Processo nº 5323095-76.2024.8.09.0051
ID: 319602497
Tribunal: TJGO
Órgão: Goiânia - 5ª UPJ Varas Cíveis: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª e 25ª
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5323095-76.2024.8.09.0051
Data de Disponibilização:
08/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
LUCAS MENDES MORAES ANTUNES
OAB/GO XXXXXX
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Poder Judiciário
Comarca de Goiânia
Gabinete do Juiz da 21ª Vara Cível
Telejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp …
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Comarca de Goiânia
Gabinete do Juiz da 21ª Vara Cível
Telejudiciario (62) 3216-2070, Fórum Cível: 62-3018-6000, 5ª UPJ das Varas Cíveis (62) 3018-6456 e (62) 3018-6457, WhatsApp 5ª UPJ: (62) 3018-6455
E-mail 5ª UPJ: 5upj.civelgyn@tjgo.jus.br, Gabinete Virtual: gab21varacivel@tjgo.jus.br, WhatsApp Gabinete 21ª: (62) 3018-6472
Endereço: (Edificio Forum Civel) Avenida Olinda, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, Park Lozandes, Cep: 74.884-120 - Goiânia - GO
SENTENÇA
Processo nº 5323095-76.2024.8.09.0051
I - RELATÓRIO.
Trata-se de ação de cobrança, originariamente ajuizada sob o rito monitório e posteriormente convertida ao procedimento comum por determinação deste juízo, movida por CAMILO JOSÉ VIEIRA e VERA LÚCIA MENEGHELLI VIEIRA contra THEO RODRIGUES COSTA, GIULIANNA LIMONGI DE SOUZA CARVALHO COSTA, THEOBALDO SILVA COSTA e MARIA DO ROSÁRIO RODRIGUES SILVA, objetivando o recebimento de valores decorrentes de relação locatícia.
1. Da Petição Inicial e Iter Processual
Em 25/04/2024, os autores propuseram ação monitória, com fundamento nos arts. 700 e seguintes do CPC, visando a cobrança da quantia de R$ 117.339,22 (cento e dezessete mil, trezentos e trinta e nove reais e vinte e dois centavos), decorrente de relação locatícia. Na exordial, requereram a prioridade na tramitação do feito por serem ambos idosos, com idade superior a 60 anos, com base no art. 1.048, I, do CPC e no art. 6º da Resolução nº 520/2023 do CNJ. Solicitaram, ainda, o parcelamento das custas processuais em 10 (dez) parcelas iguais e sucessivas, considerando o valor expressivo da causa.
Conforme relatado na inicial, em 21/09/2021, os autores, na qualidade de locadores, firmaram contrato de locação com os requeridos THEO RODRIGUES COSTA e GIULIANNA LIMONGI DE SOUZA CARVALHO COSTA, tendo como objeto imóvel residencial situado no Residencial Jardins Milão, Rua das Violetas Qd. 12 Lt. 08, Goiânia – Goiás, pelo prazo de 12 (doze) meses, iniciando-se em 11/10/2021 e com termo final previsto para 11/10/2022, mediante aluguel mensal de R$ 13.750,00 (treze mil, setecentos e cinquenta reais), a ser pago semestralmente de forma antecipada, totalizando R$ 82.500,00 (oitenta e dois mil e quinhentos reais) por semestre. Os requeridos THEOBALDO SILVA COSTA e MARIA DO ROSÁRIO RODRIGUES SILVA figuraram como fiadores do contrato, assumindo responsabilidade solidária por todas as obrigações contratuais.
Alegaram os autores que o imóvel foi entregue em perfeitas condições de uso e funcionamento, conforme laudo de vistoria de entrada anexado à inicial. Após o término do prazo contratual inicial, os locatários manifestaram interesse em prorrogar a locação por mais 6 (seis) meses, mas não assinaram os aditivos contratuais encaminhados, permanecendo na posse do imóvel sob o regime de locação por prazo indeterminado.
Em 21/07/2023, foi realizada vistoria final no imóvel, acompanhada por funcionária dos requeridos, que assinou o respectivo termo. Segundo os autores, após a entrega das chaves, ocorrida apenas em 12/09/2023, os requeridos permaneceram inertes quanto aos consertos e manutenções apontados no laudo de vistoria final, bem como quanto ao pagamento de aluguéis e encargos devidos, de modo que os autores/locadores se viram obrigados a custear os reparos necessários.
