Resultados para o tribunal: TJGO

Resultados para "5010201-47.2023.8.13.0672" – Página 1 de 2

Processo nº 5369957-61.2024.8.09.0001

ID: 315542584

Tribunal: TJGO Órgão: Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5369957-61.2024.8.09.0001

Data de Disponibilização: 03/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

ESCARPAS DO CORUMBA EMPREENDIMENTOS LTDA

Decisão

Advogados:

SIDARTA STACIARINI ROCHA

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 5369957-61.2024.8.09.0001 COMARCA DE ABADIÂNIA RECORRENTE : ESCARPAS DO CORUMBÁ EMPREENDIMENTOS LTDA. RECORRIDOS : BRUNO LUIZ GON… RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 5369957-61.2024.8.09.0001 COMARCA DE ABADIÂNIA RECORRENTE : ESCARPAS DO CORUMBÁ EMPREENDIMENTOS LTDA. RECORRIDOS : BRUNO LUIZ GONÇALVES CAETANO E GLAUKENIA DE SÁ ARAÚJO DECISÃO ESCARPAS DO CORUMBÁ EMPREENDIMENTOS LTDA., regularmente representada, na mov. 135, interpõe recurso especial (art. 105, III, “a”, da CF) do acórdão unânime visto na mov. 120, proferido nos autos desta apelação cível pela 1ª Turma Julgadora da 2ª Câmara Cível desta Corte, sob relatoria da Juíza Substituta em 2º Grau, Drª. Sandra Regina Teixeira Campos, que assim decidiu, conforme ementa abaixo transcrita: “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DE VALORES. MULTA CONTRATUAL. RECURSO PRINCIPAL PROVIDO PARCIALMENTE. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação e recurso adesivo interpostos em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e declaratória de nulidade de cláusula contratual, julgada parcialmente procedente em primeiro grau. A sentença determinou a rescisão contratual, a nulidade de algumas cláusulas, a suspensão dos pagamentos e a exclusão do nome dos autores em cadastros de inadimplentes. Quanto aos valores pagos, a sentença não determinou a restituição integral, mantendo a retenção de 100% dos valores pagos. Os apelantes buscaram a restituição de 90% dos valores, enquanto a apelada, no recurso adesivo, buscou discutir pontos como prescrição da comissão de corretagem, multa compensatória, retenção de comissão de corretagem e IPTU, e restituição parcelada dos valores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão são: (i) o percentual a ser restituído aos autores em caso de rescisão contratual por sua culpa, considerando a legislação consumerista e a Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018); (ii) a validade da cobrança da taxa de fruição, considerando que o bem objeto do contrato é um lote de terreno não edificado; (iii) a responsabilidade pelo pagamento do IPTU; (iv) a devolução da comissão de corretagem; e (v) a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Em rescisão por culpa do comprador, a restituição deve ser parcial e imediata, conforme Súmula 543 do STJ. A legislação consumerista, apesar da Lei do Distrato, limita a retenção a um percentual razoável, harmonizando-se com os princípios de boa-fé e equidade. 4. A taxa de fruição é indevida, pois o bem é um lote vago, sem edificação, impossibilitando a demonstração de proveito econômico. A jurisprudência do TJGO e STJ acompanha este entendimento. 5. O IPTU é obrigação propter rem, devendo arcar com o seu pagamento os compradores/recorridos no adesivo durante o período em que estiveram na posse do imóvel, antes da efetiva rescisão, ou seja, enquanto durou a posse do imóvel. 6. A comissão de corretagem não foi objeto da sentença, carecendo de interesse recursal no recurso adesivo. 7. Considerando a sucumbência mínima da parte autora, os ônus sucumbenciais devem ser integralmente suportados pela requerida. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Apelação provida parcialmente. Recurso adesivo conhecido em parte e, nesta extensão, desprovido. Sentença reformada parcialmente. "1. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos deve ser parcial, sendo razoável a retenção de 10% (dez por cento) do valor total pago. 2. A taxa de fruição é indevida em contratos que versem sobre lotes de terreno vagos. 3. O IPTU é responsabilidade do proprietário, não se exigindo do comprador sem demonstração de posse. 4. A requerida deve arcar com a integralidade dos ônus sucumbenciais em razão da sucumbência mínima da parte autora." Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 51, inc. IV, e 53; Lei nº 13.786/2018, art. 32-A, II; CPC, art. 85, § 14, art. 86, p.u., art. 98, §3º; CTN, arts. 32 e 34. Jurisprudências relevantes citadas: Súmula 543 do STJ; TJGO, Apelações Cíveis 5003138-70.2021.8.09.0051, 5010201-21.2022.8.09.0146, 5569782-19.2021.8.09.0024, 5094078-47.2022.8.09.0051, 5424834-34.2020.8.09.0051, 5423974-65.2021.8.09.0029, 5646011-67.2020.8.09.0149, 5203604-85.2018.8.09.0051, 5619269-42.2019.8.09.0051; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ.” Opostos embargos de declaração, foram rejeitados na mov. 130. Nas razões, a recorrente suscita, em síntese, violação ao artigo 32-A da Lei n. 13.786/18. Preparo visto na mov. 135 – docs. 2 e 3. Contrarrazões apresentadas na mov. 150, pela inadmissão do recurso, com a imposição, à parte recorrente, de multa por litigância de má-fé. É o relatório. Decido. Inicialmente, registre-se que não merece ser conhecido o pedido formulado em sede de contrarrazões, pertinente à imposição de multa por litigância de má-fé, ante a inadequação da via eleita, pois, no juízo de admissibilidade dos recursos excepcionais, analisa-se, tão somente, a viabilidade para serem ou não processados e encaminhados às Cortes Superiores para julgamento. Dito isso, vejo que o juízo de admissibilidade, no caso, é negativo. Isso porque, quanto ao dispositivo legal apontado, verifico que a análise de eventual ofensa, pertinente à discussão acerca da responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio, por certo, esbarra nos óbices nas Súmulas 5 e 7 do STJ, uma vez que a conclusão sobre o acerto ou desacerto do acórdão vergastado demandaria sensível incursão no conjunto fático-probatório dos autos, bem como o reexame de cláusula contratual o que é vedado no recurso especial (cf. STJ, 4ª T., AgInt no AREsp 2.509.921/RN11, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 15/5/2024). Isto posto, deixo de admitir o recurso. Publique-se. Intimem-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. DES. AMARAL WILSON DE OLIVEIRA 1º Vice-Presidente 25/1 1. “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. SEGURO. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "O art. 373 do CPC dispõe que o ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; e II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. O § 1º estabelece que, nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou ainda à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído. Já o § 2º elucida que a decisão prevista no § 1º desse artigo não pode gerar situação em que a desincumbência do encargo pela parte seja impossível ou excessivamente difícil" (REsp n. 1.583.430/RS, Quarta Turma). 2. Não se admite a revisão do entendimento do tribunal de origem quando a situação de mérito demandar o reexame do acervo fático-probatório dos autos, tendo em vista o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. Agravo interno desprovido."

Conteúdo completo bloqueado

Desbloquear

Processo nº 5369957-61.2024.8.09.0001

ID: 315542768

Tribunal: TJGO Órgão: Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5369957-61.2024.8.09.0001

Data de Disponibilização: 03/07/2025

Polo Ativo:

GLAUKENIA DE SA ARAUJO

Polo Passivo:

Decisão

Advogados:

RENATO HEITOR SILVA VILAR

OAB/TO XXXXXX Desbloquear

RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 5369957-61.2024.8.09.0001 COMARCA DE ABADIÂNIA RECORRENTE : ESCARPAS DO CORUMBÁ EMPREENDIMENTOS LTDA. RECORRIDOS : BRUNO LUIZ GON… RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 5369957-61.2024.8.09.0001 COMARCA DE ABADIÂNIA RECORRENTE : ESCARPAS DO CORUMBÁ EMPREENDIMENTOS LTDA. RECORRIDOS : BRUNO LUIZ GONÇALVES CAETANO E GLAUKENIA DE SÁ ARAÚJO DECISÃO ESCARPAS DO CORUMBÁ EMPREENDIMENTOS LTDA., regularmente representada, na mov. 135, interpõe recurso especial (art. 105, III, “a”, da CF) do acórdão unânime visto na mov. 120, proferido nos autos desta apelação cível pela 1ª Turma Julgadora da 2ª Câmara Cível desta Corte, sob relatoria da Juíza Substituta em 2º Grau, Drª. Sandra Regina Teixeira Campos, que assim decidiu, conforme ementa abaixo transcrita: “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DE VALORES. MULTA CONTRATUAL. RECURSO PRINCIPAL PROVIDO PARCIALMENTE. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação e recurso adesivo interpostos em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e declaratória de nulidade de cláusula contratual, julgada parcialmente procedente em primeiro grau. A sentença determinou a rescisão contratual, a nulidade de algumas cláusulas, a suspensão dos pagamentos e a exclusão do nome dos autores em cadastros de inadimplentes. Quanto aos valores pagos, a sentença não determinou a restituição integral, mantendo a retenção de 100% dos valores pagos. Os apelantes buscaram a restituição de 90% dos valores, enquanto a apelada, no recurso adesivo, buscou discutir pontos como prescrição da comissão de corretagem, multa compensatória, retenção de comissão de corretagem e IPTU, e restituição parcelada dos valores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão são: (i) o percentual a ser restituído aos autores em caso de rescisão contratual por sua culpa, considerando a legislação consumerista e a Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018); (ii) a validade da cobrança da taxa de fruição, considerando que o bem objeto do contrato é um lote de terreno não edificado; (iii) a responsabilidade pelo pagamento do IPTU; (iv) a devolução da comissão de corretagem; e (v) a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Em rescisão por culpa do comprador, a restituição deve ser parcial e imediata, conforme Súmula 543 do STJ. A legislação consumerista, apesar da Lei do Distrato, limita a retenção a um percentual razoável, harmonizando-se com os princípios de boa-fé e equidade. 4. A taxa de fruição é indevida, pois o bem é um lote vago, sem edificação, impossibilitando a demonstração de proveito econômico. A jurisprudência do TJGO e STJ acompanha este entendimento. 5. O IPTU é obrigação propter rem, devendo arcar com o seu pagamento os compradores/recorridos no adesivo durante o período em que estiveram na posse do imóvel, antes da efetiva rescisão, ou seja, enquanto durou a posse do imóvel. 6. A comissão de corretagem não foi objeto da sentença, carecendo de interesse recursal no recurso adesivo. 7. Considerando a sucumbência mínima da parte autora, os ônus sucumbenciais devem ser integralmente suportados pela requerida. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Apelação provida parcialmente. Recurso adesivo conhecido em parte e, nesta extensão, desprovido. Sentença reformada parcialmente. "1. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos deve ser parcial, sendo razoável a retenção de 10% (dez por cento) do valor total pago. 2. A taxa de fruição é indevida em contratos que versem sobre lotes de terreno vagos. 3. O IPTU é responsabilidade do proprietário, não se exigindo do comprador sem demonstração de posse. 4. A requerida deve arcar com a integralidade dos ônus sucumbenciais em razão da sucumbência mínima da parte autora." Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 51, inc. IV, e 53; Lei nº 13.786/2018, art. 32-A, II; CPC, art. 85, § 14, art. 86, p.u., art. 98, §3º; CTN, arts. 32 e 34. Jurisprudências relevantes citadas: Súmula 543 do STJ; TJGO, Apelações Cíveis 5003138-70.2021.8.09.0051, 5010201-21.2022.8.09.0146, 5569782-19.2021.8.09.0024, 5094078-47.2022.8.09.0051, 5424834-34.2020.8.09.0051, 5423974-65.2021.8.09.0029, 5646011-67.2020.8.09.0149, 5203604-85.2018.8.09.0051, 5619269-42.2019.8.09.0051; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ.” Opostos embargos de declaração, foram rejeitados na mov. 130. Nas razões, a recorrente suscita, em síntese, violação ao artigo 32-A da Lei n. 13.786/18. Preparo visto na mov. 135 – docs. 2 e 3. Contrarrazões apresentadas na mov. 150, pela inadmissão do recurso, com a imposição, à parte recorrente, de multa por litigância de má-fé. É o relatório. Decido. Inicialmente, registre-se que não merece ser conhecido o pedido formulado em sede de contrarrazões, pertinente à imposição de multa por litigância de má-fé, ante a inadequação da via eleita, pois, no juízo de admissibilidade dos recursos excepcionais, analisa-se, tão somente, a viabilidade para serem ou não processados e encaminhados às Cortes Superiores para julgamento. Dito isso, vejo que o juízo de admissibilidade, no caso, é negativo. Isso porque, quanto ao dispositivo legal apontado, verifico que a análise de eventual ofensa, pertinente à discussão acerca da responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio, por certo, esbarra nos óbices nas Súmulas 5 e 7 do STJ, uma vez que a conclusão sobre o acerto ou desacerto do acórdão vergastado demandaria sensível incursão no conjunto fático-probatório dos autos, bem como o reexame de cláusula contratual o que é vedado no recurso especial (cf. STJ, 4ª T., AgInt no AREsp 2.509.921/RN11, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 15/5/2024). Isto posto, deixo de admitir o recurso. Publique-se. Intimem-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. DES. AMARAL WILSON DE OLIVEIRA 1º Vice-Presidente 25/1 1. “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. SEGURO. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "O art. 373 do CPC dispõe que o ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; e II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. O § 1º estabelece que, nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou ainda à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído. Já o § 2º elucida que a decisão prevista no § 1º desse artigo não pode gerar situação em que a desincumbência do encargo pela parte seja impossível ou excessivamente difícil" (REsp n. 1.583.430/RS, Quarta Turma). 2. Não se admite a revisão do entendimento do tribunal de origem quando a situação de mérito demandar o reexame do acervo fático-probatório dos autos, tendo em vista o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. Agravo interno desprovido."

Conteúdo completo bloqueado

Desbloquear

Encontrou o que procurava? Faça login para ver mais resultados e detalhes completos.

Fazer Login para Ver Mais

Processo nº 5369957-61.2024.8.09.0001

ID: 315673233

Tribunal: TJGO Órgão: Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5369957-61.2024.8.09.0001

Data de Disponibilização: 03/07/2025

Polo Ativo:

BRUNO LUIZ GONCALVES CAETANO

Polo Passivo:

Decisão

Advogados:

RENATO HEITOR SILVA VILAR

OAB/TO XXXXXX Desbloquear

RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 5369957-61.2024.8.09.0001 COMARCA DE ABADIÂNIA RECORRENTE : ESCARPAS DO CORUMBÁ EMPREENDIMENTOS LTDA. RECORRIDOS : BRUNO LUIZ GON… RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 5369957-61.2024.8.09.0001 COMARCA DE ABADIÂNIA RECORRENTE : ESCARPAS DO CORUMBÁ EMPREENDIMENTOS LTDA. RECORRIDOS : BRUNO LUIZ GONÇALVES CAETANO E GLAUKENIA DE SÁ ARAÚJO DECISÃO ESCARPAS DO CORUMBÁ EMPREENDIMENTOS LTDA., regularmente representada, na mov. 135, interpõe recurso especial (art. 105, III, “a”, da CF) do acórdão unânime visto na mov. 120, proferido nos autos desta apelação cível pela 1ª Turma Julgadora da 2ª Câmara Cível desta Corte, sob relatoria da Juíza Substituta em 2º Grau, Drª. Sandra Regina Teixeira Campos, que assim decidiu, conforme ementa abaixo transcrita: “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DE VALORES. MULTA CONTRATUAL. RECURSO PRINCIPAL PROVIDO PARCIALMENTE. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação e recurso adesivo interpostos em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e declaratória de nulidade de cláusula contratual, julgada parcialmente procedente em primeiro grau. A sentença determinou a rescisão contratual, a nulidade de algumas cláusulas, a suspensão dos pagamentos e a exclusão do nome dos autores em cadastros de inadimplentes. Quanto aos valores pagos, a sentença não determinou a restituição integral, mantendo a retenção de 100% dos valores pagos. Os apelantes buscaram a restituição de 90% dos valores, enquanto a apelada, no recurso adesivo, buscou discutir pontos como prescrição da comissão de corretagem, multa compensatória, retenção de comissão de corretagem e IPTU, e restituição parcelada dos valores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão são: (i) o percentual a ser restituído aos autores em caso de rescisão contratual por sua culpa, considerando a legislação consumerista e a Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018); (ii) a validade da cobrança da taxa de fruição, considerando que o bem objeto do contrato é um lote de terreno não edificado; (iii) a responsabilidade pelo pagamento do IPTU; (iv) a devolução da comissão de corretagem; e (v) a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Em rescisão por culpa do comprador, a restituição deve ser parcial e imediata, conforme Súmula 543 do STJ. A legislação consumerista, apesar da Lei do Distrato, limita a retenção a um percentual razoável, harmonizando-se com os princípios de boa-fé e equidade. 4. A taxa de fruição é indevida, pois o bem é um lote vago, sem edificação, impossibilitando a demonstração de proveito econômico. A jurisprudência do TJGO e STJ acompanha este entendimento. 5. O IPTU é obrigação propter rem, devendo arcar com o seu pagamento os compradores/recorridos no adesivo durante o período em que estiveram na posse do imóvel, antes da efetiva rescisão, ou seja, enquanto durou a posse do imóvel. 6. A comissão de corretagem não foi objeto da sentença, carecendo de interesse recursal no recurso adesivo. 7. Considerando a sucumbência mínima da parte autora, os ônus sucumbenciais devem ser integralmente suportados pela requerida. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Apelação provida parcialmente. Recurso adesivo conhecido em parte e, nesta extensão, desprovido. Sentença reformada parcialmente. "1. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos deve ser parcial, sendo razoável a retenção de 10% (dez por cento) do valor total pago. 2. A taxa de fruição é indevida em contratos que versem sobre lotes de terreno vagos. 3. O IPTU é responsabilidade do proprietário, não se exigindo do comprador sem demonstração de posse. 4. A requerida deve arcar com a integralidade dos ônus sucumbenciais em razão da sucumbência mínima da parte autora." Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 51, inc. IV, e 53; Lei nº 13.786/2018, art. 32-A, II; CPC, art. 85, § 14, art. 86, p.u., art. 98, §3º; CTN, arts. 32 e 34. Jurisprudências relevantes citadas: Súmula 543 do STJ; TJGO, Apelações Cíveis 5003138-70.2021.8.09.0051, 5010201-21.2022.8.09.0146, 5569782-19.2021.8.09.0024, 5094078-47.2022.8.09.0051, 5424834-34.2020.8.09.0051, 5423974-65.2021.8.09.0029, 5646011-67.2020.8.09.0149, 5203604-85.2018.8.09.0051, 5619269-42.2019.8.09.0051; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ.” Opostos embargos de declaração, foram rejeitados na mov. 130. Nas razões, a recorrente suscita, em síntese, violação ao artigo 32-A da Lei n. 13.786/18. Preparo visto na mov. 135 – docs. 2 e 3. Contrarrazões apresentadas na mov. 150, pela inadmissão do recurso, com a imposição, à parte recorrente, de multa por litigância de má-fé. É o relatório. Decido. Inicialmente, registre-se que não merece ser conhecido o pedido formulado em sede de contrarrazões, pertinente à imposição de multa por litigância de má-fé, ante a inadequação da via eleita, pois, no juízo de admissibilidade dos recursos excepcionais, analisa-se, tão somente, a viabilidade para serem ou não processados e encaminhados às Cortes Superiores para julgamento. Dito isso, vejo que o juízo de admissibilidade, no caso, é negativo. Isso porque, quanto ao dispositivo legal apontado, verifico que a análise de eventual ofensa, pertinente à discussão acerca da responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio, por certo, esbarra nos óbices nas Súmulas 5 e 7 do STJ, uma vez que a conclusão sobre o acerto ou desacerto do acórdão vergastado demandaria sensível incursão no conjunto fático-probatório dos autos, bem como o reexame de cláusula contratual o que é vedado no recurso especial (cf. STJ, 4ª T., AgInt no AREsp 2.509.921/RN11, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 15/5/2024). Isto posto, deixo de admitir o recurso. Publique-se. Intimem-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. DES. AMARAL WILSON DE OLIVEIRA 1º Vice-Presidente 25/1 1. “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. SEGURO. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "O art. 373 do CPC dispõe que o ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; e II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. O § 1º estabelece que, nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou ainda à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído. Já o § 2º elucida que a decisão prevista no § 1º desse artigo não pode gerar situação em que a desincumbência do encargo pela parte seja impossível ou excessivamente difícil" (REsp n. 1.583.430/RS, Quarta Turma). 2. Não se admite a revisão do entendimento do tribunal de origem quando a situação de mérito demandar o reexame do acervo fático-probatório dos autos, tendo em vista o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. Agravo interno desprovido."

