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Amercidio Ponciano Leite e outros x Viver Bem Empreendimentos Imobiliarios E Participacoes Ltda

ID: 256126762

Tribunal: TJGO Órgão: 2ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5746903-45.2024.8.09.0051

Data de Disponibilização: 14/04/2025

Polo Ativo:

AMERCIDIO PONCIANO LEITE DIVINA SUELY MOREIRA DO VALE

Polo Passivo:

VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA

Ementa

Advogados:

LUIZ EDUARDO FRANCO COSTA

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MARCOS ALBERTO DIAS

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LUIS ANTONIO CASSIANO DE JESUS

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EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. LEI Nº 13.786/2018 E CDC. RECURSO DESPROVIDO.I. C… EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. LEI Nº 13.786/2018 E CDC. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME.1. Trata-se de apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, determinando a devolução de 90% dos valores pagos pelo comprador, deduzidos eventuais débitos de IPTU, e negando o pedido de devolução da comissão de corretagem. O vendedor recorre alegando abusividade da decisão, sustentando a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.2. As questões em discussão são: (i) a compatibilidade da retenção de 10% do valor atualizado do contrato com a Lei nº 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor; e (ii) a abusividade da cláusula penal prevista no contrato.III. RAZÕES DE DECIDIR.3. A Lei nº 13.786/2018, Lei do Distrato, é aplicável, mas não afasta a incidência do CDC. O contrato configura relação de consumo.4. O CDC prevê a nulidade de cláusulas que gerem desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV) ou a perda total das prestações pagas (art. 53).5. A Lei do Distrato permite a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, mas não a obriga, sendo cabível o controle judicial de eventuais abusos.6. A cláusula penal, ao prever a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, é abusiva por gerar onerosidade excessiva ao consumidor, contrariando a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. A jurisprudência do STJ orienta a proporcionalidade na retenção, entre 10% e 25% do valor pago, a depender das circunstâncias.7. A retenção sobre o valor atualizado poderia causar perda total ou substancial do valor pago pelo consumidor, gerando saldo devedor, o que caracteriza abusividade. A sentença, ao determinar a retenção de 10% sobre o valor pago, atende à jurisprudência do STJ e aos princípios do CDC.IV. DISPOSITIVO E TESE5. Recurso desprovido. "1. A Lei nº 13.786/2018, embora aplicável, não afasta a incidência do CDC em contratos de compra e venda de imóveis. 2. A cláusula penal que prevê retenção de 10% do valor atualizado do contrato em caso de rescisão por iniciativa do comprador é abusiva, devendo ser reduzida para 10% do valor já pago. 3. A sentença deve ser mantida."Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; CDC, arts. 51, IV, 53.Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019. PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSGabinete do Desembargador Rodrigo de Silveira2ª Câmara Cível - gab.rsilveira@tjgo.jus.brAPELAÇÃO CÍVEL N. 5746903-45.2024.8.09.0051COMARCA DE ORIGEM: GOIÂNIAAPELANTE: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.APELADOS: DIVINA SUELY MOREIRA DO VALE E OUTRORELATOR: DESEMBARGADOR RODRIGO DE SILVEIRA VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do apelo interposto.Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposto por VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra a sentença proferida pelo MM. Juíza de Direito da 22ª Vara Cível da comarca de Goiânia, nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e pedido liminar ajuizada por DIVINA SUELY MOREIRA DO VALE E OUTRO, ora apelados.A ação foi ajuizada sob a alegação de que, devido a dificuldades financeiras, os apelados solicitaram a rescisão do contrato, requerendo a devolução de 90% dos valores pagos, a anulação de cláusulas consideradas abusivas, o reembolso da taxa de corretagem, a suspensão de cobranças e da negativação, além da inversão do ônus da prova. (mov. 1).Após o trâmite regular do processo, a magistrada de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, ao concluir haver direito potestativo de resilição unilateral do contrato. A sentença determinou a rescisão do contrato e a devolução de 90% do montante pago em parcela única, corrigida pelo IPCA e acrescida de juros de mora pela taxa Selic, além da possibilidade de dedução de valores pendentes de IPTU. O pedido de devolução da comissão de corretagem foi negado (mov. 31).Inconformada, a Requerida interpôs recurso (mov. 35) para a reforma da sentença, sustentando que a retenção de 10% a título de multa compensatória está em conformidade com a Lei nº 13.786/2018 e que a devolução dos valores deve ser calculada com base no valor atualizado do contrato.Aplicabilidade da Lei do Distrato e do Código de Defesa do ConsumidorInicialmente, cumpre registrar que o contrato em análise foi celebrado em 18/09/2020, situação que atrai a incidência da Lei nº 13.786/2018 (conhecida como “lei do distrato”), cuja legislação modificou as leis que tratam sobre a incorporação imobiliária (Lei n° 4.591/64) e o parcelamento de solo urbano (Lei n° 6.766/79). Em resumo, a “lei do distrato” disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.Tendo em vista que o presente caso versa sobre resolução de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em parcelamento do solo (loteamento), aplica-se ao caso a lei do distrato imobiliário.No entanto, a incidência do referido ato normativo não exclui a aplicação das normas previstas no Código de Defesa Consumidor. Antes da sua natureza imobiliária, o negócio em discussão se caracteriza como típico contrato de consumo. Aliás, a própria “lei do distrato” fez questão de enfatizar esse diálogo das fontes normativas, pois nela consta a aplicação do CDC. Confira-se, por exemplo, a parte que trata especificamente dos contratos de aquisição em loteamento:Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:VII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). No mesmo sentido, verifique-se a jurisprudência desta egrégia Corte:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OUTORGA UXÓRIA. DESNECESSIDADE. NULIDADE DA CLÁUSULA ARBITRAL. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESOLUÇÃO POR CULPA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. ARRAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. (…) 3. Sendo de consumo a relação entre as partes, tendo de um lado uma fornecedora de produtos e de outro o adquirente desse produto – no caso, o imóvel prometido à venda à parte autora/apelada –, incide, na espécie, o Código de Defesa do Consumidor. (…) (TJGO, Apelação Cível n. 5245767-12.2020.8.09.0051, Rel. Des. JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 15/03/2021, DJe de 15/03/2021) (…) I – O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. (…) (TJGO, Apelação (CPC) 5209091-36.2018.8.09.0051, Rel. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 27/09/2019, DJe de 27/09/2019) Destarte, escorreita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao corrente caso, como bem ponderou o julgador de origem.Rescisão Contratual e Cláusula Penal (ou multa penal compensatória)É incontroverso que a resolução do contrato foi motivada por interesse dos consumidores/adquirentes, ora recorridos. Sobre esse ponto específico, a lei do distrato (i) determina a restituição dos valores pagos pelo adquirente, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel; e (ii) permite a dedução de alguns valores.Quanto à restituição, o legislador estabeleceu uma obrigação. Já em relação às deduções, a lei previu apenas uma permissão. Tais premissas são extraídas dos verbos “deverão” e “poderão”, contidos no cabeçalho (caput) do art. 32-A da Lei n° 6.766/79 (incluído pela Lei n° 13.786/2018). Outro detalhe é a limitação da principal retenção (multa penal compensatória ou cláusula penal). A lei “permite” a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal + despesas administrativas (inclusive arras ou sinal).Observe-se que a lei não determina que toda a retenção (desconto) seja exatamente de 10% do valor do contrato. O legislador apenas conferiu a possibilidade de retenção e estipulou o limite máximo que pode ser subtraído da quantia a ser restituída ao adquirente. A propósito, eis a literalidade da Lei n° 6.766/79:Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)II – o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) O contrato em discussão estipulou que a resolução por iniciativa ou inadimplemento dos consumidores ensejaria, dentre outras, a perda de 10% do valor atualizado do contrato (Cláusula Vigésima Segunda, item 22.2 – evento 22, arquivo 06).Na data da celebração do contrato (18/09/2020), o valor acordado era de R$ 109.534,81. Embora a Apelante alegue que a multa resolutória de 10% não ultrapassa o valor da obrigação principal nem excede o percentual máximo permitido por lei, tal afirmação não está devidamente demonstrada nos autos, pois não foram apresentados cálculos detalhados que comprovem esse argumento.Diante desse cenário, agiu corretamente o juízo antecedente ao fazer o controle de abusividade e declarar nula a disposição contida no item “22.2” da Cláusula Vigésima Segunda.A regulação efetuada pela lei do distrato tem como foco os alienantes de unidades imobiliárias em incorporação imobiliária ou em parcelamento de solo urbano (em geral, incorporadores e/ou empreendedores). É dizer, a lei impôs barreiras aos fornecedores. Eles não podem ultrapassar os limites máximos que foram estipulados na lei do distrato.Dentro dessa perspectiva, a referida disposição contratual atende ao critério da legalidade. Contudo, o controle judicial sobre as disposições contratuais não se limita à estrita conformidade com a letra fria da lei. Não é porque a lei fixou um limite máximo que o Poder Judiciário deve chancelar toda e qualquer cláusula fixada exatamente em cima desse limite.O controle de legalidade não se confunde com o da abusividade. O primeiro é feito de forma abstrata, a partir da mera confrontação entre o contrato e a lei. Já o segundo é feito a partir das circunstâncias do caso concreto. O fato de a cláusula contratual estar em plena conformidade com o texto legal, não significa que ela esteja isenta de abusividade. E como não há na lei do distrato a regulação completa e específica sobre o controle de abusividade de cláusulas insertas em contratos de consumo, a solução é adotar os parâmetros e as orientações contidas no Código de Defesa do Consumidor.De acordo com o CDC, são nulas de pleno direito, dentre outras, as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em benefício do fornecedor nos casos em que a resolução do contrato é motivada pelo consumidor (art. 53). Além disso, é igualmente nula a disposição contratual que estipula obrigações que colocam o consumidor em desvantagem exagerada. E essa desvantagem exagerada é presumida quando se constata que a obrigação se tornou excessivamente onerosa para o consumidor e extremamente vantajosa para o fornecedor.Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. No caso concreto, também entendo que a Cláusula Vigésima Segunda, item 22.2, é manifestamente nula. Caso aplicada à hipótese dos autos, poderia acarretar a perda total das prestações pagas e gerar um saldo devedor aos consumidores mesmo após a resolução e devolução do imóvel. E ainda que não se vislumbrasse a possibilidade de perda total dos valores pagos, a cláusula teria o condão de provocar um cenário de desvantagem exagerada dos adquirentes, notadamente em vista da onerosidade excessiva da cláusula penal.Segundo a doutrina especializada, “a cláusula abusiva por vantagem exagerada tem por origem o instituto da lesão. (…) A lesão nos contratos entre fornecedor e consumidor configura-se pelo simples fato de as prestações bilaterais serem desproporcionais entre si, em prejuízo da parte vulnerável, porque o sistema do Código do Consumidor se assenta sobre a presunção legal de que, na relação de consumo, o consumidor age sempre como parte vulnerável. A situação de inferioridade do consumidor é prévia e objetivamente reconhecida, o que dispensa exame da condição subjetiva, da existência de necessidade ou inexperiência de sua parte” (CAVALIERI Filho, Sérgio. Programa de direito do consumidor – 5. ed. – São Paulo: Atlas, 2019. págs. 210/211).E não se diga que a incidência da lei do distrato impede o controle de abusividade previsto na legislação consumerista. “A cláusula geral proibitiva da utilização de cláusulas abusivas encontra-se no inciso IV (art. 51), que assim dispõe: ‘IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.’ Esta cláusula, como se vê, diz respeito a todas as obrigações estabelecidas em qualquer contrato de consumo (ibdem, pág. 210).Sendo assim, considero correta a anulação da cláusula que impôs a retenção abusiva de 10% sobre o valor atualizado do contrato, bem como a utilização do parâmetro que corresponde à orientação pacífica do STJ, qual seja: 10% sobre o valor pago pelos consumidores.AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO – INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. 1. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedentes. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 3. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019) – Destaquei Deste Tribunal:EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO URBANO. RELAÇÃO DE CONSUMO. LIMITAÇÃO DO DIREITO À RETENÇÃO PELA VENDEDORA NO PERCENTUAL DE 10% DAS QUANTIAS PAGAS. IMPOSTOS E TAXAS INCIDENTES AO IMÓVEL. DEVIDOS DESDE A ASSINATURA DO CONTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO. VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.1. Nas hipóteses de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do consumidor, emerge o direito de retenção pelo vendedor de percentual sobre o valor pago como forma de indenizá-lo pelos prejuízos e encargos inerentes ao empreendimento, cujo importe deve ser fixado entre 10% até 25%, ante o entendimento jurisprudencial sobre o tema.2. O promitente comprador é responsável pelo pagamento dos impostos e taxas gerados pelo imóvel, desde a assinatura do contrato até a declaração de rescisão do contrato.3. Conforme entendimento jurisprudencial desta Corte de Justiça, o percentual de fruição deve ser fixado sobre o valor atualizado do imóvel. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, Apelação Cível 5142750-13.2023.8.09.0064, Rel. Des. DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 20/05/2024, DJe de 20/05/2024) Destarte, o decisum não merece reforma, devendo ser mantido, e com os mesmos fundamentos declinados pela magistrada.ANTE O EXPOSTO, conheço mas nego provimento ao apelo, mantendo inalterada a sentença recorrida por estes e seus próprios fundamentos.Tendo em vista o desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios em sede recursal em 2% (dois por cento), nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.É o voto.Goiânia, data da assinatura eletrônica. Desembargador RODRIGO DE SILVEIRARelator ACÓRDÃOVistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 5746903-45.2024.8.09.0051.Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quarta Turma Julgadora de sua Segunda Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer da Apelação Cível mas negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.Presidente da sessão, Relator e Votantes nominados no extrato de ata de julgamento.A Procuradoria-Geral de Justiça esteve representada pelo membro também indicado no extrato da ata. (Datado e assinado em sistema próprio).Desembargador RODRIGO DE SILVEIRARelator

