Processo nº 5701697-08.2024.8.09.0051
ID: 325861326
Tribunal: TJGO
Órgão: Goiânia - 4ª UPJ Varas Cíveis e Ambientais: 13ª, 14ª, 15ª e 16ª
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5701697-08.2024.8.09.0051
Data de Disponibilização:
15/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
RENATO HEITOR SILVA VILAR
OAB/TO XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE GOIÂNIA
14ª VARA CÍVEL E AMBIENTAL
Processo nº.: 5701697-08.2024.8.09.0051
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento ->…
PODER JUDICIÁRIO
COMARCA DE GOIÂNIA
14ª VARA CÍVEL E AMBIENTAL
Processo nº.: 5701697-08.2024.8.09.0051
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
Requerente: Gerson Alves De Melo
Requerido: Fgr Incorporacoes Jardins Turim Ltda
SENTENÇA
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos com Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por Gerson Alves de Melo e Vitoria Gabriely Rodrigues Lopo em face de FGR Incorporações Jardins Turim Ltda., todos devidamente qualificados.
Os autores relatam, em suma, terem celebrado um contrato particular de compromisso de compra e venda com a requerida em 12 de novembro de 2022, para aquisição de um lote no Loteamento Jardins Turim, Quadra 23, Lote 14, Rua JT-24, com área de 258,72 m², em Senador Canedo/GO, pelo valor de R$ 221.205,60 (duzentos e vinte e um mil duzentos e cinco reais e sessenta centavos), a ser pago da seguinte forma: sinal de R$ 11.642,40 (onze mil seiscentos e quarenta e dois reais e quarenta centavos) e 360 (trezentos e sessenta) parcelas mensais, com valor inicial de R$ 1.362,74 (um mil trezentos e sessenta e dois reais e setenta e quatro centavos), corrigidas anualmente pelo IPCA e juros de 0,5646% A.M.
Afirmam que os valores pagos somados totalizam R$ 38.659,43 (trinta e oito mil seiscentos e cinquenta e nove reais e quarenta e três centavos), além de que o lote não possui benfeitoria e que jamais o usufruíram.
Prosseguem averbando que, diante da impossibilidade de suportar a onerosidade das parcelas devido à crise econômica, buscaram a rescisão, que foi obstaculizada pela requerida.
Argumentam que a relação é de consumo, invocando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova. Sustentam a inaplicabilidade da Lei nº. 9.514/97, visto que não há registro do contrato na matrícula do imóvel, afastando a alienação fiduciária atinente ao contrato.
Discorreram sobre o direito que entendem aplicável ao caso e, ao final, requereram a concessão da tutela de urgência para suspender o contrato e os pagamentos. No mérito, pugnaram pela procedência dos pedidos, com a rescisão do contrato, a declaração de nulidade das cláusulas abusivas e a aplicação de multa contratual de 10% sobre o valor pago, condenando-se a requerida à restituição do valor de R$ 34.793,48 (trinta e quatro mil setecentos e noventa e três reais e quarenta e oito centavos) e ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Atribuem à causa o valor de R$ 34.793,48.
Em decisão proferida ao evento 11, concedeu-se a gratuidade da justiça aos autores, sendo determinada, ainda, a emenda da petição inicial, para correção do valor da causa, que deve corresponder ao valor do contrato (R$ 221.205,60), e não ao valor das parcelas pagas ou da restituição pretendida.
Em atendimento à determinação supra, os demandantes compareceram aos autos em evento 14 e emendaram a inicial para alterar o valor da causa para R$ 221.205,60 (duzentos e vinte e um mil duzentos e cinco reais e sessenta centavos). Na oportunidade, reiteraram o pedido de tutela de urgência formulado na exordial.
Em decisão proferida ao evento 16, este juízo deferiu a tutela de urgência para suspender a cobrança das parcelas contratuais e impedir a negativação do nome dos autores, invertendo o ônus da prova e determinando a citação da ré.