O valor total cobrado, atualizado até a data da propositura da ação, alcança a importância de R$ 117.339,22, englobando: (i) aluguéis vencidos no período da prorrogação; (ii) lucros cessantes pelo período de indisponibilidade do imóvel (67 dias), no valor de R$ 30.642,52; (iii) custos com reparos diversos, no valor de R$ 34.896,70; (iv) multa contratual no valor de R$ 32.000,00, por descumprimento das obrigações de conservação; (v) despesas com conserto de chopeira (R$ 250,00), vistoria extra/saída (R$ 1.400,00) e emolumentos (R$ 214,44).
Por meio de decisão proferida em 01/05/2024, deferi o parcelamento das custas iniciais e a tramitação prioritária, além de expedir a ordem liminar de pagamento, nos termos do art. 701 do CPC.
Citada, a requerida MARIA DO ROSÁRIO RODRIGUES SILVA tomou ciência do processo em 01/06/2024, conforme certidão do oficial de justiça. Designada audiência de conciliação para o dia 19/06/2024, os requeridos não compareceram, embora o patrono dos autores estivesse presente, conforme termo de audiência juntado aos autos.
Em 10/07/2024, os requeridos apresentaram embargos à ação monitória, alegando, preliminarmente, a inadequação da via eleita, por entenderem que os documentos juntados não constituíam prova escrita hábil a autorizar o procedimento monitório. No mérito, arguiram: (i) a nulidade das vistorias por unilateralidade, destacando que a vistoria inicial foi realizada seis meses após a entrada no imóvel e sem a presença dos locatários; (ii) a inocorrência de lucros cessantes, por ausência de prova de prejuízo efetivo; (iii) a inaplicabilidade de multa contratual em razão da prorrogação do contrato por prazo indeterminado; e (iv) a preexistência de danos no imóvel.
Analisando os embargos, proferi decisão em 13/11/2024 (Mov. 57), reconhecendo que "os documentos acostados na inicial não constituem prova escrita da dívida, sendo insuficientes ao ajuizamento da ação monitória", qualificando a planilha de valores como "aleatória e unilateral", incapaz de permitir a aferição da existência e legalidade da dívida. Com fundamento no art. 700, §5º do CPC, determinei a intimação da parte autora para, querendo, adaptar a inicial ao procedimento comum, o que foi tempestivamente atendido em 21/11/2024.
Deferida a conversão em decisão de 28/11/2024 (Mov. 62), determinei a recitação dos requeridos para apresentação de contestação, o que foi efetivado em 24/01/2025, com a intimação de THEO RODRIGUES COSTA, GIULIANNA LIMONGI DE SOUZA CARVALHO COSTA e MARIA DO ROSÁRIO RODRIGUES SILVA. Em 27/02/2025, a classe processual foi alterada de "Monitória" (199) para "Procedimento Comum Cível" (188).
Os requeridos apresentaram contestação ao procedimento comum reiterando os argumentos já expostos nos embargos monitórios e acrescentando a tese de extinção do feito sem resolução de mérito por inadequação procedimental. Sustentaram que o requerimento genérico de conversão da ação monitória para "cobrança" no procedimento comum, sem a adaptação específica dos pedidos da inicial, estaria "maculado de defeitos processuais que inviabilizam a sua admissão", com risco de cerceamento de defesa e julgamento ultra ou extra petita.
No mérito, reafirmaram a invalidade dos laudos de vistoria por unilateralidade, a inocorrência de lucros cessantes, a inaplicabilidade da multa contratual em razão da prorrogação por prazo indeterminado e a existência de danos preexistentes no imóvel.
Apresentada a réplica em 20/03/2025, os autores refutaram as preliminares, argumentando que o princípio da primazia do julgamento de mérito exige que o processo seja adaptado para prosseguir e analisar a demanda, sendo o contrato de locação e os termos de vistorias prova escrita suficiente para a ação de cobrança. No mérito, reafirmaram a validade das vistorias, destacando que a final foi acompanhada por funcionária dos requeridos, e sustentaram a aplicabilidade da multa contratual e dos lucros cessantes com base na jurisprudência do STJ.
Em 08/05/2025, os autores manifestaram-se quanto à produção de provas, requerendo a designação de audiência de instrução e julgamento para oitiva dos requeridos e testemunhas, com o objetivo de provar: (i) a validade dos laudos de vistoria inicial e final; (ii) a condição dos consertos antes e ao final da locação; e (iii) o acompanhamento dos requeridos nas vistorias realizadas.
Em 28/05/2025, proferi despacho determinando a intimação das partes para que, no prazo de 15 dias, delimitassem as questões de fato e de direito da lide e especificassem as provas que pretendiam produzir (Mov. 81).
