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Processo nº 0054163-83.2014.8.10.0001

ID: 282924896

Tribunal: TJMA Órgão: 4ª Vara Cível de São Luís Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0054163-83.2014.8.10.0001

Data de Disponibilização: 29/05/2025

Polo Ativo:

ANTONIO ANGLADA JATAY CASANOVAS

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

ALEXANDRE CORREIA MAGALHAES

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BRUNO ROCIO ROCHA

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LUCIANA SARNEY ALVES DE ARAUJO COSTA

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ANTONIO ANGLADA JATAY CASANOVAS

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LETICIA MARIA ANDRADE TROVAO

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ULISSES CESAR MARTINS DE SOUSA

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Juízo de Direito da 4ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís Processo: 0054163-83.2014.8.10.0001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) A… Juízo de Direito da 4ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís Processo: 0054163-83.2014.8.10.0001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CECILIA REGINA SILVA DOS SANTOS, MAURO LUIS AQUINO DOS SANTOS Advogados do(a) AUTOR: ANTONIO ANGLADA JATAY CASANOVAS - MA7329-A, LETICIA MARIA ANDRADE TROVAO - MA7583-A, ULISSES CESAR MARTINS DE SOUSA - MA4462-A REU: OREGON - INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA, CONSTRUTORA MOTA MACHADO LTDA Advogados do(a) REU: ALEXANDRE CORREIA MAGALHAES - MA17727-A, BRUNO ROCIO ROCHA - MA14608-A, LUCIANA SARNEY ALVES DE ARAUJO COSTA - MA13980-A INTIMAÇÃO DA SENTENÇA: Trata-se de Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Dano Material e Moral proposta por CECILIA REGINA SILVA DOS SANTOS e MAURO LUIS AQUINO DOS SANTOS em face de OREGON - INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA e CONSTRUTORA MOTA MACHADO LTDA, todos devidamente qualificados nos autos. A parte autora narrou, em síntese (ID nº 26889942 - Pág. 2 a 20) ter celebrado com as rés contrato de promessa de compra e venda do apartamento nº 102 do Edifício Pontal da Praia, com previsão de entrega para setembro de 2010. Alegou que a entrega ocorreu com atraso de um ano, em setembro de 2011, o que lhes causou prejuízos materiais, como a necessidade de utilizar outros imóveis próprios para moradia e de arcar com custos de armazenagem de móveis, além de danos morais pela frustração e transtornos. Aduziu, ainda, que, após a imissão na posse, o imóvel apresentou diversos problemas estruturais que não foram solucionados pelas rés. Requereu a condenação das rés à obrigação de fazer consistente nos reparos necessários, ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 19.030,00 e por danos morais em valor a ser arbitrado, bem como a inversão do ônus da prova. Juntou documentos, ID nº 26889942 - Pág. 2 a 26889943 - Pág 21. As rés apresentaram contestação (26889943 - Pág. 26 a 52), arguindo, preliminarmente, a ausência de atraso injustificado na entrega da obra, considerando a cláusula de tolerância de 180 dias e a ocorrência de caso fortuito e força maior (greves, chuvas, escassez de material). Sustentaram que o Habite-se foi expedido em 02/05/2011, marcando a conclusão da obra, e que a eventual demora na entrega da unidade aos autores foi por culpa exclusiva destes, que atrasaram a obtenção do financiamento bancário até setembro de 2011, invocando a exceptio non adimpleti contractus. Negaram a existência de vícios construtivos, afirmando que os autores receberam o imóvel em perfeitas condições, conforme termos assinados. Impugnaram os pedidos de danos materiais e morais, alegando falta de comprovação dos prejuízos e que o atraso, se existente, configuraria mero dissabor. Defenderam a impossibilidade de cumulação da multa contratual com lucros cessantes e requereram a limitação temporal de eventual condenação ao período entre o fim da tolerância e a expedição do Habite-se. Juntou documentos, ID nº 26889943 - Pág. 53 a 26889946 - Pág. 59. A parte autora apresentou réplica, refutando as teses defensivas e reiterando os pedidos iniciais (ID n 26889946 - Pág. 73 a 26889947 - Pág. 10 ). Audiência de conciliação, sem êxito (26889947 - Pág. 20 ). As partes foram instadas a especificar provas (26889947 - Pág. 26 ), tendo ambas requerido a produção de prova oral (depoimento pessoal e testemunhal) e documental (26889947 - Pág. 29). As rés reiteraram pedido de expedição de ofícios para comprovar caso fortuito/força maior (ID 26889947 - Pág. 33 ). Foi realizada audiência de instrução e julgamento em 06/04/2017 (26889947 - Pág. 63 a 26889947 - Pág. 65), na qual foram colhidos os depoimentos pessoais do autor Mauro Luis Aquino dos Santos e do preposto das rés. As partes apresentaram alegações finais em forma de memoriais (26889947 - Pág. 71 a 74 e ID 26889947 - Pág. 77 a 84), reiterando seus argumentos e pedidos. Em incidente processual apensado (nº 0008633-22.2015.8.10.0001), as rés impugnaram o valor da causa atribuído na inicial (R$ 1.000,00), requerendo sua retificação para refletir o proveito econômico pretendido, no mínimo o valor dos danos materiais pleiteados (R$ 19.030,00). A sentença proferida no referido incidente (143041962 - Pág. 2) julgou procedente a impugnação e retificou o valor da causa para R$ 19.030,00, tendo a parte autora recolhido as custas complementares (fls. 409-412). Posteriormente, verificando-se que a instrução processual já havia sido concluída com a realização da audiência e apresentação de alegações finais, o feito foi chamado à ordem para cancelar a audiência de instrução e julgamento que havia sido designada e remeter os autos conclusos para sentença (147877233 - Pág. 1). É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Moral e Material interposta por Mauro Luiz Aquino dos Santos e Cecília Regina Silva contra Oregon Incorporações e Construções LTDA e Construtora Mota Machado LTDA. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez que os autores se enquadram no conceito de consumidor (art. 2º do CDC) e as rés no de fornecedor (art. 3º do CDC), aplicando-se ao caso as disposições da Lei nº 8.078/90. A controvérsia principal reside na responsabilidade das rés pelo atraso na entrega do imóvel, pelos alegados vícios construtivos e pelos danos materiais e morais daí decorrentes. Inicialmente, quanto ao prazo de entrega, o contrato previu a conclusão do empreendimento para 30/09/2010 (Item 4 do Quadro Resumo, ID 26889942 - Pág. 38). O mesmo instrumento estabeleceu uma cláusula de tolerância de 180 dias (Cláusula XV, Parágrafo Primeiro, fls. 52 ID 26889942 - Pág. 48). A jurisprudência pátria, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, consolidou o entendimento pela validade da cláusula de tolerância de 180 dias corridos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, por se tratar de prazo razoável para absorver imprevistos comuns na construção civil. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA . 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL . AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO . 1. Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos" (AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022) . 2. "Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel . Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017). 3. Na espécie, ao manter a condenação da construtora ao pagamento da indenização por danos morais, o Tribunal de origem deixou de apontar circunstâncias excepcionais experimentadas pelos promitentes-compradores, capazes de justificar a reparação pretendida. Correta, portanto, a decisão agravada, ao reformar o acórdão recorrido . 4. Nos termos do entendimento desta Corte, "[é] devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente (...)" (AgInt no AREsp 677.950/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 14/03/2017, DJe de 20/03/2017). 5 . Agravo interno improvido.(STJ - AgInt no AREsp: 1253328 AM 2018/0042042-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2024). Assim, o prazo final para a entrega da obra, considerando a tolerância, seria 29/03/2011. O Habite-se, documento que atesta a conclusão da obra e a possibilidade de ocupação do imóvel, foi expedido em 02/05/2011 (ID 26889945 - Pág. 6 ). Portanto, houve um atraso na conclusão da obra de 34 dias (de 30/03/2011 a 02/05/2011), mesmo considerando o prazo de tolerância. As rés alegaram que o atraso, para além da tolerância, foi justificado por caso fortuito ou força maior, como greves, chuvas e escassez de material. Contudo, tais eventos, embora possam impactar o cronograma da obra, são considerados riscos inerentes à atividade da construção civil, configurando fortuito interno, que não exclui a responsabilidade do fornecedor perante o consumidor. Nestes termos, a jurisprudência: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM . CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ . PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA ALÉM DOS 180 DIAS. IMPOSSIBILIDADE. FORTUITO INTERNO. INVERSÃO MULTA CONTRATUAL . TEMA N. 971/STJ. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA N . 5/STJ. DANO MORAL. REEXAME. SÚMULA N . 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Imperativa é a incidência da Súmula n . 7/STJ, porquanto rever as conclusões da Corte de origem acerca da existência dos fatores ensejadores do caso fortuito e da força maior demandaria necessária incursão na seara fático-probatória. 2. Conforme já assentado pela Corte de origem, não houve caso fortuito ou força maior aptos a autorizar, nos termos da Lei n. 4 .591/64, a prorrogação da entrega do bem além do prazo de tolerância de 180 dias, a despeito da cláusula contratual. Ao contrário, o Tribunal de Justiça esclareceu que as "justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade".2.1 . Descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido. Precedentes. 3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor . As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Tema 971/STJ.3.1 Rever a existência da cláusula contratual encontra óbice na Súmula n . 5/STJ. 4. Alterar o entendimento alcançado pelo aresto impugnado quanto à afronta a direitos da personalidade e à ocorrência de danos morais indenizáveis exige necessariamente a reavaliação de fatos e provas constantes dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ . 5. A jurisprudência desta Corte Superior é tranquila no sentido de que a incidência da Súmula n. 7/STJ é óbice para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea 'c' do permissivo constitucional.Agravo interno improvido . (STJ - AgInt no REsp: 2072593 RJ 2023/0156336-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 30/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023). A cláusula de tolerância de 180 dias já se destina a abarcar os imprevistos alegados pelos requeridos. Ademais, as rés não comprovaram de forma específica e robusta como tais eventos, no período em questão (após 29/03/2011), impactaram de maneira irresistível e inevitável a conclusão deste empreendimento em particular. A prova oral produzida não trouxe elementos concretos que demonstrassem o nexo causal entre os alegados eventos e o atraso específico na entrega do Edifício Pontal da Praia após o prazo de tolerância. Em contrapartida, quanto à alegação das rés de que a demora na entrega das chaves aos autores, ocorrida apenas em setembro de 2011, foi por culpa exclusiva destes, em razão do atraso na obtenção do financiamento, assiste-lhes razão em parte. A Cláusula XVI do contrato (ID 26889942 - Pág. 48 ) condiciona a entrega definitiva da unidade à quitação do preço ou à assinatura e registro do contrato de financiamento, nos seguintes termos: CLÁUSULA XVI- DA ENTREGA DEFINITIVA DA UNIDADE: A entrega definitiva da unidade objeto deste instrumento, se dará após a expedição do Auto de Conclusão da Obra - "Habite-se" - expedido pela Prefeitura Municipal e estará condicionada a: A) quitação do preço; B) assinatura do contrato de financiamento e seu respectivo registro no Registro de Imóveis; C) Assinatura do contrato de compra e venda no modo adotado pela PROMITENTE VENDEDORA, com pacto adjeto de alienação fiduciária, registrado no Registro de Imóveis O Habite-se, que permite o financiamento, foi expedido em 02/05/2011. O contrato de financiamento dos autores foi firmado apenas em 05/09/2011 (26889945 - Pág. 12 a 19). Portanto, a partir da expedição do Habite-se, a responsabilidade pela obtenção do financiamento e quitação do saldo devedor passou a ser dos autores. A demora entre 02/05/2011 e setembro de 2011 na entrega das chaves decorreu da inércia dos próprios autores em finalizar o processo de financiamento e pagamento, não podendo ser imputada às rés. A defesa baseada na exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do Código Civil) é válida para este período. Assim, o atraso imputável às rés é o período compreendido entre o fim do prazo de tolerância (29/03/2011) e a expedição do Habite-se (02/05/2011). Em relação aos danos materiais, os autores pleitearam indenização no valor de R$ 19.030,00, calculado com base na cláusula penal (0,2% do preço do imóvel por mês de atraso) para um período de um ano. Conforme análise acima, o atraso imputável às rés foi de 34 dias. A cláusula XV, Parágrafo Segundo (ID 26889942 - Pág. 48), prevê a indenização mensal de 0,2% do preço do imóvel atualizado monetariamente, ressalvada a ocorrência de caso fortuito ou força maior (que, como visto, não restou configurado como excludente para o período de atraso). O preço do imóvel era R$ 865.000,00, sendo que o valor mensal da indenização seria 0,2% de R$ 865.000,00 = R$ 1.730,00. Logo, para 34 dias de atraso, o cálculo proporcional é (R$ 1.730,00 / 30 dias) * 34 dias = R$ 58,00 * 34 = R$ 1.972,00. Portanto, o valor devido a título de cláusula penal pelo atraso na conclusão da obra é de R$ R$ 1.972,00 (mil, novecentos e setenta e dois reais). Os autores também pleitearam indenização por danos materiais referentes aos custos de armazenagem de móveis (R$ 700,00 por mês) e pela perda de lucros com a locação de outros imóveis. Quanto aos custos de armazenagem, os autores apresentaram recibos (ID 26889943 - Pág. 13, 15, 16) que comprovam o pagamento de R$ 700,00 mensais à empresa PH Mudanças. O contrato com a transportadora (ID 26889943 - Pág. 10 ) indica que a armazenagem começou em 14/07/2010. O plano original era mudar em outubro de 2010. Portanto, os custos de armazenagem a partir de outubro de 2010 até a data em que o imóvel deveria estar disponível (Habite-se em 02/05/2011) são consequência direta do atraso imputável às rés. O período de armazenagem devido ao atraso das rés é de outubro de 2010 a 02/05/2011. Os recibos comprovam pagamentos em 13/11/2010, 13/12/2010, 13/02/2011, 13/03/2011, 13/04/2011 (5 meses). Assim, são devidos 5 meses de armazenagem a R$ 700,00, totalizando R$ 3.500,00. Os custos de armazenagem após 02/05/2011 não são de responsabilidade das rés, pois a unidade estava disponível para financiamento e quitação. No que tange à perda de lucros com a locação de outros imóveis, os autores não apresentaram prova concreta de que tais imóveis estavam efetivamente destinados à locação ou de propostas de aluguel que deixaram de ser concretizadas. A mera alegação de que tiveram que utilizar os imóveis para moradia própria e do filho, sem comprovação da perda financeira específica, não é suficiente para configurar lucros cessantes indenizáveis. Assim entende a jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. PROVA DO PREJUÍZO . 1) Os danos materiais, na modalidade de lucros cessantes, devem ser provados com base no prejuízo que a parte sofreu em virtude da prática de ato ilícito. 2) Inexistente prova do prejuízo, não há como acolher pedido de indenização por danos materiais, calculado em critérios matemáticos aleatórios e sem respaldo fático. 3) Recurso não provido.(TJ-AP - APL: 00404639320188030001 AP, Relator.: Desembargador CARMO ANTÔNIO, Data de Julgamento: 21/05/2020, Tribunal). Em relação aos vícios construtivos, os autores descreveram problemas como alagamento por alteração na tubulação de esgoto, entupimento de vaso sanitário, vazamento em boxes, problema na porta da suíte principal e vazamento na garagem, apresentando fotos (ID 26889943 - Pág. 3 a 8). As rés se defenderam alegando que os autores receberam o imóvel em perfeitas condições, conforme termos assinados (ID 26889945 - Pág. 9 a 10 ), e que não houve comprovação dos vícios. Contudo, a responsabilidade do construtor por vícios na construção é objetiva, nos termos do art. 12 do CDC e art. 618 do Código Civil. Vejamos: Ação de indenização por vícios construtivos – Procedência parcial em primeiro grau – Responsabilidade objetiva do construtor/incorporador, ínsita aos riscos das atividades desenvolvidas – Subdimensionamento da rede hidráulica, provocando o refluxo das águas e o alagamento da unidade habitacional – Danos morais e materiais caracterizados – Cabimento do refazimento/adequação da obra envolvendo o sistema coletivo/encanamento do empreendimento – Sentença mantida – Recurso não provido. (TJ-SP - AC: 10098521420188260224 SP 1009852-14.2018.8 .26.0224, Relator.: César Peixoto, Data de Julgamento: 02/08/2022, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/08/2022). Os termos de recebimento e check list geralmente se referem a vícios aparentes, não excluindo a responsabilidade por vícios ocultos que se manifestam posteriormente. Vejamos a jurisprudência: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA . REJEITADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS OCULTOS. COMPROVAÇÃO . INDENIZAÇÃO MATERIAL E MORAL. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1 . Cuida-se de apelação interposta pelos Réus contra sentença que os condenou ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em decorrência de vícios ocultos constatados no imóvel adquirido pelo autor. 2. Da preliminar. 2 .1. As testemunhas arroladas pelos Apelantes eram os corretores que intermediaram a compra e venda do imóvel, que não devem ser admitidas, visto que são suspeitas para deporem (art. 447, § 3º, II, do CPC). 2 .2. Além disso, os autos estão fartamente instruídos com registros de conversas entre o comprador e os corretores, não tendo sido apontado quais fatos só poderiam ser comprovados pela oitiva das testemunhas. 3. O comprador demonstrou a existência de vícios ocultos no imóvel por meio de laudo e relatório técnico, em que foram apontados diversos pontos de infiltração, microfissuras e rachaduras, verificados por meio de câmera termográfica . 3.1. Constatou-se também início de processo de mofo. 4 . A conclusão do laudo de engenharia atesta que a maioria dos vícios não é perceptível a olho nu, o que corrobora o entendimento de que o comprador não possuía condições de saber o real estado do imóvel apenas por meio das visitas realizadas antes do contrato. 5. A responsabilidade dos vendedores para indenizar o comprador independe do prévio conhecimento daqueles sobre os vícios ocultos, nos termos do art. 443, segunda parte, do Código Civil . 5.1. Os vícios decorrentes de má execução de obra no imóvel devem ser indenizados pelos vendedores, independentemente de terem sido eles ou não os contratantes da obra, notadamente porque não realizaram os devidos reparos durante o tempo em que estiveram com o imóvel e antes de vendê-lo. 6 . Quanto aos danos morais, é devida a indenização, diante da notória resistência dos vendedores em ressarcir o comprador pelos vícios ocultos detectados no imóvel, o que configura ato ilícito e contrário à boa-fé objetiva. 6.1. Outrossim, os danos verificados no bem e o risco de superveniência de outros mais graves possuem o condão de causar aflição ao comprador do imóvel que, ao invés de usufruir da esperada segurança e conforto na moradia, passou a enfrentar problemas com a estrutura, inclusive com possíveis danos à saúde diante de mofos decorrentes das infiltrações . 7. Apelo conhecido e desprovido. Honorários recursais majorados.