Devidamente citada (evento 25), a ré apresentou contestação e documentos ao evento 20. Em preliminar, impugna o valor da causa, argumentando que o valor correto deve ser o valor do contrato e não o montante atribuído pelos autores. No mérito, defendeu a aplicação da Lei nº. 9.514/97, afastando a incidência do CDC, com base no Tema 1.095 do STJ, argumentando que o contrato está devidamente registrado. Sustenta a validade das cláusulas contratuais e a autonomia da vontade das partes, bem como a impossibilidade de rescisão contratual nos moldes pretendidos pelos autores. Alegou que a rescisão, se ocorrer, deve ser por culpa exclusiva dos requerentes, com a aplicação das disposições da Lei nº. 9.514/97, com a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária e a restituição dos valores aos autores após a venda do imóvel em leilão. Refuta a possibilidade de restituição de valores e a aplicação da Lei dos Distratos. Impugnou a inversão do ônus da prova e a concessão da tutela de urgência, requerendo, ao final, o julgamento de improcedência dos pedidos contidos na exordial.
Em evento 30, sobreveio decisão em Agravo de Instrumento, no bojo do qual o Tribunal de Justiça de Goiás manteve a tutela de urgência concedida, destacando a probabilidade do direito e o perigo de dano, bem como a possibilidade de suspensão da cobrança até a resolução definitiva da demanda.
Os autores apresentaram réplica à contestação ao evento 35.
Instadas à especificação de provas (evento 31), ambas as partes requerem o julgamento antecipado do mérito, por entenderem que a matéria é de direito e que as provas documentais são suficientes (eventos 36 e 37).
Vieram-me os autos conclusos.
É o breve relatório.
Decido.
Em detida análise do caderno processual, após o cotejo da pretensão autoral e das teses defensivas, entendo que a presente demanda está apta a receber julgamento antecipado do mérito, porquanto a matéria controvertida não necessita de produção de outras provas, incidindo o disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.
O processo encontra-se em ordem e as partes representadas, não havendo irregularidades ou nulidades a serem sanadas.
Ressalto que o feito teve tramitação normal e que foram observadas as garantias dos sujeitos da relação processual quanto ao contraditório e ampla defesa. Além disso, estão presentes os pressupostos de existência e validade processuais.
Na ordem de enfrentamento das matérias submetidas a apreciação, inauguro o julgamento pela apreciação da questão preliminar arguida pela parte requerida, em sua peça defesa.
Em relação à preliminar de impugnação ao valor da causa ventilada pela empresa ré em sua contestação não merece maiores digressões, haja vista que, conforme relatado, este juízo, em decisão proferida ao evento 11, já destacou a necessidade de atribuir à causa o valor da avença, e não de eventuais parcelas pagas ou em atraso, para refletir o proveito econômico buscado na demanda. Nesse ponto, foi inclusive determinada a emenda da petição inicial, para que o valor da causa corresponda ao valor total do contrato, e não apenas às parcelas pagas, conforme o art. 292, inciso II, do Código de Processo Civil, sob pena de correção ex officio.
E, como se vê, a parte autora cumpriu com a ordem judicial e emendou a exordial ao evento 14, alterando o valor atribuído à causa para R$ 221.205,60 (duzentos e vinte e um mil duzentos e cinco reais e sessenta centavos).
Logo, não prospera a prefacial apontada.
Em tempo, determino à UPJ que proceda com a alteração do valor da causa cadastrado no sistema processual, a fim de constar o montante de R$ 221.205,60, conforme atribuído pelos autores em petição de emenda à inicial de evento 14.
Inexistindo outras questões preliminares/prejudiciais a serem enfrentadas, passo, ‘incontinenti’, à análise do mérito propriamente dito.
Cinge-se a controvérsia à possibilidade de rescisão do contrato, com aplicação da multa contratual estipulada em no máximo 10% do valor já pago, restituindo à parte requerente o equivalente a R$ 34.793,48 (trinta e quatro mil setecentos e noventa e três reais e quarenta e oito centavos), em parcela única, sem a incidência das disposições previstas em legislação especial (Lei n.º 9.514/17).