Os requeridos manifestaram-se em 10/06/2025 (Mov. 88), reiterando o pedido de extinção do processo sem resolução de mérito e, subsidiariamente, requerendo a produção de prova documental, o depoimento pessoal dos requerentes e, especialmente, a designação de perícia técnica para "avaliar a real circunstância do bem". Alertaram para eventual nulidade processual por cerceamento de defesa caso o direito à produção de provas, notadamente a perícia, fosse negado.
Concluída a fase postulatória, vieram-me os autos conclusos para saneamento, instrução e julgamento, nos termos do art. 357 do CPC.
2. Das Cláusulas Contratuais Relevantes.
O contrato de locação celebrado entre as partes em 21/09/2021 estabelece em sua Cláusula 2ª que o prazo da locação é de 12 (doze) meses, com início em 11/10/2021 e término previsto para 11/10/2022. O §1º desta cláusula estipula que, findo o prazo contratual, os locatários se comprometem a restituir o imóvel completamente livre e desimpedido, exatamente no estado em que declaram ter recebido, incluindo pintura nova na parte interna e externa da casa, nas cores e texturas originais, conforme o Termo de Vistoria com Relação de Pertences. Já o §2º determina que a devolução do imóvel somente será considerada efetivada se todas as obrigações avençadas estiverem cumpridas, com a lavratura do termo de vistoria de saída e a efetiva entrega das chaves.
Em relação à fiança, a Cláusula 4ª estabelece em seu parágrafo primeiro que "a responsabilidade dos fiadores se estenderá à majoração do aluguel, água, energia elétrica, gás e demais encargos, até a efetiva entrega das chaves pelos Locatários, e estas serem aceitas pelos Locadores mediante recibo, mesmo após o término do prazo contratual inicial". O parágrafo terceiro da mesma cláusula determina que "a fiança contratada se estenderá a eventuais modificações e alterações das condições da locação, cujos efeitos vigorarão de pleno direito, mesmo após o término do prazo de vigência inicial do contrato, resultantes de texto legal e acordo entre as partes, desde que os Locatários permaneçam na posse do imóvel, e a qualquer título".
Quanto ao estado do imóvel, a Cláusula 6ª dispõe que os locatários receberam o imóvel com pintura conservada, conforme o "Termo de Vistoria com Relação de Pertences", obrigando-se a devolvê-lo nesse mesmo estado. O §4° desta cláusula estabelece que, na devolução do imóvel, será feita uma nova vistoria e, se constatadas irregularidades, anormalidades, defeitos ou estragos comprovadamente causados pela má utilização pelos locatários, ou a falta de algum pertence, os locadores notificarão os locatários para, no prazo de 15 (quinze) dias, repararem o defeito ou regularizarem o constatado. O §5° prevê que, durante o prazo em que o imóvel permanecer inativo para o cumprimento das obrigações de reparação, a título de lucro cessante, os locatários responderão pelos aluguéis e encargos.
A Cláusula 8ª estabelece uma multa compensatória correspondente a 2 (dois) meses do aluguel mensal, caso os locatários desocupem o imóvel na vigência do contrato.
II - FUNDAMENTAÇÃO.
1. Das Questões Processuais Pendentes.
1.1. Da Conversão do Procedimento Monitório em Comum.
Os requeridos sustentam, como questão preliminar, que a conversão do procedimento monitório em comum estaria maculada por defeitos processuais, configurando cerceamento de defesa e possibilidade de julgamento ultra ou extra petita, o que ensejaria a extinção do feito sem resolução de mérito.
Não assiste razão aos demandados.
A conversão do procedimento monitório em comum está expressamente prevista no art. 700, §5º do CPC, nos seguintes termos:
"Havendo dúvida quanto à idoneidade de prova documental apresentada pelo autor, o juiz intimá-lo-á para, querendo, emendar a petição inicial, adaptando-a ao procedimento comum."
Trata-se de norma que concretiza o princípio da primazia do julgamento de mérito, consagrado no art. 4º do Código de Processo Civil, segundo o qual "as partes têm o direito de obter em prazo razoável a solução integral do mérito, incluída a atividade satisfativa".
No caso em análise, verificou-se que os documentos juntados com a inicial não constituíam prova escrita suficiente para amparar o procedimento monitório, sendo necessária dilação probatória para apuração dos fatos controvertidos. Contudo, os mesmos documentos são plenamente adequados para fundamentar uma ação de cobrança pelo procedimento comum, não havendo razão para extinção prematura do processo, em detrimento da solução de mérito.