(TJ-DF 0745750-43 .2022.8.07.0001 1855765, Relator.: Roberto Freitas Filho, Data de Julgamento: 08/05/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 23/05/2024). A inversão do ônus da prova impunha às rés a demonstração de que os problemas alegados não eram defeitos de construção ou que foram causados por mau uso, o que não ocorreu. As fotos e o depoimento do autor, que descreveu os problemas, constituem indícios suficientes da existência dos vícios. Portanto, as rés têm a obrigação de reparar os vícios construtivos apresentados no imóvel. Por fim, quanto aos danos morais, a situação vivenciada pelos autores, que adquiriram um imóvel de alto padrão para moradia e enfrentaram um atraso na conclusão da obra (ainda que de 34 dias após a tolerância) e, posteriormente, problemas estruturais no bem, ultrapassa o mero dissabor cotidiano. A expectativa frustrada de usufruir plenamente do imóvel, somada aos transtornos causados pelos defeitos (especialmente os relacionados a esgoto e vazamentos), gera abalo psicológico e violação à tranquilidade que justificam a indenização por danos morais. Vejamos: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE EMPREITADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . VÍCIOS CONSTRUTIVOS. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA. RECURSO CONHECIDO . IMPROVIMENTO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por LUCAS E LEANDRO CONSTRUTORA LTDA . contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados por JOYCE DA CRUZ RODRIGUES E OUTRO em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização, em razão de atraso na entrega de imóvel e da existência de vícios construtivos, decorrentes de contrato de empreitada celebrado entre as partes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) a preliminar de inépcia recursal por ausência de dialeticidade; (ii) o mérito, consistente em determinar se a construtora apelante deve ser responsabilizada pelos vícios construtivos e pelo atraso na entrega do imóvel, incluindo a análise dos danos materiais e morais fixados na sentença. III . RAZÕES DE DECIDIR Quanto à preliminar de inépcia recursal por ausência de dialeticidade: A apelação preenche os requisitos do art. 1.010 do CPC, apresentando fundamentação pertinente e impugnação específica aos fundamentos da sentença. Houve simetria entre o decidido e os argumentos recursais . Quanto ao mérito: A construtora não cumpriu integralmente o contrato, conforme laudo técnico que atestou ausência de beirais, descumprimento de medidas previstas para o pé-direito, ausência de infraestrutura para escoamento de água pluvial, entre outros vícios construtivos. O atraso na entrega do imóvel, superior a um ano, não encontra justificativa válida, sendo inoponíveis ao contratante problemas internos da construtora, como a regularização de limites do terreno. Os danos materiais de R$8.500,00 estão comprovados, assim como a indenização quanti minoris fixada em R$ 19 .500,00, correspondente aos prejuízos efetivamente experimentados pelos apelados. O atraso na entrega do imóvel e os vícios construtivos causaram frustração significativa aos autores, justificando a indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Deve ser cumprida a obrigação específica de construção do aparato de escoamento da água de chuva, nos exatos termos da sentença . IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O recurso de apelação que contém fundamentação suficiente e impugnação específica aos fundamentos da sentença não caracteriza ausência de dialeticidade e deve ser conhecido. O atraso injustificado na entrega do imóvel e os vícios construtivos caracterizam descumprimento contratual, ensejando a obrigação de fazer cumulada com as reparações por danos materiais e morais . O valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, considerando a gravidade da conduta e a repercussão do dano. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.010 e 85, § 11; CF/1988, art . 5º, V e X. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível 1.0521.14 .008212-9/002, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, 13ª Câmara Cível, j. 16 .03.2017, pub. 24.03 .2017. STJ, AgRg no AREsp 683.501/RJ, Rel. Min . Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 19.11.2015, DJe 26 .11.2015. (TJ-MG - Apelação Cível: 50067057720198130016, Relator.: Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 18/02/2025, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/02/2025). A fixação do quantum indenizatório deve considerar a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da medida. Considerando o atraso imputável às rés e a natureza dos vícios, mostra-se razoável fixar a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais). As demais alegações das rés, como a impossibilidade de cumulação de multa com aluguéis (que, no caso, não foram concedidos como lucros cessantes, mas sim a cláusula penal e os custos de armazenagem, que possuem naturezas distintas) e a necessidade de pré-questionamento de dispositivos legais, não alteram o entendimento firmado. A culpa concorrente dos autores foi reconhecida apenas para o período posterior à expedição do Habite-se, para o qual não foram concedidas indenizações por atraso. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: 1. Condenar as rés OREGON - incorporações E CONSTRUÇÕES LTDA e CONSTRUTORA MOTA MACHADO LTDA, solidariamente, na obrigação de fazer consistente em realizar todos os reparos necessários para sanar os vícios construtivos apresentados no apartamento nº 102 do Edifício Pontal da Praia, conforme descritos na inicial (alteração da posição de conexão da tubulação de esgoto, entupimento do vaso sanitário de uma das suítes, problema com a retenção da água nos boxes ocasionando vazamento, problema com a porta da suíte principal e problema com vazamento na garagem), no prazo de 30 (trinta) dias a contar do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais). 2. Condenar as rés OREGON - INCORPORACÕES E CONSTRUCÕES LTDA e CONSTRUTORA MOTA MACHADO LTDA, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais, a título de cláusula penal pelo atraso na conclusão da obra, no valor de R$ 1.972,00 (mil novecentos e setenta e dois reais), corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE desde 02/05/2011 e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação (04/03/2015). 3. Condenar as rés OREGON - INCORPORACÕES E CONSTRUCÕES LTDA e CONSTRUTORA MOTA MACHADO LTDA, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais, a título de custos de armazenagem de móveis, no valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE desde a data de cada desembolso comprovado e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação (04/03/2015). 4. Condenar as rés OREGON - INCORPORACÕES E CONSTRUCÕES LTDA e CONSTRUTORA MOTA MACHADO LTDA, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE a partir da data desta sentença e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação (04/03/2015). Considerando a sucumbência recíproca, porém em maior proporção das rés, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação (itens, 2, 3, e 4), a serem distribuídos na proporção de 70% (setenta por cento) a cargo das rés e 30% (trinta por cento) a cargo dos autores, nos termos do art. 85, § 2º, e art. 86 do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. São Luís/MA, data da assinatura eletrônica. JOSÉ AFONSO BEZERRA DE LIMA Juiz Titular da 4ª Vara Cível de São Luís