Não se olvida que o instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes preveja pacto de alienação fiduciária e outras avenças, nos termos da Lei nº. 9.514/97.
No entanto, para que produza os efeitos esperados, a propriedade fiduciária imobiliária deve ser levada a registro no ofício de imóveis competente. É o que se extrai do art. 23, da Lei nº 9.514/97.
“Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.”
Isso porque é consabido que a propriedade de bem imóvel, resolúvel ou não, somente se adquire com o registro do contrato no competente cartório de imóveis, nos moldes do art. 1.227 do Código Civil, in verbis: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.
Outrossim, é cediço que nas situações acerca de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por vezes pode ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor, conforme orientação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça; por outras, cabe a aplicação de legislação específica, tal qual a Lei nº. 9.514/97. Referida diferenciação se dá pela existência ou não de registro da garantia da alienação fiduciária do imóvel em questão.
Assim, preceitua a Súmula nº. 543 do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de aplicação da lei consumerista, de maneira que o Adquirente faz jus à restituição integral ou parcial dos valores pagos, in verbis:
“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Por sua vez, acerca do tema, corrobora o recente julgamento do Tema 1.095 do STJ, que firmou a seguinte tese sobre a aplicação da legislação específica, Lei nº. 9.514/1997:
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.
Portanto, conforme já alertado, da simples leitura da tese acima se depreende que a Lei Especial da Alienação Fiduciária de Imóveis se aplica se, e apenas se, o contrato de compra e venda respectivo for levado a registro imobiliário. Caso contrário, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor.
No caso vertente, denota-se uma particularidade, posto que, não obstante tal contrato de compra e venda ter sido levado a registro, tal ato só se concretizou após a propositura da presente ação, de tal sorte que a demanda foi proposta em 19/07/2024 (evento 01), e as providências para o efetivo registro somente se deram cinco meses depois de interposta a demanda, em 10/12/2024, conforme Orçamento do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Senador Canedo/GO, juntado pela ré com a contestação (evento 20).
Ademais, da análise do comprovante de pagamento também juntado com a defesa (evento 20), o pagamento das despesas com registro somente foi realizado pela empresa requerida em 17/12/2024, mesma data da citação na presente demanda (evento 25). E mais: não foi apresentada pela ré a matrícula atualizada do imóvel, em que conste que tal registro foi efetivamente levado a efeito.
Logo, neste caso específico, a alienação do imóvel não é suficiente para afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em razão do seu momento tardio, pois foi posterior ao ajuizamento da demanda, e muito após a contratação.
Diante disso, na intelecção deste juízo, a requerida, vendedora de um imóvel com alienação fiduciária, perde o direito à execução extrajudicial prevista na Lei nº. 9.514/1997, por ter deixado, deliberadamente, de registrar o contrato durante dois anos (pois entabulado em 12/11/2022), vindo a fazê-lo anos depois, com o nítido objetivo de afastar a incidência de outras normas, especialmente o CDC, somente após a parte compradora ajuizar a presente ação de rescisão contratual.
Nesse sentido, colhe-se o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, ao qual este juízo se filia:
“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO POR OMISSÃO DELIBERADA DA ALIENANTE. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. INCIDÊNCIA DA SUPRESSIO. PERDA DO DIREITO DE INVOCAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DISCIPLINADA PELA LEI Nº 9.514/97. APLICAÇÃO DO CC, DO CDC E DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES FIXADA EM PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.
1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/4/2023 e concluso ao gabinete em 11/4/2024.
2. O propósito recursal é decidir se, em contrato com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, permanece o direito da alienante de invocar a execução extrajudicial de acordo a Lei nº 9.514/97, na hipótese em que, durante longo período, opta deliberadamente por não registrar o contrato, o que apenas o faz com o nítido objetivo de afastar a incidência do CC, do CDC e da Súmula nº 543 do STJ, após o ajuizamento pelo adquirente de ação de rescisão contratual.