Ademais, os pedidos formulados na inicial monitória são perfeitamente adaptáveis ao procedimento comum, pois a pretensão material permanece inalterada: o recebimento dos valores devidos em razão da relação locatícia, especificamente aluguéis vencidos, indenização por danos causados ao imóvel, lucros cessantes, multa contratual e despesas acessórias.
O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que "não é necessária a intimação da parte para converter monitória em ação comum", conforme notícia publicada em seu portal oficial em 06/10/2022, reconhecendo que a medida representa economia processual e instrumentalidade das formas. No caso dos autos, a parte autora foi devidamente intimada e concordou expressamente com a conversão, o que afasta qualquer alegação de cerceamento de defesa.
Nesse contexto, REJEITO a preliminar de extinção por defeitos processuais na conversão do procedimento.
1.2. Da Adequação do Procedimento e da Petição Inicial.
Quanto à adequação da petição inicial ao procedimento comum, os requeridos alegam genericamente a existência de "defeitos processuais" que inviabilizariam a admissão do feito sob o rito ordinário, argumentando que o requerimento genérico de conversão, sem adaptação específica dos pedidos, configuraria violação ao princípio do contraditório e da ampla defesa.
Tal alegação não prospera.
A petição inicial monitória contém todos os requisitos essenciais previstos no art. 319 do CPC para o procedimento comum: qualificação das partes, causa de pedir remota e próxima, pedido determinado com suas especificações, valor da causa, indicação das provas e opção pela realização de audiência de conciliação.
A causa de pedir - relação locatícia, término do contrato, danos no imóvel e valores devidos - foi claramente exposta na petição inicial. Os pedidos, por sua vez, foram devidamente especificados, compreendendo o pagamento de aluguéis vencidos, lucros cessantes, indenização por danos no imóvel, multa contratual e despesas acessórias, no montante total de R$ 117.339,22, devidamente discriminado na planilha anexa à inicial.
Ademais, a pretensão material deduzida manteve-se inalterada com a conversão do procedimento, sendo perfeitamente cognoscível pelos requeridos, tanto que apresentaram defesa abordando especificamente cada um dos pontos controvertidos. Não há, portanto, que se falar em cerceamento de defesa ou risco de julgamento ultra ou extra petita.
Portanto, REJEITO também esta preliminar.
2. Da Delimitação da Controvérsia.
Com base nas manifestações das partes e na prova documental já produzida, a controvérsia pode ser delimitada nos seguintes núcleos:
Núcleo 1: Aluguéis e Encargos Vencidos.
Posição dos Autores: Cobram aluguéis e encargos vencidos durante o período de prorrogação tácita (12/10/2022 a 12/09/2023), no valor mensal de R$ 13.750,00.
Posição dos Réus: Não impugnam especificamente os valores de aluguéis, mas contestam a forma de cobrança global e outros aspectos da demanda.
Núcleo 2: Validade das Vistorias.
Posição dos Autores: Defendem a validade das vistorias inicial e final, alegando que a final foi acompanhada por funcionária dos requeridos que assinou o termo.
Posição dos Réus: Alegam nulidade absoluta por unilateralidade, ausência de participação direta e falta de cientificação adequada. Afirmam que a vistoria inicial foi realizada 6 meses após a entrada no imóvel.
Núcleo 3: Danos no Imóvel e Reparos.
Posição dos Autores: Sustentam que o imóvel foi devolvido em condições precárias, necessitando reparos custeados pelos locadores no valor de R$ 34.896,70.
Posição dos Réus: Argumentam que eventuais danos decorrem de desgaste natural ou problemas preexistentes não sanados pelos locadores.
Núcleo 4: Lucros Cessantes.
Posição dos Autores: Pleiteiam indenização pelo período de indisponibilidade do imóvel para nova locação (67 dias), no valor de R$ 30.642,52.
Posição dos Réus: Contestam por ausência de prova de prejuízo efetivo e de que o imóvel seria imediatamente relocado.
Núcleo 5: Multa Contratual.
Posição dos Autores: Sustentam a aplicabilidade da multa de R$ 32.000,00 por descumprimento das obrigações de conservação.
Posição dos Réus: Alegam que a prorrogação por prazo indeterminado afasta a multa rescisória.
Núcleo 6: Extensão da Responsabilidade dos Fiadores.
Posição dos Autores: Defendem a responsabilidade solidária dos fiadores por todas as obrigações, inclusive após a prorrogação por prazo indeterminado, com base no art. 39 da Lei 8.245/91 e cláusula contratual expressa.
Posição dos Réus: Alegam limitação da garantia fidejussória ao período do contrato original, não se estendendo à prorrogação tácita.