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Processo nº 5203926-06.2020.8.09.0029

ID: 314739028

Tribunal: TJGO Órgão: 2ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5203926-06.2020.8.09.0029

Data de Disponibilização: 03/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAçõES

DECISÃO MONOCRÁTICA

Advogados:

CLAYTON FERNANDO LOPES DA SILVA

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MATEUS STEFANI BENITES

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS Gabinete do Desembargador Rodrigo de Silveira 2ª Câmara Cível - gab.rsilveira@tjgo.jus.br APELAÇÃO CÍVEL N. 5203926-06.2020.8.09.0029 COMARCA DE ORI… TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS Gabinete do Desembargador Rodrigo de Silveira 2ª Câmara Cível - gab.rsilveira@tjgo.jus.br APELAÇÃO CÍVEL N. 5203926-06.2020.8.09.0029 COMARCA DE ORIGEM: CATALÃOAPELANTE: S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAÇÕES APELADA: EUNICE CÂNDIDA PULQUÉRIO GOMES DE DEUS RELATOR: DESEMBARGADOR RODRIGO DE SILVEIRA DECISÃO MONOCRÁTICAEmenta: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÃO HIPOTECÁRIA NO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. REDUÇÃO DO VALOR DE DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME – Apelação cível interposta por contra sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual, A autora pleiteava a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel, a devolução de quantias pagas e a reparação por danos materiais e morais, em razão da existência de gravame hipotecário sobre o lote adquirido, o que impedia a regularização e utilização do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO – Há cinco questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual firmada entre as partes; (ii) estabelecer se a existência de restrição hipotecária comprometeu o uso e a fruição do imóvel, justificando a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos; (iii) determinar se é devida a devolução da comissão de corretagem; (iv) fixar o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora incidentes sobre os valores a restituir; e (v) avaliar a ocorrência de dano moral indenizável e a adequação do valor fixado a esse título. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A relação entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, por envolver uma empresa vendedora e um consumidor, aplicando-se, portanto, as normas protetivas ao consumidor no âmbito da compra e venda de imóveis. 2. O vendedor, ao omitir a existência da restrição hipotecária sobre o imóvel, agiu em desacordo com o princípio da boa-fé objetiva, sendo responsável pela situação que impediu a autora de utilizar o imóvel adquirido, o que justifica a rescisão contratual e a devolução integral das quantias pagas. 3. Constatada a culpa da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, incluindo o ágio, as parcelas do financiamento e a comissão de corretagem, por se tratar de despesa do vendedor. 4. A correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela, e os juros de mora contam-se da citação, conforme orientação do STJ (Súmula 568). 5. A alegação da apelante quanto à retenção de 25% das quantias pagas e da comissão de corretagem é improcedente, visto que a culpa exclusiva da vendedora impõe a devolução integral dos valores pagos, conforme a jurisprudência consolidada sobre a matéria. 4. A indenização por danos morais é cabível, dada a gravidade da frustração contratual e a violação à legítima confiança da adquirente, mas o valor arbitrado na sentença deve ser reduzido para R$ 5.000,00, observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Trata-se de apelação cível (evento 1506) interposta por S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAÇÕES, contra sentença proferida pelo juiz de direito da Vara Cível da Comarca de Catalão, nos autos da ação de rescisão contratual, ajuizada em seu desfavor por EUNICE CÂNDIDA PULQUÉRIO GOMES DE DEUS.Extrai-se da inicial que a autora, em 16/12/2015, através de um Instrumento Particular de Cessão de Direitos de imóvel (doc. 07) efetuou a Compra do direito de um lote de Terreno de Sidney Pulquério de Deus, com a necessária aquiescência da empresa vendedora S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA, referente à aquisição de um Lote, nº 22, da Quadra 14, localizado no Residencial Conquista, na zona urbana de Catalão-Goiás.A Requerente pagou de ágio pela Cessão de Direitos do referido Lote o valor de R$ 16.160,93 (dezesseis mil, cento e sessenta reais e noventa e três centavos), se comprometendo, por intermédio da Cessão de Direitos, a pagar as prestações vincendas restantes do financiamento objeto do contrato de compra e venda primitivo até o final do contrato firmado e realizado de 180 prestações.Ocorre que, ao se dirigir à sede da Prefeitura Municipal de Catalão, descobriu que o terreno estava comprometido, conforme certidões anexas, em razão de ter sido dado em caução ou garantia de dívida hipotecária das obras de infraestruturas básicas no empreendimento, configurando um gravame que impedia sua alienação. Ou seja, o imóvel não poderia ser vendido nem registrado, o que impediu a autora de obter o alvará para construir a casa, contrariando as expectativas e o que havia sido acordado no contrato.Além disso, a empresa vendedora não cumpriu o prazo estabelecido para a execução das obras de infraestrutura no loteamento, o que também afetou a capacidade de construção da autora.Diante dessa situação, Eunice entrou com uma ação para pedir a rescisão do contrato de compra e venda, a devolução de todos os valores pagos (incluindo o ágio e as parcelas do financiamento) e a indenização por danos materiais e moraisApós o regular transcurso processual, foi proferida sentença (evento 41), em que o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos exordiais, nos seguintes termos: “Isso posto, torno sem efeito a decisão do evento 126, restando prejudicado os aclaratórios, por conseguinte julgo parcialmente PROCEDENTE o pedido para declarar rescindido o contrato e condenar S & J CONSULTORIA E INCORPORAÇÃO LTDA.: a) a restituir de uma só vez as parcelas comprovadamente pagas pela aquisição do Lote 22 da Quadra 14, Residencial Conquista, bem como a taxa de transferência e comissão de corretagem, atualizados pelo INPC desde os respectivos desembolsos até a efetiva satisfação, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês da citação; b) ao pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais) a título de reparação pelo dano moral experimentado, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês da citação e correção monetária pelo INPC deste provimento.Havendo sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios que fixo com parcimônia em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, tendo em vista a natureza da demanda e o labor dela decorrente, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, de exigibilidade suspensa em relação à promovente, na forma do art. 98, §3º, do CPC, diligenciando a secretaria pelo necessário a correção do polo passivo no Sistema Projudi, nele permanecendo tão só S&J Consultoria e Incorporação Ltda”. Irresignada com a sentença, a requerida interpôs o presente recurso (evento 156), sustentando, em síntese: (i) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso; (ii) que o alegado desconhecimento acerca da restrição imposta ao imóvel constitui omissão da apelante, que deveria ter diligenciado para verificar a situação registral do bem; (iii) a necessidade de aplicação do percentual de retenção de 25% sobre as quantias pagas; (iv) a improcedência do pedido de devolução da comissão de corretagem, uma vez que tal valor não integra o preço do imóvel e foi pago diretamente ao corretor; e (v) a improcedência do pedido de indenização por danos morais, argumentando que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da apelada, que não demonstrou qualquer lesão a direitos personalíssimos capazes de justificar a reparação pleiteada.Contrarrazões pelo desprovimento do apelo (evento 162).Preparo dispensado, eis que beneficiários da gratuidade de justiça. É o relatório. DECIDOAb initio, consigno que a norma contida no artigo 932, do Código de Processo Civil, confere ao Julgador a prerrogativa de julgar monocraticamente os recursos quando a matéria analisada encontrar entendimento sedimentado nos Tribunais Superiores. Na espécie, a matéria debatida nos autos encontra-se sedimentada no enunciado sumular 543 do Superior Tribunal de Justiça.Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.Conforme relatado, trata-se de apelação cível (evento 1506) interposta por S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAÇÕES, contra sentença proferida pelo juiz de direito da Vara Cível da Comarca de Catalão, nos autos da ação de rescisão contratual, ajuizada em seu desfavor por EUNICE CÂNDIDA PULQUÉRIO GOMES DE DEUS.I. Aplicabilidade do Código de Defesa do ConsumidorRessalto, inicialmente, que a questão controvertida inexoravelmente atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, porquanto aplicável nas relações de consumo estabelecida entre as empresas que comercializam imóveis e os promissários compradores, amoldando-se ao disposto no art. 3º do CDCNesse sentido, jurisprudência desta egrégia Corte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OUTORGA UXÓRIA. DESNECESSIDADE. NULIDADE DA CLÁUSULA ARBITRAL. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESOLUÇÃO POR CULPA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. ARRAS . RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. (...) 3. Sendo de consumo a relação entre as partes, tendo de um lado uma fornecedora de produtos e de outro o adquirente desse produto - no caso, o imóvel prometido à venda à parte autora/apelada -, incide, na espécie, o Código de Defesa do Consumidor. 4. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, PORÉM DESPROVIDA. (TJGO, Apelação Cível n. 5245767-12.2020.8.09.0051, Rel. Des. JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 15/03/2021, DJe de 15/03/2021) grifei(...) I - O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. (...) (TJGO, Apelação (CPC) 5209091-36.2018.8.09.0051, Rel. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 27/09/2019, DJe de 27/09/2019). Destarte, a incidência do CDC em tais casos é medida indispensável para assegurar o equilíbrio das partes, a fim de evitar que o consumidor, parte mais fraca na relação de consumo, veja-se em desvantagem exagerada em relação ao poderio econômico-financeiro da empresa imobiliária, incompatível com a boa-fé e equidade.Não vislumbro, pois, razão jurídica para o acolhimento da tese de inaplicabilidade do CDC aventada pela apelante.Fixadas tais premissas, passo, pois, à análise do caso em apreço.II – Mérito RecursalCinge-se a controvérsia, portanto, à rescisão do contrato de compra e venda do Lote 22 da Quadra 14 do Residencial Conquista, em razão da alegada restrição hipotecária sobre o imóvel, que impediu a sua regularização e uso pela parte autora.Em suas razões, a apelante argumenta que o dever de diligenciar sobre o caucionamento cabia exclusivamente à autora, que deveria ter tomado conhecimento dessa informação antes de proceder à aquisição do lote No entanto, verifico que tal argumento não merece acolhimento.Como bem pontuado em suas próprias razões recursais, em observância ao princípio da boa-fé objetiva, norteador das relações contratuais, cabia, em verdade, à apelante, informar de forma clara e transparente a existência desse caucionamento, seja no próprio contrato ou no momento da contratação.Tratando-se de exigência (hipoteca) decorrente de uma determinação da Prefeitura de Catalão - GO, com o propósito de garantir a realização das obras de infraestrutura do loteamento, cabia à apelante a responsabilidade de assegurar que a parte contratante estivesse plenamente ciente dessa condição, informando-a de forma clara e precisa no momento da contratação.Nesses termos: Apelação Cível - Compromisso de compra e venda - Pleito de rescisão contratual por culpa da ré, restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais - Sentença de parcial procedência - Insurgência do autor - Mérito - Vendedora omitiu no contrato a existência de hipoteca gravada na matrícula do imóvel em favor da Prefeitura de Mirassol, inviabilizando financiamento bancário - Direito real de garantia que não guarda relação com a alienação fiduciária do negócio jurídico firmado entre as partes - Violação do dever de informação - Inteligência dos arts. 6º, III, 30 e 66 do CDC - Culpa pela rescisão imputável à vendedora - Rescisão contratual com restituição integral dos valores efetivamente pagos, de forma simples - Pretensão de recebimento de multa afastada, incompatível com a rescisão - Dano moral - Configurado - Ilícito que extrapola mero aborrecimento - Fixação em R$5.000,00 - Redistribuição da sucumbência - Sentença parcialmente reformada - Recurso provido em parte - (TJ-SP - Apelação Cível: 1001457-14.2021 .8.26.0358 Mirassol, Relator.: Jane Franco Martins, Data de Julgamento: 07/03/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2024) De igual forma, no que se refere a alegação quanto à aplicação do percentual de 25% de retenção, reputo acertado o entendimento exarado pelo juiz primevo.O enunciado da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, assim dispõe: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No presente caso, restou comprovada a culpa exclusiva do vendedor, uma vez que, até a propositura da demanda, o imóvel objeto da lide permanecia caucionado como garantia hipotecária junto ao Município, conforme Certidão emitida pela Prefeitura (evento 01, p. 82 – PDF completo da inicial), situação que impediu a emissão do alvará de construção e, por conseguinte, a efetiva fruição do bem adquirido pela apelada, o que justifica o pedido de rescisão contratual, com a devolução das parcelas efetivamente pagas.A fim de evitar desnecessária tautologia e considerando a necessidade de destacar pontos relevantes, reporto-me, em parte, às razões expostas na sentença recorrida: “(…) Vale ressaltar que embora conste no contrato/cessão de direitos que a vendedora poderia ceder o imóvel em garantia (Cláusula 1.1.1 e Cláusula 3.5 respectivamente), tal ônus com o propósito de assegurar a execução das obras obstou e obsta a regular fruição do imóvel e conflita com algumas cláusulas do próprio contrato que autorizam o comprador exercer a posse, a edificar, além de lhe ser atribuída a responsabilidade, desde a assinatura do contrato, do recolhimento tributos incidentes sobre o imóvel, sem se olvidar da possibilidade de o poder público aliená-lo em caso de descumprimento das obrigações assumidas pela empreendedora, não havendo prova idônea do aceite total das obras de infraestrutura e nem plena ciência pela promovente de que o lote adquirido integrava o rol dos ofertados em garantia, constando na cessão que poderia ser ofertado e não que já naquela ocasião era objeto de caução ofertada ao Município”. Portanto, não tendo a apelante se desincumbido do seu ônus de comprovar documentalmente e oportunamente que o lote adquirido pela promovente não é objeto de caução junto ao Município de Catalão (CPC, art. 373, II), ou que tal restrição não impediria a autora de obter o alvará para construção, de modo a imputar à parte autora a culpa pela rescisão, é inviável o acolhimento da retenção de 25% dos valores pagos.II – Correção Monetária e Juros de MoraRequer a apelante que o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária tenha início a partir do trânsito em julgado do feito.Quanto à correção monetária e juros de mora, também não assiste razão à parte apelante, uma vez que, em casos de restituição de quantias pagas em razão da rescisão contratual por culpa da vendedora, o entendimento consolidado é no sentido de que a correção monetária deve incidir sobre cada desembolso, enquanto os juros de mora incidem a partir da citação.A propósito: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1 .022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS . SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N .º 543 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO, IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS. DESCABIMENTO. ARRAS . PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N .º 83 DO STJ. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO E DATA DO DESEMBOLSO, RESPECTIVAMENTE . SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1.(…) 3 . Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador.(…) 6. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula n.º 568 do STJ. 7. Agravo interno não provido . (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2439838 SP 2023/0267675-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024)EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INCIDÊNCIA DO CDC. ATRASO ENTREGA INFRAESTRUTURA . CULPA EXCLUSIVA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO ANTERIOR A LEI DOS DISTRATOS. APLICAÇÃO SÚMULA 543/STJ . CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1 . O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel se subordina ao diploma consumerista, seja pela natureza da atividade, seja pela presença das figuras do consumidor ( CDC, art. 2º) e do fornecedor ( CDC, art. 3º).2 . Uma vez que o descumprimento contratual por parte da apelante/vendedora ensejou a rescisão do negócio entabulado entre os litigantes, por ter sido configurada sua culpa exclusiva, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, nos termos do enunciado sumular n. 543, do Superior Tribunal de Justiça.3. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso . Enquanto os juros de mora é a partir da citação, por tratar-se de culpa do vendedor, não aplicando o Tema 1002/STJ ao presente caso. 4. Honorários recursais majorados em conformidade com entendimento do Tema 1059/ STJ. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA .(TJ-GO - Apelação Cível: 51438305920198090029 CATALÃO, Relator.: Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (15/07/2024) III – Da devolução da comissão de corretagemAduz o apelante que: “a comissão de corretagem se trata de verba impassível de restituição em favor da parte APELADA, uma vez que tal montante é pago “ao corretor autônomo e/ou demais profissionais, pela intermediação do negócio [...] decorrendo do próprio contrato de compra e venda, bem como, pelo contrato autônomo de intermediação imobiliária””.No entanto, nos termos do entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça, “Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem”.A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA DOS AUTOS . SÚMULA N. 7 DO STJ. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE . COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. (...) Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2151315 SP 2022/0182884-6, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2023)DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR . PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA . 1. (…) 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599 .511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020) No referido julgado reiterou-se ainda que, “a comissão de corretagem é, com efeito, uma despesa do vendedor, já que, “nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem” (AgInt no REsp 1776797/RO, Terceira Turma, DJe 24/09/2020). No mesmo sentido: AgInt no REsp 1837228/RJ, Terceira Turma, DJe 12/02/2020”.Portanto, imperiosa a manutenção da sentença nesse ponto.IV – Dos Danos MoraisAduz o apelante que, na ausência de conduta antijurídica por parte da apelante, os requisitos caracterizadores de ato ilícito não estão presentes, razão pela qual não é cabível a indenização por danos morais à apelada. Pugna, subsidiariamente, pela redução do quantum arbitrado.Nesse contexto, sabe-se que a concessão de danos morais em casos de inadimplemento contratual não é automática, mas depende de uma análise das circunstâncias do caso concreto.A sentença impugnada também destacou que o mero inadimplemento contratual, por si só, não é suficiente para ensejar danos morais, mas, no presente caso, a venda de um imóvel com restrição hipotecária, sem a devida informação prévia à autora, agravou a situação e ultrapassou os limites do mero dissabor.No entanto, embora coadune com o entendimento exarado pelo juízo primevo, entendo que, com base nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, considero adequada a redução do montante fixado a título de danos morais, fixando-o no valor de R$5.000,00, a fim de assegurar que a reparação seja adequada ao caso concreto, sem configurar enriquecimento indevido da apelada, ao mesmo tempo em que cumpre sua função compensatória e pedagógica.Assim, imperiosa a reforma da sentença nesta extensão, a fim de que o valor fixado a título de danos morais seja adequado e proporcional ao caso concreto. V – DISPOSITIVOAnte o exposto, CONHEÇO do apelo e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para reduzir o montante fixado a título de danos morais para R$ 5.000,00, por considerá-lo um valor justo para a reparação, sem que se configure enriquecimento indevido da apelada.Mantêm-se os demais termos da sentença recorrida, por serem compatíveis com a fundamentação aqui exposta.É como voto. Desembargador RODRIGO DE SILVEIRARelator