Conteúdo completo bloqueado

Desbloquear

Processo nº 5442710-60.2024.8.09.0051

ID: 336434882

Tribunal: TJGO Órgão: 2ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5442710-60.2024.8.09.0051

Data de Disponibilização: 28/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

3B EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

DECISÃO MONOCRÁTICA

Advogados:

SAMUEL SOUSA JUNIOR

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete Desembargador Carlos França Apelação Cível n. 5442710-60.2024.8.09.0051 Comarca de GoiâniaApelante: 3B Empreendimentos Imobiliários Sp… PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete Desembargador Carlos França Apelação Cível n. 5442710-60.2024.8.09.0051 Comarca de GoiâniaApelante: 3B Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda.Apelado: Aleci Araújo Silva Ferreira Relator: Élcio Vicente da Silva - Juiz Substituto em 2º Grau EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. LEI DO DISTRATO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação interposta por empresa do ramo imobiliário contra sentença que, em ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedente o pedido. A sentença declarou rescindido o contrato, condenou a empresa a restituir os valores pagos aos autores em parcela única, com correção monetária e juros de mora, deduzindo a comissão de corretagem e 10% da quantia paga a título de cláusula penal, declarando nulas as cláusulas contratuais em sentido diverso. Condenou, ainda, a empresa ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa. A apelante pugna pela reforma da sentença para que a retenção seja de 10% do valor atualizado do contrato ou, subsidiariamente, de 25% dos valores pagos, de forma parcelada, e para que seja reduzido o percentual dos honorários de sucumbência.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) pode se sobrepor às normas do Código de Defesa do Consumidor em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente; (ii) saber qual o percentual de retenção de valores pagos pela vendedora em caso de rescisão contratual por culpa do comprador; (iii) saber se o percentual de retenção deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre os valores pagos; e (iv) saber como devem ser distribuídos os ônus sucumbenciais em caso de sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, mas esta deve ser aplicada de forma harmônica com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), em observância à teoria do diálogo das fontes. As normas de proteção e defesa do consumidor são de ordem pública e possuem proteção constitucional, não sendo revogadas expressamente pela Lei do Distrato. 4. É viável a rescisão contratual por iniciativa do adquirente, pois nenhuma parte pode ser obrigada a permanecer em uma relação contratual sem interesse. 5. Em caso de rescisão por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma parcial e imediata, conforme entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça. 6. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, em caso de rescisão por culpa do comprador, a retenção deve ser entre 10% e 25% do total da quantia paga, e não sobre o valor do contrato. 7. As circunstâncias do caso permitem a majoração do percentual de retenção para 20% sobre o valor total adimplido, pois os autores pagaram apenas 42 de 228 parcelas, o que se mostra razoável e proporcional para compensar as despesas da vendedora sem ocasionar enriquecimento sem causa. A vendedora reaverá a propriedade do imóvel para renegociação. 8. Caracterizada a sucumbência recíproca, os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos proporcionalmente entre as partes.IV. DISPOSITIVO E TESE 9. O recurso é parcialmente provido. "1. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) deve ser aplicada em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), sob a teoria do diálogo das fontes, diante da natureza de ordem pública das normas consumeristas." "2. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, a retenção de valores pela vendedora deve incidir sobre o montante efetivamente pago pelo adquirente, em percentual entre 10% e 25%." "3. A retenção da multa penal compensatória em 20% sobre o total adimplido é razoável e proporcional quando o comprador pagou apenas pequena parte das parcelas, sem configurar enriquecimento sem causa da vendedora que reaverá o imóvel." "4. Constatada a sucumbência recíproca, os ônus sucumbenciais devem ser proporcionalmente redistribuídos entre as partes, conforme o art. 86 do Código de Processo Civil."Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII, art. 170, V; CPC, art. 85, § 2º, art. 86, caput, art. 98, § 3º, art. 487, I; CDC, art. 1º, art. 51, IV, art. 53; Decreto-Lei 4.657/1942, art. 2º, § 2º; Lei n. 4.591/64, art. 67-A; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, art. 32-A, II, § 1º; Lei n. 13.786/2018.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 577; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20.06.2022, DJe de 24.06.2022; TJGO, Apelação Cível 5003138-70.2021.8.09.0051, Rel. Des. WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, julgado em 04.06.2024, DJe de 04.06.2024; TJGO, Apelação Cível 5010201-21.2022.8.09.0146, Rel. Des. RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, julgado em 16.10.2023, DJe de 16.10.2023; TJGO, Apelação Cível 5569782-19.2021.8.09.0024, Rel. Des. ALICE TELES DE OLIVEIRA, 6ª Câmara Cível, julgado em 20.06.2023, DJe de 20.06.2023; TJGO, Apelação Cível 5326207-97.2017.8.09.0051, Rel. Des. MAURICIO PORFIRIO ROSA, 2ª Câmara Cível, julgado em 25.01.2021, DJe de 25.01.2021; TJGO, Apelação Cível 5051547-51.2018.8.09.0029, Rel. Des. DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 15.07.2024, DJe de 15.07.2024. D E C I S Ã O M O N O C R Á T I C A Cuida-se de apelação interposta por 3B Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. contra sentença proferida pela Juíza de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Goiânia – Dra.Vanessa Crhistina Garcia Lemos, nos autos da ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos c/c tutela de urgência ajuizada em seu desfavor por Aleci Araújo Silva Ferreira e Gilmar Rocha Ferreira.A sentença, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, tem os seguintes dizeres (mov. 32): Do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC, para:a) DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes;b) CONDENAR a parte requerida a restituir aos requerentes, em parcela única, os valores pagos, corrigidos monetariamente pelo INPC, a partir da data do desembolso, e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado, deduzida a comissão de corretagem e o valor que poderá ser retido pela promovida a título de cláusula penal de 10% (dez por cento) da quantia comprovadamente paga pelo imóvel, por consequência, declaro nulas as cláusulas que estipulem de modo diverso no contrato.Ante a sucumbência mínima dos autores, condeno o requerido ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Contra sentença foram opostos embargos de declaração, movimentações 36 e 37, ambos rejeitados pela magistrada de origem, movimentação 45.Irresignada, a requerida interpõe apelação na movimentação 52.Inicialmente, tece considerações sobre os requisitos de admissibilidade recursal, destacando a tempestividade e recolhimento do preparo do apelo.Narra brevemente os fatos e alega que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, os autores pleitearam a rescisão desse contrato e devolução das quantias pagas e foi proferida sentença rescindido o pacto e determinando a dedução de 10% dos valores pagos pelos apelados a título de cláusula penal, em descompasso com as disposições contratuais e normas insculpidas na Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato).Assevera que o objeto da presente demanda foi assinado no dia 06 de dezembro de 2020, ou seja, em data posterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, a qual disciplina especificamente a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, tendo incluído o art. 32-A a Lei n. 6.766/1979, para estabelecer regras específicas no que se refere a restituição e retenção dos valores pagos.Sustenta que tanto a legislação aplicável quanto o contrato firmado entre as partes estabelecem expressamente que o percentual de 10% deve incidir sobre o valor atualizado do contrato, o que garante que a cláusula penal e as despesas administrativas sejam deduzidas de forma justa e proporcional, respeitando os limites contratuais e legais vigentes.Aduz que, caso não se entenda pela impossibilidade de cobrança de indenização pré-fixada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, requer, subsidiariamente, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos.Informa que o pedido se faz por analogia do art. 67-A, da Lei n. 4.591/64, também modificada pela Lei n. 13.786/18, no qual fica estabelecido o limite de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo adquirente.Ressalta que o artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, estabelece de forma clara que a devolução dos valores pagos pelo adquirente deve ocorrer em até 12 parcelas.Pontifica que a sentença, ao determinar a devolução dos valores em parcela única, desconsiderou disposição expressa da legislação específica, afastando, sem fundamento adequado, a aplicação do artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, o que enseja um desequilíbrio contratual ao impor ao loteador a onerosidade excessiva que a Lei n. 13.786/2018 buscou evitar. Insurge-se contra o valor arbitrado para os honorários advocatícios no patamar de 20% sobre o valor da causa, porquanto correspondente ao limite máximo previsto no Código de Processo Civil e a causa em questão não é complexa, foi julgada antecipadamente, posto que desnecessária a produção de provas.Ao final, requer o conhecimento e provimento do presente apelo para reformar a sentença e determinar que a retenção se dê no percentual de 10% do valor atualizado do contrato, nos termos do inciso II, do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, e cláusula décima segunda, alínea “b” do contrato ou, subsidiariamente, seja majorado para 25% dos valores pagos, conforme art. 67-A, da Lei n. 4.591/64; de forma parcelada, conforme preceitua o artigo 32-A, inciso II, § 1º, do da Lei n. 6.766/1979, e cláusula décima segunda do pacto e pugna, por fim, para que seja reduzido o percentual dos honorários de sucumbência.Preparo satisfeito (movimentação 52 – arquivos 03 e 04).Devidamente intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões na movimentação 57, refutando as teses do apelo e pugnando pelo seu desprovimento.É o relatório. Passo a decidir monocraticamente. Extrai-se dos autos que as partes firmaram o contrato de compromisso de compra e venda em 06/12/2020, ou seja, após a vigência da Lei do Distrato n. 13.786/2018, razão pela qual a demanda deve ser analisada sob a ótica desta normativa.A mencionada lei prevê, na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, como no caso em tela, penalidades que podem implicar perdimento da totalidade dos valores pagos pelo consumidor. Confira-se: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (…)II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (destacado). Todavia, nota-se que a referida regra conflita com o Código de Defesa do Consumidor que, em seus artigos 51, inciso IV1, e 53, vedam o perdimento da totalidade dos valores pagos pelo consumidor e reputa nulas e abusivas quaisquer disposições contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.Dessa forma, a Lei do Distrato deve ser aplicada, segundo o diálogo das fontes, de forma harmônica com as normas que regem a proteção e defesa do consumidor (que são de ordem pública), as quais desfrutam, ainda, de proteção constitucional, nos termos do artigo 5º, inciso XXXII e artigo 170, inciso V, ambos da Constituição Federal.À luz da teoria do diálogo das fontes, o ordenamento jurídico deve ser interpretado como um todo, ou seja, de forma sistemática e coordenada, com objetivo de aplicar de forma conjunta normas coexistentes no sistema, seja de forma complementar ou de forma subsidiária, sobretudo porque a Lei n. 13.786/2018 não revogou expressamente a Lei n. 8.078/90, não podendo se sobrepor a esta, conforme disposição expressa do artigo 2º, § 2º, do Decreto-Lei 4.657/1942 (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro)2.A propósito: (...) 3. As disposições da Lei 13.786/18 (Lei do Distrato), aplicam-se, tão somente, aos contratos celebrados após a sua vigência, devendo-se observar, contudo, as normas protetivas da legislação consumerista, diante de sua natureza de ordem pública e interesse social (art. 1º, do CDC), nas demandas envolvendo empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas (Súmula 602, do STJ). 4. Em se tratando de relação consumerista, independentemente se a rescisão do contrato decorreu de culpa exclusiva do compromissário comprador ou do vendedor, por exceptio nom adimpleti contractus, os valores pagos devem ser restituídos integralmente, se a causa do rompimento é do vendedor, ou parcialmente, caso o comprador tenha dado causa ao desfazimento. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5003138-70.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, julgado em 04/06/2024, DJe de 04/06/2024). Nessa linha de intelecção, conclui-se que o pedido de rescisão contratual apresentado pelos autores deve prosperar, notadamente porque nenhuma parte pode ser obrigada a permanecer em uma relação contratual que não mais possui interesse.Declarada a rescisão contratual, cumpre ao julgador fazer com que o bem objeto da compra e venda retorne ao patrimônio da vendedora/requerida/apelante e o valor desembolsado pelos adquirentes, por sua vez, lhes seja restituído.Quanto à forma da referida restituição, o Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que, quando a rescisão for causada pelo comprador, a restituição dos valores pagos nos contratos de compra e venda imobiliária deve ocorrer de forma parcial e imediatamente.Confira-se o teor da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) No caso em tela, a culpa pela rescisão contratual é dos promitentes compradores/autores/apelados e a devolução dos valores adimplidos deverá ocorrer de forma parcial.Sobre o percentual de multa por rescisão, o contrato assim expressa (mov. 01, arquivo 8): Cláusula Décima Segunda: Ocorrendo a rescisão/resolução/desfazimento contratual motivada por inadimplemento de parcelas e/ou quaisquer outras obrigações do (a/s) COMPROMISSADOS ADQUIRENTES, caberá ao (a/s) COMPROMISSADOS ALIENANTES restituír(em) o(s) valor(es) da(s) parcela(s) paga(s) por ele(s), atualizada(s) com base no índice contratualmente estabelecido para correção monetária das parcelas do preço do imovel objeto do contrato, e ficará desde já estabelecido, que serão descontados destes valor(es), nos termos da Lei 6.766/79 incluído pela Lei nº 13.786/18, o seguinte item descrito abaixo:[...]b) O montante devido por cláusula penal e despesas administrativas no importe de 10% do valor monetariamente atualizado do contrato." Quanto à matéria, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento que, tratando-se de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, viável a fixação entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga (Tema Repetitivo 577 do Superior Tribunal de Justiça, do qual se originou a Súmula 543), e não sobre o valor do contrato, conforme previsto na avença na CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA (colacionados à mov. 01, arquivo 8).O Tribunal da Cidadania e esta Corte de Justiça emitiram pronunciamentos em situações similares: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. COMPRADOR. DESISTÊNCIA. SINAL. SEGURO. TAXA DE RATEIO. BASE DE CÁLCULO. ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. (…) 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 5. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 6. (…) 7. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022) (destacado). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. I. (…) IV. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. Nos casos em que a resolução da promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa exclusiva do consumidor, a restituição do valor pago deve ser imediata e parcial (Súmula 543 do STJ). V. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES STJ. A retenção de dez por cento (10%) sobre os valores efetivamente pagos afigura-se razoável e compatível com os precedentes do STJ e deste TJGO. Além disso, a promitente vendedora não demonstrou nenhum elemento que indique a hipótese de prejuízo material superior a 10%. Assim, as peculiaridades do caso demonstram que o juízo antecedente agiu com acerto ao reduzir a multa compensatória para 10% do valor pago e, ainda, os eventuais valores devidos pelo comprador, a título de IPTU, durante o período que esteve na posse do bem. VI. […] APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJGO, Apelação Cível 5010201-21.2022.8.09.0146, Rel. Des(a). RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) (destacado). DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO DA MULTA APLICADA. PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO QUANTIA PAGA EM PARCELA ÚNICA. ÍNDICE DE CORREÇÃO. MANUTENÇÃO DO APLICADO NA SENTENÇA. 1. […] 4. Na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, que não mais reúne condições de arcar com as parcelas contratadas, admite-se a retenção, pelo vendedor, a título de multa contratual, de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, para compensar as despesas eventualmente suportadas com a frustração do negócio. No caso, mostra-se razoável a fixação da retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas a serem restituídas, uma vez que permite a indenização devida pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato sem lhe ocasionar o enriquecimento sem causa. 5. […] APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, Apelação Cível 5569782-19.2021.8.09.0024, Rel. Des(a). ALICE TELES DE OLIVEIRA, 6ª Câmara Cível, julgado em 20/06/2023, DJe de 20/06/2023) (destacado). Dentro do percentual fixado pelo Superior Tribunal de Justiça, o percentual previsto para cobrança do direito de retenção pode ser revisado de acordo com as circunstâncias de cada caso.A propósito: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODAS AS EMPRESAS DA CADEIA DE FORNECIMENTO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. PRELIMINARES REJEITADAS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA COMPRADOR. MULTA PENAL COMPENSATÓRIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO - 10%. CRISE. PANDEMIA. RAZOABILIDADE. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. IPTU. TAXA DE FRUIÇÃO. 1. Ao vertente caso, aplicam-se as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista a presença das figuras do consumidor e das fornecedoras de serviços, nos termos dos artigos 2° e 3°, ambos do referido Diploma Legal. 2. As empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico, que agem em parceria na construção e incorporação do empreendimento imobiliário, têm legitimidade para figurar no polo passivo da ação que objetiva a rescisão do contrato, pois respondem solidariamente, na melhor expressão da teoria da aparência e da boa-fé objetiva. 3. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo comprador, a retenção do total das quantias pagas pelo vendedor tem sido admitida entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso. Não se olvida que, em decorrência dos impactos da Pandemia da Covid-19, face o crescente número de desemprego e a redução salarial, aumentou a preocupação dos adquirentes de imóvel quanto à continuidade dos pagamentos das parcelas assumidas. Nesse ínterim, levando-se em conta a situação como consumidora, afigura-se razoável e proporcional a retenção pela construtora do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos, não se distanciando do que vem admitindo o STJ e este Tribunal de Justiça. 4. a 7. Omissis. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA EM PARTE. (TJGO, Apelação Cível 5326207-97.2017.8.09.0051, Rel. Des(a). MAURICIO PORFIRIO ROSA, 2ª Câmara Cível, julgado em 25/01/2021, DJe de 25/01/2021). No caso concreto, hei por bem majorar o percentual fixado na sentença para 20% (vinte por cento) sobre o valor total adimplido como multa penal compensatória pela rescisão do pacto, pois os autores/apelados pagaram apenas 42 parcelas de um total de 228 prestações, o que implica concluir que o referido montante referente ao direito de retenção mostra-se razoável e proporcional à espécie, porquanto permite a indenização devida pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato sem ocasionar enriquecimento sem causa.Frise-se que a vendedora requerida/apelante, inclusive, ficará com a propriedade do imóvel e poderá renegociá-lo com novos compradores.No caso, considerando que foi reconhecido o direito dos autores/recorridos à rescisão contratual, bem como direito à restituição dos valores pagos, ainda que reduzido do percentual de retenção, restando vencidos os apelados também com relação à indenização por danos morais, não se pode definir os ônus sucumbenciais com base no princípio da causalidade.A meu ver fica caracterizada a sucumbência recíproca das partes, razão pela qual provejo o apelo para redistribuir os ônus de sucumbência na proporção de 70% (setenta por cento) a ser suportado pela requerida/apelante e 30% (trinta por cento) a ser arcado pelos autores/apelados, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil.A propósito: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA DE MERCADORIAS. NOTAS FISCAIS. 1. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. Omissis.4. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DEVIDA. Constatada a sucumbência recíproca entre os litigantes e em observância aos princípios da causalidade e da sucumbência, conforme dispõe o art. 86 do CPC, devem ser proporcionalmente redistribuídos os ônus sucumbenciais. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5051547-51.2018.8.09.0029, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 15/07/2024, DJe de 15/07/2024). Com o presente desfecho, hei por bem reformar a sentença também no que concerne aos ônus de sucumbência para redistribuí-los na proporção de 70% (setenta por cento) a ser suportado pela requerida/apelante e 30% (trinta por cento) a ser arcado pela parte autora/apelada, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, mantendo o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa.Ante o exposto, conheço da apelação e dou parcial provimento para majorar a multa penal compensatória/retenção para 20% (vinte por cento) sobre o total adimplindo e redistribuir os ônus sucumbenciais e determinar que a parte requerida/apelante arque com as custas processuais e honorários advocatícios na proporção de 70% (setenta por cento) e os autores/apelados arquem com 30% (trinta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, suspensa a exigibilidade no caso da parte autora em razão do regramento contido no artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.Com o parcial provimento do apelo não há falar em majoração dos honorários advocatícios recursais.É o voto.Goiânia, data da assinatura eletrônica. ÉLCIO VICENTE DA SILVAJuiz Substituto em 2º Grau – Relator /C301Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (…) IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompetíveis com a boa-fé ou a equidade.2Art. 2 Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue. (...)§ 2 A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.

Conteúdo completo bloqueado

Desbloquear

Processo nº 5442710-60.2024.8.09.0051

ID: 336434883

Tribunal: TJGO Órgão: 2ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5442710-60.2024.8.09.0051

Data de Disponibilização: 28/07/2025

Polo Ativo:

ALECI ARAUJO SILVA FERREIRA

Polo Passivo:

DECISÃO MONOCRÁTICA

Advogados:

RODOLFO CHIQUINI DA SILVA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete Desembargador Carlos França Apelação Cível n. 5442710-60.2024.8.09.0051 Comarca de GoiâniaApelante: 3B Empreendimentos Imobiliários Sp… PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete Desembargador Carlos França Apelação Cível n. 5442710-60.2024.8.09.0051 Comarca de GoiâniaApelante: 3B Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda.Apelado: Aleci Araújo Silva Ferreira Relator: Élcio Vicente da Silva - Juiz Substituto em 2º Grau EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. LEI DO DISTRATO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação interposta por empresa do ramo imobiliário contra sentença que, em ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedente o pedido. A sentença declarou rescindido o contrato, condenou a empresa a restituir os valores pagos aos autores em parcela única, com correção monetária e juros de mora, deduzindo a comissão de corretagem e 10% da quantia paga a título de cláusula penal, declarando nulas as cláusulas contratuais em sentido diverso. Condenou, ainda, a empresa ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa. A apelante pugna pela reforma da sentença para que a retenção seja de 10% do valor atualizado do contrato ou, subsidiariamente, de 25% dos valores pagos, de forma parcelada, e para que seja reduzido o percentual dos honorários de sucumbência.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) pode se sobrepor às normas do Código de Defesa do Consumidor em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente; (ii) saber qual o percentual de retenção de valores pagos pela vendedora em caso de rescisão contratual por culpa do comprador; (iii) saber se o percentual de retenção deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre os valores pagos; e (iv) saber como devem ser distribuídos os ônus sucumbenciais em caso de sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, mas esta deve ser aplicada de forma harmônica com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), em observância à teoria do diálogo das fontes. As normas de proteção e defesa do consumidor são de ordem pública e possuem proteção constitucional, não sendo revogadas expressamente pela Lei do Distrato. 4. É viável a rescisão contratual por iniciativa do adquirente, pois nenhuma parte pode ser obrigada a permanecer em uma relação contratual sem interesse. 5. Em caso de rescisão por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma parcial e imediata, conforme entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça. 6. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, em caso de rescisão por culpa do comprador, a retenção deve ser entre 10% e 25% do total da quantia paga, e não sobre o valor do contrato. 7. As circunstâncias do caso permitem a majoração do percentual de retenção para 20% sobre o valor total adimplido, pois os autores pagaram apenas 42 de 228 parcelas, o que se mostra razoável e proporcional para compensar as despesas da vendedora sem ocasionar enriquecimento sem causa. A vendedora reaverá a propriedade do imóvel para renegociação. 8. Caracterizada a sucumbência recíproca, os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos proporcionalmente entre as partes.IV. DISPOSITIVO E TESE 9. O recurso é parcialmente provido. "1. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) deve ser aplicada em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), sob a teoria do diálogo das fontes, diante da natureza de ordem pública das normas consumeristas." "2. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, a retenção de valores pela vendedora deve incidir sobre o montante efetivamente pago pelo adquirente, em percentual entre 10% e 25%." "3. A retenção da multa penal compensatória em 20% sobre o total adimplido é razoável e proporcional quando o comprador pagou apenas pequena parte das parcelas, sem configurar enriquecimento sem causa da vendedora que reaverá o imóvel." "4. Constatada a sucumbência recíproca, os ônus sucumbenciais devem ser proporcionalmente redistribuídos entre as partes, conforme o art. 86 do Código de Processo Civil."Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII, art. 170, V; CPC, art. 85, § 2º, art. 86, caput, art. 98, § 3º, art. 487, I; CDC, art. 1º, art. 51, IV, art. 53; Decreto-Lei 4.657/1942, art. 2º, § 2º; Lei n. 4.591/64, art. 67-A; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, art. 32-A, II, § 1º; Lei n. 13.786/2018.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 577; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20.06.2022, DJe de 24.06.2022; TJGO, Apelação Cível 5003138-70.2021.8.09.0051, Rel. Des. WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, julgado em 04.06.2024, DJe de 04.06.2024; TJGO, Apelação Cível 5010201-21.2022.8.09.0146, Rel. Des. RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, julgado em 16.10.2023, DJe de 16.10.2023; TJGO, Apelação Cível 5569782-19.2021.8.09.0024, Rel. Des. ALICE TELES DE OLIVEIRA, 6ª Câmara Cível, julgado em 20.06.2023, DJe de 20.06.2023; TJGO, Apelação Cível 5326207-97.2017.8.09.0051, Rel. Des. MAURICIO PORFIRIO ROSA, 2ª Câmara Cível, julgado em 25.01.2021, DJe de 25.01.2021; TJGO, Apelação Cível 5051547-51.2018.8.09.0029, Rel. Des. DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 15.07.2024, DJe de 15.07.2024. D E C I S Ã O M O N O C R Á T I C A Cuida-se de apelação interposta por 3B Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. contra sentença proferida pela Juíza de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Goiânia – Dra.Vanessa Crhistina Garcia Lemos, nos autos da ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos c/c tutela de urgência ajuizada em seu desfavor por Aleci Araújo Silva Ferreira e Gilmar Rocha Ferreira.A sentença, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, tem os seguintes dizeres (mov. 32): Do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC, para:a) DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes;b) CONDENAR a parte requerida a restituir aos requerentes, em parcela única, os valores pagos, corrigidos monetariamente pelo INPC, a partir da data do desembolso, e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado, deduzida a comissão de corretagem e o valor que poderá ser retido pela promovida a título de cláusula penal de 10% (dez por cento) da quantia comprovadamente paga pelo imóvel, por consequência, declaro nulas as cláusulas que estipulem de modo diverso no contrato.Ante a sucumbência mínima dos autores, condeno o requerido ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Contra sentença foram opostos embargos de declaração, movimentações 36 e 37, ambos rejeitados pela magistrada de origem, movimentação 45.Irresignada, a requerida interpõe apelação na movimentação 52.Inicialmente, tece considerações sobre os requisitos de admissibilidade recursal, destacando a tempestividade e recolhimento do preparo do apelo.Narra brevemente os fatos e alega que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, os autores pleitearam a rescisão desse contrato e devolução das quantias pagas e foi proferida sentença rescindido o pacto e determinando a dedução de 10% dos valores pagos pelos apelados a título de cláusula penal, em descompasso com as disposições contratuais e normas insculpidas na Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato).Assevera que o objeto da presente demanda foi assinado no dia 06 de dezembro de 2020, ou seja, em data posterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, a qual disciplina especificamente a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, tendo incluído o art. 32-A a Lei n. 6.766/1979, para estabelecer regras específicas no que se refere a restituição e retenção dos valores pagos.Sustenta que tanto a legislação aplicável quanto o contrato firmado entre as partes estabelecem expressamente que o percentual de 10% deve incidir sobre o valor atualizado do contrato, o que garante que a cláusula penal e as despesas administrativas sejam deduzidas de forma justa e proporcional, respeitando os limites contratuais e legais vigentes.Aduz que, caso não se entenda pela impossibilidade de cobrança de indenização pré-fixada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, requer, subsidiariamente, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos.Informa que o pedido se faz por analogia do art. 67-A, da Lei n. 4.591/64, também modificada pela Lei n. 13.786/18, no qual fica estabelecido o limite de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo adquirente.Ressalta que o artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, estabelece de forma clara que a devolução dos valores pagos pelo adquirente deve ocorrer em até 12 parcelas.Pontifica que a sentença, ao determinar a devolução dos valores em parcela única, desconsiderou disposição expressa da legislação específica, afastando, sem fundamento adequado, a aplicação do artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, o que enseja um desequilíbrio contratual ao impor ao loteador a onerosidade excessiva que a Lei n. 13.786/2018 buscou evitar. Insurge-se contra o valor arbitrado para os honorários advocatícios no patamar de 20% sobre o valor da causa, porquanto correspondente ao limite máximo previsto no Código de Processo Civil e a causa em questão não é complexa, foi julgada antecipadamente, posto que desnecessária a produção de provas.Ao final, requer o conhecimento e provimento do presente apelo para reformar a sentença e determinar que a retenção se dê no percentual de 10% do valor atualizado do contrato, nos termos do inciso II, do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, e cláusula décima segunda, alínea “b” do contrato ou, subsidiariamente, seja majorado para 25% dos valores pagos, conforme art. 67-A, da Lei n. 4.591/64; de forma parcelada, conforme preceitua o artigo 32-A, inciso II, § 1º, do da Lei n. 6.766/1979, e cláusula décima segunda do pacto e pugna, por fim, para que seja reduzido o percentual dos honorários de sucumbência.Preparo satisfeito (movimentação 52 – arquivos 03 e 04).Devidamente intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões na movimentação 57, refutando as teses do apelo e pugnando pelo seu desprovimento.É o relatório. Passo a decidir monocraticamente. Extrai-se dos autos que as partes firmaram o contrato de compromisso de compra e venda em 06/12/2020, ou seja, após a vigência da Lei do Distrato n. 13.786/2018, razão pela qual a demanda deve ser analisada sob a ótica desta normativa.A mencionada lei prevê, na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, como no caso em tela, penalidades que podem implicar perdimento da totalidade dos valores pagos pelo consumidor. Confira-se: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (…)II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (destacado). Todavia, nota-se que a referida regra conflita com o Código de Defesa do Consumidor que, em seus artigos 51, inciso IV1, e 53, vedam o perdimento da totalidade dos valores pagos pelo consumidor e reputa nulas e abusivas quaisquer disposições contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.Dessa forma, a Lei do Distrato deve ser aplicada, segundo o diálogo das fontes, de forma harmônica com as normas que regem a proteção e defesa do consumidor (que são de ordem pública), as quais desfrutam, ainda, de proteção constitucional, nos termos do artigo 5º, inciso XXXII e artigo 170, inciso V, ambos da Constituição Federal.À luz da teoria do diálogo das fontes, o ordenamento jurídico deve ser interpretado como um todo, ou seja, de forma sistemática e coordenada, com objetivo de aplicar de forma conjunta normas coexistentes no sistema, seja de forma complementar ou de forma subsidiária, sobretudo porque a Lei n. 13.786/2018 não revogou expressamente a Lei n. 8.078/90, não podendo se sobrepor a esta, conforme disposição expressa do artigo 2º, § 2º, do Decreto-Lei 4.657/1942 (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro)2.A propósito: (...) 3. As disposições da Lei 13.786/18 (Lei do Distrato), aplicam-se, tão somente, aos contratos celebrados após a sua vigência, devendo-se observar, contudo, as normas protetivas da legislação consumerista, diante de sua natureza de ordem pública e interesse social (art. 1º, do CDC), nas demandas envolvendo empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas (Súmula 602, do STJ). 4. Em se tratando de relação consumerista, independentemente se a rescisão do contrato decorreu de culpa exclusiva do compromissário comprador ou do vendedor, por exceptio nom adimpleti contractus, os valores pagos devem ser restituídos integralmente, se a causa do rompimento é do vendedor, ou parcialmente, caso o comprador tenha dado causa ao desfazimento. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5003138-70.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, julgado em 04/06/2024, DJe de 04/06/2024). Nessa linha de intelecção, conclui-se que o pedido de rescisão contratual apresentado pelos autores deve prosperar, notadamente porque nenhuma parte pode ser obrigada a permanecer em uma relação contratual que não mais possui interesse.Declarada a rescisão contratual, cumpre ao julgador fazer com que o bem objeto da compra e venda retorne ao patrimônio da vendedora/requerida/apelante e o valor desembolsado pelos adquirentes, por sua vez, lhes seja restituído.Quanto à forma da referida restituição, o Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que, quando a rescisão for causada pelo comprador, a restituição dos valores pagos nos contratos de compra e venda imobiliária deve ocorrer de forma parcial e imediatamente.Confira-se o teor da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) No caso em tela, a culpa pela rescisão contratual é dos promitentes compradores/autores/apelados e a devolução dos valores adimplidos deverá ocorrer de forma parcial.Sobre o percentual de multa por rescisão, o contrato assim expressa (mov. 01, arquivo 8): Cláusula Décima Segunda: Ocorrendo a rescisão/resolução/desfazimento contratual motivada por inadimplemento de parcelas e/ou quaisquer outras obrigações do (a/s) COMPROMISSADOS ADQUIRENTES, caberá ao (a/s) COMPROMISSADOS ALIENANTES restituír(em) o(s) valor(es) da(s) parcela(s) paga(s) por ele(s), atualizada(s) com base no índice contratualmente estabelecido para correção monetária das parcelas do preço do imovel objeto do contrato, e ficará desde já estabelecido, que serão descontados destes valor(es), nos termos da Lei 6.766/79 incluído pela Lei nº 13.786/18, o seguinte item descrito abaixo:[...]b) O montante devido por cláusula penal e despesas administrativas no importe de 10% do valor monetariamente atualizado do contrato." Quanto à matéria, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento que, tratando-se de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, viável a fixação entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga (Tema Repetitivo 577 do Superior Tribunal de Justiça, do qual se originou a Súmula 543), e não sobre o valor do contrato, conforme previsto na avença na CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA (colacionados à mov. 01, arquivo 8).O Tribunal da Cidadania e esta Corte de Justiça emitiram pronunciamentos em situações similares: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. COMPRADOR. DESISTÊNCIA. SINAL. SEGURO. TAXA DE RATEIO. BASE DE CÁLCULO. ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. (…) 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 5. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 6. (…) 7. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022) (destacado). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. I. (…) IV. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. Nos casos em que a resolução da promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa exclusiva do consumidor, a restituição do valor pago deve ser imediata e parcial (Súmula 543 do STJ). V. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES STJ. A retenção de dez por cento (10%) sobre os valores efetivamente pagos afigura-se razoável e compatível com os precedentes do STJ e deste TJGO. Além disso, a promitente vendedora não demonstrou nenhum elemento que indique a hipótese de prejuízo material superior a 10%. Assim, as peculiaridades do caso demonstram que o juízo antecedente agiu com acerto ao reduzir a multa compensatória para 10% do valor pago e, ainda, os eventuais valores devidos pelo comprador, a título de IPTU, durante o período que esteve na posse do bem. VI. […] APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJGO, Apelação Cível 5010201-21.2022.8.09.0146, Rel. Des(a). RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) (destacado). DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO DA MULTA APLICADA. PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO QUANTIA PAGA EM PARCELA ÚNICA. ÍNDICE DE CORREÇÃO. MANUTENÇÃO DO APLICADO NA SENTENÇA. 1. […] 4. Na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, que não mais reúne condições de arcar com as parcelas contratadas, admite-se a retenção, pelo vendedor, a título de multa contratual, de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, para compensar as despesas eventualmente suportadas com a frustração do negócio. No caso, mostra-se razoável a fixação da retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas a serem restituídas, uma vez que permite a indenização devida pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato sem lhe ocasionar o enriquecimento sem causa. 5. […] APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, Apelação Cível 5569782-19.2021.8.09.0024, Rel. Des(a). ALICE TELES DE OLIVEIRA, 6ª Câmara Cível, julgado em 20/06/2023, DJe de 20/06/2023) (destacado). Dentro do percentual fixado pelo Superior Tribunal de Justiça, o percentual previsto para cobrança do direito de retenção pode ser revisado de acordo com as circunstâncias de cada caso.A propósito: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODAS AS EMPRESAS DA CADEIA DE FORNECIMENTO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. PRELIMINARES REJEITADAS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA COMPRADOR. MULTA PENAL COMPENSATÓRIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO - 10%. CRISE. PANDEMIA. RAZOABILIDADE. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. IPTU. TAXA DE FRUIÇÃO. 1. Ao vertente caso, aplicam-se as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista a presença das figuras do consumidor e das fornecedoras de serviços, nos termos dos artigos 2° e 3°, ambos do referido Diploma Legal. 2. As empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico, que agem em parceria na construção e incorporação do empreendimento imobiliário, têm legitimidade para figurar no polo passivo da ação que objetiva a rescisão do contrato, pois respondem solidariamente, na melhor expressão da teoria da aparência e da boa-fé objetiva. 3. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo comprador, a retenção do total das quantias pagas pelo vendedor tem sido admitida entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso. Não se olvida que, em decorrência dos impactos da Pandemia da Covid-19, face o crescente número de desemprego e a redução salarial, aumentou a preocupação dos adquirentes de imóvel quanto à continuidade dos pagamentos das parcelas assumidas. Nesse ínterim, levando-se em conta a situação como consumidora, afigura-se razoável e proporcional a retenção pela construtora do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos, não se distanciando do que vem admitindo o STJ e este Tribunal de Justiça. 4. a 7. Omissis. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA EM PARTE. (TJGO, Apelação Cível 5326207-97.2017.8.09.0051, Rel. Des(a). MAURICIO PORFIRIO ROSA, 2ª Câmara Cível, julgado em 25/01/2021, DJe de 25/01/2021). No caso concreto, hei por bem majorar o percentual fixado na sentença para 20% (vinte por cento) sobre o valor total adimplido como multa penal compensatória pela rescisão do pacto, pois os autores/apelados pagaram apenas 42 parcelas de um total de 228 prestações, o que implica concluir que o referido montante referente ao direito de retenção mostra-se razoável e proporcional à espécie, porquanto permite a indenização devida pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato sem ocasionar enriquecimento sem causa.Frise-se que a vendedora requerida/apelante, inclusive, ficará com a propriedade do imóvel e poderá renegociá-lo com novos compradores.No caso, considerando que foi reconhecido o direito dos autores/recorridos à rescisão contratual, bem como direito à restituição dos valores pagos, ainda que reduzido do percentual de retenção, restando vencidos os apelados também com relação à indenização por danos morais, não se pode definir os ônus sucumbenciais com base no princípio da causalidade.A meu ver fica caracterizada a sucumbência recíproca das partes, razão pela qual provejo o apelo para redistribuir os ônus de sucumbência na proporção de 70% (setenta por cento) a ser suportado pela requerida/apelante e 30% (trinta por cento) a ser arcado pelos autores/apelados, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil.A propósito: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA DE MERCADORIAS. NOTAS FISCAIS. 1. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. Omissis.4. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DEVIDA. Constatada a sucumbência recíproca entre os litigantes e em observância aos princípios da causalidade e da sucumbência, conforme dispõe o art. 86 do CPC, devem ser proporcionalmente redistribuídos os ônus sucumbenciais. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5051547-51.2018.8.09.0029, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 15/07/2024, DJe de 15/07/2024). Com o presente desfecho, hei por bem reformar a sentença também no que concerne aos ônus de sucumbência para redistribuí-los na proporção de 70% (setenta por cento) a ser suportado pela requerida/apelante e 30% (trinta por cento) a ser arcado pela parte autora/apelada, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, mantendo o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa.Ante o exposto, conheço da apelação e dou parcial provimento para majorar a multa penal compensatória/retenção para 20% (vinte por cento) sobre o total adimplindo e redistribuir os ônus sucumbenciais e determinar que a parte requerida/apelante arque com as custas processuais e honorários advocatícios na proporção de 70% (setenta por cento) e os autores/apelados arquem com 30% (trinta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, suspensa a exigibilidade no caso da parte autora em razão do regramento contido no artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.Com o parcial provimento do apelo não há falar em majoração dos honorários advocatícios recursais.É o voto.Goiânia, data da assinatura eletrônica. ÉLCIO VICENTE DA SILVAJuiz Substituto em 2º Grau – Relator /C301Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (…) IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompetíveis com a boa-fé ou a equidade.2Art. 2 Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue. (...)§ 2 A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.

Conteúdo completo bloqueado

Desbloquear

Processo nº 5442710-60.2024.8.09.0051

ID: 336434886

Tribunal: TJGO Órgão: 2ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5442710-60.2024.8.09.0051

Data de Disponibilização: 28/07/2025

Polo Ativo:

GILMAR ROCHA FERREIRA

Polo Passivo:

DECISÃO MONOCRÁTICA

Advogados:

RODOLFO CHIQUINI DA SILVA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete Desembargador Carlos França Apelação Cível n. 5442710-60.2024.8.09.0051 Comarca de GoiâniaApelante: 3B Empreendimentos Imobiliários Sp… PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete Desembargador Carlos França Apelação Cível n. 5442710-60.2024.8.09.0051 Comarca de GoiâniaApelante: 3B Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda.Apelado: Aleci Araújo Silva Ferreira Relator: Élcio Vicente da Silva - Juiz Substituto em 2º Grau EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. LEI DO DISTRATO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação interposta por empresa do ramo imobiliário contra sentença que, em ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedente o pedido. A sentença declarou rescindido o contrato, condenou a empresa a restituir os valores pagos aos autores em parcela única, com correção monetária e juros de mora, deduzindo a comissão de corretagem e 10% da quantia paga a título de cláusula penal, declarando nulas as cláusulas contratuais em sentido diverso. Condenou, ainda, a empresa ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa. A apelante pugna pela reforma da sentença para que a retenção seja de 10% do valor atualizado do contrato ou, subsidiariamente, de 25% dos valores pagos, de forma parcelada, e para que seja reduzido o percentual dos honorários de sucumbência.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) pode se sobrepor às normas do Código de Defesa do Consumidor em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente; (ii) saber qual o percentual de retenção de valores pagos pela vendedora em caso de rescisão contratual por culpa do comprador; (iii) saber se o percentual de retenção deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre os valores pagos; e (iv) saber como devem ser distribuídos os ônus sucumbenciais em caso de sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, mas esta deve ser aplicada de forma harmônica com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), em observância à teoria do diálogo das fontes. As normas de proteção e defesa do consumidor são de ordem pública e possuem proteção constitucional, não sendo revogadas expressamente pela Lei do Distrato. 4. É viável a rescisão contratual por iniciativa do adquirente, pois nenhuma parte pode ser obrigada a permanecer em uma relação contratual sem interesse. 5. Em caso de rescisão por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma parcial e imediata, conforme entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça. 6. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, em caso de rescisão por culpa do comprador, a retenção deve ser entre 10% e 25% do total da quantia paga, e não sobre o valor do contrato. 7. As circunstâncias do caso permitem a majoração do percentual de retenção para 20% sobre o valor total adimplido, pois os autores pagaram apenas 42 de 228 parcelas, o que se mostra razoável e proporcional para compensar as despesas da vendedora sem ocasionar enriquecimento sem causa. A vendedora reaverá a propriedade do imóvel para renegociação. 8. Caracterizada a sucumbência recíproca, os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos proporcionalmente entre as partes.IV. DISPOSITIVO E TESE 9. O recurso é parcialmente provido. "1. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) deve ser aplicada em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), sob a teoria do diálogo das fontes, diante da natureza de ordem pública das normas consumeristas." "2. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, a retenção de valores pela vendedora deve incidir sobre o montante efetivamente pago pelo adquirente, em percentual entre 10% e 25%." "3. A retenção da multa penal compensatória em 20% sobre o total adimplido é razoável e proporcional quando o comprador pagou apenas pequena parte das parcelas, sem configurar enriquecimento sem causa da vendedora que reaverá o imóvel." "4. Constatada a sucumbência recíproca, os ônus sucumbenciais devem ser proporcionalmente redistribuídos entre as partes, conforme o art. 86 do Código de Processo Civil."Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII, art. 170, V; CPC, art. 85, § 2º, art. 86, caput, art. 98, § 3º, art. 487, I; CDC, art. 1º, art. 51, IV, art. 53; Decreto-Lei 4.657/1942, art. 2º, § 2º; Lei n. 4.591/64, art. 67-A; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, art. 32-A, II, § 1º; Lei n. 13.786/2018.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 577; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20.06.2022, DJe de 24.06.2022; TJGO, Apelação Cível 5003138-70.2021.8.09.0051, Rel. Des. WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, julgado em 04.06.2024, DJe de 04.06.2024; TJGO, Apelação Cível 5010201-21.2022.8.09.0146, Rel. Des. RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, julgado em 16.10.2023, DJe de 16.10.2023; TJGO, Apelação Cível 5569782-19.2021.8.09.0024, Rel. Des. ALICE TELES DE OLIVEIRA, 6ª Câmara Cível, julgado em 20.06.2023, DJe de 20.06.2023; TJGO, Apelação Cível 5326207-97.2017.8.09.0051, Rel. Des. MAURICIO PORFIRIO ROSA, 2ª Câmara Cível, julgado em 25.01.2021, DJe de 25.01.2021; TJGO, Apelação Cível 5051547-51.2018.8.09.0029, Rel. Des. DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 15.07.2024, DJe de 15.07.2024. D E C I S Ã O M O N O C R Á T I C A Cuida-se de apelação interposta por 3B Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. contra sentença proferida pela Juíza de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Goiânia – Dra.Vanessa Crhistina Garcia Lemos, nos autos da ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos c/c tutela de urgência ajuizada em seu desfavor por Aleci Araújo Silva Ferreira e Gilmar Rocha Ferreira.A sentença, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, tem os seguintes dizeres (mov. 32): Do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC, para:a) DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes;b) CONDENAR a parte requerida a restituir aos requerentes, em parcela única, os valores pagos, corrigidos monetariamente pelo INPC, a partir da data do desembolso, e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado, deduzida a comissão de corretagem e o valor que poderá ser retido pela promovida a título de cláusula penal de 10% (dez por cento) da quantia comprovadamente paga pelo imóvel, por consequência, declaro nulas as cláusulas que estipulem de modo diverso no contrato.Ante a sucumbência mínima dos autores, condeno o requerido ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Contra sentença foram opostos embargos de declaração, movimentações 36 e 37, ambos rejeitados pela magistrada de origem, movimentação 45.Irresignada, a requerida interpõe apelação na movimentação 52.Inicialmente, tece considerações sobre os requisitos de admissibilidade recursal, destacando a tempestividade e recolhimento do preparo do apelo.Narra brevemente os fatos e alega que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, os autores pleitearam a rescisão desse contrato e devolução das quantias pagas e foi proferida sentença rescindido o pacto e determinando a dedução de 10% dos valores pagos pelos apelados a título de cláusula penal, em descompasso com as disposições contratuais e normas insculpidas na Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato).Assevera que o objeto da presente demanda foi assinado no dia 06 de dezembro de 2020, ou seja, em data posterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, a qual disciplina especificamente a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, tendo incluído o art. 32-A a Lei n. 6.766/1979, para estabelecer regras específicas no que se refere a restituição e retenção dos valores pagos.Sustenta que tanto a legislação aplicável quanto o contrato firmado entre as partes estabelecem expressamente que o percentual de 10% deve incidir sobre o valor atualizado do contrato, o que garante que a cláusula penal e as despesas administrativas sejam deduzidas de forma justa e proporcional, respeitando os limites contratuais e legais vigentes.Aduz que, caso não se entenda pela impossibilidade de cobrança de indenização pré-fixada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, requer, subsidiariamente, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos.Informa que o pedido se faz por analogia do art. 67-A, da Lei n. 4.591/64, também modificada pela Lei n. 13.786/18, no qual fica estabelecido o limite de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo adquirente.Ressalta que o artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, estabelece de forma clara que a devolução dos valores pagos pelo adquirente deve ocorrer em até 12 parcelas.Pontifica que a sentença, ao determinar a devolução dos valores em parcela única, desconsiderou disposição expressa da legislação específica, afastando, sem fundamento adequado, a aplicação do artigo 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, o que enseja um desequilíbrio contratual ao impor ao loteador a onerosidade excessiva que a Lei n. 13.786/2018 buscou evitar. Insurge-se contra o valor arbitrado para os honorários advocatícios no patamar de 20% sobre o valor da causa, porquanto correspondente ao limite máximo previsto no Código de Processo Civil e a causa em questão não é complexa, foi julgada antecipadamente, posto que desnecessária a produção de provas.Ao final, requer o conhecimento e provimento do presente apelo para reformar a sentença e determinar que a retenção se dê no percentual de 10% do valor atualizado do contrato, nos termos do inciso II, do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, e cláusula décima segunda, alínea “b” do contrato ou, subsidiariamente, seja majorado para 25% dos valores pagos, conforme art. 67-A, da Lei n. 4.591/64; de forma parcelada, conforme preceitua o artigo 32-A, inciso II, § 1º, do da Lei n. 6.766/1979, e cláusula décima segunda do pacto e pugna, por fim, para que seja reduzido o percentual dos honorários de sucumbência.Preparo satisfeito (movimentação 52 – arquivos 03 e 04).Devidamente intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões na movimentação 57, refutando as teses do apelo e pugnando pelo seu desprovimento.É o relatório. Passo a decidir monocraticamente. Extrai-se dos autos que as partes firmaram o contrato de compromisso de compra e venda em 06/12/2020, ou seja, após a vigência da Lei do Distrato n. 13.786/2018, razão pela qual a demanda deve ser analisada sob a ótica desta normativa.A mencionada lei prevê, na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, como no caso em tela, penalidades que podem implicar perdimento da totalidade dos valores pagos pelo consumidor. Confira-se: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (…)II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (destacado). Todavia, nota-se que a referida regra conflita com o Código de Defesa do Consumidor que, em seus artigos 51, inciso IV1, e 53, vedam o perdimento da totalidade dos valores pagos pelo consumidor e reputa nulas e abusivas quaisquer disposições contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.Dessa forma, a Lei do Distrato deve ser aplicada, segundo o diálogo das fontes, de forma harmônica com as normas que regem a proteção e defesa do consumidor (que são de ordem pública), as quais desfrutam, ainda, de proteção constitucional, nos termos do artigo 5º, inciso XXXII e artigo 170, inciso V, ambos da Constituição Federal.À luz da teoria do diálogo das fontes, o ordenamento jurídico deve ser interpretado como um todo, ou seja, de forma sistemática e coordenada, com objetivo de aplicar de forma conjunta normas coexistentes no sistema, seja de forma complementar ou de forma subsidiária, sobretudo porque a Lei n. 13.786/2018 não revogou expressamente a Lei n. 8.078/90, não podendo se sobrepor a esta, conforme disposição expressa do artigo 2º, § 2º, do Decreto-Lei 4.657/1942 (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro)2.A propósito: (...) 3. As disposições da Lei 13.786/18 (Lei do Distrato), aplicam-se, tão somente, aos contratos celebrados após a sua vigência, devendo-se observar, contudo, as normas protetivas da legislação consumerista, diante de sua natureza de ordem pública e interesse social (art. 1º, do CDC), nas demandas envolvendo empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas (Súmula 602, do STJ). 4. Em se tratando de relação consumerista, independentemente se a rescisão do contrato decorreu de culpa exclusiva do compromissário comprador ou do vendedor, por exceptio nom adimpleti contractus, os valores pagos devem ser restituídos integralmente, se a causa do rompimento é do vendedor, ou parcialmente, caso o comprador tenha dado causa ao desfazimento. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5003138-70.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, julgado em 04/06/2024, DJe de 04/06/2024). Nessa linha de intelecção, conclui-se que o pedido de rescisão contratual apresentado pelos autores deve prosperar, notadamente porque nenhuma parte pode ser obrigada a permanecer em uma relação contratual que não mais possui interesse.Declarada a rescisão contratual, cumpre ao julgador fazer com que o bem objeto da compra e venda retorne ao patrimônio da vendedora/requerida/apelante e o valor desembolsado pelos adquirentes, por sua vez, lhes seja restituído.Quanto à forma da referida restituição, o Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que, quando a rescisão for causada pelo comprador, a restituição dos valores pagos nos contratos de compra e venda imobiliária deve ocorrer de forma parcial e imediatamente.Confira-se o teor da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) No caso em tela, a culpa pela rescisão contratual é dos promitentes compradores/autores/apelados e a devolução dos valores adimplidos deverá ocorrer de forma parcial.Sobre o percentual de multa por rescisão, o contrato assim expressa (mov. 01, arquivo 8): Cláusula Décima Segunda: Ocorrendo a rescisão/resolução/desfazimento contratual motivada por inadimplemento de parcelas e/ou quaisquer outras obrigações do (a/s) COMPROMISSADOS ADQUIRENTES, caberá ao (a/s) COMPROMISSADOS ALIENANTES restituír(em) o(s) valor(es) da(s) parcela(s) paga(s) por ele(s), atualizada(s) com base no índice contratualmente estabelecido para correção monetária das parcelas do preço do imovel objeto do contrato, e ficará desde já estabelecido, que serão descontados destes valor(es), nos termos da Lei 6.766/79 incluído pela Lei nº 13.786/18, o seguinte item descrito abaixo:[...]b) O montante devido por cláusula penal e despesas administrativas no importe de 10% do valor monetariamente atualizado do contrato." Quanto à matéria, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento que, tratando-se de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, viável a fixação entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga (Tema Repetitivo 577 do Superior Tribunal de Justiça, do qual se originou a Súmula 543), e não sobre o valor do contrato, conforme previsto na avença na CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA (colacionados à mov. 01, arquivo 8).O Tribunal da Cidadania e esta Corte de Justiça emitiram pronunciamentos em situações similares: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. COMPRADOR. DESISTÊNCIA. SINAL. SEGURO. TAXA DE RATEIO. BASE DE CÁLCULO. ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. (…) 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 5. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 6. (…) 7. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022) (destacado). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. I. (…) IV. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. Nos casos em que a resolução da promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa exclusiva do consumidor, a restituição do valor pago deve ser imediata e parcial (Súmula 543 do STJ). V. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES STJ. A retenção de dez por cento (10%) sobre os valores efetivamente pagos afigura-se razoável e compatível com os precedentes do STJ e deste TJGO. Além disso, a promitente vendedora não demonstrou nenhum elemento que indique a hipótese de prejuízo material superior a 10%. Assim, as peculiaridades do caso demonstram que o juízo antecedente agiu com acerto ao reduzir a multa compensatória para 10% do valor pago e, ainda, os eventuais valores devidos pelo comprador, a título de IPTU, durante o período que esteve na posse do bem. VI. […] APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJGO, Apelação Cível 5010201-21.2022.8.09.0146, Rel. Des(a). RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) (destacado). DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO DA MULTA APLICADA. PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO QUANTIA PAGA EM PARCELA ÚNICA. ÍNDICE DE CORREÇÃO. MANUTENÇÃO DO APLICADO NA SENTENÇA. 1. […] 4. Na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, que não mais reúne condições de arcar com as parcelas contratadas, admite-se a retenção, pelo vendedor, a título de multa contratual, de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, para compensar as despesas eventualmente suportadas com a frustração do negócio. No caso, mostra-se razoável a fixação da retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas a serem restituídas, uma vez que permite a indenização devida pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato sem lhe ocasionar o enriquecimento sem causa. 5. […] APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, Apelação Cível 5569782-19.2021.8.09.0024, Rel. Des(a). ALICE TELES DE OLIVEIRA, 6ª Câmara Cível, julgado em 20/06/2023, DJe de 20/06/2023) (destacado). Dentro do percentual fixado pelo Superior Tribunal de Justiça, o percentual previsto para cobrança do direito de retenção pode ser revisado de acordo com as circunstâncias de cada caso.A propósito: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODAS AS EMPRESAS DA CADEIA DE FORNECIMENTO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. PRELIMINARES REJEITADAS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA COMPRADOR. MULTA PENAL COMPENSATÓRIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO - 10%. CRISE. PANDEMIA. RAZOABILIDADE. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. IPTU. TAXA DE FRUIÇÃO. 1. Ao vertente caso, aplicam-se as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista a presença das figuras do consumidor e das fornecedoras de serviços, nos termos dos artigos 2° e 3°, ambos do referido Diploma Legal. 2. As empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico, que agem em parceria na construção e incorporação do empreendimento imobiliário, têm legitimidade para figurar no polo passivo da ação que objetiva a rescisão do contrato, pois respondem solidariamente, na melhor expressão da teoria da aparência e da boa-fé objetiva. 3. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo comprador, a retenção do total das quantias pagas pelo vendedor tem sido admitida entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso. Não se olvida que, em decorrência dos impactos da Pandemia da Covid-19, face o crescente número de desemprego e a redução salarial, aumentou a preocupação dos adquirentes de imóvel quanto à continuidade dos pagamentos das parcelas assumidas. Nesse ínterim, levando-se em conta a situação como consumidora, afigura-se razoável e proporcional a retenção pela construtora do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos, não se distanciando do que vem admitindo o STJ e este Tribunal de Justiça. 4. a 7. Omissis. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA EM PARTE. (TJGO, Apelação Cível 5326207-97.2017.8.09.0051, Rel. Des(a). MAURICIO PORFIRIO ROSA, 2ª Câmara Cível, julgado em 25/01/2021, DJe de 25/01/2021). No caso concreto, hei por bem majorar o percentual fixado na sentença para 20% (vinte por cento) sobre o valor total adimplido como multa penal compensatória pela rescisão do pacto, pois os autores/apelados pagaram apenas 42 parcelas de um total de 228 prestações, o que implica concluir que o referido montante referente ao direito de retenção mostra-se razoável e proporcional à espécie, porquanto permite a indenização devida pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato sem ocasionar enriquecimento sem causa.Frise-se que a vendedora requerida/apelante, inclusive, ficará com a propriedade do imóvel e poderá renegociá-lo com novos compradores.No caso, considerando que foi reconhecido o direito dos autores/recorridos à rescisão contratual, bem como direito à restituição dos valores pagos, ainda que reduzido do percentual de retenção, restando vencidos os apelados também com relação à indenização por danos morais, não se pode definir os ônus sucumbenciais com base no princípio da causalidade.A meu ver fica caracterizada a sucumbência recíproca das partes, razão pela qual provejo o apelo para redistribuir os ônus de sucumbência na proporção de 70% (setenta por cento) a ser suportado pela requerida/apelante e 30% (trinta por cento) a ser arcado pelos autores/apelados, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil.A propósito: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA DE MERCADORIAS. NOTAS FISCAIS. 1. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. Omissis.4. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DEVIDA. Constatada a sucumbência recíproca entre os litigantes e em observância aos princípios da causalidade e da sucumbência, conforme dispõe o art. 86 do CPC, devem ser proporcionalmente redistribuídos os ônus sucumbenciais. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5051547-51.2018.8.09.0029, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 15/07/2024, DJe de 15/07/2024). Com o presente desfecho, hei por bem reformar a sentença também no que concerne aos ônus de sucumbência para redistribuí-los na proporção de 70% (setenta por cento) a ser suportado pela requerida/apelante e 30% (trinta por cento) a ser arcado pela parte autora/apelada, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, mantendo o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa.Ante o exposto, conheço da apelação e dou parcial provimento para majorar a multa penal compensatória/retenção para 20% (vinte por cento) sobre o total adimplindo e redistribuir os ônus sucumbenciais e determinar que a parte requerida/apelante arque com as custas processuais e honorários advocatícios na proporção de 70% (setenta por cento) e os autores/apelados arquem com 30% (trinta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, suspensa a exigibilidade no caso da parte autora em razão do regramento contido no artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.Com o parcial provimento do apelo não há falar em majoração dos honorários advocatícios recursais.É o voto.Goiânia, data da assinatura eletrônica. ÉLCIO VICENTE DA SILVAJuiz Substituto em 2º Grau – Relator /C301Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (…) IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompetíveis com a boa-fé ou a equidade.2Art. 2 Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue. (...)§ 2 A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.

Conteúdo completo bloqueado

Desbloquear

Processo nº 5416922-82.2024.8.09.0006

ID: 329141963

Tribunal: TJGO Órgão: 7ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5416922-82.2024.8.09.0006

Data de Disponibilização: 18/07/2025

Polo Ativo:

LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA

Polo Passivo:

Relatório e Voto

Advogados:

RENATO HEITOR SILVA VILAR

OAB/TO XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N. 5416922-82.2024.8.09.0006 7ª CÂMARA CÍVEL COMARCA … PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N. 5416922-82.2024.8.09.0006 7ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE ANÁPOLIS 1ª APELANTE: SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 1ª APELADA: LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA 2ª APELANTE: LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA 2ª APELADA: SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RELATOR: Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY EMENTA: DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI 6.766/79. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. TRIBUTOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA. I. CASO EM EXAME 1. Dupla apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano em loteamento, determinando a rescisão por culpa da compradora, restituição das quantias pagas com retenção de 20% a título de cláusula penal e aplicação da sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: (i) aplica-se a Lei 6.766/79 ou Lei 4.591/64 ao contrato de loteamento; (ii) é devida taxa de fruição sobre lote não entregue oficialmente; (iii) o percentual de cláusula penal deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre valores efetivamente pagos; (iv) é devida a cobrança de IPTU/ITU sem comprovação de imissão na posse; (v) é cabível dedução de comissão de corretagem; (vi) ocorreu sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Contratos de loteamento são regidos pela Lei 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, distinguindo-se dos condomínios regulados pela Lei 4.591/64. 4. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado e sem entrega oficial comprovada, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor. 5. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência do STJ, e não sobre o valor total do contrato. 6. Tributos como o ITU e IPTU possuem natureza propter rem e devem ser suportados por quem detém a posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu na espécie. 7. A comissão de corretagem somente pode ser deduzida quando há cláusula contratual expressa com valor destacado e comprovação de pagamento direto ao corretor, que não restou atendido no caso em tela. 8. A autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e provida. Tese de julgamento: 1. Em contratos de loteamento aplica-se a Lei 6.766/79. 2. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem comprovação de entrega oficial. 3. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos. 4. Tributos incidentes sobre propriedade imobiliária somente são devidos após efetiva imissão na posse, o que não ocorreu na espécie. 5. Comissão de corretagem só pode ser deduzida quando atendidos cumulativamente os requisitos de cláusula expressa, valor destacado e pagamento direto ao corretor. 5. Sagrando-se vencedora a autora, a parte ré deve acercar com os ônus sucumbenciais fixados na sentença. _____________________ Dispositivos relevantes citados: Lei 6.766/79, arts. 22 e 32-A; Lei 4.591/64, arts. 3º e 12; CPC, art. 86, parágrafo único; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 577; STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, AREsp 2.829.230/MT, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 19/05/2025; TJGO, AC 5179000-73.2023.8.09.0087, rel. des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, DJe 23/01/2025; TJGO, AC 5669772-96.2021.8.09.0051, rel. des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, DJe 08/07/2024; TJGO, AC 5508478-62.2022.8.09.0160, rel. des. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, DJe 06/03/2024; TJGO, AC 5601761-15.2022.8.09.0072, rel. des. Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 5010201-21.2022.8.09.0146, rel. des. Rodrigo de Silveira, 10ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023; TJGO, AC 5569782-19.2021.8.09.0024, rel. des. Alice Teles de Oliveira, 6ª Câmara Cível, DJe 20/06/2023; TJGO, AC 5753106-91.2022.8.09.0051, rel. des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 0172377-94.2016.8.09.0064, rel. des. Marcus da Costa Ferreira, 5ª Câmara Cível, DJe 02/05/2022; TJGO, AC 5464183-73.2022.8.09.0051, rel. des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos. Conforme relatado, trata-se de dupla apelação cível, interpostas, respectivamente, por SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (movimentação n. 46) e LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA (movimentação n. 47), contra a sentença (movimentação n. 35) proferida pelo juiz de direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Anápolis, Dr. Rodrigo de Castro Ferreira, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, promovida pela segunda apelante em desfavor do primeiro recorrente, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos: Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com fulcro no artigo 497, I, do Código de Processo Civil, para: a) confirmar a tutela deferida e declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, por interesse exclusivo da autora; b) condenar a parte ré a restituir ao autor, de forma imediata e em parcela única, acrescidas de correção monetária pelo INPC/IBGE desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado, as parcelas efetivamente pagas pelos imóveis descritos nos contratos objeto da lide, deduzido o valor que poderá ser retido pela empresa ré a título de cláusula penal, a qual readéquo para 20% (vinte por cento) do valor comprovadamente pago pelo imóvel, e, por conseguinte, declaro nulas as cláusulas que estipulem de modo diverso no contrato; Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes autora e ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, pro rata, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma dos artigos 85, §2º e 86, do Código de Processo Civil. O litígio tem origem em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes, no qual a apelada adquiriu imóvel consistente em lote no Condomínio Residencial Marlon Morais, localizado em Leopoldo de Bulhões-GO, pelo valor total de R$ 117.192,60 (cento e dezessete mil cento e noventa e dois reais e sessenta centavos). A autora alega que efetuou o pagamento de R$ 13.610,70 (treze mil seiscentos e dez reais e setenta centavos) e, em razão de dificuldades financeiras, pleiteou a rescisão contratual com restituição dos valores pagos. Irresignada, a primeira apelante, SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, interpõe o recurso de apelação juntado na movimentação n. 46, sustentando que a decisão recorrida contrariou a lei federal e os princípios contratuais pertinentes. Alega que o juízo a quo incorreu em equívoco ao impor percentual de retenção diverso daquele estipulado pelas partes e admitido pela legislação específica, qual seja, a Lei nº 6.766/79, artigo 32-A, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. Argumenta que este dispositivo preceitua expressamente que, na resolução por culpa do comprador, devem ser restituídos os valores pagos, podendo ser descontados determinados itens, notadamente: a eventual taxa de fruição do imóvel até 0,75% do valor atualizado do contrato, proporcional ao período de ocupação; a quantia devida por cláusula penal e despesas administrativas, limitada a 10% do valor atualizado do contrato; encargos moratórios, tributos e corretagem. Sustenta que a legislação federal não veda a cláusula penal em compromissos de compra e venda, mas apenas impõe percentuais máximos para certos descontos, consagrando a autonomia privada ao permitir que as partes estipulem a cláusula penal até os limites previstos. Defende que o afastamento do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 se deu por puro voluntarismo judicial, configurando grave violação ao postulado do devido processo legal substantivo e à garantia da legalidade. Invoca a Crítica Hermenêutica do Direito, de Lenio Luiz Streck, argumentando que o Judiciário só pode deixar de aplicar uma lei em hipóteses rigorosamente excepcionais, como inconstitucionalidade da norma, antinomias normativas, interpretação conforme a Constituição, nulidade parcial com redução de texto, inconstitucionalidade com redução de texto, ou conflito entre regra e princípio que implique perda de normatividade da regra. Quanto à comissão de corretagem, sustenta que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que pode ser deduzida da quantia a ser devolvida, desde que haja cláusula contratual expressa, o valor tenha sido destacado no contrato e tenha sido pago diretamente ao corretor ou à imobiliária, conforme Tema Repetitivo 938. Por essas razões, requer seja reformada a sentença recorrida para que seja mantida a cláusula penal pactuada nos termos do contrato e do disposto no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, incluindo os valores correspondentes à fruição do imóvel até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato; o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas limitado a 10% do valor atualizado do contrato; os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso; os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais e tarifas vinculadas ao lote; e a comissão de corretagem. A segunda apelante, LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA, interpôs a apelação de movimentação n. 47, alegando que a rescisão contratual decorreu de dificuldades financeiras supervenientes, havendo desistência justificada do negócio. Sustenta que celebrou contrato de compra e venda de lote urbano no Condomínio Residencial Marlon Morais, Quadra 04, Lote 31, em Leopoldo de Bulhões-GO, pelo valor total de R$ 117.192,60 (cento e dezessete mil cento e noventa e dois reais e sessenta centavos), tendo efetuado o pagamento de R$ 13.610,70 (treze mil seiscentos e dez reais e setenta centavos). Argumenta que tentou resolver a questão administrativamente, mas a ré pretendia reter valor excessivo para rescindir o contrato. Afirma que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Goiás determina que a retenção em caso de rescisão por culpa do comprador deve ser limitada a 10% do valor pago, e não 20% como decidido na sentença. Invoca diversos precedentes jurisprudenciais que estabelecem como razoável a retenção de 10% dos valores pagos a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada. Sustenta ainda que não houve sucumbência recíproca, pois obteve êxito na maior parte dos pedidos, tendo direito à restituição de 90% dos valores pagos. Questiona a aplicação da sucumbência recíproca, argumentando que decaiu de parte mínima dos pedidos iniciais, invocando o artigo 86, parágrafo único, do CPC, que dispõe que se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá por inteiro pelas despesas e honorários. Por essas razões, requer seja reformada a sentença recorrida, a fim de reduzir o percentual de retenção para 10% do valor pago e condenar a apelada integralmente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais. A apelante litiga sob o benefício da assistência judiciária gratuita. Em contrarrazões (movimentação n. 51), a apelada pugna pelo desprovimento do recurso. Passo à análise simultânea de ambos os apelos. Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que o contrato firmado entre as partes têm por objeto um lote de terras em loteamento, e não em condomínio fechado, conforme se depreende claramente do instrumento contratual juntado aos autos (movimentação n. 01). Dessa forma, a legislação aplicável ao caso é a Lei nº 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, e não a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e que foi utilizada pelo magistrado de primeiro grau, o qual fundamentou a dedução das parcelas pagas no artigo 67-A da lei n. 4.591/64. Assim, assiste razão à primeira apelante quando invoca a aplicação do artigo 32-A da lei n. 6.766/79 para fundamentar os valores a serem deduzidos das quantias que serão restituídas à adquirente. Registro que, quanto à forma da restituição dos valores pagos nos contratos de compra e venda imobiliária, o Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que, quando a rescisão for causada pelo comprador, deve ocorrer restituição parcial e imediatamente, conforme Súmula 543, in verbis: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No caso em tela, tratando-se de rescisão contratual por culpa da compradora, aplica-se o artigo 32-A da Lei 6.766/79, que permite os seguintes descontos dos valores a serem restituídos: (I) fruição do imóvel até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato; (II) cláusula penal e despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato; (III) encargos moratórios; (IV) débitos de IPTU e contribuições; (V) comissão de corretagem integrada ao preço. Vejamos: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) (...) Sobre a taxa de fruição, vejo que não pode ser descontada dos valores a serem restituídos à autora, como pretende o primeiro apelante, pois trata-se de lote de terreno não edificado. O contrato, celebrado em 10 de novembro de 2022, é claro ao dispor que é proibido ao comprador fazer construções no imóvel antes de ser oficialmente entregue (cláusula vigésima primeira) e que as obras de infraestrutura seriam concluídas em até 4 anos (cláusula vigésima quinta). Não restou provada a entrega oficial, tampouco a conclusão das obras de infraestrutura, evidenciando que o imóvel não foi oficialmente entregue, que a compradora não fruiu do bem, tampouco realizou nele edificação. Repiso, a taxa de fruição é indevida em relação a lote de terreno não edificado, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor, conforme jurisprudência pacífica. Vejamos: (…) 4. A taxa de fruição é indevida em relação a lote de terreno não edificado, na ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor pela privação do uso. (…). (TJGO, Ed 5179000-73.2023.8.09.0087, Rel. Des. JOSÉ RICARDO M. MACHADO, 8ª Câmara Cível, publicado em 23/01/2025) (…) 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após a rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. (TJGO, Apelação Cível 5669772-96.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024) (...) 5. Em caso de rescisão contratual, em regra, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel, no período em dele usufruiu, o que, em princípio, não ocorre caso o imóvel seja um lote de terras, em razão da inexistência de edificação, ou qualquer outra benfeitoria que possibilite o uso do bem. (…) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5508478-62.2022.8.09.0160, Rel. Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, julgado em 06/03/2024, DJe de 06/03/2024) (…) III. Taxa de fruição. Lote não edificado. Segundo a jurisprudência dominante, não é razoável a cobrança da taxa de ocupação/fruição na hipótese de imóvel não edificado, pois inexiste proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como comprovação de que a parte requerida tenha deixado de auferir lucro, em virtude da privação do uso do lote, impondo-se, dessarte, a reforma da sentença. Precedentes do STJ. Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5601761-15.2022.8.09.0072, Rel. Des(a). Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) Quanto à cláusula penal, embora a cláusula contratual oitava preveja desconto de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribuna de Justiça Goiano é firme no sentido de que o percentual deve incidir sobre o total da quantia efetivamente paga, e não sobre o valor do contrato. Sobre o tema: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. VARIAÇÃO ENTRE 10% (DEZ POR CENTO) E 20% (VINTE POR CENTO). TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE-VENDEDOR. 1. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes. (…) 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.829.230/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 19/5/2025.) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. COMPRADOR. DESISTÊNCIA. SINAL. SEGURO. TAXA DE RATEIO. BASE DE CÁLCULO. ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. (…) 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 5. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 6. (…) 7. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. I. (…) IV. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. Nos casos em que a resolução da promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa exclusiva do consumidor, a restituição do valor pago deve ser imediata e parcial (Súmula 543 do STJ). (...)V. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES STJ. A retenção de dez por cento (10%) sobre os valores efetivamente pagos afigura-se razoável e compatível com os precedentes do STJ e deste TJGO. Além disso, a promitente vendedora não demonstrou nenhum elemento que indique a hipótese de prejuízo material superior a 10%. Assim, as peculiaridades do caso demonstram que o juízo antecedente agiu com acerto ao reduzir a multa compensatória para 10% do valor pago e, ainda, os eventuais valores devidos pelo comprador, a título de IPTU, durante o período que esteve na posse do bem. VI. […] APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJGO, Apelação Cível 5010201-21.2022.8.09.0146, Rel. Des(a). RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO DA MULTA APLICADA. PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO QUANTIA PAGA EM PARCELA ÚNICA. ÍNDICE DE CORREÇÃO. MANUTENÇÃO DO APLICADO NA SENTENÇA. 1. […] 4. Na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, que não mais reúne condições de arcar com as parcelas contratadas, admite-se a retenção, pelo vendedor, a título de multa contratual, de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, para compensar as despesas eventualmente suportadas com a frustração do negócio. No caso, mostra-se razoável a fixação da retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas a serem restituídas, uma vez que permite a indenização devida pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato sem lhe ocasionar o enriquecimento sem causa. 5. […] APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, Apelação Cível 5569782-19.2021.8.09.0024, Rel. Des(a). ALICE TELES DE OLIVEIRA, 6ª Câmara Cível, julgado em 20/06/2023, DJe de 20/06/2023). Além do mais, a jurisprudência deste Tribunal se firmou no sentido de que, a rigor, 10% (dez por cento) é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da parte vendedora. Nesse sentido: EMENTA: Apelação Cível. Ação rescisão contratual.I. Contrato firmado após a vigência da Lei de Distrato (Lei n. 13.786/2018). Aplicabilidade Código de Defesa do Consumidor. O contrato firmado entre as partes é posterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, que estabelece, segundo artigo 32-A, inciso II, que, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, a cláusula penal de 10% incidirá sobre o valor atualizado do contrato. Contudo, tendo em vista se tratar a espécie de relação consumerista, tal norma conflita com as disposições do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual, à luz da teoria do diálogo das fontes, àquela lei deverá ser interpretada de forma harmônica com as normas que regem a proteção e defesa do consumidor (que são de ordem pública), as quais desfrutam, ainda, de proteção constitucional (artigo 5º, inciso XXXII e artigo 170, inciso V, CF).II. Inadimplemento culpa exclusiva da parte compradora. Restituição parcial das prestações adimplidas. Percentual de retenção. Nos casos de resilição contratual por iniciativa exclusiva do adquirente, os percentuais de retenção, a título de despesas administrativas permitidos pelo Superior Tribunal de Justiça, tem sido entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, conforme as circunstâncias de cada caso. A jurisprudência deste Tribunal se firmou no sentido de que, a rigor, 10% (dez por cento) é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da parte vendedora(…). Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5601761-15.2022.8.09.0072, Rel. Des(a). Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) No contexto sobredito, concluo que a sentença, ao autorizar a dedução de 20% (vinte por cento) do valor comprovadamente pago, está em dissonância com o entendimento jurisprudencial. Outrossim, não merece amparo a tese da primeira apelante, no sentido que a retenção deve ser de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Por outro lado, entendo que a segunda apelação, ao defender a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, deve ser provida, pois este percentual se afigura razoável e compatível com os precedentes jurisprudenciais alhures citados. No que pertine ao pedido de retenção dos encargos moratórios (inciso III, do artigo 32-A da Lei 6.766/79), formulado pelo primeiro apelante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso. Ademais, a própria ré/primeira apelante instruiu sua contestação com o “Relatório Movimentação - Receitas Por Diversas” (movimentação n. 22, arquivo 8), que demonstra que não havia parcelas em atraso até a propositura da demanda e concessão da tutela antecipada que autorizou a suspensão dos pagamentos. A respeito da matéria: EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS. IMPOSSIBILIDADE. 1. Considerando que com a rescisão contratual as partes retornam ao status quo ante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso. (...) PRIMEIRA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5340290-93.2022.8.09.0132, Rel. Des(a). Gilmar Luiz Coelho, 9ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITTENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. INAPLICÁVEL. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. LEGALIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. RETENÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS. INCABÍVEL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. (...). 5. Considerando que com a rescisão contratual as partes retornam ao status quo ante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso.(...). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5551416-07.2018.8.09.0130, Rel. Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, 4ª Câmara Cível, julgado em 07/03/2022, DJe de 07/03/2022) Sobre o pedido de dedução de IPTU/ITU, formulado pela primeira apelante, como não restou provada a entrega oficial do lote e a efetiva imissão na posse, não há se falar em responsabilidade da compradora pelo pagamento desse tributo, que possui natureza propter rem e deve ser suportado por quem detém a posse efetiva do imóvel. A cláusula décima sétima dispõe que a posse do imóvel será transmitida após a averbação do contrato na matrícula do imóvel, o que não restou provado. Ademais, o parágrafo segundo, da cláusula décima sétima, dispõe que somente após a entrega oficial o comprador “entrará” na posse precária do imóvel. Assim, considerando que a entrega oficial não foi provada, como já visto, não há se falar em posse e, consequentemente, em pagamento de IPTU/ITU pela compradora/autora, ora primeira apelada. Nesse sentido: (…) 2. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.829.230/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 19/5/2025.) (...) 4. Em se tratando de rescisão imobiliária de lote não construído, a cobrança de ITU pode se dar a partir do momento em que imitidos os promitentes compradores na posse do bem, no entanto, não há provas nos autos da efetiva transferência da posse direta ao consumidor adquirente. Assim sendo, em se tratando a responsabilidade pelas despesas de ITU/IPTU de obrigação propter rem, esta deve ser cumprida por quem verdadeiramente detinha a posse direta do imóvel.(…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5753106-91.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) (...) 6. Não comprovado que a apelante transferiu, efetivamente, a posse do imóvel, ou, ainda, que a compradora chegou a detê-la, não há cogitar da sua responsabilização pelo pagamento do ITU/IPTU. (...) PRIMEIRA APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5508478-62.2022.8.09.0160, Rel. Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, julgado em 06/03/2024, DJe de 06/03/2024) (...) III - O pagamento do IPTU/ITU, por possuírem natureza propter rem, trata-se de responsabilidade do promitente comprador, desde a sua imissão na posse do imóvel até a data da rescisão contratual. Contudo, considerando tratar-se de compra e venda de lote, e não havendo comprovação de assunção da posse dos imóveis pelos promitentes compradores, a promitente vendedora apelada detinha a qualidade de titular do domínio e possuidora e, por tal razão, a ela está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel, motivo pelo qual é a responsável pelo pagamento do IPTU, devendo ser reformada a sentença nesta parte. (…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5464183-73.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 9ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) Quanto à tese de dedução da comissão de corretagem, também vejo que não assiste razão à primeira apelante. Conforme alegado pela própria primeira apelante, o Tema 938 do STJ, dispõe que pode ser deduzida a comissão de corretagem nos casos de rescisão do contrato por culpa da parte adquirente, desde que haja cláusula contratual expressa, valor destacado no contrato e pagamento direto ao corretor. No caso dos autos, a cláusula décima segunda não especifica o valor da comissão de corretagem, nem disciplina se foi paga diretamente ao corretor, não preenchendo os requisitos legais. Vejamos: Assim, sem expressa e clara previsão no instrumento particular, quanto ao valor da comissão de corretagem, não pode ser deduzida das parcelas a serem restituídas ao comprador, por se tratar de um ônus que a vendedora deve arcar. Sobre o tema, colaciono os seguintes julgados: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. (...). 4. Sem expressa e clara previsão no instrumento particular, quanto ao valor da comissão de corretagem, não pode ser deduzida das parcelas a serem restituídas ao comprador, por se tratar de um ônus que a vendedora deve arcar. Tema 938 do STJ. (...) APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA PARCIALMENTE. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0172377-94.2016.8.09.0064, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 02/05/2022, DJe de 02/05/2022) (…) 8. É válida a transferência ao promitente comprador da obrigação de pagar a corretagem, desde que informado o preço total de aquisição da unidade autônoma, com destaque ao do valor da comissão (Tema 938/STJ) (...)RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE.(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5031957-51.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). MARIA ANTONIA DE FARIA, 6ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024) (..).3. O Superior Tribunal de Justiça definiu tese jurídica no REsp n. 1.551.956/SP, julgado sob o rito de recursos repetitivos (Tema 938/STJ), no sentido de que a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida, desde que prévia e claramente informada, com destaque do preço do valor total da aquisição. (...).RECURSOS CONHECIDOS E APELAÇÃO CÍVEL NÃO PROVIDA E RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5600764-32.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, julgado em 03/06/2024, DJe de 03/06/2024) Por fim, no que diz respeito à sucumbência, considerando que a autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca. Logo, merece provimento a segunda apelação também nesse ponto, pois os ônus sucumbenciais fixados na sentença devem ser inteiramente suportados pela ré, ora segunda apelada. Ao teor do exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao primeiro recurso de apelação, interposto por SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, apenas para aplicar corretamente o artigo 32-A da Lei 6.766/79 na dedução dos valores a serem restituídos à autora/primeira apelada. Outrossim, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao segundo apelo, interposto por LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA, para reduzir o percentual de retenção para 10% dos valores efetivamente pagos e condenar a ré/segunda apelada integralmente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados na sentença. Em razão do parcial provimento do primeiro apelo, não deve ocorrer majoração de verba honorária (AgInt nos EDcl no REsp 1848081/SP; Edcl no REsp nº 1.746.789/RS). Desde já, observado o trânsito em julgado, determino a remessa dos autos ao juízo de origem, com as respectivas baixas necessárias, inclusive desta relatoria no Sistema do Processo Judicial Digital. É como voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de dupla apelação cível, acordam os componentes da Quarta Turma Julgadora da Sétima Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer do primeiro recurso e provê-lo em parte e conhecer do segundo recurso e provê-lo, nos termos do voto do Relator. Votaram, além do Relator, o Dr. Ricardo Prata (subst. do Des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes) e o Des. Sérgio Mendonça de Araújo. Presidiu a sessão a Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França. Fez-se presente, como representante da Procuradoria-Geral de Justiça, o Dr. Benedito Torres Neto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator EMENTA: DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI 6.766/79. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. TRIBUTOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA. I. CASO EM EXAME 1. Dupla apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano em loteamento, determinando a rescisão por culpa da compradora, restituição das quantias pagas com retenção de 20% a título de cláusula penal e aplicação da sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: (i) aplica-se a Lei 6.766/79 ou Lei 4.591/64 ao contrato de loteamento; (ii) é devida taxa de fruição sobre lote não entregue oficialmente; (iii) o percentual de cláusula penal deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre valores efetivamente pagos; (iv) é devida a cobrança de IPTU/ITU sem comprovação de imissão na posse; (v) é cabível dedução de comissão de corretagem; (vi) ocorreu sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Contratos de loteamento são regidos pela Lei 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, distinguindo-se dos condomínios regulados pela Lei 4.591/64. 4. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado e sem entrega oficial comprovada, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor. 5. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência do STJ, e não sobre o valor total do contrato. 6. Tributos como o ITU e IPTU possuem natureza propter rem e devem ser suportados por quem detém a posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu na espécie. 7. A comissão de corretagem somente pode ser deduzida quando há cláusula contratual expressa com valor destacado e comprovação de pagamento direto ao corretor, que não restou atendido no caso em tela. 8. A autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e provida. Tese de julgamento: 1. Em contratos de loteamento aplica-se a Lei 6.766/79. 2. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem comprovação de entrega oficial. 3. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos. 4. Tributos incidentes sobre propriedade imobiliária somente são devidos após efetiva imissão na posse, o que não ocorreu na espécie. 5. Comissão de corretagem só pode ser deduzida quando atendidos cumulativamente os requisitos de cláusula expressa, valor destacado e pagamento direto ao corretor. 5. Sagrando-se vencedora a autora, a parte ré deve acercar com os ônus sucumbenciais fixados na sentença. _____________________ Dispositivos relevantes citados: Lei 6.766/79, arts. 22 e 32-A; Lei 4.591/64, arts. 3º e 12; CPC, art. 86, parágrafo único; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 577; STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, AREsp 2.829.230/MT, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 19/05/2025; TJGO, AC 5179000-73.2023.8.09.0087, rel. des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, DJe 23/01/2025; TJGO, AC 5669772-96.2021.8.09.0051, rel. des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, DJe 08/07/2024; TJGO, AC 5508478-62.2022.8.09.0160, rel. des. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, DJe 06/03/2024; TJGO, AC 5601761-15.2022.8.09.0072, rel. des. Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 5010201-21.2022.8.09.0146, rel. des. Rodrigo de Silveira, 10ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023; TJGO, AC 5569782-19.2021.8.09.0024, rel. des. Alice Teles de Oliveira, 6ª Câmara Cível, DJe 20/06/2023; TJGO, AC 5753106-91.2022.8.09.0051, rel. des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 0172377-94.2016.8.09.0064, rel. des. Marcus da Costa Ferreira, 5ª Câmara Cível, DJe 02/05/2022; TJGO, AC 5464183-73.2022.8.09.0051, rel. des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023.

