enriquecimento ilícito, e a fim de adequar-se ao caso concreto, entende-se devida a manutenção do valor indenizatório arbitrado na origem. 9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, tudo em conformidade como voto da relatora. Fortaleza, data da assinatura digital. DES. JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente DESA. MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA Relatora (Apelação Cível - 0149762-84.2019.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 02/04/2025, data da publicação: 02/04/2025) Diante disso, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a responsabilidade solidária das promovidas pela reparação do dano moral, cuja indenização se mostra devida à luz do caráter excepcional da situação retratada nos autos. O quantum fixado, por sua vez, revela-se adequado às especificidades da lide, revelando-se razoável e proporcional aos danos experimentados pelos promoventes e suficiente para garantir o caráter punitivo-pedagógico à condenação. 4 - Dispositivo Ante o exposto, conheço do recurso para lhe negar provimento, mantendo inalterada a sentença. Considerando a sucumbência recursal e por ser matéria de ordem pública, repactuo a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais para o valor da condenação e majoro-os para 12% (doze por cento), nos termos dos 2º e 11 do art. 85 do CPC. É como voto. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator 1 BUENO, Cássio Scarpinella. Comentários ao Código de Processo Civil - volume 4 (arts. 926 a 1.072) - São Paulo: Saraiva, 2017. p. 278.

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Banco Bradesco S/A e outros x Ana Adelaide Castelo De Sousa e outros

ID: 337676882

Tribunal: TJCE Órgão: 3º Gabinete da 1ª Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 0274643-65.2021.8.06.0001

Data de Disponibilização: 30/07/2025

Polo Ativo:

BANCO BRADESCO S/A NOVAES E FREIRE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

Polo Passivo:

ANA ADELAIDE CASTELO DE SOUSA JOSEVALDO FELINTO DE SOUSA

Intimação

Advogados:

FRANCISCO DE ASSIS FILGUEIRA MENDES JUNIOR

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RENATA ANDRADE PINHEIRO

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ANTONIO CLETO GOMES

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THIAGO BARREIRA ROMCY

OAB/CE XXXXXX Desbloquear

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO PROCESSO: 0274643-65.2021.8.06.0001 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: ANA ADELAIDE CASTELO DE … ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO PROCESSO: 0274643-65.2021.8.06.0001 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: ANA ADELAIDE CASTELO DE SOUSA, JOSEVALDO FELINTO DE SOUSA APELADO: BANCO BRADESCO S/A, NOVAES E FREIRE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. EMENTA: DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. HIPOTECA. CANCELAMENTO. SÚMULA 308 DO STJ. PRELIMINARES DE CONTRADIÇÃO NA SENTENÇA, INCORREÇÃO DO VALOR DA CAUSA E OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO AGENTE FINANCEIRO E DA CONSTRUTORA DO EMPREENDIMENTO. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. IMÓVEL QUITADO. DANO MORAL MANTIDO. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE ALTERAÇÃO DA FORMA DE CORREÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. APLICAÇÃO DA LEI N. 14.905/2024. CABIMENTO. RECURSOS CONHECIDOS. APELO DA NOVAES E FREIRE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DO BANCO BRADESCO S/A DESPROVIDO. I) CASO EM EXAME 1. Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por Novaes e Freire Empreendimento Imobiliário Ltda. e Banco Bradesco S.A. contra a sentença proferida pelo Juízo da 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que, nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais ajuizada por Ana Adelaide Castelo de Souza e Josevaldo Felinto de Sousa, julgou parcialmente procedente o pedido inicial. II) QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O cerne da controvérsia recursal consiste em averiguar se os efeitos da hipoteca incidente sobre o imóvel devem ser oponíveis aos terceiros adquirentes. Deve-se analisar, também, se é cabível a condenação em indenização por danos morais em decorrência da demora na outorga da escritura definitiva do imóvel aos promitente compradores e se a base de cálculo dos honorários advocatícios deve ser mantida. Por fim, há de se averiguar se o Banco Bradesco S/A deve ou não ser responsabilizado solidariamente no caso concreto. III) RAZÕES DE DECIDIR 3. Preliminares rejeitadas. 4. A relação jurídica entabulada entre as partes está consubstanciada no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, celebrado em 26 de janeiro de 2019, relativo ao apartamento nº 901 e de duas vagas de estacionamento do empreendimento Viva La Vida Park Residence, situado na cidade de Fortaleza/CE, objeto da matrícula nº 91325 do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Fortaleza. 5. As partes, em comum acordo, firmaram aditivo contratual prorrogando o prazo para a baixa do gravame hipotecário sobre o imóvel, fixando-a para 30 de junho de 2021. Segundo os autores, o preço do bem, R$695.000,00 (seiscentos e noventa e cinco mil reais) foi quitado em duas parcelas, conforme Termo de Quitação (ID 19598583). 6. Apesar de terem quitado o valor do imóvel, os autores se queixam por não ter sido possível efetuar a transferência definitiva do bem para a sua titularidade, em razão da existência de hipoteca realizada pela construtora ao Banco Bradesco S/A, que não foi adimplida. 7. Como o imóvel já se encontrava quitado pelos promitente compradores, eventual inadimplemento da construtora quanto ao contrato firmado com a instituição financeira credora não tem eficácia para tornar a hipoteca oponível ao direito dos adquirentes, que se responsabilizaram apenas pelo pagamento do seu débito junto à construtora, conforme entendimento sedimentado em verbete do c. Superior Tribunal de Justiça: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384). 8. Porque os autores comprovaram a quitação integral do valor relativo ao bem imóvel, têm direito a ter a outorga da escritura definitiva em seu favor. 9. Quanto aos danos morais, verifica-se, no caso, situação excepcional que extrapola os limites do mero inadimplemento. Os autores efetuaram a quitação integral do imóvel em 18 de agosto de 2021, enquanto a construtora apenas comprovou o cancelamento da hipoteca no decorrer da tramitação processual, conforme AV-177/91,325, em 12 de julho de 2022, o que representou atraso de quase um ano. 10. Tal circunstância revela flagrante descumprimento contratual com repercussões que ultrapassam o simples aborrecimento, configurando violação anormal aos direitos da personalidade do promitente comprador, sobretudo pela longa e injustificada mora na entrega do bem. Diante disso, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a responsabilidade solidária das promovidas pela reparação do dano moral, fixado em R$5.000,00 (cinco mil reais), cuja indenização se mostra devida à luz do caráter excepcional da situação retratada nos autos. 11. Em se tratando de relação de consumo, todos os integrantes da cadeia na qualidade de fornecedores, e isso engloba ambas as promovidas, devem ser responsabilizadas solidariamente pelo cumprimento da obrigação e, via de consequência, pelos ônus de sucumbência. Daí porque recai sobre quaisquer das promovidas a obrigação de retirar o gravame hipotecário após a quitação do bem pelo consumidor, não tendo razão a instituição financeira apelante quanto à alegação de ausência de pretensão resistida de sua parte, já que deve ser responsabilizada solidariamente pelos danos ocasionados aos consumidores. 12. O único ponto em que assiste razão à primeira recorrente é em relação ao montante condenatório dos danos morais deve ser acrescido de juros de mora na taxa de 1% ao mês, desde a data da citação até o arbitramento da obrigação no processo. A partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ), deve ser aplicada apenas a Selic, como fator conjunto de juros de mora e correção (Temas 99 e 112 do STJ), até 31 de agosto de 2024, data de entrada em vigor da Lei nº 14.905/24. Após essa data, a correção monetária deverá ser feita pelo IPCA/IBGE (art. 389 do CC/2002) e os juros de mora pela Taxa Selic, subtraída do IPCA/IBGE (art. 406 do CC/2002). IV) DISPOSITIVO 13. Recurso de Novaes e Freire Empreendimento Imobiliário Ltda. conhecido e parcialmente provido. Recurso do Banco Bradesco S/A conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer de ambos os recursos para dar parcial provimento ao apelo de Novaes e Freire Empreendimento Imobiliário Ltda. e negar provimento ao apelo do Banco Bradesco S/A , nos termos do voto do relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente/Relator RELATÓRIO Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por Novaes e Freire Empreendimento Imobiliário Ltda. e Banco Bradesco S/A contra a sentença proferida pela MM.