3. Do Julgamento Antecipado Parcial do Mérito.
3.1. Aspectos Teóricos e Normativos.
O art. 356 do Código de Processo Civil estabelece:
"O juiz decidirá parcialmente o mérito quando um ou mais dos pedidos formulados ou parcela deles: I - mostrar-se incontroverso; II - estiver em condições de imediato julgamento, nos termos do art. 355."
Trata-se de técnica processual que concretiza os princípios da efetividade, da razoável duração do processo e da economia processual, permitindo que o juiz fracione o julgamento de mérito quando parte da demanda já estiver madura para decisão, enquanto outra parte ainda necessita de instrução probatória.
Como observa Cândido Rangel Dinamarco:
"O julgamento antecipado parcial do mérito não é uma faculdade do juiz, mas um dever processual quando presentes seus pressupostos, constituindo expressão concreta do direito fundamental à tutela jurisdicional tempestiva" (Instituições de Direito Processual Civil, vol. III, 8ª ed., São Paulo: Malheiros, 2019, p. 789).
O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, tem reiteradamente afirmado que "o art. 356 do CPC, ao utilizar a expressão 'o juiz decidirá', estabelece um comando de natureza imperativa, determinando que o julgamento parcial do mérito não é uma faculdade, mas um dever do magistrado quando presentes as hipóteses legais" (REsp 1.845.542/PR, 3ª T., Rel. Min. Nancy Andrighi).
3.2. Aluguéis Vencidos - Matéria Incontroversa.
No caso em análise, quanto aos aluguéis vencidos durante o período de prorrogação tácita (12/10/2022 a 12/09/2023), verifica-se que a matéria é incontroversa, pois os requeridos não impugnaram especificamente os valores cobrados a esse título, limitando-se a contestar a forma de cobrança global e outros aspectos da demanda, inexistindo impugnação específica ao quantum mensal de R$ 13.750,00 nem demonstração de pagamento dos aluguéis durante o período indicado.
Conforme dispõe o art. 341 do CPC, "Incumbe ao réu manifestar-se precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas".
Sobre o tema, leciona Nelson Nery Junior:
"A ausência de impugnação específica gera presunção de veracidade dos fatos não contestados, sendo desnecessária a produção de provas quanto a esses pontos, que podem ser objeto de julgamento antecipado parcial do mérito" (Código de Processo Civil Comentado, 19ª ed., São Paulo: RT, 2020, p. 1.052).
3.3. Da Responsabilidade dos Fiadores pelos Aluguéis Vencidos até a Entrega das Chaves.
Questão fundamental para o julgamento parcial diz respeito à extensão da responsabilidade dos fiadores quanto aos aluguéis vencidos no período de prorrogação tácita até a efetiva entrega das chaves, ocorrida em 12/09/2023.
O contrato de locação, juntado aos autos, contém disposições expressas sobre a responsabilidade dos fiadores em sua Cláusula 4ª. O parágrafo primeiro estabelece que "a responsabilidade dos fiadores se estenderá à majoração do aluguel, água, energia elétrica, gás e demais encargos, até a efetiva entrega das chaves pelos Locatários, e estas serem aceitas pelos Locadores mediante recibo, mesmo após o término do prazo contratual inicial".
Já o parágrafo terceiro da mesma cláusula reforça que "a fiança contratada se estenderá a eventuais modificações e alterações das condições da locação, cujos efeitos vigorarão de pleno direito, mesmo após o término do prazo de vigência inicial do contrato, resultantes de texto legal e acordo entre as partes, desde que os Locatários permaneçam na posse do imóvel, e a qualquer título".
Adicionalmente, a Cláusula 2ª, §2º, do contrato estipula que "a devolução do imóvel somente será considerada efetivada se todas as obrigações avençadas estiverem cumpridas, com a lavratura do termo de vistoria de saída e a efetiva entrega das chaves em mãos dos Locadores ou seu representante, mediante emissão do 'Recibo de Entrega de Chaves e Extinção de Responsabilidade' por parte dos Locadores".
Estas cláusulas contratuais devem ser interpretadas em conjunto com o art. 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que estabelece:
"Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."
O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, fixou tese em recurso repetitivo (Tema 886) no sentido de que "é válida a disposição contratual que prevê o alongamento da fiança prestada em contrato locatício durante prorrogações legais, ainda que não realizados aditivos contratuais" (REsp 1.566.231/SC, 2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 19/12/2018).