Conteúdo completo bloqueado

Desbloquear

Processo nº 5416922-82.2024.8.09.0006

ID: 329141993

Tribunal: TJGO Órgão: 7ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5416922-82.2024.8.09.0006

Data de Disponibilização: 18/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Relatório e Voto

Advogados:

PAULA LORRANY DE MORAIS

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

LAURA FLEURY COSTA

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

FELIPE EWERTON FERREIRA PACHECO

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N. 5416922-82.2024.8.09.0006 7ª CÂMARA CÍVEL COMARCA … PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N. 5416922-82.2024.8.09.0006 7ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE ANÁPOLIS 1ª APELANTE: SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 1ª APELADA: LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA 2ª APELANTE: LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA 2ª APELADA: SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RELATOR: Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY EMENTA: DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI 6.766/79. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. TRIBUTOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA. I. CASO EM EXAME 1. Dupla apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano em loteamento, determinando a rescisão por culpa da compradora, restituição das quantias pagas com retenção de 20% a título de cláusula penal e aplicação da sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: (i) aplica-se a Lei 6.766/79 ou Lei 4.591/64 ao contrato de loteamento; (ii) é devida taxa de fruição sobre lote não entregue oficialmente; (iii) o percentual de cláusula penal deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre valores efetivamente pagos; (iv) é devida a cobrança de IPTU/ITU sem comprovação de imissão na posse; (v) é cabível dedução de comissão de corretagem; (vi) ocorreu sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Contratos de loteamento são regidos pela Lei 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, distinguindo-se dos condomínios regulados pela Lei 4.591/64. 4. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado e sem entrega oficial comprovada, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor. 5. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência do STJ, e não sobre o valor total do contrato. 6. Tributos como o ITU e IPTU possuem natureza propter rem e devem ser suportados por quem detém a posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu na espécie. 7. A comissão de corretagem somente pode ser deduzida quando há cláusula contratual expressa com valor destacado e comprovação de pagamento direto ao corretor, que não restou atendido no caso em tela. 8. A autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e provida. Tese de julgamento: 1. Em contratos de loteamento aplica-se a Lei 6.766/79. 2. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem comprovação de entrega oficial. 3. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos. 4. Tributos incidentes sobre propriedade imobiliária somente são devidos após efetiva imissão na posse, o que não ocorreu na espécie. 5. Comissão de corretagem só pode ser deduzida quando atendidos cumulativamente os requisitos de cláusula expressa, valor destacado e pagamento direto ao corretor. 5. Sagrando-se vencedora a autora, a parte ré deve acercar com os ônus sucumbenciais fixados na sentença. _____________________ Dispositivos relevantes citados: Lei 6.766/79, arts. 22 e 32-A; Lei 4.591/64, arts. 3º e 12; CPC, art. 86, parágrafo único; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 577; STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, AREsp 2.829.230/MT, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 19/05/2025; TJGO, AC 5179000-73.2023.8.09.0087, rel. des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, DJe 23/01/2025; TJGO, AC 5669772-96.2021.8.09.0051, rel. des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, DJe 08/07/2024; TJGO, AC 5508478-62.2022.8.09.0160, rel. des. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, DJe 06/03/2024; TJGO, AC 5601761-15.2022.8.09.0072, rel. des. Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 5010201-21.2022.8.09.0146, rel. des. Rodrigo de Silveira, 10ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023; TJGO, AC 5569782-19.2021.8.09.0024, rel. des. Alice Teles de Oliveira, 6ª Câmara Cível, DJe 20/06/2023; TJGO, AC 5753106-91.2022.8.09.0051, rel. des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 0172377-94.2016.8.09.0064, rel. des. Marcus da Costa Ferreira, 5ª Câmara Cível, DJe 02/05/2022; TJGO, AC 5464183-73.2022.8.09.0051, rel. des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos. Conforme relatado, trata-se de dupla apelação cível, interpostas, respectivamente, por SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (movimentação n. 46) e LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA (movimentação n. 47), contra a sentença (movimentação n. 35) proferida pelo juiz de direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Anápolis, Dr. Rodrigo de Castro Ferreira, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, promovida pela segunda apelante em desfavor do primeiro recorrente, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos: Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com fulcro no artigo 497, I, do Código de Processo Civil, para: a) confirmar a tutela deferida e declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, por interesse exclusivo da autora; b) condenar a parte ré a restituir ao autor, de forma imediata e em parcela única, acrescidas de correção monetária pelo INPC/IBGE desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado, as parcelas efetivamente pagas pelos imóveis descritos nos contratos objeto da lide, deduzido o valor que poderá ser retido pela empresa ré a título de cláusula penal, a qual readéquo para 20% (vinte por cento) do valor comprovadamente pago pelo imóvel, e, por conseguinte, declaro nulas as cláusulas que estipulem de modo diverso no contrato; Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes autora e ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, pro rata, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma dos artigos 85, §2º e 86, do Código de Processo Civil. O litígio tem origem em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes, no qual a apelada adquiriu imóvel consistente em lote no Condomínio Residencial Marlon Morais, localizado em Leopoldo de Bulhões-GO, pelo valor total de R$ 117.192,60 (cento e dezessete mil cento e noventa e dois reais e sessenta centavos). A autora alega que efetuou o pagamento de R$ 13.610,70 (treze mil seiscentos e dez reais e setenta centavos) e, em razão de dificuldades financeiras, pleiteou a rescisão contratual com restituição dos valores pagos. Irresignada, a primeira apelante, SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, interpõe o recurso de apelação juntado na movimentação n. 46, sustentando que a decisão recorrida contrariou a lei federal e os princípios contratuais pertinentes. Alega que o juízo a quo incorreu em equívoco ao impor percentual de retenção diverso daquele estipulado pelas partes e admitido pela legislação específica, qual seja, a Lei nº 6.766/79, artigo 32-A, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. Argumenta que este dispositivo preceitua expressamente que, na resolução por culpa do comprador, devem ser restituídos os valores pagos, podendo ser descontados determinados itens, notadamente: a eventual taxa de fruição do imóvel até 0,75% do valor atualizado do contrato, proporcional ao período de ocupação; a quantia devida por cláusula penal e despesas administrativas, limitada a 10% do valor atualizado do contrato; encargos moratórios, tributos e corretagem. Sustenta que a legislação federal não veda a cláusula penal em compromissos de compra e venda, mas apenas impõe percentuais máximos para certos descontos, consagrando a autonomia privada ao permitir que as partes estipulem a cláusula penal até os limites previstos. Defende que o afastamento do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 se deu por puro voluntarismo judicial, configurando grave violação ao postulado do devido processo legal substantivo e à garantia da legalidade. Invoca a Crítica Hermenêutica do Direito, de Lenio Luiz Streck, argumentando que o Judiciário só pode deixar de aplicar uma lei em hipóteses rigorosamente excepcionais, como inconstitucionalidade da norma, antinomias normativas, interpretação conforme a Constituição, nulidade parcial com redução de texto, inconstitucionalidade com redução de texto, ou conflito entre regra e princípio que implique perda de normatividade da regra. Quanto à comissão de corretagem, sustenta que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que pode ser deduzida da quantia a ser devolvida, desde que haja cláusula contratual expressa, o valor tenha sido destacado no contrato e tenha sido pago diretamente ao corretor ou à imobiliária, conforme Tema Repetitivo 938. Por essas razões, requer seja reformada a sentença recorrida para que seja mantida a cláusula penal pactuada nos termos do contrato e do disposto no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, incluindo os valores correspondentes à fruição do imóvel até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato; o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas limitado a 10% do valor atualizado do contrato; os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso; os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais e tarifas vinculadas ao lote; e a comissão de corretagem. A segunda apelante, LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA, interpôs a apelação de movimentação n. 47, alegando que a rescisão contratual decorreu de dificuldades financeiras supervenientes, havendo desistência justificada do negócio. Sustenta que celebrou contrato de compra e venda de lote urbano no Condomínio Residencial Marlon Morais, Quadra 04, Lote 31, em Leopoldo de Bulhões-GO, pelo valor total de R$ 117.192,60 (cento e dezessete mil cento e noventa e dois reais e sessenta centavos), tendo efetuado o pagamento de R$ 13.610,70 (treze mil seiscentos e dez reais e setenta centavos). Argumenta que tentou resolver a questão administrativamente, mas a ré pretendia reter valor excessivo para rescindir o contrato. Afirma que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Goiás determina que a retenção em caso de rescisão por culpa do comprador deve ser limitada a 10% do valor pago, e não 20% como decidido na sentença. Invoca diversos precedentes jurisprudenciais que estabelecem como razoável a retenção de 10% dos valores pagos a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada. Sustenta ainda que não houve sucumbência recíproca, pois obteve êxito na maior parte dos pedidos, tendo direito à restituição de 90% dos valores pagos. Questiona a aplicação da sucumbência recíproca, argumentando que decaiu de parte mínima dos pedidos iniciais, invocando o artigo 86, parágrafo único, do CPC, que dispõe que se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá por inteiro pelas despesas e honorários. Por essas razões, requer seja reformada a sentença recorrida, a fim de reduzir o percentual de retenção para 10% do valor pago e condenar a apelada integralmente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais. A apelante litiga sob o benefício da assistência judiciária gratuita. Em contrarrazões (movimentação n. 51), a apelada pugna pelo desprovimento do recurso. Passo à análise simultânea de ambos os apelos. Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que o contrato firmado entre as partes têm por objeto um lote de terras em loteamento, e não em condomínio fechado, conforme se depreende claramente do instrumento contratual juntado aos autos (movimentação n. 01). Dessa forma, a legislação aplicável ao caso é a Lei nº 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, e não a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e que foi utilizada pelo magistrado de primeiro grau, o qual fundamentou a dedução das parcelas pagas no artigo 67-A da lei n. 4.591/64. Assim, assiste razão à primeira apelante quando invoca a aplicação do artigo 32-A da lei n. 6.766/79 para fundamentar os valores a serem deduzidos das quantias que serão restituídas à adquirente. Registro que, quanto à forma da restituição dos valores pagos nos contratos de compra e venda imobiliária, o Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que, quando a rescisão for causada pelo comprador, deve ocorrer restituição parcial e imediatamente, conforme Súmula 543, in verbis: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No caso em tela, tratando-se de rescisão contratual por culpa da compradora, aplica-se o artigo 32-A da Lei 6.766/79, que permite os seguintes descontos dos valores a serem restituídos: (I) fruição do imóvel até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato; (II) cláusula penal e despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato; (III) encargos moratórios; (IV) débitos de IPTU e contribuições; (V) comissão de corretagem integrada ao preço. Vejamos: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) (...) Sobre a taxa de fruição, vejo que não pode ser descontada dos valores a serem restituídos à autora, como pretende o primeiro apelante, pois trata-se de lote de terreno não edificado. O contrato, celebrado em 10 de novembro de 2022, é claro ao dispor que é proibido ao comprador fazer construções no imóvel antes de ser oficialmente entregue (cláusula vigésima primeira) e que as obras de infraestrutura seriam concluídas em até 4 anos (cláusula vigésima quinta). Não restou provada a entrega oficial, tampouco a conclusão das obras de infraestrutura, evidenciando que o imóvel não foi oficialmente entregue, que a compradora não fruiu do bem, tampouco realizou nele edificação. Repiso, a taxa de fruição é indevida em relação a lote de terreno não edificado, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor, conforme jurisprudência pacífica. Vejamos: (…) 4. A taxa de fruição é indevida em relação a lote de terreno não edificado, na ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor pela privação do uso. (…). (TJGO, Ed 5179000-73.2023.8.09.0087, Rel. Des. JOSÉ RICARDO M. MACHADO, 8ª Câmara Cível, publicado em 23/01/2025) (…) 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após a rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. (TJGO, Apelação Cível 5669772-96.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024) (...) 5. Em caso de rescisão contratual, em regra, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel, no período em dele usufruiu, o que, em princípio, não ocorre caso o imóvel seja um lote de terras, em razão da inexistência de edificação, ou qualquer outra benfeitoria que possibilite o uso do bem. (…) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5508478-62.2022.8.09.0160, Rel. Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, julgado em 06/03/2024, DJe de 06/03/2024) (…) III. Taxa de fruição. Lote não edificado. Segundo a jurisprudência dominante, não é razoável a cobrança da taxa de ocupação/fruição na hipótese de imóvel não edificado, pois inexiste proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como comprovação de que a parte requerida tenha deixado de auferir lucro, em virtude da privação do uso do lote, impondo-se, dessarte, a reforma da sentença. Precedentes do STJ. Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5601761-15.2022.8.09.0072, Rel. Des(a). Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) Quanto à cláusula penal, embora a cláusula contratual oitava preveja desconto de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribuna de Justiça Goiano é firme no sentido de que o percentual deve incidir sobre o total da quantia efetivamente paga, e não sobre o valor do contrato. Sobre o tema: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. VARIAÇÃO ENTRE 10% (DEZ POR CENTO) E 20% (VINTE POR CENTO). TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE-VENDEDOR. 1. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes. (…) 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.829.230/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 19/5/2025.) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. COMPRADOR. DESISTÊNCIA. SINAL. SEGURO. TAXA DE RATEIO. BASE DE CÁLCULO. ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. (…) 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 5. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 6. (…) 7. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. I. (…) IV. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. Nos casos em que a resolução da promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa exclusiva do consumidor, a restituição do valor pago deve ser imediata e parcial (Súmula 543 do STJ). (...)V. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES STJ. A retenção de dez por cento (10%) sobre os valores efetivamente pagos afigura-se razoável e compatível com os precedentes do STJ e deste TJGO. Além disso, a promitente vendedora não demonstrou nenhum elemento que indique a hipótese de prejuízo material superior a 10%. Assim, as peculiaridades do caso demonstram que o juízo antecedente agiu com acerto ao reduzir a multa compensatória para 10% do valor pago e, ainda, os eventuais valores devidos pelo comprador, a título de IPTU, durante o período que esteve na posse do bem. VI. […] APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJGO, Apelação Cível 5010201-21.2022.8.09.0146, Rel. Des(a). RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO DA MULTA APLICADA. PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO QUANTIA PAGA EM PARCELA ÚNICA. ÍNDICE DE CORREÇÃO. MANUTENÇÃO DO APLICADO NA SENTENÇA. 1. […] 4. Na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, que não mais reúne condições de arcar com as parcelas contratadas, admite-se a retenção, pelo vendedor, a título de multa contratual, de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, para compensar as despesas eventualmente suportadas com a frustração do negócio. No caso, mostra-se razoável a fixação da retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas a serem restituídas, uma vez que permite a indenização devida pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato sem lhe ocasionar o enriquecimento sem causa. 5. […] APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, Apelação Cível 5569782-19.2021.8.09.0024, Rel. Des(a). ALICE TELES DE OLIVEIRA, 6ª Câmara Cível, julgado em 20/06/2023, DJe de 20/06/2023). Além do mais, a jurisprudência deste Tribunal se firmou no sentido de que, a rigor, 10% (dez por cento) é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da parte vendedora. Nesse sentido: EMENTA: Apelação Cível. Ação rescisão contratual.I. Contrato firmado após a vigência da Lei de Distrato (Lei n. 13.786/2018). Aplicabilidade Código de Defesa do Consumidor. O contrato firmado entre as partes é posterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, que estabelece, segundo artigo 32-A, inciso II, que, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, a cláusula penal de 10% incidirá sobre o valor atualizado do contrato. Contudo, tendo em vista se tratar a espécie de relação consumerista, tal norma conflita com as disposições do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual, à luz da teoria do diálogo das fontes, àquela lei deverá ser interpretada de forma harmônica com as normas que regem a proteção e defesa do consumidor (que são de ordem pública), as quais desfrutam, ainda, de proteção constitucional (artigo 5º, inciso XXXII e artigo 170, inciso V, CF).II. Inadimplemento culpa exclusiva da parte compradora. Restituição parcial das prestações adimplidas. Percentual de retenção. Nos casos de resilição contratual por iniciativa exclusiva do adquirente, os percentuais de retenção, a título de despesas administrativas permitidos pelo Superior Tribunal de Justiça, tem sido entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, conforme as circunstâncias de cada caso. A jurisprudência deste Tribunal se firmou no sentido de que, a rigor, 10% (dez por cento) é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da parte vendedora(…). Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5601761-15.2022.8.09.0072, Rel. Des(a). Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) No contexto sobredito, concluo que a sentença, ao autorizar a dedução de 20% (vinte por cento) do valor comprovadamente pago, está em dissonância com o entendimento jurisprudencial. Outrossim, não merece amparo a tese da primeira apelante, no sentido que a retenção deve ser de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Por outro lado, entendo que a segunda apelação, ao defender a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, deve ser provida, pois este percentual se afigura razoável e compatível com os precedentes jurisprudenciais alhures citados. No que pertine ao pedido de retenção dos encargos moratórios (inciso III, do artigo 32-A da Lei 6.766/79), formulado pelo primeiro apelante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso. Ademais, a própria ré/primeira apelante instruiu sua contestação com o “Relatório Movimentação - Receitas Por Diversas” (movimentação n. 22, arquivo 8), que demonstra que não havia parcelas em atraso até a propositura da demanda e concessão da tutela antecipada que autorizou a suspensão dos pagamentos. A respeito da matéria: EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS. IMPOSSIBILIDADE. 1. Considerando que com a rescisão contratual as partes retornam ao status quo ante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso. (...) PRIMEIRA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5340290-93.2022.8.09.0132, Rel. Des(a). Gilmar Luiz Coelho, 9ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITTENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. INAPLICÁVEL. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. LEGALIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. RETENÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS. INCABÍVEL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. (...). 5. Considerando que com a rescisão contratual as partes retornam ao status quo ante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso.(...). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5551416-07.2018.8.09.0130, Rel. Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, 4ª Câmara Cível, julgado em 07/03/2022, DJe de 07/03/2022) Sobre o pedido de dedução de IPTU/ITU, formulado pela primeira apelante, como não restou provada a entrega oficial do lote e a efetiva imissão na posse, não há se falar em responsabilidade da compradora pelo pagamento desse tributo, que possui natureza propter rem e deve ser suportado por quem detém a posse efetiva do imóvel. A cláusula décima sétima dispõe que a posse do imóvel será transmitida após a averbação do contrato na matrícula do imóvel, o que não restou provado. Ademais, o parágrafo segundo, da cláusula décima sétima, dispõe que somente após a entrega oficial o comprador “entrará” na posse precária do imóvel. Assim, considerando que a entrega oficial não foi provada, como já visto, não há se falar em posse e, consequentemente, em pagamento de IPTU/ITU pela compradora/autora, ora primeira apelada. Nesse sentido: (…) 2. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.829.230/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 19/5/2025.) (...) 4. Em se tratando de rescisão imobiliária de lote não construído, a cobrança de ITU pode se dar a partir do momento em que imitidos os promitentes compradores na posse do bem, no entanto, não há provas nos autos da efetiva transferência da posse direta ao consumidor adquirente. Assim sendo, em se tratando a responsabilidade pelas despesas de ITU/IPTU de obrigação propter rem, esta deve ser cumprida por quem verdadeiramente detinha a posse direta do imóvel.(…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5753106-91.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) (...) 6. Não comprovado que a apelante transferiu, efetivamente, a posse do imóvel, ou, ainda, que a compradora chegou a detê-la, não há cogitar da sua responsabilização pelo pagamento do ITU/IPTU. (...) PRIMEIRA APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5508478-62.2022.8.09.0160, Rel. Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, julgado em 06/03/2024, DJe de 06/03/2024) (...) III - O pagamento do IPTU/ITU, por possuírem natureza propter rem, trata-se de responsabilidade do promitente comprador, desde a sua imissão na posse do imóvel até a data da rescisão contratual. Contudo, considerando tratar-se de compra e venda de lote, e não havendo comprovação de assunção da posse dos imóveis pelos promitentes compradores, a promitente vendedora apelada detinha a qualidade de titular do domínio e possuidora e, por tal razão, a ela está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel, motivo pelo qual é a responsável pelo pagamento do IPTU, devendo ser reformada a sentença nesta parte. (…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5464183-73.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 9ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) Quanto à tese de dedução da comissão de corretagem, também vejo que não assiste razão à primeira apelante. Conforme alegado pela própria primeira apelante, o Tema 938 do STJ, dispõe que pode ser deduzida a comissão de corretagem nos casos de rescisão do contrato por culpa da parte adquirente, desde que haja cláusula contratual expressa, valor destacado no contrato e pagamento direto ao corretor. No caso dos autos, a cláusula décima segunda não especifica o valor da comissão de corretagem, nem disciplina se foi paga diretamente ao corretor, não preenchendo os requisitos legais. Vejamos: Assim, sem expressa e clara previsão no instrumento particular, quanto ao valor da comissão de corretagem, não pode ser deduzida das parcelas a serem restituídas ao comprador, por se tratar de um ônus que a vendedora deve arcar. Sobre o tema, colaciono os seguintes julgados: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. (...). 4. Sem expressa e clara previsão no instrumento particular, quanto ao valor da comissão de corretagem, não pode ser deduzida das parcelas a serem restituídas ao comprador, por se tratar de um ônus que a vendedora deve arcar. Tema 938 do STJ. (...) APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA PARCIALMENTE. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0172377-94.2016.8.09.0064, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 02/05/2022, DJe de 02/05/2022) (…) 8. É válida a transferência ao promitente comprador da obrigação de pagar a corretagem, desde que informado o preço total de aquisição da unidade autônoma, com destaque ao do valor da comissão (Tema 938/STJ) (...)RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE.(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5031957-51.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). MARIA ANTONIA DE FARIA, 6ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024) (..).3. O Superior Tribunal de Justiça definiu tese jurídica no REsp n. 1.551.956/SP, julgado sob o rito de recursos repetitivos (Tema 938/STJ), no sentido de que a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida, desde que prévia e claramente informada, com destaque do preço do valor total da aquisição. (...).RECURSOS CONHECIDOS E APELAÇÃO CÍVEL NÃO PROVIDA E RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5600764-32.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, julgado em 03/06/2024, DJe de 03/06/2024) Por fim, no que diz respeito à sucumbência, considerando que a autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca. Logo, merece provimento a segunda apelação também nesse ponto, pois os ônus sucumbenciais fixados na sentença devem ser inteiramente suportados pela ré, ora segunda apelada. Ao teor do exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao primeiro recurso de apelação, interposto por SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, apenas para aplicar corretamente o artigo 32-A da Lei 6.766/79 na dedução dos valores a serem restituídos à autora/primeira apelada. Outrossim, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao segundo apelo, interposto por LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA, para reduzir o percentual de retenção para 10% dos valores efetivamente pagos e condenar a ré/segunda apelada integralmente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados na sentença. Em razão do parcial provimento do primeiro apelo, não deve ocorrer majoração de verba honorária (AgInt nos EDcl no REsp 1848081/SP; Edcl no REsp nº 1.746.789/RS). Desde já, observado o trânsito em julgado, determino a remessa dos autos ao juízo de origem, com as respectivas baixas necessárias, inclusive desta relatoria no Sistema do Processo Judicial Digital. É como voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de dupla apelação cível, acordam os componentes da Quarta Turma Julgadora da Sétima Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer do primeiro recurso e provê-lo em parte e conhecer do segundo recurso e provê-lo, nos termos do voto do Relator. Votaram, além do Relator, o Dr. Ricardo Prata (subst. do Des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes) e o Des. Sérgio Mendonça de Araújo. Presidiu a sessão a Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França. Fez-se presente, como representante da Procuradoria-Geral de Justiça, o Dr. Benedito Torres Neto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator EMENTA: DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI 6.766/79. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. TRIBUTOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA. I. CASO EM EXAME 1. Dupla apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano em loteamento, determinando a rescisão por culpa da compradora, restituição das quantias pagas com retenção de 20% a título de cláusula penal e aplicação da sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: (i) aplica-se a Lei 6.766/79 ou Lei 4.591/64 ao contrato de loteamento; (ii) é devida taxa de fruição sobre lote não entregue oficialmente; (iii) o percentual de cláusula penal deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre valores efetivamente pagos; (iv) é devida a cobrança de IPTU/ITU sem comprovação de imissão na posse; (v) é cabível dedução de comissão de corretagem; (vi) ocorreu sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Contratos de loteamento são regidos pela Lei 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, distinguindo-se dos condomínios regulados pela Lei 4.591/64. 4. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado e sem entrega oficial comprovada, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor. 5. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência do STJ, e não sobre o valor total do contrato. 6. Tributos como o ITU e IPTU possuem natureza propter rem e devem ser suportados por quem detém a posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu na espécie. 7. A comissão de corretagem somente pode ser deduzida quando há cláusula contratual expressa com valor destacado e comprovação de pagamento direto ao corretor, que não restou atendido no caso em tela. 8. A autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e provida. Tese de julgamento: 1. Em contratos de loteamento aplica-se a Lei 6.766/79. 2. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem comprovação de entrega oficial. 3. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos. 4. Tributos incidentes sobre propriedade imobiliária somente são devidos após efetiva imissão na posse, o que não ocorreu na espécie. 5. Comissão de corretagem só pode ser deduzida quando atendidos cumulativamente os requisitos de cláusula expressa, valor destacado e pagamento direto ao corretor. 5. Sagrando-se vencedora a autora, a parte ré deve acercar com os ônus sucumbenciais fixados na sentença. _____________________ Dispositivos relevantes citados: Lei 6.766/79, arts. 22 e 32-A; Lei 4.591/64, arts. 3º e 12; CPC, art. 86, parágrafo único; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 577; STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, AREsp 2.829.230/MT, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 19/05/2025; TJGO, AC 5179000-73.2023.8.09.0087, rel. des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, DJe 23/01/2025; TJGO, AC 5669772-96.2021.8.09.0051, rel. des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, DJe 08/07/2024; TJGO, AC 5508478-62.2022.8.09.0160, rel. des. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, DJe 06/03/2024; TJGO, AC 5601761-15.2022.8.09.0072, rel. des. Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 5010201-21.2022.8.09.0146, rel. des. Rodrigo de Silveira, 10ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023; TJGO, AC 5569782-19.2021.8.09.0024, rel. des. Alice Teles de Oliveira, 6ª Câmara Cível, DJe 20/06/2023; TJGO, AC 5753106-91.2022.8.09.0051, rel. des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 0172377-94.2016.8.09.0064, rel. des. Marcus da Costa Ferreira, 5ª Câmara Cível, DJe 02/05/2022; TJGO, AC 5464183-73.2022.8.09.0051, rel. des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023.

Conteúdo completo bloqueado

Desbloquear

Processo nº 5416922-82.2024.8.09.0006

ID: 329142047

Tribunal: TJGO Órgão: 7ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5416922-82.2024.8.09.0006

Data de Disponibilização: 18/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Relatório e Voto

Advogados:

PAULA LORRANY DE MORAIS

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

LAURA FLEURY COSTA

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

FELIPE EWERTON FERREIRA PACHECO

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N. 5416922-82.2024.8.09.0006 7ª CÂMARA CÍVEL COMARCA … PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N. 5416922-82.2024.8.09.0006 7ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE ANÁPOLIS 1ª APELANTE: SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 1ª APELADA: LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA 2ª APELANTE: LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA 2ª APELADA: SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RELATOR: Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY EMENTA: DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI 6.766/79. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. TRIBUTOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA. I. CASO EM EXAME 1. Dupla apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano em loteamento, determinando a rescisão por culpa da compradora, restituição das quantias pagas com retenção de 20% a título de cláusula penal e aplicação da sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: (i) aplica-se a Lei 6.766/79 ou Lei 4.591/64 ao contrato de loteamento; (ii) é devida taxa de fruição sobre lote não entregue oficialmente; (iii) o percentual de cláusula penal deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre valores efetivamente pagos; (iv) é devida a cobrança de IPTU/ITU sem comprovação de imissão na posse; (v) é cabível dedução de comissão de corretagem; (vi) ocorreu sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Contratos de loteamento são regidos pela Lei 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, distinguindo-se dos condomínios regulados pela Lei 4.591/64. 4. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado e sem entrega oficial comprovada, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor. 5. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência do STJ, e não sobre o valor total do contrato. 6. Tributos como o ITU e IPTU possuem natureza propter rem e devem ser suportados por quem detém a posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu na espécie. 7. A comissão de corretagem somente pode ser deduzida quando há cláusula contratual expressa com valor destacado e comprovação de pagamento direto ao corretor, que não restou atendido no caso em tela. 8. A autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e provida. Tese de julgamento: 1. Em contratos de loteamento aplica-se a Lei 6.766/79. 2. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem comprovação de entrega oficial. 3. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos. 4. Tributos incidentes sobre propriedade imobiliária somente são devidos após efetiva imissão na posse, o que não ocorreu na espécie. 5. Comissão de corretagem só pode ser deduzida quando atendidos cumulativamente os requisitos de cláusula expressa, valor destacado e pagamento direto ao corretor. 5. Sagrando-se vencedora a autora, a parte ré deve acercar com os ônus sucumbenciais fixados na sentença. _____________________ Dispositivos relevantes citados: Lei 6.766/79, arts. 22 e 32-A; Lei 4.591/64, arts. 3º e 12; CPC, art. 86, parágrafo único; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 577; STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, AREsp 2.829.230/MT, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 19/05/2025; TJGO, AC 5179000-73.2023.8.09.0087, rel. des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, DJe 23/01/2025; TJGO, AC 5669772-96.2021.8.09.0051, rel. des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, DJe 08/07/2024; TJGO, AC 5508478-62.2022.8.09.0160, rel. des. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, DJe 06/03/2024; TJGO, AC 5601761-15.2022.8.09.0072, rel. des. Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 5010201-21.2022.8.09.0146, rel. des. Rodrigo de Silveira, 10ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023; TJGO, AC 5569782-19.2021.8.09.0024, rel. des. Alice Teles de Oliveira, 6ª Câmara Cível, DJe 20/06/2023; TJGO, AC 5753106-91.2022.8.09.0051, rel. des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 0172377-94.2016.8.09.0064, rel. des. Marcus da Costa Ferreira, 5ª Câmara Cível, DJe 02/05/2022; TJGO, AC 5464183-73.2022.8.09.0051, rel. des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos. Conforme relatado, trata-se de dupla apelação cível, interpostas, respectivamente, por SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (movimentação n. 46) e LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA (movimentação n. 47), contra a sentença (movimentação n. 35) proferida pelo juiz de direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Anápolis, Dr. Rodrigo de Castro Ferreira, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, promovida pela segunda apelante em desfavor do primeiro recorrente, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos: Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com fulcro no artigo 497, I, do Código de Processo Civil, para: a) confirmar a tutela deferida e declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, por interesse exclusivo da autora; b) condenar a parte ré a restituir ao autor, de forma imediata e em parcela única, acrescidas de correção monetária pelo INPC/IBGE desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado, as parcelas efetivamente pagas pelos imóveis descritos nos contratos objeto da lide, deduzido o valor que poderá ser retido pela empresa ré a título de cláusula penal, a qual readéquo para 20% (vinte por cento) do valor comprovadamente pago pelo imóvel, e, por conseguinte, declaro nulas as cláusulas que estipulem de modo diverso no contrato; Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes autora e ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, pro rata, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma dos artigos 85, §2º e 86, do Código de Processo Civil. O litígio tem origem em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes, no qual a apelada adquiriu imóvel consistente em lote no Condomínio Residencial Marlon Morais, localizado em Leopoldo de Bulhões-GO, pelo valor total de R$ 117.192,60 (cento e dezessete mil cento e noventa e dois reais e sessenta centavos). A autora alega que efetuou o pagamento de R$ 13.610,70 (treze mil seiscentos e dez reais e setenta centavos) e, em razão de dificuldades financeiras, pleiteou a rescisão contratual com restituição dos valores pagos. Irresignada, a primeira apelante, SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, interpõe o recurso de apelação juntado na movimentação n. 46, sustentando que a decisão recorrida contrariou a lei federal e os princípios contratuais pertinentes. Alega que o juízo a quo incorreu em equívoco ao impor percentual de retenção diverso daquele estipulado pelas partes e admitido pela legislação específica, qual seja, a Lei nº 6.766/79, artigo 32-A, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. Argumenta que este dispositivo preceitua expressamente que, na resolução por culpa do comprador, devem ser restituídos os valores pagos, podendo ser descontados determinados itens, notadamente: a eventual taxa de fruição do imóvel até 0,75% do valor atualizado do contrato, proporcional ao período de ocupação; a quantia devida por cláusula penal e despesas administrativas, limitada a 10% do valor atualizado do contrato; encargos moratórios, tributos e corretagem. Sustenta que a legislação federal não veda a cláusula penal em compromissos de compra e venda, mas apenas impõe percentuais máximos para certos descontos, consagrando a autonomia privada ao permitir que as partes estipulem a cláusula penal até os limites previstos. Defende que o afastamento do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 se deu por puro voluntarismo judicial, configurando grave violação ao postulado do devido processo legal substantivo e à garantia da legalidade. Invoca a Crítica Hermenêutica do Direito, de Lenio Luiz Streck, argumentando que o Judiciário só pode deixar de aplicar uma lei em hipóteses rigorosamente excepcionais, como inconstitucionalidade da norma, antinomias normativas, interpretação conforme a Constituição, nulidade parcial com redução de texto, inconstitucionalidade com redução de texto, ou conflito entre regra e princípio que implique perda de normatividade da regra. Quanto à comissão de corretagem, sustenta que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que pode ser deduzida da quantia a ser devolvida, desde que haja cláusula contratual expressa, o valor tenha sido destacado no contrato e tenha sido pago diretamente ao corretor ou à imobiliária, conforme Tema Repetitivo 938. Por essas razões, requer seja reformada a sentença recorrida para que seja mantida a cláusula penal pactuada nos termos do contrato e do disposto no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, incluindo os valores correspondentes à fruição do imóvel até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato; o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas limitado a 10% do valor atualizado do contrato; os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso; os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais e tarifas vinculadas ao lote; e a comissão de corretagem. A segunda apelante, LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA, interpôs a apelação de movimentação n. 47, alegando que a rescisão contratual decorreu de dificuldades financeiras supervenientes, havendo desistência justificada do negócio. Sustenta que celebrou contrato de compra e venda de lote urbano no Condomínio Residencial Marlon Morais, Quadra 04, Lote 31, em Leopoldo de Bulhões-GO, pelo valor total de R$ 117.192,60 (cento e dezessete mil cento e noventa e dois reais e sessenta centavos), tendo efetuado o pagamento de R$ 13.610,70 (treze mil seiscentos e dez reais e setenta centavos). Argumenta que tentou resolver a questão administrativamente, mas a ré pretendia reter valor excessivo para rescindir o contrato. Afirma que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Goiás determina que a retenção em caso de rescisão por culpa do comprador deve ser limitada a 10% do valor pago, e não 20% como decidido na sentença. Invoca diversos precedentes jurisprudenciais que estabelecem como razoável a retenção de 10% dos valores pagos a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada. Sustenta ainda que não houve sucumbência recíproca, pois obteve êxito na maior parte dos pedidos, tendo direito à restituição de 90% dos valores pagos. Questiona a aplicação da sucumbência recíproca, argumentando que decaiu de parte mínima dos pedidos iniciais, invocando o artigo 86, parágrafo único, do CPC, que dispõe que se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá por inteiro pelas despesas e honorários. Por essas razões, requer seja reformada a sentença recorrida, a fim de reduzir o percentual de retenção para 10% do valor pago e condenar a apelada integralmente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais. A apelante litiga sob o benefício da assistência judiciária gratuita. Em contrarrazões (movimentação n. 51), a apelada pugna pelo desprovimento do recurso. Passo à análise simultânea de ambos os apelos. Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que o contrato firmado entre as partes têm por objeto um lote de terras em loteamento, e não em condomínio fechado, conforme se depreende claramente do instrumento contratual juntado aos autos (movimentação n. 01). Dessa forma, a legislação aplicável ao caso é a Lei nº 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, e não a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e que foi utilizada pelo magistrado de primeiro grau, o qual fundamentou a dedução das parcelas pagas no artigo 67-A da lei n. 4.591/64. Assim, assiste razão à primeira apelante quando invoca a aplicação do artigo 32-A da lei n. 6.766/79 para fundamentar os valores a serem deduzidos das quantias que serão restituídas à adquirente. Registro que, quanto à forma da restituição dos valores pagos nos contratos de compra e venda imobiliária, o Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que, quando a rescisão for causada pelo comprador, deve ocorrer restituição parcial e imediatamente, conforme Súmula 543, in verbis: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No caso em tela, tratando-se de rescisão contratual por culpa da compradora, aplica-se o artigo 32-A da Lei 6.766/79, que permite os seguintes descontos dos valores a serem restituídos: (I) fruição do imóvel até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato; (II) cláusula penal e despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato; (III) encargos moratórios; (IV) débitos de IPTU e contribuições; (V) comissão de corretagem integrada ao preço. Vejamos: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) (...) Sobre a taxa de fruição, vejo que não pode ser descontada dos valores a serem restituídos à autora, como pretende o primeiro apelante, pois trata-se de lote de terreno não edificado. O contrato, celebrado em 10 de novembro de 2022, é claro ao dispor que é proibido ao comprador fazer construções no imóvel antes de ser oficialmente entregue (cláusula vigésima primeira) e que as obras de infraestrutura seriam concluídas em até 4 anos (cláusula vigésima quinta). Não restou provada a entrega oficial, tampouco a conclusão das obras de infraestrutura, evidenciando que o imóvel não foi oficialmente entregue, que a compradora não fruiu do bem, tampouco realizou nele edificação. Repiso, a taxa de fruição é indevida em relação a lote de terreno não edificado, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor, conforme jurisprudência pacífica. Vejamos: (…) 4. A taxa de fruição é indevida em relação a lote de terreno não edificado, na ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor pela privação do uso. (…). (TJGO, Ed 5179000-73.2023.8.09.0087, Rel. Des. JOSÉ RICARDO M. MACHADO, 8ª Câmara Cível, publicado em 23/01/2025) (…) 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após a rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. (TJGO, Apelação Cível 5669772-96.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024) (...) 5. Em caso de rescisão contratual, em regra, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel, no período em dele usufruiu, o que, em princípio, não ocorre caso o imóvel seja um lote de terras, em razão da inexistência de edificação, ou qualquer outra benfeitoria que possibilite o uso do bem. (…) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5508478-62.2022.8.09.0160, Rel. Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, julgado em 06/03/2024, DJe de 06/03/2024) (…) III. Taxa de fruição. Lote não edificado. Segundo a jurisprudência dominante, não é razoável a cobrança da taxa de ocupação/fruição na hipótese de imóvel não edificado, pois inexiste proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como comprovação de que a parte requerida tenha deixado de auferir lucro, em virtude da privação do uso do lote, impondo-se, dessarte, a reforma da sentença. Precedentes do STJ. Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5601761-15.2022.8.09.0072, Rel. Des(a). Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) Quanto à cláusula penal, embora a cláusula contratual oitava preveja desconto de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribuna de Justiça Goiano é firme no sentido de que o percentual deve incidir sobre o total da quantia efetivamente paga, e não sobre o valor do contrato. Sobre o tema: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. VARIAÇÃO ENTRE 10% (DEZ POR CENTO) E 20% (VINTE POR CENTO). TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE-VENDEDOR. 1. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes. (…) 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.829.230/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 19/5/2025.) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. COMPRADOR. DESISTÊNCIA. SINAL. SEGURO. TAXA DE RATEIO. BASE DE CÁLCULO. ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. (…) 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 5. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 6. (…) 7. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. I. (…) IV. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. Nos casos em que a resolução da promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa exclusiva do consumidor, a restituição do valor pago deve ser imediata e parcial (Súmula 543 do STJ). (...)V. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES STJ. A retenção de dez por cento (10%) sobre os valores efetivamente pagos afigura-se razoável e compatível com os precedentes do STJ e deste TJGO. Além disso, a promitente vendedora não demonstrou nenhum elemento que indique a hipótese de prejuízo material superior a 10%. Assim, as peculiaridades do caso demonstram que o juízo antecedente agiu com acerto ao reduzir a multa compensatória para 10% do valor pago e, ainda, os eventuais valores devidos pelo comprador, a título de IPTU, durante o período que esteve na posse do bem. VI. […] APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJGO, Apelação Cível 5010201-21.2022.8.09.0146, Rel. Des(a). RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO DA MULTA APLICADA. PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO QUANTIA PAGA EM PARCELA ÚNICA. ÍNDICE DE CORREÇÃO. MANUTENÇÃO DO APLICADO NA SENTENÇA. 1. […] 4. Na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, que não mais reúne condições de arcar com as parcelas contratadas, admite-se a retenção, pelo vendedor, a título de multa contratual, de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, para compensar as despesas eventualmente suportadas com a frustração do negócio. No caso, mostra-se razoável a fixação da retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas a serem restituídas, uma vez que permite a indenização devida pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato sem lhe ocasionar o enriquecimento sem causa. 5. […] APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, Apelação Cível 5569782-19.2021.8.09.0024, Rel. Des(a). ALICE TELES DE OLIVEIRA, 6ª Câmara Cível, julgado em 20/06/2023, DJe de 20/06/2023). Além do mais, a jurisprudência deste Tribunal se firmou no sentido de que, a rigor, 10% (dez por cento) é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da parte vendedora. Nesse sentido: EMENTA: Apelação Cível. Ação rescisão contratual.I. Contrato firmado após a vigência da Lei de Distrato (Lei n. 13.786/2018). Aplicabilidade Código de Defesa do Consumidor. O contrato firmado entre as partes é posterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, que estabelece, segundo artigo 32-A, inciso II, que, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, a cláusula penal de 10% incidirá sobre o valor atualizado do contrato. Contudo, tendo em vista se tratar a espécie de relação consumerista, tal norma conflita com as disposições do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual, à luz da teoria do diálogo das fontes, àquela lei deverá ser interpretada de forma harmônica com as normas que regem a proteção e defesa do consumidor (que são de ordem pública), as quais desfrutam, ainda, de proteção constitucional (artigo 5º, inciso XXXII e artigo 170, inciso V, CF).II. Inadimplemento culpa exclusiva da parte compradora. Restituição parcial das prestações adimplidas. Percentual de retenção. Nos casos de resilição contratual por iniciativa exclusiva do adquirente, os percentuais de retenção, a título de despesas administrativas permitidos pelo Superior Tribunal de Justiça, tem sido entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, conforme as circunstâncias de cada caso. A jurisprudência deste Tribunal se firmou no sentido de que, a rigor, 10% (dez por cento) é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da parte vendedora(…). Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5601761-15.2022.8.09.0072, Rel. Des(a). Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) No contexto sobredito, concluo que a sentença, ao autorizar a dedução de 20% (vinte por cento) do valor comprovadamente pago, está em dissonância com o entendimento jurisprudencial. Outrossim, não merece amparo a tese da primeira apelante, no sentido que a retenção deve ser de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Por outro lado, entendo que a segunda apelação, ao defender a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, deve ser provida, pois este percentual se afigura razoável e compatível com os precedentes jurisprudenciais alhures citados. No que pertine ao pedido de retenção dos encargos moratórios (inciso III, do artigo 32-A da Lei 6.766/79), formulado pelo primeiro apelante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso. Ademais, a própria ré/primeira apelante instruiu sua contestação com o “Relatório Movimentação - Receitas Por Diversas” (movimentação n. 22, arquivo 8), que demonstra que não havia parcelas em atraso até a propositura da demanda e concessão da tutela antecipada que autorizou a suspensão dos pagamentos. A respeito da matéria: EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS. IMPOSSIBILIDADE. 1. Considerando que com a rescisão contratual as partes retornam ao status quo ante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso. (...) PRIMEIRA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5340290-93.2022.8.09.0132, Rel. Des(a). Gilmar Luiz Coelho, 9ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITTENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. INAPLICÁVEL. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. LEGALIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. RETENÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS. INCABÍVEL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. (...). 5. Considerando que com a rescisão contratual as partes retornam ao status quo ante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso.(...). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5551416-07.2018.8.09.0130, Rel. Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, 4ª Câmara Cível, julgado em 07/03/2022, DJe de 07/03/2022) Sobre o pedido de dedução de IPTU/ITU, formulado pela primeira apelante, como não restou provada a entrega oficial do lote e a efetiva imissão na posse, não há se falar em responsabilidade da compradora pelo pagamento desse tributo, que possui natureza propter rem e deve ser suportado por quem detém a posse efetiva do imóvel. A cláusula décima sétima dispõe que a posse do imóvel será transmitida após a averbação do contrato na matrícula do imóvel, o que não restou provado. Ademais, o parágrafo segundo, da cláusula décima sétima, dispõe que somente após a entrega oficial o comprador “entrará” na posse precária do imóvel. Assim, considerando que a entrega oficial não foi provada, como já visto, não há se falar em posse e, consequentemente, em pagamento de IPTU/ITU pela compradora/autora, ora primeira apelada. Nesse sentido: (…) 2. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.829.230/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 19/5/2025.) (...) 4. Em se tratando de rescisão imobiliária de lote não construído, a cobrança de ITU pode se dar a partir do momento em que imitidos os promitentes compradores na posse do bem, no entanto, não há provas nos autos da efetiva transferência da posse direta ao consumidor adquirente. Assim sendo, em se tratando a responsabilidade pelas despesas de ITU/IPTU de obrigação propter rem, esta deve ser cumprida por quem verdadeiramente detinha a posse direta do imóvel.(…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5753106-91.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) (...) 6. Não comprovado que a apelante transferiu, efetivamente, a posse do imóvel, ou, ainda, que a compradora chegou a detê-la, não há cogitar da sua responsabilização pelo pagamento do ITU/IPTU. (...) PRIMEIRA APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5508478-62.2022.8.09.0160, Rel. Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, julgado em 06/03/2024, DJe de 06/03/2024) (...) III - O pagamento do IPTU/ITU, por possuírem natureza propter rem, trata-se de responsabilidade do promitente comprador, desde a sua imissão na posse do imóvel até a data da rescisão contratual. Contudo, considerando tratar-se de compra e venda de lote, e não havendo comprovação de assunção da posse dos imóveis pelos promitentes compradores, a promitente vendedora apelada detinha a qualidade de titular do domínio e possuidora e, por tal razão, a ela está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel, motivo pelo qual é a responsável pelo pagamento do IPTU, devendo ser reformada a sentença nesta parte. (…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5464183-73.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 9ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) Quanto à tese de dedução da comissão de corretagem, também vejo que não assiste razão à primeira apelante. Conforme alegado pela própria primeira apelante, o Tema 938 do STJ, dispõe que pode ser deduzida a comissão de corretagem nos casos de rescisão do contrato por culpa da parte adquirente, desde que haja cláusula contratual expressa, valor destacado no contrato e pagamento direto ao corretor. No caso dos autos, a cláusula décima segunda não especifica o valor da comissão de corretagem, nem disciplina se foi paga diretamente ao corretor, não preenchendo os requisitos legais. Vejamos: Assim, sem expressa e clara previsão no instrumento particular, quanto ao valor da comissão de corretagem, não pode ser deduzida das parcelas a serem restituídas ao comprador, por se tratar de um ônus que a vendedora deve arcar. Sobre o tema, colaciono os seguintes julgados: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. (...). 4. Sem expressa e clara previsão no instrumento particular, quanto ao valor da comissão de corretagem, não pode ser deduzida das parcelas a serem restituídas ao comprador, por se tratar de um ônus que a vendedora deve arcar. Tema 938 do STJ. (...) APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA PARCIALMENTE. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0172377-94.2016.8.09.0064, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 02/05/2022, DJe de 02/05/2022) (…) 8. É válida a transferência ao promitente comprador da obrigação de pagar a corretagem, desde que informado o preço total de aquisição da unidade autônoma, com destaque ao do valor da comissão (Tema 938/STJ) (...)RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE.(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5031957-51.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). MARIA ANTONIA DE FARIA, 6ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024) (..).3. O Superior Tribunal de Justiça definiu tese jurídica no REsp n. 1.551.956/SP, julgado sob o rito de recursos repetitivos (Tema 938/STJ), no sentido de que a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida, desde que prévia e claramente informada, com destaque do preço do valor total da aquisição. (...).RECURSOS CONHECIDOS E APELAÇÃO CÍVEL NÃO PROVIDA E RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5600764-32.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, julgado em 03/06/2024, DJe de 03/06/2024) Por fim, no que diz respeito à sucumbência, considerando que a autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca. Logo, merece provimento a segunda apelação também nesse ponto, pois os ônus sucumbenciais fixados na sentença devem ser inteiramente suportados pela ré, ora segunda apelada. Ao teor do exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao primeiro recurso de apelação, interposto por SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, apenas para aplicar corretamente o artigo 32-A da Lei 6.766/79 na dedução dos valores a serem restituídos à autora/primeira apelada. Outrossim, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao segundo apelo, interposto por LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA, para reduzir o percentual de retenção para 10% dos valores efetivamente pagos e condenar a ré/segunda apelada integralmente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados na sentença. Em razão do parcial provimento do primeiro apelo, não deve ocorrer majoração de verba honorária (AgInt nos EDcl no REsp 1848081/SP; Edcl no REsp nº 1.746.789/RS). Desde já, observado o trânsito em julgado, determino a remessa dos autos ao juízo de origem, com as respectivas baixas necessárias, inclusive desta relatoria no Sistema do Processo Judicial Digital. É como voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de dupla apelação cível, acordam os componentes da Quarta Turma Julgadora da Sétima Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer do primeiro recurso e provê-lo em parte e conhecer do segundo recurso e provê-lo, nos termos do voto do Relator. Votaram, além do Relator, o Dr. Ricardo Prata (subst. do Des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes) e o Des. Sérgio Mendonça de Araújo. Presidiu a sessão a Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França. Fez-se presente, como representante da Procuradoria-Geral de Justiça, o Dr. Benedito Torres Neto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator EMENTA: DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI 6.766/79. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. TRIBUTOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA. I. CASO EM EXAME 1. Dupla apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano em loteamento, determinando a rescisão por culpa da compradora, restituição das quantias pagas com retenção de 20% a título de cláusula penal e aplicação da sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: (i) aplica-se a Lei 6.766/79 ou Lei 4.591/64 ao contrato de loteamento; (ii) é devida taxa de fruição sobre lote não entregue oficialmente; (iii) o percentual de cláusula penal deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre valores efetivamente pagos; (iv) é devida a cobrança de IPTU/ITU sem comprovação de imissão na posse; (v) é cabível dedução de comissão de corretagem; (vi) ocorreu sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Contratos de loteamento são regidos pela Lei 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, distinguindo-se dos condomínios regulados pela Lei 4.591/64. 4. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado e sem entrega oficial comprovada, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor. 5. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência do STJ, e não sobre o valor total do contrato. 6. Tributos como o ITU e IPTU possuem natureza propter rem e devem ser suportados por quem detém a posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu na espécie. 7. A comissão de corretagem somente pode ser deduzida quando há cláusula contratual expressa com valor destacado e comprovação de pagamento direto ao corretor, que não restou atendido no caso em tela. 8. A autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e provida. Tese de julgamento: 1. Em contratos de loteamento aplica-se a Lei 6.766/79. 2. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem comprovação de entrega oficial. 3. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos. 4. Tributos incidentes sobre propriedade imobiliária somente são devidos após efetiva imissão na posse, o que não ocorreu na espécie. 5. Comissão de corretagem só pode ser deduzida quando atendidos cumulativamente os requisitos de cláusula expressa, valor destacado e pagamento direto ao corretor. 5. Sagrando-se vencedora a autora, a parte ré deve acercar com os ônus sucumbenciais fixados na sentença. _____________________ Dispositivos relevantes citados: Lei 6.766/79, arts. 22 e 32-A; Lei 4.591/64, arts. 3º e 12; CPC, art. 86, parágrafo único; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 577; STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, AREsp 2.829.230/MT, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 19/05/2025; TJGO, AC 5179000-73.2023.8.09.0087, rel. des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, DJe 23/01/2025; TJGO, AC 5669772-96.2021.8.09.0051, rel. des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, DJe 08/07/2024; TJGO, AC 5508478-62.2022.8.09.0160, rel. des. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, DJe 06/03/2024; TJGO, AC 5601761-15.2022.8.09.0072, rel. des. Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 5010201-21.2022.8.09.0146, rel. des. Rodrigo de Silveira, 10ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023; TJGO, AC 5569782-19.2021.8.09.0024, rel. des. Alice Teles de Oliveira, 6ª Câmara Cível, DJe 20/06/2023; TJGO, AC 5753106-91.2022.8.09.0051, rel. des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 0172377-94.2016.8.09.0064, rel. des. Marcus da Costa Ferreira, 5ª Câmara Cível, DJe 02/05/2022; TJGO, AC 5464183-73.2022.8.09.0051, rel. des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023.

Conteúdo completo bloqueado

Desbloquear

Processo nº 5416922-82.2024.8.09.0006

ID: 329142019

Tribunal: TJGO Órgão: 7ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5416922-82.2024.8.09.0006

Data de Disponibilização: 18/07/2025

Polo Ativo:

LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA

Polo Passivo:

Relatório e Voto

Advogados:

RENATO HEITOR SILVA VILAR

OAB/TO XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N. 5416922-82.2024.8.09.0006 7ª CÂMARA CÍVEL COMARCA … PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sebastião Luiz Fleury DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N. 5416922-82.2024.8.09.0006 7ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE ANÁPOLIS 1ª APELANTE: SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 1ª APELADA: LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA 2ª APELANTE: LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA 2ª APELADA: SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RELATOR: Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY EMENTA: DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI 6.766/79. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. TRIBUTOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA. I. CASO EM EXAME 1. Dupla apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano em loteamento, determinando a rescisão por culpa da compradora, restituição das quantias pagas com retenção de 20% a título de cláusula penal e aplicação da sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: (i) aplica-se a Lei 6.766/79 ou Lei 4.591/64 ao contrato de loteamento; (ii) é devida taxa de fruição sobre lote não entregue oficialmente; (iii) o percentual de cláusula penal deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre valores efetivamente pagos; (iv) é devida a cobrança de IPTU/ITU sem comprovação de imissão na posse; (v) é cabível dedução de comissão de corretagem; (vi) ocorreu sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Contratos de loteamento são regidos pela Lei 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, distinguindo-se dos condomínios regulados pela Lei 4.591/64. 4. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado e sem entrega oficial comprovada, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor. 5. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência do STJ, e não sobre o valor total do contrato. 6. Tributos como o ITU e IPTU possuem natureza propter rem e devem ser suportados por quem detém a posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu na espécie. 7. A comissão de corretagem somente pode ser deduzida quando há cláusula contratual expressa com valor destacado e comprovação de pagamento direto ao corretor, que não restou atendido no caso em tela. 8. A autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e provida. Tese de julgamento: 1. Em contratos de loteamento aplica-se a Lei 6.766/79. 2. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem comprovação de entrega oficial. 3. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos. 4. Tributos incidentes sobre propriedade imobiliária somente são devidos após efetiva imissão na posse, o que não ocorreu na espécie. 5. Comissão de corretagem só pode ser deduzida quando atendidos cumulativamente os requisitos de cláusula expressa, valor destacado e pagamento direto ao corretor. 5. Sagrando-se vencedora a autora, a parte ré deve acercar com os ônus sucumbenciais fixados na sentença. _____________________ Dispositivos relevantes citados: Lei 6.766/79, arts. 22 e 32-A; Lei 4.591/64, arts. 3º e 12; CPC, art. 86, parágrafo único; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 577; STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, AREsp 2.829.230/MT, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 19/05/2025; TJGO, AC 5179000-73.2023.8.09.0087, rel. des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, DJe 23/01/2025; TJGO, AC 5669772-96.2021.8.09.0051, rel. des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, DJe 08/07/2024; TJGO, AC 5508478-62.2022.8.09.0160, rel. des. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, DJe 06/03/2024; TJGO, AC 5601761-15.2022.8.09.0072, rel. des. Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 5010201-21.2022.8.09.0146, rel. des. Rodrigo de Silveira, 10ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023; TJGO, AC 5569782-19.2021.8.09.0024, rel. des. Alice Teles de Oliveira, 6ª Câmara Cível, DJe 20/06/2023; TJGO, AC 5753106-91.2022.8.09.0051, rel. des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 0172377-94.2016.8.09.0064, rel. des. Marcus da Costa Ferreira, 5ª Câmara Cível, DJe 02/05/2022; TJGO, AC 5464183-73.2022.8.09.0051, rel. des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos. Conforme relatado, trata-se de dupla apelação cível, interpostas, respectivamente, por SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (movimentação n. 46) e LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA (movimentação n. 47), contra a sentença (movimentação n. 35) proferida pelo juiz de direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Anápolis, Dr. Rodrigo de Castro Ferreira, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, promovida pela segunda apelante em desfavor do primeiro recorrente, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos: Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com fulcro no artigo 497, I, do Código de Processo Civil, para: a) confirmar a tutela deferida e declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, por interesse exclusivo da autora; b) condenar a parte ré a restituir ao autor, de forma imediata e em parcela única, acrescidas de correção monetária pelo INPC/IBGE desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado, as parcelas efetivamente pagas pelos imóveis descritos nos contratos objeto da lide, deduzido o valor que poderá ser retido pela empresa ré a título de cláusula penal, a qual readéquo para 20% (vinte por cento) do valor comprovadamente pago pelo imóvel, e, por conseguinte, declaro nulas as cláusulas que estipulem de modo diverso no contrato; Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes autora e ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, pro rata, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma dos artigos 85, §2º e 86, do Código de Processo Civil. O litígio tem origem em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes, no qual a apelada adquiriu imóvel consistente em lote no Condomínio Residencial Marlon Morais, localizado em Leopoldo de Bulhões-GO, pelo valor total de R$ 117.192,60 (cento e dezessete mil cento e noventa e dois reais e sessenta centavos). A autora alega que efetuou o pagamento de R$ 13.610,70 (treze mil seiscentos e dez reais e setenta centavos) e, em razão de dificuldades financeiras, pleiteou a rescisão contratual com restituição dos valores pagos. Irresignada, a primeira apelante, SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, interpõe o recurso de apelação juntado na movimentação n. 46, sustentando que a decisão recorrida contrariou a lei federal e os princípios contratuais pertinentes. Alega que o juízo a quo incorreu em equívoco ao impor percentual de retenção diverso daquele estipulado pelas partes e admitido pela legislação específica, qual seja, a Lei nº 6.766/79, artigo 32-A, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. Argumenta que este dispositivo preceitua expressamente que, na resolução por culpa do comprador, devem ser restituídos os valores pagos, podendo ser descontados determinados itens, notadamente: a eventual taxa de fruição do imóvel até 0,75% do valor atualizado do contrato, proporcional ao período de ocupação; a quantia devida por cláusula penal e despesas administrativas, limitada a 10% do valor atualizado do contrato; encargos moratórios, tributos e corretagem. Sustenta que a legislação federal não veda a cláusula penal em compromissos de compra e venda, mas apenas impõe percentuais máximos para certos descontos, consagrando a autonomia privada ao permitir que as partes estipulem a cláusula penal até os limites previstos. Defende que o afastamento do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 se deu por puro voluntarismo judicial, configurando grave violação ao postulado do devido processo legal substantivo e à garantia da legalidade. Invoca a Crítica Hermenêutica do Direito, de Lenio Luiz Streck, argumentando que o Judiciário só pode deixar de aplicar uma lei em hipóteses rigorosamente excepcionais, como inconstitucionalidade da norma, antinomias normativas, interpretação conforme a Constituição, nulidade parcial com redução de texto, inconstitucionalidade com redução de texto, ou conflito entre regra e princípio que implique perda de normatividade da regra. Quanto à comissão de corretagem, sustenta que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que pode ser deduzida da quantia a ser devolvida, desde que haja cláusula contratual expressa, o valor tenha sido destacado no contrato e tenha sido pago diretamente ao corretor ou à imobiliária, conforme Tema Repetitivo 938. Por essas razões, requer seja reformada a sentença recorrida para que seja mantida a cláusula penal pactuada nos termos do contrato e do disposto no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, incluindo os valores correspondentes à fruição do imóvel até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato; o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas limitado a 10% do valor atualizado do contrato; os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso; os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais e tarifas vinculadas ao lote; e a comissão de corretagem. A segunda apelante, LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA, interpôs a apelação de movimentação n. 47, alegando que a rescisão contratual decorreu de dificuldades financeiras supervenientes, havendo desistência justificada do negócio. Sustenta que celebrou contrato de compra e venda de lote urbano no Condomínio Residencial Marlon Morais, Quadra 04, Lote 31, em Leopoldo de Bulhões-GO, pelo valor total de R$ 117.192,60 (cento e dezessete mil cento e noventa e dois reais e sessenta centavos), tendo efetuado o pagamento de R$ 13.610,70 (treze mil seiscentos e dez reais e setenta centavos). Argumenta que tentou resolver a questão administrativamente, mas a ré pretendia reter valor excessivo para rescindir o contrato. Afirma que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Goiás determina que a retenção em caso de rescisão por culpa do comprador deve ser limitada a 10% do valor pago, e não 20% como decidido na sentença. Invoca diversos precedentes jurisprudenciais que estabelecem como razoável a retenção de 10% dos valores pagos a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada. Sustenta ainda que não houve sucumbência recíproca, pois obteve êxito na maior parte dos pedidos, tendo direito à restituição de 90% dos valores pagos. Questiona a aplicação da sucumbência recíproca, argumentando que decaiu de parte mínima dos pedidos iniciais, invocando o artigo 86, parágrafo único, do CPC, que dispõe que se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá por inteiro pelas despesas e honorários. Por essas razões, requer seja reformada a sentença recorrida, a fim de reduzir o percentual de retenção para 10% do valor pago e condenar a apelada integralmente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais. A apelante litiga sob o benefício da assistência judiciária gratuita. Em contrarrazões (movimentação n. 51), a apelada pugna pelo desprovimento do recurso. Passo à análise simultânea de ambos os apelos. Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que o contrato firmado entre as partes têm por objeto um lote de terras em loteamento, e não em condomínio fechado, conforme se depreende claramente do instrumento contratual juntado aos autos (movimentação n. 01). Dessa forma, a legislação aplicável ao caso é a Lei nº 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, e não a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e que foi utilizada pelo magistrado de primeiro grau, o qual fundamentou a dedução das parcelas pagas no artigo 67-A da lei n. 4.591/64. Assim, assiste razão à primeira apelante quando invoca a aplicação do artigo 32-A da lei n. 6.766/79 para fundamentar os valores a serem deduzidos das quantias que serão restituídas à adquirente. Registro que, quanto à forma da restituição dos valores pagos nos contratos de compra e venda imobiliária, o Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que, quando a rescisão for causada pelo comprador, deve ocorrer restituição parcial e imediatamente, conforme Súmula 543, in verbis: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No caso em tela, tratando-se de rescisão contratual por culpa da compradora, aplica-se o artigo 32-A da Lei 6.766/79, que permite os seguintes descontos dos valores a serem restituídos: (I) fruição do imóvel até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato; (II) cláusula penal e despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato; (III) encargos moratórios; (IV) débitos de IPTU e contribuições; (V) comissão de corretagem integrada ao preço. Vejamos: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) (...) Sobre a taxa de fruição, vejo que não pode ser descontada dos valores a serem restituídos à autora, como pretende o primeiro apelante, pois trata-se de lote de terreno não edificado. O contrato, celebrado em 10 de novembro de 2022, é claro ao dispor que é proibido ao comprador fazer construções no imóvel antes de ser oficialmente entregue (cláusula vigésima primeira) e que as obras de infraestrutura seriam concluídas em até 4 anos (cláusula vigésima quinta). Não restou provada a entrega oficial, tampouco a conclusão das obras de infraestrutura, evidenciando que o imóvel não foi oficialmente entregue, que a compradora não fruiu do bem, tampouco realizou nele edificação. Repiso, a taxa de fruição é indevida em relação a lote de terreno não edificado, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor, conforme jurisprudência pacífica. Vejamos: (…) 4. A taxa de fruição é indevida em relação a lote de terreno não edificado, na ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor pela privação do uso. (…). (TJGO, Ed 5179000-73.2023.8.09.0087, Rel. Des. JOSÉ RICARDO M. MACHADO, 8ª Câmara Cível, publicado em 23/01/2025) (…) 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após a rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. (TJGO, Apelação Cível 5669772-96.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024) (...) 5. Em caso de rescisão contratual, em regra, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel, no período em dele usufruiu, o que, em princípio, não ocorre caso o imóvel seja um lote de terras, em razão da inexistência de edificação, ou qualquer outra benfeitoria que possibilite o uso do bem. (…) (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5508478-62.2022.8.09.0160, Rel. Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, julgado em 06/03/2024, DJe de 06/03/2024) (…) III. Taxa de fruição. Lote não edificado. Segundo a jurisprudência dominante, não é razoável a cobrança da taxa de ocupação/fruição na hipótese de imóvel não edificado, pois inexiste proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como comprovação de que a parte requerida tenha deixado de auferir lucro, em virtude da privação do uso do lote, impondo-se, dessarte, a reforma da sentença. Precedentes do STJ. Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5601761-15.2022.8.09.0072, Rel. Des(a). Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) Quanto à cláusula penal, embora a cláusula contratual oitava preveja desconto de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribuna de Justiça Goiano é firme no sentido de que o percentual deve incidir sobre o total da quantia efetivamente paga, e não sobre o valor do contrato. Sobre o tema: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. VARIAÇÃO ENTRE 10% (DEZ POR CENTO) E 20% (VINTE POR CENTO). TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE-VENDEDOR. 1. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes. (…) 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.829.230/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 19/5/2025.) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. COMPRADOR. DESISTÊNCIA. SINAL. SEGURO. TAXA DE RATEIO. BASE DE CÁLCULO. ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. (…) 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 5. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 6. (…) 7. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. I. (…) IV. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. Nos casos em que a resolução da promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa exclusiva do consumidor, a restituição do valor pago deve ser imediata e parcial (Súmula 543 do STJ). (...)V. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES STJ. A retenção de dez por cento (10%) sobre os valores efetivamente pagos afigura-se razoável e compatível com os precedentes do STJ e deste TJGO. Além disso, a promitente vendedora não demonstrou nenhum elemento que indique a hipótese de prejuízo material superior a 10%. Assim, as peculiaridades do caso demonstram que o juízo antecedente agiu com acerto ao reduzir a multa compensatória para 10% do valor pago e, ainda, os eventuais valores devidos pelo comprador, a título de IPTU, durante o período que esteve na posse do bem. VI. […] APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJGO, Apelação Cível 5010201-21.2022.8.09.0146, Rel. Des(a). RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. ADEQUAÇÃO DA MULTA APLICADA. PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO QUANTIA PAGA EM PARCELA ÚNICA. ÍNDICE DE CORREÇÃO. MANUTENÇÃO DO APLICADO NA SENTENÇA. 1. […] 4. Na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, que não mais reúne condições de arcar com as parcelas contratadas, admite-se a retenção, pelo vendedor, a título de multa contratual, de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, para compensar as despesas eventualmente suportadas com a frustração do negócio. No caso, mostra-se razoável a fixação da retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas a serem restituídas, uma vez que permite a indenização devida pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato sem lhe ocasionar o enriquecimento sem causa. 5. […] APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, Apelação Cível 5569782-19.2021.8.09.0024, Rel. Des(a). ALICE TELES DE OLIVEIRA, 6ª Câmara Cível, julgado em 20/06/2023, DJe de 20/06/2023). Além do mais, a jurisprudência deste Tribunal se firmou no sentido de que, a rigor, 10% (dez por cento) é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da parte vendedora. Nesse sentido: EMENTA: Apelação Cível. Ação rescisão contratual.I. Contrato firmado após a vigência da Lei de Distrato (Lei n. 13.786/2018). Aplicabilidade Código de Defesa do Consumidor. O contrato firmado entre as partes é posterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, que estabelece, segundo artigo 32-A, inciso II, que, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, a cláusula penal de 10% incidirá sobre o valor atualizado do contrato. Contudo, tendo em vista se tratar a espécie de relação consumerista, tal norma conflita com as disposições do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual, à luz da teoria do diálogo das fontes, àquela lei deverá ser interpretada de forma harmônica com as normas que regem a proteção e defesa do consumidor (que são de ordem pública), as quais desfrutam, ainda, de proteção constitucional (artigo 5º, inciso XXXII e artigo 170, inciso V, CF).II. Inadimplemento culpa exclusiva da parte compradora. Restituição parcial das prestações adimplidas. Percentual de retenção. Nos casos de resilição contratual por iniciativa exclusiva do adquirente, os percentuais de retenção, a título de despesas administrativas permitidos pelo Superior Tribunal de Justiça, tem sido entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, conforme as circunstâncias de cada caso. A jurisprudência deste Tribunal se firmou no sentido de que, a rigor, 10% (dez por cento) é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da parte vendedora(…). Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5601761-15.2022.8.09.0072, Rel. Des(a). Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) No contexto sobredito, concluo que a sentença, ao autorizar a dedução de 20% (vinte por cento) do valor comprovadamente pago, está em dissonância com o entendimento jurisprudencial. Outrossim, não merece amparo a tese da primeira apelante, no sentido que a retenção deve ser de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Por outro lado, entendo que a segunda apelação, ao defender a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, deve ser provida, pois este percentual se afigura razoável e compatível com os precedentes jurisprudenciais alhures citados. No que pertine ao pedido de retenção dos encargos moratórios (inciso III, do artigo 32-A da Lei 6.766/79), formulado pelo primeiro apelante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso. Ademais, a própria ré/primeira apelante instruiu sua contestação com o “Relatório Movimentação - Receitas Por Diversas” (movimentação n. 22, arquivo 8), que demonstra que não havia parcelas em atraso até a propositura da demanda e concessão da tutela antecipada que autorizou a suspensão dos pagamentos. A respeito da matéria: EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS. IMPOSSIBILIDADE. 1. Considerando que com a rescisão contratual as partes retornam ao status quo ante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso. (...) PRIMEIRA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5340290-93.2022.8.09.0132, Rel. Des(a). Gilmar Luiz Coelho, 9ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITTENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. INAPLICÁVEL. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. LEGALIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. RETENÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS. INCABÍVEL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. (...). 5. Considerando que com a rescisão contratual as partes retornam ao status quo ante, não há que se falar em mora, sendo, portanto, incabível a retenção dos encargos moratórios referentes às parcelas pagas em atraso.(...). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5551416-07.2018.8.09.0130, Rel. Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, 4ª Câmara Cível, julgado em 07/03/2022, DJe de 07/03/2022) Sobre o pedido de dedução de IPTU/ITU, formulado pela primeira apelante, como não restou provada a entrega oficial do lote e a efetiva imissão na posse, não há se falar em responsabilidade da compradora pelo pagamento desse tributo, que possui natureza propter rem e deve ser suportado por quem detém a posse efetiva do imóvel. A cláusula décima sétima dispõe que a posse do imóvel será transmitida após a averbação do contrato na matrícula do imóvel, o que não restou provado. Ademais, o parágrafo segundo, da cláusula décima sétima, dispõe que somente após a entrega oficial o comprador “entrará” na posse precária do imóvel. Assim, considerando que a entrega oficial não foi provada, como já visto, não há se falar em posse e, consequentemente, em pagamento de IPTU/ITU pela compradora/autora, ora primeira apelada. Nesse sentido: (…) 2. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.829.230/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 19/5/2025.) (...) 4. Em se tratando de rescisão imobiliária de lote não construído, a cobrança de ITU pode se dar a partir do momento em que imitidos os promitentes compradores na posse do bem, no entanto, não há provas nos autos da efetiva transferência da posse direta ao consumidor adquirente. Assim sendo, em se tratando a responsabilidade pelas despesas de ITU/IPTU de obrigação propter rem, esta deve ser cumprida por quem verdadeiramente detinha a posse direta do imóvel.(…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5753106-91.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) (...) 6. Não comprovado que a apelante transferiu, efetivamente, a posse do imóvel, ou, ainda, que a compradora chegou a detê-la, não há cogitar da sua responsabilização pelo pagamento do ITU/IPTU. (...) PRIMEIRA APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5508478-62.2022.8.09.0160, Rel. Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, julgado em 06/03/2024, DJe de 06/03/2024) (...) III - O pagamento do IPTU/ITU, por possuírem natureza propter rem, trata-se de responsabilidade do promitente comprador, desde a sua imissão na posse do imóvel até a data da rescisão contratual. Contudo, considerando tratar-se de compra e venda de lote, e não havendo comprovação de assunção da posse dos imóveis pelos promitentes compradores, a promitente vendedora apelada detinha a qualidade de titular do domínio e possuidora e, por tal razão, a ela está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel, motivo pelo qual é a responsável pelo pagamento do IPTU, devendo ser reformada a sentença nesta parte. (…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5464183-73.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 9ª Câmara Cível, julgado em 16/10/2023, DJe de 16/10/2023) Quanto à tese de dedução da comissão de corretagem, também vejo que não assiste razão à primeira apelante. Conforme alegado pela própria primeira apelante, o Tema 938 do STJ, dispõe que pode ser deduzida a comissão de corretagem nos casos de rescisão do contrato por culpa da parte adquirente, desde que haja cláusula contratual expressa, valor destacado no contrato e pagamento direto ao corretor. No caso dos autos, a cláusula décima segunda não especifica o valor da comissão de corretagem, nem disciplina se foi paga diretamente ao corretor, não preenchendo os requisitos legais. Vejamos: Assim, sem expressa e clara previsão no instrumento particular, quanto ao valor da comissão de corretagem, não pode ser deduzida das parcelas a serem restituídas ao comprador, por se tratar de um ônus que a vendedora deve arcar. Sobre o tema, colaciono os seguintes julgados: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. (...). 4. Sem expressa e clara previsão no instrumento particular, quanto ao valor da comissão de corretagem, não pode ser deduzida das parcelas a serem restituídas ao comprador, por se tratar de um ônus que a vendedora deve arcar. Tema 938 do STJ. (...) APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA PARCIALMENTE. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0172377-94.2016.8.09.0064, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 02/05/2022, DJe de 02/05/2022) (…) 8. É válida a transferência ao promitente comprador da obrigação de pagar a corretagem, desde que informado o preço total de aquisição da unidade autônoma, com destaque ao do valor da comissão (Tema 938/STJ) (...)RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE.(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5031957-51.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). MARIA ANTONIA DE FARIA, 6ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024) (..).3. O Superior Tribunal de Justiça definiu tese jurídica no REsp n. 1.551.956/SP, julgado sob o rito de recursos repetitivos (Tema 938/STJ), no sentido de que a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida, desde que prévia e claramente informada, com destaque do preço do valor total da aquisição. (...).RECURSOS CONHECIDOS E APELAÇÃO CÍVEL NÃO PROVIDA E RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5600764-32.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, julgado em 03/06/2024, DJe de 03/06/2024) Por fim, no que diz respeito à sucumbência, considerando que a autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca. Logo, merece provimento a segunda apelação também nesse ponto, pois os ônus sucumbenciais fixados na sentença devem ser inteiramente suportados pela ré, ora segunda apelada. Ao teor do exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao primeiro recurso de apelação, interposto por SPE MARLON MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, apenas para aplicar corretamente o artigo 32-A da Lei 6.766/79 na dedução dos valores a serem restituídos à autora/primeira apelada. Outrossim, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao segundo apelo, interposto por LUCICLEIDE MORAIS DA SILVA, para reduzir o percentual de retenção para 10% dos valores efetivamente pagos e condenar a ré/segunda apelada integralmente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados na sentença. Em razão do parcial provimento do primeiro apelo, não deve ocorrer majoração de verba honorária (AgInt nos EDcl no REsp 1848081/SP; Edcl no REsp nº 1.746.789/RS). Desde já, observado o trânsito em julgado, determino a remessa dos autos ao juízo de origem, com as respectivas baixas necessárias, inclusive desta relatoria no Sistema do Processo Judicial Digital. É como voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de dupla apelação cível, acordam os componentes da Quarta Turma Julgadora da Sétima Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer do primeiro recurso e provê-lo em parte e conhecer do segundo recurso e provê-lo, nos termos do voto do Relator. Votaram, além do Relator, o Dr. Ricardo Prata (subst. do Des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes) e o Des. Sérgio Mendonça de Araújo. Presidiu a sessão a Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França. Fez-se presente, como representante da Procuradoria-Geral de Justiça, o Dr. Benedito Torres Neto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY Relator EMENTA: DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI 6.766/79. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. TRIBUTOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA. I. CASO EM EXAME 1. Dupla apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano em loteamento, determinando a rescisão por culpa da compradora, restituição das quantias pagas com retenção de 20% a título de cláusula penal e aplicação da sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: (i) aplica-se a Lei 6.766/79 ou Lei 4.591/64 ao contrato de loteamento; (ii) é devida taxa de fruição sobre lote não entregue oficialmente; (iii) o percentual de cláusula penal deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre valores efetivamente pagos; (iv) é devida a cobrança de IPTU/ITU sem comprovação de imissão na posse; (v) é cabível dedução de comissão de corretagem; (vi) ocorreu sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Contratos de loteamento são regidos pela Lei 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano, distinguindo-se dos condomínios regulados pela Lei 4.591/64. 4. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado e sem entrega oficial comprovada, ante a ausência de proveito econômico para o comprador ou prejuízo para o vendedor. 5. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência do STJ, e não sobre o valor total do contrato. 6. Tributos como o ITU e IPTU possuem natureza propter rem e devem ser suportados por quem detém a posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu na espécie. 7. A comissão de corretagem somente pode ser deduzida quando há cláusula contratual expressa com valor destacado e comprovação de pagamento direto ao corretor, que não restou atendido no caso em tela. 8. A autora obteve êxito em todos os seus pedidos exordiais, não há que se falar em sucumbência recíproca. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e provida. Tese de julgamento: 1. Em contratos de loteamento aplica-se a Lei 6.766/79. 2. Taxa de fruição é indevida em lote não edificado sem comprovação de entrega oficial. 3. A cláusula penal deve incidir sobre valores efetivamente pagos. 4. Tributos incidentes sobre propriedade imobiliária somente são devidos após efetiva imissão na posse, o que não ocorreu na espécie. 5. Comissão de corretagem só pode ser deduzida quando atendidos cumulativamente os requisitos de cláusula expressa, valor destacado e pagamento direto ao corretor. 5. Sagrando-se vencedora a autora, a parte ré deve acercar com os ônus sucumbenciais fixados na sentença. _____________________ Dispositivos relevantes citados: Lei 6.766/79, arts. 22 e 32-A; Lei 4.591/64, arts. 3º e 12; CPC, art. 86, parágrafo único; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 577; STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, AREsp 2.829.230/MT, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 19/05/2025; TJGO, AC 5179000-73.2023.8.09.0087, rel. des. José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, DJe 23/01/2025; TJGO, AC 5669772-96.2021.8.09.0051, rel. des. Eduardo Abdon Moura, 3ª Câmara Cível, DJe 08/07/2024; TJGO, AC 5508478-62.2022.8.09.0160, rel. des. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, DJe 06/03/2024; TJGO, AC 5601761-15.2022.8.09.0072, rel. des. Desclieux Ferreira da Silva Júnior, 7ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 5010201-21.2022.8.09.0146, rel. des. Rodrigo de Silveira, 10ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023; TJGO, AC 5569782-19.2021.8.09.0024, rel. des. Alice Teles de Oliveira, 6ª Câmara Cível, DJe 20/06/2023; TJGO, AC 5753106-91.2022.8.09.0051, rel. des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJe 24/06/2024; TJGO, AC 0172377-94.2016.8.09.0064, rel. des. Marcus da Costa Ferreira, 5ª Câmara Cível, DJe 02/05/2022; TJGO, AC 5464183-73.2022.8.09.0051, rel. des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, DJe 16/10/2023.

Conteúdo completo bloqueado

Desbloquear

Encontrou 13 resultados. Faça login para ver detalhes completos e mais informações.

Fazer Login para Ver Detalhes