ª. Juíza de Direito Ricci Lobo de Figueiredo, da 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que, nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais ajuizada por Ana Adelaide Castelo de Souza e Josevaldo Felinto de Sousa, julgou parcialmente procedente o pedido inicial. Na sentença (ID 19598731), foi declarada a nulidade da cláusula 18 do contrato de promessa de compra e venda, ordenado o cancelamento da hipoteca descrita na matrícula nº 91.325, referente ao imóvel dos apelados, e determinada a outorga definitiva da escritura pública de compra e venda em favor dos autores, além de condenadas as rés, solidariamente, ao pagamento de R$5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, com juros e correção monetária, e ao pagamento das custas judiciais e de honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor da causa. Irresignada, Novaes e Freire Empreendimento Imobiliário Ltda. alegou, no recurso de ID 19598733, que a sentença reconheceu erroneamente a baixa do gravame hipotecário, que já estava cancelado antes mesmo do julgamento, configurando perda superveniente do objeto da ação. A empresa pleiteou a retificação do valor da causa, apontando erro na fixação dos honorários advocatícios sobre o valor total do imóvel e questiona a condenação em danos morais, sob alegação de que inexistiu qualquer pretensão resistida. Subsidiariamente, em caso de manutenção da condenação, requer seja deduzido o quantum indenizatório, com aplicação de correção monetária pelo IPCA e juros moratórios pela taxa SELIC, deduzido o valor do IPCA, de acordo com a Lei nº 10.905/2024. Preparo recursal recolhido conforme ID 19598734. Por seu turno, o Banco Bradesco S.A. recorreu (ID 19598737), argumentando que: i) os honorários devem ser fixados com base no valor da condenação, e não sobre o valor da causa; ii) é inaplicável ao caso a súmula nº 308 do STJ, pois a corré não comprovou o repasse dos valores recebidos por ocasião da quitação do imóvel para o agente financeiro; iii) ausência de pretensão resistida de sua parte. Em caso de manutenção da condenação, que o dever de indenizar recaia apenas sobre a corré. Preparo do segundo recurso comprovado de acordo com ID 19598738. Contrarrazões de Novaes e Freire Empreendimento Imobiliário Ltda ao recurso do Banco Bradesco S.A. (ID 19598742), pugnando pelo seu desprovimento. Os autores, por sua vez, apresentaram contraminuta aos dois recursos interpostos (ID 19598744), alegando que houve ofensa ao princípio da dialeticidade, defendendo que não devem ser conhecidas as irresignações. Arguiram que houve preclusão acerca do valor da causa, por não ter sido suscitada a sua incorreção no momento oportuno. Pediram, no mais, a manutenção do quantum indenizatório dos danos morais e requereram a condenação das apelantes em multa por litigância de má-fé. A Procuradoria-Geral de Justiça se manifestou nos autos (ID 22939942), rejeitando a alegação de perda de objeto, entendendo que o cancelamento da hipoteca apenas após o início da ação judicial não configuraria perda superveniente, mas reconhecimento tácito do pedido, implicando a necessidade de aplicação dos honorários advocatícios conforme a sentença original. Ademais, sugeriu que a fixação dos honorários sobre o valor da condenação seria a medida correta, uma vez que não se trata de situação que implique proveito econômico inestimável. In fine, o ente ministerial concluiu seu pareceu da seguinte forma: Diante do exposto, manifesta-se o Ministério Público de Segunda Instância pelo: 1) não acolhimento da preliminar ventilada em contrarrazões da Novaes e Freire Empreendimento Imobiliário Ltda, 2) conhecimento e não acolhimento da preliminar presente no recurso da Novaes e Freire Empreendimento Imobiliário Ltda; 3) conhecimento e acolhimento da questão processual ventilada no recurso interposto pelo Banco Bradesco S.A, para que os honorários sejam fixados sobre o valor da condenação. 4) Quanto ao mérito de ambos os recursos, sem incursão na demanda, por entender ausente o interesse público na matéria versada. É o relatório. VOTO 1 - Preliminarmente 1.1. Da suposta contradição na sentença Alegou a primeira apelante, Novaes e Freire Empreendimento Imobiliário Ltda., que a sentença foi contraditória ao determinar a baixa da hipoteca sobre o imóvel, tendo em vista que, no decorrer da tramitação processual, essa medida foi adotada pela promitente vendedora, ocorrendo a perda de objeto da ação. Todavia, não assiste razão à recorrente, haja vista que o fato de ter cumprido com a obrigação de fazer requerida na exordial, na verdade, implicou em reconhecimento tácito do pleito autoral, conforme previsto no art. 487, III, "a", do CPC, não podendo tal ação ser enquadrada como perda de objeto. 