3. Segundo a Lei nº 9.514/97, constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente registro de imóveis, do contrato que lhe serve de título (art. 23).
4. Conforme tese fixada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP (Tema nº 1095), "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".
5. No julgamento do EREsp 1.866.844/SP, a Segunda Seção desta Corte concluiu que "o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997".
6. Assim, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97.
7. Segundo a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), as partes devem se comportar de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, afastando-se a formação de relações desequilibradas ao longo da execução contratual. Esse princípio exerce três funções principais: (I) instrumento hermenêutico; (II) fonte de direitos e deveres jurídicos; e (III) limite ao exercício de direitos subjetivos.
8. Como corolário da boa-fé, tem-se o instituto da supressio, que inibe a invocação de um direito pelo seu não exercício durante decurso de prazo extenso. Configurada a supressio, haverá redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido renúncia àquela prerrogativa. Doutrina. Precedentes.
9. Tais premissas repercutem sobre os contratos de alienação fiduciária de bem imóvel que não foram registrados, durante longo período, por inércia deliberada do alienante.
10. Diante do princípio da boa-fé objetiva e do instituto da supressio, não se pode admitir que tais contratos sejam submetidos ao absoluto e ilimitado critério do alienante quanto ao momento do registro para atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97.
11. Neste julgamento, o Tribunal de origem fixou a premissa fático-probatória de que a alienante, depois de deliberadamente permanecer inerte por dois anos de execução contratual, optou por realizar o registro com o nítido propósito de obstar a aplicação do CC, do CDC e da Súmula 543 do STJ, em virtude de ajuizamento de ação de rescisão contratual pelo adquirente. Verificada pelo acórdão recorrido a violação à boa-fé objetiva, diante da omissão intencional por longo período da alienante em realizar o registro, identifica-se que, em virtude da supressio, resta inibida a invocação do direito à execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97.
12. Estando o percentual de 10% (dez por cento) de retenção fixado pelo Tribunal de origem dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência desta Corte, não há razões para a reforma do acórdão recorrido.
13. Recurso especial conhecido e não provido”.
(REsp n. 2.135.500/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2024, DJe de 8/11/2024) (Destaquei)
Nestes termos, em que pese a tese vinculante aprovada pelo E. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1095, o registro da garantia fiduciária ocorreu dois anos após a celebração do pacto e somente após o ajuizamento da presente demanda pelos compradores. Tal postura afasta a incidência da Lei nº. 9.514/97 ao caso concreto, pois contrária ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação da prática de inovação ilegal no estado de fato de bem ou direito litigioso.
Nesta linha, confiram-se precedentes dos Tribunais de Justiça pátrios, inclusive do E. TJGO:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FORÇA DE ESCRITURA PÚBLICA E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. FORMALIDADE ESSENCIAL. COMPRA E VENDA COMUM. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. Nos termos do artigo 23 da Lei nº 9 .514/1997, o registro do contrato é formalidade essencial à constituição da propriedade fiduciária no contrato de compra e venda, de modo que, efetivado o registro somente após o ajuizamento da ação, não se aplica a referida lei, devendo o contrato ser rescindido pela regra geral de compra e venda (Precedentes STJ). 2. A resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva dos compradores implica na imediata restituição das parcelas pagas, em parcela única, com os acréscimos legais, com a retenção do percentual de 10% (dez por cento) pela vendedora (Súmula nº 543 do STJ), para recompor as perdas e os custos inerentes ao empreendimento imobiliário. 3. Apelo desprovido, com majoração dos honorários recursais. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quinta Turma Julgadora de sua Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER DA APELAÇÃO CÍVEL E DESPROVÊ-LA, tudo nos termos do voto do Relator”. (TJ-GO - AC: 56748524120218090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). DESEMBARGADOR DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, Data de Publicação: (S/R) DJ) (Destaquei)