No mesmo sentido, no julgamento do REsp 1.412.372/SC, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino consolidou entendimento de que "havendo cláusula expressa no contrato de aluguel por meio da qual o fiador assume a responsabilidade pelos débitos locatícios até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação deste, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado".
No caso em análise, está documentado nos autos que a efetiva entrega das chaves ocorreu apenas em 12/09/2023, quase um ano após o término do prazo contratual inicialmente pactuado (11/10/2022). Durante todo esse período, os locatários permaneceram na posse do imóvel, configurando-se a prorrogação da locação por prazo indeterminado, nos termos do art. 46, §1º, da Lei 8.245/91.
As cláusulas contratuais acima citadas evidenciam que os fiadores expressamente assumiram responsabilidade solidária pelas obrigações locatícias até a efetiva entrega das chaves, inclusive na hipótese de prorrogação da locação. Não há nos autos prova de que os fiadores tenham se exonerado da fiança mediante notificação resilitória, conforme faculta o art. 835 do Código Civil, aplicável subsidiariamente à Lei do Inquilinato.
Portanto, em razão das cláusulas contratuais expressas, do disposto no art. 39 da Lei 8.245/91, da jurisprudência consolidada do STJ e da ausência de exoneração formal, os fiadores THEOBALDO SILVA COSTA e MARIA DO ROSÁRIO RODRIGUES SILVA permanecem responsáveis solidariamente pelos aluguéis vencidos durante o período de prorrogação tácita, até a efetiva entrega das chaves em 12/09/2023.
4. Da Necessidade de Perícia Técnica para os Demais Pontos Controvertidos.
Os demais aspectos da pretensão autoral - validade das vistorias, extensão dos danos no imóvel, aplicabilidade da multa contratual, ocorrência de lucros cessantes e extensão da responsabilidade dos fiadores quanto a verbas posteriores à entrega das chaves - demandam instrução probatória específica, notadamente perícia técnica.
A perícia técnica consiste em exame, vistoria ou avaliação realizada por profissional com conhecimentos técnicos ou científicos específicos, objetivando auxiliar o juiz na formação de seu convencimento sobre questões que demandam expertise especializada.
O Código de Processo Civil disciplina a prova pericial nos arts. 464 a 480, estabelecendo no art. 464, §1º, as hipóteses em que o juiz poderá indeferir a perícia:
"O juiz indeferirá a perícia quando: I - a prova do fato não depender de conhecimento especial de técnico; II - for desnecessária em vista de outras provas produzidas; III - a verificação for impraticável."
No caso em análise, a perícia técnica mostra-se imprescindível pelos seguintes motivos:
a) Controvérsia Técnica: Há divergência específica sobre a extensão, causa e natureza dos danos ao imóvel, questões que demandam conhecimento especializado de engenharia civil;
b) Insuficiência dos Laudos Existentes: Os laudos de vistoria são contestados quanto à sua validade, tendo sido a vistoria inicial realizada 6 meses após a entrada no imóvel e sem a presença dos locatários, enquanto a vistoria final, embora acompanhada por funcionária dos requeridos, não foi por estes assinada;
c) Necessidade de Avaliação Independente: É essencial uma avaliação técnica imparcial para determinar: (i) se os danos alegados pelos autores efetivamente existem; (ii) se decorrem de mau uso ou de desgaste natural; (iii) se os reparos realizados eram necessários; (iv) se os valores cobrados são compatíveis com os preços de mercado;
d) Quantificação do Período de Indisponibilidade: A perícia poderá esclarecer qual seria o tempo razoável de indisponibilidade do imóvel para a realização dos reparos necessários,elemento essencial para a quantificação de eventuais lucros cessantes.
A jurisprudência dos tribunais superiores tem reiteradamente reconhecido a necessidade de perícia técnica em controvérsias locatícias envolvendo danos ao imóvel e contestação à validade de vistorias.
O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que "há cerceamento de defesa quando o juiz indefere a realização de prova pericial, requerida oportuna e justificadamente pela parte, com o fito de comprovar suas alegações, e o pedido é julgado improcedente por falta de provas" (AgInt no AREsp 2.302.801/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 08/05/2023).
O Tribunal de Justiça de São Paulo, por sua vez, assentou que "é indispensável a realização de perícia técnica quando há controvérsia sobre a extensão dos danos em imóvel locado e questionamento quanto à validade das vistorias realizadas" (TJSP, Apelação Cível 1008191-30.2015.8.26.0248, 31ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Paulo Ayrosa, j. 24/04/2022).
Assim, DEFIRO a produção de prova pericial requerida pelos réus, por entendê-la imprescindível ao deslinde da controvérsia.