1.2. Da alegada incorreção no valor da causa Ainda de acordo com a primeira recorrente, a sentença teria rejeitado, de modo equivocado, a alegação de readequação do valor da causa. Sustenta que, por ser matéria de ordem pública, pode ser alegada em qualquer momento. Sobre o assunto, salienta que a baixa do gravame não se confunde com o valor do próprio contrato, vez que se trata de obrigação de fazer que deve ser valorada conforme o art. 292, II, do CPC. Pois bem. O valor da causa é um dos requisitos da petição inicial (art. 292 do CPC), sem o qual é considerada inepta e o processo é extinto sem resolução do mérito. O momento para a sua correção/modificação é até a estabilização da demanda, isto é, até o oferecimento do contraditório, como explicita o art. 293 do Código de Processo Civil. Vejamos: Art. 293. O réu poderá impugnar, em preliminar da contestação, o valor atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito, impondo, se for o caso, a complementação das custas. Formada a relação processual sem impugnação ao valor da causa pela parte promovida, e sem que o juiz corrija de ofício a quantia, ficará estabilizada, isto é, impassível de modificação. Ocorre, nesse caso, preclusão tanto para a parte como para o juiz. E isso acontece porque o valor da causa não é matéria de ordem pública, tendo momento próprio para impugnação pelo réu e correção pelo juiz. É como leciona o mestre Daniel Amorim Assumpção Neves: Parece ser melhor entender que o valor da causa não é matéria de ordem pública, afinal, interesse apenas às partes e à Fazenda Pública quanto ao recebimento das custas processuais, e por essa razão preclui tanto para o téu quanto para o juiz, cabendo a alegação pelo primeiro e o reconhecimento pelo segundo até o vencimento do prazo de resposta do réu. Seria mais um exemplo da rara preclusão pro iudicato temporal. (in Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo, 5ª edição revista e atualizada, Salvador: Juspodivm, 2020, p. 641) A jurisprudência pátria, em consonância com o entendimento acima exposto, vem se posicionando pela não configuração do valor da causa como matéria de ordem pública, sendo passível, portanto, de preclusão. Confiramos as ementas a seguir colacionadas, para efeito de argumentação: CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. VALOR DA CAUSA SUPERIOR A SESSENTA SALÁRIOS MÍNIMOS. FEITO DISTRIBUÍDO A 2ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA. CORREÇÃO DE OFÍCIO DO VALOR DA CAUSA. REDUÇÃO. MODIFICAÇÃO PARA MONTANTE COMPREENDIDO NA ALÇADA DOS JUIZADOS ESPECIAIS. DECLINAÇÃO DE OFÍCIO DA COMPETÊNCAI. ART. 292, § 3º, DO CPC. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. OFENSA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. ART. 10, DO CPC. 1. Nos termos do art. 292, § 3º, do CPC, o juiz poderá corrigir de ofício o valor da causa, quando verificar que este não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor. Todavia, por não se tratar de matéria de ordem pública, existe um limite temporal para magistrado exercer o poder-dever de revisar, de ofício, o valor da causa. O preceito do art. 292, § 3º, do CPC, deve ser lido em conjunto com o disposto no art. 293, do CPC, segundo o qual cabe ao réu impugnar, em preliminar da contestação, o valor da causa. Dessa forma, a modificação da importância atribuída à demanda não pode ocorrer após o vencimento do prazo para a apresentação da contestação. 2. Se a oportunidade para efetuar a modificação do valor da causa encontrava-se preclusa, o magistrado da 2ª Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal não poderia ter remetido o feito a uma das Varas dos Juizados Especiais da Fazenda Pública, sob o fundamento de que o novo valor encontrado de ofício se ajustava à alçada dos Juizados Especiais da Fazenda Pública. Ademais, o procedimento adotado pelo magistrado da 2ª Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal violou o preceito do art. 10, do CPC, segundo o qual o juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício. Além disso, a modificação de ofício do valor da causa não poderia ter sido feita sem a apresentação de fundamentação específica. 3. Conflito de competência conhecido para declarar competente o Juízo suscitado, o da 2ª Vara da Fazenda Pública. (TJ-DFT, Acórdão 1065180, 07132223220178070000, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 2ª Câmara Cível, data de julgamento: 4/12/2017, publicado no DJE: 19/12/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. INOCORRÊNCIA. OMISSÃO NO JULGADO. INEXISTÊNCIA. CORREÇÃO DE OFÍCIO. MATÉRIA PRECLUSA. 1. Os embargos de declaração têm como finalidade elucidar obscuridades, afastar contradições, suprir omissões e corrigir erros materiais no julgado, nos termos do artigo 1.022 do CPC/2015. 2. Não encontra respaldo no ordenamento jurídico o raciocínio de que o ataque, em contestação, ao mérito de um pedido indenizatório configuraria, de per si, irresignação quanto ao valor atribuído à ação. Trata-se, é certo, de manifestações processuais que não se confundem. 3. Em não havendo irresignação nos autos quanto à incorreção do valor da causa, não há que se falar em omissão no julgado. 4. Segundo os artigos 292 e 293 do CPC/2015, o valor atribuído à causa pode ser impugnado pela parte ré, ou, então, corrigido de ofício pelo juiz, desde que, em ambos os casos, sejam observados os marcos preclusivos previstos na lei processual. 5. Realizado o juízo de admissibilidade da petição inicial, opera-se a preclusão pro judicato (CPC, art. 292, §3º), pelo que não é dado ao magistrado, a partir de então, proceder à correção, de ofício, do valor da causa; não prestando, pois, os embargos declaratórios como meio apto a provocar tal fim. 6. Embargos de declaração conhecidos e não providos. (TJ-DFT, Acórdão 1036644, 20150110758303 APC, Relator: ANA CANTARINO, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 3/8/2017, publicado no DJE: 8/8/2017. Pág.: 591/597) APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. VALOR DA CAUSA. IMPUGNAÇÃO. PRECLUSÃO.1) O réu poderá impugnar, em preliminar de contestação, o valor atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão e o juiz decidirá a respeito, impondo, se for o caso, a complementação das custas.2) Incumbe ao réu, antes de discutir o mérito, alegar incorreção do valor da causa.3) O juiz, mesmo diante de eventual inércia do réu, deverá redimensionar o valor da causa se entender que o montante indicado na inicial não corresponde ao conteúdo patrimonial discutido ou ao proveito econômico perseguido pelo autor. Entretanto, caso não o faça e o interessado, por sua vez, não se insurja no curso do processo, a questão será alcançada pelo fenômeno da preclusão. 4) Recurso ao qual se nega provimento. (TJ-AP, APL 0026720-21.2015.8.03.0001, Relator: Carmo Antônio, DJe 28/11/2017) Vale frisar que o momento adequado para a requerida apresentar impugnação ao valor da causa era na peça contestatória, mas não o fez, vindo a alegar a incorreção do valor da causa somente no petitório de ID 19598658, muito após contestar o feito. Portanto, rejeito a referida preliminar. 