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGISTRO TARDIO DO CONTRATO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA EM TEMPO HÁBIL. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. 1. No regime especial da Lei 9.514/1997, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 2. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/1997, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor, devendo incidir a legislação consumerista. 3. Não obstante o contrato de compra e venda ter sido levado a registrado, tal ato só se concretizou nove meses após a propositura da presente ação, de maneira que, nesse caso específico, a alienação do imóvel foi insuficiente para afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em razão do seu momento tardio, pois foi posterior ao ajuizamento da demanda. 4. Constatada a culpa exclusiva do adquirente na rescisão do contrato, o que atrai a aplicação do enunciado da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o adquirente faz jus à restituição parcial dos valores pagos. 4. O Colendo STJ pacificou o entendimento de que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é devida a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, a título de cláusula penal compensatória, a depender das nuances do caso concreto. 5. A retenção de 10% (dez por cento) se mostra adequada, proporcional e suficiente para cobrir os gastos administrativos até a nova alienação do imóvel a terceiro interessado, garantindo-se a viabilidade do empreendimento. 6. No tocante aos consectários legais, a jurisprudência é uníssona ao determinar que, em se tratando de resolução contratual por culpa do promitente comprador, deverá incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado da decisão final e a correção monetária pelo INPC, desde a data de cada desembolso de parcela. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA”. (TJ-GO - Apelação Cível: 51288262620208090100 LUZIÂNIA, Relator.: Des(a). Stefane Fiuza Cançado Machado, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ de 16/10/2023) (Destaquei)
“Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição. Sentença de parcial procedência. Irresignação das partes. Benefício da justiça gratuita concedido à autora. Registro da garantia fiduciária efetuado somente após o ajuizamento da ação e o aperfeiçoamento da citação. Postura que afasta a incidência da Lei nº 9.514/97 ao caso concreto, em que pese a tese vinculante aprovada pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo 1095, pois contrária ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação de inovação ilegal no estado de fato de bem ou direito litigioso. Retenção da comissão de corretagem lícita (cf. Lei do Distrato e Tema Repetitivo 938 do STJ). Inaplicabilidade da multa de 10% do valor atualizado do contrato (arts. 51, IV e § 1º, II e III e 53, caput do CDC e art. 413 do CC). Percentual de retenção fixado em 20% dos valores adimplidos pela autora (Súmula nº 1 desta Corte e Súmula nº 543 do STJ). Descabimento da restituição parcelada do crédito da autora (Súmula nº 2 desta Corte). Precedentes desta Corte e do STJ. Recurso da autora parcialmente provido, desprovido o recurso das rés”. (TJ-SP - Apelação Cível: 1005961-66 .2022.8.26.0281 Itatiba, Relator.: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 20/05/2024, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2024) (Destaquei)
Nessa linha, considerando que não restou devidamente comprovado se houve o registro do respectivo contrato junto ao registro competente (evento 1, arq. 7), tampouco se houve a consolidação da propriedade do imóvel em favor da vendedora/credora fiduciária, reputa-se juridicamente viável a pretensão dos requerentes em juízo.
Estabelecida a premissa de inaplicabilidade, ao caso, da Lei nº. 9.514/97, por ausência de registro hábil, impõe-se ressaltar que o presente caso trata-se de autêntica relação de consumo, porquanto as partes litigantes se inserem, respectivamente, nos conceitos legais de fornecedor e consumidor, previstos nos arts. 3º e 2º, ambos do CDC (Lei nº. 8.078/90).
No caso, pretende a parte autora a rescisão do instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel celebrado com a requerida, com a imediata restituição dos valores por ela desembolsados, mediante retenção de apenas 10% (dez por cento) da quantia paga.
À luz do princípio da liberdade contratual e da autonomia de vontade, se o contratante não concorda em continuar com a avença celebrada, não há como obrigá-lo a manter em vigor o contrato, unicamente para atender aos interesses da contratada.