5. Da Possibilidade de Produção de Prova Testemunhal após a Perícia.
Embora a controvérsia central envolva questões eminentemente técnicas, é possível que, após a realização da perícia, surjam aspectos fáticos complementares que possam ser melhor esclarecidos por meio de prova testemunhal, especialmente quanto a circunstâncias relacionadas ao acompanhamento das vistorias, às tratativas entre as partes durante a prorrogação do contrato e à dinâmica da utilização e entrega do imóvel.
Conforme o art. 370 do CPC, "caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito", sendo que, nos termos do art. 139, VI, do mesmo diploma, o juiz pode "dilatar os prazos processuais e alterar a ordem de produção dos meios de prova, adequando-os às necessidades do conflito de modo a conferir maior efetividade à tutela do direito".
Nesse contexto, embora não seja possível, neste momento processual, vislumbrar com precisão a necessidade de prova oral complementar, entendo prudente reservar essa possibilidade para momento posterior à conclusão da perícia, evitando eventual cerceamento de defesa e garantindo às partes a plena oportunidade de demonstração dos fatos alegados, em consonância com os princípios do contraditório e da ampla defesa (art. 5º, LV, da Constituição Federal).
III - DISPOSITIVO.
Ante o exposto:
1. DA ORGANIZAÇÃO PROCESSUAL.
REJEITO as preliminares arguidas pelos requeridos.
DECLARO SANEADO o processo, fixando como pontos controvertidos:
a) A validade das vistorias inicial e final realizadas; b) A extensão e causa dos danos alegados no imóvel; c) A necessidade e adequação dos reparos realizados pelos autores; d) O período de indisponibilidade do imóvel para nova locação; e) A aplicabilidade da multa contratual; f) A extensão da responsabilidade dos fiadores quanto a verbas posteriores à entrega das chaves.
2. DO JULGAMENTO ANTECIPADO PARCIAL DO MÉRITO.
Com fundamento no art. 356, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para CONDENAR SOLIDARIAMENTE os requeridos THEO RODRIGUES COSTA, GIULIANNA LIMONGI DE SOUZA CARVALHO COSTA, THEOBALDO SILVA COSTA e MARIA DO ROSÁRIO RODRIGUES SILVA ao pagamento de:
a) Aluguéis vencidos no período da prorrogação tácita (12/10/2022 a 12/09/2023), no valor mensal de R$ 13.750,00, a ser apurado em liquidação, corrigido monetariamente pelo índice previsto no contrato (ou, na ausência de previsão específica, pelo INPC) desde cada vencimento mensal e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação.
A inclusão dos fiadores na condenação solidária fundamenta-se:
Na Cláusula 4ª, parágrafo primeiro, do contrato de locação, que estabelece expressamente que "a responsabilidade dos fiadores se estenderá à majoração do aluguel, água, energia elétrica, gás e demais encargos, até a efetiva entrega das chaves pelos Locatários, e estas serem aceitas pelos Locadores mediante recibo, mesmo após o término do prazo contratual inicial";
Na Cláusula 4ª, parágrafo terceiro, que prevê que "a fiança contratada se estenderá a eventuais modificações e alterações das condições da locação, cujos efeitos vigorarão de pleno direito, mesmo após o término do prazo de vigência inicial do contrato, resultantes de texto legal e acordo entre as partes, desde que os Locatários permaneçam na posse do imóvel, e a qualquer título";
Na Cláusula 2ª, §2º, que determina que "a devolução do imóvel somente será considerada efetivada se todas as obrigações avençadas estiverem cumpridas, com a lavratura do termo de vistoria de saída e a efetiva entrega das chaves";
No art. 39 da Lei 8.245/91, que estende a garantia locatícia até a efetiva devolução do imóvel;
Na jurisprudência consolidada do STJ (Tema 886), que reconhece a validade da disposição contratual que prevê o alongamento da fiança durante prorrogações;
No fato de que a efetiva entrega das chaves ocorreu apenas em 12/09/2023, conforme documentado nos autos;
Na ausência de notificação resilitória pelos fiadores, nos termos do art. 835 do Código Civil.
FIXO os honorários advocatícios relativos a esta parcela em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação parcial, nos termos do art. 85, §2º do CPC, ressalvada a possibilidade de majoração quando da prolação da sentença definitiva, conforme disposto no art. 85, §11, do mesmo diploma legal.
3. DA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA QUANTO À LIDE REMANESCENTE.
DEFIRO a produção de prova pericial, por entendê-la imprescindível ao deslinde da controvérsia.