1.3. Da suposta ofensa ao princípio da dialeticidade Já os apelados, Ana Adelaide Castelo de Souza e Josevaldo Felinto de Sousa, suscitaram, em sede de contrarrazões, preliminar de ausência de dialeticidade dos recursos interpostos pelas promovidas. É sabido que não há como se admitir um recurso cujas razões estejam inteiramente dissociadas da decisão combatida, uma vez que se impõe ao recorrente contrapor-se aos fundamentos da decisão, com o fito de demonstrar em que consistiu o erro, quer processual, quer material, sustentando as razões de sua reforma. A parte recorrente tem, portanto, o ônus processual de demonstrar quais falhas processuais ou materiais na decisão judicial que devem ensejar o provimento do recurso. Diz-se que esse ônus decorre direta e imediatamente do princípio da dialeticidade, que sugere a necessidade de existência de pertinência temática entre as razões recursais e os fundamentos da decisão impugnada. No presente caso, vê-se que os recorrentes se insurgiram de forma clara e consistente sobre os fundamentos da sentença adversada, explanando os motivos pelos quais entende que deve ser objeto de reforma. Cumpriram, assim, com todos os elementos formais de admissibilidade do recurso, por estar clara a sua pretensão. Diante disso, é de se rejeitar a preliminar apresentada. 1.4. Da preclusão da preliminar de incorreção do valor da causa Em contrarrazões aos recursos de apelação, os autores apelados, Ana Adelaide Castelo de Souza e Josevaldo Felinto de Sousa, arguiram ter havido preclusão da matéria relativa ao valor da causa, ao que lhes assiste razão. Consoante tratado no item 1.2 anteriormente, o valor da causa não é matéria de ordem pública e deve ser impugnado, pela parte demandada, até o momento da contestação, ocorrendo, após isso, a preclusão. Daí porque não se pode mais discutir o valor atribuído à causa neste momento. 2 - Juízo de admissibilidade Satisfeitos os pressupostos intrínsecos ou subjetivos - cabimento, interesse e legitimidade, inexistência de súmula impeditiva - e extrínsecos ou objetivos - tempestividade, preparo, regularidade formal e a inexistência de fatos extintivos ou impeditivos do direito de recorrer - de admissibilidade recursal1, conheço dos recursos interpostos. 3 - Mérito recursal O cerne da controvérsia recursal consiste em averiguar se os efeitos da hipoteca incidente sobre o imóvel devem ser oponíveis aos terceiros adquirentes. Deve-se analisar, também, se é cabível a condenação em indenização por danos morais em decorrência da demora na outorga da escritura definitiva do imóvel aos promitente compradores e se a base de cálculo dos honorários advocatícios deve ser mantida. Por fim, há de se averiguar se o Banco Bradesco S/A deve ou não ser responsabilizado solidariamente no caso concreto. 3.1. Da obrigação de fazer A relação jurídica entabulada entre as partes está consubstanciada no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, celebrado em 26 de janeiro de 2019, relativo ao apartamento nº 901 e de duas vagas de estacionamento do empreendimento Viva La Vida Park Residence, situado na cidade de Fortaleza/CE, objeto da matrícula nº 91325 do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Fortaleza. As partes, em comum acordo, firmaram aditivo contratual prorrogando o prazo para a baixa do gravame hipotecário sobre o imóvel, fixando-a para 30 de junho de 2021. Segundo os autores, o preço do bem, R$695.000,00 (seiscentos e noventa e cinco mil reais) foi quitado em duas parcelas, conforme Termo de Quitação (ID 19598583). Apesar de terem quitado o valor do imóvel, os autores se queixam por não ter sido possível efetuar a transferência definitiva do bem para a sua titularidade, em razão da existência de hipoteca realizada pela construtora ao Banco Bradesco S/A, que não foi adimplida. No caso, tem-se que os autores ficaram livres de quaisquer ônus existentes sobre o imóvel quando comprovaram a quitação do bem mediante o ID 19598583. Daí porque eventual inadimplemento da construtora quanto ao contrato firmado com a instituição financeira credora não tem eficácia para tornar a hipoteca oponível ao direito dos adquirentes, que se responsabilizaram apenas pelo pagamento do seu débito junto à construtora, conforme entendimento sedimentado em verbete do c. Superior Tribunal de Justiça: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384). Precedentes mais recentes da Corte Superior têm mantido esse entendimento sumular, que ainda prevalece: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. PROMESSA. HIPOTECA. AGENTE FINANCIADOR. INEFICÁCIA. SÚMULA N. 308/STJ. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. REEXAME. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. 1. O enunciado n. 308 da Súmula desta Casa visa a "proteger o adquirente de boa-fé, que cumpriu sua obrigação firmada no contrato de compra e venda, quitando o preço. Precedentes." (AgInt no AREsp n. 1.581.978/PE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1º/12/2020, DJe de 18/12/2020.) 2. Conclusão pelas instâncias ordinárias no sentido de que a promitente-compradora estava inadimplente com suas obrigações contratuais que não pode ser reexaminada nesta Casa, a teor dos verbetes n. 5 e 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.210.917/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 5/10/2023.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. GRAVAME HIPOTECÁRIO FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. HIPOTECA CONSTITUÍDA ANTERIORMENTE À CELEBRAÇÃO DA COMPRA E VENDA. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL. SÚMULA 308/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 308/STJ,"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 2.O entendimento pacificado e sumulado, no âmbito da Segunda Seção do STJ, é de que, em contratos de financiamento para construção de imóveis pelo SFH, a hipoteca concedida pela incorporadora em favor do Banco credor, ainda que anterior, não prevalece sobre a boa-fé do terceiro que adquire, em momento posterior, a unidade imobiliária. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.946.228/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 7/12/2022.) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO. DETERMINAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA LIVRE DE ÔNUS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA, A TEOR DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 568 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO NÃO CONFIGURADA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ). 