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Pratice Holding E Participacoes Ltda x Unity Spe 02- Empreendimentos Imobiliarios Sa

ID: 334388284

Tribunal: TJES Órgão: Vitória - Comarca da Capital - 7ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5030867-14.2023.8.08.0024

Data de Disponibilização: 25/07/2025

Polo Ativo:

PRATICE HOLDING E PARTICIPACOES LTDA

Polo Passivo:

UNITY SPE 02- EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA

Sentença

Advogados:

PRISCILA RAMOS COSTA

OAB/RS XXXXXX Desbloquear

JOAO PAULO VAZ

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

FELIPE RUSCHI DE ARAGAO

OAB/ES XXXXXX Desbloquear

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 7ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980623… ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 7ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980623 PROCESSO Nº 5030867-14.2023.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: PRATICE HOLDING E PARTICIPACOES LTDA REPRESENTANTE: PAULO AUGUSTO RUSCHI DE ARAGAO REU: UNITY SPE 02- EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA Advogados do(a) AUTOR: FELIPE RUSCHI DE ARAGAO - ES15272, Advogados do(a) REU: JOAO PAULO VAZ - SP210309, PRISCILA RAMOS COSTA - RS98094 SENTENÇA Vistos etc... Cuidam estes autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Dinheiro requerida por PRATICE HOLDING E PARTICIPACOES LTDA em face de UNITY SPE 02- EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA, todos devidamente qualificados nos autos. A parte autora alega, em sua petição inicial, ter firmado com a ré, em 25 de maio de 2020, um "Instrumento Particular de Constituição de Sociedade em Conta de Participação" para a aquisição da unidade nº 813 do empreendimento imobiliário "DIY BELA VISTA", pelo valor total de R$ 200.000,00 . A autora afirma ter realizado o pagamento total de R$ 85.000,00 . Sustenta que a ré descumpriu o contrato ao não registrar o Memorial de Incorporação até janeiro de 2021 e não entregar o empreendimento em dezembro de 2022, como previsto . Ademais, as obras sequer foram iniciadas . Diante do inadimplemento, e após tentativas frustradas de resolução amigável, a autora ajuizou a presente demanda . Argumenta que a relação jurídica é de consumo, sendo o contrato de sociedade uma simulação para afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) . Requer a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos, além da condenação da ré nos ônus sucumbenciais . A petição inicial foi distribuída em 29/09/2023. O pedido de tutela de urgência foi indeferido. Devidamente citada, a ré apresentou contestação em 30/01/2024, arguindo, em sede preliminar: Incompetência absoluta do juízo: Sustenta que, por se tratar de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), a competência seria de uma das Varas Empresariais da Comarca de São Paulo/SP . Falta de interesse de agir: Alega inadequação da via eleita, pois a dissolução de SCP deveria seguir o rito especial de prestação de contas . No mérito, a ré defende a inaplicabilidade do CDC, afirmando que a relação é de investimento e não de consumo. Atribui o atraso na execução do empreendimento a caso fortuito e força maior, especificamente à pandemia de COVID-19, que teria dificultado a obtenção de licenças e aprovações. Alega ter mantido os investidores informados sobre o andamento do projeto e que a devolução integral dos valores configuraria enriquecimento sem causa. A autora apresentou réplica em 27/05/2024, rebatendo as preliminares e reforçando a tese de relação de consumo, de simulação contratual e de inadimplemento culposo da ré. Juntou sentenças favoráveis proferidas em casos análogos contra a mesma ré. Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, ambas as partes manifestaram desinteresse na produção de novas provas e requereram o julgamento antecipado do feito. Em despacho, foi determinada a apresentação de alegações finais. A autora, em suas alegações finais, reiterou os termos da inicial e da réplica, destacando o descumprimento contratual da ré e a jurisprudência favorável em casos idênticos. A ré, por sua vez, em suas alegações finais, ratificou os argumentos da contestação, reforçando as preliminares de incompetência e falta de interesse de agir, e, no mérito, a tese de contrato de investimento (SCP), a ausência de culpa pelo atraso devido à pandemia e a regular prestação de contas. Era o que de mais importante havia para ser consignado em sede de relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que as partes não manifestaram interesse na produção de outras provas, sendo a matéria de direito e os fatos já comprovados documentalmente. Das Preliminares a) Da Incompetência do Juízo e da Inadequação da Via Eleita A ré suscita preliminar de incompetência deste juízo, ao argumento de que o contrato firmado entre as partes configura uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), cuja competência para julgamento seria das Varas Empresariais de São Paulo/SP. Argui também a inadequação do rito procedimental, que deveria ser o de prestação de contas. Ambas as preliminares se confundem com o mérito da causa, pois dependem da análise da natureza jurídica do contrato, e com ele serão analisadas. Contudo, adianto que as rejeito. A discussão central não reside na dissolução de uma sociedade empresarial, mas sim na existência de uma relação de consumo mascarada por um contrato de SCP, com o objetivo final de aquisição de um imóvel. A autora alega que a estrutura de SCP foi utilizada pela ré para se eximir das responsabilidades da legislação consumerista. De fato, a jurisprudência, inclusive em casos envolvendo a mesma ré, tem reconhecido a competência do juízo cível e a aplicabilidade do rito comum quando se verifica a simulação de um contrato de sociedade para encobrir uma promessa de compra e venda de imóvel. A matéria em discussão é, portanto, de natureza obrigacional e consumerista, e não estritamente empresarial, o que afasta a competência da vara especializada e a exigência do rito de prestação de contas. b) Da Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor A ré alega a inaplicabilidade