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Processo nº 5203926-06.2020.8.09.0029

ID: 314739034

Tribunal: TJGO Órgão: 2ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5203926-06.2020.8.09.0029

Data de Disponibilização: 03/07/2025

Polo Ativo:

EUNICE CâNDIDA PULQUéRIO GOMES DE DEUS

Polo Passivo:

DECISÃO MONOCRÁTICA

Advogados:

WILMAR GONÇALVES DE SOUSA

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

WILMAR GONCALVES DE SOUSA JUNIOR

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS Gabinete do Desembargador Rodrigo de Silveira 2ª Câmara Cível - gab.rsilveira@tjgo.jus.br APELAÇÃO CÍVEL N. 5203926-06.2020.8.09.0029 COMARCA DE ORI… TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS Gabinete do Desembargador Rodrigo de Silveira 2ª Câmara Cível - gab.rsilveira@tjgo.jus.br APELAÇÃO CÍVEL N. 5203926-06.2020.8.09.0029 COMARCA DE ORIGEM: CATALÃOAPELANTE: S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAÇÕES APELADA: EUNICE CÂNDIDA PULQUÉRIO GOMES DE DEUS RELATOR: DESEMBARGADOR RODRIGO DE SILVEIRA DECISÃO MONOCRÁTICAEmenta: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÃO HIPOTECÁRIA NO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. REDUÇÃO DO VALOR DE DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME – Apelação cível interposta por contra sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual, A autora pleiteava a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel, a devolução de quantias pagas e a reparação por danos materiais e morais, em razão da existência de gravame hipotecário sobre o lote adquirido, o que impedia a regularização e utilização do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO – Há cinco questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual firmada entre as partes; (ii) estabelecer se a existência de restrição hipotecária comprometeu o uso e a fruição do imóvel, justificando a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos; (iii) determinar se é devida a devolução da comissão de corretagem; (iv) fixar o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora incidentes sobre os valores a restituir; e (v) avaliar a ocorrência de dano moral indenizável e a adequação do valor fixado a esse título. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A relação entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, por envolver uma empresa vendedora e um consumidor, aplicando-se, portanto, as normas protetivas ao consumidor no âmbito da compra e venda de imóveis. 2. O vendedor, ao omitir a existência da restrição hipotecária sobre o imóvel, agiu em desacordo com o princípio da boa-fé objetiva, sendo responsável pela situação que impediu a autora de utilizar o imóvel adquirido, o que justifica a rescisão contratual e a devolução integral das quantias pagas. 3. Constatada a culpa da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, incluindo o ágio, as parcelas do financiamento e a comissão de corretagem, por se tratar de despesa do vendedor. 4. A correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela, e os juros de mora contam-se da citação, conforme orientação do STJ (Súmula 568). 5. A alegação da apelante quanto à retenção de 25% das quantias pagas e da comissão de corretagem é improcedente, visto que a culpa exclusiva da vendedora impõe a devolução integral dos valores pagos, conforme a jurisprudência consolidada sobre a matéria. 4. A indenização por danos morais é cabível, dada a gravidade da frustração contratual e a violação à legítima confiança da adquirente, mas o valor arbitrado na sentença deve ser reduzido para R$ 5.000,00, observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Trata-se de apelação cível (evento 1506) interposta por S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAÇÕES, contra sentença proferida pelo juiz de direito da Vara Cível da Comarca de Catalão, nos autos da ação de rescisão contratual, ajuizada em seu desfavor por EUNICE CÂNDIDA PULQUÉRIO GOMES DE DEUS.Extrai-se da inicial que a autora, em 16/12/2015, através de um Instrumento Particular de Cessão de Direitos de imóvel (doc. 07) efetuou a Compra do direito de um lote de Terreno de Sidney Pulquério de Deus, com a necessária aquiescência da empresa vendedora S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA, referente à aquisição de um Lote, nº 22, da Quadra 14, localizado no Residencial Conquista, na zona urbana de Catalão-Goiás.A Requerente pagou de ágio pela Cessão de Direitos do referido Lote o valor de R$ 16.160,93 (dezesseis mil, cento e sessenta reais e noventa e três centavos), se comprometendo, por intermédio da Cessão de Direitos, a pagar as prestações vincendas restantes do financiamento objeto do contrato de compra e venda primitivo até o final do contrato firmado e realizado de 180 prestações.Ocorre que, ao se dirigir à sede da Prefeitura Municipal de Catalão, descobriu que o terreno estava comprometido, conforme certidões anexas, em razão de ter sido dado em caução ou garantia de dívida hipotecária das obras de infraestruturas básicas no empreendimento, configurando um gravame que impedia sua alienação. Ou seja, o imóvel não poderia ser vendido nem registrado, o que impediu a autora de obter o alvará para construir a casa, contrariando as expectativas e o que havia sido acordado no contrato.Além disso, a empresa vendedora não cumpriu o prazo estabelecido para a execução das obras de infraestrutura no loteamento, o que também afetou a capacidade de construção da autora.Diante dessa situação, Eunice entrou com uma ação para pedir a rescisão do contrato de compra e venda, a devolução de todos os valores pagos (incluindo o ágio e as parcelas do financiamento) e a indenização por danos materiais e moraisApós o regular transcurso processual, foi proferida sentença (evento 41), em que o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos exordiais, nos seguintes termos: “Isso posto, torno sem efeito a decisão do evento 126, restando prejudicado os aclaratórios, por conseguinte julgo parcialmente PROCEDENTE o pedido para declarar rescindido o contrato e condenar S & J CONSULTORIA E INCORPORAÇÃO LTDA.: a) a restituir de uma só vez as parcelas comprovadamente pagas pela aquisição do Lote 22 da Quadra 14, Residencial Conquista, bem como a taxa de transferência e comissão de corretagem, atualizados pelo INPC desde os respectivos desembolsos até a efetiva satisfação, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês da citação; b) ao pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais) a título de reparação pelo dano moral experimentado, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês da citação e correção monetária pelo INPC deste provimento.Havendo sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios que fixo com parcimônia em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, tendo em vista a natureza da demanda e o labor dela decorrente, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, de exigibilidade suspensa em relação à promovente, na forma do art. 98, §3º, do CPC, diligenciando a secretaria pelo necessário a correção do polo passivo no Sistema Projudi, nele permanecendo tão só S&J Consultoria e Incorporação Ltda”. Irresignada com a sentença, a requerida interpôs o presente recurso (evento 156), sustentando, em síntese: (i) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso; (ii) que o alegado desconhecimento acerca da restrição imposta ao imóvel constitui omissão da apelante, que deveria ter diligenciado para verificar a situação registral do bem; (iii) a necessidade de aplicação do percentual de retenção de 25% sobre as quantias pagas; (iv) a improcedência do pedido de devolução da comissão de corretagem, uma vez que tal valor não integra o preço do imóvel e foi pago diretamente ao corretor; e (v) a improcedência do pedido de indenização por danos morais, argumentando que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da apelada, que não demonstrou qualquer lesão a direitos personalíssimos capazes de justificar a reparação pleiteada.Contrarrazões pelo desprovimento do apelo (evento 162).Preparo dispensado, eis que beneficiários da gratuidade de justiça. É o relatório. DECIDOAb initio, consigno que a norma contida no artigo 932, do Código de Processo Civil, confere ao Julgador a prerrogativa de julgar monocraticamente os recursos quando a matéria analisada encontrar entendimento sedimentado nos Tribunais Superiores. Na espécie, a matéria debatida nos autos encontra-se sedimentada no enunciado sumular 543 do Superior Tribunal de Justiça.Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.Conforme relatado, trata-se de apelação cível (evento 1506) interposta por S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAÇÕES, contra sentença proferida pelo juiz de direito da Vara Cível da Comarca de Catalão, nos autos da ação de rescisão contratual, ajuizada em seu desfavor por EUNICE CÂNDIDA PULQUÉRIO GOMES DE DEUS.I. Aplicabilidade do Código de Defesa do ConsumidorRessalto, inicialmente, que a questão controvertida inexoravelmente atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, porquanto aplicável nas relações de consumo estabelecida entre as empresas que comercializam imóveis e os promissários compradores, amoldando-se ao disposto no art. 3º do CDCNesse sentido, jurisprudência desta egrégia Corte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OUTORGA UXÓRIA. DESNECESSIDADE. NULIDADE DA CLÁUSULA ARBITRAL. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESOLUÇÃO POR CULPA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. ARRAS . RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. (...) 3. Sendo de consumo a relação entre as partes, tendo de um lado uma fornecedora de produtos e de outro o adquirente desse produto - no caso, o imóvel prometido à venda à parte autora/apelada -, incide, na espécie, o Código de Defesa do Consumidor. 4. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, PORÉM DESPROVIDA. (TJGO, Apelação Cível n. 5245767-12.2020.8.09.0051, Rel. Des. JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 15/03/2021, DJe de 15/03/2021) grifei(...) I - O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. (...) (TJGO, Apelação (CPC) 5209091-36.2018.8.09.0051, Rel. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 27/09/2019, DJe de 27/09/2019). Destarte, a incidência do CDC em tais casos é medida indispensável para assegurar o equilíbrio das partes, a fim de evitar que o consumidor, parte mais fraca na relação de consumo, veja-se em desvantagem exagerada em relação ao poderio econômico-financeiro da empresa imobiliária, incompatível com a boa-fé e equidade.Não vislumbro, pois, razão jurídica para o acolhimento da tese de inaplicabilidade do CDC aventada pela apelante.Fixadas tais premissas, passo, pois, à análise do caso em apreço.II – Mérito RecursalCinge-se a controvérsia, portanto, à rescisão do contrato de compra e venda do Lote 22 da Quadra 14 do Residencial Conquista, em razão da alegada restrição hipotecária sobre o imóvel, que impediu a sua regularização e uso pela parte autora.Em suas razões, a apelante argumenta que o dever de diligenciar sobre o caucionamento cabia exclusivamente à autora, que deveria ter tomado conhecimento dessa informação antes de proceder à aquisição do lote No entanto, verifico que tal argumento não merece acolhimento.Como bem pontuado em suas próprias razões recursais, em observância ao princípio da boa-fé objetiva, norteador das relações contratuais, cabia, em verdade, à apelante, informar de forma clara e transparente a existência desse caucionamento, seja no próprio contrato ou no momento da contratação.Tratando-se de exigência (hipoteca) decorrente de uma determinação da Prefeitura de Catalão - GO, com o propósito de garantir a realização das obras de infraestrutura do loteamento, cabia à apelante a responsabilidade de assegurar que a parte contratante estivesse plenamente ciente dessa condição, informando-a de forma clara e precisa no momento da contratação.Nesses termos: Apelação Cível - Compromisso de compra e venda - Pleito de rescisão contratual por culpa da ré, restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais - Sentença de parcial procedência - Insurgência do autor - Mérito - Vendedora omitiu no contrato a existência de hipoteca gravada na matrícula do imóvel em favor da Prefeitura de Mirassol, inviabilizando financiamento bancário - Direito real de garantia que não guarda relação com a alienação fiduciária do negócio jurídico firmado entre as partes - Violação do dever de informação - Inteligência dos arts. 6º, III, 30 e 66 do CDC - Culpa pela rescisão imputável à vendedora - Rescisão contratual com restituição integral dos valores efetivamente pagos, de forma simples - Pretensão de recebimento de multa afastada, incompatível com a rescisão - Dano moral - Configurado - Ilícito que extrapola mero aborrecimento - Fixação em R$5.000,00 - Redistribuição da sucumbência - Sentença parcialmente reformada - Recurso provido em parte - (TJ-SP - Apelação Cível: 1001457-14.2021 .8.26.0358 Mirassol, Relator.: Jane Franco Martins, Data de Julgamento: 07/03/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2024) De igual forma, no que se refere a alegação quanto à aplicação do percentual de 25% de retenção, reputo acertado o entendimento exarado pelo juiz primevo.O enunciado da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, assim dispõe: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No presente caso, restou comprovada a culpa exclusiva do vendedor, uma vez que, até a propositura da demanda, o imóvel objeto da lide permanecia caucionado como garantia hipotecária junto ao Município, conforme Certidão emitida pela Prefeitura (evento 01, p. 82 – PDF completo da inicial), situação que impediu a emissão do alvará de construção e, por conseguinte, a efetiva fruição do bem adquirido pela apelada, o que justifica o pedido de rescisão contratual, com a devolução das parcelas efetivamente pagas.A fim de evitar desnecessária tautologia e considerando a necessidade de destacar pontos relevantes, reporto-me, em parte, às razões expostas na sentença recorrida: “(…) Vale ressaltar que embora conste no contrato/cessão de direitos que a vendedora poderia ceder o imóvel em garantia (Cláusula 1.1.1 e Cláusula 3.5 respectivamente), tal ônus com o propósito de assegurar a execução das obras obstou e obsta a regular fruição do imóvel e conflita com algumas cláusulas do próprio contrato que autorizam o comprador exercer a posse, a edificar, além de lhe ser atribuída a responsabilidade, desde a assinatura do contrato, do recolhimento tributos incidentes sobre o imóvel, sem se olvidar da possibilidade de o poder público aliená-lo em caso de descumprimento das obrigações assumidas pela empreendedora, não havendo prova idônea do aceite total das obras de infraestrutura e nem plena ciência pela promovente de que o lote adquirido integrava o rol dos ofertados em garantia, constando na cessão que poderia ser ofertado e não que já naquela ocasião era objeto de caução ofertada ao Município”. Portanto, não tendo a apelante se desincumbido do seu ônus de comprovar documentalmente e oportunamente que o lote adquirido pela promovente não é objeto de caução junto ao Município de Catalão (CPC, art. 373, II), ou que tal restrição não impediria a autora de obter o alvará para construção, de modo a imputar à parte autora a culpa pela rescisão, é inviável o acolhimento da retenção de 25% dos valores pagos.II – Correção Monetária e Juros de MoraRequer a apelante que o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária tenha início a partir do trânsito em julgado do feito.Quanto à correção monetária e juros de mora, também não assiste razão à parte apelante, uma vez que, em casos de restituição de quantias pagas em razão da rescisão contratual por culpa da vendedora, o entendimento consolidado é no sentido de que a correção monetária deve incidir sobre cada desembolso, enquanto os juros de mora incidem a partir da citação.A propósito: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1 .022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS . SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N .º 543 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO, IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS. DESCABIMENTO. ARRAS . PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N .º 83 DO STJ. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO E DATA DO DESEMBOLSO, RESPECTIVAMENTE . SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1.(…) 3 . Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador.(…) 6. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula n.º 568 do STJ. 7. Agravo interno não provido . (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2439838 SP 2023/0267675-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024)EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INCIDÊNCIA DO CDC. ATRASO ENTREGA INFRAESTRUTURA . CULPA EXCLUSIVA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO ANTERIOR A LEI DOS DISTRATOS. APLICAÇÃO SÚMULA 543/STJ . CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1 . O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel se subordina ao diploma consumerista, seja pela natureza da atividade, seja pela presença das figuras do consumidor ( CDC, art. 2º) e do fornecedor ( CDC, art. 3º).2 . Uma vez que o descumprimento contratual por parte da apelante/vendedora ensejou a rescisão do negócio entabulado entre os litigantes, por ter sido configurada sua culpa exclusiva, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, nos termos do enunciado sumular n. 543, do Superior Tribunal de Justiça.3. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso . Enquanto os juros de mora é a partir da citação, por tratar-se de culpa do vendedor, não aplicando o Tema 1002/STJ ao presente caso. 4. Honorários recursais majorados em conformidade com entendimento do Tema 1059/ STJ. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA .(TJ-GO - Apelação Cível: 51438305920198090029 CATALÃO, Relator.: Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (15/07/2024) III – Da devolução da comissão de corretagemAduz o apelante que: “a comissão de corretagem se trata de verba impassível de restituição em favor da parte APELADA, uma vez que tal montante é pago “ao corretor autônomo e/ou demais profissionais, pela intermediação do negócio [...] decorrendo do próprio contrato de compra e venda, bem como, pelo contrato autônomo de intermediação imobiliária””.No entanto, nos termos do entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça, “Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem”.A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA DOS AUTOS . SÚMULA N. 7 DO STJ. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE . COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. (...) Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2151315 SP 2022/0182884-6, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2023)DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR . PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA . 1. (…) 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599 .511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020) No referido julgado reiterou-se ainda que, “a comissão de corretagem é, com efeito, uma despesa do vendedor, já que, “nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem” (AgInt no REsp 1776797/RO, Terceira Turma, DJe 24/09/2020). No mesmo sentido: AgInt no REsp 1837228/RJ, Terceira Turma, DJe 12/02/2020”.Portanto, imperiosa a manutenção da sentença nesse ponto.IV – Dos Danos MoraisAduz o apelante que, na ausência de conduta antijurídica por parte da apelante, os requisitos caracterizadores de ato ilícito não estão presentes, razão pela qual não é cabível a indenização por danos morais à apelada. Pugna, subsidiariamente, pela redução do quantum arbitrado.Nesse contexto, sabe-se que a concessão de danos morais em casos de inadimplemento contratual não é automática, mas depende de uma análise das circunstâncias do caso concreto.A sentença impugnada também destacou que o mero inadimplemento contratual, por si só, não é suficiente para ensejar danos morais, mas, no presente caso, a venda de um imóvel com restrição hipotecária, sem a devida informação prévia à autora, agravou a situação e ultrapassou os limites do mero dissabor.No entanto, embora coadune com o entendimento exarado pelo juízo primevo, entendo que, com base nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, considero adequada a redução do montante fixado a título de danos morais, fixando-o no valor de R$5.000,00, a fim de assegurar que a reparação seja adequada ao caso concreto, sem configurar enriquecimento indevido da apelada, ao mesmo tempo em que cumpre sua função compensatória e pedagógica.Assim, imperiosa a reforma da sentença nesta extensão, a fim de que o valor fixado a título de danos morais seja adequado e proporcional ao caso concreto. V – DISPOSITIVOAnte o exposto, CONHEÇO do apelo e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para reduzir o montante fixado a título de danos morais para R$ 5.000,00, por considerá-lo um valor justo para a reparação, sem que se configure enriquecimento indevido da apelada.Mantêm-se os demais termos da sentença recorrida, por serem compatíveis com a fundamentação aqui exposta.É como voto. Desembargador RODRIGO DE SILVEIRARelator

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Processo nº 5306917-64.2023.8.09.0123

ID: 334118472

Tribunal: TJGO Órgão: 2ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5306917-64.2023.8.09.0123

Data de Disponibilização: 25/07/2025

Polo Ativo:

ELIETE REIS VICENTE

Polo Passivo:

Ementa

Advogados:

JAIME GOMES DE SOUZA JÚNIOR

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E RETENÇÃO DE MULTA SOBRE VALORES EFETIVAMENTE… EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E RETENÇÃO DE MULTA SOBRE VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA PARCIALMENTE.I. CASO EM EXAME – Apelação cível interposta por ELIETE REIS VICENTE e FABIO JUNIO FRANCINO contra sentença proferida pela juíza da Vara Cível da Comarca de Piracanjuba, que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual e restituição das quantias pagas no âmbito de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, movida contra CATERETE 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. O contrato envolvia a promessa de compra e venda de um lote no Loteamento Residencial Jardim Europa, com cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato e a forma de restituição parcelada das quantias pagas.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO – Há três questões em discussão: (i) A aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de compra e venda celebrado entre as partes, com relação à rescisão contratual; (ii) A necessidade de restituição imediata das quantias pagas pelos apelantes, ao invés de forma parcelada; (iii) A correta aplicação da retenção de 10% sobre o valor efetivamente pago, em conformidade com a legislação consumerista e jurisprudência consolidada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável à relação jurídica entre as partes, dado que envolvem um fornecedor (empresa imobiliária) e consumidores (apelantes), o que justifica a análise das cláusulas contratuais à luz da legislação consumerista.2. De acordo com o artigo 6º, inciso V, do CDC, é possível a revisão de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou se tornem excessivamente onerosas, o que implica na revisão da forma de devolução das quantias pagas, que deve ocorrer de maneira imediata e não parcelada.3. A retenção da multa de 10% deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelos apelantes, e não sobre o valor total do contrato, em consonância com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, considerando a abusividade da cláusula contratual que prevê a retenção sobre o valor integral do contrato.4. A sentença deve ser mantida no tocante à responsabilidade pelo pagamento de IPTU, uma vez que se trata de obrigação propter rem, e o adquirente é responsável pelos tributos durante o período de posse do imóvel, até a declaração de rescisão contratual.5. Considerando a sucumbência mínima dos apelantes, é cabível a majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação, conforme a complexidade do caso e o esforço dos profissionaisIV. DISPOSITIVO E TESERecurso provido parcialmente para:(i) Determinar a restituição imediata das parcelas pagas, com correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado da decisão;(ii) Ajustar a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelos apelantes. PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSGabinete do Desembargador Rodrigo de Silveira2ª Câmara Cível - gab.rsilveira@tjgo.jus.brAPELAÇÃO CÍVEL N. 5306917-64.2023.8.09.0123 COMARCA DE ORIGEM: PIRACANJUBAAPELANTE: ELIETE REIS VICENTE e FABIO JUNIO FRANCINO APELADA: CATERETE 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RELATOR: Desembargador RODRIGO DE SILVEIRA VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.Conforme relatado, trata-se de apelação cível (evento 50) interposta por ELIETE REIS VICENTE e FABIO JUNIO FRANCINO, contra sentença proferida pela juíza de direito da Vara Cível da Comarca de Piracanjuba, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, ajuizada em desfavor de CATERETE 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.Extrai-se da inicial que as partes, em 07/09/2020, celebraram um contrato de promessa de compra e venda referente à aquisição de um lote no Loteamento Residencial Jardim Europa – 2ª etapa, em Piracanjuba/GO. O valor total do imóvel foi de R$ 102.393,03, com o valor total do contrato de R$ 105.177,64, incluindo corretagem de R$ 2.784,60.A forma de pagamento foi estabelecida com um sinal de R$ 2.784,60 e diversas parcelas subsequentes, que aumentaram significativamente, especialmente após 2023, quando a correção monetária pelo IGP-M fez com que os valores das parcelas quase duplicassem.Diante dessa situação, os autores alegaram dificuldades financeiras que os impediram de continuar pagando as parcelas regularmente. Tentaram renegociar a dívida com a empresa, mas não obtiveram sucesso. Quando decidiram rescindir o contrato, a empresa exigiu uma multa de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, além de não devolver os valores pagos, conforme o contrato, que também estabelecia que a restituição seria feita de forma parcelada em 12 vezes. Considerando essas circunstâncias, os autores ajuizaram a presente ação, pleiteando (i) Rescisão do contrato; e (ii) Devolução imediata dos valores pagos, com a retenção da multa limitada a 10% do total pago, e não sobre o valor total do contrato atualizado.Após o regular transcurso processual, foi proferida sentença (evento 41), em que a magistrada julgou parcialmente procedentes os pedidos exordiais, nos seguintes termos:“Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC/15, EXTINGO o processo COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO e, em consequência:I) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para o fim de rescindir o contrato entabulado entre as partes, com a sua recondução aos status quo ante, e para condenar a requerida à restituição das parcelas pagas, com correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, e com juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença, permitida a retenção do percentual de 10% do valor do contrato firmado entre as partes; e,II) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos reconvencionais tão somente para imputar aos autores/reconvindos a culpa pela rescisão e autorizar a retenção da cláusula penal, no importe de 10% do valor do contrato; condenar os autores/reconvindos ao pagamento dos impostos (IPTU/ITU e outros), pelo período da posse exercida sobre o imóvel, até a declaração da rescisão contratual.Ainda, por ser consectário lógico da rescisão, determino a reintegração da parte ré na posse do imóvel, devendo ser expedido o respectivo mandado, bem como confirmo a liminar deferida no movimento 9.Em face da sucumbência mínima na ação principal, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (após as retenções determinadas), atenta ao que dispõe o art. 85, § 2º c/c art. 86, parágrafo único, ambos do CPC.Em relação à reconvenção, diante da sucumbência recíproca, as partes deverão dividir igualmente o valor das custas e despesas processuais, bem como arcar cada qual com honorários advocatícios da parte contrária, ora fixados em 10% do valor atribuído à reconvenção, observada a gratuidade de justiça concedida à parte autora”. Da referida decisão foram opostos embargos de declaração, os quais foram acolhidos, alterando-se o dispositivo da sentença nos seguintes termos (evento 52): “Diante do exposto, CONHEÇO dos embargos opostos e DOU-LHES PROVIMENTO, para o fim de retificar o dispositivo do julgado:"Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC/15, EXTINGO o processo COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO e, em consequência:I) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para o fim de rescindir o contrato entabulado entre as partes, com a sua recondução aos status quo ante, e para condenar a requerida à restituição das parcelas pagas, de forma parcelada, em até 12 (doze) parcelas, tendo por termo inicial o parâmetro fixado em lei, com correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, e com juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença, permitida a retenção do percentual de 10% do valor do contrato firmado entre as partes. Por outro lado, nos termos da fundamentação exposta, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial de devolução do valor pago a título de comissão de corretagem.II) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos reconvencionais tão somente para imputar aos autores/reconvindos a culpa pela rescisão e autorizar a retenção da cláusula penal, no importe de 10% do valor do contrato; condenar os autores/reconvindos ao pagamento dos impostos (IPTU/ITU e outros), pelo período da posse exercida sobre o imóvel, até a declaração da rescisão contratual. [...]"Mantenho inalterados os demais termos da sentença embargada”. Interposto o presente apelo (evento 56), a parte autora sustenta, em síntese, que: (i) a incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) deveria ter sido considerada, uma vez que a relação jurídica estabelecida é de consumo, e não apenas regulada pela Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018); (ii) a necessidade de restituição imediata das quantias pagas, em detrimento da forma parcelada imposta pela sentença; (iii) a retenção de 10% deve incidir sobre o valor efetivamente pago e não sobre o valor total do contrato atualizado; e (iv) a improcedência do pedido de retenção dos valores referentes ao IPTU, por não ter o Apelado provado a existência de tais débito e (v) a majoração da verba sucumbencial, considerando que a fixação dos honorários sobre o valor da condenação resulta em montante ínfimo.I. Aplicabilidade da Lei do Distrato e do Código de Defesa do ConsumidorInicialmente, cumpre registrar que o contrato em análise foi celebrado em 07.09.2020, situação que atrai a incidência da Lei Federal nº 13.786/18, que regula a forma e os percentuais incidentes quando da rescisão do contrato por culpa do promitente comprador.Dessa forma, deve ser observada a respectiva legislação, no caso concreto, para fins de delimitação da pena convencional.No entanto, não se pode ignorar que a questão controvertida inexoravelmente atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, porquanto aplicável nas relações de consumo estabelecida entre as empresas que comercializam imóveis e os promissários compradores, amoldando-se ao disposto no art. 3º do CDC.Nesse sentido, jurisprudência desta egrégia Corte:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OUTORGA UXÓRIA. DESNECESSIDADE. NULIDADE DA CLÁUSULA ARBITRAL. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESOLUÇÃO POR CULPA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. ARRAS . RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. (...) 3. Sendo de consumo a relação entre as partes, tendo de um lado uma fornecedora de produtos e de outro o adquirente desse produto - no caso, o imóvel prometido à venda à parte autora/apelada -, incide, na espécie, o Código de Defesa do Consumidor. 4. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, PORÉM DESPROVIDA. (TJGO, Apelação Cível n. 5245767-12.2020.8.09.0051, Rel. Des. JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 15/03/2021, DJe de 15/03/2021)(...) I - O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. (...) (TJGO, Apelação (CPC) 5209091-36.2018.8.09.0051, Rel. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 27/09/2019, DJe de 27/09/2019) Destarte, escorreita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao corrente caso, como bem ponderou o julgador de origem.Assentada a aplicação da legislação consumerista à situação em tela, cumpre trazer à baila o que dispõe o artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:Art. 6º São direitos básicos do consumidor:(...)V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; Assim, por expressa previsão legal, é possível que o Poder Judiciário promova a revisão das cláusulas contratuais consideradas abusivas. Nesse sentido, este Sodalício Goiano assim já se manifestou:(...).1. O direito de revisar disposições contratuais é indiscutível, haja vista que expressamente autorizado pelo artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor. (...) (TJGO, APELACAO 0173905-06.2017.8.09.0105, Rel. ELIZABETH MARIA DA SILVA, 4ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020)(...) 1. De acordo com a orientação jurisprudencial pátria, as regras do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis ao contrato de compra e venda de bens imóveis, situação que viabiliza a análise sobre a abusividade de cláusulas contratuais. (…) (TJGO, Apelação (CPC) 0208101-09.2013.8.09.0051, Rel. JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020) II. Rescisão ContratualDisto isto, avançando na análise do mérito recursal, impõe ressaltar que, na situação sub examine, a rescisão contratual foi motivada por interesse do consumidor/adquirente.Por conseguinte, ao ser atribuída ao consumidor a responsabilidade exclusiva pelo desfazimento do negócio jurídico, conclui-se que este detém o direito à restituição parcial das parcelas pagas, de forma imediata, conforme o enunciado da Súmula nº 543 do colendo Superior Tribunal de Justiça:Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Sendo assim, diversamente do entendimento exarado pela magistrada singular, na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, a restituição deve ocorrer de forma imediata, em parcela única, conforme dita o enunciado da súmula acima mencionada.Nesse aspecto, não se aplica o dispositivo legal da Lei do Distrato (artigo 32-A, §1º, inciso II da Lei nº 13.786/18), que prevê a possibilidade de restituição parcelada dos valores no caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, considerando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e atento a circunstância de que o parcelamento caracteriza enriquecimento ilícito do vendedor, impondo-se a reforma da sentença nesse ponto.III. Multa ContratualFeitas tais considerações, observa-se que, na hipótese, a magistrada singular fixou a retenção de 10% do valor do contrato. No entanto, em estrita observância aos percentuais mínimo e máximo considerados pela jurisprudência do STJ, impõe-se, de igual forma, a reforma da sentença para que seja determinada a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelos apelantes, em consonância com o entendimento consolidado sobre a matéria.Nesse sentido, precedentes do STJ:AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. 1. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedentes. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019). Embora a cláusula ‘Décima Oitava’ do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes (evento 01, doc. 13, p. 11) preveja multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato na hipótese de desistência do negócio jurídico pelo compromissário comprador, tal disposição contratual revela-se abusiva, especialmente ao se considerar o montante de R$ 9.629,34 já pago pelos autores, conforme exposto na petição inicial.A permanecer o que estabelecido na supracitada cláusula contratual, os autores/apelantes estariam submetidos a situação de excessiva penalidade, observada a natureza do negócio jurídico e as suas consequências, além de afrontar os princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato.Ademais, de acordo com o CDC, são nulas de pleno direito, dentre outras, as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em benefício do fornecedor nos casos em que a resolução do contrato é motivada pelo consumidor (art. 53). Além disso, é igualmente nula a disposição contratual que estipula obrigações que colocam o consumidor em desvantagem exagerada. E essa desvantagem exagerada é presumida quando se constata que a obrigação se tornou excessivamente onerosa para o consumidor e extremamente vantajosa para o fornecedor.Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Destaca-se, ainda, que a apelada não trouxe aos autos provas capazes de comprovar que as despesas administrativas, financeiras e tributárias decorrentes do negócio superariam o percentual de retenção fixado em 10% sobre os valores já pagos.Destarte, merece reforma o decisum, determinando-se que a retenção de 10% incida exclusivamente sobre os valores efetivamente pagos pelos apelantes, em razão da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso.4. Da responsabilidade pelo pagamento do IPTUAcerca das despesas com IPTU, a sentença recorrida fundamentou da seguinte maneira:“No que diz respeito ao pagamento dos impostos, considerando a natureza “propter rem” de tal obrigação, referida responsabilidade é dos autores/reconvindos, durante o período em que usufruíram do bem, ou seja, até a declaração de rescisão da avença, sob pena de configurar o chamado enriquecimento sem causa, uma vez que se trata de dever do ocupante que detém a posse do bem o pagamento de custos ordinários.Além disso, observa-se do item “F” da Cláusula Décima Oitava do Contrato firmado entre as partes, previsão de pagamento de taxas incidentes durante a vigência do contrato, pelos promissários compradores.Assim, assiste razão à requerida/reconvinte quanto à condenação dos autores ao pagamento dos impostos de IPTU/ITU, pelo período da posse exercida sobre o imóvel, até a declaração da rescisão contratual” Ademais, assim foi estabelecido na ‘Cláusula Sexta’ do contrato (evento 01, doc. 13. p. 6):“Todos os tributos (impostos e taxas) que recaiam ou venham a recair sobre o IMOVEL compromissado a partir da assinatura deste instrumento deverão ser satisfeitos pelo COMPRADOR na época própria e nas repartições competentes, incluindo, nesta obrigação, os tributos devidos pelas construções e benfeitorias levantadas no IMÓVEL, mesmo que lançadas em nome da VENDEDORA(...)”. Ademais, vale ressaltar que, no que se refere aos impostos incidentes sobre o imóvel, considerando tratar-se de obrigação propter rem, isto é, que acompanha a coisa, possível se revela a dedução dos valores devidos a esse título, relativamente ao período em que os autores estiveram na posse do imóvel, caso não tenha sido paga a exação.Nesse sentido, verificando que a parte autora foi imitida na posse do referido imóvel no ato da assinatura do contrato (evento 01, doc. 13, p. 6), constata-se a validade da disposição contratual que estipula o desconto das taxas e impostos alusivos ao imóvel, no entanto, apenas os valores que eventualmente não tenham sido pagas até a devolução, tal como o IPTU.Nesse sentido, veja-se julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça de Goiás:[...] 4. O Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU - tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem imóvel. Assim, quando o adquirente é imitido na posse do bem objeto do pacto, nasce a obrigação de realizar o pagamento do mencionado tributo. 5. O comprador é responsável pelo pagamento do IPTU durante o período em que usufruiu do bem, ou seja, até a declaração de rescisão da avença. [...] APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos → bApelação Cível 5208809-61.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ªCâmara Cível, julgado em 29/03/2021, DJe de 29/03/2021). Portanto, a sentença não merece reforma neste ponto, prevalecendo o entendimento em relação a restituição dos valores decorrentes de IPTU/ITU do imóvel objeto do contrato, não pagos pelo promitentes compradores até a data da rescisão contratual, devendo ser abatidos do valor a ser restituído pela apelante.V – Dos honorários AdvocatíciosConsiderando a natureza da causa, a complexidade da matéria e o esforço empenhado pelos advogados da parte recorrente, entendo ser justa a majoração dos honorários advocatícios devidos pela apelada em razão da parcial procedência dos pedidos iniciais. A fixação da verba honorária em 10% sobre o valor da condenação, tal como determinada na sentença objurgada, resultaria em montante ínfimo para a justa remuneração dos causídicos.Assim, em conformidade com o disposto no artigo 85, § 2º e 11, do Código de Processo Civil, e levando em conta a necessidade de assegurar a justa remuneração dos profissionais que atuaram no feito, reputo justa a majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação. Esse percentual reflete de maneira adequada o trabalho realizado, conferindo a devida valorização à atuação dos causídicos, em consonância com os princípios da razoabilidade.V – DISPOSITIVOAnte o exposto, CONHEÇO do apelo e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para, reformando em parte a sentença, (i) determinar a restituição imediata das parcelas pagas pelos apelantes, com correção monetária pelo IGP-M, a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da presente decisão; e (ii) Ajustar a retenção de 10% sobre o valor efetivamente pago pelos apelantes, em razão da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.Por fim, diante da sucumbência mínima nos pedidos exordiais, condeno a apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação.Mantêm-se os demais termos da sentença recorrida, por serem compatíveis com a fundamentação aqui exposta.É como voto. Desembargador RODRIGO DE SILVEIRARelator ACÓRDÃOVistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 5306917-64.2023.8.09.0123.Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quarta Turma Julgadora de sua Segunda Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer da Apelação Cível e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator.Presidente da sessão, Relator e Votantes nominados no extrato de ata de julgamento.A Procuradoria-Geral de Justiça esteve representada pelo membro também indicado no extrato da ata. (Datado e assinado em sistema próprio).Desembargador RODRIGO DE SILVEIRARelator