No mais, ninguém é obrigado a contratar ou a manter-se no contrato, quando não mais existem motivos que justifiquem a avença, sendo plenamente admissível a rescisão perseguida pelos autores desistentes, que, não tendo mais interesse na continuação do contrato, ajuizaram a presente ação.
O Colendo STJ – Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial representativo de controvérsia nº. 1.300.418/SC, decidiu que, em havendo a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC, deverá haver a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem der causa ao desfazimento, hipótese esta a dos presentes autos. Tal entendimento está consolidado na Súmula 543 do STJ, já transcrita.
Nesse contexto, demonstrada a vontade da parte autora de rescindir o contrato entabulado com a requerida, é impositiva a restituição apenas de um percentual das prestações pagas, de imediato e em parcela única.
Quanto aos parâmetros de retenção, a jurisprudência sobre o assunto versado nos autos, ao dar aplicação à regra contida no art. 413 do Código Civil, tem determinado a devolução das prestações pagas, devidamente corrigidas, admitindo a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, a título de cláusula penal.
Nessa direção, cito precedente jurisprudencial do Colendo STJ:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido.” (STJ, 3ª Turma, AgInt no AREsp nº. 1.674.588/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 24/08/2020, DJe de 27/08/2020) (Destaquei)
No caso, a parte demandada não trouxe aos autos quaisquer documentos capazes de comprovar a existência de custo elevado inerente à comercialização da unidade imobiliária objeto da desistência, ou seja, que as despesas administrativas, financeiras e tributárias decorrentes do negócio superariam o percentual de retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pelos demandantes.
Com isso, ante a ausência de provas da real extensão de eventuais os prejuízos, mostra-se razoável a retenção do equivalente a 10% (dez por cento) da quantia efetivamente paga pelos autores, a título de cláusula penal, para indenizar a parte requerida.
Sobre o tema, trago à baila jurisprudência do Egrégio TJGO – Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGRAMENTO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. PRELIMINAR AFASTADA. CDC. APLICABILIDADE. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO NO PERCENTUAL MÍNIMO. HONORÁRIOS. SENTENÇA MANTIDA. 1 – Admissível a postulação em juízo da rescisão contratual pleiteada, não há falar em falta de interesse processual da parte autora. 2 – Em que pese haja divergência na jurisprudência, prevalece o entendimento de ser necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel para a eficácia da garantia de alienação fiduciária, entendimento que se extrai do art. 23 da Lei 9.514/1997 e do próprio Tema Repetitivo 1095/STJ. Precedentes desta Corte. 3 – Havendo desistência da promessa de compra e venda do imóvel pelo comprador, não motivada por inadimplemento contratual da vendedora, a restituição dos valores pagos deve dar-se com retenção de percentual para a cobertura das despesas, sendo razoável o percentual mínimo de 10% (dez por cento), caso o vendedor não comprove ter suportado despesas em valor mais elevado. 4 – Não merece redução a verba honorária sucumbencial fixada de acordo com as alíneas do § 2º do art. 85 do CPC. 5 – Não há majorar a verba honorária, quando anteriormente fixada no patamar máximo legal estabelecido para a fase de conhecimento, nos termos do que dispõe o art. 85, § 11, do CPC. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível nº. 5223559-87.2023.8.09.0064, Relator Des. Nelma Branco Ferreira Perilo, 4ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024) (Destaquei)
Já no que concerne à taxa de fruição/ocupação do bem, tem-se que a aludida taxa se refere ao montante devido ao proprietário pela posse indevida de seu imóvel por outrem, com o duplo objetivo de compensá-lo pelos benefícios econômicos que deixou de auferir no respectivo período e de se evitar o enriquecimento ilícito da parte adversa (STJ, 3ª Turma, REsp nº. 1.854.120/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 09/02/2021, DJe de 11/02/2021).
Todavia, conforme entendimento jurisprudencial dominante acerca da matéria, não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, notadamente diante da inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores, ainda que estejam em estado de inadimplência.