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Processo nº 0054163-83.2014.8.10.0001

ID: 282925420

Tribunal: TJMA Órgão: 4ª Vara Cível de São Luís Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0054163-83.2014.8.10.0001

Data de Disponibilização: 29/05/2025

Polo Ativo:

ANTONIO ANGLADA JATAY CASANOVAS

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

ALEXANDRE CORREIA MAGALHAES

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BRUNO ROCIO ROCHA

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LUCIANA SARNEY ALVES DE ARAUJO COSTA

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ANTONIO ANGLADA JATAY CASANOVAS

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LETICIA MARIA ANDRADE TROVAO

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ULISSES CESAR MARTINS DE SOUSA

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Juízo de Direito da 4ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís Processo: 0054163-83.2014.8.10.0001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) A… Juízo de Direito da 4ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís Processo: 0054163-83.2014.8.10.0001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CECILIA REGINA SILVA DOS SANTOS, MAURO LUIS AQUINO DOS SANTOS Advogados do(a) AUTOR: ANTONIO ANGLADA JATAY CASANOVAS - MA7329-A, LETICIA MARIA ANDRADE TROVAO - MA7583-A, ULISSES CESAR MARTINS DE SOUSA - MA4462-A REU: OREGON - INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA, CONSTRUTORA MOTA MACHADO LTDA Advogados do(a) REU: ALEXANDRE CORREIA MAGALHAES - MA17727-A, BRUNO ROCIO ROCHA - MA14608-A, LUCIANA SARNEY ALVES DE ARAUJO COSTA - MA13980-A INTIMAÇÃO DA SENTENÇA: Trata-se de Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Dano Material e Moral proposta por CECILIA REGINA SILVA DOS SANTOS e MAURO LUIS AQUINO DOS SANTOS em face de OREGON - INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA e CONSTRUTORA MOTA MACHADO LTDA, todos devidamente qualificados nos autos. A parte autora narrou, em síntese (ID nº 26889942 - Pág. 2 a 20) ter celebrado com as rés contrato de promessa de compra e venda do apartamento nº 102 do Edifício Pontal da Praia, com previsão de entrega para setembro de 2010. Alegou que a entrega ocorreu com atraso de um ano, em setembro de 2011, o que lhes causou prejuízos materiais, como a necessidade de utilizar outros imóveis próprios para moradia e de arcar com custos de armazenagem de móveis, além de danos morais pela frustração e transtornos. Aduziu, ainda, que, após a imissão na posse, o imóvel apresentou diversos problemas estruturais que não foram solucionados pelas rés. Requereu a condenação das rés à obrigação de fazer consistente nos reparos necessários, ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 19.030,00 e por danos morais em valor a ser arbitrado, bem como a inversão do ônus da prova. Juntou documentos, ID nº 26889942 - Pág. 2 a 26889943 - Pág 21. As rés apresentaram contestação (26889943 - Pág. 26 a 52), arguindo, preliminarmente, a ausência de atraso injustificado na entrega da obra, considerando a cláusula de tolerância de 180 dias e a ocorrência de caso fortuito e força maior (greves, chuvas, escassez de material). Sustentaram que o Habite-se foi expedido em 02/05/2011, marcando a conclusão da obra, e que a eventual demora na entrega da unidade aos autores foi por culpa exclusiva destes, que atrasaram a obtenção do financiamento bancário até setembro de 2011, invocando a exceptio non adimpleti contractus. Negaram a existência de vícios construtivos, afirmando que os autores receberam o imóvel em perfeitas condições, conforme termos assinados. Impugnaram os pedidos de danos materiais e morais, alegando falta de comprovação dos prejuízos e que o atraso, se existente, configuraria mero dissabor. Defenderam a impossibilidade de cumulação da multa contratual com lucros cessantes e requereram a limitação temporal de eventual condenação ao período entre o fim da tolerância e a expedição do Habite-se. Juntou documentos, ID nº 26889943 - Pág. 53 a 26889946 - Pág. 59. A parte autora apresentou réplica, refutando as teses defensivas e reiterando os pedidos iniciais (ID n 26889946 - Pág. 73 a 26889947 - Pág. 10 ). Audiência de conciliação, sem êxito (26889947 - Pág. 20 ). As partes foram instadas a especificar provas (26889947 - Pág. 26 ), tendo ambas requerido a produção de prova oral (depoimento pessoal e testemunhal) e documental (26889947 - Pág. 29). As rés reiteraram pedido de expedição de ofícios para comprovar caso fortuito/força maior (ID 26889947 - Pág. 33 ). Foi realizada audiência de instrução e julgamento em 06/04/2017 (26889947 - Pág. 63 a 26889947 - Pág. 65), na qual foram colhidos os depoimentos pessoais do autor Mauro Luis Aquino dos Santos e do preposto das rés. As partes apresentaram alegações finais em forma de memoriais (26889947 - Pág. 71 a 74 e ID 26889947 - Pág. 77 a 84), reiterando seus argumentos e pedidos. Em incidente processual apensado (nº 0008633-22.2015.8.10.0001), as rés impugnaram o valor da causa atribuído na inicial (R$ 1.000,00), requerendo sua retificação para refletir o proveito econômico pretendido, no mínimo o valor dos danos materiais pleiteados (R$ 19.030,00). A sentença proferida no referido incidente (143041962 - Pág. 2) julgou procedente a impugnação e retificou o valor da causa para R$ 19.030,00, tendo a parte autora recolhido as custas complementares (fls. 409-412). Posteriormente, verificando-se que a instrução processual já havia sido concluída com a realização da audiência e apresentação de alegações finais, o feito foi chamado à ordem para cancelar a audiência de instrução e julgamento que havia sido designada e remeter os autos conclusos para sentença (147877233 - Pág. 1). É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Moral e Material interposta por Mauro Luiz Aquino dos Santos e Cecília Regina Silva contra Oregon Incorporações e Construções LTDA e Construtora Mota Machado LTDA. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez que os autores se enquadram no conceito de consumidor (art. 2º do CDC) e as rés no de fornecedor (art. 3º do CDC), aplicando-se ao caso as disposições da Lei nº 8.078/90. A controvérsia principal reside na responsabilidade das rés pelo atraso na entrega do imóvel, pelos alegados vícios construtivos e pelos danos materiais e morais daí decorrentes. Inicialmente, quanto ao prazo de entrega, o contrato previu a conclusão do empreendimento para 30/09/2010 (Item 4 do Quadro Resumo, ID 26889942 - Pág. 38). O mesmo instrumento estabeleceu uma cláusula de tolerância de 180 dias (Cláusula XV, Parágrafo Primeiro, fls. 52 ID 26889942 - Pág. 48). A jurisprudência pátria, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, consolidou o entendimento pela validade da cláusula de tolerância de 180 dias corridos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, por se tratar de prazo razoável para absorver imprevistos comuns na construção civil. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA . 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL . AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO . 1. Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos" (AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022) . 2. "Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel . Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017). 3. Na espécie, ao manter a condenação da construtora ao pagamento da indenização por danos morais, o Tribunal de origem deixou de apontar circunstâncias excepcionais experimentadas pelos promitentes-compradores, capazes de justificar a reparação pretendida. Correta, portanto, a decisão agravada, ao reformar o acórdão recorrido . 4. Nos termos do entendimento desta Corte, "[é] devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente (...)" (AgInt no AREsp 677.950/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 14/03/2017, DJe de 20/03/2017). 5 . Agravo interno improvido.(STJ - AgInt no AREsp: 1253328 AM 2018/0042042-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2024). Assim, o prazo final para a entrega da obra, considerando a tolerância, seria 29/03/2011. O Habite-se, documento que atesta a conclusão da obra e a possibilidade de ocupação do imóvel, foi expedido em 02/05/2011 (ID 26889945 - Pág. 6 ). Portanto, houve um atraso na conclusão da obra de 34 dias (de 30/03/2011 a 02/05/2011), mesmo considerando o prazo de tolerância. As rés alegaram que o atraso, para além da tolerância, foi justificado por caso fortuito ou força maior, como greves, chuvas e escassez de material. Contudo, tais eventos, embora possam impactar o cronograma da obra, são considerados riscos inerentes à atividade da construção civil, configurando fortuito interno, que não exclui a responsabilidade do fornecedor perante o consumidor. Nestes termos, a jurisprudência: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM . CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ . PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA ALÉM DOS 180 DIAS. IMPOSSIBILIDADE. FORTUITO INTERNO. INVERSÃO MULTA CONTRATUAL . TEMA N. 971/STJ. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA N . 5/STJ. DANO MORAL. REEXAME. SÚMULA N . 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Imperativa é a incidência da Súmula n . 7/STJ, porquanto rever as conclusões da Corte de origem acerca da existência dos fatores ensejadores do caso fortuito e da força maior demandaria necessária incursão na seara fático-probatória. 2. Conforme já assentado pela Corte de origem, não houve caso fortuito ou força maior aptos a autorizar, nos termos da Lei n. 4 .591/64, a prorrogação da entrega do bem além do prazo de tolerância de 180 dias, a despeito da cláusula contratual. Ao contrário, o Tribunal de Justiça esclareceu que as "justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade".2.1 . Descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido. Precedentes. 3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor . As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Tema 971/STJ.3.1 Rever a existência da cláusula contratual encontra óbice na Súmula n . 5/STJ. 4. Alterar o entendimento alcançado pelo aresto impugnado quanto à afronta a direitos da personalidade e à ocorrência de danos morais indenizáveis exige necessariamente a reavaliação de fatos e provas constantes dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ . 5. A jurisprudência desta Corte Superior é tranquila no sentido de que a incidência da Súmula n. 7/STJ é óbice para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea 'c' do permissivo constitucional.Agravo interno improvido . (STJ - AgInt no REsp: 2072593 RJ 2023/0156336-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 30/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023). A cláusula de tolerância de 180 dias já se destina a abarcar os imprevistos alegados pelos requeridos. Ademais, as rés não comprovaram de forma específica e robusta como tais eventos, no período em questão (após 29/03/2011), impactaram de maneira irresistível e inevitável a conclusão deste empreendimento em particular. A prova oral produzida não trouxe elementos concretos que demonstrassem o nexo causal entre os alegados eventos e o atraso específico na entrega do Edifício Pontal da Praia após o prazo de tolerância. Em contrapartida, quanto à alegação das rés de que a demora na entrega das chaves aos autores, ocorrida apenas em setembro de 2011, foi por culpa exclusiva destes, em razão do atraso na obtenção do financiamento, assiste-lhes razão em parte. A Cláusula XVI do contrato (ID 26889942 - Pág. 48 ) condiciona a entrega definitiva da unidade à quitação do preço ou à assinatura e registro do contrato de financiamento, nos seguintes termos: CLÁUSULA XVI- DA ENTREGA DEFINITIVA DA UNIDADE: A entrega definitiva da unidade objeto deste instrumento, se dará após a expedição do Auto de Conclusão da Obra - "Habite-se" - expedido pela Prefeitura Municipal e estará condicionada a: A) quitação do preço; B) assinatura do contrato de financiamento e seu respectivo registro no Registro de Imóveis; C) Assinatura do contrato de compra e venda no modo adotado pela PROMITENTE VENDEDORA, com pacto adjeto de alienação fiduciária, registrado no Registro de Imóveis O Habite-se, que permite o financiamento, foi expedido em 02/05/2011. O contrato de financiamento dos autores foi firmado apenas em 05/09/2011 (26889945 - Pág. 12 a 19). Portanto, a partir da expedição do Habite-se, a responsabilidade pela obtenção do financiamento e quitação do saldo devedor passou a ser dos autores. A demora entre 02/05/2011 e setembro de 2011 na entrega das chaves decorreu da inércia dos próprios autores em finalizar o processo de financiamento e pagamento, não podendo ser imputada às rés. A defesa baseada na exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do Código Civil) é válida para este período. Assim, o atraso imputável às rés é o período compreendido entre o fim do prazo de tolerância (29/03/2011) e a expedição do Habite-se (02/05/2011). Em relação aos danos materiais, os autores pleitearam indenização no valor de R$ 19.030,00, calculado com base na cláusula penal (0,2% do preço do imóvel por mês de atraso) para um período de um ano. Conforme análise acima, o atraso imputável às rés foi de 34 dias. A cláusula XV, Parágrafo Segundo (ID 26889942 - Pág. 48), prevê a indenização mensal de 0,2% do preço do imóvel atualizado monetariamente, ressalvada a ocorrência de caso fortuito ou força maior (que, como visto, não restou configurado como excludente para o período de atraso). O preço do imóvel era R$ 865.000,00, sendo que o valor mensal da indenização seria 0,2% de R$ 865.000,00 = R$ 1.730,00. Logo, para 34 dias de atraso, o cálculo proporcional é (R$ 1.730,00 / 30 dias) * 34 