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Processo nº 5306917-64.2023.8.09.0123

ID: 334118473

Tribunal: TJGO Órgão: 2ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5306917-64.2023.8.09.0123

Data de Disponibilização: 25/07/2025

Polo Ativo:

FABIO JUNIO FRANCINO

Polo Passivo:

Ementa

Advogados:

JAIME GOMES DE SOUZA JÚNIOR

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E RETENÇÃO DE MULTA SOBRE VALORES EFETIVAMENTE… EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E RETENÇÃO DE MULTA SOBRE VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA PARCIALMENTE.I. CASO EM EXAME – Apelação cível interposta por ELIETE REIS VICENTE e FABIO JUNIO FRANCINO contra sentença proferida pela juíza da Vara Cível da Comarca de Piracanjuba, que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual e restituição das quantias pagas no âmbito de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, movida contra CATERETE 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. O contrato envolvia a promessa de compra e venda de um lote no Loteamento Residencial Jardim Europa, com cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato e a forma de restituição parcelada das quantias pagas.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO – Há três questões em discussão: (i) A aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de compra e venda celebrado entre as partes, com relação à rescisão contratual; (ii) A necessidade de restituição imediata das quantias pagas pelos apelantes, ao invés de forma parcelada; (iii) A correta aplicação da retenção de 10% sobre o valor efetivamente pago, em conformidade com a legislação consumerista e jurisprudência consolidada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável à relação jurídica entre as partes, dado que envolvem um fornecedor (empresa imobiliária) e consumidores (apelantes), o que justifica a análise das cláusulas contratuais à luz da legislação consumerista.2. De acordo com o artigo 6º, inciso V, do CDC, é possível a revisão de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou se tornem excessivamente onerosas, o que implica na revisão da forma de devolução das quantias pagas, que deve ocorrer de maneira imediata e não parcelada.3. A retenção da multa de 10% deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelos apelantes, e não sobre o valor total do contrato, em consonância com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, considerando a abusividade da cláusula contratual que prevê a retenção sobre o valor integral do contrato.4. A sentença deve ser mantida no tocante à responsabilidade pelo pagamento de IPTU, uma vez que se trata de obrigação propter rem, e o adquirente é responsável pelos tributos durante o período de posse do imóvel, até a declaração de rescisão contratual.5. Considerando a sucumbência mínima dos apelantes, é cabível a majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação, conforme a complexidade do caso e o esforço dos profissionaisIV. DISPOSITIVO E TESERecurso provido parcialmente para:(i) Determinar a restituição imediata das parcelas pagas, com correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado da decisão;(ii) Ajustar a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelos apelantes. PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSGabinete do Desembargador Rodrigo de Silveira2ª Câmara Cível - gab.rsilveira@tjgo.jus.brAPELAÇÃO CÍVEL N. 5306917-64.2023.8.09.0123 COMARCA DE ORIGEM: PIRACANJUBAAPELANTE: ELIETE REIS VICENTE e FABIO JUNIO FRANCINO APELADA: CATERETE 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RELATOR: Desembargador RODRIGO DE SILVEIRA VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.Conforme relatado, trata-se de apelação cível (evento 50) interposta por ELIETE REIS VICENTE e FABIO JUNIO FRANCINO, contra sentença proferida pela juíza de direito da Vara Cível da Comarca de Piracanjuba, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, ajuizada em desfavor de CATERETE 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.Extrai-se da inicial que as partes, em 07/09/2020, celebraram um contrato de promessa de compra e venda referente à aquisição de um lote no Loteamento Residencial Jardim Europa – 2ª etapa, em Piracanjuba/GO. O valor total do imóvel foi de R$ 102.393,03, com o valor total do contrato de R$ 105.177,64, incluindo corretagem de R$ 2.784,60.A forma de pagamento foi estabelecida com um sinal de R$ 2.784,60 e diversas parcelas subsequentes, que aumentaram significativamente, especialmente após 2023, quando a correção monetária pelo IGP-M fez com que os valores das parcelas quase duplicassem.Diante dessa situação, os autores alegaram dificuldades financeiras que os impediram de continuar pagando as parcelas regularmente. Tentaram renegociar a dívida com a empresa, mas não obtiveram sucesso. Quando decidiram rescindir o contrato, a empresa exigiu uma multa de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, além de não devolver os valores pagos, conforme o contrato, que também estabelecia que a restituição seria feita de forma parcelada em 12 vezes. Considerando essas circunstâncias, os autores ajuizaram a presente ação, pleiteando (i) Rescisão do contrato; e (ii) Devolução imediata dos valores pagos, com a retenção da multa limitada a 10% do total pago, e não sobre o valor total do contrato atualizado.Após o regular transcurso processual, foi proferida sentença (evento 41), em que a magistrada julgou parcialmente procedentes os pedidos exordiais, nos seguintes termos:“Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC/15, EXTINGO o processo COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO e, em consequência:I) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para o fim de rescindir o contrato entabulado entre as partes, com a sua recondução aos status quo ante, e para condenar a requerida à restituição das parcelas pagas, com correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, e com juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença, permitida a retenção do percentual de 10% do valor do contrato firmado entre as partes; e,II) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos reconvencionais tão somente para imputar aos autores/reconvindos a culpa pela rescisão e autorizar a retenção da cláusula penal, no importe de 10% do valor do contrato; condenar os autores/reconvindos ao pagamento dos impostos (IPTU/ITU e outros), pelo período da posse exercida sobre o imóvel, até a declaração da rescisão contratual.Ainda, por ser consectário lógico da rescisão, determino a reintegração da parte ré na posse do imóvel, devendo ser expedido o respectivo mandado, bem como confirmo a liminar deferida no movimento 9.Em face da sucumbência mínima na ação principal, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (após as retenções determinadas), atenta ao que dispõe o art. 85, § 2º c/c art. 86, parágrafo único, ambos do CPC.Em relação à reconvenção, diante da sucumbência recíproca, as partes deverão dividir igualmente o valor das custas e despesas processuais, bem como arcar cada qual com honorários advocatícios da parte contrária, ora fixados em 10% do valor atribuído à reconvenção, observada a gratuidade de justiça concedida à parte autora”. Da referida decisão foram opostos embargos de declaração, os quais foram acolhidos, alterando-se o dispositivo da sentença nos seguintes termos (evento 52): “Diante do exposto, CONHEÇO dos embargos opostos e DOU-LHES PROVIMENTO, para o fim de retificar o dispositivo do julgado:"Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC/15, EXTINGO o processo COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO e, em consequência:I) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para o fim de rescindir o contrato entabulado entre as partes, com a sua recondução aos status quo ante, e para condenar a requerida à restituição das parcelas pagas, de forma parcelada, em até 12 (doze) parcelas, tendo por termo inicial o parâmetro fixado em lei, com correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, e com juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença, permitida a retenção do percentual de 10% do valor do contrato firmado entre as partes. Por outro lado, nos termos da fundamentação exposta, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial de devolução do valor pago a título de comissão de corretagem.II) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos reconvencionais tão somente para imputar aos autores/reconvindos a culpa pela rescisão e autorizar a retenção da cláusula penal, no importe de 10% do valor do contrato; condenar os autores/reconvindos ao pagamento dos impostos (IPTU/ITU e outros), pelo período da posse exercida sobre o imóvel, até a declaração da rescisão contratual. [...]"Mantenho inalterados os demais termos da sentença embargada”. Interposto o presente apelo (evento 56), a parte autora sustenta, em síntese, que: (i) a incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) deveria ter sido considerada, uma vez que a relação jurídica estabelecida é de consumo, e não apenas regulada pela Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018); (ii) a necessidade de restituição imediata das quantias pagas, em detrimento da forma parcelada imposta pela sentença; (iii) a retenção de 10% deve incidir sobre o valor efetivamente pago e não sobre o valor total do contrato atualizado; e (iv) a improcedência do pedido de retenção dos valores referentes ao IPTU, por não ter o Apelado provado a existência de tais débito e (v) a majoração da verba sucumbencial, considerando que a fixação dos honorários sobre o valor da condenação resulta em montante ínfimo.I. Aplicabilidade da Lei do Distrato e do Código de Defesa do ConsumidorInicialmente, cumpre registrar que o contrato em análise foi celebrado em 07.09.2020, situação que atrai a incidência da Lei Federal nº 13.786/18, que regula a forma e os percentuais incidentes quando da rescisão do contrato por culpa do promitente comprador.Dessa forma, deve ser observada a respectiva legislação, no caso concreto, para fins de delimitação da pena convencional.No entanto, não se pode ignorar que a questão controvertida inexoravelmente atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, porquanto aplicável nas relações de consumo estabelecida entre as empresas que comercializam imóveis e os promissários compradores, amoldando-se ao disposto no art. 3º do CDC.Nesse sentido, jurisprudência desta egrégia Corte:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OUTORGA UXÓRIA. DESNECESSIDADE. NULIDADE DA CLÁUSULA ARBITRAL. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESOLUÇÃO POR CULPA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. ARRAS . RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. (...) 3. Sendo de consumo a relação entre as partes, tendo de um lado uma fornecedora de produtos e de outro o adquirente desse produto - no caso, o imóvel prometido à venda à parte autora/apelada -, incide, na espécie, o Código de Defesa do Consumidor. 4. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, PORÉM DESPROVIDA. (TJGO, Apelação Cível n. 5245767-12.2020.8.09.0051, Rel. Des. JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 15/03/2021, DJe de 15/03/2021)(...) I - O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. (...) (TJGO, Apelação (CPC) 5209091-36.2018.8.09.0051, Rel. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 27/09/2019, DJe de 27/09/2019) Destarte, escorreita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao corrente caso, como bem ponderou o julgador de origem.Assentada a aplicação da legislação consumerista à situação em tela, cumpre trazer à baila o que dispõe o artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:Art. 6º São direitos básicos do consumidor:(...)V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; Assim, por expressa previsão legal, é possível que o Poder Judiciário promova a revisão das cláusulas contratuais consideradas abusivas. Nesse sentido, este Sodalício Goiano assim já se manifestou:(...).1. O direito de revisar disposições contratuais é indiscutível, haja vista que expressamente autorizado pelo artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor. (...) (TJGO, APELACAO 0173905-06.2017.8.09.0105, Rel. ELIZABETH MARIA DA SILVA, 4ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020)(...) 1. De acordo com a orientação jurisprudencial pátria, as regras do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis ao contrato de compra e venda de bens imóveis, situação que viabiliza a análise sobre a abusividade de cláusulas contratuais. (…) (TJGO, Apelação (CPC) 0208101-09.2013.8.09.0051, Rel. JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020) II. Rescisão ContratualDisto isto, avançando na análise do mérito recursal, impõe ressaltar que, na situação sub examine, a rescisão contratual foi motivada por interesse do consumidor/adquirente.Por conseguinte, ao ser atribuída ao consumidor a responsabilidade exclusiva pelo desfazimento do negócio jurídico, conclui-se que este detém o direito à restituição parcial das parcelas pagas, de forma imediata, conforme o enunciado da Súmula nº 543 do colendo Superior Tribunal de Justiça:Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Sendo assim, diversamente do entendimento exarado pela magistrada singular, na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, a restituição deve ocorrer de forma imediata, em parcela única, conforme dita o enunciado da súmula acima mencionada.Nesse aspecto, não se aplica o dispositivo legal da Lei do Distrato (artigo 32-A, §1º, inciso II da Lei nº 13.786/18), que prevê a possibilidade de restituição parcelada dos valores no caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, considerando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e atento a circunstância de que o parcelamento caracteriza enriquecimento ilícito do vendedor, impondo-se a reforma da sentença nesse ponto.III. Multa ContratualFeitas tais considerações, observa-se que, na hipótese, a magistrada singular fixou a retenção de 10% do valor do contrato. No entanto, em estrita observância aos percentuais mínimo e máximo considerados pela jurisprudência do STJ, impõe-se, de igual forma, a reforma da sentença para que seja determinada a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelos apelantes, em consonância com o entendimento consolidado sobre a matéria.Nesse sentido, precedentes do STJ:AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. 1. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedentes. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019). Embora a cláusula ‘Décima Oitava’ do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes (evento 01, doc. 13, p. 11) preveja multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato na hipótese de desistência do negócio jurídico pelo compromissário comprador, tal disposição contratual revela-se abusiva, especialmente ao se considerar o montante de R$ 9.629,34 já pago pelos autores, conforme exposto na petição inicial.A permanecer o que estabelecido na supracitada cláusula contratual, os autores/apelantes estariam submetidos a situação de excessiva penalidade, observada a natureza do negócio jurídico e as suas consequências, além de afrontar os princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato.Ademais, de acordo com o CDC, são nulas de pleno direito, dentre outras, as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em benefício do fornecedor nos casos em que a resolução do contrato é motivada pelo consumidor (art. 53). Além disso, é igualmente nula a disposição contratual que estipula obrigações que colocam o consumidor em desvantagem exagerada. E essa desvantagem exagerada é presumida quando se constata que a obrigação se tornou excessivamente onerosa para o consumidor e extremamente vantajosa para o fornecedor.Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Destaca-se, ainda, que a apelada não trouxe aos autos provas capazes de comprovar que as despesas administrativas, financeiras e tributárias decorrentes do negócio superariam o percentual de retenção fixado em 10% sobre os valores já pagos.Destarte, merece reforma o decisum, determinando-se que a retenção de 10% incida exclusivamente sobre os valores efetivamente pagos pelos apelantes, em razão da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso.4. Da responsabilidade pelo pagamento do IPTUAcerca das despesas com IPTU, a sentença recorrida fundamentou da seguinte maneira:“No que diz respeito ao pagamento dos impostos, considerando a natureza “propter rem” de tal obrigação, referida responsabilidade é dos autores/reconvindos, durante o período em que usufruíram do bem, ou seja, até a declaração de rescisão da avença, sob pena de configurar o chamado enriquecimento sem causa, uma vez que se trata de dever do ocupante que detém a posse do bem o pagamento de custos ordinários.Além disso, observa-se do item “F” da Cláusula Décima Oitava do Contrato firmado entre as partes, previsão de pagamento de taxas incidentes durante a vigência do contrato, pelos promissários compradores.Assim, assiste razão à requerida/reconvinte quanto à condenação dos autores ao pagamento dos impostos de IPTU/ITU, pelo período da posse exercida sobre o imóvel, até a declaração da rescisão contratual” Ademais, assim foi estabelecido na ‘Cláusula Sexta’ do contrato (evento 01, doc. 13. p. 6):“Todos os tributos (impostos e taxas) que recaiam ou venham a recair sobre o IMOVEL compromissado a partir da assinatura deste instrumento deverão ser satisfeitos pelo COMPRADOR na época própria e nas repartições competentes, incluindo, nesta obrigação, os tributos devidos pelas construções e benfeitorias levantadas no IMÓVEL, mesmo que lançadas em nome da VENDEDORA(...)”. Ademais, vale ressaltar que, no que se refere aos impostos incidentes sobre o imóvel, considerando tratar-se de obrigação propter rem, isto é, que acompanha a coisa, possível se revela a dedução dos valores devidos a esse título, relativamente ao período em que os autores estiveram na posse do imóvel, caso não tenha sido paga a exação.Nesse sentido, verificando que a parte autora foi imitida na posse do referido imóvel no ato da assinatura do contrato (evento 01, doc. 13, p. 6), constata-se a validade da disposição contratual que estipula o desconto das taxas e impostos alusivos ao imóvel, no entanto, apenas os valores que eventualmente não tenham sido pagas até a devolução, tal como o IPTU.Nesse sentido, veja-se julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça de Goiás:[...] 4. O Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU - tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem imóvel. Assim, quando o adquirente é imitido na posse do bem objeto do pacto, nasce a obrigação de realizar o pagamento do mencionado tributo. 5. O comprador é responsável pelo pagamento do IPTU durante o período em que usufruiu do bem, ou seja, até a declaração de rescisão da avença. [...] APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos → bApelação Cível 5208809-61.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ªCâmara Cível, julgado em 29/03/2021, DJe de 29/03/2021). Portanto, a sentença não merece reforma neste ponto, prevalecendo o entendimento em relação a restituição dos valores decorrentes de IPTU/ITU do imóvel objeto do contrato, não pagos pelo promitentes compradores até a data da rescisão contratual, devendo ser abatidos do valor a ser restituído pela apelante.V – Dos honorários AdvocatíciosConsiderando a natureza da causa, a complexidade da matéria e o esforço empenhado pelos advogados da parte recorrente, entendo ser justa a majoração dos honorários advocatícios devidos pela apelada em razão da parcial procedência dos pedidos iniciais. A fixação da verba honorária em 10% sobre o valor da condenação, tal como determinada na sentença objurgada, resultaria em montante ínfimo para a justa remuneração dos causídicos.Assim, em conformidade com o disposto no artigo 85, § 2º e 11, do Código de Processo Civil, e levando em conta a necessidade de assegurar a justa remuneração dos profissionais que atuaram no feito, reputo justa a majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação. Esse percentual reflete de maneira adequada o trabalho realizado, conferindo a devida valorização à atuação dos causídicos, em consonância com os princípios da razoabilidade.V – DISPOSITIVOAnte o exposto, CONHEÇO do apelo e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para, reformando em parte a sentença, (i) determinar a restituição imediata das parcelas pagas pelos apelantes, com correção monetária pelo IGP-M, a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da presente decisão; e (ii) Ajustar a retenção de 10% sobre o valor efetivamente pago pelos apelantes, em razão da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.Por fim, diante da sucumbência mínima nos pedidos exordiais, condeno a apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação.Mantêm-se os demais termos da sentença recorrida, por serem compatíveis com a fundamentação aqui exposta.É como voto. Desembargador RODRIGO DE SILVEIRARelator ACÓRDÃOVistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 5306917-64.2023.8.09.0123.Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quarta Turma Julgadora de sua Segunda Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer da Apelação Cível e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator.Presidente da sessão, Relator e Votantes nominados no extrato de ata de julgamento.A Procuradoria-Geral de Justiça esteve representada pelo membro também indicado no extrato da ata. (Datado e assinado em sistema próprio).Desembargador RODRIGO DE SILVEIRARelator