Da análise ao acervo probatório constante no presente feito, vislumbra-se tratar-se de lote não edificado, em loteamento que, à época da contratação, estava em implementação, de modo que não há a efetiva e plena ocupação ou qualquer exploração econômica ou, ainda, prejuízo financeiro sofrido pela vendedora que possa ensejar a incidência da indenização por fruição.
Desse modo, deve ser afastada a invocada retenção da taxa de fruição/ocupação dos valores a serem restituídos à parte autora.
Nesse sentido, confira-se o posicionamento do Egrégio TJGO:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. SENTENÇA MANTIDA. I – Na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador deve ser observado o percentual de retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito do vendedor, sobretudo porque o imóvel poderá ser renegociado. Precedentes desta Corte de Justiça. II – Não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda tratar-se de terreno não edificado, notadamente diante da inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelo possuidor, ainda que inadimplente. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível nº. 5078752-58.2022.8.09.0015, Relator Des. Breno Caiado, 11ª Câmara Cível, julgado em 11/03/2024, DJe de 11/03/2024) (Destaquei)
Com relação à retenção dos valores pagos a título de IPTU/ITU, por possuírem natureza propter rem, trata-se de responsabilidade do promitente comprador, desde sua imissão na posse do imóvel até a data da rescisão contratual.
No entanto, não havendo comprovação de assunção do promitente comprador na posse do imóvel, a promitente vendedora detinha a qualidade de titular do domínio e possuidora e, por tal razão, ela está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel, motivo pelo qual é responsável pelo pagamento do ITU/IPTU.
Nessa intelecção, tem-se que a previsão contratual de transferência ao adquirente da obrigação de pagar impostos relativos ao ITU/IPTU incidentes sobre o imóvel a partir da assinatura do contrato de compromisso de compra e venda revela-se abusiva, inclusive porque vai de encontro à jurisprudência assente do Superior Tribunal de Justiça.
Frisa-se que, na hipótese dos autos, trata-se de aquisição de terreno urbano que integrava loteamento em fase de implantação no momento da celebração do contrato, de modo que a responsabilidade por eventuais débitos de ITU/IPTU é de quem exerce a efetiva posse e fruição do bem.
No ponto, sobreleva anotar que, do exame acurado do caderno processual, não há qualquer prova no sentido de foram efetivamente entregues as infraestruturas prometidas na data ajustada, cujo ônus incumbia à primeira requerida, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.
Logo, incabível a retenção dos valores inerentes ao ITU/IPTU incidente sobre o imóvel até a rescisão do contrato.
Nessa direção, cito precedente jurisprudencial do Egrégio TJGO – Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE LOTE. PACTUAÇÃO APÓS VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). APLICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. PARCELAMENTO. POSSIBILIDADE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. ART. 32-A DA LEI 13.786/2018. RETENÇÃO. IPTU/ITU. COMISSÃO DE CORRETAGEM. QUANTIA QUE NÃO INTEGRA O VALOR DO IMÓVEL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. I – Considerando que os contratos foram celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, que inseriu o art. 32-A na Lei nº 6.766/1979, este deve ser analisado sob a ótica da novel legislação. II – Nos contratos firmados a partir da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a restituição pode ser feita de forma parcelada, quando a causa da resolução contratual ocorre por fato imputado ao adquirente, como no caso dos autos. III – O pagamento do IPTU/ITU, por possuírem natureza propter rem, trata-se de responsabilidade do promitente comprador, desde a sua imissão na posse do imóvel até a data da rescisão contratual. Contudo, considerando tratar-se de compra e venda de lote, e não havendo comprovação de assunção da posse dos imóveis pelos promitentes compradores, a promitente vendedora apelada detinha a qualidade de titular do domínio e possuidora e, por tal razão, a ela está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel, motivo pelo qual é a responsável pelo pagamento do IPTU, devendo ser reformada a sentença nesta parte. IV – Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, podendo ser descontados dos valores pagos a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote, o que não é o caso dos autos, devendo ser reformada a sentença. V – Evidenciado que a parte autora decaiu na parte mínima do pedido, a condenação do requerido ao pagamento das custas e honorários advocatícios é medida que se impõe, nos termos do art. 86, do Código de Processo Civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível nº. 5464183-73.2022.8.09.0051, Relator Des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) (Destaquei)
No que diz respeito à comissão de corretagem, é sabido que ela é de responsabilidade do vendedor, se não houver disposição legal em contrário ou acordo diverso entre as partes.