dias = R$ 58,00 * 34 = R$ 1.972,00. Portanto, o valor devido a título de cláusula penal pelo atraso na conclusão da obra é de R$ R$ 1.972,00 (mil, novecentos e setenta e dois reais). Os autores também pleitearam indenização por danos materiais referentes aos custos de armazenagem de móveis (R$ 700,00 por mês) e pela perda de lucros com a locação de outros imóveis. Quanto aos custos de armazenagem, os autores apresentaram recibos (ID 26889943 - Pág. 13, 15, 16) que comprovam o pagamento de R$ 700,00 mensais à empresa PH Mudanças. O contrato com a transportadora (ID 26889943 - Pág. 10 ) indica que a armazenagem começou em 14/07/2010. O plano original era mudar em outubro de 2010. Portanto, os custos de armazenagem a partir de outubro de 2010 até a data em que o imóvel deveria estar disponível (Habite-se em 02/05/2011) são consequência direta do atraso imputável às rés. O período de armazenagem devido ao atraso das rés é de outubro de 2010 a 02/05/2011. Os recibos comprovam pagamentos em 13/11/2010, 13/12/2010, 13/02/2011, 13/03/2011, 13/04/2011 (5 meses). Assim, são devidos 5 meses de armazenagem a R$ 700,00, totalizando R$ 3.500,00. Os custos de armazenagem após 02/05/2011 não são de responsabilidade das rés, pois a unidade estava disponível para financiamento e quitação. No que tange à perda de lucros com a locação de outros imóveis, os autores não apresentaram prova concreta de que tais imóveis estavam efetivamente destinados à locação ou de propostas de aluguel que deixaram de ser concretizadas. A mera alegação de que tiveram que utilizar os imóveis para moradia própria e do filho, sem comprovação da perda financeira específica, não é suficiente para configurar lucros cessantes indenizáveis. Assim entende a jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. PROVA DO PREJUÍZO . 1) Os danos materiais, na modalidade de lucros cessantes, devem ser provados com base no prejuízo que a parte sofreu em virtude da prática de ato ilícito. 2) Inexistente prova do prejuízo, não há como acolher pedido de indenização por danos materiais, calculado em critérios matemáticos aleatórios e sem respaldo fático. 3) Recurso não provido.(TJ-AP - APL: 00404639320188030001 AP, Relator.: Desembargador CARMO ANTÔNIO, Data de Julgamento: 21/05/2020, Tribunal). Em relação aos vícios construtivos, os autores descreveram problemas como alagamento por alteração na tubulação de esgoto, entupimento de vaso sanitário, vazamento em boxes, problema na porta da suíte principal e vazamento na garagem, apresentando fotos (ID 26889943 - Pág. 3 a 8). As rés se defenderam alegando que os autores receberam o imóvel em perfeitas condições, conforme termos assinados (ID 26889945 - Pág. 9 a 10 ), e que não houve comprovação dos vícios. Contudo, a responsabilidade do construtor por vícios na construção é objetiva, nos termos do art. 12 do CDC e art. 618 do Código Civil. Vejamos: Ação de indenização por vícios construtivos – Procedência parcial em primeiro grau – Responsabilidade objetiva do construtor/incorporador, ínsita aos riscos das atividades desenvolvidas – Subdimensionamento da rede hidráulica, provocando o refluxo das águas e o alagamento da unidade habitacional – Danos morais e materiais caracterizados – Cabimento do refazimento/adequação da obra envolvendo o sistema coletivo/encanamento do empreendimento – Sentença mantida – Recurso não provido. (TJ-SP - AC: 10098521420188260224 SP 1009852-14.2018.8 .26.0224, Relator.: César Peixoto, Data de Julgamento: 02/08/2022, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/08/2022). Os termos de recebimento e check list geralmente se referem a vícios aparentes, não excluindo a responsabilidade por vícios ocultos que se manifestam posteriormente. Vejamos a jurisprudência: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA . REJEITADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS OCULTOS. COMPROVAÇÃO . INDENIZAÇÃO MATERIAL E MORAL. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1 . Cuida-se de apelação interposta pelos Réus contra sentença que os condenou ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em decorrência de vícios ocultos constatados no imóvel adquirido pelo autor. 2. Da preliminar. 2 .1. As testemunhas arroladas pelos Apelantes eram os corretores que intermediaram a compra e venda do imóvel, que não devem ser admitidas, visto que são suspeitas para deporem (art. 447, § 3º, II, do CPC). 2 .2. Além disso, os autos estão fartamente instruídos com registros de conversas entre o comprador e os corretores, não tendo sido apontado quais fatos só poderiam ser comprovados pela oitiva das testemunhas. 3. O comprador demonstrou a existência de vícios ocultos no imóvel por meio de laudo e relatório técnico, em que foram apontados diversos pontos de infiltração, microfissuras e rachaduras, verificados por meio de câmera termográfica . 3.1. Constatou-se também início de processo de mofo. 4 . A conclusão do laudo de engenharia atesta que a maioria dos vícios não é perceptível a olho nu, o que corrobora o entendimento de que o comprador não possuía condições de saber o real estado do imóvel apenas por meio das visitas realizadas antes do contrato. 5. A responsabilidade dos vendedores para indenizar o comprador independe do prévio conhecimento daqueles sobre os vícios ocultos, nos termos do art. 443, segunda parte, do Código Civil . 5.1. Os vícios decorrentes de má execução de obra no imóvel devem ser indenizados pelos vendedores, independentemente de terem sido eles ou não os contratantes da obra, notadamente porque não realizaram os devidos reparos durante o tempo em que estiveram com o imóvel e antes de vendê-lo. 6 . Quanto aos danos morais, é devida a indenização, diante da notória resistência dos vendedores em ressarcir o comprador pelos vícios ocultos detectados no imóvel, o que configura ato ilícito e contrário à boa-fé objetiva. 6.1. Outrossim, os danos verificados no bem e o risco de superveniência de outros mais graves possuem o condão de causar aflição ao comprador do imóvel que, ao invés de usufruir da esperada segurança e conforto na moradia, passou a enfrentar problemas com a estrutura, inclusive com possíveis danos à saúde diante de mofos decorrentes das infiltrações . 7. Apelo conhecido e desprovido. Honorários recursais majorados.(TJ-DF 0745750-43 .2022.8.07.0001 1855765, Relator.: Roberto Freitas Filho, Data de Julgamento: 08/05/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 23/05/2024). A inversão do ônus da prova impunha às rés a demonstração de que os problemas alegados não eram defeitos de construção ou que foram causados por mau uso, o que não ocorreu. As fotos e o depoimento do autor, que descreveu os problemas, constituem indícios suficientes da existência dos vícios. Portanto, as rés têm a obrigação de reparar os vícios construtivos apresentados no imóvel. Por fim, quanto aos danos morais, a situação vivenciada pelos autores, que adquiriram um imóvel de alto padrão para moradia e enfrentaram um atraso na conclusão da obra (ainda que de 34 dias após a tolerância) e, posteriormente, problemas estruturais no bem, ultrapassa o mero dissabor cotidiano. A expectativa frustrada de usufruir plenamente do imóvel, somada aos transtornos causados pelos defeitos (especialmente os relacionados a esgoto e vazamentos), gera abalo psicológico e violação à tranquilidade que justificam a indenização por danos morais. Vejamos: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE EMPREITADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . VÍCIOS CONSTRUTIVOS. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA. RECURSO CONHECIDO . IMPROVIMENTO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por LUCAS E LEANDRO CONSTRUTORA LTDA . contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados por JOYCE DA CRUZ RODRIGUES E OUTRO em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização, em razão de atraso na entrega de imóvel e da existência de vícios construtivos, decorrentes de contrato de empreitada celebrado entre as partes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) a preliminar de inépcia recursal por ausência de dialeticidade; (ii) o mérito, consistente em determinar se a construtora apelante deve ser responsabilizada pelos vícios construtivos e pelo atraso na entrega do imóvel, incluindo a análise dos danos materiais e morais fixados na sentença. III . RAZÕES DE DECIDIR Quanto à preliminar de inépcia recursal por ausência de dialeticidade: A apelação preenche os requisitos do art. 1.010 do CPC, apresentando fundamentação pertinente e impugnação específica aos fundamentos da sentença. Houve simetria entre o decidido e os argumentos recursais . Quanto ao mérito: A construtora não cumpriu integralmente o contrato, conforme laudo técnico que atestou ausência de beirais, descumprimento de medidas previstas para o pé-direito, ausência de infraestrutura para escoamento de água pluvial, entre outros vícios construtivos. O atraso na entrega do imóvel, superior a um ano, não encontra justificativa válida, sendo inoponíveis ao contratante problemas internos da construtora, como a regularização de limites do terreno. Os danos materiais de R$8.500,00 estão comprovados, assim como a indenização quanti minoris fixada em R$ 19 .500,00, correspondente aos prejuízos efetivamente experimentados pelos apelados. O atraso na entrega do imóvel e os vícios construtivos causaram frustração significativa aos autores, justificando a indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Deve ser cumprida a obrigação específica de construção do aparato de escoamento da água de chuva, nos exatos termos da sentença . IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O recurso de apelação que contém fundamentação suficiente e impugnação específica aos fundamentos da sentença não caracteriza ausência de dialeticidade e deve ser conhecido. O atraso injustificado na entrega do imóvel e os vícios construtivos caracterizam descumprimento contratual, ensejando a obrigação de fazer cumulada com as reparações por danos materiais e morais . O valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, considerando a gravidade da conduta e a repercussão do dano. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.010 e 85, § 11; CF/1988, art . 5º, V e X. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível 1.0521.14 .008212-9/002, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, 13ª Câmara Cível, j. 16 .03.2017, pub. 24.03 .2017. STJ, AgRg no AREsp 683.501/RJ, Rel. Min . Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 19.11.2015, DJe 26 .11.2015. (TJ-MG - Apelação Cível: 50067057720198130016, Relator.: Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 18/02/2025, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/02/2025). A fixação do quantum indenizatório deve considerar a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da medida. Considerando o atraso imputável às rés e a natureza dos vícios, mostra-se razoável fixar a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais). As demais alegações das rés, como a impossibilidade de cumulação de multa com aluguéis (que, no caso, não foram concedidos como lucros cessantes, mas sim a cláusula penal e os custos de armazenagem, que possuem naturezas distintas) e a necessidade de pré-questionamento de dispositivos legais, não alteram o entendimento firmado. A culpa concorrente dos autores foi reconhecida apenas para o período posterior à expedição do Habite-se, para o qual não foram concedidas indenizações por atraso. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: 1. Condenar as rés OREGON - incorporações E CONSTRUÇÕES LTDA e CONSTRUTORA MOTA MACHADO LTDA, solidariamente, na obrigação de fazer consistente em realizar todos os reparos necessários para sanar os vícios construtivos apresentados no apartamento nº 102 do Edifício Pontal da Praia, conforme descritos na inicial (alteração da posição de conexão da tubulação de esgoto, entupimento do vaso sanitário de uma das suítes, problema com a retenção da água nos boxes ocasionando vazamento, problema com a porta da suíte principal e problema com vazamento na garagem), no prazo de 30 (trinta) dias a contar do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais). 2. Condenar as rés OREGON - INCORPORACÕES E CONSTRUCÕES LTDA e CONSTRUTORA MOTA MACHADO LTDA, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais, a título de cláusula penal pelo atraso na conclusão da obra, no valor de R$ 1.972,00 (mil novecentos e setenta e dois reais), corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE desde 02/05/2011 e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação (04/03/2015). 3. Condenar as rés OREGON - INCORPORACÕES E CONSTRUCÕES LTDA e CONSTRUTORA MOTA MACHADO LTDA, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais, a título de custos de armazenagem de móveis, no valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE desde a data de cada desembolso comprovado e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação (04/03/2015). 4. Condenar as rés OREGON - INCORPORACÕES E CONSTRUCÕES LTDA e CONSTRUTORA MOTA MACHADO LTDA, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE a partir da data desta sentença e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação (04/03/2015). Considerando a sucumbência recíproca, porém em maior proporção das rés, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação (itens, 2, 3, e 4), a serem distribuídos na proporção de 70% (setenta por cento) a cargo das rés e 30% (trinta por cento) a cargo dos autores, nos termos do art. 85, § 2º, e art. 86 do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. São Luís/MA, data da assinatura eletrônica. JOSÉ AFONSO BEZERRA DE LIMA Juiz Titular da 4ª Vara Cível de São Luís

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