3. Ultrapassar a conclusão firmada na Corte bandeirante acerca da legitimidade passiva do Banco para responder pela baixa da hipoteca que recaiu sobre o imóvel adquirido pela parte autora, demandaria nova incursão no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, e das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, incidindo, na espécie, o óbice contido nas Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte: 4. Uma vez preenchidos os requisitos para majoração, os honorários recursais devem ser mantidos nos termos da decisão monocrática, tanto mais que foram observados os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do art. 85 do NCPC. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1411290/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2020, DJe 04/06/2020) GN. Na hipótese, há prova inconteste de que a unidade autônoma adquirida pelos autores foi quitada e de que, inobstante a isso, a hipoteca não foi cancelada. Assim, mesmo após a quitação integral da unidade imobiliária pelos demandantes, não foi possível a lavratura da competente escritura pública em razão de hipoteca registrada em favor do Banco Bradesco S.A., por força do contrato de financiamento entabulado com a construtora/incorporadora. Diante disso, entendo que a sentença deve ser mantida, já que os autores comprovaram a quitação integral do valor relativo ao bem imóvel e, por isso, têm direito a ter a outorga da escritura definitiva em seu favor. 3.2. Dos danos morais É pacífico o entendimento jurisprudencial de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não configura, em regra, dano moral indenizável. Isso porque os aborrecimentos e frustrações oriundos do descumprimento contratual integram o risco inerente às relações negociais, não sendo suficientes para caracterizar ofensa à honra ou violação à dignidade da pessoa humana. Todavia, no caso concreto, verifica-se situação excepcional que extrapola os limites do mero inadimplemento. Consta dos autos que os autores efetuaram a quitação integral do imóvel em 18 de agosto de 2021, enquanto a construtora apenas comprovou o cancelamento da hipoteca no decorrer da tramitação processual, conforme AV-177/91,325, em 12 de julho de 2022, o que representou atraso de quase um ano. Tal circunstância revela flagrante descumprimento contratual com repercussões que ultrapassam o simples aborrecimento, configurando violação anormal aos direitos da personalidade do promitente comprador, sobretudo pela longa e injustificada mora na entrega do bem. Nesse sentido, colho da fonte jurisprudencial deste Egrégio Tribunal de Justiça, para efeitos de argumentação: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. DANO MORAL CONFIGURADO. TERMO INICIAL DOS JUROS ALTERADO. RECURSO DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO BANCO E DA AUTORA DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por Manhattan Beach Riviera Empreendimentos Imobiliários Ltda, Manhattan Incorporação e Construção Ltda, Banco Bradesco S/A e Flávia Colares Aquino contra sentença da 31ª Vara Cível de Fortaleza que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer c/c danos morais movida pela autora para determinar o levantamento de gravame hipotecário sobre imóvel quitado e condenar solidariamente as promovidas ao pagamento de indenização por danos morais. 2. O banco alega ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade pela obrigação de fazer, além da inexistência de danos morais indenizáveis. A construtora e a incorporadora sustentam que é unicamente da instituição financeira o encargo de levantar a hipoteca do bem, além de requerer a exclusão dos danos morais ou que os juros sobre estes incidam a partir da citação. A autora apelou apenas quanto ao critério de fixação dos honorários de sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelo não levantamento do gravame hipotecário; (ii) estabelecer se há responsabilidade das incorporadoras e construtoras pelo mesmo fato e se estão configurados os danos morais indenizáveis; (iii) definir o termo inicial para a incidência dos juros sobre a condenação em danos morais; iv) determinar o critério correto para a fixação dos honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O credor hipotecário tem legitimidade passiva para integrar ações que visam ao levantamento de gravame sobre imóvel, conforme entendimento pacificado do STJ, pois a extinção da hipoteca depende de sua manifestação de vontade. 5. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação entre adquirente do imóvel e o banco, mesmo sem vínculo contratual direto, dada a configuração de cadeia de fornecimento e a responsabilidade solidária prevista nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC. 6. A Súmula 308 do STJ é plenamente aplicável ao caso, afastando a eficácia da hipoteca frente ao consumidor que adquire de boa-fé imóvel e procede à quitação do bem. 7. O inadimplemento contratual que impede o exercício do direito de propriedade sobre bem quitado por mais de 06 anos, supera o mero aborrecimento e enseja o arbitramento de indenização por danos morais. 8. A incorporadora e a construtora são solidariamente responsáveis pela manutenção indevida do gravame, uma vez que têm o dever contratual de quitar o financiamento com a instituição bancária para que esta proceda ao levantamento do ônus. 9. O termo inicial dos juros de mora sobre danos morais deve ser a citação, por se tratar de responsabilidade contratual, nos termos do art. 405 do CC, e não a data do evento danoso. 10. Os honorários advocatícios foram corretamente fixados sobre o valor da condenação, conforme art. 85, §2º, do CPC, já que o proveito econômico da autora é inestimável, dada a natureza da obrigação de fazer. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso do Banco Bradesco desprovido. Recurso da parte autora desprovido. Recurso das incorporadoras parcialmente provido para alterar o termo inicial dos juros de mora. Tese de julgamento: 1. O credor hipotecário é parte legítima para responder em ações que visem ao levantamento de gravame sobre imóvel quitado. 2. Aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor à relação entre adquirente de imóvel, incorporadora, construtora e agente financeiro, ainda que não haja vínculo contratual direto com o consumidor. 