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Processo nº 5306917-64.2023.8.09.0123

ID: 334118474

Tribunal: TJGO Órgão: 2ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5306917-64.2023.8.09.0123

Data de Disponibilização: 25/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

CATERETE 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Ementa

Advogados:

SIDARTA STACIARINI ROCHA

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E RETENÇÃO DE MULTA SOBRE VALORES EFETIVAMENTE… EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E RETENÇÃO DE MULTA SOBRE VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA PARCIALMENTE.I. CASO EM EXAME – Apelação cível interposta por ELIETE REIS VICENTE e FABIO JUNIO FRANCINO contra sentença proferida pela juíza da Vara Cível da Comarca de Piracanjuba, que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual e restituição das quantias pagas no âmbito de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, movida contra CATERETE 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. O contrato envolvia a promessa de compra e venda de um lote no Loteamento Residencial Jardim Europa, com cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato e a forma de restituição parcelada das quantias pagas.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO – Há três questões em discussão: (i) A aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de compra e venda celebrado entre as partes, com relação à rescisão contratual; (ii) A necessidade de restituição imediata das quantias pagas pelos apelantes, ao invés de forma parcelada; (iii) A correta aplicação da retenção de 10% sobre o valor efetivamente pago, em conformidade com a legislação consumerista e jurisprudência consolidada.III. RAZÕES DE DECIDIR1. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável à relação jurídica entre as partes, dado que envolvem um fornecedor (empresa imobiliária) e consumidores (apelantes), o que justifica a análise das cláusulas contratuais à luz da legislação consumerista.2. De acordo com o artigo 6º, inciso V, do CDC, é possível a revisão de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou se tornem excessivamente onerosas, o que implica na revisão da forma de devolução das quantias pagas, que deve ocorrer de maneira imediata e não parcelada.3. A retenção da multa de 10% deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelos apelantes, e não sobre o valor total do contrato, em consonância com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, considerando a abusividade da cláusula contratual que prevê a retenção sobre o valor integral do contrato.4. A sentença deve ser mantida no tocante à responsabilidade pelo pagamento de IPTU, uma vez que se trata de obrigação propter rem, e o adquirente é responsável pelos tributos durante o período de posse do imóvel, até a declaração de rescisão contratual.5. Considerando a sucumbência mínima dos apelantes, é cabível a majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação, conforme a complexidade do caso e o esforço dos profissionaisIV. DISPOSITIVO E TESERecurso provido parcialmente para:(i) Determinar a restituição imediata das parcelas pagas, com correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado da decisão;(ii) Ajustar a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelos apelantes. PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSGabinete do Desembargador Rodrigo de Silveira2ª Câmara Cível - gab.rsilveira@tjgo.jus.brAPELAÇÃO CÍVEL N. 5306917-64.2023.8.09.0123 COMARCA DE ORIGEM: PIRACANJUBAAPELANTE: ELIETE REIS VICENTE e FABIO JUNIO FRANCINO APELADA: CATERETE 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RELATOR: Desembargador RODRIGO DE SILVEIRA VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.Conforme relatado, trata-se de apelação cível (evento 50) interposta por ELIETE REIS VICENTE e FABIO JUNIO FRANCINO, contra sentença proferida pela juíza de direito da Vara Cível da Comarca de Piracanjuba, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, ajuizada em desfavor de CATERETE 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.Extrai-se da inicial que as partes, em 07/09/2020, celebraram um contrato de promessa de compra e venda referente à aquisição de um lote no Loteamento Residencial Jardim Europa – 2ª etapa, em Piracanjuba/GO. O valor total do imóvel foi de R$ 102.393,03, com o valor total do contrato de R$ 105.177,64, incluindo corretagem de R$ 2.784,60.A forma de pagamento foi estabelecida com um sinal de R$ 2.784,60 e diversas parcelas subsequentes, que aumentaram significativamente, especialmente após 2023, quando a correção monetária pelo IGP-M fez com que os valores das parcelas quase duplicassem.Diante dessa situação, os autores alegaram dificuldades financeiras que os impediram de continuar pagando as parcelas regularmente. Tentaram renegociar a dívida com a empresa, mas não obtiveram sucesso. Quando decidiram rescindir o contrato, a empresa exigiu uma multa de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, além de não devolver os valores pagos, conforme o contrato, que também estabelecia que a restituição seria feita de forma parcelada em 12 vezes. Considerando essas circunstâncias, os autores ajuizaram a presente ação, pleiteando (i) Rescisão do contrato; e (ii) Devolução imediata dos valores pagos, com a retenção da multa limitada a 10% do total pago, e não sobre o valor total do contrato atualizado.Após o regular transcurso processual, foi proferida sentença (evento 41), em que a magistrada julgou parcialmente procedentes os pedidos exordiais, nos seguintes termos:“Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC/15, EXTINGO o processo COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO e, em consequência:I) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para o fim de rescindir o contrato entabulado entre as partes, com a sua recondução aos status quo ante, e para condenar a requerida à restituição das parcelas pagas, com correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, e com juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença, permitida a retenção do percentual de 10% do valor do contrato firmado entre as partes; e,II) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos reconvencionais tão somente para imputar aos autores/reconvindos a culpa pela rescisão e autorizar a retenção da cláusula penal, no importe de 10% do valor do contrato; condenar os autores/reconvindos ao pagamento dos impostos (IPTU/ITU e outros), pelo período da posse exercida sobre o imóvel, até a declaração da rescisão contratual.Ainda, por ser consectário lógico da rescisão, determino a reintegração da parte ré na posse do imóvel, devendo ser expedido o respectivo mandado, bem como confirmo a liminar deferida no movimento 9.Em face da sucumbência mínima na ação principal, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (após as retenções determinadas), atenta ao que dispõe o art. 85, § 2º c/c art. 86, parágrafo único, ambos do CPC.Em relação à reconvenção, diante da sucumbência recíproca, as partes deverão dividir igualmente o valor das custas e despesas processuais, bem como arcar cada qual com honorários advocatícios da parte contrária, ora fixados em 10% do valor atribuído à reconvenção, observada a gratuidade de justiça concedida à parte autora”. Da referida decisão foram opostos embargos de declaração, os quais foram acolhidos, alterando-se o dispositivo da sentença nos seguintes termos (evento 52): “Diante do exposto, CONHEÇO dos embargos opostos e DOU-LHES PROVIMENTO, para o fim de retificar o dispositivo do julgado:"Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC/15, EXTINGO o processo COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO e, em consequência:I) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para o fim de rescindir o contrato entabulado entre as partes, com a sua recondução aos status quo ante, e para condenar a requerida à restituição das parcelas pagas, de forma parcelada, em até 12 (doze) parcelas, tendo por termo inicial o parâmetro fixado em lei, com correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, e com juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença, permitida a retenção do percentual de 10% do valor do contrato firmado entre as partes. Por outro lado, nos termos da fundamentação exposta, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial de devolução do valor pago a título de comissão de corretagem.II) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos reconvencionais tão somente para imputar aos autores/reconvindos a culpa pela rescisão e autorizar a retenção da cláusula penal, no importe de 10% do valor do contrato; condenar os autores/reconvindos ao pagamento dos impostos (IPTU/ITU e outros), pelo período da posse exercida sobre o imóvel, até a declaração da rescisão contratual. [...]"Mantenho inalterados os demais termos da sentença embargada”. Interposto o presente apelo (evento 56), a parte autora sustenta, em síntese, que: (i) a incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) deveria ter sido considerada, uma vez que a relação jurídica estabelecida é de consumo, e não apenas regulada pela Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018); (ii) a necessidade de restituição imediata das quantias pagas, em detrimento da forma parcelada imposta pela sentença; (iii) a retenção de 10% deve incidir sobre o valor efetivamente pago e não sobre o valor total do contrato atualizado; e (iv) a improcedência do pedido de retenção dos valores referentes ao IPTU, por não ter o Apelado provado a existência de tais débito e (v) a majoração da verba sucumbencial, considerando que a fixação dos honorários sobre o valor da condenação resulta em montante ínfimo.I. Aplicabilidade da Lei do Distrato e do Código de Defesa do ConsumidorInicialmente, cumpre registrar que o contrato em análise foi celebrado em 07.09.2020, situação que atrai a incidência da Lei Federal nº 13.786/18, que regula a forma e os percentuais incidentes quando da rescisão do contrato por culpa do promitente comprador.Dessa forma, deve ser observada a respectiva legislação, no caso concreto, para fins de delimitação da pena convencional.No entanto, não se pode ignorar que a questão controvertida inexoravelmente atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, porquanto aplicável nas relações de consumo estabelecida entre as empresas que comercializam imóveis e os promissários compradores, amoldando-se ao disposto no art. 3º do CDC.Nesse sentido, jurisprudência desta egrégia Corte:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OUTORGA UXÓRIA. DESNECESSIDADE. NULIDADE DA CLÁUSULA ARBITRAL. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESOLUÇÃO POR CULPA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. ARRAS . RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. (...) 3. Sendo de consumo a relação entre as partes, tendo de um lado uma fornecedora de produtos e de outro o adquirente desse produto - no caso, o imóvel prometido à venda à parte autora/apelada -, incide, na espécie, o Código de Defesa do Consumidor. 4. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, PORÉM DESPROVIDA. (TJGO, Apelação Cível n. 5245767-12.2020.8.09.0051, Rel. Des. JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 15/03/2021, DJe de 15/03/2021)(...) I - O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. (...) (TJGO, Apelação (CPC) 5209091-36.2018.8.09.0051, Rel. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 27/09/2019, DJe de 27/09/2019) Destarte, escorreita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao corrente caso, como bem ponderou o julgador de origem.Assentada a aplicação da legislação consumerista à situação em tela, cumpre trazer à baila o que dispõe o artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:Art. 6º São direitos básicos do consumidor:(...)V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; Assim, por expressa previsão legal, é possível que o Poder Judiciário promova a revisão das cláusulas contratuais consideradas abusivas. Nesse sentido, este Sodalício Goiano assim já se manifestou:(...).1. O direito de revisar disposições contratuais é indiscutível, haja vista que expressamente autorizado pelo artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor. (...) (TJGO, APELACAO 0173905-06.2017.8.09.0105, Rel. ELIZABETH MARIA DA SILVA, 4ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020)(...) 1. De acordo com a orientação jurisprudencial pátria, as regras do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis ao contrato de compra e venda de bens imóveis, situação que viabiliza a análise sobre a abusividade de cláusulas contratuais. (…) (TJGO, Apelação (CPC) 0208101-09.2013.8.09.0051, Rel. JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 27/04/2020, DJe de 27/04/2020) II. Rescisão ContratualDisto isto, avançando na análise do mérito recursal, impõe ressaltar que, na situação sub examine, a rescisão contratual foi motivada por interesse do consumidor/adquirente.Por conseguinte, ao ser atribuída ao consumidor a responsabilidade exclusiva pelo desfazimento do negócio jurídico, conclui-se que este detém o direito à restituição parcial das parcelas pagas, de forma imediata, conforme o enunciado da Súmula nº 543 do colendo Superior Tribunal de Justiça:Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Sendo assim, diversamente do entendimento exarado pela magistrada singular, na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, a restituição deve ocorrer de forma imediata, em parcela única, conforme dita o enunciado da súmula acima mencionada.Nesse aspecto, não se aplica o dispositivo legal da Lei do Distrato (artigo 32-A, §1º, inciso II da Lei nº 13.786/18), que prevê a possibilidade de restituição parcelada dos valores no caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, considerando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e atento a circunstância de que o parcelamento caracteriza enriquecimento ilícito do vendedor, impondo-se a reforma da sentença nesse ponto.III. Multa ContratualFeitas tais considerações, observa-se que, na hipótese, a magistrada singular fixou a retenção de 10% do valor do contrato. No entanto, em estrita observância aos percentuais mínimo e máximo considerados pela jurisprudência do STJ, impõe-se, de igual forma, a reforma da sentença para que seja determinada a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelos apelantes, em consonância com o entendimento consolidado sobre a matéria.Nesse sentido, precedentes do STJ:AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. 1. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedentes. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019). Embora a cláusula ‘Décima Oitava’ do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes (evento 01, doc. 13, p. 11) preveja multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato na hipótese de desistência do negócio jurídico pelo compromissário comprador, tal disposição contratual revela-se abusiva, especialmente ao se considerar o montante de R$ 9.629,34 já pago pelos autores, conforme exposto na petição inicial.A permanecer o que estabelecido na supracitada cláusula contratual, os autores/apelantes estariam submetidos a situação de excessiva penalidade, observada a natureza do negócio jurídico e as suas consequências, além de afrontar os princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato.Ademais, de acordo com o CDC, são nulas de pleno direito, dentre outras, as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em benefício do fornecedor nos casos em que a resolução do contrato é motivada pelo consumidor (art. 53). Além disso, é igualmente nula a disposição contratual que estipula obrigações que colocam o consumidor em desvantagem exagerada. E essa desvantagem exagerada é presumida quando se constata que a obrigação se tornou excessivamente onerosa para o consumidor e extremamente vantajosa para o fornecedor.Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Destaca-se, ainda, que a apelada não trouxe aos autos provas capazes de comprovar que as despesas administrativas, financeiras e tributárias decorrentes do negócio superariam o percentual de retenção fixado em 10% sobre os valores já pagos.Destarte, merece reforma o decisum, determinando-se que a retenção de 10% incida exclusivamente sobre os valores efetivamente pagos pelos apelantes, em razão da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso.4. Da responsabilidade pelo pagamento do IPTUAcerca das despesas com IPTU, a sentença recorrida fundamentou da seguinte maneira:“No que diz respeito ao pagamento dos impostos, considerando a natureza “propter rem” de tal obrigação, referida responsabilidade é dos autores/reconvindos, durante o período em que usufruíram do bem, ou seja, até a declaração de rescisão da avença, sob pena de configurar o chamado enriquecimento sem causa, uma vez que se trata de dever do ocupante que detém a posse do bem o pagamento de custos ordinários.Além disso, observa-se do item “F” da Cláusula Décima Oitava do Contrato firmado entre as partes, previsão de pagamento de taxas incidentes durante a vigência do contrato, pelos promissários compradores.Assim, assiste razão à requerida/reconvinte quanto à condenação dos autores ao pagamento dos impostos de IPTU/ITU, pelo período da posse exercida sobre o imóvel, até a declaração da rescisão contratual” Ademais, assim foi estabelecido na ‘Cláusula Sexta’ do contrato (evento 01, doc. 13. p. 6):“Todos os tributos (impostos e taxas) que recaiam ou venham a recair sobre o IMOVEL compromissado a partir da assinatura deste instrumento deverão ser satisfeitos pelo COMPRADOR na época própria e nas repartições competentes, incluindo, nesta obrigação, os tributos devidos pelas construções e benfeitorias levantadas no IMÓVEL, mesmo que lançadas em nome da VENDEDORA(...)”. Ademais, vale ressaltar que, no que se refere aos impostos incidentes sobre o imóvel, considerando tratar-se de obrigação propter rem, isto é, que acompanha a coisa, possível se revela a dedução dos valores devidos a esse título, relativamente ao período em que os autores estiveram na posse do imóvel, caso não tenha sido paga a exação.Nesse sentido, verificando que a parte autora foi imitida na posse do referido imóvel no ato da assinatura do contrato (evento 01, doc. 13, p. 6), constata-se a validade da disposição contratual que estipula o desconto das taxas e impostos alusivos ao imóvel, no entanto, apenas os valores que eventualmente não tenham sido pagas até a devolução, tal como o IPTU.Nesse sentido, veja-se julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça de Goiás:[...] 4. O Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU - tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem imóvel. Assim, quando o adquirente é imitido na posse do bem objeto do pacto, nasce a obrigação de realizar o pagamento do mencionado tributo. 5. O comprador é responsável pelo pagamento do IPTU durante o período em que usufruiu do bem, ou seja, até a declaração de rescisão da avença. [...] APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos → bApelação Cível 5208809-61.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ªCâmara Cível, julgado em 29/03/2021, DJe de 29/03/2021). Portanto, a sentença não merece reforma neste ponto, prevalecendo o entendimento em relação a restituição dos valores decorrentes de IPTU/ITU do imóvel objeto do contrato, não pagos pelo promitentes compradores até a data da rescisão contratual, devendo ser abatidos do valor a ser restituído pela apelante.V – Dos honorários AdvocatíciosConsiderando a natureza da causa, a complexidade da matéria e o esforço empenhado pelos advogados da parte recorrente, entendo ser justa a majoração dos honorários advocatícios devidos pela apelada em razão da parcial procedência dos pedidos iniciais. A fixação da verba honorária em 10% sobre o valor da condenação, tal como determinada na sentença objurgada, resultaria em montante ínfimo para a justa remuneração dos causídicos.Assim, em conformidade com o disposto no artigo 85, § 2º e 11, do Código de Processo Civil, e levando em conta a necessidade de assegurar a justa remuneração dos profissionais que atuaram no feito, reputo justa a majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação. Esse percentual reflete de maneira adequada o trabalho realizado, conferindo a devida valorização à atuação dos causídicos, em consonância com os princípios da razoabilidade.V – DISPOSITIVOAnte o exposto, CONHEÇO do apelo e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para, reformando em parte a sentença, (i) determinar a restituição imediata das parcelas pagas pelos apelantes, com correção monetária pelo IGP-M, a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da presente decisão; e (ii) Ajustar a retenção de 10% sobre o valor efetivamente pago pelos apelantes, em razão da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.Por fim, diante da sucumbência mínima nos pedidos exordiais, condeno a apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação.Mantêm-se os demais termos da sentença recorrida, por serem compatíveis com a fundamentação aqui exposta.É como voto. Desembargador RODRIGO DE SILVEIRARelator ACÓRDÃOVistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 5306917-64.2023.8.09.0123.Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quarta Turma Julgadora de sua Segunda Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer da Apelação Cível e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator.Presidente da sessão, Relator e Votantes nominados no extrato de ata de julgamento.A Procuradoria-Geral de Justiça esteve representada pelo membro também indicado no extrato da ata. (Datado e assinado em sistema próprio).Desembargador RODRIGO DE SILVEIRARelator

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