Ao analisar o contrato entabulado entre as partes litigantes, extrai-se que a cobrança da comissão de corretagem, conforme item V do documento eletrônico digitalizado no evento 20, é de responsabilidade do comprador, no montante de R$ 15.152,09, (quinze mil, cento e cinquenta e dois reais e nove centavos.
A par disso, considerando que o presente contrato está sendo rescindido por culpa da parte autora/compradora, que desistiu do negócio, não cabe a restituição de tal verba. Ademais, no negócio jurídico efetivado entre as partes, constata-se que o trabalho do(a) corretor(a) chegou ao seu fim, razão pela qual é devida a retenção da comissão de corretagem, acaso tenha sido paga, o que não se vislumbra dos documentos juntados.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para:
a) DECLARAR a rescisão do instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária e outras avenças, celebrado entre as partes, retroagindo seus efeitos à data da citação da parte requerida;
b) CONDENAR a requerida a restituir, imediatamente e de uma só vez, os valores comprovadamente desembolsados pela parte autora (exceto o valor eventualmente pago a título de comissão de corretagem), acrescidos de correção monetária de acordo com o IPCA-IBGE (art. 389, parágrafo único, do Código Civil), a contar do pagamento até a data da citação, momento a partir do qual incidirá apenas a Taxa Selic de forma integral (art. 406, § 1º, do Código Civil), deduzindo-se do total apurado o percentual de 10% (dez por cento), a título de despesas administrativas e operacionais;
Por conseguinte, EXTINGO o processo, com resolução de mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
Atenta ao princípio da causalidade, ante a sucumbência operada, condeno unicamente a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em favor dos advogados da parte autora, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos moldes do art. 85, § 2º, do CPC.
Proceda-se à apuração das custas finais. Após, intime-se a parte requerida, por seu procurador, para que recolha, no prazo de 10 (dez) dias. Caso não seja providenciado o recolhimento da guia processual devida, será o valor das custas a cargo da ré anotado na distribuição e, também, encaminhado à Secretaria de Estado da Fazenda, para inscrição na Dívida Ativa.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Transitada em julgado esta sentença, pagas as custas ou anotadas na distribuição, arquivem-se os autos, com as cautelas devidas e baixas de praxe.
No caso de oposição de embargos de declaração, havendo possibilidade de serem aplicados efeitos infringentes, deverá a parte contrária ser intimada para manifestação no prazo legal.
Interposto recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo legal de 15 (quinze) dias, conforme preconiza o artigo 1.010, § 1º, do Código de Processo Civil.
Se apresentada apelação adesiva pela parte recorrida, na forma do artigo 997, do Código de Processo Civil, intime-se a parte contrária para contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, de acordo com o artigo 1.010, § 2º, do Código de Processo Civil.
Caso as contrarrazões do recurso principal ou do adesivo ventilem matérias elencadas no artigo 1.009, § 1º, do Código de Processo Civil, intime-se a parte recorrente para se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias, conforme o artigo 1.009, § 2º, do Código de Processo Civil.
Após, encaminhem-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça de Goiás, com as homenagens de estilo, ressaltando-se que o juízo de admissibilidade do recurso será efetuado direta e integralmente pela Corte, segundo o teor do artigo 932 do Código de Processo Civil.
Cumpra-se.
Goiânia/GO, data da assinatura eletrônica.
(assinado digitalmente)
Tatianne Marcella Mendes Rosa Borges Mustafa
Juíza de Direito
03
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