NOMEIO como perito judicial a empresa PERITOS E ASSOCIADOS CONSULTORIA LTDA, CREA RF 9143, NA PESSOA DE SEU DIRETOR TÉCNICO ÓLIVER PEREIRA DA SILVA, FONE 62.39321140/92674274, email: pericias@peritoseassociados.com.
DETERMINO a intimação do perito para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar proposta de honorários. Sobre a proposta, as partes deverão ser intimadas para se manifestarem, facultativamente indicarem assistentes técnicos e apresentarem quesitos suplementares, em prazo comum de 15 (quinze) dias.
FORMULO os seguintes quesitos judiciais:
Qual o estado atual do imóvel objeto da lide?
É possível identificar vestígios de danos que não decorram do desgaste natural pelo uso regular do imóvel?
Os danos verificados são compatíveis com aqueles descritos nos laudos de vistoria final apresentados pelos autores?
Considerando a data de construção do imóvel e seu tempo de uso, quais seriam os desgastes naturais esperados?
Os danos existentes decorrem de mau uso, desgaste natural ou problemas preexistentes?
Quais seriam os custos necessários para reparar os danos identificados, utilizando materiais compatíveis com os originalmente empregados no imóvel?
Os valores gastos pelos autores com os reparos são compatíveis com os preços de mercado à época?
Qual seria o tempo médio necessário para a realização dos reparos identificados, considerando o porte do imóvel e a extensão dos danos?
Qual seria o valor locatício médio de mercado para imóveis semelhantes na mesma região e período?
Tendo em vista o laudo de vistoria inicial realizado 6 meses após a entrada dos locatários, é possível afirmar com segurança técnica que os danos existentes não decorrem de problemas preexistentes à locação?
POSTERGO a apreciação do pedido de produção de prova testemunhal para momento posterior à conclusão da perícia. Após a apresentação do laudo pericial e manifestação das partes, analisarei a necessidade de complementação da instrução probatória por meio de prova oral, considerando os esclarecimentos técnicos obtidos e eventuais pontos fáticos que ainda demandem elucidação, especialmente quanto às circunstâncias do acompanhamento das vistorias e às tratativas entre as partes durante a vigência do contrato.
DEFIRO a possibilidade de juntada de documentos novos, nas hipóteses estritamente previstas nos arts. 435 e 437 do CPC, que estabelecem:
"Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos."
"Art. 437. O réu manifestar-se-á na contestação sobre os documentos anexados à inicial, e o autor manifestar-se-á na réplica sobre os documentos anexados à contestação."
4. DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO.
Nos termos do art. 373 do CPC, DISTRIBUO o ônus da prova da seguinte forma:
INCUMBE AOS AUTORES provar:
A realização e validade das vistorias (art. 373, I, CPC);
A extensão dos danos e necessidade dos reparos (fato constitutivo);
Os valores efetivamente despendidos com reparos (fato constitutivo);
O período de indisponibilidade para nova locação (fato constitutivo);
INCUMBE AOS RÉUS provar:
Vícios ou nulidades nas vistorias realizadas (fato modificativo);
Preexistência dos danos ou desgaste natural (fato impeditivo);
Cumprimento das obrigações de conservação (fato extintivo);
Eventual exoneração formal dos fiadores (fato extintivo).
5. DO PROCEDIMENTO.
Considerando que a perícia foi requerida por ambas as partes e que tanto os autores quanto os réus têm interesse na sua produção, DETERMINO que o valor dos honorários periciais seja rateado igualmente entre as partes, nos termos do art. 95, §1º do CPC, devendo cada parte efetuar o depósito de 50% (cinquenta por cento) do montante, no prazo de 15 (quinze) dias, a contar da eventual homologação da proposta, sob pena de preclusão da prova pericial quanto à parte que não efetuar o depósito.
FIXO o prazo de 45 (quarenta e cinco) dias para a realização da perícia, a contar da data da vistoria, podendo tais prazos serem prorrogados mediante requerimento fundamentado do perito, nos termos do art. 139, VI, do CPC.
CONCEDO às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias para manifestação sobre o laudo pericial, após sua juntada aos autos.
DETERMINO que, após a manifestação das partes sobre o laudo pericial, ou o decurso do prazo para tanto, os autos retornem conclusos para análise da necessidade de produção de prova testemunhal complementar e, em caso negativo, para sentença quanto às questões remanescentes.
Intimem-se. Cumpra-se.
Goiânia, 07 de julho de 2025.
Goiânia, data da assinatura eletrônica.
MARCELO PEREIRA DE AMORIM
Juiz de Direito da 21ª Vara Cível de Goiânia
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