do CDC, sustentando a natureza empresarial do contrato. A autora, por sua vez, defende a incidência da legislação consumerista. Assiste razão à autora. O contrato, embora nominado como "Instrumento Particular de Constituição de Sociedade em Conta de Participação", possui todas as características de um compromisso de compra e venda de imóvel. O objeto do contrato era a aquisição de uma unidade autônoma específica, a de nº 813, no empreendimento "DIY BELA VISTA", com preço e forma de pagamento definidos, o que descaracteriza um contrato societário, onde o objetivo principal é a união de esforços para a partilha de resultados de uma atividade econômica. A utilização da roupagem de SCP para a comercialização de unidades imobiliárias tem sido recorrentemente considerada pela jurisprudência como uma simulação, visando afastar as normas protetivas do consumidor. Nos julgados anexados pela autora, envolvendo a mesma ré e o mesmo empreendimento, os magistrados foram unânimes em reconhecer a relação de consumo e a simulação contratual. Ainda que a autora seja pessoa jurídica, sua vulnerabilidade técnica, jurídica e fática em relação à ré, uma empresa do ramo imobiliário, é manifesta, aplicando-se a teoria finalista mitigada para reconhecê-la como consumidora. Dessa forma, reconheço a relação de consumo entre as partes e a plena aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, inclusive com a inversão do ônus da prova, nos termos do seu art. 6º, VIII. Do Mérito a) Do Inadimplemento Contratual A controvérsia central reside no inadimplemento contratual por parte da ré. A autora alega que a ré não cumpriu o prazo para registro do Memorial de Incorporação (originalmente janeiro de 2021, depois prorrogado para junho de 2021) e, consequentemente, não iniciou as obras, frustrando a entrega do imóvel prevista para dezembro de 2022. A ré, por sua vez, admite o atraso, mas o atribui à pandemia de COVID-19, configurando caso fortuito ou força maior. A justificativa não prospera. O contrato foi firmado em 25 de maio de 2020, quando a pandemia já era uma realidade global e nacional, e as medidas restritivas já estavam em vigor. A ré, ao estipular prazos nesse cenário, assumiu o risco do negócio. Ademais, a ré não apresentou provas concretas de como a pandemia impactou diretamente e de forma insuperável o cronograma, ônus que lhe competia, especialmente diante da inversão probatória. O Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão proferido em caso idêntico, já rechaçou tal argumento, afirmando ser contraditório firmar o contrato ciente das restrições e depois valer-se delas para se eximir da responsabilidade. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO, POR ATRASO NA CONCLUSÃO DE EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL [SOLAR DAS ÁGUAS]. PROCEDÊNCIA DA AÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. Cerceamento de defesa não verificado. Inadimplemento culposo e injustificado das obrigações pactuadas, malgrado recebidas as parcelas. Descumprimento da previsão da entrega, estimada para o mês de maio de 2.021. Inexistência de preexcludentes. Alegação de óbices decorrentes da pandemia causada pela COVID-19. Temas inoponíveis aos consumidores/compradores lesados com a demora. Inexistência da suspensão das atividades da construção civil em decorrência da crise sanitária. Súmula n. 161 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Riscos/álea exclusivos dos empreendedores/loteadores/vendedores. Ônus e bônus. Mora da vendedora. Devolução integral e imediata dos valores desembolsados. Súmulas n. 543 do Superior Tribunal de Justiça e n. 02 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Inadimplemento contratual. Restituição integral em parcela única. Juros de mora a partir da citação, art. 405 do Código Civil. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP; AC 1017055-91.2021.8.26.0007; Ac. 15606393; São Paulo; Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. César Peixoto; Julg. 26/04/2022; DJESP 29/04/2022; Pág. 2401) O inadimplemento da ré é, portanto, incontroverso e culposo. A ausência do registro do Memorial de Incorporação e o não início das obras no prazo pactuado configuram falha grave e justificam a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora. b) Da Devolução dos Valores Pagos Com a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, as partes devem retornar ao status quo ante. Isso implica na devolução integral de todos os valores pagos pela autora, que somam R$ 85.000,00. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça é clara ao dispor que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor [...]". A devolução deverá ser feita em parcela única, conforme entendimento sumulado pelo TJSP (Súmula 2), e não de forma parcelada como pretendia a ré. Os valores devem ser corrigidos monetariamente desde cada desembolso, para recompor o poder de compra da moeda, e acrescidos de juros de mora a partir da citação, momento em que a ré foi constituída em mora. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: DECLARAR rescindido o "Instrumento Particular de Constituição de Sociedade em Conta de Participação" firmado entre PRATICE HOLDING E PARTICIPACOES LTDA e UNITY SPE 02- EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA, por culpa exclusiva da ré. CONDENAR a ré, UNITY SPE 02- EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA, a restituir à autora, em parcela única, a integralidade dos valores pagos, no montante de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) . Este valor deverá ser corrigido monetariamente pela tabela prática do egrégio Tribunal de Justiça deste Estado a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. CONDENAR a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, considerando o zelo profissional, o trabalho realizado e a complexidade da causa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, proceda a secretaria a evolução de classe para cumprimento de sentença, independentemente de requerimento das partes. Vitória/ES, 09 de julho de 2025. MARCOS ASSEF DO VALE DEPES Juiz de Direito

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