3. A manutenção do gravame hipotecário por tempo desproporcional, após a quitação do imóvel por adquirente de boa-fé, gera dever de indenizar por dano moral. 4. Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora sobre a indenização por danos morais incidem desde a citação. 5. O proveito econômico em ações de obrigação de fazer para baixa de gravame hipotecário é inestimável, devendo os honorários advocatícios serem fixados sobre o valor da condenação. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 7º, parágrafo único, 14 e 25, §1º; CC, arts. 405 e 1.499; CPC, art. 85, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1975215/BA, DJe 17.10.2022; STJ, AgInt no AREsp 1463045/SP, DJe 30.11.2021; STJ, Súmula 308; STJ, REsp 2092798/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 07.03.2024; STJ, REsp 1.640.085/RJ; TJCE, ApCiv 0185944-06.2018.8.06.0001, j. 30.10.2024; TJCE, ApCiv 0285221-53.2022.8.06.0001, j. 26.03.2025. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER dos três recursos de apelação, NEGAR PROVIMENTO aos apelos da parte autora e da instituição financeira e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da construtora e da incorporadora, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR ANTÔNIO ABELARDO BENEVIDES MORAES Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (Apelação Cível - 0161982-85.2017.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 30/04/2025, data da publicação: 02/05/2025) APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. PESSOAS JURÍDICAS INTEGRANTES DE MESMO GRUPO ECONÔMICO. MÉRITO. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL CONTRAÍDA PELA INCORPORADORA. QUITAÇÃO INTEGRAL COMPROVADA PELOS AUTORES E CONFIRMADA PELAS REQUERIDAS. GRAVAME A IMPEDIR TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. RESPONSABILIDADE OBJETIVA SOLIDÁRIA DOS FORNECEDORES. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. VALOR QUE NÃO MERECE REAJUSTE PARA ATENDER AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA 1. Cinge-se a controvérsia acerca da análise da sentença de origem, quanto à declaração de legitimidade passiva das promovidas, bem como quanto à responsabilidade destas pela obstaculização da outorga da escritura definitiva do bem imóvel aos proprietários. 1.1. A legitimidade passiva da Magis Incorporações foi corretamente reconhecida pois: (a) possui 99% das quotas da La Cittá SPE; (b) a relação é regida pelo CDC, que estabelece responsabilidade solidária entre fornecedores; (c) aplica-se a teoria da asserção na análise da legitimidade. 2. Registra-se, de logo, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, nos termos da Súmula nº 297 do Superior Tribunal de Justiça. Ademais, não há o que se falar na inaplicabilidade do sistema consumerista por ser o requerente investidor do ramo de imóveis, tendo em vista que, com base na teoria finalista mitigada, é patente a hipossuficiência técnica dos Apelados diante da ausência de conhecimento profundo do mercado imobiliário. Precedentes STJ. 3. Importa destacar que a culpa pela demora na baixa da hipoteca é discutida neste caso, e portanto, a atribuição mútua de responsabilidade pela manutenção indevida do ônus é relevante para a resolução da controvérsia em questão. Contudo, as partes promovidas não obtiveram êxito em seu ônus probatório, na medida em que comprovara a negativa da instituição financeira na baixa do gravame, por débitos de VMD(Valor Médio de Desligamento), inferindo ser indevida tal cobrança, sem qualquer lastro probatório da irregularidade da cobrança, sendo, pois, sua obrigação a regularização de requisito exigido pela instituição financeira em relação às contratantes da hipoteca, isentando-se a Caixa Econômica Federal de qualquer responsabilidade. 4. Tem-se que a Lei Consumerista insculpe a responsabilidade objetiva solidária entre os fornecedores frente ao Consumidor que padeceu de dano a indenizar-se (arts. 7°, parágrafo único, e 25, §1°). Desse modo, a indenização deve ser fixada solidariamente entre os Apelantes, sem ampliar indevidamente a análise judicial sobre a culpa pela demora no cancelamento da hipoteca de um imóvel que já havia sido regularmente adimplido. 5. O adimplemento cabal das obrigações contratuais dos Apelados deu-se em agosto de 2017 (fl. 27). Desde então, portanto, dele exsurgiu o direito real à adjudicação do imóvel (CC, art. 1.225, VII), via outorga definitiva da escritura pública em seu favor, na qualidade de proprietários. 6. O exercício desse direito quedou-se, contudo, obstado pela hipoteca pendente sobre o bem, gravado pela Incorporadora junto à Instituição financeira CEF ¿ Caixa Econômica Federal, não havendo registros nos autos de ter sido sanado tal ponto, ou seja, mais de 7(sete) anos após a quitação integral da dívida. É dizer-se: negócio jurídico estranho aos Promitentes compradores impediram-lhes tornarem-se dominus da unidade habitacional, a despeito da quitação. 7. Em relação ao quantum arbitrado a título de danos morais, percebe-se que esse Tribunal estabeleceu um patamar variável, buscando analisar cada caso concreto. Na hipótese, o Consumidor foi privado da propriedade da unidade habitacional desde 2017, malgrado o cumprimento integral de suas obrigações contratuais e a ineficácia da hipoteca "firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (STJ, Súmula n. 308). 8. Assim, atenta aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, buscando evitar o enriquecimento ilícito, e a fim de adequar-se ao caso concreto, entende-se devida a manutenção do valor indenizatório arbitrado na origem. 9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, tudo em conformidade como voto da relatora. Fortaleza, data da assinatura digital. DES. JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente DESA. MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA Relatora (Apelação Cível - 0149762-84.2019.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) MARIA REGINA OLIVEIRA CAMARA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 02/04/2025, data da publicação: 02/04/2025) Diante disso, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a responsabilidade solidária das promovidas pela reparação do dano moral, fixado em R$5.000,00 (cinco mil reais), cuja indenização se mostra devida à luz do caráter excepcional da situação retratada nos autos. O quantum fixado, por sua vez, revela-se adequado às especificidades da lide, revelando-se razoável e proporcional aos danos experimentados pelos promoventes e suficiente para garantir o caráter punitivo-pedagógico à condenação. 3.3. Da responsabilidade do agente financeiro Cumpre destacar que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável à presente situação, pois as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor elencados nos arts. 2º e 3º da legislação pertinente. Em se tratando de relação de consumo, todos os integrantes da cadeia na qualidade de fornecedores, e isso engloba ambas as promovidas, devem ser responsabilizadas solidariamente pelo cumprimento da obrigação e, via de consequência, pelos ônus de sucumbência. É o que se extrai do parágrafo único do art. 7º do Código de Defesa do Consumidor, verbis: Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. A propósito, colho precedentes de tribunais pátrios nesse sentido: ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Compra e venda de imóvel em construção - Quitação do preço - Cancelamento de hipoteca - Gravame constituído sobre imóvel em favor do banco réu para garantir dívida da construtora ré - Levantamento do gravame que é responsabilidade do credor hipotecário - Compromissária compradora que não poderia ser prejudicada por pendências administrativas e financeiras da construtora perante o banco - Observância do princípio da boa-fé objetiva - Violação do art. 31-A, §§11 e 12, da Lei n. 4.591/64 de que não se cogita - Quitação do preço que investe a adquirente de receber a escritura definitiva do imóvel, que, aliás, decorre diretamente das disposições contratuais - Adjudicação compulsória e levantamento do gravame bem determinados - Pedido procedente - Ônus de sucumbência a cargo de ambas as corrés, que deram causa objetiva à demanda - Honorários advocatícios fixados em plena observância ao art. 85, §2º, CPC - Redução da verba de que não se cogita - Sentença mantida - Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 1072571-79.2019.8.26.0100; Relator (a): Luiz Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 11ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/08/2020; Data de Registro: 31/08/2020) DANOS MORAIS. Sentença que julgara improcedente o pedido. Ausência de recurso da autora e de temática de ordem pública. Coisa julgada formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC). LEGITIMIDADE PASSIVA. Álbum probatório que aponta a participação da corré GSP Loteadora Ltda. na relação jurídica negocial que embasa os pedidos formulados na exordial. Regime de responsabilidade civil solidária previsto no diploma consumerista (arts. 7º, parágrafo único; 12, caput; 14, caput, e 25, § 1º, da Lei n. 8.078/90). Preliminar rejeitada. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Imóvel hipotecado por construtora em garantia do financiamento bancário da construção do empreendimento. Gravames, anteriores ou posteriores à celebração dos compromissos de compra e venda, ineficazes em face dos adquirentes dos imóveis (Súmula 308 do STJ). Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1032969-30.2019.8.26.0602; Relator (a): Rômolo Russo; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/03/2021; Data de Registro: 08/03/2021) Daí porque recai sobre quaisquer das promovidas a obrigação de retirar o gravame hipotecário após a quitação do bem pelo consumidor, não tendo razão a instituição financeira apelante quanto à alegação de ausência de pretensão resistida de sua parte, já que deve ser responsabilizada solidariamente pelos danos ocasionados aos consumidores. 3.4. Da atualização monetária e dos juros de mora incidentes sobre a condenação Sobre o assunto, vale dizer que a Lei nº 14.905/2024 estabeleceu que a correção monetária deve ser feita pelo IPCA, enquanto o índice legal do art. 406 passou a ser a Selic - IPCA. Esses novos critérios para atualização monetária e juros moratórios de dívidas civis passaram a vigorar a partir de 31 de agosto de 2024, conforme o artigo 5º da nova lei. Para sua aplicação, é fundamental considerar a norma vigente na data da constituição da mora, momento em que surgem os juros e a correção, em observância ao princípio tempus regit actum. Portanto, não se pode aplicar a nova taxa de juros e fator de correção monetária (Lei nº 14.905/24) a situações jurídicas já consolidadas sob a égide de leis anteriores, em respeito ao princípio da irretroatividade da lei material no tempo. Diante disso, no caso em comento, o montante condenatório dos danos morais deve ser acrescido de juros de mora na taxa de 1% ao mês, desde a data da citação até o arbitramento da obrigação no processo. A partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ), deve ser aplicada apenas a Selic, como fator conjunto de juros de mora e correção (Temas 99 e 112 do STJ), até 31 de agosto de 2024, data de entrada em vigor da Lei nº 14.905/24. Após essa data, a correção monetária deverá ser feita pelo IPCA/IBGE (art. 389 do CC/2002) e os juros de mora pela Taxa Selic, subtraída do IPCA/IBGE (art. 406 do CC/2002). 4 - Dispositivo Ante o exposto, conheço de ambos os recursos interpostos para: a) negar provimento ao apelo do requerido Banco Bradesco S.A.; b) dar parcial provimento ao apelo da requerida Novaes e Freire Empreendimento Imobiliário Ltda., apenas para que o montante condenatório da indenização por danos morais seja calculado da seguinte forma: i) acrescido de juros de mora na taxa de 1% ao mês, desde a data da citação até o arbitramento da obrigação no processo; ii) a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ), deve ser aplicada apenas a Selic, como fator conjunto de juros de mora e correção (Temas 99 e 112 do STJ), até 31 de agosto de 2024, data de entrada em vigor da Lei nº 14.905/24; iii) após essa data, a correção monetária deverá ser feita pelo IPCA/IBGE (art. 389 do CC/2002) e os juros de mora pela Taxa Selic, subtraída do IPCA/IBGE (art. 406 do CC/2002). É como voto. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator 1BUENO, Cássio Scarpinella. Comentários ao Código de Processo Civil - volume 4 (arts. 926 a 1.072) - São Paulo: Saraiva, 2017. p. 278.

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